南寧明秀西路GC2009-54地塊土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、第21頁 共21頁項(xiàng)目：明秀西路地塊項(xiàng)目土地分析報(bào)告時(shí) 間：項(xiàng)目：明秀西路地塊項(xiàng)目土地分析報(bào)告時(shí) 間：2009-8-02保密級(jí)別：AAA級(jí)使用權(quán)限：客戶專用，地產(chǎn)金牌軟實(shí)力！ 南寧明秀西西路GC220099-544地塊土地價(jià)值評(píng)評(píng)估報(bào)告告【撰寫日期期：20009年8月02日】 審核： 批準(zhǔn)：第一部分：地塊詳詳細(xì)資料料一、地塊位位置本地塊本地塊地塊位于明明秀西路路中興橋橋北，原原為廣西西南寧壯壯錦橡膠膠廠，目前廠區(qū)區(qū)已被推推平。地地塊對(duì)面面為南寧寧二橋裝裝飾材料料綜合市市場(chǎng)，周周邊商鋪鋪也多以以銷售建建材為主主。其東東北面為為新陽派派出所、以以及五金金交電化化工公司司倉庫等等，西南南面臨江江。二

2、、建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件面要人金人GC20009-554明秀西路0202558202025583823922.288123.5588：年：年且0且%且%元萬注：GC220099-544地塊競(jìng)競(jìng)得人另另須在本本地塊北北面出資資建設(shè)330班小小學(xué)一所所（小學(xué)學(xué)用地不不在出讓讓范圍內(nèi)內(nèi)），小小學(xué)建成成后無償償移交給給教育部部門。三、地塊資資料圖A地塊東南面 西西北面 西南面 東北北面 B地塊西面 東東面 地塊原為橡橡膠廠廠廠區(qū)，因因此地塊塊已較為為平整，但但部分地地基仍未未清理。第二部分：地塊投投資分析析一、地塊綜綜合因素素分析評(píng)分項(xiàng)目分?jǐn)?shù)位置明秀西路8面積（單位位：畝）123.55888交通狀

3、況有多輛公車車經(jīng)過，宜宜達(dá)城市市各個(gè)區(qū)區(qū)域，交交通便捷捷成熟8容積率且07平整度平整 8居住氛圍周邊為建材材市場(chǎng)以以及分部部零散的的居民樓樓，但是是在該片片區(qū)已經(jīng)經(jīng)涌現(xiàn)了了不少人人氣教旺旺的樓盤盤7景觀度位臨邕江，高高層可以以看到一一線江景景10周邊環(huán)境周邊為建材材市場(chǎng)，環(huán)環(huán)境嘈雜雜，人員員復(fù)雜5居住配套地塊要求配配套學(xué)校校，周邊邊有南城城百貨大大型超市市6升值潛力該地塊臨邕邕江泮，且靠近外地人口較多的建材市場(chǎng)，有一定升值潛力6地段價(jià)值東臨明秀西西路，離離中興大大橋也很很近，可可以方便便地到達(dá)達(dá)江南區(qū)區(qū)。但與與大學(xué)路路板塊其其它片區(qū)區(qū)相比地地段價(jià)值值相比有有待提高高。5商業(yè)價(jià)值周圍為建材材市場(chǎng)

4、，人人流密集集，商業(yè)業(yè)較旺6周邊人口密密集度周邊居住人人口較多多6評(píng)判總分90 注：各項(xiàng)指指數(shù)總分分為10分小結(jié)：從該地塊的的評(píng)分來來看，990分的分分?jǐn)?shù)說明明該地塊塊作為居居住用地地有一定定的價(jià)值值。其臨臨一線江江景，且且生活配配套完善善。由于于片區(qū)人人氣很旺旺，因此此該片區(qū)區(qū)也涌現(xiàn)現(xiàn)出不少少市場(chǎng)上上表現(xiàn)較較突出的的樓盤，所所以居住住氛圍任任然較好好。但是是從其周周邊環(huán)境境來看，對(duì)對(duì)面及周周圍均為為建材市市場(chǎng)，路路段人流流復(fù)雜，居居住環(huán)境境較差。從從其升值值潛力和和商業(yè)價(jià)價(jià)值來看看，建材材市場(chǎng)人人流量較較大，且且多為外外地人口口，因此此對(duì)住房房有一定定的需求求，同時(shí)時(shí)建材市市場(chǎng)也拉拉動(dòng)了周周

