某旅游商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式

1、某某旅游商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式一、XX項(xiàng)目商業(yè)模式的特點(diǎn)本項(xiàng)目的商商業(yè)模式式為“旅游商商業(yè)房地地產(chǎn)區(qū)域域開發(fā)”模式，如如下圖所所示：此模式形成成了以區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)為總體體指導(dǎo)，旅旅游和商商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)的完好好結(jié)合；建立了了以旅游游為靈魂魂，以招招商建設(shè)設(shè)、商業(yè)業(yè)房產(chǎn)及及旅游開開發(fā)經(jīng)營營為運(yùn)作作手段的的最佳模模式；通通過景點(diǎn)點(diǎn)打造、景景觀打造造，文化化氛圍營營造、自自然環(huán)境境保護(hù)、公公共空間間配置等等完成了了區(qū)域環(huán)環(huán)境打造造；最終終由主題題多元的的空間規(guī)規(guī)劃和功功能布局局承載體體現(xiàn)。通過旅游為為商業(yè)房房產(chǎn)提供供市場(chǎng)支支撐，商商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)功能吸吸引旅游游增長的的關(guān)系互互動(dòng)，旅旅游主題題的打造造，充分分拓

2、展出出市場(chǎng)空空間，營營造了旺旺盛的人人氣，增增強(qiáng)了整整個(gè)區(qū)域域的吸引引力，甚甚至輻射射到了周周邊，并并與周邊邊形成了了良好的的競(jìng)和關(guān)關(guān)系；提提升了整整個(gè)地塊塊的土地地、房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值；改善提提升了項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的環(huán)境境；所設(shè)計(jì)的交交叉運(yùn)作作、滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)模模式最大大程度的的緩解了了時(shí)間和和資金壓壓力；所設(shè)計(jì)的多多元主題題商業(yè)房房產(chǎn)的概概念，舒舒緩了商商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)消消解的壓壓力；所設(shè)計(jì)的投投資回收收結(jié)構(gòu)最最小化開開發(fā)商的的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、最最大程度度吸引了了項(xiàng)目投投資者、房房產(chǎn)投資資者、經(jīng)經(jīng)營者，并并巧妙的的使部分分房產(chǎn)投投資者成成為游客客的一部部分。整個(gè)模式為為通過吸吸引游客客流、增增加游客客流停滯滯時(shí)

3、間、增增加物流流，轉(zhuǎn)化化為現(xiàn)金金流。主主要的特特點(diǎn)體現(xiàn)現(xiàn)如下：增加了市場(chǎng)場(chǎng)吸引力力，延長長了消費(fèi)費(fèi)滯留時(shí)時(shí)間，提提高了消消費(fèi)水平平：天府水鎮(zhèn)建建成后，良良好的自自然環(huán)境境、水利利博物館館、XXX大院、XXX寺等等游玩景景點(diǎn)、XX街歷史史保護(hù)區(qū)區(qū)的文化化氛圍、渾渾然一體體的水景景、雅致致的小品品、體現(xiàn)現(xiàn)人文氣氣息的廣廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、可悠悠閑漫步步的步行行街、濱濱江的休休閑區(qū)、考考慮周全全的配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施，將將大大增增加對(duì)游游客的吸吸引力。項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容容將吸引引參觀XXX景區(qū)區(qū)的游客客停駐以以及XXX市的休休閑度假假市場(chǎng)游游客，加加上其它它一日游游的游客客運(yùn)營第第一年的的游客量量應(yīng)達(dá)到到4700萬左右

4、右，休閑閑旅游綜合消消費(fèi)的模模式對(duì)游游客有著著相當(dāng)?shù)牡奈αΑＥc周邊的景景區(qū)互動(dòng)動(dòng)明確而而有效：此模式是對(duì)對(duì)周邊景景區(qū)功能能的延伸伸和補(bǔ)充充。對(duì)游游玩XXX景區(qū)的的游客而而言，XX街歷史史保護(hù)區(qū)區(qū)及水景景等可視視為旅游游活動(dòng)的的一部分分，成為為旅游功功能的延延伸；而而大面積積的商業(yè)業(yè)房產(chǎn)為為游客提提供了檔檔次齊全全的餐飲飲、住宿宿、交通通、購物物、娛樂樂等休閑閑功能，觀觀光之外外的所有有活動(dòng)都都可以在在此項(xiàng)目目區(qū)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行，游游客可以以以此為為據(jù)點(diǎn)，停停駐幾日日游玩周周邊景點(diǎn)點(diǎn)；對(duì)在在XX山山度假的的游客而而言，此此項(xiàng)目區(qū)區(qū)提供了了內(nèi)容豐豐富、便便利的功功能服務(wù)務(wù)，可選選擇在此此娛樂、購購物消

