經緯：佛山市房地產市場月度報告(09.5)

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.經緯：佛山市房地產市場月度報告(09.5)資料由佛山經緯房產咨詢有限公司獨家提供，僅供參考！佛山市房地產市場市況周報（2009年5月1日-2009年5月31日）特別聲明本報告采用用之基礎礎數(shù)據(jù)均均來源于于各區(qū)建建設局網網上簽約約數(shù)據(jù)庫庫，因網網上簽約約數(shù)據(jù)有有一定程程度的滯滯后性，報報告將結結合實地地調研因因素令所所列數(shù)據(jù)據(jù)盡可能能反映項項目即時時成交狀狀況，謹謹供參考考之用。本月導讀一、樓市概概況 HYPERLINK /news/2009-06-10/45

2、50647_1.html -2二、行業(yè)相相關政策策、城市市規(guī)劃與與建設 HYPERLINK /news/2009-06-10/4550647_2.html -3三、一級市市場運行行狀況分分析 HYPERLINK /news/2009-06-10/4550647_3.html -4四、二級市市場運行行態(tài)勢分分析 HYPERLINK /news/2009-06-10/4550647_4.html -5五、二級市市場競爭爭態(tài)勢分分析 HYPERLINK /news/2009-06-10/4550647_13.html -144六、二級市市場項目目報廣監(jiān)監(jiān)控 HYPERLINK /news/2009-

3、06-10/4550647_16.html -117樓市概況：本月禪桂市市場有三三大特點點：其一一，推售售方式改改變，新新貨集中中推售，舊舊貨自然然消化，在在本月集集中開賣賣和自然然消化樓樓盤各占占其半(如匯銀銀、星座座、檸檬檬時代等等新項目目在本月月推出)；其二二，土地地市場成成交活躍躍，在本本月有幾幾宗大型型地塊成成功拍出出，土地地市場有有明顯的的回暖趨趨勢。其其三，客客源方面面，由于于市場需需求保持持旺盛，投投資客陸陸續(xù)進場場。這三三點成為為市場新新的保溫溫因素。禪城本月新新增供應應量為55.177萬方，環(huán)環(huán)比下降降了433%。整整體市場場分析，禪禪城現(xiàn)況況集中推推售新貨貨缺乏，不不少大

4、型型樓盤，如如麗日玫玫瑰、匯匯銀匹克克花園、力力迅上筑筑等已全全部售馨馨，并有有不少項項目接近近收盤尾尾聲，目目前以消消化余貨貨為主。而而新上市市項目由由于工程程進度及及樓盤規(guī)規(guī)模，推推出市場場的貨量量不多，僅僅有怡翠翠宏璟和和匯銀環(huán)環(huán)湖國際際推出部部分新貨貨，目前前大部分分新項目目仍以蓄蓄客為主主，為66月中旬旬開售待待勢。而而部分在在售項目目借著新新項目的的宣傳影影響，紛紛紛將新新貨推售售期押后后，延遲遲至6月月推出。桂城本月新新增供應應量為00，這已已經是今今年上半半年出現(xiàn)現(xiàn)第2次次0供應應現(xiàn)象。本本月有保保利星座座新項目目上市，性性價比較較高，銷銷售甚為為理想，而而中海萬萬錦豪園園在本

5、月月也推出出部分新新貨，銷銷售成績績不錯，由由于桂城城新增供供應銳減減，加上上佛山同同城推動動，兩大大品牌項項目各產產品線銷銷售保持持理想。而而前一階階段發(fā)展展商為求求快速回回籠資金金，以各各種優(yōu)惠惠促銷進進行快速速去貨；同時各各大樓盤盤基礎一一個尾貨貨階段，新新項目未未能及時時補充市市場，現(xiàn)現(xiàn)時桂城城區(qū)域處處于短暫暫供應斷斷層階段段.成交方面，禪禪城本月月成交達達到133萬方，環(huán)環(huán)比上升升59%，成交交均價環(huán)環(huán)比有輕輕微漲幅幅，銷售售勢頭旺旺盛，創(chuàng)創(chuàng)下近年年高峰；桂城由由于市場場供應不不足，成成交也相相對減少少，成交交量環(huán)比比下降336%，成成交均價價則下降降7%。市場連續(xù)多多月處于于高位運

