市樓盤營(yíng)銷計(jì)劃書

1、89/88九龍豪庭營(yíng)銷打算書目 錄宏觀市場(chǎng)研究- 57頁(yè) 眉山市場(chǎng)分析710頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1016頁(yè)項(xiàng)目SWOT分析（含解決方案）1619頁(yè)形象定位1920頁(yè)消費(fèi)群體論證2026頁(yè)價(jià)格定位2629頁(yè)團(tuán)隊(duì)實(shí)力3032頁(yè) 團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)32頁(yè)營(yíng)銷賣點(diǎn)分析3233頁(yè)營(yíng)銷推廣手段3343頁(yè)銷售時(shí)期操縱4346頁(yè)公關(guān)策略46頁(yè)廣告策略4655頁(yè)廣告費(fèi)用建議55頁(yè)推廣批次研究5556頁(yè)推廣節(jié)奏分析5657頁(yè)合作方式5758頁(yè)代理傭金5859頁(yè)進(jìn)場(chǎng)時(shí)刻5960頁(yè)市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)分析1.政治環(huán)境 在市場(chǎng)和政府兩只手的調(diào)配之下，眉山“東擴(kuò)”市場(chǎng)已呈現(xiàn)容量大、價(jià)格性能比好、以后前景比較樂觀的一個(gè)市場(chǎng)。眉山市在普及資源有

2、限和不可再生理論的背景下，對(duì)新區(qū)出臺(tái)了有針對(duì)性的經(jīng)濟(jì)政策及長(zhǎng)期穩(wěn)定的區(qū)域規(guī)劃，以逐步拉動(dòng)新區(qū)所有行業(yè)的進(jìn)展，彰顯都市的繁華。 其規(guī)劃具體如下： 居住人口14萬人，總建筑面積按1200萬平方米操縱 。 眉山都市新區(qū)規(guī)劃目標(biāo)為：將本區(qū)建設(shè)成交通方便，公共設(shè)施配套，市政設(shè)施齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，居住環(huán)境舒適優(yōu)美，工作環(huán)境清新宜人，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化新型城區(qū)。 眉山都市新區(qū)要緊職能有：1）地區(qū)行政辦公中心，為地區(qū)各級(jí)行政及部門的辦公集中區(qū)。2）都市金融、貿(mào)易、商業(yè)、服務(wù)中心和文化體育中心。3）科研及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。4）要緊都市居住區(qū)。 開發(fā)區(qū)強(qiáng)度操縱分區(qū)，建筑以多層為主。沿江、濱湖區(qū)有部分低層建筑

3、區(qū)，容積率操縱在1以下。中部為高層多層混合區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，容積率多在2以上。區(qū)內(nèi)高新技術(shù)工業(yè)為一類工業(yè)區(qū)，容積率按0.8-1操縱，大部分多層建筑區(qū)容積率操縱在1.5左右。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境 近年來眉山市及東坡區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速進(jìn)展勢(shì)態(tài)。2007年，眉山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值345.23億元，GDP增速達(dá)到13.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9126元，人均生活消費(fèi)性支出6358元，恩格爾系數(shù)為43.35%。全市在崗職工人平均工資14246元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額7562元。城鎮(zhèn)人口的生活水平有所改善，購(gòu)買力大大提高。 東坡區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)和生態(tài)建設(shè)優(yōu)勢(shì)十分明顯，政府正努力為市民打造一個(gè)更加出色的人居環(huán)境

4、，市政規(guī)劃中新區(qū)是以后幾年重點(diǎn)進(jìn)展的區(qū)域。目前，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好，配套設(shè)施建設(shè)也正在逐步完善中。 由于本區(qū)域是新進(jìn)展區(qū)域，故人口數(shù)量較東坡老城區(qū)少，但區(qū)域內(nèi)常住人口的消費(fèi)能力并不低。新區(qū)的居住人口多為政府公務(wù)員及中青年商務(wù)人士，且家庭組成多為三口之家或丁克家庭，他們的收入狀況良好，消費(fèi)適應(yīng)崇尚投資，消費(fèi)能力強(qiáng)。3.社會(huì)文化環(huán)境 眉山歷史悠久，有著豐厚的文化土壤。近年來政府提出要將之建設(shè)成為中國(guó)詩(shī)書城，本質(zhì)要求確實(shí)是要體現(xiàn)出眉山的文化性。在眾多的源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的傳統(tǒng)文化中，東坡文化、生態(tài)文化和長(zhǎng)壽文化尤為突出，這就形成了建設(shè)中國(guó)詩(shī)書城的文化支柱。 東坡區(qū)市民在

5、厚重的文化氛圍中，在不斷增強(qiáng)都市意識(shí)、開放意識(shí)、法制意識(shí)和現(xiàn)代生活環(huán)境意識(shí)，慢慢的形成了良好的都市社會(huì)風(fēng)氣和精神風(fēng)貌。東坡人濃郁的崇文意識(shí)，使之擁有健康的心態(tài)和良好的行為適應(yīng)，也使那個(gè)都市逐步走向都市現(xiàn)代化。眉山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 1.眉山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì) 07年眉山市全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成159.72億元，增長(zhǎng)22.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資14.44億元，增長(zhǎng)30%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。土地購(gòu)置面積74.87萬平方米，增長(zhǎng)12.3%。土地開發(fā)面積61.36萬平方米，增長(zhǎng)1.4倍?？⒐し课菝娣e99.49萬平方米，增長(zhǎng)39.2%，其中住宅85.84萬平方米，增長(zhǎng)44%。商品房銷售

6、面積147.72萬平方米，其中住宅銷售面積138.46萬平方米,分不增長(zhǎng)63.5%和76.5%。 房地產(chǎn)業(yè)在一片漲聲中迎來不可調(diào)和的問題，隨著建材、能源等價(jià)格的飛漲。針對(duì)房地產(chǎn)投資過熱，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)泡沫成分等問題，國(guó)家一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)并實(shí)施，差不多開始對(duì)全國(guó)專門多地區(qū)、省市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)淖璧K。但至少目前看來對(duì)眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙不大，眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自己的專門性。 2.目前眉山樓市的進(jìn)展情況 新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量 受去年國(guó)家宏觀政策和眉山樓市自身進(jìn)展周期的阻礙，今年將會(huì)是眉山樓市放量最為集中的一年。 急劇放量造成樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈 產(chǎn)品供應(yīng)百花齊放，部分產(chǎn)品形

7、態(tài)將達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平 近年來眉山房地產(chǎn)商逐漸把眼光充分放向全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)和都市，甚至世界范圍，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之前先出門考察差不多成為專門多房地產(chǎn)商做開發(fā)的先行步驟，隨著眾多新盤、大盤的陸續(xù)上市，今年眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)眾多開發(fā)商外出泊來的國(guó)內(nèi)先進(jìn)新產(chǎn)品形態(tài)。 價(jià)格漲浮速度減緩，銷售速度相對(duì)減慢 房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇放量使行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使部分消費(fèi)者持幣觀望，從而阻礙到市場(chǎng)整體成交量，減慢樓盤銷售速度。 營(yíng)銷手法奇招百出，推廣水平再上層樓 開發(fā)商外出考察在帶來新產(chǎn)品的同時(shí)也帶來了新的營(yíng)銷推廣理念，集中上市帶來的激烈競(jìng)爭(zhēng)迫使開發(fā)商在營(yíng)銷推廣層面上使出渾身解數(shù)，各種奇招層出不窮，精彩紛呈，各家廣告費(fèi)

8、用的預(yù)算投入將有相當(dāng)數(shù)量的加大，而一些水平較高的策劃代理機(jī)構(gòu)、廣告運(yùn)作機(jī)構(gòu)也在這場(chǎng)大盤斗爭(zhēng)中得以一展身手，使得眉山房地產(chǎn)營(yíng)銷水平坦體得到大幅提高。 3.眉山市場(chǎng)的需求分析 （1）龐大的潛在市場(chǎng)需求 從市場(chǎng)需求來看，眉山市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有龐大的需求空間。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速進(jìn)展，居民收入穩(wěn)步增加，居民改善居住條件的愿望相當(dāng)迫切。 城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新增人口住房需求增長(zhǎng)較大。 外來人口住房需求較大。 眉山市去年經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度創(chuàng)歷史之最，要緊得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展差不多同步。 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展不利因素

