新版商品房買賣合同解讀

1、 浙江省新版商品房買賣合同解讀吳 方 榮浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所 律師 合伙人浙江省省直律協(xié)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì) 秘書長(zhǎng)浙江省新新版商品品房買賣賣合同合同文本本修訂的的背景：1、新法法律法規(guī)規(guī)的頒布布實(shí)施(如物權(quán)權(quán)法和房房屋登記記辦法)；2、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)踐的的發(fā)展(如建筑筑形態(tài)和和戶型設(shè)設(shè)計(jì)的創(chuàng)創(chuàng)新)；3、原合合同文本本使用中中提出的的意見(jiàn)(如關(guān)于于交房流流程的投投訴等)；浙江省新新版商品品房買賣賣合同本次修訂訂的導(dǎo)向向及特點(diǎn)點(diǎn)：1、與物物權(quán)法規(guī)規(guī)定接軌軌（如車車位、綠綠地、預(yù)預(yù)告登記記）；2、強(qiáng)化化開(kāi)發(fā)商商信息披披露義務(wù)務(wù)(如關(guān)關(guān)于土地地使用權(quán)權(quán)抵押)；3、強(qiáng)化化房屋質(zhì)質(zhì)量爭(zhēng)議議處理(如

2、房屋屋質(zhì)量鑒鑒定)；4、強(qiáng)化化購(gòu)房者者權(quán)益保保護(hù)(如如交房程程序)；浙江省新新版商品品房買賣賣合同全新條款款第第四條建建筑區(qū)劃劃內(nèi)相關(guān)關(guān)物業(yè)歸歸屬約定定1、該條條中與物物權(quán)法相相關(guān)的背背景知識(shí)識(shí)（)；2、該條條的內(nèi)容容表述特特點(diǎn)();3、填寫寫時(shí)應(yīng)注注意事項(xiàng)項(xiàng);4、此條條款可能能產(chǎn)生的的法律后后果（)浙江省新新版商品品房買賣賣合同其他新增增的條款款及內(nèi)容容：1、關(guān)于于節(jié)能信信息的披披露（第第三條）(1)（2）；2、物業(yè)業(yè)維修資資金的約約定（第第五條）；3、按套套計(jì)價(jià)方方式下的的面積差差異處理理（第六條）；4、土地地使用權(quán)權(quán)及在建建工程抵抵押信息息的披露露（第十三條條）；5、合同同新增的的附件；

3、浙江省新新版商品品房買賣賣合同作了大幅幅度修改改的條款款及內(nèi)容容：1、交付付條件及及期限（第九條）；2、關(guān)于于房屋交交接的約約定（第十二條條）；3、關(guān)于于產(chǎn)權(quán)登登記的約約定（第十六條條）；浙江省新新版商品品房買賣賣合同其他修改改的條款款及內(nèi)容容：1、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)變變更的約約定（第十一條條）；2、裝飾飾設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)承諾諾的違約約責(zé)任（第十四條條）；3、關(guān)于于基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公公共配套套設(shè)施（第十五條條）；4、保修修責(zé)任（第十八條條）（)；浙江省新新版商品品房買賣賣合同應(yīng)注意的的其他條條款及問(wèn)問(wèn)題：1、關(guān)于于買受人人的主體體問(wèn)題；2、關(guān)于于商品房房銷售的的計(jì)價(jià)方方式；3、關(guān)于于買受人人逾期付付款違約約責(zé)任

4、()；4、關(guān)于于出賣人人逾期交交房違約約責(zé)任；5、關(guān)于于爭(zhēng)議解解決方式式；浙江省新新版商品品房買賣賣合同其他：1、關(guān)于于合同備備案；2、關(guān)于于合同補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議()；3、關(guān)于于合同解解除問(wèn)題題（1)（2）（3）； 謝 謝大大家家浙江騰飛飛金鷹律律師事務(wù)務(wù)所地址：杭杭州市新新塘路33號(hào)三三新大廈廈10樓樓郵政編碼碼：310020Tel方榮律律師: 專有和共共有的認(rèn)認(rèn)定原則則一、認(rèn)定定專有必必須符合合三個(gè)要要件：1、構(gòu)造造上的獨(dú)獨(dú)立性，能明確確區(qū)分；2、利用用上的獨(dú)獨(dú)立性，可以排排他使用用；3、能夠夠登記成成為特定定業(yè)主所所有權(quán)的的客體；二、認(rèn)定定共有的的標(biāo)準(zhǔn)建筑物的的

5、基本結(jié)結(jié)構(gòu)部分分、公共共通行部部分、消消防等附附屬設(shè)施施設(shè)備、避難層層、設(shè)備備層或者者設(shè)備間間等結(jié)構(gòu)構(gòu)部分；其他不屬屬于業(yè)主主專有，也不屬屬于市政政公用部部分；三、車位位、攤位位四、露臺(tái)臺(tái)建設(shè)單位位擅自處處分共有有部分1、擅自自占用的的，可請(qǐng)請(qǐng)求排除除妨害；2、擅自自改變使使用功能能的，可可要求恢恢復(fù)原狀狀；3、擅自自處分的的，請(qǐng)求求確認(rèn)處處分無(wú)效效或賠償償；4、擅自自經(jīng)營(yíng)的的，可請(qǐng)請(qǐng)求收入入歸入；節(jié)能規(guī)范范法律層面面的要求求：節(jié)約約能源法法、民用用建筑節(jié)節(jié)能條例例、節(jié)能能信息公公示辦法法、節(jié)能能的技術(shù)術(shù)規(guī)范違反該規(guī)規(guī)范所產(chǎn)產(chǎn)生的行行政方面面的責(zé)任任一、行政政處罰責(zé)責(zé)任：1、不符符合建筑筑節(jié)能