6、運行，市市場對價價格的接接受程度度已經備備受考驗驗。需要要一定的的時間進進行消化化。假如如市場成成交量在在未來階階段走低低，市場場價格或或許會出出現(xiàn)反復復。但根根據(jù)目前前的市場場環(huán)境來來看，市市場價格格下行通通道基本本已經封封閉。預預計未來來下降的的趨勢已已不大可可能。預計禪桂市市場下半半年供應應增多。在在售項目目新增供供應量雖雖然不多多，主要要以消化化余量為為主，但但是新項項目的數(shù)數(shù)量不低低，下半半年市場場供應結結構主要要取決于于這些新新項目鑒鑒于市場場判斷的的入市程程度。一、行業(yè)相相關政策策1.南海區(qū)區(qū)嚴打人人為制造造搶購氣氣氛從而而抬高房房價從南海區(qū)建建設局獲獲悉，“五五一”假假期后到到

7、6月330日，南南海將全全面開展展房地產產市場秩秩序及進進一步落落實商品品房預(銷)售售合同網網上備案案專項整整治工作作。屆時時，凡出出現(xiàn)人為為制造搶搶購氣氛氛，從而而抬高房房價，或或以內部部認購等等方式變變相銷售售等將被被處罰。據(jù)據(jù)了解，此此次專項項整治工工作將五五類售房房“違規(guī)規(guī)”行為為作為重重點檢查查對象。五類售房“違違規(guī)”行行為：1，在辦理理預售許許可證前前，發(fā)布布銷售廣廣告；2，不按規(guī)規(guī)定公示示應公示示的相關關證照和和資料；3，未辦理理商品房房預售許許可證，即即以內部部認購、認認訂(定定)、內內部登記記、認購購會員卡卡(VIIP)或或收取誠誠意金等等形式進進行變相相銷售；4，辦理商商

8、品房預預售許可可證后，不不按時公公開銷售售，采取取先登記記，認購購，收取取訂金的的方式聚聚積客源源，然后后利用抽抽簽、搖搖珠的方方式進行行銷售，人人為制造造搶購氣氣氛，從從而抬高高房價；5，拒絕銷銷售系統(tǒng)統(tǒng)公示“可可售”或或“待售售”單元元。2.佛山市市國土資資源局:建設項項目用地地實施全全面監(jiān)管管從佛山市國國土資源源局獲悉悉，佛山山市人民民政府決決定建立立佛山市市建設用用地審批批(審核核)聯(lián)席席會議制制度，對對全市建建設項目目用地、供供地全過過程實施施全面監(jiān)監(jiān)管。今今后全市市有關建建設用地地報批、審審批需經經過聯(lián)席席會議審審議通過過。3.東平新新城交通通樞紐中中心年內內開建220122年后建

9、建成東平新城交交通樞紐紐將于今今年年底底前動工工20112年建建成，是是珠三角角地區(qū)集集2條地地鐵線、33條城際際軌道線線交匯的的大型交交通樞紐紐。其中中，作為為廣佛地地鐵1號號線南延延線先行行建設，并并將于220122年通車車。地鐵鐵3號線線規(guī)劃于于20110年動動工建設設。這里里離佛山山機場、廣廣州新客客站只有有十幾分分鐘車程程，到廣廣州新機機場、廣廣州南沙沙港約為為50公公里。在在城際線線方面，廣廣佛環(huán)線線、廣佛佛珠城際際環(huán)線、珠珠三角城城際環(huán)線線在這里里縱橫交交匯。從從這里出出發(fā)，一一小時內內就可以以抵達珠珠三角任任何一座座城市。4.陳村將將重點發(fā)發(fā)展第三三產業(yè)提提高城市市化引入入高端

10、房房地產陳村借助交交通優(yōu)勢勢來打造造房地產產產業(yè)。以以往從廣廣州南跨跨珠江直直通番禺禺的華南南快速干干線為番番禺南村村鎮(zhèn)帶來來了數(shù)家家著名的的地產商商，如今今陳村迎迎來與番番禺同樣樣的機遇遇，與廣廣州新火火車站對對接的地地區(qū)，佛佛陳路兩兩旁土地地儲備多多，引入入高端房房地產，有有望形成成高檔房房產集聚聚區(qū)。5.今年將將研究開開征物業(yè)業(yè)稅國務院昨天天通過并并正式公公布關關于20009年年深化經經濟體制制改革工工作的意意見，收收入分配配將出臺臺新的改改革方案案，以控控制收入入分配差差距。意意見提提出，今今年要全全面實施施增值稅稅轉型改改革；統(tǒng)統(tǒng)一內外外資企業(yè)業(yè)和個人人城建稅稅、教育育費附加加等稅收