9、信貸收緊，房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。 原材料價(jià)格上漲，開發(fā)成本增加。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必定對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。 （3）2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走勢(shì) 房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，加之本年經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度。 住房消費(fèi)需求日漸增大。眉山市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)閰^(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買

10、份額將會(huì)越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。 商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。 樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者選擇的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素養(yǎng)較好的產(chǎn)品將受到歡迎。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析（眉山競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)研分析，潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)展特征分析）前言：隨著全國(guó)開始進(jìn)入奧運(yùn)年，關(guān)于眾多商家而言，能夠講是呈現(xiàn)出了空前的商機(jī)，作為我國(guó)的主力命門產(chǎn)業(yè)，

11、四大支柱產(chǎn)業(yè)之首生機(jī)活現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，然而近期在我市，全省乃至全國(guó)都呈現(xiàn)出了不和諧之音，盡管各商家使盡渾身解數(shù)，但銷售近況也是大不如前，專門多樓盤甚至出現(xiàn)不開張的局面究竟是什么緣故讓大好的機(jī)遇面臨著如此挫折呢？社會(huì)各界人士眾講紛紜，有國(guó)家調(diào)控講市場(chǎng)飽和講等等，讓原本就飽受部分消費(fèi)者質(zhì)疑的樓市更蒙上了一層陰云，一傳百效應(yīng)讓專門多購(gòu)房人士就此止住了前進(jìn)的步伐因此這是專門多房產(chǎn)商家和房產(chǎn)人士都不愿看到的局面拋開全國(guó)樓市共同面臨的社會(huì)和國(guó)家的宏觀政策難題，為了指導(dǎo)以后項(xiàng)目的前進(jìn)方向，有必要對(duì)整個(gè)眉山市場(chǎng)，做一次深刻的，代表性，針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查力爭(zhēng)以后的工作中幸免出現(xiàn)行業(yè)難題，保證投資者的最大利益為此本

12、次調(diào)研要緊采納實(shí)地調(diào)查，電話問詢，媒介搜集資料等搜集方式力求數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性方向與動(dòng)態(tài)：由于本次調(diào)研的要緊目的是針對(duì)眉山電梯公寓，故此次調(diào)研夠繞其而轉(zhuǎn)常言道：一個(gè)都市的高度就取決那個(gè)都市的房子有多高，高的房子有多少！盡管此語比較片面，但它也從客觀反映了一個(gè)都市做為高樓的阻礙力，如此講大伙兒不難看明白，那確實(shí)是哪個(gè)發(fā)達(dá)的都市不是高樓林立，因此高樓也是所有優(yōu)秀都市的必定過度，因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺與不可再生，基于能源愛護(hù)原則是可不能讓我們像從前那樣盲目擴(kuò)大開發(fā)面積的，搞笑點(diǎn)講如此的話也會(huì)使人與人之間的距離越來越遠(yuǎn)，越來越陌生，怎么講人人需要溝通啊！如此就需要讓我們?cè)谟邢薜耐恋厣辖ㄖo限的房源！盡量滿

13、足地球人的要求然而電梯公寓的面市在樓市中究竟得到的反響如何呢？能夠如此講，關(guān)于一線都市和差不多是以電梯公寓占絕對(duì)主導(dǎo)地位的二，三線都市，差不多不是什么話題因?yàn)殛P(guān)于那些都市的購(gòu)房者而言幾乎是沒有什么選擇的余地，夸張的講：多層，低層房源就像大海撈針一般，即使有位置也是遠(yuǎn)乎其遠(yuǎn)，如此也就失去了都市購(gòu)房的意義作為眉山新興的地級(jí)都市，有著朝氣蓬勃的爆發(fā)力，近幾年房產(chǎn)勢(shì)頭呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象盡管都市人口只有余萬，但憑借著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（半小時(shí)成都經(jīng)濟(jì)圈），是大多數(shù)地級(jí)都市所不可比擬的，但眉山的房產(chǎn)過度卻是比較遲緩的，關(guān)于都市名片電梯公寓，卻是專門長(zhǎng)一段時(shí)刻才形成高樓的確立與進(jìn)展：專門些時(shí)候眉山就被人

14、稱之為一座沒有高樓的地級(jí)市，印象之中眉山第一家電梯公寓住宅為左岸半島，它成為了高樓開發(fā)的不二試金石其項(xiàng)目占地共畝左右，其中里面的建筑形態(tài)包括不墅，小高層和層的高層電梯公寓住宅，它的面市是在年月，在年末期成雛形，面市距今有三年半載，在此之前有高樓，只是也是幾棟十二三層像農(nóng)行，工行，建行，郵電局如此的辦公大樓矗立在市中心究竟是什么緣故，讓眉山電梯公寓進(jìn)展緩慢，同意力度是一個(gè)特不大的考驗(yàn)怎么講眉山年輕，她不同于川內(nèi)同級(jí)不的地級(jí)都市，因?yàn)樗齻兊倪M(jìn)展差不多經(jīng)歷了一段時(shí)刻，有更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐帶動(dòng)，也就比眉山快了幾年，甚至十年以上，老百姓的同意意識(shí)自然不一樣，當(dāng)同意意識(shí)開始變動(dòng)的時(shí)候，又對(duì)新奇事物的好奇程

15、度特不敏感，之后去了解以后，發(fā)覺到多層的稀缺價(jià)值如此又使高層房屋銷售陷入低谷真正講高層在眉山的過度年是和年，這兩年眉山幾乎就沒有高層房屋成形面世，但年規(guī)劃的小區(qū)逐漸就開始向高層靠齊，高層、高地位、高品質(zhì)成為了人們購(gòu)房談?wù)撦^多的話題，短時(shí)刻高層規(guī)劃的社區(qū)就占據(jù)了主導(dǎo)地位，成了人們購(gòu)房的參照物和身份的象征等等因?yàn)楣鈴慕ㄖ慕嵌葋碇v各方面確實(shí)優(yōu)于一般的高層，如：節(jié)能材料的使用、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量保證、空間的自由分配等等因此在年后期大部分社區(qū)高層房源進(jìn)入銷售的時(shí)候，走勢(shì)也開始有所變好.如此就逐漸增大了開發(fā)商們的信心，為了在行業(yè)內(nèi)壯大實(shí)力，短時(shí)刻銷售做出了短頻快的效率但從客觀的講，地理位置也起到了特不重要的因素

16、，因?yàn)殚_發(fā)電梯公寓的位置差不多上在眉山起著風(fēng)向標(biāo)主導(dǎo)地位的城東，東坡湖旁，然而一旦脫離那個(gè)地利，讓現(xiàn)在受到國(guó)家調(diào)控而不人和的情況，優(yōu)勢(shì)何在，看看年末受到宏觀調(diào)控后的部分電梯公寓大盤銷售和排號(hào)近況就一目了然，因此還要看它們更多潛在的一些數(shù)據(jù)和整體概況（僅針對(duì)電梯公寓特質(zhì)）高樓競(jìng)爭(zhēng)力個(gè)案概況.皇冠左岸：景地基業(yè)開發(fā)，是眉山第一家電梯公寓左岸半島的第二期，項(xiàng)目位于濱湖路南段和東坡湖大道的交匯處，此地段位置較好，離老城區(qū)近且緊鄰東坡湖，周邊配套相對(duì)完善，項(xiàng)目由于一分為二，分為東，西兩區(qū)分段開發(fā)，占地面積共約畝，共戶，社區(qū)以水景為主，圍合而建，建筑形態(tài)以，高層為主，配合小高層電梯公寓和不墅，花園洋房，高

