2021長沙高鐵南站地塊市調定位報告-75P

1、湖南省中欣房地產開發(fā)集團有限公司營銷管理中心 2021.2.2長沙高鐵南站地塊市調定位報告一、宏觀市場分析二、區(qū)域競品分析 三、項目本體分析四、項目定位及物業(yè)發(fā)展建議目錄長沙市住宅供銷整體供銷比為1.11，其中雨花區(qū)為0.97159278605221310598272478481芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)2020年各區(qū)普住累計供銷供應面積（萬）成交面積（萬）1235010905105671062211838芙蓉區(qū)岳麓區(qū)2020年普住各區(qū)成交均價-50%0%50%100%150%芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)供應面積同比成交面積同比成交均價同比開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)2020年各區(qū)普住供、銷、價同

2、比岳麓區(qū)一枝獨秀，供應478萬（占比42% ），同比+8%，成交481萬（占比45% ），同比+26%； 隨著新項目陸續(xù)入市，芙蓉區(qū)逐漸“活躍”，供應60萬，同比+130%，成交52萬，同比+43%供銷比：0.97長沙市住宅存量整體存量657萬，其中雨花區(qū)164萬657787654321090100200300400500600 700庫存面積(萬)出清周期(月)單位:月內五區(qū)普通住宅庫存&出清周期351371301641902020年12月長沙各區(qū)普住庫存面積（萬）庫存整體呈平緩上升趨勢，為657萬，2020年出清周期保持在7至8個月之間除芙蓉區(qū)外，其余四區(qū)基本庫存均超130萬，岳麓區(qū)庫存為

3、190萬，但因成交量最大，出清周期最短8.110.37.14.701020芙蓉區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)各區(qū)普住出清周期（月） 16芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)長沙市宏觀市場銷售成交戶型區(qū)間分析2020年年初新冠疫情、限購政策以及貸款規(guī)模等多因素造成客戶對住宅產品的空間需求呈擴大之勢，120-144面積段市場 占比達到42%，剛需偏改善型產品成為當前市場主力去化產品，144以上舒適型產品占比呈逐年上漲之勢。2019/2020年長沙住宅面積段/房型對比時間面積段一房二房三房四房五房六房復式小計2019年90以下90-120120-144144-180180-200200以上 合計0.4%0.1

4、%0.0%0.0%0.0%0.0%0.5%5.2%4.3%0.0%0.0%0.0%0.0%9.5%0.0%38.0%11.9%0.0%0.0%0.0%49.9%0.0%0.0%24.0%9.8%0.0%0.0%33.8%0.0%0.0%0.0%0.0%2.5%3.9%6.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.6%42.3%35.9%9.8%2.5%3.9%100.0%200以上0.0%0.0%0.0%1.0%1.8%0.01%0.00%2.8%144-1800.0%0.0%0.3%10.8%0.3%0.0%0.0

5、3%11.4%180-2000.0%0.0%0.1%0.4%90以下0.3%3.1%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%3.5%2020年1.7%0.0%0.0%2.2%合計0.3%5.4%48.1%42.2%3.9%0.01%0.04%100.0%2020年增幅-35.2%-42.7%-3.6%24.9%-38.9%0.0%0.0%0.0%0.0%37.6%90-1200.0%2.2%34.2%1.1%120-1440.0%0.1%13.4%28.9%0.1%0.0%0.01%42.5%長沙市宏觀市場銷售成交客群變化2020年長沙市內五區(qū)新建商品住宅成交總價段分析總價段2016年2017

6、年2018年2019年2020年40萬元40-60萬元60-80萬元80-100萬元1 1 %7 %4 %1 %0 %2 7 %1 0 %6 %2 %1 %2 5 %2 1 %2 1 %1 2 %7 %3 %1 7 %1 9 %1 7 %1 1 %100-120萬元120-140萬元8 %1 4 %1 7 %1 9 %1 7 %5 %7 %1 5 %1 7 %1 4 %140-160萬元160-180萬元180-200萬元200-220萬元220-250萬元250萬元2 %7 %8 %1 2 %1 3 %1 %1 %1 %5 %7 %8 %1 1 %2 %3 %3 %5 %8 %7 %1 %3

