濟南公寓市場分析課件

1、濟南公寓市場分析濟南公寓市場分析三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解報告基本構(gòu)建 概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解報1非住宅房產(chǎn)證240或50年產(chǎn)權(quán)普通居住型公寓兼?zhèn)渥≌涮?、居住功能，但與住宅的本質(zhì)區(qū)別是用地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)年限不同。概念界定從用地性質(zhì)與土地年限來說，公寓與住宅的明顯區(qū)別是：非住宅用地，40年或50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。=+公寓1非住宅房產(chǎn)證240或50年產(chǎn)權(quán)普通居住型公寓兼?zhèn)渥≌涮?、住宅寫字樓公寓產(chǎn)品從客戶使用角度來說，公寓產(chǎn)品不同于寫字樓，它不僅可以滿足客戶辦公的需求，還兼?zhèn)淞司幼」δ埽δ軓秃闲允瞧渲匾?/p>

2、特征。概念界定住宅寫字樓公寓產(chǎn)品對商務功能的感受對居住功能的感受存在多方面的限制兩種功能無明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場環(huán)境會呈現(xiàn)不同使用功能的偏向最適宜集中辦公形象好，不具備住宅寫字樓公寓產(chǎn)品從客戶使用角度來說，公寓產(chǎn)品不同于寫字樓，功能復合的公寓產(chǎn)品區(qū)別于居住產(chǎn)品：非居住用地，40或50年產(chǎn)權(quán)公建化外立面大堂、電梯間等商務化配套、商務化物業(yè)管理套內(nèi)空間和平層空間的可分割區(qū)別于商務產(chǎn)品：無中央空調(diào)、智能化消防等層高多為3-3.3米，商務物業(yè)3.6-4米增加了煤氣等生活配套公寓產(chǎn)品是這樣一種物業(yè)形式：它具有公建化形式和住宅化內(nèi)核，可以同時滿足辦公與居住功能的復合需求。功能復合的公寓產(chǎn)品區(qū)

3、別于居住產(chǎn)品：區(qū)別于商務產(chǎn)品：公寓產(chǎn)品是三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解報告基本構(gòu)建 概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解報產(chǎn)品屬性解讀一公建化的外立面，以簡潔的線條勾勒出具有商務氣息的建筑體。產(chǎn)品屬性解讀一公建化的外立面，以簡潔的線條勾勒出具有商務氣息公共空間公建化。提高公共空間的檔次，為居住需求和辦公需求均提供高檔裝修標準。產(chǎn)品屬性解讀二誠基中心走廊尚都SOHO大堂公共空間公建化。提高公共空間的檔次，為居住需求和辦公需求均提從建筑形態(tài)上講，其形態(tài)多樣。有單元式、外廊式、內(nèi)廊式、核心筒式。上海創(chuàng)智天地公寓采用單元

4、式布局，減少分攤，保證安靜的居住環(huán)境。戶型全通明設計，南北通透。 產(chǎn)品屬性解讀三從建筑形態(tài)上講，其形態(tài)多樣。有單元式、外廊式、內(nèi)廊式、核心筒外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓外廊式的平面布局 公寓的樓體為板狀單元，進深小，面寬大，使得所有主要功能空間均獲得良好的通風、采光條件 創(chuàng)新的公共空間設計，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封閉，呆板的入戶感受。 南北通透的板式塔樓充分考慮了小戶型的合理使用，小戶型不代表低品質(zhì)在有限的條件下盡量為公眾提供高品質(zhì)的產(chǎn)品 建筑手法上采用的是代表先進建筑工藝的工業(yè)化建筑法 外廊式的平面布局 公寓的樓體為板狀單元，進深小，面寬大內(nèi)廊式公寓產(chǎn)品：重汽彩世界此結(jié)構(gòu)的

5、特點是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個樓座。板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進深，有利于整個樓體的采光。戶型易于分割，適合小面積戶型排布。但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房使用。內(nèi)廊式公寓產(chǎn)品：重汽彩世界此結(jié)構(gòu)的特點是每層多戶，由一條內(nèi)廊核心筒式公寓產(chǎn)品：煙臺陽光100城市廣場此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，并具有極優(yōu)的抗震性。此種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于：可爭取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務性空間向平面 的中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位置，并達到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。核心筒式公寓產(chǎn)品：煙臺陽光100城市廣場此種結(jié)構(gòu)十分有利于內(nèi)部功能住宅化。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。內(nèi)部空間強調(diào)