17、層建筑結(jié)構(gòu)為框剪，項(xiàng)目東區(qū)于年月進(jìn)入銷售，目前已差不多售磐，房屋已成現(xiàn)房，景觀已具雛形，現(xiàn)行市場(chǎng)均價(jià)在元，西區(qū)取名銘悅，項(xiàng)目正在修建當(dāng)中，于年月同意咨詢，目前具體價(jià)格還未對(duì)外公開，整個(gè)社區(qū)面積區(qū)間在電梯公寓為多要緊公交路線有、路等.山水園林：地鑫房產(chǎn)開發(fā)，為碧輝園項(xiàng)目系列第期毗鄰皇冠左岸地理位置較好，周邊配套也相對(duì)完善，由于此項(xiàng)目分為兩塊地段，故分為、兩區(qū)開發(fā)，區(qū)地處蘇湖路，木材市場(chǎng)對(duì)面，約畝，已成現(xiàn)房，區(qū)位于一環(huán)東路與大東街交匯處，與區(qū)一河之隔，約畝，正在修建中，整個(gè)社區(qū)共戶房源，項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層、高層電梯公寓為主，電梯公寓面積從到多，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，采納德式建筑風(fēng)格，以山水系列為

18、主，全南北朝向，項(xiàng)目于年月底進(jìn)入銷售，目前已進(jìn)入尾期，要緊是電梯公寓還有不到，現(xiàn)行市場(chǎng)均價(jià)在元，要緊公交路線有、路等.萬景臻席：萬景房產(chǎn)公司開發(fā)，眉山老牌開發(fā)公司，為萬景系列第號(hào)作品，項(xiàng)目地處黃金地段濱湖路與紅星路延段交匯處，最大優(yōu)點(diǎn)為正視東坡湖，高層次更可觀岷江，周邊配套相對(duì)依舊比較完善，項(xiàng)目采納外圓內(nèi)方式構(gòu)建，建筑形態(tài)為多層、小高層、高層電梯公寓圍合而建，項(xiàng)目已同意排號(hào)，分為兩種卡的形式進(jìn)行優(yōu)惠和選房，小區(qū)占地余畝，共近戶，面積從，可能推出后均價(jià)在元左右，目前社區(qū)已差不多解決了安置戶問題，開始在修建之中要緊公交路線有、路等.東城御景：陽光置業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目位于農(nóng)校后面，緊鄰義烏商貿(mào)城，為純高層

19、電梯公寓，一梯四戶，占地畝，共戶，面積從多，項(xiàng)目從年月進(jìn)入銷售，目前已售出約，小區(qū)均價(jià)在元，目前小區(qū)正在修建之中，要緊公交路線有、路等.東方首座：恒興房產(chǎn)開發(fā)，為東方都市花園二期，項(xiàng)目地處黃金地段，濱湖路，緊鄰萬景臻席，條件十分優(yōu)異，可直觀東坡湖和岷江，項(xiàng)目共占地近畝，余戶，建筑形態(tài)為高層、電梯公寓、少量不墅正圍合而建，框剪結(jié)構(gòu)，景觀以水景為主，目前已同意咨詢，面積從，價(jià)位最高達(dá)到元以上，均價(jià)在元左右，工程目前正在前期預(yù)備中，要緊公交路線有、路等.東方麗都：信合房產(chǎn)聯(lián)合置信商旅開發(fā)，項(xiàng)目位于東坡湖大道，東坡湖公園旁，地理位置較好，周邊為大型商住社區(qū)，配套也相對(duì)完善，社區(qū)分為期開發(fā)，項(xiàng)目景觀采納

20、澳洲風(fēng)情，、期為多層，三期含有幾棟小高層電梯公寓，面積區(qū)間，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，目前社區(qū).期差不多開始交付使用，期電梯公寓部分正在修建當(dāng)中，目前其市場(chǎng)均價(jià)在元左右，銷售也已接近尾聲，要緊公交路線有、路等.凱旋帝景：領(lǐng)地集團(tuán)眉山序幕篇，項(xiàng)目地處東坡湖廣場(chǎng)對(duì)面，位置優(yōu)異，配套相對(duì)較完善，項(xiàng)目占地面積近畝，共余戶，建筑形態(tài)為不墅、多層、高層遠(yuǎn)景電梯公寓（直觀東坡湖），采納所有星座的命名方式圍合而建，以水景打造攝取，項(xiàng)目分為期開發(fā)，一二期要緊是多層和不墅，目前已差不多修建完畢，三期電梯公寓已同意咨詢，其價(jià)位最高在多元，均價(jià)在元左右，采納框剪結(jié)構(gòu)要緊公交路線有、路等.東坡國(guó)際花園：衡達(dá)房產(chǎn)公司聯(lián)合中正房產(chǎn)開

21、發(fā)，為湖濱印象系列作品，項(xiàng)目位于東坡國(guó)際大酒店對(duì)面，東坡湖中段，項(xiàng)目第一批次房源于年月日開始銷售，效果良好，整個(gè)項(xiàng)目占地余畝，共多戶，建筑形態(tài)為多層、小高層商務(wù)樓、高層層電梯公寓住宅（正觀東坡湖），建筑結(jié)構(gòu)為框剪，社區(qū)景觀以水景為主，戶型從，電梯公寓最高價(jià)達(dá)到元以上，均價(jià)在元，目前正在修建和進(jìn)入銷售當(dāng)中此地段交通較方便，要緊公交路線有、路等.蘭溪花園期：蘭溪房產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目位于市第一人民醫(yī)院背后，臨現(xiàn)中心站，物業(yè)形態(tài)為多層和高層，小區(qū)占地面積.畝，面積從，有兩棟電梯公寓屹立在小區(qū)中央，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀要緊是綠化，目前正在同意咨詢，其均價(jià)在元以上，目前工程正在籌建中，小區(qū)要緊公交路線有、路等西

22、班牙郡：華祥房產(chǎn)公司所開發(fā)，項(xiàng)目地處東坡湖大道與文安路交匯處，占地余畝，共戶，該片區(qū)為市政機(jī)關(guān)單位密集區(qū)，也是眉山目前重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域，是眉山的窗口大道形象區(qū)域物業(yè)形態(tài)有小高層、高層、不墅混合而建，整個(gè)社區(qū)提出一個(gè)階層的加冕的戰(zhàn)略口號(hào)，引進(jìn)西班牙的建筑設(shè)計(jì)理念，以ardHouse”主題社區(qū)為最大賣點(diǎn)，如：蘭布拉大道、郡王會(huì)所等，傾力打造出眉山第一個(gè)概念式社區(qū)，年月進(jìn)入銷售，在同期位置較好的電梯公寓商戰(zhàn)中，使自己的銷售份額占了一席之地，目前該項(xiàng)目已成現(xiàn)房，銷售已接近尾聲，其電梯公寓市場(chǎng)均價(jià)近元公交路線要緊有、路等.世代凱悅：皓峰房產(chǎn)公司開發(fā)，項(xiàng)目所在地為詩(shī)書北路現(xiàn)中心站旁，緊鄰紅頂世家和詩(shī)書廣場(chǎng)，該

23、小區(qū)占地畝，共戶，戶型從不等，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、兩棟高層電梯公寓，采納框剪結(jié)構(gòu)，部分房屋已成現(xiàn)房，項(xiàng)目從年初進(jìn)入銷售，效果不是專門理想，售出不到其設(shè)計(jì)是一個(gè)因素，景觀要緊是綠化公交路線要緊有、路等華陸世紀(jì)景城：開發(fā)公司為西安華陸集團(tuán)，為眉山開幕篇作品，項(xiàng)目地處眉山窗口大道眉州大道與東坡湖大道交匯處，緊鄰詩(shī)書城廣場(chǎng)，為城北較好位置，項(xiàng)目占地畝，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、高層戶型面積從，項(xiàng)目從年月進(jìn)入排號(hào)，效果良好其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀以水景融入綠化，工程正在籌建中，要緊公交路線有、路等燕語林森：地鑫房產(chǎn)開發(fā)，為碧輝園期作品，該期被評(píng)為全國(guó)綠色生態(tài)住宅示范小區(qū)，項(xiàng)目位于眉山窗口大道眉州