7、 %1 %2 %3 %2 %4 %2 %3 %4 %5 %1 1 %2020年市場受諸多因素影響，“房票”稀缺致使客戶選擇一步到位，購房產品結構產生明顯變化，商品住宅成交總價段集 中于120萬-160萬，客戶承壓能力增強。伴隨利率下調、各大節(jié)點促銷等舉措，客戶入市意愿強烈,來訪量高于同期水平，不 同的是以往客戶置業(yè)地緣性較強，目前全城看房趨勢明顯，購房趨于理性。長沙市宏觀市場銷售結論從成交面積段分析：120-144戶型在整個市場銷售去化最好，占比達到了42%,144以上的 舒適性大戶型逐年占比也在增加。從成交總價段分析：120萬-160萬成交總價段在整個市場成交量最多，占比達到了44%，客戶的

8、 承壓能力再增強。市場分化加劇，河西岳麓區(qū)和望城區(qū)漲幅明顯，河東主力區(qū)域雨花區(qū)和天心區(qū)同比成交下滑。 2020年眾多知名房企紛紛進駐，區(qū)域項目逐步入市，有效客戶在高壓政策下增長較緩慢，短期內去 化風險低，未來項目競爭將持續(xù)激烈。市場房源量充足，客戶購房趨于理性，高性價比以及流量紅 盤相對能保持理想去化。區(qū)域主要競品區(qū)位圖此次調研的高鐵南站項目 周邊競品住宅項目共3個主要 集中瀏陽河兩側：最近的為佳 兆業(yè)城市廣場，目前均價為 12500元/均價12500元/2、瀏陽河東岸2個（會展自貿 區(qū)）：多為為剛需和首改型居 住，交通、商業(yè)配套齊全均價9000元/融創(chuàng)會展上東區(qū) 9000元 / 萬科天空之境

9、 9000元 / （精）長沙國際 會展中心高鐵南站佳兆業(yè)城市廣場 12500元 / 地 塊新城明昱東方潤和翰文府紅星天鉑 9200元 / 項目位置高鐵南站東廣場東南角占地面積53畝總建筑面積61萬（住宅20萬，商業(yè)41萬）容積率2.5項目規(guī)劃商業(yè)、高層、小高層總戶數(shù)1179套，15棟（2T3）、17F-31F面積區(qū)間109-165均價12500元/銷售情況項目于2021.1.7開盤，首推3棟（5#、6#、7#）， 共228套，大戶型基本售罄，整體去化60%客群市區(qū)剛需和改善性客戶項目特點高鐵站物業(yè)，自帶大型商業(yè)綜合體，體量大。公園及河景 資源環(huán)繞主要競品分析-佳兆業(yè)城市廣場（距離最近競品）主要

10、競品分析-佳兆業(yè)城市廣場展示面及戶型營銷展示中心（現(xiàn)代簡約）106復式住宅40萬商業(yè)165復式住宅全局沙盤布局主要競品戶型展示-佳兆業(yè)城市廣場產品特色：目前已推出3棟（2棟高層，1棟中高層），產品除了中高層165大平層外，其他戶型全部為客餐廳局部3米挑高，使用率大大提高。并且各樓棟 為南北排列，均偏東南方向，棟棟均可看河景。據(jù)調研了解，130以上基本去化完畢，剩余多為中小戶型。項目優(yōu)勢：創(chuàng)新型戶型產品，兼顧剛需和純改，鄰公園、沿河風光帶 ，且有大型自持商業(yè)配套環(huán)繞。展示水平較高。主要競品已推售產品戶配比例-佳兆業(yè)城市廣場戶型戶型面積總套數(shù)戶配比例總價（萬）5#、6#（31層）7#（17層）22

11、8套106（復式）60套26.3%132125（復式）16套7%156131（復式）60套26.3%163142（復式）60套26.3%177163（復式）16套7%208164（平層）16套7%213總計228套100%132萬-213萬主要競品分析-融創(chuàng)會展上東區(qū)項目位置長沙地鐵2、4號線光達站4號出口占地面積總建筑面積34萬（二期）容積率3.0項目規(guī)劃18棟高層、超高層（二期）總戶數(shù)2200套（二期）面積區(qū)間95-196均價9000元/銷售情況二期項目：A31-5#A31-7#A31-9#、1#2#4-13#15- 17#、A20-13#14#16#、A16A17-2#3#5-10#在售

