福州市好景花園土地競(jìng)拍可行性分析報(bào)告

1、福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性分析報(bào)報(bào)告項(xiàng)目編號(hào)：俠客行行估字20004888號(hào)項(xiàng)目名稱：福州市市好景花花園土地地競(jìng)拍總造價(jià)：334477986612.91元元 樓面面造價(jià)：16338.004元/M2土地面積：410032.87MM2 建建筑面積積：21104995M22建筑密度：30% 容積率率：3.6 綠化化率：335%建設(shè)單位：俠客行行置業(yè)有有限責(zé)任任公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人：俠客客行編制單位：俠客行行置業(yè)有有限責(zé)任任公司編制負(fù)責(zé)人人：俠客客行 編編制審核核人：俠俠客行編制人：俠俠客行 編制日日期：004-77-3目錄 一一、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)1 二二、可行行性分析析1 三三、福州州市好景景

2、花園土土地競(jìng)拍拍成本計(jì)計(jì)算表2 四四、福州州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍面積和和銷(xiāo)售收收入表3 五五、福州州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍經(jīng)濟(jì)分分析表4 六六、福州州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍敏感性性分析表表5 一一、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)： 11、用地地面積：558832mm2 22、容積積率：33.6 33、可建建面積：20009955m2 其中中：住宅宅面積：18447633m2 商店店面積 沿街街商店面面積：669166m2*2層=138832 m2 小區(qū)區(qū)內(nèi)商店店面積：12000 mm2*22層=224000 m22 另外外可建車(chē)車(chē)位：地地下室面面積95500 m2（車(chē)車(chē)庫(kù)4550個(gè)） 44、綠化化率

3、：335% 55、密 度：30%以內(nèi)（本本方案按按30%計(jì)算） 二二、可行行性分析析 本本可行性性測(cè)算方方案，銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入為1000%，因因此在本本地塊投投標(biāo)中應(yīng)應(yīng)考慮該該因素。建建議按880%的的銷(xiāo)售率率為底限限，同時(shí)時(shí)結(jié)合房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，本項(xiàng)項(xiàng)目的最最理想的的總地價(jià)價(jià)款在996388萬(wàn)元以以內(nèi)。 附附：福州州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍成本計(jì)計(jì)算表 福州市市好景花花園土地地競(jìng)拍面面積和銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入表 福州市市好景花花園土地地競(jìng)拍經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析表 福州市市好景花花園土地地競(jìng)拍敏敏感性分分析表 俠俠客行置置業(yè)有限限責(zé)任公公司 二二00四四年九月月十二日日福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告

4、成成本計(jì)算算表編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)費(fèi)用）名名稱計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率率造價(jià)或費(fèi)用用(元)樓面造價(jià)(元/MM2)百分比(%)計(jì)算公式或或說(shuō)明1.一、征地、拆拆遷、前前期費(fèi)005471008900259.99215.877%1-1-11征地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)項(xiàng)150000000005000000000237.55414.511%按實(shí)際發(fā)生生1-2-11設(shè)計(jì)費(fèi)平方米2104995183788991018.0001.1%18元/平平方米1-3-11建筑招投標(biāo)標(biāo)費(fèi)項(xiàng)11000001000000.050.01%1-4-11建筑核放樣樣費(fèi)項(xiàng)15000005000000.240.02%1-5-11施工許可證證項(xiàng)12000

5、002000000.100.01%1-6-11消防審核費(fèi)費(fèi)平方米2104995484198804.000.25%2.二、建安造造價(jià)0019194489668911.88955.677%2-1-11土建及安裝裝費(fèi)用平方米210499565013682217550650.00039.699%2-1-22地下室部份份建安費(fèi)費(fèi)用平方米0120000.000%2-2-11小區(qū)道路配配套費(fèi)平方米210499570147344650070.0004.28%2-3-11電梯費(fèi)用部702500000175000000083.1445.08%2-4-11工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)項(xiàng)115000000150000007.130.