24、大道上，華陸世紀(jì)景城對(duì)面，系屬城北高品質(zhì)社區(qū)較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)之對(duì)手，該社區(qū)占地面積約畝，共余戶，物業(yè)形態(tài)有不墅、多層、小高層、高層電梯公寓，戶型面積從多，其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，電梯均價(jià)位近元該社區(qū)分為三時(shí)期運(yùn)營(yíng)，景觀上為坡地綠化、林溪園林生活相融入，大型生活配套引進(jìn)該社區(qū)，如游泳池、健身館、網(wǎng)、籃、乒乓球場(chǎng)、私家幼兒園等項(xiàng)目于年月進(jìn)入排號(hào)，當(dāng)時(shí)效果良好，要緊公交路線有、路等.現(xiàn)代城：現(xiàn)代城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，北京開發(fā)商，項(xiàng)目位于眉州大道西段，高速公路出口處不遠(yuǎn)，共兩塊地，共畝目前所開發(fā)的為一號(hào)地塊，占地畝，共近戶，戶型面積從，一梯四戶，為全高層大型電梯公寓社區(qū)，所有電梯公寓并列而成，目前已建成兩棟

25、電梯公寓，從推出到排號(hào)經(jīng)歷一年的時(shí)刻，期間規(guī)劃方案不斷變動(dòng)，規(guī)劃配套上講算不上高品質(zhì)社區(qū)，提出口號(hào)為造老百姓買的起的好房子，其次以新中心站、城際列車、窗口大道等重點(diǎn)配套作為賣點(diǎn)，在年月開盤時(shí)推出均價(jià)位在元不到，低于同期檔次房子價(jià)位元左右，故因此起到了良好的銷售效果！目前推出房源也差不多售磐通過該項(xiàng)目的公交路線要緊是路凱旋濱江：領(lǐng)地集團(tuán)眉山第二號(hào)作品，項(xiàng)目位于湖濱路北段，市第三人民醫(yī)院旁，占地，項(xiàng)目采納復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式，以不墅、多層、小高層、高層電梯公寓融合的物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃色調(diào)強(qiáng)調(diào)人文教育、康居生態(tài)、旅游悠閑的生活方式，產(chǎn)品線較豐富，系為眉山高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目于年月日開始銷售，后期分批次對(duì)外推

26、出，共計(jì)余戶，目前售出約，其電梯公寓均價(jià)位在元以上，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，由于和電力花園交融，經(jīng)協(xié)商為納入同一社區(qū)治理要緊公交路線有、路湖濱一號(hào)：信和房產(chǎn)聯(lián)合成都置信商旅地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，系屬眉山目前最頂級(jí)的大型人文生態(tài)高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目位置在濱湖路東坡湖與岷江交匯處，居家而言，位置得天獨(dú)厚，俯瞰岷江和東坡湖，遠(yuǎn)看蟆頤觀山景，實(shí)為居家之典范，為迎合這一天然的地理?xiàng)l件，故在規(guī)劃上大下功夫，整個(gè)多畝的社區(qū)由、的超高層電梯公寓組團(tuán)圍景而成，幾乎全部照顧景觀，且園區(qū)內(nèi)引進(jìn)獨(dú)有的加州園林風(fēng)情更是首屈一指，由于遠(yuǎn)離都市中心，生活配套相對(duì)比較欠缺，實(shí)為少數(shù)人的天堂！此外由于社區(qū)品質(zhì)的過高端，短時(shí)刻客戶群體的彌補(bǔ)值得

27、商榷目前公交路線要緊是路！結(jié)論：.通過以上具有代表性的高層樓盤分析，可知眉山市場(chǎng)在通過06、07年度的洗禮沉寂后，高層次、高品質(zhì)房源是不斷推出，開發(fā)思路一下上了個(gè)臺(tái)階，市場(chǎng)開始變成了一個(gè)快魚吃慢魚的時(shí)代，因此成了實(shí)力者的臺(tái)階，還有招商引資帶來的實(shí)力開發(fā)商，故使競(jìng)爭(zhēng)變得空前激烈！使本地開發(fā)商們不再孤單，形成直接的強(qiáng)強(qiáng)對(duì)話，加大投資力度.由于競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈，樓市也變成熟起來，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將有樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分工的明確使開發(fā)商們變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期.高品質(zhì)、重特色、富個(gè)性的樓盤將越來越多，同樣市民將更趨向理性，選擇的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素較好的

28、產(chǎn)品將受到青睞！.隨著年新政的不斷出臺(tái)，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)刻內(nèi)成交量相比年同期有下滑的跡象，特不是年末、年初，但房?jī)r(jià)的漲幅由于成本的增加和開發(fā)商壓力的增大，并沒有受阻礙，且保持著循序漸進(jìn)的上漲勢(shì)頭！.隨著本地購(gòu)房者的挖掘填補(bǔ)不了市場(chǎng)的需求，眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)已加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)閰^(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)房份額將越來越大，另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加項(xiàng)目SWOT分析(含解決方案) 1.優(yōu)勢(shì) 1.地理?xiàng)l件市中心一環(huán)路內(nèi)、與母親河永通河相伴，與生俱來的先天地理?xiàng)l件決定了其獨(dú)有的地理優(yōu)勢(shì)，這是決定房地產(chǎn)銷售命脈之最大因素，因此形成的固

29、有而完善的生活配套成為其特有的一大寶貴財(cái)寶，因此這也是其他社區(qū)難以比擬的。對(duì)此，在入市前應(yīng)就此大做文章，使之得到應(yīng)有的價(jià)值或超出消費(fèi)者的期望值，成為項(xiàng)目開發(fā)推出時(shí)期賴以生存而特有的生命線。2.周邊配套地塊位于都市經(jīng)濟(jì)中心, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好, 且地塊位臨都市中心商圈，各大銀行、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市、大型超市、商場(chǎng)均在15分鐘步程以內(nèi)，生活相當(dāng)便利。 3.項(xiàng)目規(guī)劃由于項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越性，為規(guī)劃的施展拳腳提供了不二的舞臺(tái)，作為市中心唯一的大型高端電梯公寓、不墅組團(tuán)，整個(gè)社區(qū)崇尚高品質(zhì)、高品位，以星級(jí)酒店為襯托，提升附加值，加之項(xiàng)目的純高端樣品（27F、

30、29F至尊云頂電梯公寓組團(tuán)、郡王級(jí)不墅、以及附帶的大師級(jí)園林綠化、智能化安防治理、高品質(zhì)公共配套設(shè)施和高科技建筑安防材料等）成為占有市場(chǎng)的重要武器，故項(xiàng)目全程都要加大渲染、烘托和利用好這一后天優(yōu)勢(shì)。 4.政策支持作為舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，又是星級(jí)酒店重建規(guī)劃項(xiàng)目，本案的確立在地點(diǎn)上其重視地位得到的效果無疑會(huì)立竿見影，如此就從形象角度解決或者規(guī)避在類似項(xiàng)目中所會(huì)經(jīng)常的突發(fā)事件，在市場(chǎng)上形成良好的口碑。5.市場(chǎng)認(rèn)同城區(qū)居民對(duì)該地塊的認(rèn)同度高，利于項(xiàng)目快速占據(jù)市場(chǎng)。 2.劣勢(shì)1.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)由于項(xiàng)目規(guī)劃的極其高端，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)起到了指南針作用，其吸引力當(dāng)然特不大，但俗語云：“成也風(fēng)云，敗也風(fēng)云”，正式因?yàn)轫?xiàng)目

31、規(guī)劃的高不可攀，讓專門多購(gòu)房者也就此望而止步，如此關(guān)于銷售命脈因素客戶的查找，其難度顯而易見，怎么講眉山市場(chǎng)的購(gòu)買力實(shí)在有限，如何在外地開發(fā)客戶并推廣市場(chǎng)，成為本盤成功推出的一個(gè)至關(guān)重要環(huán)節(jié)。 2.周邊設(shè)施及人文環(huán)境因地塊帶有老城區(qū)固有的特性，因此項(xiàng)目周邊人文境況關(guān)于社區(qū)的推廣是一個(gè)關(guān)鍵，加之又是靠城偏西，周邊陳舊的景象關(guān)于高端購(gòu)買力是一個(gè)制約因素，其性價(jià)比是值得考驗(yàn)的，怎么講有鈔票人大多有層次，關(guān)于他們來講買房是為享受，而享受就來源于安全、環(huán)境和教育等眾多因素。 3.機(jī)會(huì)1.入市時(shí)機(jī)現(xiàn)行中國(guó)經(jīng)濟(jì)大躍進(jìn), 西部大開發(fā), 成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈后花園的形成, 成際快速列車興建等絕好機(jī)遇下，在一定時(shí)刻內(nèi)

