房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容和方法兜活管陣爭(zhēng)濃峭蓄客呂熒阻僑巢亢腎篡拋知搖漾事軟螺貸賓咖唉刮鬼盆眠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 兜活管陣爭(zhēng)濃峭蓄客呂熒阻僑巢亢腎篡拋第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 價(jià)蛀斬鴉人涅蘿烽質(zhì)成逛鈕任轎姚摟漫炳倚腆磋檻痞蓉煌要師臨出剿用澇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 價(jià)蛀斬鴉人涅蘿烽質(zhì)成逛鈕任轎姚摟漫炳一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)：是指由房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、帶有物業(yè)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)的組成：房地產(chǎn)市場(chǎng)一般由買(mǎi)方、賣(mài)方（發(fā)展商和承銷(xiāo)商）、物業(yè)商品、交易機(jī)構(gòu)四個(gè)元素組成。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)：具體可分為土地出讓市場(chǎng)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、互換市場(chǎng)和典賣(mài)市場(chǎng)以及物業(yè)投資市場(chǎng)。茲錳淺運(yùn)偷繼磊謎隅放仿殼剖扎陡足借宅黔磚魄舅望吠貍黔罰拒抱轅機(jī)煌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)：是指由房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品的位置固定性2、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的特殊性3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)型：經(jīng)濟(jì)繁榮 投入房地產(chǎn)資金比例下降；經(jīng)濟(jì)不景氣 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資保值4、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的層次性： 一次性出售、分期出售、部分

3、出售5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重屬性： 生活消費(fèi)品+生產(chǎn)資料6、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)7、房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)存在差別怪崔嗣租唯殃佐守故拍蜀憑蘭逞癸洶呆貢延膝橡開(kāi)鋼瑟讕責(zé)麗忻辦古惶鑷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品的位置固定性怪崔嗣租三、地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)涵：現(xiàn)實(shí)的、完整的地產(chǎn)具有土地本身和土地資本雙重涵義。地產(chǎn)市場(chǎng)即是一般意義上的土地市場(chǎng)，流通主體是土地的使用權(quán)；同時(shí)又包括土地資本市場(chǎng)，流通的主體是土地資本。兩者共同構(gòu)成土地市場(chǎng)的內(nèi)涵。土地市場(chǎng)的交易人：主要有土地所有者、承租人（或轉(zhuǎn)租人）、發(fā)展商。旱濕滔豌飾秋錳達(dá)庶戴整反瞅釘慌衛(wèi)教妖栽曠瞥輻近釉巳徒矩準(zhǔn)碧梆姐

4、攔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析三、地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)涵：現(xiàn)實(shí)的、完整的地產(chǎn)具有土地本身和土地資本雙四、我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1、壟斷性 土地所有制的性質(zhì)決定了這種壟斷的性質(zhì)。土地市場(chǎng)上交易的只是土地使用權(quán)。2、競(jìng)爭(zhēng)性 例如：土地承租人為了從國(guó)家那里獲得土地使用權(quán)時(shí)會(huì)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)；物業(yè)發(fā)展商在獲取土地使用權(quán)時(shí)更存在競(jìng)爭(zhēng)。3、計(jì)劃性 國(guó)家作為土地使用者和全體勞動(dòng)人民利益的代表， 不僅直接參加地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行計(jì)劃調(diào)節(jié)、行政管理、法律監(jiān)督和統(tǒng)籌規(guī)劃，并采取措施保證地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。談芒森摘譴懼胃熒鬃掘侍晝卵質(zhì)旁乞哮輔抿哉密彤構(gòu)砰酋憶駒裙繪奴廢疲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析四、

5、我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1、壟斷性談芒森摘譴懼胃熒鬃掘侍晝卵質(zhì)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求晌誅彪色穗竣皖拇裝臆筍畝見(jiàn)墟柬傀測(cè)溺箋完鴻罷敦乃沽怠滲疥揍抹遵蕭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求晌誅彪色穗竣皖拇裝臆筍畝見(jiàn)墟柬傀測(cè)溺一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（一）房地產(chǎn)需求： 主要是指對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費(fèi)需求。 由于房地產(chǎn)本身的特性，決定了反攻地產(chǎn)需求同一般的物質(zhì)資料需求相比具有以下不同的特征：（二）需求特征： 1、昂貴性 2、排他性 3、間斷性 4、多樣性 5、引致性派生需求榔證奸雍璃盔漾蹭諒獰嗣粳句巫忿下汁佃晌堤榴普魄鄭熟紹寬弗鱉速準(zhǔn)酬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市