12、，月均去化290套客群長沙剛需、改善型客戶項目特點地鐵、高鐵交匯處，自帶學校商業(yè)，體量大，瀏陽河風光 帶及會展自貿區(qū)配套 2020年4月-2021年1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度供應套數(shù)供應面積成交套數(shù)成交面積成交均價成交總額1月/31939435901035530851712月119311204827139011900435127231811月51271134832104569898993998220410月930819537268938794968488235119月8481116462813640894893454908738月120143101671974093871853093187月182223

13、042723283191362999410746月625770224194618387754052680885月611679172262607887462280662644月25229276/5273587613351343364591313959462168主要競品戶型展示-融創(chuàng)會展上東區(qū)產品特色：產品主力戶型從112-142，屬于常規(guī)的設計和贈送，類板式結構，保證中間兩戶的部分采光和通風， 主力戶型產品的客群以剛改型為主 項目優(yōu)勢：區(qū)域內高性價的價格和品牌加持，同比在交通區(qū)位和商業(yè)配套上，有得天獨厚的賣點。主要競品分析-萬科天空之境項目位置勞動東路與箭道坪路交匯處占地面積4萬總建筑面積11

14、萬容積率2.0項目規(guī)劃11棟小高層，1T2（11F）總戶數(shù)613套面積區(qū)間80-155均價9000元/（精裝）銷售情況項目由軌道公司與萬科合作項目，于2020.9.15 開 盤，剩余2#、3#、6#尾盤在售，整體去化87%， 月 均去化約65套?？腿很壍拦緝炔繂T工、周邊剛需型客戶項目特點板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)，性價比高2020年9月-2021年1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度供應套數(shù)供應面 積成交套 數(shù)成交面 積成交均價成交總額1月/20255291432333580512月/11715053895513480795011月2914367171844494527982476610月12114544106

15、1313597321278363369月29637663221279789508266025664535671649407631830521主要競品戶型展示-萬科天空之境產品特色：產品主力戶型從80-155，1T2戶11層，純板式小高層，戶型南北通透方正，戶戶采光通風無遮擋， 主力戶型產品的以剛需和首改型客戶 項目優(yōu)勢：帶精裝修交付，區(qū)域內高性價的價格，戶型產品居家偏向舒適性。主要競品分析-紅星天鉑項目位置長沙市雨花區(qū)湘府東路和體院路交匯處（市廣電正對面）占地面積30萬方總建筑面積100萬（住宅64萬）容積率2.46項目規(guī)劃60棟住宅（洋房、小高、高層）一期38棟總戶數(shù)4000套（一期2555

16、套）面積區(qū)間高層：98-105-120 、洋房：125-135-163均價高層：9500元/、洋房：11000元/銷售情況2020.6.22開盤，已推15棟高層和12棟洋房，共有2116戶， 整體去化70%配套10萬方商業(yè)，自建中小學交通地鐵五號線板塘沖站主要競品分析-潤和翰文府（未開盤）項目位置體院路與長塘路交匯處占地面積5萬總建筑面積20萬容積率3.2項目規(guī)劃11棟高層總戶數(shù)1490套面積區(qū)間87-129均價預計11000元/銷售情況未開盤，預計1月23日開盤，計劃首推2棟高層，174套， 戶型為105、129區(qū)域競品市場分析總結項目名稱產品類型體量套數(shù)首開時間2020年月均情況戶型交付標

17、準2021年1月均價項目特點佳兆業(yè)城市廣場高層（躍式） 中高層（躍式） 高層（平層）20萬1179套2021.1.7約45套/月106-131142-165毛坯12000-12500元/12500-13000元/高鐵站物業(yè)，自帶大型商業(yè)綜 合 體，體量大。公園及河景資 源環(huán) 繞融創(chuàng)會展上東區(qū)高層+超高層34萬2200套（二期）2020.5約290套/月95-196毛坯9000元/地鐵、高鐵交匯處，自帶學校商 業(yè)，體量大，瀏陽河風光帶 及會 展自貿區(qū)配套萬科天空之境小高層11萬613套2020.9約65套/月80-155精裝9000元/板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)， 性價比高新城明昱東方高層+洋房

18、28萬/105-123毛坯/潤和翰文府高層20萬1490套/87-129毛坯/紅星天鉑高層+小高層+洋 房2555套（一期）2020.6約132套/月97-128106-159毛坯9500元/11000元/地塊位置交通、配套都非常優(yōu)越，產品類型豐富，體量較大，性價 比較高區(qū)域競品市場分析總結市場分析總結：總結：受高鐵武廣板塊先天地理位置的優(yōu)勢，以及該片區(qū)自貿會展區(qū)的定位，區(qū)域內均為一線頭 部房企拿地開發(fā)，競品在品牌號召力、產品力、營銷展示打造都有較高的水平。加之高性價比 的價格和區(qū)位，2020年全年供銷都呈現(xiàn)較快的趨勢。由于開發(fā)體量都較大，各項目都自帶大型商業(yè)或教育配套，在產品設計方面，各有特