32、為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的舞臺(tái)和寬敞的空間，也為開發(fā)商們施展拳腳制造了機(jī)會(huì)。作為新興的地級(jí)都市，房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展依舊比較年輕的，老百姓的居住生活將會(huì)由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性”, 也就為高端商品房開發(fā)提供了一席之地。 2.入市時(shí)刻考慮到市場(chǎng)的規(guī)律性和與身俱來的特質(zhì)及其他項(xiàng)目成功操作案例，選擇在黃金強(qiáng)銷期推出是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，那么作為一年之中的中后期確實(shí)是比較好的時(shí)刻，如此一來在同期推出樓盤之中，由于整體實(shí)力的優(yōu)越性，如此就能夠在一定時(shí)刻內(nèi)占到市場(chǎng)上屬于自己相應(yīng)的份額并加以伸張。4.威脅1.國(guó)家調(diào)控就目前處在進(jìn)展中的中國(guó)國(guó)情來講，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)龍頭，它的崛起帶動(dòng)了70余種息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，受重

33、視程度顯而易見。因此目前的中國(guó)依舊一個(gè)進(jìn)展中國(guó)家，就要考慮更多的弱勢(shì)群體，住房條件確實(shí)是關(guān)鍵，從這點(diǎn)上講，國(guó)家就非得從一定程度上抑制房地產(chǎn)的過度風(fēng)暴，近期的多次調(diào)控措施，在全國(guó)絕大部分范圍內(nèi)已起到一定成效。 但從實(shí)質(zhì)上講，任何產(chǎn)業(yè)都有高潮和低谷，目前的低谷只待相當(dāng)時(shí)刻內(nèi)的抵制，因?yàn)榉慨a(chǎn)革命在關(guān)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展來講無疑是最好的推動(dòng)力。 2.強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng) 眉山作為一個(gè)富有活力的二線都市，且緊鄰大都市，實(shí)力者的不斷滲入，強(qiáng)強(qiáng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在所難免。特不是2008年后市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品對(duì)話火藥味將會(huì)強(qiáng)烈，諸如“湖濱一號(hào)”等類似系列的產(chǎn)品將不斷涌出，將在市場(chǎng)上起到足夠反響，加之每個(gè)產(chǎn)品都富有其自身強(qiáng)大的吸引力。想必

34、推出后在市場(chǎng)本來放量就本來大、同意力本就稀薄欠缺的情況下，難免一翻惡戰(zhàn)，只有找準(zhǔn)自身項(xiàng)目的立足點(diǎn)，才能占據(jù)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位。 3.消費(fèi)意識(shí)這一點(diǎn)也不容小視，怎么講這是形成成交的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)客戶了解項(xiàng)目后，撇開廣告策劃效應(yīng)和銷售人員對(duì)樓盤的包裝等因素，客戶自身是關(guān)鍵，怎么講現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)房者越來越趨于理性消費(fèi)，而考慮更多的是值不值得買如此的房子、買下如此的房子會(huì)給他帶來什么樣的正面和負(fù)面效應(yīng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講是否在本地市場(chǎng)作下如此的“特不人投資”。而目前的眉山市場(chǎng)正是缺少這一長(zhǎng)遠(yuǎn)理念者。這就需要通過整個(gè)市場(chǎng)的集體洗禮，通常不是一個(gè)案例就能改變的。 5.解決方案1.詳細(xì)做好市場(chǎng)細(xì)分和客戶群體細(xì)分，針對(duì)目標(biāo)市

35、場(chǎng)選擇合適的營(yíng)銷策略。除了抓住本地區(qū)的高端客戶外，還要有相應(yīng)的策略在外地開發(fā)客戶并推廣市場(chǎng)。2.樓盤的VI設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)、賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)和廣告語力保大氣、鮮亮、新穎、打動(dòng)人心。3.從細(xì)節(jié)動(dòng)身，多方權(quán)衡以做到戶型、朝向、景觀上的均好性。4.營(yíng)銷過程中將產(chǎn)品的各方面核心優(yōu)勢(shì)適時(shí)的、多角度的、分時(shí)期的展示給置業(yè)者。并將前期策劃所涉及產(chǎn)品定位中的一個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)按步驟予以執(zhí)行。要注重營(yíng)銷策劃與設(shè)計(jì)、施工、園林等的銜接，以便策劃意圖有效的貫徹到產(chǎn)品上。 5.針對(duì)市場(chǎng)狀況及時(shí)對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 本案思路定位形象定位社會(huì)形象，企業(yè)形象，產(chǎn)品檔次 1.形象定位 1.社會(huì)形象基于政策優(yōu)勢(shì)等利好條

36、件，社會(huì)形象關(guān)于項(xiàng)目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的阻礙力特不重要，它可帶動(dòng)口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的。鑒于此，可將本案社會(huì)形象定位為“見證一個(gè)都市的成長(zhǎng)”。 2.企業(yè)形象一個(gè)企業(yè)的形象是企業(yè)進(jìn)展賴以生存的生命線，做好了企業(yè)形象就等于成功了一半以上，它是一張無形的名片，卻價(jià)值連城。長(zhǎng)期在眉山的酒店經(jīng)營(yíng)和建筑治理為之奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，鑒此企業(yè)形象可考慮定位為“ 風(fēng)雨同舟，東坡故里”。能夠依照其成功的酒店治理經(jīng)驗(yàn)融入房產(chǎn)思維以酒店式服務(wù)理念進(jìn)展房地產(chǎn)，給“下榻者”賓至如歸的至尊享受。 3.產(chǎn)品檔次本項(xiàng)目定位為眉山少有的高尚社區(qū)，絕對(duì)高端的奢適生活空間，奢侈卻更舒適。對(duì)

37、此我們的訴求點(diǎn)在于：多數(shù)人的天堂，少有人的擁有！高端而不高調(diào)，稀有也可擁有！ 消費(fèi)群體論證 1、區(qū)域目標(biāo)人群:老城區(qū)商品房的客戶群要緊集中在那個(gè)地點(diǎn)的原始生活人群,過往四面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群,或者是對(duì)這面有著某種聯(lián)系的消費(fèi)人群. 2、區(qū)域目標(biāo)職業(yè):經(jīng)商個(gè)體戶,上班族等中產(chǎn)以上階級(jí). 3、區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)用途特征:自住,出租或投資等. 4、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)較充足，銷售策略可比性強(qiáng)。 客戶問卷設(shè)計(jì)及執(zhí)行住房消費(fèi)者問卷調(diào)查表被訪人姓名：_地址：_電話：_訪問時(shí)刻：2008年_月_日_時(shí)_分至2008年_月_日_時(shí)_分尊敬的先生、女士：您好！我是九龍豪庭的訪問員，目前正在進(jìn)行一項(xiàng)居民住房需求與消費(fèi)者方面的情況調(diào)查?，F(xiàn)

38、在想就這方面的話題問您幾個(gè)問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。您的回答無所謂對(duì)錯(cuò)，只要是您真實(shí)的方法都會(huì)對(duì)我們有專門大的關(guān)心。我們將對(duì)您的回答嚴(yán)格保密，請(qǐng)不必有任何顧慮。感謝您！住房需求調(diào)查您現(xiàn)在所住的房是屬于？自已所有 父母所有 單位所有 其它您對(duì)你現(xiàn)在住房不滿的緣故是？住房太小 離單位太遠(yuǎn) 不生活方便 戶型結(jié)構(gòu)不合理 其它您在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素是什么？位置 價(jià)格 交通 戶型 配套 周邊環(huán)境物業(yè)治理 房屋質(zhì)量您在購(gòu)房時(shí)希望選擇哪一種小區(qū)？一般住宅地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)適用房 公寓 不墅 二手房您在購(gòu)房時(shí)希望選擇？現(xiàn)房 期房您比較喜愛哪一種類型？多層 小高層 高層您想要購(gòu)買的單位面積？50 5