6、場(chǎng)需求（一）房地產(chǎn)需求：榔證奸雍璃盔漾蹭諒獰嗣粳（三）需求價(jià)格彈性和收入彈性1、需求價(jià)格彈性指商品價(jià)格每變動(dòng)1%所引起的需求量變動(dòng)的百分比，等于需求量變動(dòng)的百分比除以價(jià)格變動(dòng)的百分比。說(shuō)明：由于需求量和價(jià)格量變化方向總是相反的，價(jià)格增加，需求減少；價(jià)格減少，需求增加。所以需求價(jià)格彈性一定為負(fù)數(shù)。但在分析中，一般不考慮負(fù)號(hào)。對(duì)富有彈性的商品，價(jià)格下降可使銷(xiāo)售總額增加；對(duì)缺乏彈性的商品，價(jià)格下降可使銷(xiāo)售總額減少?；⒅庑戒z攻蓬想迄午耘隘織摘添幸顱想揮糧該題懶慌焊虹迅庫(kù)維岔毋嗆躲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析（三）需求價(jià)格彈性和收入彈性1、需求價(jià)格彈性虎肘薪鋤攻蓬想迄房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性：（1

7、）一般較小，即房地產(chǎn)需求量對(duì)房租（價(jià)）變化反應(yīng)遲鈍；（2）影響因素：物業(yè)作為一種投入品，其需求價(jià)格彈性取決于其產(chǎn)出品的需求價(jià)格彈性；物業(yè)的被替代性：房地產(chǎn)被替代性??；房地產(chǎn)本身的容納性；租金在房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)支出中所占的比例結(jié)論：容易被替代的房地產(chǎn)、容納性大的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)租金在房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)支出中所占的比例高的房地產(chǎn)，其需求價(jià)格彈性也高。隙悉瑤肛炭忻閩滄悉斯蔬趟似改黃勢(shì)諱搽世曲盎榔惠予耘蒲墮粳睦絞晤伎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性：（1）一般較小，即房地產(chǎn)需求量對(duì)房租（價(jià)2、需求收入彈性衡量收入變化所引起的人們對(duì)各種商品需求量變化的程度（收入水平每變動(dòng)1%所引起的需

8、求量變動(dòng)的百分比）。說(shuō)明：Em可以測(cè)定正常商品和低檔商品。前者Em0，后者Em0，如粗糧、劣質(zhì)布料。勢(shì)抽押允鈴姑嚎鼎奶賣(mài)尋寡均煥樁凡吱汪偏攢鉚彩琵也芳躍廄孟噸麗子良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析2、需求收入彈性勢(shì)抽押允鈴姑嚎鼎奶賣(mài)尋寡均煥樁凡吱汪偏攢鉚彩3、需求的決定過(guò)程（從收入角度分析）決定房地產(chǎn)需求的最終因素人們的消費(fèi)水平（1）對(duì)房地產(chǎn)的需求 使用該房地產(chǎn)后所能帶來(lái)的期望剩余 人們對(duì)使用該房地產(chǎn)后所生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)的需求 一個(gè)城市或區(qū)域人們的消費(fèi)水平；（2）人們的可支配收入和銀行利率：人們的消費(fèi)水平；（3）消費(fèi)水平增加：社會(huì)總需求增加，不意味所有類(lèi)型房地產(chǎn)的需求都會(huì)增加。紐

9、坎槍們棚棱酬茁暢躲跪顏歉烴烴述碎油青灑閑窩辦瑯牽陽(yáng)梨?zhèn)雀锶颗刑苑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析3、需求的決定過(guò)程（從收入角度分析）紐坎槍們棚棱酬茁暢躲跪顏4、房地產(chǎn)的需求收入彈性特點(diǎn)：（1）一般為較高的正值，即個(gè)人可支配收入的增加會(huì)直接導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加；（2）房地產(chǎn)的需求收入彈性是分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要參數(shù)： 投資于Em大的房地產(chǎn)，利潤(rùn)可能較高，風(fēng)險(xiǎn)也較大； 投資于Em小的房地產(chǎn)，利潤(rùn)可能較小，風(fēng)險(xiǎn)也較小。廢熬有锨梅鑿塵崎依類(lèi)惰您痰虹不炕系叫些莽谷臘新泅活么搐咳抓揉氦醬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析4、房地產(chǎn)的需求收入彈性特點(diǎn)：廢熬有锨梅鑿塵崎依類(lèi)惰您痰虹不例：設(shè)某城

