商品房買賣合同糾紛案件審判實務問題探析學術(shù)研討會

1、商品房買賣合同糾紛案件審判實務探析近年來，隨著城市建設(shè)進程的加快和住宅商品化的發(fā)展，人民法院受理的商品房買賣合同糾紛案件逐年增多，案件類型日趨復雜的同時，涉案標的也不斷加大，呈現(xiàn)出訴訟的群體性特點，不穩(wěn)定性較強，處理不善極易造成眾多購方戶與開發(fā)商之間的矛盾激化。現(xiàn)結(jié)合筆者所在法院審理商品房買賣合同案件的情況，對當前商品房買賣糾紛的特點、類型及成因進行分析和探討。一、受理商品房買賣合同案件的概況及特點2005-2007年，筆者所在法院共受理商品房買賣糾紛案件 132件， 2008年商品房買賣糾紛案件數(shù)量上升至221件， 2009年達到 308 件，案件訴求也呈現(xiàn)出由最先以要求辦理產(chǎn)權(quán)證書為主，演

2、變?yōu)槎喾轿蛔肪块_發(fā)商違約責任的復雜趨 勢。通過對五年來商品房買賣合同糾紛案的類比分析發(fā)現(xiàn)， 2008 2009 年度受理的商品房買賣合同案件不僅僅為數(shù)量的單純增長，還呈現(xiàn)以下特點：（ 1 ）案件標的數(shù)額大，社會影響較大。例如，2008年受理的幾十名購房人訴被告王某商品房買賣合同案，至今尚有買受人提起訴訟要求被告繼續(xù)履行合同義務。（ 2 ）集體訴訟增多，法律關(guān)系復雜。隨著小 區(qū)開發(fā)規(guī)模的增大，糾紛的共性導致訴求具有同一性，一案進入訴訟程序往往導致其他購房人的連續(xù)訴訟處理難度較大。（ 3）買方承擔的風險較大。在商品房預售過程中，購房人將房款分期或一次性交付于開發(fā)商，但一般不能立即取得房屋，甚至存在

3、房屋尚未動工建設(shè)的現(xiàn)象，購房人承擔的交易風險較大。二、商品房買賣糾紛的成因（一）房地產(chǎn)市場機制不成熟、開發(fā)混亂。城市現(xiàn)代化進程的加快，大量的集體土地被征收為國有土地。由于制度方面的原因，我國土地使用權(quán)的最初受讓取得沒有實現(xiàn)市場化，而是要通過國家行政審批的方式，即大量的集體土地被征收為國有，由國家行政權(quán)力而非市場配置土地使用權(quán)資源，這導致我國房地產(chǎn)業(yè)無法實現(xiàn)真正的市場化。我國的房地產(chǎn)市場受供求關(guān)系不正常、資本市場不完善 等因素影響，商品房預售不僅是房地產(chǎn)的主要融資手段，也成為目前房地產(chǎn)市場最常見的流通方式。在現(xiàn)有的市場背景下，從經(jīng)濟實力、交易地位上看，相對于開發(fā)商，特別是財力雄厚的房地產(chǎn)出賣人，

4、廣大商品房消費者明顯處于弱勢地 位，大部分商品房消費者不具備風險防范意識和處理能力， 其合法權(quán)益容易受到侵害，因而導致了大量糾紛產(chǎn)生。（二）房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力 我國工商行政管理部門對公司法人的登記實行程序?qū)?查登記制度，不對公司登記的注冊資金進行實體性審查，公 司法人登記時，可以不出足注冊資金，在公司成立之后的一 定期限內(nèi)再繳足，由此導致我國的公司法人注冊資金不實、抽逃注冊資金的現(xiàn)象相當普遍，法人沒有承擔或完全承擔與其注冊資金額相當?shù)拿袷仑熑蔚哪芰?。監(jiān)管部門對開發(fā)商資 質(zhì)審查不嚴，監(jiān)督缺位，個別行政部門甚至對房地產(chǎn)開發(fā)商 違法違規(guī)操作予以放縱，對房地產(chǎn)總體開發(fā)市場的情況缺乏 了解，只為追求地方

5、經(jīng)濟發(fā)展而實施的地方保護主義。（三）開發(fā)商的守約意識淡薄。一些開發(fā)商利用政策優(yōu)惠，在未取得相關(guān)手續(xù)的情形下先行開發(fā)建設(shè)，邊開發(fā)邊辦理手續(xù)，在根本不具備相應條件的情形下，即進行商品房預售，導致其無法履行合同。部分開發(fā)商在利潤最大化的驅(qū)使下，不嚴格按照法律規(guī)定經(jīng)營， 違背社會誠信欺瞞購房人，甚至打出一些具有欺詐性的廣告 或宣傳資料，甚至降低施工標準，以節(jié)省成本換取利益，這 些都導致商品房買賣糾紛居高不下。（四）購房人相關(guān)法律知識的缺乏。由于房價上漲，買房困難，面對大量的繁瑣手續(xù)，購房人僅經(jīng)過簡單的、一知半解的咨詢即不假思索的按照開發(fā)商的指示簽訂合同，未對合同條款進行準確的判斷和審查，甚 至輕易相信

