建筑戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)說明課件

1、標(biāo)譜精裝研究機(jī)構(gòu) -建筑戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)2012年1月標(biāo)譜精裝研究機(jī)構(gòu)2012年1月優(yōu)化設(shè)計(jì)闡述建筑戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)是標(biāo)譜設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)針對地產(chǎn)住宅產(chǎn)品推出的一種新型服務(wù)項(xiàng)目，它是與產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)同步的一種地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋空間優(yōu)化、強(qiáng)弱電點(diǎn)位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設(shè)備孔洞優(yōu)化，目的是使建筑戶型在室內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)作用下趨于合理和完善。 在現(xiàn)時(shí)國內(nèi)建設(shè)初級階段的地產(chǎn)開發(fā)中，各地的開發(fā)商積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。也發(fā)現(xiàn)了很多不足。我們在以往服務(wù)過的地產(chǎn)樣板房設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)中，感覺到了前期建筑設(shè)計(jì)的諸多不可更改的硬傷，降低產(chǎn)品價(jià)值，浪費(fèi)面積指標(biāo)等，甚至通過技術(shù)手段難以彌補(bǔ)缺陷，造成產(chǎn)品缺陷影響銷售的問題，

2、甚至滯銷。在服務(wù)過批量精裝地產(chǎn)項(xiàng)目中，很多項(xiàng)目由于前期沒進(jìn)行戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)，在精裝設(shè)計(jì)及執(zhí)行中不得不進(jìn)行墻體、點(diǎn)位等拆改工作，每平米多至300元，少則100元，給項(xiàng)目造成數(shù)百萬乃至上千萬的無效成本。優(yōu)化設(shè)計(jì)闡述建筑戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)是標(biāo)譜設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)針對地產(chǎn)住宅產(chǎn)品推優(yōu)化設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)：先后關(guān)系目前國內(nèi)大部分地產(chǎn)開發(fā)的建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)基本上是分兩個(gè)階段進(jìn)行，先做建筑設(shè)計(jì)再做樣板房設(shè)計(jì)，是先后關(guān)系，建筑設(shè)計(jì)公司對建筑規(guī)范，建筑外觀，總體容積率等等比較熟悉，關(guān)注度高，解決的結(jié)構(gòu)性問題，而針對相對人性化的室內(nèi)格局、戶型設(shè)計(jì)及細(xì)部比例尺寸卻研究較少，這是建筑設(shè)計(jì)在前期規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)中的盲區(qū)，但恰恰我們整個(gè)樓盤住宅

3、產(chǎn)品賣給客戶的是單個(gè)的戶型，在客戶關(guān)注樓盤的外在顯性價(jià)值如區(qū)位、立面、小區(qū)環(huán)境、配套、周邊環(huán)境等因素前提下，隨著市場產(chǎn)品的多樣、可比、完善，趨于理性的客戶們高度關(guān)注的重要因素是“我家”好不好用，戶型格局是否貼近生活需求，是否滿足長期居住的便利性，更在乎住宅產(chǎn)品的“內(nèi)在”。解決：同步關(guān)系戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目的推出彌補(bǔ)了這個(gè)設(shè)計(jì)缺失，使得建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)的關(guān)系發(fā)展成為同步關(guān)系，其服務(wù)內(nèi)容屬于室內(nèi)設(shè)計(jì)的范疇，但又與建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、機(jī)電設(shè)備專業(yè)相結(jié)合，甚至兼顧景觀設(shè)計(jì)，根據(jù)甲方或室內(nèi)設(shè)計(jì)單位的統(tǒng)籌配合，結(jié)合各地建筑規(guī)范、驗(yàn)收要求和地方不同的建筑法規(guī)在前期設(shè)計(jì)中進(jìn)行整體解決，梳理功能和效果的

