貴池路商業(yè)街項(xiàng)目定位報(bào)告課件

1、貴池路商業(yè)街項(xiàng)目市場定位報(bào)告瑞博營銷策劃有限公司PART 市場篇合肥宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP分析與周邊城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較項(xiàng)目周邊商業(yè)分析消費(fèi)群體分析周邊商圈主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及業(yè)態(tài)分布合肥宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析GDP分析與周邊城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較合肥宏觀經(jīng)濟(jì)概況-重點(diǎn)摘要 2009年合肥市生產(chǎn)總值2102.12億元，在全國26個(gè)省會(huì)城市中，GDP總量位居15位，增速有望繼續(xù)位居第一。 同比增長17.3%，已連續(xù)6年保持在17%以上，增速有望繼續(xù)位居第一。人均GDP突破4萬元。城鎮(zhèn)新增就業(yè)10.96萬人，同比增長23%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17158元，增長10.1%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到6065元，增長13%。 社會(huì)

2、消費(fèi)品零售總額703.42億元，增長19.6%，在全省總量和增速穩(wěn)居首位。按照國際經(jīng)驗(yàn)人均GDP超過1000美元（人民幣8000元）消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級(jí)過去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品 合肥人均可支配收入和消費(fèi)支出合肥市人均可支配收入和人均消費(fèi)都保持良好增長的前提下, 從2006年開始，人均消費(fèi)支出的總值和增長率都高于人均可支配收入.，展現(xiàn)了合肥消費(fèi)市場未來的美好前景。GDP分析與周邊城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較合肥宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與周邊城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較合肥與周邊城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較-重點(diǎn)摘要 人均GDP去年增近萬元達(dá)42981元，居全國省會(huì)第11位。 2009年，GDP總量比16位南昌市的優(yōu)勢由4

3、.76億元擴(kuò)大為264.62億元；相當(dāng)于武漢、長沙和鄭州的比例分別為46.1%、56.1%和63.7%。 2009年，合肥市投資超越杭州176.77億元、長沙26.64億元；出口趕超太原和石家莊，比兩市分別多出25.04億與1.39億美元。 2010年一季度，合肥市GDP為560.6億元，增長17.6%，創(chuàng)近10年來同期最高增幅，分別高于全國、全省平均增幅5.7和2.7個(gè)百分點(diǎn)，在中部省會(huì)城市中連續(xù)四年保持第一。 6城市GDP和GDP增長率比較合肥的GDP總量在6個(gè)城市中排名倒數(shù)第二，但是GDP增長率排名第一，遠(yuǎn)超其他城市，比南京高5個(gè)點(diǎn)，長沙高7個(gè)點(diǎn),發(fā)展勢頭迅猛！合肥的消費(fèi)水平在6城市中位

4、列第三，低于南京和長沙，但是消費(fèi)支出增長率卻遠(yuǎn)超其他城市，比南京高14個(gè)點(diǎn)。6城市人均消費(fèi)支出和增長率比較周邊環(huán)境分析周邊商圈主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及業(yè)態(tài)分布消費(fèi)群體分析項(xiàng)目周邊小區(qū)廣利花園 樓盤位于潛山路和岳西路交口，總建筑面積156470平方米，規(guī)劃由多層，小高層，商鋪，會(huì)所共同組成。 小區(qū)總戶數(shù)812戶，預(yù)估居住人口為3000人以上。地下車位568個(gè)。居住人群：三口、五口之家消費(fèi)水平：中檔偏高檔項(xiàng)目周邊小區(qū)安居苑 安居苑小區(qū)是合肥建成比較早的小區(qū)，也是當(dāng)時(shí)的“富人區(qū)”，現(xiàn)在小區(qū)共有住房157棟，居住人群超過20000人，是項(xiàng)目周邊所有小區(qū)中居住人口最多的小區(qū)，該小區(qū)居民也是周邊商業(yè)的主要目標(biāo)消費(fèi)群