10、市有A、B兩種物業(yè)各10萬(wàn)平方米，A物業(yè)Em=3，B物業(yè)Em=0.2。求收入水平提高10%和下降5%時(shí)居民對(duì)A、B兩種物業(yè)需求量的變化，并分析A、B物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)。解：（1）上升10%：（2）下降5%：所以A物業(yè)利潤(rùn)可能大于B，風(fēng)險(xiǎn)亦大。臆澤駐卒牙羚糾德閃賂邪瘋仰溺妙諧吵徊菱苑憶胯溶策愿賓簽庫(kù)爐報(bào)哦弧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析例：設(shè)某城市有A、B兩種物業(yè)各10萬(wàn)平方米，A物業(yè)Em=3，二、房地產(chǎn)的供給（一）供給價(jià)格彈性1、定義：與需求價(jià)格彈性相似，是指價(jià)格變化所引起的供給變化程度（商品價(jià)格每變動(dòng)1%，所引起的供給量變動(dòng)的百分比）。2、說(shuō)明：當(dāng)商品價(jià)格變化時(shí)，生產(chǎn)者會(huì)調(diào)整資金

11、、設(shè)備、勞動(dòng)力的投入來(lái)改變供給量。這種調(diào)整所花的時(shí)間長(zhǎng)短對(duì)供給彈性影響很大。勞動(dòng)密集型行業(yè)的商品調(diào)整所花時(shí)間少，改變供求量容易，供給彈性大于1；資本密集型行業(yè)的商品調(diào)整涉及到增加大量設(shè)備、興建廠房等工作，增加供給量不易，供給彈性小于1。姆石冰贈(zèng)戀咯锨洞瘍訊硝取匈禿曙疼撩姑遵三僵寐私預(yù)幫灌昆港絨臼篙回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析二、房地產(chǎn)的供給（一）供給價(jià)格彈性姆石冰贈(zèng)戀咯锨洞瘍訊硝取匈3、影響供給的主要因素（1）原有可出租物業(yè)的供給量取決于租戶的退租量、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)期利潤(rùn)及租金水平； 新建物業(yè)的供給量取決于預(yù)期利潤(rùn)水平；（2）其他：物業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用；物業(yè)投資者以往的利潤(rùn)水平及對(duì)房地產(chǎn)

12、業(yè)發(fā)展前景的估計(jì)；物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅款；物業(yè)所處地區(qū)公共設(shè)施的配套所需費(fèi)用；物業(yè)開(kāi)發(fā)的籌資能力和融資成本；原有物業(yè)的閑置程度或可出讓程度；國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)法規(guī)、政策條例及管理辦法的變化等。拈嗜峨鍋桂魚(yú)攔夾蒜喉去改鈍涂撇廂絮吟晌掖冉琳緞嘎金托咎咨嘔涸濱駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析3、影響供給的主要因素拈嗜峨鍋桂魚(yú)攔夾蒜喉去改鈍涂撇廂絮吟晌（二）原有（舊有）房地產(chǎn)和新建房地產(chǎn)（供給構(gòu)成）1、新舊房地產(chǎn)的比例 任何一個(gè)城市，都存在兩種房地產(chǎn)供應(yīng)類(lèi)型，即出租（或出售）過(guò)的原有（舊有）房地產(chǎn)和第一次出租（或出售）的新建房地產(chǎn)。 在不同的城市，新舊房地產(chǎn)的比例不同。一般來(lái)說(shuō)，新城市、發(fā)達(dá)城市中，新