4、關(guān)系，使交付給客戶的住宅產(chǎn)品十分貼近真實(shí)需求，制造客戶敏感點(diǎn)，增加產(chǎn)品附加值，達(dá)到良好的銷售效果。優(yōu)化設(shè)計(jì)誤區(qū)執(zhí)行中近期項(xiàng)目地產(chǎn)公司項(xiàng)目內(nèi)容參與程度進(jìn)度情況萬科地產(chǎn)A、B、C級精裝標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及戶型優(yōu)化參與制定已完成方圓地產(chǎn)2000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及戶型優(yōu)化主導(dǎo)制定已完成重慶慶鴻地產(chǎn)重慶郁金香國際公寓1200元精裝修標(biāo)準(zhǔn)及戶型優(yōu)化主導(dǎo)制定施工圖階段信和置業(yè)800元、2500元精裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及戶型優(yōu)化主導(dǎo)制定已完成施工圖佳兆業(yè)地產(chǎn)800元、1200元、1800元、2500元全國精裝標(biāo)準(zhǔn)，及下屬各分公司12個(gè)精裝項(xiàng)目設(shè)計(jì)及戶型優(yōu)化主導(dǎo)制定已完成光耀地產(chǎn)珠三角地區(qū)馬克住區(qū)、光耀城800元、1200元

5、兩個(gè)項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)及戶型優(yōu)化；全球候鳥高爾夫別墅精裝系統(tǒng)梳理及戶型優(yōu)化（2500元/）主導(dǎo)制定完成馬克社區(qū)和全球候鳥項(xiàng)目金大陸集團(tuán)安徽宿州精裝修標(biāo)準(zhǔn)及滁州項(xiàng)目戶型優(yōu)化主導(dǎo)制定完成圖紙偉星地產(chǎn)集團(tuán)全集團(tuán)B、C級戶型優(yōu)化及精裝設(shè)計(jì)主導(dǎo)制定進(jìn)行中中海地產(chǎn)集團(tuán)集團(tuán)1000元、1500元精裝修標(biāo)準(zhǔn)及戶型優(yōu)化主導(dǎo)制定已完成西安國際社區(qū)1500元、精裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及戶型優(yōu)化深圳公司康城F、G區(qū)800元精裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及戶型優(yōu)化佛山公司千燈湖木作部品深化設(shè)計(jì)銀川分公司2500、3000標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行重慶中海3000標(biāo)準(zhǔn)主導(dǎo)制定已完成已完成已完成執(zhí)行中執(zhí)行中執(zhí)行中近期項(xiàng)目地產(chǎn)公司項(xiàng)目內(nèi)容參與程度進(jìn)度情況萬科地產(chǎn)A、B戶型優(yōu)

6、化典型案例戶型優(yōu)化典型案例 別墅類-全球侯鳥別墅度假地 別墅類-全球侯鳥別墅度假地戶戶均享受山、湖、景觀、戶戶均擁有獨(dú)立私家泳池的高端度假別墅。 本項(xiàng)目位于南中國最美麗的一個(gè)山谷容山、湖、稻田等自然環(huán)境與一體的高端單層，休閑項(xiàng)目戶戶均享受山、湖、景觀、戶戶均擁有獨(dú)立私家泳池的高端度假別墅甲方戶型優(yōu)化要求 （1）戶型方正實(shí)用。 （2）流線合理。 （3）景觀視野良好，休閑氛圍提升。 （4）采光，通風(fēng)良好。 （5) 配套設(shè)施豐富。 （6）電器設(shè)備有充分考慮，且易于維護(hù)。 （7）合理的泊車考慮。 （8）提升入戶儀式感。 （9）戶型面積可適當(dāng)調(diào)整。 （10）泳池面積及泳道的合理性需要提升。甲方戶型優(yōu)化要