5、體。居住人群：家庭單位為主消費(fèi)能力：中檔偏高檔（潛在消費(fèi)能力強(qiáng)）目前周邊消費(fèi)檔次：中低檔目標(biāo)消費(fèi)者分析居住人群涵蓋所有年齡段人群主力消費(fèi)人群兒童、學(xué)生、中青年人群消費(fèi)者行為特征兒童：新鮮的、有趣的青年人群：追求新奇和潮流事物，偏好休閑運(yùn)動(dòng)品牌中年人群：工作之余的娛樂休閑場所，與朋友、客戶聚會(huì)吃飯的消費(fèi)場所目標(biāo)消費(fèi)者特征目標(biāo)消費(fèi)者特需求消費(fèi)需求分析高端人群的娛樂王國年輕人的時(shí)尚之都兒童、學(xué)生的游樂園復(fù)合型娛樂休閑購物場所周邊環(huán)境分析周邊商圈主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及業(yè)態(tài)分布消費(fèi)群體分析周邊大型商圈三里庵商圈三里庵商圈 三里庵商圈位于合肥市蜀山區(qū)西一環(huán)，五里墩立交橋附近，交通便利，人口眾多。 該商圈是以大型商

6、超為基礎(chǔ)的區(qū)域綜合性商圈，主要消費(fèi)群體為白領(lǐng)階層以及周邊的居民 ，消費(fèi)檔次目前以中檔為主。商圈分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析周邊商圈主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及業(yè)態(tài)分布消費(fèi)群體分析貴池路貴池路商業(yè)分析交通環(huán)境對(duì)于相對(duì)密集的人流量來說道路較窄，對(duì)商業(yè)的發(fā)展有一定的制約人流量比較密集主要消費(fèi)群體主要是周邊小區(qū)居民、學(xué)生商業(yè)檔次中低檔商家業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、娛樂休閑、生活服務(wù)、零售、服飾、汽車維修等，主要以餐飲和零售為主，汽車服務(wù)行業(yè)是特色經(jīng)營狀況較好未來預(yù)期該地區(qū)有很好的消費(fèi)市場和周邊交通環(huán)境，但是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較零散，如果能形成集中性成系統(tǒng)的消費(fèi)場所，商業(yè)氛圍將更加濃厚黃山路商業(yè)分析交通環(huán)境市內(nèi)主干道，日常車流量非常大人流量一般

7、主要消費(fèi)群體一方面是周邊小區(qū)居民，其次是市內(nèi)其他區(qū)域有特定需求人群商業(yè)檔次中高檔商家業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、娛樂休閑、生活服務(wù)等，主要以娛樂休閑和生活服務(wù)型的品牌專營店為主經(jīng)營狀況不詳未來預(yù)期隨著西環(huán)中心廣場的建成，講帶動(dòng)更多的消費(fèi)人群，同時(shí)商業(yè)檔次和周邊居民消費(fèi)水平也相對(duì)溫和，未來前景較好黃山路黃山路店鋪數(shù)量賓館酒店無0商業(yè)中心西環(huán)中心廣場（在建）1餐飲澳門豆撈、農(nóng)家樂、玲瓏小鎮(zhèn)、抱兒鐘秀4小區(qū)新華學(xué)府星座、九華華林、新華學(xué)府花園、易居時(shí)代、建業(yè)領(lǐng)翔（在建）6休閑娛樂舒美堡健身會(huì)所、優(yōu)閣商業(yè)會(huì)所、君臨閣商業(yè)會(huì)所、富僑棋牌、星海松骨5服務(wù)濟(jì)慈醫(yī)院、匯金典當(dāng)、香榭畫廊、千棵樹、SONY維修部、燕子攝影、協(xié)