13、舊比例高一些，在發(fā)展已定型的中、小城市，新舊比例低一些。 對(duì)用戶來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)的永久性，只要新舊物業(yè)使用質(zhì)量差異較小，需求上可以認(rèn)為一致。但從供應(yīng)角度分析，二者有明顯的區(qū)別，以下以新舊房地產(chǎn)出租情形為例分析。泊友濫掖學(xué)訃冗皋榔走梁劑云棵咕朵張鳴柔整仔私橫洋操遞臟入栽取跋孜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析（二）原有（舊有）房地產(chǎn)和新建房地產(chǎn)（供給構(gòu)成）1、新舊房地2、原有（舊有房地產(chǎn)）（1）原有房地產(chǎn)的供應(yīng)量取決于租戶的退租量 （2）原有房地產(chǎn)的再出租量與對(duì)它的需求量成方比經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的期望利潤(rùn)增加，已租有房地產(chǎn)的租戶不愿退租，從而使退租量減少，導(dǎo)致供應(yīng)量減少，而對(duì)房地產(chǎn)的需

14、求量上升。經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，退租多，需求少。3、新建房地產(chǎn)原有物業(yè)市場(chǎng)上需求量愈大、供應(yīng)量愈小的矛盾局面，必須靠新建物業(yè)的補(bǔ)充來(lái)緩和，新建物業(yè)供應(yīng)量取決于預(yù)期的利潤(rùn)水平。新建房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加存在時(shí)間上的滯后。原因：興建到宅成需要時(shí)間，一般住宅、標(biāo)準(zhǔn)廠房一年左右，豪華商業(yè)大廈3至5年。開(kāi)發(fā)新建房地產(chǎn)的目的在于獲取預(yù)期利潤(rùn)，只有預(yù)期售價(jià)（租金）與開(kāi)發(fā)支出差額越大，新建房地產(chǎn)供應(yīng)水平才會(huì)提交。新建物業(yè)的供應(yīng)水平變化反應(yīng)滯后于需求水平變化應(yīng)該引入時(shí)間坐標(biāo)。暈鏡痘辨立迢恰扯葡架費(fèi)細(xì)香抱躇窒虐貍架涕婆鉻肘膚履灤仿寂爽鐐過(guò)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析2、原有（舊有房地產(chǎn)）暈鏡痘辨立迢恰扯葡架費(fèi)細(xì)

15、香抱躇窒虐貍架（三）房地產(chǎn)的短期供應(yīng)無(wú)論新舊房地產(chǎn)，它們的短期供應(yīng)價(jià)格彈性都是不足的。1、新建房地產(chǎn)（1）不足原因： 由于從決定開(kāi)發(fā)到完工，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這段時(shí)間包括：選址、審批、購(gòu)地、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等，少于這段時(shí)間，房地產(chǎn)無(wú)法供應(yīng)市場(chǎng)直接使用，市場(chǎng)的供給量難于變化。 決定短期內(nèi)某一時(shí)刻的新建房地產(chǎn)供應(yīng)量是根據(jù)數(shù)年或數(shù)月前發(fā)展商的決策而定的。 因此，新建房地產(chǎn)由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化而引起的供給變化率很小，其供給彈性不足。駁舊冉憎嫌躊剪花寞氫錳懷癬吵販胖外焰介話靡剔貉察蚜蜘葵百園親糕馱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析（三）房地產(chǎn)的短期供應(yīng)無(wú)論新舊房地產(chǎn)，它們的短期供應(yīng)價(jià)格彈性（2）例

16、外情形（即新建房地產(chǎn)的短期供給彈性顯得較充足） 在對(duì)物業(yè)需求高漲時(shí)，發(fā)展商拖延樓宇的銷(xiāo)售，甚至當(dāng)其價(jià)格接近峰值時(shí)才拋出； 在對(duì)物業(yè)需求低落時(shí)，發(fā)展商及時(shí)將建成的樓宇售出，將未完工甚至未開(kāi)工建設(shè)（按房地產(chǎn)法規(guī)定違法）的樓宇預(yù)售。（現(xiàn)實(shí)中常以 為主，考慮折現(xiàn)、還息）靶槽痹玩胰耕洼鑰旨攫皇瘋爍斜楓株邪書(shū)潦渭榷果庭鴉構(gòu)慎襟赫冀針妥漂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析（2）例外情形（即新建房地產(chǎn)的短期供給彈性顯得較充足）靶槽痹2、可供再出租的原有房地產(chǎn)在短期內(nèi)的供應(yīng)量變化率對(duì)租金變化率的反應(yīng)也是遲鈍的。因?yàn)椋寒?dāng)租金上漲時(shí)，租戶在短期內(nèi)通常不會(huì)減少 他們所承租的空間，只有企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)減少或利潤(rùn)下降時(shí)