19、色， 主打差異化（純板或復式）。以產品的創(chuàng)新優(yōu)勢和高使用率再結合項目本體優(yōu)勢做市場競爭。 1、銷售去化：受區(qū)位地段優(yōu)勢及產品特點和品牌價值，月均去化50套-200套，價格9000-12000元/2、產品戶型：剛需和改善產品兼顧，主力戶型110-140，以四房為主，更多的是突出居住的 環(huán)境和配套。雨 花 大 道長托路江 榕 路項目地塊位于高 鐵南站片區(qū)南部， 長托路與江榕路交 匯處，毗鄰瀏陽河 西岸風光帶，距離 高鐵南站直線距離 僅1.5公里，距離東 岸會展中心1公里， 交通出行便捷。屬 于高鐵片區(qū)后發(fā)展 區(qū)域。地塊區(qū)域交通分析高鐵南站4號線2號線地 塊融創(chuàng)會展上東區(qū)光 達萬科天空之境佳兆業(yè)城市

20、廣場武廣商務區(qū)長沙國際會展中心地塊外景及道路照片地塊內景地塊內景瀏陽河風光帶瀏陽河沿路地塊分析小結地塊分析小結：地塊位于高鐵南站區(qū)域，交通出行較為便捷，臨近高鐵和地鐵換乘。目前周邊商業(yè)和教育 配套存在一定的車程距離，能基本滿足生活一定需求。周邊的環(huán)境展示及居住氛圍較為良好。 目標地塊臨近雨花主干道，地塊內部較為平坦，無拆遷，昭示性較好。周邊臨近瀏陽河風 光帶，居住環(huán)境及氛圍較好，地塊內無拆遷及土方高差，整體施工難度不大，對園林及樓宇排 布較為有利，可打造規(guī)劃出較好的營銷整體展示。項目本體分析1、交通出行：臨近雨花大道主干道，四面臨路，區(qū)域2公里范圍內，出行便捷順暢，距離城區(qū)主要街道通達快速2、

21、周邊環(huán)境：坐擁2公里瀏陽河風光帶，11萬黎托生態(tài)公園。自然風光帶及公園環(huán)繞，居住環(huán)境相對優(yōu)美3、配套設施：40萬佳兆業(yè)城市廣場商業(yè)綜合體，高鐵南站地鐵2/4號線快捷交通樞紐，1公里內長沙國際會展中心和自貿區(qū)4、教育配套：砂子塘啟新小學、雨花區(qū)托溪小學、黎郡小學、東山小學、雨花實驗小學、楓樹山明昇小學，就近入學基于以上分析：項目本體是具備打造中高端產品的基礎，在環(huán)境、交通、配套、教育等現(xiàn)有資源方面，區(qū)域內都屬 于共有優(yōu)勢。項目初判建議項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會風險1、本區(qū)域最大規(guī)劃體量項目之一；2、產品走差異化競爭，區(qū)域內做到高端；3、交通出行便捷，環(huán)境配套優(yōu)美，居家適宜4、綜合體項目，自建大

22、型配套商業(yè)，商業(yè)、公寓等。1、項目處于新開發(fā)區(qū)域，成熟周期有一定的時間；2、教育配套目前有所缺失，周邊人氣不足；3、在品牌、物業(yè)與競品有一定劣勢；1、高鐵南站板塊未來重點打造區(qū)域，潛力較大；2、目前周邊競品相對較少；3、市政風光帶及公園加持，可提升產品溢價。1、后期區(qū)域內土地供應加大，競爭會逐漸加大。2、區(qū)域內競品在開發(fā)水平、產品力、配套都有較大 的優(yōu)勢和資源。3、區(qū)域內性價比高的產品較多，客戶選擇空間加大。項目戰(zhàn)略定位主導者：補缺者：追隨者：挑戰(zhàn)者：最大市場份額規(guī)模大行業(yè)標準最新的價格標桿強調新的價值體系強調產品的特色與創(chuàng)新搭便車，借勢距離跟隨，選擇跟隨做市場主流瞄準市場縫隙創(chuàng)新產品和需求點