5、費(fèi)費(fèi)而在青青城山住住宿，事事實(shí)上XXX山及及周邊的的旅游房房地產(chǎn)也也為項(xiàng)目目區(qū)消解解了一部部分游客客的住宿宿。通過過此模式式的設(shè)計(jì)計(jì)，項(xiàng)目目區(qū)與周周邊景區(qū)區(qū)形成了了共贏的的關(guān)系。土地房產(chǎn)增增值效應(yīng)應(yīng)明顯有有序：此模式通過過旅游環(huán)環(huán)境整體體打造積積聚人氣氣，選用用商業(yè)房房產(chǎn)的業(yè)業(yè)態(tài)將人人氣轉(zhuǎn)化化為消費(fèi)費(fèi)，運(yùn)用用投資概概念降低低開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和營營造人氣氣，使得得該項(xiàng)目目地塊的的土地和和房產(chǎn)能能在較短短的時(shí)間間內(nèi)升值值，或者者說在項(xiàng)項(xiàng)目還未未運(yùn)營前前即開始始增值。但但如果不不是此模模式而是是采用旅旅游住住宅房產(chǎn)產(chǎn)的模式式，則房房產(chǎn)的售售價(jià)很難難迅速增增值，或或者連成成本都難難以維持持。提升環(huán)境質(zhì)質(zhì)量：

6、優(yōu)越舒適的的旅游環(huán)環(huán)境是該該項(xiàng)目的的首要賣賣點(diǎn)。此此模式對(duì)對(duì)環(huán)境打打造的投投入和環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)要求很很高。從從景觀打打造，水水治理，綠綠地，廣廣場(chǎng)面積積，容積積率，建建筑風(fēng)格格、環(huán)保保設(shè)施、污污染整治治、項(xiàng)目目區(qū)內(nèi)人人的環(huán)境境保護(hù)意意識(shí)等整整體上都都有相應(yīng)應(yīng)的規(guī)定定，以做做到整個(gè)個(gè)環(huán)境的的提升。滾動(dòng)開發(fā)有有效運(yùn)用用規(guī)劃、營營銷、資資金、資資本四重重杠桿：從空間規(guī)劃劃上看，開開發(fā)的順順序X街街XXX休閑一一期入入口區(qū)餐飲區(qū)區(qū)XXX休閑二二期產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店水利利博物館館別墅墅區(qū)國國際接待待區(qū)，呈呈現(xiàn)出一一個(gè)閉合合的環(huán)形形，從聚聚集人氣氣吸引游游客、休休閑娛樂樂功能的的齊備、資資產(chǎn)實(shí)力力提高、現(xiàn)現(xiàn)金流創(chuàng)

7、創(chuàng)造等方方面看，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)順序安安排合理理；項(xiàng)目目拆遷和和開發(fā)難難度體現(xiàn)現(xiàn)為從易易到難。由下圖可知知，靜態(tài)態(tài)投資為為16億億的項(xiàng)目目，通過過此模式式動(dòng)態(tài)投投資為55個(gè)億，由由于投資資概念的的融入，在在建設(shè)期期項(xiàng)目自自身就有有著很好好的現(xiàn)金金流；建建設(shè)期為為4年，平平均每年年建成99萬平米米；使開開發(fā)商的的運(yùn)作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和資資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小化化；滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)模模式也使使市場(chǎng)消消解得到到了一定定的時(shí)間間間隔，降降低了市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。多元主題：在整個(gè)項(xiàng)目目區(qū)的功功能劃分分和布局局安排確確定為餐餐飲、住住宿、交交通、購購物、娛娛樂、游游玩、公公共支持持系統(tǒng)之之后，對(duì)對(duì)于每項(xiàng)項(xiàng)功能應(yīng)應(yīng)采用什什么樣的的業(yè)態(tài)，市市