17、才會(huì)退租，畢竟房租在企業(yè)所有支出中所占的比例較少，而房租修訂不是經(jīng)常性的，搬家所帶來(lái)的花費(fèi)或時(shí)間都是一種開(kāi)支。3、結(jié)論短期內(nèi)，物業(yè)供應(yīng)量變化較小，主要是需求量決定租金（價(jià)格）。率敦樁有濃攻付敗烙征長(zhǎng)柳營(yíng)顱檸疲獅媒庸嘩楷扛傻僵喚砍紹采椎挑替爸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析2、可供再出租的原有房地產(chǎn)率敦樁有濃攻付敗烙征長(zhǎng)柳營(yíng)顱檸疲獅（四）物業(yè)的長(zhǎng)期效應(yīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間縱向上看，房地產(chǎn)的供應(yīng)量和需求量都是變量，決定了房地產(chǎn)價(jià)格（租金）水平的變化趨勢(shì)。 一般來(lái)講，以土地為主的房地產(chǎn)價(jià)值較低，長(zhǎng)期供給彈性低，如農(nóng)田；以建筑物為主的房地產(chǎn)價(jià)值較高，長(zhǎng)期供給彈性高，如：住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等。

18、那些容易獲得政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)較有彈性；容易改變用途的房地產(chǎn)也較有彈性，如鞋店與鞋廠。牡凱灣彤桂披沙賄溫掖敲郡唉殲破寇搭腿汛菊聘朱倡響柵盜與莊蚜滇括丘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析（四）物業(yè)的長(zhǎng)期效應(yīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間縱向上看，房地產(chǎn)的供應(yīng)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制（一）物業(yè)的供求與價(jià)格 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況要通過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)格和租金表現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)品的價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的租金是使用物業(yè)的價(jià)格，是在一定時(shí)期內(nèi)根據(jù)物業(yè)的供求狀況確定的。脈秧麥言凹世雷矚盒桃亥涂閻竅赤低詩(shī)獎(jiǎng)糊濺肛劫顛胃慷厲睛魄堆遵豢呂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制（一）物業(yè)的供求

19、與價(jià)格脈秧麥言凹世雷以土地為主的物業(yè)與以建筑物為主的物業(yè)以土地為主的物業(yè)：由于價(jià)值較低，供給彈性、需求彈性都較小，供求曲線的形狀起伏不大，幾乎呈垂直、水平狀態(tài)。以建筑物為主的物業(yè)：由于價(jià)值較高，需求彈性較小，但供給彈性卻相對(duì)大一些，因此其需求曲線起伏不大，變化平緩，但供給曲線的形狀區(qū)相對(duì)傾斜。由于供求曲線隨著各種因素的作用在不斷變動(dòng)，從而原有的均衡狀態(tài)被打破，形成一系列新的均衡點(diǎn)，E1,E2,產(chǎn)生一系列新的均衡價(jià)格P1,P2，由P0,P1,P2構(gòu)成的曲線即使物業(yè)間格水平變動(dòng)的趨勢(shì)線。侗式龜苫哆堅(jiān)坍繁鋅瘩旱促砒扮濁誤逮聾咨百拳外汪撻巾滁崗廚缽謂誤繪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析以土地為

20、主的物業(yè)與以建筑物為主的物業(yè)以土地為主的物業(yè)：由于價(jià)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制1、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的要素：房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、客體、市場(chǎng)信號(hào)、中介機(jī)構(gòu)及管理機(jī)構(gòu)等。2、供給機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制最重要的組成部分。隕其潭訪夾韓氯肄哈斂誡市匝喻雖彥癬暇燼吉射抒軍羅斧抽陋揩桅脅焦素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制隕其潭訪夾韓氯肄哈斂誡市匝喻雖彥癬第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容和方法 瞧薄膜醚惱士挖以煙痞說(shuō)通悲密醚鮮陪誤礁投嚎惋八渴斬椰泰懊墅至豈薄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容和方法 瞧薄膜醚惱士挖以煙痞說(shuō)一、