5、邊的商商業(yè)需求求量，所所以仍然然有一定定的升值值潛力和和商業(yè)價(jià)價(jià)值。二、地塊220100年入市的銷銷售均價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)本地塊拿下下后工期期極有可可能做一一定時(shí)期期延后，故故我司將將20110年12月作為項(xiàng)項(xiàng)目首期期入市銷銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)做均價(jià)價(jià)預(yù)估。1、09年年大學(xué)路路板塊均均價(jià)根據(jù)之前對(duì)對(duì)各項(xiàng)目目地塊的的綜合指指數(shù)評(píng)分分，計(jì)算算項(xiàng)目地地塊預(yù)計(jì)計(jì)的住宅宅銷售均均價(jià)：明秀西路項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)判總分9009年7月月大學(xué)路路板塊均價(jià)價(jià)5210元元/大學(xué)路板塊塊均價(jià)月月增長(zhǎng)率率0.5%注：數(shù)據(jù)來來源于寶寶資通聯(lián)聯(lián)行/寶寶創(chuàng)地產(chǎn)產(chǎn)顧問數(shù)數(shù)據(jù)庫。2、目前可可售價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)目前地塊所所屬區(qū)域域板塊均均價(jià)地塊分分析得分分/100=

6、目目前可售售價(jià)格5210元元/90/100046900元/3、20110年66月份入入市可售售價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)目前可售價(jià)價(jià)格地塊所所屬板塊塊月均價(jià)增增長(zhǎng)率=預(yù)測(cè)銷銷售均價(jià)價(jià)時(shí)間月份月增長(zhǎng)比價(jià)格(元/)200970.50%4690 80.50%4713 90.50%4737 100.50%4761 110.50%4785 120.50%4808 2010年年10.00%4808 20.00%4808 30.00%4808 40.00%4808 50.00%4808 60.00%4808 70.00%4808 80.00%4808 90.00%4808 100.00%4808 110.00%4808 1

7、20.00%4808 小結(jié)：目前該板塊塊銷售均均價(jià)為552100元/，從周邊邊環(huán)境評(píng)評(píng)價(jià)來看看，該樓樓盤價(jià)格格將低于于市場(chǎng)均均價(jià)，為為46990元/。該該板塊均均價(jià)月平均增增長(zhǎng)率為為0.55%，雖然進(jìn)進(jìn)入099年以來來該片區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)受受周邊環(huán)環(huán)境影響響迅速上上漲，但但是寶資資通認(rèn)為為，上漲漲的趨勢(shì)勢(shì)將在進(jìn)進(jìn)入20010年年以后得得到控制制，因此此20110年，設(shè)設(shè)置其月月增長(zhǎng)率率為0%。最終，預(yù)預(yù)計(jì)20010年年12月月入市價(jià)價(jià)格為448000元/。三、地塊的的投資估估算與取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)說明房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資估估算中的的政府報(bào)報(bào)建費(fèi)的的收取按按照南寧寧市建設(shè)設(shè)局的取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，其余余收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目按照照

8、同類項(xiàng)項(xiàng)目的成成本概預(yù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取。各各項(xiàng)取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如如下表：序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一前期費(fèi)用1.111.4之之和1.1前期顧問咨咨詢費(fèi)實(shí)際發(fā)生的的金額1.2水文、地勘勘費(fèi)工程費(fèi)用的的0.3%1.3設(shè)計(jì)費(fèi)26元/1.4政府報(bào)建費(fèi)費(fèi)1.4.111.44.122之和1.4.11城市配套費(fèi)費(fèi)建安工程費(fèi)費(fèi)用的33%1.4.22勞保費(fèi)建安工程費(fèi)費(fèi)用的22%1.4.33質(zhì)檢費(fèi)建安工程費(fèi)費(fèi)用的00.188%1.4.44農(nóng)工保證金金建安工程費(fèi)費(fèi)用的22%1.4.55噪聲超標(biāo)排排污880元/月，按工工程時(shí)長(zhǎng)長(zhǎng)計(jì)算1.4.66白蟻防治費(fèi)費(fèi)2元/1.4.77城市規(guī)劃技技術(shù)服務(wù)務(wù)費(fèi)2元/1.4.88墻改費(fèi)4.6元/1.4