8、場(chǎng)地位位的檔次次等應(yīng)遵遵從多元元主題的的概念。這這主要出出于項(xiàng)目目地區(qū)內(nèi)內(nèi)功能主主題的多多樣性和和讓市場(chǎng)場(chǎng)無形之之手自身身選擇合合適的業(yè)業(yè)態(tài)，合合理配置置資源的的考慮。整整個(gè)項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)面積229萬平平米，達(dá)達(dá)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的775%，開開發(fā)成本本達(dá)144億。如如此大的的總量面面積，盡盡管采用用逐年開開發(fā)的模模式，如如果簡(jiǎn)單單的規(guī)劃劃出單一一主題，可可能讓市市場(chǎng)很難難消解，而而且游客客的多樣樣性、復(fù)復(fù)雜有趣趣的消費(fèi)費(fèi)心理也也很難接接受。投資回收結(jié)結(jié)構(gòu)：此模式強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)域開開發(fā)的理理念，在在嚴(yán)格按按照空間間規(guī)劃和和功能布布局要求求，限制制售價(jià)的的前提下下，區(qū)域域運(yùn)營商商為國際際接待區(qū)區(qū)、XXX美食餐

9、餐飲區(qū)、XXX休閑閑娛樂區(qū)區(qū)或產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店等等項(xiàng)目引引入優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目投投資者，由由一流的的酒店、賓賓館、旅旅游娛樂樂開發(fā)商商來建設(shè)設(shè)或經(jīng)營營。商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)有四種種模式，分分別為開開發(fā)商自自己經(jīng)營營、開發(fā)發(fā)商自己己出租、開開發(fā)商直直接賣給給經(jīng)營者者、開發(fā)發(fā)商賣給給投資者者，由投投資者出出租給經(jīng)經(jīng)營者。這這四種模模式分別別在現(xiàn)金金流回收收周期、經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、升值值收益、開開發(fā)商經(jīng)經(jīng)營能力力要求、物物業(yè)管理理能力要要求、開開發(fā)目的的等方面面各異，開開發(fā)商就就自己項(xiàng)項(xiàng)目不同同的要求求和實(shí)際際情況采采用最經(jīng)經(jīng)濟(jì)的模模式。如下圖所示示，此模模式降低低了區(qū)域域運(yùn)營商商的融資資難度，減減少了資資金成本本，縮短短了

10、開發(fā)發(fā)投資回回收時(shí)間間：部分分子項(xiàng)目目有條件件的引入入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目投資資者，迅迅速提升升了整個(gè)個(gè)區(qū)域的的土地房房產(chǎn)價(jià)值值，使現(xiàn)現(xiàn)金流回回收周期期縮短，降降低了整整個(gè)區(qū)域域開發(fā)運(yùn)運(yùn)作的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；引引入旅游游商業(yè)房房產(chǎn)投資資者，既既向房產(chǎn)產(chǎn)投資者者融資又又使其成成為穩(wěn)定定客流，讓讓商業(yè)房房產(chǎn)投資資者與之之共擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，因因?yàn)槿绱舜舜竺娣e積的商業(yè)業(yè)房產(chǎn)總總量，其其銷售存存在一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。此模式有可可能會(huì)增增加經(jīng)營營者的成成本，如如果項(xiàng)目目區(qū)的游游客流量量達(dá)到一一定規(guī)模模，對(duì)經(jīng)經(jīng)營者而而言此成成本則可可以接受受。二、商業(yè)模模式的弱弱點(diǎn)：該項(xiàng)目投資資額度大大，實(shí)際際擔(dān)負(fù)城城市改造造與發(fā)展展任務(wù)，土土地拆遷遷成本比比例達(dá)552%，運(yùn)運(yùn)營商收收益與土土地拆遷遷成本呈呈明顯的的負(fù)相關(guān)關(guān)。如果果維持如如此高昂昂的土地地拆遷成成本，政政府不做做土地補(bǔ)補(bǔ)償，開開發(fā)商的的收益低低，機(jī)會(huì)會(huì)成本巨巨大。此模式過度度關(guān)注開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的規(guī)避避，可能能會(huì)損失失項(xiàng)目升升值帶來來的利益益。建議議結(jié)合運(yùn)運(yùn)營商出出租的模模式，為為以后的的升值預(yù)預(yù)留一部部分空間間。此模式對(duì)運(yùn)運(yùn)營商的的實(shí)際運(yùn)運(yùn)作管理理能力要要求很高高，對(duì)人人力資源源要求極極高。因因?yàn)殚_發(fā)發(fā)過程中中每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都須須有專業(yè)業(yè)、應(yīng)變變的人