23、企業(yè)資源優(yōu)勢突出項目戰(zhàn)略定位項目競爭定位項目競爭定位高端：產品、品牌的營銷展示、包裝、推廣、媒體公關等，拔高檔次定位，樹立高端形象中高端：物業(yè)服務、示范區(qū)建造、建筑施工、產品工藝等硬件設施中，達到市場主流偏上水平， 保證在市場中的競爭力項目檔次定位GA地塊中端產品GB地塊高端產品根據(jù)兩塊地塊所在區(qū)位及環(huán)境1、產品檔次定位：GA地塊：中端產品產品走量GB地塊：高端產品產品溢價2、項目開發(fā)節(jié)奏：首先開發(fā)GA地塊，先期撬動市場，實 現(xiàn)現(xiàn)金流回正后期開發(fā)GB地塊，拔高檔次，實現(xiàn)產 品溢價項目產品定位基于以上綜合分析，建議產品戶型定位：1、戶型區(qū)間段：GA地塊：主力戶型120140，以四房為主，毛坯，復

24、式產品GB地塊：主力戶型160180，局部210，四至五房，精裝，平層產品2、產品設計特點：項目定位打造純改善性中高端社區(qū)。可參考佳兆業(yè)城市廣場，GA地塊產品做毛坯復式， 圍合式布局。GB地塊做精裝平層或洋房，提升溢價。突出河景資源，拉寬景觀陽臺。沿河一側配置大面積戶 型，可做部分高低層搭配，突出大平層產品的稀缺性和尊貴感。項目客群定位AGA地塊核心客戶：內五區(qū)首改型客戶80%，周邊地緣客戶20%GB地塊核心客戶：內五區(qū)高收入再改型客戶90%，周邊地州市高收入客戶10%項目物業(yè)發(fā)展建議戶配1、GA地塊：主力戶型120140，2T3戶型房型面積范圍（）占比房型特點3+1房2廳2衛(wèi)緊湊四房120-

25、12530%主臥、主陽臺朝東南向，配備 生活花園3+1房2廳2衛(wèi)實用四房130-13530%入戶玄關，雙臥朝南，客餐廳 南北通透，雙陽臺4房2廳2衛(wèi)舒適四房138-14340%入戶玄關，三臥朝南，客餐廳 雙陽臺南北通透項目物業(yè)發(fā)展建議戶配2、GB地塊：主力戶型160210，2T2戶型房型面積范圍（）占比房型特點4房2廳2衛(wèi)舒適四房160-16540%純板式結構，南北通透，寬闊 觀景陽臺5房2廳2衛(wèi)舒適五房175-18540%純板式結構，南北通透，寬闊 觀景陽臺5房2廳3衛(wèi)闊綽五房200-21020%云項目物業(yè)發(fā)展建議建筑布局（GA地塊）園林景觀資源源最大化借鑒：做大圍合式布局，突 出中央園林景

26、觀，保證每棟 每戶各角度都能景觀最大化。云項目物業(yè)發(fā)展建議建筑布局（GB地塊）河景資源最大化借鑒：做可參考佳兆業(yè)城市 廣場，東西前后做高低搭配 建筑類型，突出河景資源最 大化。項目物業(yè)發(fā)展建議園林【新亞洲風格】是目前極受國際建筑界 推崇的一種理念，主張以具有濃厚地域特色 的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲 元素植入現(xiàn)代建筑語系，將傳統(tǒng)意境和現(xiàn)代 風格對稱運用，用現(xiàn)代設計來隱喻中國的傳 統(tǒng)。在關注現(xiàn)代生活舒適性的同時，讓亞洲 傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚。云項目物業(yè)發(fā)展建議園林規(guī)劃布局規(guī)劃布局建議GA：兩個特色圓形主題園林 新亞洲風格，主題鮮明，形 成組團化。GB：一條主景觀帶園林，其 他小型帶狀

27、景觀園林。以各 情景化主題為主，現(xiàn)代中式 風格。特色景觀組團特色景觀組團主 題 景 觀 帶情景景觀帶情景景觀帶情景景觀帶營銷價值提升打造健康+生活體驗健康不僅事關業(yè)主自己，更關 乎 其父母、孩子，是所有消費 者都 關注的永恒話題。讓健康與社區(qū)服務有機相互融 合， 成為項目服務的一部分；幫助業(yè)主在家門口、社區(qū)內就能完成 健康 管理，輕松無憂。將智慧健康管理賦予項目，讓健康成 為項 目獨有的超級賣點。以健康為核心，形成業(yè)主社群運營的 重要 聚集地。健康+服務H e a l t h+s e r v i c e智慧健康管理S m a r t h e a l t h m a n a g e m e n