6、多重功能，室內(nèi)除廚、衛(wèi)以外，全無常規(guī)隔斷，可根據(jù)個性需求自由解構(gòu)布局。產(chǎn)品屬性解讀四內(nèi)部功能住宅化。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。內(nèi)部空間強調(diào)多上海創(chuàng)智天地上海創(chuàng)智天地煙臺陽光100城市廣場煙臺陽光100城市廣場內(nèi)部空間采用住宅化的建筑標準，一般采用三米層高，分戶空調(diào)等，戶型內(nèi)部則可自由分割。產(chǎn)品屬性解讀五內(nèi)部空間采用住宅化的建筑標準，一般采用三米層高，分戶空調(diào)等，常見戶型常見戶型煙臺陽光100城市廣場戶型煙臺陽光100城市廣場戶型7E戶型約28 1室1廳6l戶型約42平米1室1廳重汽彩世界戶型圖7E戶型約28 1室1廳6l戶型約42平米1室1廳重汽彩世上海創(chuàng)智天地戶型圖上海創(chuàng)智天地戶型圖萬科

7、螞蟻工房戶型圖萬科螞蟻工房戶型圖三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解報告基本構(gòu)建 概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解報經(jīng)濟發(fā)展角度城市發(fā)展角度客戶需求角度行業(yè)發(fā)展角度隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益增強，私營經(jīng)濟和個體經(jīng)濟得到迅猛發(fā)展，中小企業(yè)，個人辦公人群增加。城市核心區(qū)或新城區(qū)的區(qū)域，商務氛圍較為濃厚，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅蔀楣a(chǎn)生的土壤。隨著網(wǎng)絡技術(shù)發(fā)展迅速，為居家與辦公的結(jié)合提供了可能性市場上客戶需求呈現(xiàn)復合性、多樣性，存有居住、投資、低成本辦公的需求?，F(xiàn)實條件隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)新性產(chǎn)品、創(chuàng)新手法

8、的應用成為可能。經(jīng)濟發(fā)展角度城市發(fā)展角度客戶需求角度行業(yè)發(fā)展角度隨著城市經(jīng)濟跨界產(chǎn)品產(chǎn)生關(guān)鍵因素NO.1NO.3降低開發(fā)風險：多功能復合，目標市場擴大，分散開發(fā)風險，利于實現(xiàn)開發(fā)目標。價值失衡：解決項目用地性質(zhì)與市場物業(yè)價值出現(xiàn)的矛盾，必須依靠產(chǎn)品功能上的復合，來實現(xiàn)地塊價值的最大化。滿足復合需求：產(chǎn)品本身可以滿足了客戶居住、商務、投資等不同需求。公寓產(chǎn)品產(chǎn)生關(guān)鍵因素NO.2跨界產(chǎn)品NO.1NO.3降低開發(fā)風險：多功能復合，目標市場擴三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解報告基本構(gòu)建 概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場詳解

9、報項目用地性質(zhì)主力面積客戶置業(yè)目的彩世界居住、商服30-70居住比例65%鑫苑金座商服34-47居住比例65%香格里拉商服58-75辦公、投資65%中齊未來城商服43、53居住、投資比例相當藍調(diào)國際商服40、82居住65%濟南市場中，部分公寓產(chǎn)品在營銷過程中依據(jù)市場，明確偏向居住功能，成為公寓產(chǎn)品的一種極端形式。濟南跨界住宅化公建產(chǎn)品較多的原因是：歷年來，住宅市場占據(jù)商品房成交的絕對比重，市場遠好于商務公寓市場。市場中小面積，低總價住宅缺失，小戶型公寓成為市場空白的補缺者。高新區(qū)片區(qū)寫字樓辦公物業(yè)供應量很大，常年處于供大于求的局面。濟南市場偏居住型公寓產(chǎn)品出現(xiàn)的驅(qū)動因素：為解決項目自身性質(zhì)和市