11、收制度；研究推推進綜合合和分類類相結合合的個人人所得稅稅制度；研究制制訂并擇擇機出臺臺資源稅稅改革方方案；加加快理順順環(huán)境稅稅費制度度，研究究開征環(huán)環(huán)境稅；深化房房地產稅稅制改革革，研究究開征物物業(yè)稅。二、城市規(guī)規(guī)劃與建建設1從禪城交交通局獲獲悉:樵樵樂路立立交有望望年底開開建樵樂路塞車車之苦有有望得到到徹底解解決，記記者昨天天從禪城城交通局局獲悉，樵樵樂路至至一環(huán)西西路立交交工程方方案已順順利通過過評審，擬擬于今年年年底開開建。同同時，樵樵樂路也也將于今今年進行行拓寬和和改造工工程，改改造后的的樵樂路路將會變變得暢通通無阻。2.粵港金金融合作作:已有有港資銀銀行確定定在禪設設分行佛山市政府府

12、日前正正式印發(fā)發(fā)佛山山市落實實CEPPA示范范城市實實施方案案。根根據(jù)該方方案，佛佛山將重重點加強強與港澳澳在金融融、物流流、會展展三大生生產性服服務業(yè)，以以及商務務和科技技兩大新新興服務務業(yè)的合合作。同同時，佛佛山還將將設立綠綠色通道道，為CCEPAA框架下下的項目目提供一一站式投投資咨詢詢和審批批服務。據(jù)據(jù)透露，佛佛山爭取取向國家家申報南南海千燈燈湖廣東東金融高高新區(qū)作作為粵港港金融合合作平臺臺承接港港澳金融融產業(yè)。佛佛山市委委書記林林元和此此前透露露，香港港新鴻基基金融集集團在千千燈湖的的投資項項目進展展順利，香香港大華華銀行、永永亨銀行行已初步步確定在在禪城設設立分行行，東亞亞銀行、渣

13、渣打銀行行等也對對“同城城異地”設設支行表表示濃烈烈興趣。3.三水區(qū)區(qū)公路網網規(guī)劃出出爐五五縱九橫橫環(huán)一布局三水區(qū)公路路網規(guī)劃劃已完成成，現(xiàn)正正向社會會公示征征詢意見見。未來來10年年，三水水區(qū)路網網建設將將投入約約1855億元，形形成“五五縱九橫橫環(huán)一”格格局，構構建“115220880”快快捷生活活圈。規(guī)規(guī)劃中的的“五縱縱九橫環(huán)環(huán)一”格格局，即即5條縱縱向主干干線、99條橫向向主干線線以及環(huán)環(huán)繞三水水中心城城區(qū)的環(huán)環(huán)形快速速干線。縱縱向主干干道中除除了三水水大道和和已經開開工建設設的塘西西大道，還還有縱一一逕口吉吉星至西西南江根根、縱二二逕口大大坑至西西南東村村、縱五五大塘赤赤崗頭至至樂平

14、賢賢寮。同同時，云云東海大大道、三三水二橋橋南引道道、進港港路以及及規(guī)劃中中的塘西西大道等等組成西西南組團團環(huán)形快快速道路路，即規(guī)規(guī)劃中的的“環(huán)一一”。建建成后將將使西南南中心城城區(qū)的過過境交通通問題得得到根本本性解決決。4.西岸路路口立交交月底動動工約半半小時直直達禪桂桂中心西岸路口分分離式跨跨線橋預預計將于于本月底底首先動動工，項項目預計計施工期期為111個月；而碧桂桂園路口口下穿隧隧道則預預計今年年8月動動工，預預計施工工期為115個月月。作為為“一環(huán)環(huán)”南拓拓工程的的一部分分，龍高高公路和和高明大大道快速速化改造造工程包包括高明明大橋往往龍高公公路方向向約6公公里的龍龍高公路路路段和和

15、高明大大道高明明大橋至至三洲段段，總計計約改造造公路112公里里。工程程完成后后，高明明區(qū)居民民從荷城城出發(fā)，只只需要110分鐘鐘就可以以通過龍龍高路無無縫對接接“一環(huán)環(huán)”或南南九線，約約半小時時即直達達佛山禪禪桂中心心區(qū)。三、一級市市場運行行狀況分分析近期，隨著著樓市的的回暖，土土地市場場也活躍躍起來，政政府也推推出較多多地塊。本本月佛山山土地市市場有33塊地塊塊成交，總總成交面面積達到到41.34萬萬平方米米，環(huán)比比上升1143%，其中中頗受各各大發(fā)展展商關注注的佛南南(掛)20009-0014號號地塊于于本月111號成成功拍出出，由廣廣州利海海集團以以高出底底價2000萬成成功獲得得，樓