8、和醫(yī)院、科技館、中國郵政9學(xué)校解放軍炮兵學(xué)院、解放軍電子工程學(xué)院2政府機(jī)構(gòu)安徽路政、總參干干休所2長江路潛山路青陽路青陽路店鋪數(shù)量賓館酒店豪悅賓館1餐飲興化海鮮樓、王室燒烤土菜、鄉(xiāng)村老鵝館、重慶雞公煲、蕭縣羊肉、萬記湯坊、小王牛雜，福建沙縣，川徽特色土菜館，不見不散酒樓，諸葛烤魚，金寨土菜館羊味源土菜，東北人家田味酸菜魚，曹家廚房、三味魚屋、學(xué)智私房菜，勝和小籠、斟樽酒樓、肥西老母雞，皇品軒，蘭州拉面，福建沙縣，快味客，三河酒家，農(nóng)家蒸菜，賈不假包子店、小陳燒烤土菜館，阿哥龍蝦、青石橋肥腸粉、桃溪酒樓，美味廚、秦記土菜館，鄰家婆婆，絕味鴨脖，武漢占記，農(nóng)場農(nóng)夫，金湯鹵味坊，阿明清真牛肉，紫燕百

9、味雞、，詹記食品，超港食品，王仁和米線42休閑娛樂萬仙樓茶藝社、良子足?。?間門面）、益得中醫(yī)修腳、專業(yè)泡腳、成龍網(wǎng)吧、旺角網(wǎng)吧，秀顏坊女子減肥，先標(biāo)榜康體中心8服務(wù)行業(yè)安居堂藥房，啟迪廣告，中國體育彩票，之城房產(chǎn)，寶芝林形象設(shè)計(jì)，大智圖文，和成廣告，中科房產(chǎn)，合肥科技農(nóng)業(yè)銀行，中國福利彩票，中國移動(dòng)，夢(mèng)絲麗理發(fā)，英皇理發(fā)店，偉偉照相，百姓緣大藥房、理發(fā)店，吉大房產(chǎn)，老百姓大藥房，輝達(dá)房產(chǎn)，園緣婚紗攝影，書店（2間），農(nóng)業(yè)銀行，KT造型，永久廣告，夢(mèng)雅住宿，中國移動(dòng)，寵物醫(yī)院，欣榮旅館、招商銀行29零售朵朵花卉，瀚茗堂，煙酒超市，芳衣坊，醉三秋煙酒，子陽布藝。萬家樂，華東茶行，金林煙酒，徽香緣

10、炒貨，香女人服飾，領(lǐng)帶錢夾，絲路花雨，零食店、鞋店，圖圖生活館，煙酒超市，北京布鞋，1987包店，采蝶軒，好波內(nèi)衣，好蓓詩內(nèi)衣店，耀華玻璃，雜貨鋪，金龍五金，江加布藝，音像店，白酒回收，童裝店，大腳趾外貿(mào)鞋店，艾波特凈水機(jī)，螞蟻汽車租賃，電動(dòng)工具，古云軒布鞋，小雨外貿(mào)服飾，豆豆外貿(mào)服飾（2間），綠袖制衣店，褲子專賣，皖能太陽能，055服飾店，圣豹皮衣，汽車維修點(diǎn)42超市銀環(huán)連鎖超市1家裝建材尚美壁紙、科翔壁紙、科洛堡櫥柜、布拉丁布藝，埃美柯，萬和美家居，萬意衛(wèi)浴景信建村，百妍墻紙，匯和家布藝，聯(lián)興建材、海爾整體櫥柜，三翔商貿(mào)，高建硅膠豪宅門業(yè)，華帝燃具，萬盛窗簾、美華麗移門、精誠玻璃、擎天冷暖