6、44%2-5-11工程監(jiān)督費(fèi)費(fèi)元、%155944000000.2234306681.630.1%2-6-11小區(qū)配水電電費(fèi)用等等平方米21049951002104995000100.0006.11%5.三、其他稅稅費(fèi)009813887544.911466.22328.477%3-1-11營(yíng)業(yè)稅等元、%534433615508.54542770722.755215.88113.188%3-2-11廣告費(fèi)項(xiàng)1500000005000000023.7551.46%3-3-11銷(xiāo)售管理費(fèi)費(fèi)用元、%53443361550153443361.525.3991.55%3-3-11建設(shè)管理費(fèi)費(fèi)用元、%2466

7、5598558249331197.1623.4441.44%3-4-11利息費(fèi)用元、%246655985585.63003443277.766142.6688.72%8-1-11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)元、%24665598558373997795.7435.1552.15%zzj總成本0034479986112.9911638.04100.001%0000.000% 0000.000%福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入表序號(hào)樓層、單元元或樓房房名稱計(jì)量單位單價(jià)建筑面積(M2)可售面積(M2)項(xiàng)目套數(shù)可售套數(shù)銷(xiāo)售收入(元)銷(xiāo)售模式備注1住宅元/2050184766300037876641

8、550按建筑面積積2沿街店面一一層元/13000069160008990880000按建筑面積積3沿街店面二二層元/400069160002766440000按建筑面積積4小區(qū)店面一一層元/10000012000001200000000按建筑面積積5小區(qū)店面二二層元/3000120000036000000按建筑面積積6車(chē)庫(kù)元/套5000009500045002250000000按項(xiàng)目套數(shù)數(shù)合計(jì)0000053443361550福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告租租賃收入入表序號(hào)樓層、單元元或樓房房名稱計(jì)量單位單價(jià)建筑面積(M2)可租面積(M2)項(xiàng)目套數(shù)可租套數(shù)租賃收入(元)租賃模式備注00

9、0000合計(jì)000000福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告投投資計(jì)劃劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆拆遷、前前期費(fèi)547100890054710089001367777222.51367777222.51367777222.51367777222.52二、建安造造價(jià)191944896681919448966847987724224798772422479877242247987724223三、其他稅稅費(fèi)9813887544.9119813887544.9222453446888.7332453446888.7332453446888.733245

10、3446888.733合計(jì)34479986112.99134479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.233福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告資資金籌措措計(jì)劃表表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1投資計(jì)劃34479986112.99134479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332資金籌措計(jì)計(jì)劃034479986112.9928619996533.2338619996533.233

11、8619996533.2338619996533.2332.1 自有資資金12067795114.55212067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.2 借款022411190998.445602997744.65602997744.65602997744.65602997744.62.21 向向銀行貸貸款022411190998.445602997744.65602997744.65602997744.65602997744.6福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告全全投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表序號(hào)

12、項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.1銷(xiāo)售收入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出034479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332.1開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)經(jīng)營(yíng)034479986112.99286199965

13、33.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量量018963375337.007-8619996553.2239194557300.19194557300.19194557300.1累計(jì)凈現(xiàn)金金流量00-8619996553.22357460076.879769118066.97718963375337.007福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告資資本金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本（元）合計(jì)（元）第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入053443361449.999017814453883.33317814

14、453883.33317814453883.3331.1銷(xiāo)售收入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.2租賃收入0000001.3其它收入0000002現(xiàn)金流出012067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.1開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)經(jīng)營(yíng)012067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.2其它支出000000凈現(xiàn)金流量量0

15、41375566335.447-3016698778.66314797755004.7714797755004.7714797755004.77累計(jì)凈現(xiàn)金金流量00-3016698778.66311780056226.00726578811330.77741375566335.447福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告多多方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍賣(mài)價(jià)價(jià)款萬(wàn)元5000500060007000800090001000001100001200

16、001300001400001500001600001700001800001900002000002100002200001.1 土地拍拍賣(mài)單價(jià)價(jià)元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍拍賣(mài)單價(jià)價(jià)元/畝81236618123661974833311373305129977771462225016247722178711941949666621121138227466112437008325995555276200272924449930869971324944

17、4434119916357433881.3 土地拍拍賣(mài)價(jià)款款占比例例%14.514.516.83319.01121.06622.98824.79926.528.11129.64431.09932.47733.78835.02236.21137.34438.42239.45540.4442項(xiàng)目總成本本萬(wàn)元3448003448003565223682333799553916774033994151004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003資金籌措萬(wàn)元344800344800356522368233379

18、9553916774033994151004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003.1 資本金金萬(wàn)元1206881206881247881288881329881370881411991452991493991534991575991616991657991698991739991781001822001863001904003.2 借款萬(wàn)元224122224122231744239355246977254588262200269822277433285055292677300288307900315

19、5223231333307553383773459883536004經(jīng)營(yíng)總收入入萬(wàn)元5344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.1 銷(xiāo)售收收入萬(wàn)元5344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.2 租賃收收入萬(wàn)元00000000

