南沿線項目初判

1、 “花雨集團” 雙流項目初判 志遠營銷 正合奇勝PAGE PAGE 11 “花雨集團” 雙流項目初判對于周邊區(qū)區(qū)域市場場的基本本認識南沿線區(qū)域域房產市市場初步步可以三三大板塊塊大源板塊：成都轄區(qū)、開開發(fā)商品品牌較強強、產品品復合度度強（寫寫字樓+商業(yè)+住宅）、住住宅樓盤盤定位較較高（品品質+價價格）板塊核心競競爭優(yōu)勢勢：位置置+品質質華陽板塊華陽轄區(qū)、開開發(fā)商品品牌參次次不齊、產產品基本本以住宅宅為主）、住住宅定位位整體均均低于大大源板塊塊（品質質+價格格）板塊核心競競爭優(yōu)勢勢：價格格（相對對大源板板塊價格格）目前整體屬屬于大成成都范圍圍內成交交熱點板板塊（原原因：相相對位置置+非限限購區(qū)域域

2、+價格格+產品品定位）麓山板塊華陽轄區(qū)、開開發(fā)商品品牌整體體較好、產產品前期期以低密密度產品品為主（目目前出現現高層電電梯產品品）、住住宅定位位整體以以品質樓樓盤為主主；板塊核心競競爭優(yōu)勢勢：低密密度+品品質產品品對于目前成成都近郊郊房產市場場需求特特征的認認識成都近郊客客戶群體體特征成都近郊房房產市場場客戶群群體組成成：本地地居民住住房需求求+外來來客戶購購房需求求+投資資客戶購購房需求求本地居民住住房需求求項目目基本市市場；（改改善型住住房需求求）外來客戶購購房需求求（成都都+二級級城市）：項目重重點市場場投資客戶購購房需求求：機會會市場，目目前及未未來受政政策影響響，萎縮縮明顯；目前重點

3、房房產政策策及影響響成都市區(qū)限限購令政政策對于投資客客戶打擊擊明顯，成成交下降降明顯。對于意向成成都主城城區(qū)置業(yè)業(yè)客戶影影響明顯顯，成交交下滑。結論：市區(qū)區(qū)客戶置置業(yè)郊區(qū)區(qū)化趨勢勢；二級級城市客客戶置業(yè)業(yè)郊區(qū)化化趨勢銀行貸款首首付與利利率的差差別化政政策核心： 首首套房首首付300%；執(zhí)執(zhí)行基準準利率；二套房首付付60%，利率率基準利利率上調調10%；貸款三套房房以上停停止貸款款；結論： 二二次及以以上次數數置業(yè)客客戶購房房意向明明顯下降降；成都近郊地地產市場場需求特特征簡述述需求結構：過去成都房房地產黃黃金十年年的發(fā)展展，對于于二次置置業(yè)及以以上客戶戶需求滿滿足相對對充分，未未來成都都近郊市

4、市場購房房核心主主力已經經轉變?yōu)闉椋菏状未沃脴I(yè)+首次改改善客戶戶；套型面積（高高層電梯梯產品）2006年年20008年年：熱銷銷面積為為1255平米左左右，舒舒適型三三房2009年年20010年年：熱銷銷面積為為8090平平米左右右，舒適適型套二二，可變變套三；隨著成都近近郊土地地成本上上升，銷銷售單價價的明顯顯提升，現現有趨勢勢為：套套型總面面積逐步步縮小，相相同套型型面積實實現更多多功能布布局；相相同功能能布局所所需面積積減??； 預測：20011年年后三年年內，成成都近郊郊市場產產品定位位核心：“總價為為王”的格局局已經形形成，并并且持續(xù)續(xù)加強項目立地條條件初判判志遠觀點：優(yōu)勢項目整體地地

5、塊條件件屬于“華陽板板塊”內二級級口岸（針針對板塊塊內競品品樓盤而而言）項目地塊周周邊配套套條件較較好交通通達條條件、歐歐尚超市市、臨河河、交通通通達條條件項目地塊內內部可以以整合資資源較強強，具備備打造復復合性品品質樓盤盤的基礎礎條件復合性的用用地規(guī)劃劃條件（文文化旅游游用地+住宅用用地）、文文化資源源（三都都博物館館）、臨臨河資源源劣勢 文化旅旅游用地地體量過過大，中中短期內內全面開發(fā)發(fā)難度高高（住宅宅用地約約45畝畝，文化化旅游用用地約880畝）項目定位初初判定位核心考考慮： 消費費需求對對接+項項目整體體立地條條件+競競爭格局局整體產品定定位：復復合性產產品（住住宅+商商業(yè)+文文化物業(yè)

6、業(yè)），三三者互為為支撐共共同形成成對競品品項目的的差異化化競爭優(yōu)優(yōu)勢 典典型案例例：華陽陽南湖國國際項目目品質定位：中高檔檔次產品品定位（周周邊競品品樓盤密密集，通通過品質質差異化化形成競競爭優(yōu)勢勢）典型型案例：郫縣龍龍城國際際項目住宅面積定定位：中中小戶型型為核心心產品（6601100平米：首置+首改需需求），適適度兼顧顧中大戶戶型（11101300平米：深度改改善需求求） 志志遠核心心觀點：項目中中高檔次次定位并并不必然然意味項項目戶型型面積的的擴大化化 價格策策略：待待定項目開發(fā)進進度策略略初判整體開發(fā)策策略：總總體定位位+總體體規(guī)劃+住宅先先行+分分期實施施（預留留彈性）總體定位：在復

7、合合樓盤+品質樓樓盤開發(fā)發(fā)定位理理念基礎礎上，整整體鎖定定項目核核心定位位總體規(guī)劃+分期實實施：項項目整體體地塊總總體規(guī)劃劃，強化化整體感感；同時時分期實實施，為為項目具具體產品品確定預預留彈性性（產品品形態(tài)、開開發(fā)強度度等的最最終確定定）住宅先行：基于目目前市場場需求背景景，住宅宅部分先先期開發(fā)發(fā)最大的不確確定性：80畝畝文化旅旅游用地地的產品品定位，項目品質產產品策略略（重點住宅宅部分）的思考志遠觀點：從項目目需求：競爭突突圍、成成功開發(fā)發(fā)、市場場溢價最最大化、風風險應對對等方面面綜合評評估，項項目整體體品質差差異化策策略的為為最優(yōu)選選擇。項目品質差差異化體體現與支支撐點：項目整體復復合性產產品定位位:功能能復合、互互為支撐撐住宅高層產產品品質質化：總總平規(guī)劃劃、立面面風格、公公共大堂堂、樣板板區(qū)等景觀打造園園林化：依托公公司優(yōu)勢勢園林苗苗木資源源，突破破周邊競競品樓盤盤景觀打打造常規(guī)規(guī)化的不不足住宅產品文文化內涵涵加強：三三都博物物館為代代表的文文脈資源源利用 品質化樓盤盤典型案案例： 龍龍城1號號 產品定位差差異化；精品園園林突破破（坡地地園林）；住宅產品品質化（多層別墅化、高層高檔化）；外部資源內部化