10、場物業(yè)價值之間的矛盾，從而實現(xiàn)價值平衡。濟南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀項目用地性質(zhì)主力面積客戶置業(yè)目的彩世界居住、商服30-70居項目用地性質(zhì)主力面積區(qū)間客戶置業(yè)目的萬豪國際居住、商服47、76投資、辦公65%萬達達人界居住、商服4565辦公投資73%發(fā)祥1號公館居住、商服用地45-110辦公、投資65%濟南市場中，部分公寓產(chǎn)品雖然在營銷上推廣宜商宜居的理念，但也具有偏向辦公功能的傾向，客戶仍以辦公、投資為主。濟南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀項目用地性質(zhì)主力面積區(qū)間客戶置業(yè)目的萬豪國際居住、商服47、三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報告基本構(gòu)建 板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價格變動及趨勢09年公寓市場總結(jié)

11、2019年市場預測三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報區(qū)域在售樓盤（09年-2019年）板塊顯著特征東部香格里拉、未來城、藍調(diào)國際、東領(lǐng)尚座、鑫苑金座升值潛力大，社會認可度高，但處發(fā)展階段，配套不成熟西部（2019年） 發(fā)祥1號公館社會認可度較低，但未來前景較大南部九城尚都資源相對稀缺，供應量少北部彩世界、香港國際區(qū)域認可度較低，價格低中部萬達達人界、萬豪國際資源稀缺、地段優(yōu)勢明顯根據(jù)地理條件、區(qū)域認可性及濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展特征，將公寓市場劃分為東、西、南、北、中五大板塊。板塊劃分及特征區(qū)域在售樓盤（09年-2019年）板塊顯著特征東部香格里拉、三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

12、 二、濟南公寓市場分析報告基本構(gòu)建 板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價格變動及趨勢09年公寓市場總結(jié)2019年市場預測三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報公寓市場-項目一覽表09年公寓市場在售項目9個，售罄5個。2019年新增項目2個，潛在供應項目7個。公寓市場-項目一覽表09年公寓市場在售項目9個，售罄5個。近兩年公寓市場-供求關(guān)系變化08年公寓市場不景氣，市場交易反應平淡，成交率僅為26%，出現(xiàn)嚴重供過于求的局面。09年4月起，公寓市場出現(xiàn)回暖升溫跡象，在新增供應較08年不足的情況下，月初存量被快速消化，許多項目出現(xiàn)強勢熱銷的局面，成交率高達91%，供不應求的局面出現(xiàn)。近兩年公

13、寓市場-供求關(guān)系變化08年公寓市場不景氣，市場交易反09年公寓市場-供應量09年公寓市場月度供應量呈遞增趨勢；其新增供應主要集中在下半年；在區(qū)域分布中東部是供應量最大的區(qū)域。09年公寓市場-供應量09年公寓市場月度供應量呈遞增趨勢；其09年公寓市場-供求分析09年公寓月度供呈遞減趨勢，月度成交量逐月攀升，市場態(tài)勢良好；東部區(qū)域成交量占據(jù)半壁江山。09年公寓市場-供求分析09年公寓月度供呈遞減趨勢，月度成交三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報告基本構(gòu)建 板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價格變動及趨勢09年公寓市場總結(jié)2019年市場預測三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分

14、析報09年公寓市場-價格09年公寓市場均價穩(wěn)步保持上揚的趨勢，年末均價高達6116元/平米。市場態(tài)勢良好，供求關(guān)系失衡、高端產(chǎn)品的入市等原因拉升了整體均價的上揚。在區(qū)域價格中，中部最高，南部次之，東部和北部相當。09年公寓市場-價格三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報告基本構(gòu)建 板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價格變動及趨勢09年公寓市場總結(jié)2019年市場預測三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報特征一特征二同比指標一路上揚，量價齊升，09公寓市場整體向好。09年 供應總量較08年同比上升29.84%，成交量同比上升379%，整體市場均價也有近25%的漲幅。09年公