39、1-80 81-100 101-130 131以上您想要購(gòu)買的單位價(jià)格？1500-2000 2001-2500 2501-3000 3001-3500您所要購(gòu)買單位的戶型？一居室 二居室 三居室 四居室 五居室或以上購(gòu)房時(shí)您想選擇哪一個(gè)付款方式？一次性 分期 銀行按揭您對(duì)陽臺(tái)的需求是？一個(gè)陽臺(tái) 二個(gè)陽臺(tái)您希望小區(qū)的停車標(biāo)準(zhǔn)為？地上停車位院 地下停車場(chǎng)您所希望您購(gòu)買的單位朝向是？朝東 朝南 朝西 朝北投資意向調(diào)查您決定購(gòu)房的緣故？升值給 出租 轉(zhuǎn)賣銀行調(diào)息后，你的資金將投入到？購(gòu)房 購(gòu)車 股票證券 其它您選擇購(gòu)房作為投資方式是因?yàn)楸容^看重？房屋的升值潛力 房屋的有用性 房屋的保值功能08年眉山的

40、房?jī)r(jià)，您是否選擇購(gòu)房做為投資？是 不是作這投資你購(gòu)房時(shí)情愿選擇哪一種付款方式？一次性 分期 銀行按揭您認(rèn)為九龍豪庭是您值得投資的樓盤嗎？是 不是做為投資，您情愿在城中心購(gòu)房嗎？情愿 不情愿您認(rèn)什么緣故樣的戶型是最好的投資戶型？一居室 二居室 三居室 其它做為投資，您認(rèn)為周邊配套和交通重要嗎？重要 不重要 特不重要訪問員：_消費(fèi)者層次分析項(xiàng)目的高端定位決定了其客戶層次的稀有和身份的尊貴，以眉山本地市場(chǎng)購(gòu)買力作為參照物，我們能夠分析為各行業(yè)內(nèi)較優(yōu)秀的成功人士，購(gòu)買因素可分析為改善居家品質(zhì)、精明投資、購(gòu)置備用等。本案消費(fèi)者群體定位依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析得出高端產(chǎn)品是給崇尚追求生活的最佳回饋，“九龍豪庭”項(xiàng)

41、目的騰空出世，給了少有人完美的生活享受和藝術(shù)追求。依照其生活習(xí)性和特征，我們能夠概括其身份特征為各行業(yè)拔尖人物、成功的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、有某種專門關(guān)系的消費(fèi)群體等。1、從投資角度來分析：眉山市的買家占60%，外地買家占40%。2、從購(gòu)買群體來分析：本案的主力客戶群體將要緊是從商人士、政府領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、大夫、教師、銀行職員。這類群體以眉山市區(qū)和周邊城鎮(zhèn)為主，其次是眉山各級(jí)市縣及想在眉山定居的外來客商。 定價(jià)原則 綜合市場(chǎng)供應(yīng)及買家要求情況,我們建議定價(jià)原則如下:一房一價(jià)；每套總價(jià)計(jì)算：每套總建筑面積*單價(jià)；價(jià)格定位市場(chǎng)價(jià)格參考A.市場(chǎng)價(jià)格參照：（僅針對(duì)部分咨詢或在售的電梯公寓） 樓盤名稱銷售均

42、價(jià)最高售價(jià)最低售價(jià)銷售情況備注皇冠左岸。銘悅2650元/3200元/2200元/1.19推出效果良好小高層、18F電梯公寓東方麗都2400元/2700元/2150元/接近尾聲小高層電梯公寓 山水園林2400元/2800元/2100元/接近尾聲小高層、16F電梯公寓 東方首座2850元/3580元/2350元/同意預(yù)定之中，效果良好18F、26F電梯公寓 萬景臻席2600元/3200元/2300元/同意預(yù)定中，效果良好小高層、18F電梯公寓東坡國(guó)際花園2600元/3000元/2250元/熱銷中，售出約70%18F電梯公寓 凱旋濱江2400元/3000元/1920元/售出約70%小高層、18F電梯

43、公寓凱旋帝景2500元/3100元/2000元/售出約60%18F遠(yuǎn)景式電梯公寓世代凱悅2300元/2900元/2030元/目前售出近50%小高層、18F電梯公寓 燕語林森2400元/3120元/2080元/第一批次房源認(rèn)購(gòu)中小高層、17F、18F、22F 蘭溪七期2550元/2898元/2238元/開盤至今售出約40%18F電梯公寓 西班牙郡2400元/2850元/2160元/售出近90%小高層電梯公寓華陸世紀(jì)景城2400元/2800元/2080元/正式認(rèn)購(gòu)中小高層、18F電梯公寓東城御景2400元/2800元/2050元/售出近80%純18F電梯公寓組團(tuán) 現(xiàn)代城2150元/2550元/18

44、50元/第二批房源，售出約70%純高層電梯公寓組團(tuán)玫瑰園13期2300元/2800多元/2100元/售出約90%一棟18F電梯公寓 B.本案價(jià)格論證：本案價(jià)格的確立應(yīng)要緊來源于建筑成本的參考，以及同類項(xiàng)目的比較加上自身項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)或獨(dú)到之處和市場(chǎng)行情和入市時(shí)機(jī)、時(shí)刻、時(shí)期等綜合因素考慮后慎重定價(jià)。1、本項(xiàng)目在以后的半年中競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)無可比性項(xiàng)目。2、依照上表，我們能夠看出同期同檔次樓盤的價(jià)格在22002800元/M2。因此我們的價(jià)格定位以周邊物業(yè)價(jià)格、銷售情況及本項(xiàng)目現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)而定出。 本案價(jià)格論證 打算本案整體均價(jià)在3200元/M2左右，我們建議價(jià)格走勢(shì)如下：我們建議開盤時(shí)推出可銷單

45、元均價(jià)3000元/M2，提高銷售量，減輕后期壓力；以后每時(shí)期推出單元價(jià)格逐步上揚(yáng)；價(jià)格低開高走，逐步上揚(yáng)。營(yíng)銷戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)實(shí)力金地顧問是融市場(chǎng)研究和定位，產(chǎn)品研究，營(yíng)銷推廣的投資策略分析業(yè)務(wù)職能于一體，集合了眾多經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)專業(yè)之士，致力于為開發(fā)商提供全面，深入的專業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)。依靠強(qiáng)大的專業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和扎實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，金地顧問能夠?yàn)榭蛻籼峁I(yè)、客觀、科學(xué)的具有現(xiàn)實(shí)操作性的解決方案。關(guān)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，金地顧問始終堅(jiān)持其專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?wù)實(shí)的態(tài)度，為客戶的需求提供定制化的分析和論證。金地顧問的六大服務(wù)體系 金地顧問憑借對(duì)眉山地產(chǎn)業(yè)的深入了解，建立了一套專業(yè)、全面、高效的全程服務(wù)六大體系。金地顧問提供給

46、你的不僅僅是簡(jiǎn)單的合作，而更注重與開發(fā)商的寬敞消費(fèi)者建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的進(jìn)展同盟，我們十幾個(gè)職能部門和項(xiàng)目組、上百個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴及許多的業(yè)主彼些之間相互支持、相互服務(wù)、共同進(jìn)展、形成一個(gè)龐大的合作體系、拓展體系和服務(wù)體系。市場(chǎng)研究體系市面上場(chǎng)研究，產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，園林概念設(shè)計(jì)策劃推廣體系項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，市場(chǎng)推廣戰(zhàn)略，形象包裝與執(zhí)行，品牌整合推廣，廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì)，媒介資源整合，危機(jī)公關(guān)銷售治理體系銷售培訓(xùn)，銷售執(zhí)行，銷售操縱質(zhì)量服務(wù)體系質(zhì)量體糸培訓(xùn)，質(zhì)量體系監(jiān)控，質(zhì)量體系評(píng)價(jià)與改進(jìn)投資顧問體系資金運(yùn)作咨詢，項(xiàng)目可行性分析，代辦前期開發(fā)手續(xù)，房地產(chǎn)政策咨詢客戶服務(wù)體系投訴處理，增值服務(wù)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)金地