7、求 （1）戶型方正實(shí)用。 （2）流線合理。A3原始戶型空間分析 未考慮設(shè)備房位置，中央式空調(diào)外機(jī)位，泳池設(shè)備區(qū)也未考慮。 作為度假產(chǎn)品的舒適性與休閑型需要更多的考慮。 戶內(nèi)景觀與泳池景觀對室內(nèi)的結(jié)合不足。 客廳面對公共衛(wèi)生間方向，空間凌亂且面對客廳門口，影響客房私密性。 主臥室，次臥室均無收納空間。 泳池溢水及SPA池均未考慮。 客房標(biāo)配露天SPA，而主人房未標(biāo)配，且露天SPA的位置位于停車位，私密性太差。 客廳與餐廳面積比例失調(diào)。 入戶空間狹小。A3原始戶型空間分析 未考慮設(shè)備房位置，中央式家政流線原戶型家政流線缺點(diǎn): 家政和起居共用一條流線，且入口狹窄，相互干擾。家政流線原戶型家政流線缺點(diǎn)

8、: 家政和起居共用一條流線，且 主流線亢長，無變化，缺乏趣味性。 入口狹窄，甚至寬度不如入戶花園寬，入戶儀式感喪失殆盡。訪客流線 主流線亢長，無變化，缺乏趣味性。 入口狹窄，甚至寬 沒有入戶門，安全性，私密性不知如何保障。起居流線 沒有入戶門，安全性，私密性不知如何保障。起居流線流線分析-家政流線 家務(wù)流線最主要作用于方便日常儲存、清洗、料理這三個(gè)方面。如，在廚房里操作，儲藏柜、冰箱、水、爐具的順序安排，決定了下廚流線，由儲存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃；再如，家政空間，其布局需要方便取物、操作、放置等步驟的順序要求。流線分析-家政流線訪客流線流線分析-訪客流線 訪客流線主要指有入口進(jìn)入主活

9、動(dòng)區(qū)域的行動(dòng)路線，訪客流線應(yīng)該減少與超居流線和家務(wù)流線的干擾，一面在客人拜訪時(shí)影響到家人休息與工作。合理規(guī)劃通過流線的細(xì)分，從而科學(xué)地利用空間，才是戶型設(shè)計(jì)的根本。訪客流線流線分析-訪客流線流線分析-起居流線 訪客流線主要指有入口進(jìn)入主活動(dòng)區(qū)域的行動(dòng)路線，訪客流線應(yīng)該減少與超居流線和家務(wù)流線的干擾，一面在客人拜訪時(shí)影響到家人休息與工作。合理規(guī)劃通過流線的細(xì)分，從而科學(xué)地利用空間，才是戶型設(shè)計(jì)的根本。起居流線流線分析-起居流線起居流線衣柜收納 9692升浴室柜收納 943升廚房收納 2428升擴(kuò)展收納 4012升強(qiáng)大的收納功能總收納 19015升集成收納 1940升衣柜收納 9692升浴室柜收納

10、 943升廚房收納 入戶儀式感水體景觀入戶儀式感水體景觀景觀樹景觀樹露天SPA池景觀樹泳池湖景視覺景觀內(nèi)庭院入戶儀式入戶儀式景觀樹景觀樹露天SPA池景觀樹泳池湖景視覺景88%43%72%67%106%光的流通88%43%72%67%106%光的流通設(shè)備布置煤氣表、熱水器空調(diào)外機(jī)中央空調(diào)設(shè)備房游泳池設(shè)備區(qū)設(shè)備布置煤氣表、熱水器空調(diào)外機(jī)中央空調(diào)設(shè)備房游泳池設(shè)備區(qū)戶型優(yōu)化后的賣點(diǎn)3、無邊際泳池，給您獨(dú)立的無邊享受。1、良好的儀式感入戶景觀，給您放松的心情和愉快的享受。2、雙車位空間，能滿足您的泊車需求。4、客廳、餐廳、主臥、次臥均有絕佳景觀視野。5、露天SPA池，水中休閑椅讓您的身體完全放松。6、室