15、寓市場一改08陰霾局面，呈現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)并持續(xù)升溫的繁榮景象。成交量持續(xù)攀升，供應量持續(xù)走低，供求關(guān)系緊張。09年公寓市場的不斷升溫，帶來了成交量的持續(xù)攀升：公寓月均消化速度保持481套/月（2.64萬平米/月），致使09年年末存量為299套（2.01萬平米），僅是年初供應量的8.4%(10.26%)，供不應求局面出現(xiàn)。 特征四公寓市場自身發(fā)育日漸成熟，中低端產(chǎn)品與高端產(chǎn)品共占市場份額，市場細分明顯。09年公寓市場在產(chǎn)品的供應上出現(xiàn)了中低端與高端產(chǎn)品共存的局面。首次出現(xiàn)了地處核心地段、精裝修、高品質(zhì)具有極大升值潛力和投資潛力，針對特定高中端人群以滿足投資需求為目的的產(chǎn)品；它與以面對過渡型客戶以滿足

16、居住型需求為目的的中低端產(chǎn)品共同瓜分市場份額，共同促進了濟南公寓市場的發(fā)展。市場均價穩(wěn)步保持小幅上揚的趨勢，高端產(chǎn)品拉升整體市場價格。09年在售公寓項目幾乎無一例外的采取了漲價或者取消優(yōu)惠措施的舉措，帶了市場均價的整體上揚；同時，像萬達達人界高端產(chǎn)品的入市一定程度了也拉升了整體公寓市場的均價。特征三09年公寓市場總結(jié)特征一特征二同比指標一路上揚，量價齊升，09公寓市場整體向好三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報告基本構(gòu)建 板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價格變動及趨勢09年公寓市場總結(jié)2019年市場預測三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報項目名稱所屬區(qū)域預計推出體

17、量（萬）建筑類型主力戶型（）裝修程度推售時間推售價格（元/）發(fā)祥1號公館西部2.41棟22酒店式45-65精裝酒店式2019年1月均價10500銀座中心西部2.42棟23層loft40-57毛坯2019年4-5月未定中齊未來城東部2.11棟精裝公寓43-53精裝上半年未定藍調(diào)國際東部7.53棟loft100-115精裝上半年6500以上玉蘭公寓東部8.342棟25層酒店式公寓80-120精裝酒店式上半年未定名士MINI公館東部2.11棟24層酒店式公寓45-60精裝酒店式未定未定中鐵匯展國際東部12（地上建面19.28）8棟50-110簡裝2019年5-6未定萬豪國際中部5.4（loft1.6

18、，soho3.8）Loft2棟， sohosoho73，78,loft40毛坯2月推1棟Loft，剩0.8萬平米；2019年1月推出sohoSoh0起價7500，loftj均價16000香港國際北部2.92棟10層板式45-56毛坯年后未定大舜天成青年會中部3.26658套40-70精裝2019年年底未定金光旺角中部2.540-65精裝2019年5-6月未定潛在供應項目一覽表項目名稱所屬區(qū)域預計推出體量（萬）建筑類型主力戶型裝修程度2019年公寓市場預測 1.潛在供應后勁十足，供需失衡矛盾有望解決。從市場監(jiān)測反饋的信息看，2019年將有8個新項目入市，2個在售項目加推房源，預計推出近51萬平米

19、的體量，較09年市場供應將有大幅提升，可解當前供需失衡的矛盾。 2. 東部區(qū)域仍是供應主力軍，西部區(qū)域首次供應，將成為新的投資熱點。從潛在供應的區(qū)域分布看，2019年公寓市場仍以東部區(qū)域供應為主，新增供應占總供應的六成多，且東部區(qū)域向經(jīng)十東路（名士mini公館）、奧體（玉蘭公寓）板塊擴張；西部區(qū)域首次出現(xiàn)公寓產(chǎn)品（發(fā)祥1號公館、銀座中心）借勢濟南西進及西客站發(fā)展規(guī)劃，大開發(fā)商的進駐，西部具有較大的投資潛力，將成為新的投資熱點；中部區(qū)域（萬豪國際、金光旺角、大舜天成青年會）也有新增供應。 3. 上半年市場供應充足，量價齊升，市場競爭激烈。從潛在項目的推售時間來看，89%的潛在供應體量將在2019