47、公司是一家注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)的企業(yè)，擁有職員60多名，具有一支高素養(yǎng)，年輕化，專業(yè)化的精英團(tuán)隊(duì)。中高層治理，策劃人員本科以上占85%，平均年齡27歲，從事房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)相關(guān)工作5年以上，具有專業(yè)理論和豐富操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商品房，高檔公寓，商務(wù)寫字樓，不墅等不同性質(zhì)的項(xiàng)目都有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。銷售人員?？埔陨蠈W(xué)歷占95%，平均年齡23歲，具有專業(yè)素養(yǎng)，過人精力敬業(yè)精神及豐富經(jīng)驗(yàn)。公司注重團(tuán)隊(duì)文化素養(yǎng)治理和文建設(shè)，注重企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，同時(shí)不斷定期加強(qiáng)人才專業(yè)培訓(xùn)和考核，保證了職員隊(duì)伍的優(yōu)良素養(yǎng)和職業(yè)精神，正是這支專業(yè)化，高素養(yǎng)的隊(duì)伍，奠定了金地公司的雄厚實(shí)力和進(jìn)展?jié)摿?。營(yíng)銷賣點(diǎn)分析地段，是九龍豪庭的最大賣點(diǎn)；

48、原銀鵬酒店的名氣；現(xiàn)九龍豪庭的項(xiàng)目設(shè)計(jì)；九龍豪庭在眉山本土項(xiàng)目的定位；九龍豪庭所處地理位置的配套；營(yíng)銷推廣手段總體營(yíng)銷策略銷售原則銷售原則1：鑒于本案客源以區(qū)域客為主，把市場(chǎng)上常見的“營(yíng)銷細(xì)分”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹{米營(yíng)銷”，從產(chǎn)品定位、客源定位動(dòng)身，業(yè)務(wù)上在緊抓新客戶的前提下：從微觀上把有多少客戶來購(gòu)買我們的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)客戶能購(gòu)買我們多少產(chǎn)品；宏觀講是縱向開挖市場(chǎng)的需求潛力。 銷售原則2：案場(chǎng)治理；外在：提升產(chǎn)品的知名度動(dòng)身，嚴(yán)格治理。內(nèi)在：對(duì)業(yè)務(wù)員強(qiáng)迫適應(yīng)自覺的三大方針進(jìn)行治理。銷售原則3：服務(wù)觀念的確立；客戶是上帝、客戶是我們賴以生存的全然。具體操作如：微笑、站門、倒水等。從代理行業(yè)的服務(wù)度動(dòng)身是

49、讓業(yè)務(wù)員發(fā)自內(nèi)心的確立服務(wù)的態(tài)度及真諦，不要只停留在表面上。銷售原則4：專業(yè)知識(shí)；從銷售行業(yè)的專業(yè)度動(dòng)身，到房產(chǎn)知識(shí)的滲透，對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)。縱觀眉山市場(chǎng)項(xiàng)目，大多數(shù)的營(yíng)銷公司都采取的是第三套營(yíng)銷模式。也都取得了不俗的成績(jī)?？稍谟?08年的市面上場(chǎng)上。還會(huì)有這么多的運(yùn)氣存在嗎？在此不是批判第三套營(yíng)銷模式的不足，而是現(xiàn)在差不多不是它存在的年代了，那么需要如何辦呢？因此確實(shí)是更新，出奇招。確實(shí)是我們公司所提倡的“納米營(yíng)銷”。在那個(gè)地點(diǎn)為了體現(xiàn)出我司所指的“納米營(yíng)銷”解釋如下：納米營(yíng)銷之一：關(guān)系營(yíng)銷 房地產(chǎn),一個(gè)變幻多端、充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的市場(chǎng)，一個(gè)誘惑力十足的香餑餑。然而我們也時(shí)常會(huì)聽到房地產(chǎn)

50、企業(yè)樓盤銷售受阻的消息。房地產(chǎn)業(yè)是投資巨大，開發(fā)周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)。假如銷售受阻，勢(shì)必企業(yè)被套牢，有的企業(yè)或割肉拋售，或因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。究其緣故確實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)尚未找到適合自己進(jìn)展的營(yíng)銷模式。如何在商戰(zhàn)中獨(dú)占鰲頭？繼E麥卡錫提出營(yíng)銷組合4P（產(chǎn)品、價(jià)格、地點(diǎn)、促銷）之后，營(yíng)銷大師菲利普科特勒依照百事可樂公司的營(yíng)銷進(jìn)展提出了營(yíng)銷6P，即大營(yíng)銷。大營(yíng)銷中涉及的公共關(guān)系技能，在市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中被稱為“關(guān)系營(yíng)銷”。關(guān)系營(yíng)銷是以建立、維護(hù)、促進(jìn)、改善、調(diào)整“關(guān)系”為核心，給傳統(tǒng)的營(yíng)銷觀念注入了新的理念。它要緊是協(xié)調(diào)生產(chǎn)企業(yè)與顧客、銷售代理、競(jìng)爭(zhēng)者、雇員之間的關(guān)系，創(chuàng)建一個(gè)和諧的營(yíng)銷環(huán)境，達(dá)到企業(yè)的營(yíng)銷目標(biāo)，求

51、得企業(yè)的生存與進(jìn)展。這種“關(guān)系營(yíng)銷”所適應(yīng)的企業(yè)包括：1、能向同一消費(fèi)者銷售不同產(chǎn)品的企業(yè)；2、產(chǎn)品必須時(shí)常更新的企業(yè)；3、產(chǎn)品持續(xù)升級(jí)的企業(yè)；4、擁有許多貴來賓戶同時(shí)需要了解他們的企業(yè)；5、在生意上收集大量數(shù)據(jù)的企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)幾乎符合上述任何一種企業(yè)的特點(diǎn)，一言以弊之關(guān)系營(yíng)銷適用于房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)與顧客的關(guān)系在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，房地產(chǎn)企業(yè)與顧客存在5種關(guān)系：（1）差不多型，銷售人員向顧客推銷樓盤；（2）被動(dòng)型，銷售人員負(fù)責(zé)樓盤的銷售，并鼓舞顧客有問題或建議時(shí)給企業(yè)打電話；（3）負(fù)責(zé)型，銷售人員售出樓盤后主動(dòng)打電話給顧客，問是否中意，存在什么問題；（4）能動(dòng)型，銷售人員與顧客保持長(zhǎng)期聯(lián)系

52、，給顧客提供建筑新樓盤的信息；（5）伙伴型，房地產(chǎn)企業(yè)與顧客共同努力，關(guān)心顧客更好地購(gòu)買以及售后服務(wù)，雙方共同查找合作機(jī)會(huì)。如何才能使顧客中意并維護(hù)客戶對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，最后進(jìn)展成伙伴型的合作關(guān)系，樹立起自己的房地產(chǎn)品牌，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做好細(xì)化工作：1、量身定做市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵確實(shí)是提供滿足顧客需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。理性化消費(fèi)氛圍的形成，無疑要求房地產(chǎn)業(yè)不管從質(zhì)量或品質(zhì)中都要做到準(zhǔn)確到位，也只有如此才能贏得顧客的心。在房屋的選擇和購(gòu)買中，如房屋的戶型、面積、質(zhì)量、外觀、地段、環(huán)境、朝向等等差不多上細(xì)節(jié)上的精耕細(xì)作，但這也正是房地產(chǎn)企業(yè)樹立自己品牌形象的重要一環(huán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，消費(fèi)者已越來

53、越趨于理性，房地產(chǎn)的價(jià)格是否被市場(chǎng)同意，關(guān)鍵在于房子背后被顧客所認(rèn)可的價(jià)值。除了房子本身外，消費(fèi)者更看重的是在以后的幾十年中，能夠享受到的社區(qū)環(huán)境、設(shè)施、氛圍及服務(wù)。2、房地產(chǎn)企業(yè)與顧客關(guān)系提升方式房地產(chǎn)企業(yè)與顧客關(guān)系提升的方式要緊有：（1）顧客重復(fù)購(gòu)買能夠給予財(cái)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)；（2）通過俱樂部的形式加強(qiáng)企業(yè)與顧客的情感聯(lián)系，將企業(yè)的服務(wù)個(gè)性化、私人化，增加顧客的社交利益，把顧客變成親熱的客戶；（3）有效地運(yùn)用數(shù)據(jù)庫(kù)所儲(chǔ)存的顧客資料，進(jìn)行科學(xué)化、系統(tǒng)化治理，從而達(dá)到提高顧客的中意度和實(shí)現(xiàn)房屋的銷售目的；（4）企業(yè)通過對(duì)每一位購(gòu)房顧客和今后開發(fā)拓展的準(zhǔn)顧客的信息資料的搜集、篩選、測(cè)試、整理與編集，建立顧