11、、洛可可壁紙19合作化路龍河路業(yè)態(tài)種類家庭旅館、小吃、零售具體情況南邊主要以家庭旅館和低檔飯館為主，多為自家經(jīng)營，針對(duì)安大學(xué)生和西園居民旅館13家，飯店19家，小吃50多處（傍晚時(shí)最多）租金80100元/月 安大北門正前方100120元/月生活服務(wù)、零售、餐飲占據(jù)現(xiàn)有商業(yè)的大部分商業(yè)層次比較初級(jí)，檔次中低檔為主商業(yè)分布比較零散總結(jié) 人們的消費(fèi)水平在不斷提高，對(duì)中高檔消費(fèi)的需求越來越強(qiáng)烈！ 從項(xiàng)目所在地來看，該區(qū)域的消費(fèi)者有足夠的潛在消費(fèi)能力，并且完全滿足中高檔消費(fèi)所需的數(shù)量。 目前該區(qū)域缺少中高檔消費(fèi)場所，大部分有需求的消費(fèi)者只能舍近求遠(yuǎn)，中高檔消費(fèi)在這里還是一個(gè)空白市場。PART 定位篇市場

12、定位SWOT分析及發(fā)展方向商業(yè)定位類型定位檔次定位主體定位主題定位優(yōu)勢（Strengths）分析規(guī)模優(yōu)勢根據(jù)調(diào)研的結(jié)果顯示，項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的商圈均不成體系，大多以點(diǎn)狀的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，而本案貫穿整個(gè)貴池路東邊路段，占地2萬多平方米，從規(guī)模上具有一定優(yōu)勢。地理優(yōu)勢本案緊鄰黃山路、長江西路、合作化路、五里墩等市內(nèi)主干道和交通樞紐，道路通達(dá)性較好，可快速到達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域。消費(fèi)市場優(yōu)勢項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)較多，日常人流量較大，并且小區(qū)檔次較高，人群消費(fèi)水平較高，為項(xiàng)目未來的商業(yè)發(fā)展奠定了較好的市場基礎(chǔ)。劣勢（Weaknesses）分析停車問題根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃來看，由于地塊面積有限，以及建筑施工上的限制，導(dǎo)致每個(gè)

13、地塊所能配套的停車位相對(duì)較少，從而制約了業(yè)態(tài)種類的選擇。地塊之間的不連續(xù)性從現(xiàn)有的3個(gè)地塊來看，每個(gè)地塊之間都有一定的隔斷，這對(duì)我們打造一個(gè)“一體化、集中性”的商業(yè)場所帶來視覺上的不符。現(xiàn)有商業(yè)氛圍因?yàn)轫?xiàng)目周邊現(xiàn)有的商業(yè)氛圍是以中低檔消費(fèi)為主，并且這種商業(yè)氛圍形成已久，而這與我們對(duì)項(xiàng)目的定位期待想違背，可能會(huì)在前期給項(xiàng)目的商業(yè)利益帶來一定的影響。機(jī)會(huì)（Opportunities）分析消費(fèi)市場的空白目前“中高檔消費(fèi)場所”在項(xiàng)目周邊來說，還是一塊空白市場，而這區(qū)域的消費(fèi)人群的消費(fèi)能力，又決定了這一需求的真實(shí)存在性，所以，我們的出現(xiàn)必將改變現(xiàn)有的商業(yè)氛圍。壟斷區(qū)域市場的機(jī)會(huì)由于目前周邊并沒有類似的“

14、大型娛樂休閑場所”，所以，我們的出現(xiàn)將起到先入為主的作用，壟斷這片空白的區(qū)域市場，同時(shí)通過對(duì)耳熟能詳?shù)钠放粕碳业囊?，在消費(fèi)者心目中塑造獨(dú)一無二的形象地位。威脅（Threats）分析停車場問題制約業(yè)態(tài)選擇由于受到停車位數(shù)量較少的影響，導(dǎo)致我們?cè)谶x擇商業(yè)形態(tài)的時(shí)候不得不對(duì)一些特殊業(yè)態(tài)進(jìn)行排除，而這些業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)利益將產(chǎn)生很大的影響。項(xiàng)目分散導(dǎo)致消費(fèi)者誤解因?yàn)榈牡貕K的分割，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的不完整性，削弱消費(fèi)者對(duì)“一體化、集中性娛樂休閑場所”的印象。新的消費(fèi)習(xí)慣的養(yǎng)成需要時(shí)間由于項(xiàng)目周邊一直以來都以中低檔的消費(fèi)習(xí)慣為主，所以對(duì)于差別較大的“中高檔消費(fèi)群體”的養(yǎng)成可能需要時(shí)間，這對(duì)引入商家的商業(yè)利益