20、000000000005利潤(rùn)總額萬(wàn)元18964418964417792216620015448814277713105511933310761195908418724660744903373125591387216-9566所得稅萬(wàn)元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107稅后利潤(rùn)萬(wàn)元12706612706611921111136610350095658780799572106425564048554070328525001715929144-9568全投資財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%91.591.58

21、3.876.55569.663.05556.75550.7554539.45534.15528.95523.95519.114.49.755.20.8-3.69資本金財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%488.11488.11468.555450.22433416.88401.555387.11373.445360.555348.33336.665325.555315304.99295.33286.005277.225268.8810全投資財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬(wàn)元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-14011-20355-267

22、00-33055-39399-4574411資本金財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬(wàn)元18352218352218129917907717685517463317241117019916797716575516353316131115908815686615464415242215020014798814576612全投資回收收期年1.941.9422.072.142.222.32.42.492.62.722.842.983.143.313.53.713.95013資本金回收收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.281.291.31.311.3

23、21.331.341.351.3614投資利潤(rùn)率率%555549.91145.13340.66636.45532.49928.75525.21121.87718.715.69912.82210.17.55.032.660.4-1.76615資本金利潤(rùn)潤(rùn)率%157.114157.114142.559128.996116.117104.11592.82282.14472.04462.48853.42244.81136.64428.86621.44414.3777.611.16-5.022福州市好景景花園土土地競(jìng)拍拍可行性性報(bào)告敏敏感性分分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5

24、0000001土地拍賣(mài)價(jià)價(jià)款萬(wàn)元5000500050005000500050001.1 土地拍拍賣(mài)單價(jià)價(jià)元/M21219121912191219121912191.2 土地拍拍賣(mài)單價(jià)價(jià)元/畝8123661812366181236618123661812366181236611.3 土地拍拍賣(mài)價(jià)款款占比例例%14.513.75514.29915.02214.57713.7772項(xiàng)目總成本本萬(wàn)元3448003636333499773328993431883630333資金籌措萬(wàn)元3448003636333499773328993431883630333.1 資本金金萬(wàn)元12068812727712

25、24991165111201111270663.2 借款萬(wàn)元2241222363662274882163882230772359774經(jīng)營(yíng)總收入入萬(wàn)元5344444703005451225184005611665077114.1 銷(xiāo)售收收入萬(wàn)元5344444703005451225184005611665077114.2 租賃收收入萬(wàn)元0000005利潤(rùn)總額萬(wàn)元1896441066881951661855112179771446996所得稅萬(wàn)元6258352064406122719347757稅后利潤(rùn)萬(wàn)元127066714713076612429914604496948全投資財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率

26、%91.551.792.65592.6104.11568.49資本金財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%488.11389.44491490.99520.775429.9910全投資財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬(wàn)元62142208643261127546398311資本金財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc=300%)萬(wàn)元18352215008818751117831119627716762212全投資回收收期年1.942.381.931.931.852.1613資本金回收收期年1.21.251.21.21.191.2314投資利潤(rùn)率率%5529.34455.76655.73363.52239.86615資本金利潤(rùn)潤(rùn)

27、率%157.11483.822159.333159.222181.447113.887基準(zhǔn)(期望望)收益益率%030303030301土地拍賣(mài)價(jià)價(jià)款臨界界點(diǎn)萬(wàn)元084861514441464001690001128331.1 土地拍拍賣(mài)單價(jià)價(jià)元/M20206836913568411927501.2 土地拍拍賣(mài)單價(jià)價(jià)元/畝013786696246044702378558327457765183311821.3 土地拍拍賣(mài)價(jià)款款占比例例%020.98832.332.84435.02225.8442項(xiàng)目總成本本萬(wàn)元04044774688334458554826224366553資金籌措萬(wàn)元04044

28、774688334458554826224366553.1 資本金金萬(wàn)元01415771640991560551689221528333.2 借款萬(wàn)元02629113047442898003137002838224經(jīng)營(yíng)總收入入萬(wàn)元04703005451225184005611665077114.1 銷(xiāo)售收收入萬(wàn)元04703005451225184005611665077114.2 租賃收收入萬(wàn)元0000005利潤(rùn)總額萬(wàn)元0658376297255785471066所得稅萬(wàn)元0217225182394259223457稅后利潤(rùn)萬(wàn)元0441151124861526247618全投資財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%030303030309資本金財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率%0429.994