54、客資料卡、數(shù)據(jù)庫(kù)。這有助于企業(yè)掌握各類顧客的個(gè)性特點(diǎn)和需求動(dòng)態(tài)，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)改善產(chǎn)品和提供服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期合作，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。納米營(yíng)銷之二：一對(duì)一營(yíng)銷客戶關(guān)系的基礎(chǔ)確實(shí)是客戶:我們治理的是客戶以及與客戶的關(guān)系，那么我們是否差不多清晰的了解了我們自己的客戶？假如我們還沒有真正的了解我們的客戶，那么客戶關(guān)系又從何而來治理呢？因此，房地產(chǎn)的客戶營(yíng)銷首先要進(jìn)行自己的客戶金字塔的分析，建立適合自己公司的客戶金字塔模型。由于地產(chǎn)公司的規(guī)模不同、進(jìn)展戰(zhàn)略不同、資源不同等等，因此其客戶金字塔的用來衡量的關(guān)鍵因素也是不同的，比如講能夠按照業(yè)主購(gòu)買的總價(jià)位（總購(gòu)買價(jià)值）來衡量，也能夠按照業(yè)主推舉朋友的成交

55、量來作為輔助衡量因素，因此也能夠把整個(gè)樓盤的主力戶型、主力總價(jià)、主力單價(jià)甚至成交速度等作為輔助衡量因素。客戶金字塔能夠分為頂端客戶、高端客戶、中端客戶、低端客戶、不活躍客戶、潛在客戶、觀望客戶等七層（GreaterChinaCRM的3C客戶營(yíng)銷方法論），每一層客戶都有具體的屬性特征。那么，在客戶金字塔精確的分析出來后，我們就能夠運(yùn)用熟知的80/20定律來關(guān)注那真正屬于20的客戶群，真正的去做這些重點(diǎn)客戶（Key Customer）的關(guān)系運(yùn)營(yíng)。依托客戶金字塔來進(jìn)行房地產(chǎn)公司精確的客戶群細(xì)分，依照客戶金字塔，分析每一層的客戶屬性特征等進(jìn)行樓盤的客戶定位。只有我們熟悉了自己的客戶，自己的重點(diǎn)客戶，以

56、及他們的熟悉特征等，那么我們的工作才可能真正的以客戶需求驅(qū)動(dòng)，真正的與客戶面對(duì)面?？蛻艚鹱炙臓I(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷過程中，以客戶為中心也并非只體現(xiàn)在服務(wù)，貫串整個(gè)過程。目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司大部分的營(yíng)銷預(yù)算被用在非現(xiàn)有客戶或者重點(diǎn)客戶上。我們來看看，房地產(chǎn)營(yíng)銷的多數(shù)活動(dòng)的受眾在自己的客戶金字塔的哪一層？從以往的客戶交易資料數(shù)據(jù)和潛在客戶數(shù)據(jù)中，我們差不多分析出客戶金字塔的構(gòu)成。房地產(chǎn)公司進(jìn)行了細(xì)致的初期的客戶定位，在分析金字塔的關(guān)鍵因素時(shí)，我們把銷售前期的樓花成交和意向于主力戶型和主力特征的客戶作為重點(diǎn)客戶群。同時(shí)，依照客戶金字塔分析他們的特征，如：區(qū)域、家庭、工作地點(diǎn)、工作性質(zhì)、學(xué)歷等等，再來安排有的

57、放矢的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。一個(gè)定位在工薪階層的樓盤，其客戶金字塔的重點(diǎn)客戶的居住區(qū)域、工作地點(diǎn)可能在幾個(gè)工業(yè)區(qū)附件的居民小區(qū)，有23條月票公交線，大多數(shù)客戶都每天乘坐公交車內(nèi)下班。那么，我們的市場(chǎng)營(yíng)銷預(yù)算就能夠投放到：公交車體、車站牌、公交互動(dòng)電視、公交贈(zèng)閱海報(bào)等。而一個(gè)定位在白領(lǐng)階層的精品樓盤，其客戶金字塔的重點(diǎn)客戶可能集中在市區(qū)的CBD的幾座寫字樓大廈，出入附近的高級(jí)咖啡吧、酒吧、會(huì)所等，我們的市場(chǎng)營(yíng)銷預(yù)算再通過車體廣告、一般報(bào)紙等方式就模糊受眾了，效果可不能太好，然而依照客戶金字塔的原理能夠投放到：寫字樓大堂、咖啡吧、酒吧、會(huì)所等發(fā)放精美雜志、會(huì)刊、海報(bào)等重點(diǎn)客戶頻繁出沒的環(huán)境中去。因此，假如

58、目標(biāo)客戶細(xì)分精確做的好，就能夠大膽使用DM，直郵。在客戶定位時(shí)，就決定了客戶群體的有限性，而不是普遍性，體現(xiàn)出來的是一個(gè)層次分明、屬性各異的客戶金字塔。假如樓盤的定位在身家數(shù)千萬的成功人士，那個(gè)客戶群體比較狹小，而依舊連續(xù)不斷的通過大眾媒風(fēng)光向所有的消費(fèi)者群體進(jìn)行密集型營(yíng)銷，就有專門大一部分白費(fèi)了，確實(shí)是在將80的預(yù)算投入到客戶金字塔的低端或者觀望的客戶去，連20的價(jià)值都產(chǎn)生不了，而客戶金字塔的頂端和重點(diǎn)客戶卻僅僅投放了不到20的預(yù)算。CRM的基礎(chǔ)是客戶，是積存的客戶。最好的客戶關(guān)系運(yùn)營(yíng)，確實(shí)是與業(yè)主建立起一個(gè)客戶聯(lián)盟，進(jìn)展商和業(yè)主共同經(jīng)營(yíng)一個(gè)樓盤，共同營(yíng)造一個(gè)有著明確定位的家園氛圍，這才是房

59、地產(chǎn)公司真正有價(jià)值的所在。房地產(chǎn)公司開發(fā)的某一個(gè)樓盤不是面向所有類型的客戶，而是面對(duì)一部分客戶的，面對(duì)客戶金字塔的占80的客戶，這些客戶有一定的定位和共性。而差不多成交的業(yè)主本身都有自己的小圈子，在與樓盤的氛圍相適應(yīng)時(shí)他的小圈子里的人確實(shí)是該樓盤最有購(gòu)買價(jià)值的意向客戶，因此業(yè)主推舉方式來的客戶成交率最高就不稀奇了。而房地產(chǎn)公司的會(huì)員俱樂部恰恰作為一個(gè)客戶聯(lián)盟的紐帶，將業(yè)主和進(jìn)展商提供一系列的有明確主題的活動(dòng)結(jié)合在一起，共同來營(yíng)造一個(gè)人文主題，而那個(gè)人文主題也是樓盤最吸引人的賣點(diǎn)之一。經(jīng)營(yíng)客戶和客戶關(guān)系房地產(chǎn)進(jìn)展商需要不斷積存客戶，積存客戶資料，多途徑的交叉銷售。因此，一個(gè)豐富而詳盡的客戶資料庫(kù)

60、就專門有必要，然而這些客戶資料從何而來呢？進(jìn)展商的以往成交客戶、未成交客戶以及潛在客戶差不多上專門好的數(shù)據(jù)，而不同定位的進(jìn)展商聯(lián)盟中的互相交流的客戶資料也是專門重要的渠道。進(jìn)展商之間未必差不多上競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，在不同定位的因素下，依舊能夠建立合作聯(lián)盟的，比如面向工薪的樓盤進(jìn)展商和面向精英的樓盤進(jìn)展商完全能夠進(jìn)行合作，諸如活動(dòng)、客戶資料、推介等。另外，國(guó)內(nèi)普遍存在客戶資料白費(fèi)、閑置的情況，而又有專門多公司急需這些客戶資料，這就需要房地產(chǎn)公司進(jìn)行多向聯(lián)合。比如講通過中介交換、高級(jí)俱樂部會(huì)員資料、銀行信用卡部、航空公司會(huì)員俱樂部、會(huì)員制超市、會(huì)員制美容健身等進(jìn)行資料交叉、共享，如此在一個(gè)有明確的客戶金字