15、將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。SWOT總結(jié)及應(yīng)對(duì)策略強(qiáng)化優(yōu)勢，利用機(jī)遇，彌補(bǔ)劣勢，弱化威脅優(yōu)勢與機(jī)會(huì)劣勢與威脅 交通樞紐集中商業(yè)中高檔品牌優(yōu)勢區(qū)域發(fā)展及市場需求密集性人群保障消費(fèi)商業(yè)氛圍不佳產(chǎn)品劣勢（停車場、地塊間隔）消費(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成需要時(shí)間放大挖掘 弱化彌補(bǔ)充分強(qiáng)調(diào)地理優(yōu)勢深度挖掘消費(fèi)潛力提高項(xiàng)目競爭力通過產(chǎn)品改造，弱化缺點(diǎn)，并轉(zhuǎn)為優(yōu)點(diǎn)做足宣傳推廣，縮短市場養(yǎng)成時(shí)間項(xiàng)目發(fā)展方向總結(jié)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的規(guī)模性、集中性、一體化強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的差異化，打造中高檔品牌休閑娛樂場所的形象充分利用地理優(yōu)勢，將其轉(zhuǎn)變成項(xiàng)目的競爭力利用可執(zhí)行手段弱化產(chǎn)品自身缺點(diǎn)市場定位SWOT分析及發(fā)展方向商業(yè)定位類型定位檔次定位主體定位主題定位項(xiàng)目位

16、于貴池路上，坐南朝北，西起潛山路，東鄰合作化路。背靠電子工程學(xué)院北門，正朝安居苑小區(qū)、五十中，地理位置優(yōu)越，居住人群密集。項(xiàng)目地段從交通環(huán)境看，本案所在地段通達(dá)性較佳，處于長江路和黃山路中間，東邊緊鄰五里墩立交橋，不論是公交，還是自駕，都非常方便。項(xiàng)目所在地五里墩立交橋黃山路長江路合作化路潛山路除了交通便利之外，項(xiàng)目周邊還有不少大學(xué)以及中小學(xué)校區(qū)，這給項(xiàng)目未來的市場開發(fā)奠定了特定的消費(fèi)人群和消費(fèi)需求。電子工程學(xué)院安徽大學(xué)項(xiàng)目所在地潛山路小學(xué)五十中炮兵學(xué)院安居苑小學(xué)中澳學(xué)院郵電學(xué)院合肥地區(qū)商業(yè)類型分析 合肥當(dāng)?shù)氐木用裣M(fèi)需求逐漸多樣化，合肥的商業(yè)類型也在隨著消費(fèi)者市場在進(jìn)化綜合性購物場所將是合肥

17、未來商業(yè)發(fā)展的主要方向鄰里型購物中心社區(qū)型購物中心區(qū)域型購物中心超區(qū)域型購物中心時(shí)裝精品購物中心大型量販購物中心主題與節(jié)慶購物中心工廠直銷購物中心項(xiàng)目商業(yè)類型定位社區(qū)型購物中心區(qū)域型購物中心現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境不成熟社區(qū)型中檔購物場所區(qū)域性中高檔購物場所商業(yè)檔次定位 由于項(xiàng)目所在區(qū)域的特殊性，建議項(xiàng)目的商業(yè)檔次定位分為兩個(gè)階段：在前期，以中檔購物中心為發(fā)展方向，培育項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，在項(xiàng)目經(jīng)營過程中進(jìn)行調(diào)整，待項(xiàng)目周邊區(qū)域及配套逐漸成熟，項(xiàng)目也得到市場認(rèn)可后轉(zhuǎn)為中檔偏高購物場所。中檔偏高檔購物場所中檔購物場所商業(yè)主題定位公務(wù)消費(fèi)家庭消費(fèi)年輕消費(fèi)兒童消費(fèi)主題概念演繹主題概念演繹休閑品牌高端消費(fèi)品主題概念演