9、.99散裝水泥保保證金0.75元元/1.4.110垃圾處理費(fèi)費(fèi)0.24元元/1.4.111施工圖紙審審查費(fèi)2.5元/1.4.112人防費(fèi)地下室已做做人防設(shè)設(shè)施，免免交人防防費(fèi)二工程費(fèi)用2.122.2之之和2.1市政工程及及環(huán)境2.1.112.11.3之之和2.1.11硬地工程150元/，以以總占地地面積扣扣除基底底面積、綠綠化面積積后的面面積計(jì)算算 （道道路、廣廣場(chǎng)）2.1.22綠化工程80元/，按綠綠地面積積計(jì)算，含含水體2.1.33室外工程50元/，按總總用地面面積計(jì)算算（給排排水、氣氣管道、供供電等）2.2建安工程費(fèi)費(fèi)用2.2.112.2.44之和2.2.11地上建筑本項(xiàng)目為高高層建設(shè)設(shè)

10、均安裝裝電梯，層層數(shù)相差差不大，地地上建筑筑均按同同一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取建建安工程程費(fèi)用，2.2.11.1土建費(fèi)用840元/2.2.11.2安裝費(fèi)用360元/，含電電梯費(fèi)用用2.2.22地下建筑2.2.22.1人防面積2300元元/，含含安裝費(fèi)費(fèi)用，本本項(xiàng)目需需做人防防設(shè)施的的面積為為177797（小小高層基基地面積積）22121184（多多層建筑筑面積的的4）1866062.2.22.2其余面積1500元元/，2.2.33會(huì)所地上面積2.2.33.1土建費(fèi)用620元/2.2.33.2安裝費(fèi)用80元/，含電電梯費(fèi)用用2.2.33.3裝修工程500元/2.2.33.5其它工程（除除網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)）800元/，

11、帶帶家具，智智能化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，消消防三不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)(一+二)*3%四營(yíng)銷費(fèi)用4.144.2之之和4.1營(yíng)銷代理費(fèi)費(fèi)銷售總額的的1.2%4.2廣告推廣費(fèi)費(fèi)銷售總額的的2%五管理費(fèi)用5.155.2之之和5.1運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)費(fèi)工程費(fèi)用的的3%5.2項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)費(fèi)工程費(fèi)用的的1%六土地費(fèi)用根據(jù)各地塊塊的拍賣賣費(fèi)用計(jì)計(jì)算七總投資成本本一至六之和和根據(jù)以上的的計(jì)算內(nèi)內(nèi)容和方方式，我我們目前前暫時(shí)以以其他項(xiàng)項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，來來作為計(jì)計(jì)算這次次拍賣地地塊的（除除去土地地費(fèi)用后后）整體體房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投投資的成成本費(fèi)用用，約為為1800元元/四、地塊的的價(jià)格計(jì)算算1、樓面地地價(jià)計(jì)算算總建筑面積積=占地地面積（畝畝）6666.

12、7容積率率樓面地價(jià)=總金額額100000總建筑筑面積 當(dāng)當(dāng)成交單單價(jià)為2230萬萬元/畝畝8000萬元每每畝時(shí)，樓樓面地價(jià)價(jià)如下表表計(jì)算所所得：成交價(jià)（萬萬元/畝畝）占地面積（畝畝）占地面積（）總金額（萬萬元）容積率預(yù)計(jì)總建筑筑面積（）樓面地價(jià)（元元/)236123.5588823966 291677 6.0 4943776.772 590 300123.5588823966 370766 6.0 4943776.772 750 400123.5588823966 494355 6.0 4943776.772 1000 450123.5588823966 556155 6.0 4943776.

13、772 1125 460123.5588823966 568500 6.0 4943776.772 1150 480123.5588823966 593222 6.0 4943776.772 1200 500123.5588823966 617944 6.0 4943776.772 1250 520123.5588823966 642666 6.0 4943776.772 1300 580123.5588823966 716811 6.0 4943776.772 1450 600123.5588823966 741533 6.0 4943776.772 1500 700123.55888239

14、66 865122 6.0 4943776.772 1750 800123.5588823966 988700 6.0 4943776.772 2000 2、利潤(rùn)率率計(jì)算稅前利潤(rùn)率率=（銷銷售單價(jià)價(jià)總成本價(jià)價(jià)）總成本本稅后利潤(rùn)率率=稅前前利潤(rùn)率率利稅稅率（118.88%）當(dāng)成交價(jià)格格為236800萬元元/畝時(shí)時(shí)，成交交價(jià)格如如下表計(jì)計(jì)算所得得：成交價(jià)（萬萬元/畝畝）236 300 400 450 460 480 500 520 580 600 700 800 樓面地價(jià)（元元/）590 750 1000 1125 1150 1200 1250 1300 1450 1500 1750 2000 加