11、內(nèi)外雙餐桌設(shè)計(jì)，滿足您就餐的同時(shí)也能滿足您的沙龍，露天酒會(huì)活動(dòng)。9、能容納20人的活動(dòng)空間。7、戶外秋千，給您兒時(shí)記憶。8、專用的家政通道讓您的家政操作減少對您生活的干擾。10、擁有4件套配置的豪華衛(wèi)生間亦能讓您親近自然，同時(shí)與湖景和室內(nèi)景觀相結(jié)合，讓您切實(shí)體會(huì)沐浴山水中的感受。11、15米長的瀑布給戶外休閑區(qū)帶來湖景與瀑布景觀的雙重親水感受。12、分體空調(diào)外機(jī)位置，中央空調(diào)機(jī)位置具有考慮。13、獨(dú)立設(shè)備房，泳池設(shè)備檢修區(qū)，熱水器，煤氣表均有各自的位置。14、夜間泳池?zé)艄馀c各類情景燈光相呼應(yīng)，使您觀星賞月。15、客廳與泳池的零距離射擊給您無親水感受。16、泳池的淺池設(shè)計(jì)，照顧安全的人性化設(shè)計(jì)。

12、戶型優(yōu)化后的賣點(diǎn)3、無邊際泳池，給您獨(dú)立的無邊享受。1、良好優(yōu)化前后戶型對比分析優(yōu)化前后戶型對比分析(1) 室內(nèi)主要空間均優(yōu)于原戶型舒適。(2) 減少不必要的交通空間。(3) 優(yōu)化后擁有尊貴的入戶儀式感。(4) 收納空間大大提升。(5) 泳池舒適性提高。(6) 停車位增加。(7) 完善的設(shè)備房。(8) 優(yōu)化后的服務(wù)通道，能減少對其他空間的干擾， 并確保空間的私密性。(9) 優(yōu)化后有露天SPA池，舒適性提高。(10)優(yōu)化后各空間更適宜沙龍，聚會(huì)活動(dòng)。(11)優(yōu)化后各空間景觀均更好提升戶型品質(zhì)。對比結(jié)論：(1) 室內(nèi)主要空間均優(yōu)于原戶型舒適。對比結(jié)論：傳統(tǒng)戶型戶 型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：134.

13、99套內(nèi)面積：115.44得房率：85.51走道10.31m2客廳18.55m2餐廳7.26m2廚房7.34m2主臥室14.71m2北臥室210.17m2次臥室10.66m2次衛(wèi)3.55m2洗衣區(qū)2.75m2衣帽間3.65m2主衛(wèi)4.87m2儲藏間1.6m2南陽臺4.76m2工作陽臺3.36m2傳統(tǒng)戶型傳統(tǒng)戶型戶 型：走道客廳餐廳廚房主臥室北臥室2優(yōu)化戶型戶 型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：137.84套內(nèi)面積：122.05得房率：88.54玄關(guān)6m2餐廳14.8m2客廳17.4m2廚房7.6m2北臥室10.4m2主臥室14.5m2次臥室10.5m2次衛(wèi)3.4m2洗衣區(qū)4.4+3.4m2主衛(wèi)4.5m

14、2走道2.2m2水爐間衣帽間4.2m2陽臺8.6m2優(yōu)化戶型戶 型：玄關(guān)餐廳客廳廚房北臥室主臥室次對比分析面積對比部位傳統(tǒng)戶型（m2）優(yōu)化戶型（m2）公共區(qū)域玄關(guān)6客廳18.5517.4餐廳7.2614.8功能空間廚房7.347.6次衛(wèi)3.553.4主衛(wèi)4.874.5洗衣區(qū)2.754.4走入式衣帽間3.654.2儲藏室1.6獨(dú)立空間主臥室14.7114.5次臥室10.1710.5北臥室10.6610.4灰空間走道10.312.3工作陽臺3.363.4南陽臺4.768.6對比分析對比分析面積對比部位傳統(tǒng)戶型（m2）優(yōu)化戶型（m2）玄關(guān)6客對比分析1.玄關(guān)系統(tǒng)直接進(jìn)入客餐廳，無過渡空間未設(shè)置一些必