28、t線上+線下，數(shù)據(jù)服務 360智慧健康管理，讓每位業(yè)主健康到家成就健康美好社區(qū)標桿A c h i e v e h e a l t h y a n d b e a u t i f u l c o m m u n i t y b e n c h m a r k營銷價值打造健康生活體驗服務健康體驗：額外增加健康檢測服務，在營銷中心或架空層打造智能健康管家體驗區(qū)，建立客戶健康檔案。營銷價值打造差異化營銷爆點營銷價值打造創(chuàng)新活動營銷周邊商業(yè)項目區(qū)域市場分布圖碧桂園城市之光10700元/（毛，平）11500元/（毛，復）旺德府萬象時代13500元/（毛）15000元/（精）綠地城際空間站12000元/（毛

29、，復）11000元/（毛，平）佳兆業(yè)云頂都匯10500元/（毛，復）10500元/（精，平）美的置業(yè)廣場12000元/（毛，復）11000元/（精，平）碧桂園印象10000元/（毛，平）11000元/（精，平）13000元/（毛，復）明昇壹城15000元/（毛，復）17000元/（毛，復）其中集中在項目2-3公里范 圍有7個，產品類型和檔次依 據(jù)其品牌定位，產品功能， 以及地段配套差異不同。項 目公寓產品分析-旺德府萬象時代項目位置人民東路與杉木路交匯處西南角總建筑面積31萬容積率3.99項目規(guī)劃規(guī)劃5棟公寓+2棟寫字樓，分兩期開發(fā)產品類型酒店平層公寓、寫字樓、loft公寓面積區(qū)間45-54銷

30、售均價平層公寓12000元/（毛坯） loft公寓13500元/（毛坯） loft公寓15000元/（精裝）銷售情況目前在售為3#精裝、4#毛坯復式公寓。2019.12 首 開3#精裝，2020.6.30加推4#產品及交付標準 規(guī)劃1棟精裝loft公寓、1棟毛坯loft公寓項目優(yōu)勢地鐵6號線水稻博物館站、住宅品質公寓產品分析-旺德府萬象時代2019年12月-2020年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度供應套數(shù)供應面積成交套數(shù)成交面積成交均價成交總額12月00411647.42140042307078711月00491978.63135762686217710月00291299.8914610189907979

31、月0021883.8413670120821448月64029036.813592.11394682574677月0015636.961433091277866月0020870.8414006121970685月00371713.7714046240716124月00451983.5813973277172583月0013582.511395181267732月004185.131361125197581月00452047.7813917284999512019.12167968132.317337.59141374772370231997169.1133914760.041397720629

32、5949旺德府萬象時代2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019年12月首開1棟酒店平層公寓1039套、1棟精裝LOFT公寓640套，月均去化24套；2020.8月加推 640套毛坯LOFT公寓，月均去化35套；對比毛坯復式加推后銷售情況，月銷量+31%；截止目前平層和復式共計銷售339套，去化率14.6%，整盤月均去化26套，均價13977元/項目最新營銷動態(tài)：將一期待售棟精裝LOFT公寓調整為毛坯LOFT公寓，但整體銷售情況未有明顯變化公寓產品分析-碧桂園城市之光項目位置嘉雨路與六號路交匯處總建筑面積33.2萬容積率6.0項目規(guī)劃分三期開發(fā)，一期2棟平層公寓，二期4棟公寓（1 棟復式），三期待定產品類型

33、平層毛坯公寓、復式毛坯公寓面積區(qū)間33-77銷售均價11500元/（毛，復式）10700元/（毛，平層）銷售情況目前在售的二期項目，4棟公寓產品（3棟平層，1 棟loft），8#未推，2020年6月推出5#，2020年9 月 推出6#去化38%交付標準全部為毛坯交房項目特點區(qū)域內品牌開發(fā)商，地鐵2號線人民東路站公寓產品分析-碧桂園城市之光2020年1月-2020年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度供應套數(shù)供應面積成交套數(shù)成交面積成交均價成交總額12月00331359.63112511529712411月0012490.1411309554298510月00371458.3111692170510379月216