6、銷售人員的承諾，為自身的合法權(quán)益埋下隱患。三、審判實踐中存在的問題及處理（一）商品房買賣合同與房屋買賣合同關(guān)系 房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付給買受人，買受人 支付相應價款的合同。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （以下簡稱品 商房買賣解釋 ）第 1 條規(guī)定：本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。由此可見，商品房買賣合同系房屋買賣合同的一種常見形式， 與房屋買賣合同共同隸屬于買賣合同之中。日常生活中存在諸多房屋交易類型，是否屬于商品房買賣合同

7、應以商品房買賣合同的兩個要件予以衡量：一是商品房買賣合同中的商品房的開發(fā)建設(shè)者須為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是商品房買賣合同中商品房的銷售須向社會公開。兩個條件同時具備、缺一不可。（二）商品房買賣合同成立的形式及效力認定根據(jù)商品房買賣解釋 第 1 條對商品房買賣合同所具要件的規(guī)定，可見商品房買賣合同買賣的標的物既可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建成的房屋，也可以為已竣工的房屋，因此商品房買賣合同的類型依購買時房屋的狀態(tài)可區(qū)分為對 尚未建成房屋銷售的“商品房預售合同”及對已竣工房屋銷售 的“現(xiàn)房銷售合同”兩種。目前商品房的預售成為商品房買賣 市場的主導，在進行房屋預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會先 與購房人簽訂認購

8、書、意向書，并收取買受人的房屋定金后再行簽定正式的預售合同。出賣人印制的宣傳資料、銷售廣告成為吸引公眾購買的主要形式，因而買賣雙方因認購書的約定與實際合同不符、宣傳資料失實發(fā)生糾紛的情況也就在所難免。（1）認購、訂購、預訂等協(xié)議是否能認定為商品房買賣合同2008 年我院受理了原告王某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案，原被告簽訂了認購書，約定商品房的位置、結(jié)構(gòu)、價款、價款的給付方式、 房屋的交付時間， 原告王某并按總價款的20%向交付了首批購房款。因在雙方欲簽訂正式合同文本時王某發(fā)現(xiàn)房屋面積多于認購書約定的面積，遂以認購書已構(gòu)成買賣合同內(nèi)容為由對面積增大的部分不予給付房款。認購書能否視

9、為商品房買賣合同，商品房買賣解釋第 5 條規(guī)定：“商品房認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法 第 16 條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”。 商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣 合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容： （ 1 ）當事人 名稱或者姓名和住所； （ 2 ）商品房基本狀況； （ 3 ）商品房的 銷售方式；（ 4 ）商品房價款的確定方式及總價款、 付款方式、 付款時間； （ 5）交付使用條件及日期；6）裝飾、設(shè)備標準 承諾；（ 7）供水、供電、供熱、燃氣

10、、通訊、道路、綠化等 配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、 責任；（ 8） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （ 9）面積差異的處理方法；10） 辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜； （ 11）解決爭議的方法； （12 ）違 約責任；（ 13 ）雙方約定的其他事項。如何確認“主要內(nèi)容”，“交 付購房款”又應如何認定，應當確定統(tǒng)一的尺度。合同的主要條款應是構(gòu)成合同的基礎(chǔ)條件，對于商品房買賣合同而言應當包括：買賣雙方的自然情況，標的物的狀況，買賣方式，標的物的價款，付款方式、時間，標的物的交付時間。因此商品房銷售管理辦法第 16條規(guī)定中第（1）（ 2）（ 3）（ 4）（ 5）項應屬必要條款，也是認定認購書為商

11、品房買賣合同的前提。由于購買房屋需交付首付款已是商品房交易的慣例，且首付款的數(shù)額一般不低于房價總款的 10%，因此在雙方當事人簽訂的認購書具備了構(gòu)成商品房買賣合同的基本條件后，買受人的交款數(shù)額也不應低于簽訂正 式合同文本時應當交納的房屋首付款，即為總價款 10% 的標 準。因此對于原告王某所訴，合議庭作出了認購書即為商品房買賣合同的認定。（ 2）商品房銷售廣告和宣傳資料所作的說明和允諾是否能視為合同內(nèi)容對于銷售廣告、宣傳資料的性質(zhì)，合同法 15條第 1款規(guī)定：“ . .寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請”； 商品房買賣解釋第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料

12、為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應承擔違責任?！庇纱丝梢娚虡I(yè)廣告及宣傳資料在一般情形下只 能作為要約邀請?zhí)幚怼?009 年我院受理了原告黃某訴被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案。黃某以被告擅自將宣傳資料中顯示的帶護欄落地陽臺改建為水泥體普通陽臺構(gòu)成違約為由，要求解除商品房買賣合同并賠償損失。庭審中原告提供了被告散發(fā)的宣傳彩頁，其中除幾幢住宅樓的外觀畫面外，還有一些如“樓房質(zhì)量一流”、 “小區(qū)管理一流”之類的宣傳詞，未