20、年上半年集中釋放出來。同時，高端產(chǎn)品的入市（3個酒店式公寓），也意味著高價格的出現(xiàn)，預計公寓市場均價仍會保持繼續(xù)上揚的勢頭，市場競爭激烈。 4. 高端產(chǎn)品占據(jù)半壁江山，市場細分愈加明顯。從產(chǎn)品供應的檔次看，新供應的產(chǎn)品向精裝、高中端方向演進，酒店式公寓產(chǎn)品也將首次出現(xiàn)在濟南市場。產(chǎn)品的功能上更具多樣性，宜商宜住宜投資的理念愈加明顯。這對于提升濟南整體公寓市場的檔次及品質(zhì)以及整個公寓市場的發(fā)展，將有深遠的影響。 公寓客群兩級分化繼續(xù)上演：投資型客戶比重將有所攀升。大量高端產(chǎn)品的入市，偏投資型的理念設計，這也將使公寓產(chǎn)品的主力客群發(fā)生轉(zhuǎn)變，將使中高端投資客群比例將有提升。過渡型客群仍以中低端產(chǎn)品為

21、主，兩級陣營分化明顯。2019年公寓市場預測 1.潛在供應后勁十足，供需失衡矛盾有三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報告基本構(gòu)建鑫苑金座香格里拉九城尚都萬達達人界藍調(diào)國際東領(lǐng)尚座三、 公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析 二、濟南公寓市場分析報居住型公寓-鑫苑金座地理位置鑫苑金座位于高新區(qū)高新區(qū)工業(yè)南路與開拓路交匯處（國際會展中心向東300米） 總建面7萬開盤時間2019年6月物管費用1.75元/平方米/月物業(yè)管理公司鑫苑物業(yè)產(chǎn)品類型3棟高層（1號樓15層，2、3號樓18層）裝修標準毛坯均價開盤均價4950元/平米總套數(shù)1400套宣傳賣點低首付的自住型公寓居住型公寓-鑫苑金座地理位置鑫苑

22、金座位于高新區(qū)高新區(qū)工業(yè)南路鑫苑金座客戶主要以自住客戶為主，因其總價較低，吸引了大批首付能力較低的剛性需求客戶；今年以來其價格走勢處于小幅攀升的局勢。鑫苑金座價格南北朝向差達300-400元/平米，位置差價并不明顯，僅有30-80元不等。鑫苑金座客戶主要以自住客戶為主，因其總價較低，吸引了大批首付Soho辦公型-匯展香格里拉地理位置高新區(qū)新宇路1號國際會展中心北 總建面23萬開盤時間預計2019年6月物管費用1.4元/平方米/月物業(yè)管理公司產(chǎn)品類型東西塔23層，北塔31層裝修標準簡裝均價4800元/平米剩余套數(shù)1704套主力戶型55-78主打概念 宜居宜商的公寓產(chǎn)品Soho辦公型-匯展香格里拉

23、地理位置高新區(qū)新宇路1號國際會展匯展香格里拉南北朝向差300元左右，東西朝向差較小。匯展香格里拉是高新區(qū)偏商的小戶型公寓產(chǎn)品，soho辦公屬性較為明顯；今年以來其價格攀升幅度較為明顯。匯展香格里拉南北朝向差300元左右，東西朝向差較小。匯展香格九城尚都九城尚都【項目規(guī)劃】本項目體量較小，共有2東12層公寓樓和住宅樓。公寓樓1-2層為底商，3-12層為公寓，每層為4梯26戶，共260戶；住宅樓為11+1層，1梯2戶，每層兩個單元，共34戶，底商30套?！卷椖恳?guī)劃】本項目體量較小，共有2東12層公寓樓和住宅樓。公【平面圖】公寓每層為4梯16戶，南向10戶，北向6戶，層差150元/平米，朝向差450

24、元/平米?！酒矫鎴D】公寓每層為4梯16戶，南向10戶，北向6戶，層差1【公寓戶型面積】 戶型/面積 套數(shù) 30-60平米 260公寓A公寓C公寓B【公寓戶型面積】 戶型/面積 套數(shù) 【底商情況】1-2層為連層底商，共30套，全部對外銷售，均價20000元/平米。南鋪18套，面積在70-240平米不等，均價2.1萬元/平米，開盤推出，09年3月售罄，投資客戶居多。北鋪12套，面積在160-240平米不等，均價1.9萬元/平米，09年6月推出，現(xiàn)剩10套240平米大戶型商鋪?！镜咨糖闆r】1-2層為連層底商，共30套，全部對外銷售，均價【公寓營銷分期及客戶構(gòu)成】1、項目開盤-09年2月 產(chǎn)品定位住宅