15、要功能設(shè)施不便維持室內(nèi)的清潔分類細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng)獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間舒適的尺度2.9m1.4m儲藏，鞋帽收納組合衣物更換及儲藏室內(nèi)外過渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔對比分析1.玄關(guān)系統(tǒng)直接進(jìn)入客餐廳，無過渡空間分類細(xì)致，多功對比分析2.客餐廳餐廳空間尺度舒適走道空間融入客餐廳， 空間利用充分客餐廳共享性好餐廳空間略小走道空間未充分利用客餐廳空間共享性略差4.2m3.2m4.5m走道過長，空間共享性略差對比分析2.客餐廳餐廳空間尺度舒適餐廳空間略小4.2m3.2對比分析3.次衛(wèi)系統(tǒng)3.55m2坐便器+淋浴3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆獨(dú)立洗衣間，組合功能設(shè)置次衛(wèi)布局合理，空間利用充分與其

16、他空間關(guān)系簡單，無干擾干身區(qū)功能單一次衛(wèi)空間利用率低與其他空間關(guān)系干擾多2.75m2洗衣機(jī)+洗手盆4.4+3.4m2洗衣池+洗衣機(jī)+燙衣板+衣柜+工作陽臺空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾洗衣晾衣空間零距離與其他空間相對獨(dú)立洗衣晾衣對比分析3.次衛(wèi)系統(tǒng)3.55m23.4m2獨(dú)立洗衣間，組合功對比分析4.其他陽臺實(shí)際可用率低次臥走道面積大，空間狹小北臥面寬窄，空間狹小走入式衣帽間功能單一陽臺更加舒適寬敞次臥空間更加寬敞，不可利用空間少北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)置陽臺走入式衣帽間增加梳妝臺功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m設(shè)有觀景陽臺設(shè)置梳妝臺，行為更加便捷，生活分類清晰對比分析4

17、.其他陽臺實(shí)際可用率低陽臺更加舒適寬敞6m6m1.戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)服務(wù)流程作業(yè)程序及安排：1、確定建筑戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)戰(zhàn)略合作單位2、在項(xiàng)目定位階段以顧問形式參與，提合理化建議，用精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)語言描述戶型配比及面積建議等3、規(guī)劃定稿后建筑設(shè)計(jì)階段針對戶型及公共空間進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，主要結(jié)合相關(guān)規(guī)范配合建筑設(shè)計(jì)，綜合面積指標(biāo)、立面設(shè)計(jì)、贈(zèng)送面積等因素將戶型平立面及公共空間調(diào)到最佳狀態(tài)。4、建筑方案確定后，進(jìn)行項(xiàng)目全部戶型內(nèi)部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)（與建筑戶型設(shè)計(jì)同步）（與建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、機(jī)電設(shè)備專業(yè)溝通確定包括功能空間面積配比、房間尺寸優(yōu)化、戶型流線分析、戶型賣點(diǎn)升級優(yōu)化、收納空間梳理、空調(diào)主機(jī)、排水排污管道、煤氣管道、地漏、空調(diào)孔位、梁柱形狀優(yōu)化、燈位、開關(guān)插座、給排水點(diǎn)位、相應(yīng)機(jī)電設(shè)備的定位）5、戶型優(yōu)化、建筑設(shè)計(jì)同步定案報(bào)建審批完成后，開始室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)。戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)服務(wù)流程作業(yè)程序及安排：戶型優(yōu)化項(xiàng)目提交成果清單1、原建筑存在的一些問題和不足（原戶型分析）2、調(diào)整后建筑平面布置3、空間配比考量4、提煉營銷亮點(diǎn)及戶型亮點(diǎn)5、戶型彩色平面圖6、建筑反提后建筑反提前戶型交通流線對比7、建筑反提后