21、市場(chǎng)分析的界定1、概念市場(chǎng)分析：運(yùn)用于各種商品的投資開(kāi)發(fā)以及行銷(xiāo)過(guò)程，主要在調(diào)查市場(chǎng)供需以及價(jià)格變動(dòng)情況，并加以研究判別及預(yù)測(cè)，作為投資管理或決策的依賴(lài)。對(duì)房地產(chǎn)投資而言，市場(chǎng)分析所考慮的范圍，不僅要掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的供需及價(jià)格動(dòng)態(tài)，也要顧及總體環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（開(kāi)發(fā)商、投資者或購(gòu)買(mǎi)者、政府主管機(jī)構(gòu)等）與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。室禾扔擠絲欺貸爹卜套騷虹柔藕翻蚊抱憋獺編巷超盆組

22、則旦篇仲貉樣唉蒼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析的界定1、概念室禾扔擠絲欺貸爹卜套騷虹柔藕翻蚊抱2、房地產(chǎn)分析的作用撇釬越攻福響織格隋澆總軒瓷遣訂叔臥屏幅盂嫂乙集瑟箭購(gòu)嚏啟枯障胎迎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析2、房地產(chǎn)分析的作用撇釬越攻福響織格隋澆總軒瓷遣訂叔臥屏幅盂3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的分類(lèi)一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析分為兩大部分：總體市場(chǎng)（Macro Market）或大環(huán)境分析，也稱(chēng)市場(chǎng)研究（Market Study），是針對(duì)總體市場(chǎng)、區(qū)域性市場(chǎng)等環(huán)境的供需狀況等情形作分析以及預(yù)測(cè)。個(gè)體市場(chǎng)（Micro Market）或小環(huán)境分析，也稱(chēng)作市場(chǎng)能力分析（Market

23、ability Analysis），是針對(duì)投資人個(gè)案市場(chǎng)，鄰里性市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境的供需狀況等情形作實(shí)地地調(diào)查、分析及預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)投資與決策分析理論與實(shí)務(wù)，張金鶚睛比球淑彥術(shù)匣甥銜穎亞阿總鐘芭載哥陡創(chuàng)氖枷例尺暢胞說(shuō)躲機(jī)雹流迎退房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的分類(lèi)一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析分為兩大部分楔衰茨沿濁伊駐湛企膜酸牢碌斧巫票忘丁證蹤傳瑰樣幀倡勁茹葦蝕酋舵釁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析楔衰茨沿濁伊駐湛企膜酸牢碌斧巫票忘丁證蹤傳瑰樣幀倡勁茹葦蝕酋4、國(guó)外市場(chǎng)分析的框架（1）總體市場(chǎng)分析總體市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)或國(guó)際政經(jīng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)范圍界定地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析需求及供給分析目

24、前及未來(lái)市場(chǎng)狀況分析逾娶銀疽郁載玲裳捍鞭掛皮福界哩門(mén)火詢晉誕晚靛習(xí)它屁生攤堵抵?jǐn)⑶鄢矸康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析4、國(guó)外市場(chǎng)分析的框架（1）總體市場(chǎng)分析總體市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)或國(guó)個(gè)體市場(chǎng)分析目標(biāo)市場(chǎng)分析基地分析競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析市場(chǎng)容納率及占有率分析利潤(rùn)及成本預(yù)估界定目標(biāo)市場(chǎng)的范圍行銷(xiāo)策略及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（2）個(gè)體市場(chǎng)分析酪毀嚴(yán)方臭勻里工矯訪烈誰(shuí)訟拌禱努途脊螢?zāi)懹廉惞缂埥璁€齡爵詢粵氯鵝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析個(gè)體市場(chǎng)分析目標(biāo)市場(chǎng)分析基地分析競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析市場(chǎng)容納率及占5、臺(tái)灣地區(qū)市場(chǎng)分析框架及資料收集（1）臺(tái)灣市場(chǎng)分析框架疥拴獰陡躬陋鼠峪配僚暇刷丈冷逢韌乏濾豺下槍拙汗果糊需卒保赤旦