34、7917.86522056.4310652219059848月00361704.9210679182070787月00592316.1110756249122076月00371385.8810738148815065月00281270.8710701135995014月00351271.7110729136444183月001054004.2810881435723842月0010461.861070149425201月118047438.8116611.69110376751015139655356.6746018391.8310927200307759碧桂園城市之光2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：20

35、20年1月首推毛坯平層公寓1180套；2020.9月加推216套毛坯復式截止目前銷 售82套，去化率38%，loft月均去化21套；現(xiàn)整盤銷售460套，去化率33%，月均去化38套，均價10927元/項目營銷動態(tài)：一期首開當月銷售精裝平層，后期整盤改為毛坯產品銷售，客戶可自主選擇是否裝修（標準： loft2000元/，平層1000元/)公寓產品分析-綠地城際空間站項目位置花侯路與曲塘路交匯處總建筑面積98.7萬方，商業(yè)56萬容積率4.23項目規(guī)劃50萬方大型商業(yè)綜合體（2棟200m超高層、商務企 業(yè)寫字樓、集團自營綠地鉑瑞五星級酒店）產品類型寫字樓、loft公寓，平層公寓、商業(yè)面積區(qū)間公寓面積

36、段30-60銷售均價平：11000元/ 復：12000元/銷售情況在售的為T9、T6、T8棟交付標準公寓均為毛坯交付項目特點大型商業(yè)綜合體項目，高鐵核心板塊公寓產品分析-綠地城際空間站2019年12月-2020年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度供應套數(shù)供應面積成交套數(shù)成交面積成交均價成交總額11月00954395.67120525297693310月001718059.9712004967523079月0040319187.07120502312102418月001597519.1412018903623997月00542369.3211671276512596月00893872.1411952462779

37、225月42021893.371436220.0411944742913724月001024432.0511954529829203月00964155.7711947496481562月005203.951196224396711月001727671.9911945916398782019.123470151253.451315698.5411951681034773890173146.82162073785.6511034884336535綠地城際空間站2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019.12月加推3470套公寓，5月加推420套，截止11月底共銷售1620套，去化率 46.77%，2020年月均

38、去化135套，均價11034元/項目營銷動態(tài)：根據(jù)調研，項目工抵房約占銷量的50%，為項目快速去化提供了一定條件，同時開盤即啟動全城 分銷，銷售期間對外傭金點數(shù)最高時達10個點。公寓產品分析-美的置業(yè)廣場項目位置2號線杜花路地鐵口正對面總建筑面積10.3萬容積率3.66項目規(guī)劃1棟公寓20F產品類型平層+loft公寓面積區(qū)間40-42銷售均價11000元/（平，精）12000元/（復，毛）銷售情況1棟公寓，2020.11首開，頂樓20F為LOFT，1F-19F 為精裝平層，精裝修標準：1200元/，2020.11 首 開，13樓以下不散賣交付標準平層為精裝交付，loft為毛坯交付項目特點依托住

39、宅產品，體量適中，性價比高公寓產品分析-碧桂園印象項目位置雨花區(qū)香樟路與圭塘路交匯處西南角總建筑面積19萬容積率6.0項目規(guī)劃4棟（平層+loft）公寓產品類型精裝+毛坯公寓面積區(qū)間30-75銷售均價10000元/（毛，平層）11000元/（精，平層）12500元/（毛，復式）銷售情況共4棟公寓（3棟平層，1棟loft），4#未推，2# 已 售罄，在售為1#復式、3#平層（1-10F）毛坯，（10F以上為精裝）交付標準loft毛坯，平層（精裝+毛坯）項目特點品牌房企，區(qū)域地段優(yōu)越公寓產品分析-碧桂園印象2019年6月-2020年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度供應套數(shù)供應面積成交套數(shù)成交面積成交均價成交總額

40、12月0018800.6610865869901211月0016594.6310805642477510月00301212.6210756130429669月00411573.9310669167916538月00491957.5410748210399267月00532105.2510523221539186月00451807.3110466189158355月00682645.8910572279720104月00552118.0610503222467363月92233436.231556296.2210888685563872月0011376.251260947439511月00166

41、21.911225976236892019.120023710343.68126721310778812019.1100913755.2712353463899132019.10001435722.4212453712625352019.9001475845.0512392724300802019.870629155.02361776.4713831245707392019.700673249.4213825449217242019.644421811.1864140.671382357234963207284402.35136456943.2512049686098694碧桂園印象2020年