25、樓，主推居住型公寓。但從客戶成交情況看，卻以辦公自用型客戶為主，約為60%。流失客戶多為自住型客戶，源于首付高、居住成本高、替代產(chǎn)品多的考慮。2、09年3月-09年6月 產(chǎn)品定位商住樓，主推SOHO商務公寓，宣傳宜商宜住宜投資的特征。這一時期，居住客戶比例下降，投資客戶增多?？蛻粢越?jīng)十路以南、項目周邊的中小型企業(yè)為主，自用投資比例約為80%。3、09年7月-至今 產(chǎn)品定位純寫字樓?？蛻魩缀跞珵樽杂猛顿Y型客戶，自住型客戶全部流失。2019年12月在售公寓，面積30-60平米，開盤認購9.6折優(yōu)惠，本月成交60套，起價4900元/平米，均價6000元/平米。2009年1月-4月在售公寓仍以居住公寓

26、為賣點，四個月內(nèi)銷售45套。起價由4900漲到5500元/平米。2009年5月居住公寓改為SOHO公寓銷售，SOHO公寓所售面積32-1100平米，總價18萬起，均價6000元/平米 ，本月成交27套，1242平米。2009年6月SOHO公寓樣板間對外開放，主推總價19萬元起32-1100m2辦公+居住+投資 ，本月成交56套，2484平米。2009年7月寫字樓樣板間對外開放，主推寫字樓產(chǎn)品。本月成交8套，均價6500元/平米。2009年8月全面宣傳推廣寫字樓產(chǎn)品，本月成交8套，均價6700元/平米，現(xiàn)剩余52套?！竟I銷狀況】【公寓營銷分期及客戶構(gòu)成】2019年12月在售公寓，面積30地理

27、位置位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東 總建面2萬開盤時間2009年6月交房時間2019年5月用地性質(zhì) 商服用地 40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品類型1棟高層（28層）物業(yè)配套商用水電、雙氣市政統(tǒng)一車位約600個，價格未定首付比率 20%；按揭30年均價開盤均價10000元/平米裝修標準精裝修（800元/平米）高檔公寓項目 萬達達人界地理位置位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯【戶型面積】客戶以投資為主，投資客約占73?？蛻艋緛碜栽谥苓呣k公或居住地人群；金融、電信等高收入的投資客戶。從萬達案例來看，城市中心的高端公寓受投資客追捧；高檔公寓熱銷的關(guān)鍵是占據(jù)城市中心地段，

28、有利于吸引全市范圍的投資者。戶型/面積套數(shù)（套）比例A ：4515625%B ：5031250%C ：61528.3%D ：64528.3%E ：46528.3%09年6月開盤本月成交280套，1.54萬平米09年7月本月成交41套，0.23萬平米09年8月加推200套，均價10600元/平米，成交189套，0.79萬平米09年9月成交93套，均價10400元/平米。09年10月成交26套，均價11000元/平米?！句N售情況】【客戶情況】【戶型面積】客戶以投資為主，投資客約占73。客戶基本來自在【樓層差價】 1-8層，每層加50元 9層比8層高200元 9-18層，每層加50元 19層比18層低100元 19層以上，每層減30元【廚房】：每戶均配置獨立廚房【供暖方式】：集中供暖【朝向差價】 南北：400-500元 東西：1400元1、城市中心區(qū)的高檔公寓市場反應良好。高檔公寓具有極強的投資屬性，城市中心的物業(yè)投資回報率更高，更易得到投資客的青睞。2、北向戶型盡量做小，降低總價以吸引投資客戶。目前市場上投資客對于總價較敏感，達人界開盤后低樓層、總價低的產(chǎn)品首先被消化掉?！窘梃b意義】【樓層差價】【廚房】：每戶均配置獨立廚房【供暖方式】：集中供萬達達人界建造標準一覽表萬達達人