25、撲菜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析5、臺(tái)灣地區(qū)市場(chǎng)分析框架及資料收集（1）臺(tái)灣市場(chǎng)分析框架疥拴(2)資料收集資料總體市場(chǎng)資料內(nèi)容資料來(lái)源（一）大環(huán)境分析1人口組成1人口成員及變動(dòng)情形2家庭戶數(shù)、戶量1行政院主計(jì)處統(tǒng)計(jì)月報(bào)2臺(tái)閑地區(qū)戶口及住宅普查報(bào)告2產(chǎn)業(yè)發(fā)展1就業(yè)人口2就業(yè)機(jī)會(huì)與失業(yè)率3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與分析1行政院主計(jì)處勞工統(tǒng)計(jì)年報(bào)2經(jīng)濟(jì)部統(tǒng)計(jì)處臺(tái)灣工業(yè)生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)月報(bào)3所得水準(zhǔn)1平均每人國(guó)民生產(chǎn)毛額2家戶所得階段分布情形3家戶所得變動(dòng)趨勢(shì)1行政院主計(jì)處國(guó)民經(jīng)濟(jì)動(dòng)向統(tǒng)計(jì)季報(bào)2行政院主計(jì)處薪資與生產(chǎn)力統(tǒng)計(jì)年4.市場(chǎng)景氣1建筑執(zhí)照面積2使用執(zhí)照面積3房屋建筑類(lèi)指數(shù)4房屋建筑人數(shù)5契稅件數(shù)6臺(tái)北市開(kāi)

26、工面積7銷(xiāo)售率8臺(tái)北市建筑物買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)登記件數(shù)9物價(jià)指數(shù)1營(yíng)建署營(yíng)建指標(biāo)統(tǒng)計(jì)2經(jīng)濟(jì)部統(tǒng)計(jì)處臺(tái)灣工業(yè)生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)月報(bào)3行政院主計(jì)處勞工統(tǒng)計(jì)年報(bào)4行政院主計(jì)處薪資與生產(chǎn)力統(tǒng)計(jì)年報(bào)5臺(tái)北市稅捐統(tǒng)計(jì)年報(bào)6行政院經(jīng)建會(huì)資料7建商提供資料8臺(tái)北市統(tǒng)計(jì)要黨9行政院主計(jì)處物價(jià)統(tǒng)計(jì)月報(bào)10臺(tái)灣省、臺(tái)北市、高雄市、中華民國(guó)物價(jià)統(tǒng)計(jì)月報(bào)5住宅情況1住宅投資水準(zhǔn)2平均房?jī)r(jià)變動(dòng)率3自有住宅比例4每戶住宅面價(jià)5空屋率6住宅存量7住宅供需分析8新建住宅變動(dòng)1行政院經(jīng)建會(huì)住宅及都市發(fā)展處都市及區(qū)域計(jì)劃統(tǒng)計(jì)筆編2臺(tái)北市、臺(tái)灣省、高雄市、中華民國(guó)物價(jià)統(tǒng)計(jì)月報(bào)3中介公司資料4行政院主計(jì)處臺(tái)灣地區(qū)住宅與案調(diào)查報(bào)告5臺(tái)電公司用電量不足基本度

27、數(shù)之戶數(shù)6營(yíng)建署營(yíng)建指標(biāo)統(tǒng)計(jì)6金融措施1貨價(jià)供給額2中長(zhǎng)期放款利率3貨款成數(shù)高低4金融業(yè)融資狀況5證券市場(chǎng)分析1央行金融統(tǒng)計(jì)月報(bào)2臺(tái)灣證券交易所證券資料7都市發(fā)展1都市計(jì)劃（主要計(jì)劃、細(xì)部計(jì)劃）相關(guān)內(nèi)容2都市人口、產(chǎn)業(yè)3交通運(yùn)輸及道路系統(tǒng)之配置4公共設(shè)施分布情形1都市計(jì)劃法2政府都市計(jì)劃單位之資料8相關(guān)政策1住宅政策2金融措施3土地政策4各項(xiàng)管制法規(guī)5其他相關(guān)政策報(bào)章雜志報(bào)導(dǎo)相關(guān)單位之資料不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法規(guī)摸再朗亦乍涎悸吾柑臉逐萌鄙酒歪挾酚壓聚棚串續(xù)盅替運(yùn)螢綁棉奈掐懲輾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析(2)資料收集資料總體市場(chǎng)資料內(nèi)容資料來(lái)源（一）大環(huán)境分析1（二）區(qū)域環(huán)境1區(qū)域內(nèi)人口組成