18、繹主題概念演繹業(yè)態(tài)種類業(yè)態(tài)類型說明零售年輕休閑品牌服飾、大型童裝賣場、家居家紡、精品百貨等餐飲酒店、品牌休閑快餐、咖啡茶樓等娛樂養(yǎng)生保健、美容美體、影院KTV等服務(wù)銀行、干洗店、便利商超、生活配套等業(yè)態(tài)組合建議 同慶樓是安徽餐飲業(yè)歷史名店，1925年創(chuàng)建于蕪湖，先后接待過毛澤東、劉伯承、梅蘭芳、越南主席胡志明等，享譽(yù)一時(shí)，1999年被國內(nèi)貿(mào)易部評(píng)為“中華老字號(hào)”（當(dāng)時(shí)餐飲企業(yè)僅58家） 現(xiàn)已擁有同慶樓馬鞍山路店和同慶樓新站店，并計(jì)劃開設(shè)更多連鎖新店。 國內(nèi)首次直接以英文“Motel”命名的莫泰168連鎖旅店完全按國際上通行的經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。除了現(xiàn)代酒店必備的衛(wèi)星電視、國內(nèi)/國際直撥電話、

19、寬帶上網(wǎng)、標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生潔具等設(shè)施外，復(fù)式的客房布置、靜音的排風(fēng)裝置、就地控制的燈光等，營造出溫馨的家庭氣氛。 公司以每年新建30-40家的速度擴(kuò)張，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，迅速占領(lǐng)市場。 中國保健服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)品牌，97年創(chuàng)業(yè)于泉城濟(jì)南，取名為良子。良子深入發(fā)掘中國傳統(tǒng)保健文化的瑰寶，不斷開拓進(jìn)取，創(chuàng)造出七套獨(dú)具特色的良子保健技術(shù)，手法獨(dú)特、動(dòng)作優(yōu)美、效果明顯、舒適奇妙。 生活配套服務(wù)機(jī)構(gòu)品牌休閑服飾品牌快餐童裝品牌地塊特征二號(hào)地業(yè)態(tài)組合建議二號(hào)地1 F2 F3 F4 、5F生活配套服務(wù)設(shè)施小型餐飲、生活休閑中檔娛樂休閑地塊特征三號(hào)地業(yè)態(tài)組合建議三號(hào)地1 F2 F3 F品牌休閑服飾一條街品牌家居家紡、連鎖美容美發(fā)大中型童裝賣場，兒童休閑快餐地塊特征四號(hào)地業(yè)態(tài)組合建議四號(hào)地1、2、3 F4 、5、6F全國連鎖快捷酒店大型品牌餐飲地塊規(guī)劃建議配備電梯 由于二號(hào)地塊和四號(hào)地塊都是5層以上的，所以，從便利性上考慮，應(yīng)該配備電梯。增加停車位 主要是二號(hào)地和四號(hào)地，停車位數(shù)量太少，難以滿足需求，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和慣例，對(duì)于快捷酒店和大型餐飲來說，車位數(shù)不不少于客房數(shù)或包廂數(shù)的40%，比如從四號(hào)地的業(yè)態(tài)規(guī)劃來看，至少需要50余輛左右的車位，建議可與電子學(xué)院協(xié)商解決此問題。市場定位SWOT分析及發(fā)展方向商業(yè)定位類型定位檔次定位主體定位主題定位根據(jù)業(yè)態(tài)、業(yè)種分析與區(qū)位特征，本項(xiàng)目市場定位為：