16、面面地價為為28552元/；而而另一塊塊佛南(掛)220099-0115地塊塊，在221號最最終由佛佛山市萬萬科置業(yè)業(yè)有限公公司及RRFCOO MUUDANN PRRIVAATE LIMMITEED以113.886億成成功獲得得，樓面面地價達達到23369元元/。這這兩地塊塊的資源源各有特特點，但但都是屬屬于舊地地改造，受受限制因因素較多多，因此此，未來來開發(fā)前前景備受受期待?！痉治觥勘颈驹路鹕缴娇偝山唤幻娣e為為81.57萬萬平方米米，環(huán)比比上升111%。五五區(qū)成交交較多的的仍屬南南海區(qū)，成成交面積積達到334.771萬方方，環(huán)比比下降113%；順德區(qū)區(qū)本月成成交為223.552萬方方，環(huán)比比

17、上升333%；禪城區(qū)區(qū)成交113萬方方，環(huán)比比上升559%；而高明明和三水水成交面面積相對對其他區(qū)區(qū)仍然維維持較低低水平，分分別是66.255萬和44.111萬。剛性需求持持續(xù)，新新盤產品品銷售火火爆；剛剛性需求求的持續(xù)續(xù)旺盛，使使本月成成交達到到最高峰峰，成交交為14406套套，由于于市場回回暖恢復復不久，部部分發(fā)展展商不采采取在“五五一”大大規(guī)模推推貨，而而選擇少少批量出出貨，因因此，五五一的戰(zhàn)戰(zhàn)線拉長長，新項項目都是是集中推推出，舊舊項目則則小步快快走的特特點。本本月禪城城有兩大大新項目目上市，分分別是匯匯銀環(huán)湖湖國際、檸檸檬時代代和怡翠翠宏璟、，前前兩者以以小戶型型吸引剛剛性買家家；后

18、者者則推出出高端別別墅吸引引高端階階層消費費者，均均取得理理想的銷銷售成績績。價格保持上上揚態(tài)勢勢；本月月各樓盤盤普遍有有輕微漲漲幅。由由于受數(shù)數(shù)據(jù)的滯滯后性以以及部分分新盤上上市的影影響，本本月成交交達到114066套，成成為目前前今年的的成交高高峰。應應剛性買買家需求求，目前前，禪城城區(qū)域的的各大項項目都推推出小戶戶型產品品，產品品類型豐豐富，但但由于各各樓盤都都標榜自自身的高高品質形形象，因因而普遍遍單價較較高，不不過部分分產品設設計新穎穎，成交交甚算理理想?！痉治觥扛鶕?jù)佛山山禪城區(qū)區(qū)房地產產交易中中心數(shù)據(jù)據(jù)顯示，55月份禪禪城區(qū)住住宅用房房簽約了了14006套，均均價為882211元

19、/，比44月的776411元上升升5800元，成成交量從從4月份份的8776套上上升到114066套，上上升幅度度為611%，同同比20008年年5月成成交量上上升了4402%。價格格同比下下降了55%?！痉治觥扛鶕?jù)佛山山南海區(qū)區(qū)房地產產交易中中心數(shù)據(jù)據(jù)顯示，55月份南南海區(qū)住住宅用房房簽約了了30445套，均均價為556733元/，比44月的662077元下降降5344元，成成交量從從4月份份的35514套套下降到到30445套，下下降幅度度為133%，同同比20008年年5月成成交量上上升1112%，價價格同比比下降了了7%。供應出現(xiàn)斷斷層，成成交繼續(xù)續(xù)下滑；目前桂桂城的在在售項目目已有

20、大大部分接接近推貨貨尾聲，市市場供應應出現(xiàn)斷斷層空間間，供不不應求現(xiàn)現(xiàn)象明顯顯。由于于處于缺缺貨階段段，本月月新上市市的保利利星座項項目，一一推出中中小戶型型產品立立即掀起起搶購高高峰，整整體市場場也因而而拉升。供求結構影影響量價價齊降；本月桂桂城新增增供應明明顯減少少，新推推貨量僅僅有中海海萬錦豪豪園；而而其他項項目均以以消化余余貨為主主。由于于大部分分項目接接近收盤盤階段，不不急于去去貨，以以自然銷銷售為主主，造成成本月成成交價格格下降的的因素是是供應結結構出現(xiàn)現(xiàn)變化，由由于桂城城供應量量減少，保保利星座座成為本本月區(qū)域域成交的的主力，因因此，其其成交價價格對桂桂城影響響較大。預預測下月月