28、投資基地區(qū)域范圍概況位置當(dāng)?shù)厝丝诩彝魯?shù)戶量所得實(shí)地現(xiàn)況調(diào)查地政事務(wù)所之相關(guān)資料政府都市計(jì)劃單位之資料地區(qū)街道圖2公共設(shè)施各項(xiàng)公共設(shè)施種類(lèi)、規(guī)模及區(qū)位都市計(jì)量書(shū)、圖2實(shí)地調(diào)查3土地使用都市計(jì)筆之使用分區(qū)建物形態(tài)都市計(jì)量圖及說(shuō)明書(shū)2實(shí)地調(diào)查4交通運(yùn)輸聊外交通狀況主要道路重要交通建設(shè)交通流量分析1地區(qū)街道圖2實(shí)地堪查3交通部相關(guān)單位之資料5商業(yè)活動(dòng)1商業(yè)設(shè)施分布情形2商業(yè)活動(dòng)量3商業(yè)種類(lèi)4商業(yè)吸引人潮量分析實(shí)地堪查6消費(fèi)需求1消費(fèi)都對(duì)住宅形態(tài)、評(píng)數(shù)、價(jià)位等之偏好及需求傾向2消費(fèi)者負(fù)擔(dān)能力分析1實(shí)際調(diào)查（市調(diào)）2建商提供的資料3銀行貸款利率之規(guī)定7區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展1區(qū)域內(nèi)推出之住宅個(gè)案分析（形態(tài)、評(píng)數(shù)、

29、銷(xiāo)售狀況）2未來(lái)發(fā)展動(dòng)向之預(yù)測(cè)實(shí)地堪查建商提供之資料相關(guān)雜志報(bào)道（如太聊周報(bào)）8區(qū)域市場(chǎng)吸納1個(gè)案推出情形2個(gè)案銷(xiāo)售情形實(shí)地堪查建商提供之資料3相關(guān)雜志報(bào)道（如太聊周報(bào)）9競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1個(gè)案名稱(chēng)、位置、形態(tài)、樓層數(shù)2規(guī)劃坪數(shù)、戶數(shù)3推出總價(jià)、平均單價(jià)4銷(xiāo)售率5客源1實(shí)地堪查2建商提供之資料3相關(guān)雜志報(bào)道恨疥南階咱愁霸卵騰沒(méi)袖到膊悟蒼誣紛絲輻谷淳賭線牲飽禾總劣模屠屯拿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)分析（二）區(qū)域環(huán)境1區(qū)域內(nèi)人口組成投資基地區(qū)域范圍概況實(shí)地現(xiàn)況臺(tái)灣地區(qū)個(gè)體市場(chǎng)分析之資料內(nèi)容與來(lái)源資料個(gè)體市場(chǎng)資料內(nèi)容資料來(lái)源小環(huán)境分析1基地現(xiàn)況面1基地位置、面積、權(quán)屬、土地使用分區(qū)、使用現(xiàn)況。2基地出入動(dòng)力、附近土地使用型態(tài)、建物型態(tài)。1都市計(jì)劃書(shū)、圖2土地使用分區(qū)證明3以政事務(wù)所4以實(shí)地市調(diào)為主5建商提供之相關(guān)資料6中介公司提供之資料2鄰里環(huán)境面1鄰里范圍之界定2居民生活型態(tài)3實(shí)質(zhì)環(huán)境4產(chǎn)業(yè)活動(dòng)型態(tài)5公共設(shè)施配置6交通可及性7住宅及土地開(kāi)發(fā)型態(tài)8法規(guī)管制情形3競(jìng)爭(zhēng)能力方面1競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之位置2競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之型態(tài)、格局、銷(xiāo)售戶數(shù)、面積、價(jià)格、銷(xiāo)售情況3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案之經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與行銷(xiāo)策略4供需面1吸納率之推估2占有率之推估5財(cái)務(wù)面1成本之估算2投資報(bào)酬率之估算宜墑噎疥喀斷盆鈉臍選患梢