42、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019.6月首 推444套毛坯復式，月均去化63套；均價 13800元/；8月加推706套精裝平層，月 均去化94套，均價12400元/；2020年加推922套（毛坯+精裝）平層，月 均去化46套；均價10700元/；整盤截止目前共銷售1364套，去化率 65.8%。2019年-2020年，公寓去化速度下 浮53%，平層精裝售價下浮11%。項目營銷動態(tài)： 2019年整體銷售情況較 好，2020年受恒大諸多公寓項目大幅度 降價影響，目前項目產品售價較之2019 年下降約1000元/，分銷傭金點數(shù)約3 個點。公寓產品分析-佳兆業(yè)云頂都匯項目位置長沙市雨花區(qū)黎托路和香樟東路的交匯處總建筑

43、面積28萬容積率5.6項目規(guī)劃規(guī)劃有平層及LOFT寫字樓共8棟高層。其中1棟平 層 公寓，1棟5A寫字樓，2棟復式公寓，1棟綜合寫 字 樓，二期有3棟寫字樓。產品類型酒店式公寓、loft公寓、寫字樓面積區(qū)間面積段32-70，loft41銷售均價10500元/（精裝平層和LOFT毛坯）銷售情況目前 3棟公寓（1棟平層，2棟loft），其中在售的為 2#（平層）33F、4#（loft）33F，2#低層和高層為 酒店返租精裝公寓，中層為毛坯公寓，毛坯占比 40%，精裝占比60%，精裝標準為1500元/交付標準平層精裝、毛坯公寓，loft毛坯項目特點產品豐富，體量較大，高鐵商務區(qū)域 公寓產品分析-佳兆

44、業(yè)云頂都匯2019年11月-2020年12月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)月度供應套數(shù)供應面積成交套數(shù)成交面積成交均價成交總額12月002078775.26110239672832811月001164698.13108505097239510月00632522.3210702269939559月00722688.9110829291174988月001033715.4710566392560027月00321212.411124134870856月00351308.5310753140708015月92839579.52391355.8710633144173754月0026893.261048693667883月

45、00351169.410530123140552月0010326.231050034254471月0025849.331047088922162019.12002137037.8110508739548702019.1196032370832774.681046329032218188871949.52105939327.610731422029033佳兆業(yè)云頂都會2020年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：2019.11月加推960套復式公寓，整盤截止目前銷售1059套，去化率56.1%，月均去化75套，均價 10731元/項目營銷動態(tài)：2021年1月初4#loft毛坯公寓釋放工抵房房源，成交價格最低可至9000元

46、/，同時分銷傭金5-6個點。公寓產品分析-明昇壹城項目位置勞動東路821號總建筑面積120萬容積率3.55項目規(guī)劃3棟公寓產品類型lfot毛坯公寓面積區(qū)間48-87-110-274銷售均價15000-17000元/銷售情況目前3棟為loft公寓（毛坯），3#17F、2#20F、 1#20F，品牌及品質在區(qū)域內較高，高端系列。在 認籌中，2#（3F-9F，5.2米層高，18000-20000元/（274），10F-20F4.5米層高，15000-17000元/（48-87）交付標準公寓均為毛坯交付項目特點高鐵核心板塊的高端項目，品質物業(yè)物業(yè)、硬件標 準區(qū)域內標桿調研公寓項目產品數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計表項目

47、名稱產品類型平層交付 標準loft交付標 準精裝標準2020年月 均去化戶型2020年12月均價項目特點敬天廣場LOFT公寓/精裝2200元/2045-50低區(qū)150-200中區(qū)400以上高區(qū)14000-15000元/芙蓉區(qū)高端商業(yè)項目，地塊交通 配套極其優(yōu)越旺德府萬象時代平層+LOFT公寓/毛坯/精裝2500元/2645-5414000元/產品硬件設施、園林品質、產品設計獨特碧桂園城市之光平層+LOFT公寓毛坯毛坯/3833-7710700-11500元/區(qū)域內品牌開發(fā)商，交通便捷綠地城際空間站平層+LOFT公寓毛坯毛坯/13530-6011000-12000元/高鐵南站核心板塊，體量及產品 豐富美的置業(yè)廣場平層公寓精裝毛坯1200元/40-4211000-12000元/依托住宅產品，體量適中，性價 比高碧桂園印象平層+LOFT公