21、幾個會會有所攀攀升，成成交量則則會繼續(xù)續(xù)受到供供應的制制約?！痉治觥扛鶕?jù)佛山山南海區(qū)區(qū)房產建建設局數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，5月月份桂城城住宅用用房成交交了8776套，均均價為666688元/平平方米，比比4月的的71881元下下降了5513元元，成交交量從44月份的的13770套下下降到8876套套，下降降幅度為為36%，同比比20008年55月成交交量上升升了377%。價價格同比比下降了了1%。4.2.44順德區(qū)區(qū)供求概概況根據(jù)佛山順順德區(qū)房房地產交交易中心心數(shù)據(jù)顯顯示，009年55月份順順德區(qū)住住宅用房房簽約222155套，均均價為556966元/平平方米。(均價按按套內面面積計算算)【分析】55

22、月順德德新建商商品住宅宅成交量量同比下下降155%，價價格同比比上升88%。55月是推推售集中中點，共共有7個個樓盤新新貨推售售，其中中大良55個，因因此成交交量保持持較高位位，而價價格有小小幅提升升。3月月、5月月皆有集集中推售售，需求求釋放高高溢，因因此3月月后順德德成交量量保持延延續(xù)高位位水平，目目前供應應比較緊緊湊，需需求仍然然高于供供應，這這種情況況會在88月后隨隨著供應應的增加加而有所所緩解。小結：5月月大良有有5盤推推出新貨貨，水悅悅城邦推推公寓，銷銷量過百百；新城城灣畔推推一線江江景大戶戶型，基基本售罄罄；都市市領地軒軒推洋房房，銷售售8成；日高新新天地以以高性價價比銷售售5成

23、；明日華華府推洋洋房，銷銷售7成成；海岸岸星座本本月銷量量不俗，價價格仍然然保持1100000元價價格。55月大良良銷售火火爆，保保持順德德全區(qū)成成交量，同同時拉升升價格。小結：5月月容桂較較少新貨貨推出，以以搞活動動優(yōu)惠促促銷為主主。華夏夏新城推推二期翰翰林尚苑苑，銷售售近5成成；凱藍藍名都持持續(xù)熱銷銷，東逸逸灣、粵粵順華庭庭趁機去去貨。小結：威斯斯廣場持持續(xù)熱銷銷；金河河水岸銷銷售不俗俗；金宇宇名都基基本銷售售完畢；依云水水岸該批批次貨量量基本消消化完畢畢。小結：本月月海畔嘉嘉苑開賣賣，成交交洋房價價格為770000元/平平方米，比比同類產產品高出出25000-330000元，因因該樓盤盤

24、產品是是合并戶戶型，超超大使用用率，贈贈送空間間多，所所以價格格相對較較高。4.2.55三水區(qū)區(qū)供求概概況根據(jù)佛山三三水區(qū)房房地產交交易中心心數(shù)據(jù)顯顯示：55月1日日-5月月31日日三水區(qū)區(qū)商品房房簽約4468套套(含合合并戶型型)，均均價為447488元/平平方米(套內均均價為555433元/平平方米)分析：5月月份三水水市場“量量跌價升升”，成成交量環(huán)環(huán)比稍降降9%，成成交均價價環(huán)比升升幅高達達15%，這在在一定程程度上反反映兩個個黃金周周(五一一和端午午)對三三水中高高端產品品銷售起起到明顯顯的促銷銷效應。【分析】：本月重重點個盤盤銷售全全線飄紅紅。從成交量上上看：以以三水雅雅居樂花花園為代代表的西西南板塊塊成交量量占洋房房總成交交的600%；云云東海板板塊成交交稍遜，麗麗日堅美美森林湖湖和綠湖湖愛倫堡堡都是以以消化前前期推貨貨為主，銷銷售速度度較慢；樂平板板塊本月月成交活活躍，三三盤合計計成交占占洋房總總成交的的30%。從成交價格格上看：重點個個盤的洋洋總體成成交均價價保持在在40000元/以上上，這與與中高端端產品的的成交占占主導密密切相關關。從個個盤表現(xiàn)現(xiàn)上看，三三水雅居居樂花園園的新貨貨價格在在36000元/上下下，性價價比優(yōu)勢勢凸顯。麗麗日堅美美森林湖湖的價格格也較平