15、上樓面地地價(jià)的總總成本（元元/)2590 2750 3000 3125 3150 3200 3250 3300 3450 3500 3750 4000 稅前利潤(rùn)率率85.3%74.5%60.0%53.6%52.4%50.0%47.7%45.5%39.1%37.1%28.0%20.0%稅后利潤(rùn)率率66.5%55.7%41.2%34.8%33.6%31.2%28.9%26.7%20.3%18.3%9.2%1.2%不同率潤(rùn)率下的成交單價(jià)最合理價(jià)格上限不同率潤(rùn)率下的成交單價(jià)最合理價(jià)格上限價(jià)格 由由上圖可可以看出出當(dāng)成交交單價(jià)為為480-580萬元/畝時(shí)利利潤(rùn)率為為在200%-331%區(qū)間間之內(nèi)，較較為

16、合理理。當(dāng)價(jià)價(jià)格等于于5800萬元每每畝時(shí)，利利潤(rùn)率為為20%已已經(jīng)較低低，因此此不建議議在5880萬元及及以上價(jià)價(jià)格時(shí)取取得該地地塊。通過以上分分析可以以明顯的的看出，該該地塊最最合理的的價(jià)格約約為4880萬元元/畝，總總價(jià)為約約5.99億。此時(shí)時(shí)利潤(rùn)率率為30%，利利潤(rùn)較高高。從目目前市場(chǎng)場(chǎng)行情來來看，該該地段位位置較好好，且容容積率較較高，因因此預(yù)計(jì)計(jì)競(jìng)拍者者較多。第三部分：地塊項(xiàng)項(xiàng)目近期期周邊市市場(chǎng)分析析一、大學(xué)路路板塊主要要在售樓樓盤的價(jià)價(jià)格情況況樓盤名稱折后均價(jià)優(yōu)惠銷售進(jìn)度嘉匯馨源4400剩余4套樓樓中樓，面面積約1120瀚林華府9000當(dāng)天預(yù)約99折，開開盤當(dāng)天天購買再再送2個(gè)個(gè)

17、點(diǎn)6月27日日三期公公開預(yù)約約百匯華庭4800按揭98一一次性997剩余部分二二房、三三房、四四房物業(yè)業(yè)嘉華綠洲4250按揭98，一一次98899折折兩房售罄，在在售1005的的三房以以及樓中中樓騁望驪都5300按揭0.999 一次次性0.98在售A2號(hào)號(hào)樓、三三單元、二二梯四戶戶、255層（二二單元除除外）棟棟1700-1990藍(lán)藍(lán)組團(tuán)西湖東郡5400折扣為（總總價(jià)-11.5萬萬-20000）*0.999；一一次9.8折，按按揭9.9折A2（二單單元除外外）棟1170-1900藍(lán)組組團(tuán)雙水水景物業(yè)業(yè)在售振寧現(xiàn)代代魯班46006月21日日前，預(yù)預(yù)約1000平米米以上戶戶型，1100000抵11

18、80000元，1100平平米以下下戶型，1100000元抵抵150000元元二房售罄，三三房月889、1110，暫時(shí)時(shí)無新物物業(yè)推出出，新物物業(yè)正在在預(yù)約。瀚林雅筑4300預(yù)約當(dāng)天99折6月27日日預(yù)約66#、77#號(hào)樓樓，價(jià)格格未定盛天熙園7500100000元預(yù)約約金可抵抵300000元元購房款款預(yù)約E2#水岸華府4800湖居臻品55月100開盤，推推出7#、8#樓，目目前預(yù)約約9#（1106-1222平米主主流三房房）（數(shù)據(jù)來源源：寶資資通事業(yè)業(yè)二部/市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)部/09.08月月數(shù)據(jù)庫庫）大學(xué)路板塊塊地處學(xué)學(xué)府密集集區(qū)，同同時(shí)又是是老城區(qū)區(qū)，因此此人口密密度較大大，人員員相對(duì)復(fù)復(fù)雜。該該區(qū)域樓樓盤定位位差距較較大，其其中瀚林林華府定定位較高高，有相相當(dāng)部分分客戶為為大學(xué)教教師，其其折后價(jià)格較較高為990000元/。而振振寧現(xiàn)代魯魯班則定定位于周周邊個(gè)體體經(jīng)營(yíng)戶戶及工薪薪階層