6、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建建筑工程程，不得得批準(zhǔn)開(kāi)開(kāi)工建設(shè)設(shè)；已經(jīng)經(jīng)開(kāi)工建建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)責(zé)令停止止施工、限期改改正；已已經(jīng)建成成的，不不得銷售售或者使使用。2、建設(shè)設(shè)單位違違反建筑筑節(jié)能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)設(shè)主管部部門責(zé)令令改正，處二十十萬(wàn)元以以上五十十萬(wàn)元以以下罰款款。3、設(shè)計(jì)計(jì)單位、施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位違反建建筑節(jié)能能標(biāo)準(zhǔn)的的，由建建設(shè)主管管部門責(zé)責(zé)令改正正，處十十萬(wàn)元以以上五十十萬(wàn)元以以下罰款款；情節(jié)節(jié)嚴(yán)重的的，由頒頒發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書的的部門降降低資質(zhì)質(zhì)等級(jí)或或者吊銷銷資質(zhì)證證書；造造成損失失的，依依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。節(jié)能規(guī)范范二、行政政敗訴的的風(fēng)險(xiǎn)即導(dǎo)致下下列行政政審批驗(yàn)驗(yàn)收文件件可能被被撤銷：建設(shè)工程

7、程規(guī)劃許許可證施工許可可證竣工驗(yàn)收收合格報(bào)報(bào)告三、民事事方面的的責(zé)任：所售商品品房能源源消耗指指標(biāo)與實(shí)實(shí)際能源源消耗不不符的，依法承承擔(dān)民事事責(zé)任；責(zé)任主要要兩類：一、可主主張退房房；二、可主主張索賠賠；新版合同同第四條建建筑區(qū)劃劃內(nèi)相關(guān)關(guān)物業(yè)歸歸屬的約約定在該商品品房所在在的建筑筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)，出賣賣人建設(shè)設(shè)物業(yè)服服務(wù)用房房平方米，坐落，屬于業(yè)業(yè)主共有有。下列物業(yè)業(yè)屬于出出賣人所所有，出出賣人可可以另行行出售、附贈(zèng)或或者出租租，其他他道路、綠地、場(chǎng)所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)業(yè)主共有有。1、車位位，。2、車庫(kù)庫(kù)，。3、。城鎮(zhèn)公共共道路、城鎮(zhèn)公公共綠地地，及依依照有關(guān)關(guān)規(guī)定、合同約約定需要要移交政政府相

8、關(guān)關(guān)單位管管理的物物業(yè)，不不屬前款款約定范范圍。新版合同同2、當(dāng)事事人選擇擇按套計(jì)計(jì)價(jià)的，商品房房交付后后，產(chǎn)權(quán)權(quán)登記面面積與合合同約定定面積發(fā)發(fā)生差異異，約約定按下下列第種方式處處理：交付的的房屋套套型與設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙一致,相關(guān)尺尺寸誤差差范圍在在內(nèi),總房房?jī)r(jià)款不不變。新版合同同第九條交交付期期限及條條件出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在年月日前，將將符合下下列各項(xiàng)項(xiàng)條件的的商品房房交付買買受人使使用：1、建設(shè)設(shè)工程經(jīng)經(jīng)竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格格，并取取得建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收收備案證證明；2、取得得法律、行政法法規(guī)規(guī)定定應(yīng)當(dāng)由由規(guī)劃、公安消消防、環(huán)環(huán)保等部部門出具具的認(rèn)可可文件或或準(zhǔn)許使使用文件件；3、用水水、用電電、用氣

9、氣、道路路、等，具備備商品房房正常使使用的基基本條件件；4、。新版合同同第十一條條規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)變更的的約定經(jīng)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)單位位同意、規(guī)劃行行政主管管部門批批準(zhǔn)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)變更，導(dǎo)致下下列情形形（一般般為影響響到買受受人所購(gòu)購(gòu)商品房房質(zhì)量或或使用功功能等）之一的的，出賣賣人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在有關(guān)關(guān)部門批批準(zhǔn)同意意之日起起10日日內(nèi)，書書面通知知買受人人：1、該商商品房結(jié)結(jié)構(gòu)形式式、戶型型、空間間尺寸、朝向變變化。2。買受人有有權(quán)在通通知到達(dá)達(dá)之日起起15日日內(nèi)作出出是否退退房的書書面答復(fù)復(fù)，未按按期作出出書面答答復(fù)的，視同接接受變更更。出賣賣人未在在規(guī)定時(shí)時(shí)限內(nèi)通通知買受受人的，買受人人有權(quán)退退房。買買受

10、受人退房房的，出出賣人須須在合同同解除之之日起天內(nèi)將買買受人已已付款還還給買受受人，并并按利率（不不低于買買受人購(gòu)購(gòu)房貸款款利率）付給利利息；買買受人不不退房的的，雙方方應(yīng)當(dāng)在在通知到到達(dá)之日日起日內(nèi)另行行簽訂補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議。新版合同同第十二條條交交接商品房達(dá)達(dá)到交付付使用條條件后，出賣人人應(yīng)當(dāng)書書面通知知買受人人辦理交交付手續(xù)續(xù)。雙方方進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收交接接時(shí)，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)出示示本合同同第九條條規(guī)定的的證明文文件，并并簽署房房屋交接接單。在在簽署房房屋交接接單前，出賣人人不得拒拒絕買受受人查驗(yàn)驗(yàn)房屋。所購(gòu)商商品房為為住宅的的，出賣賣人還需需提供住宅質(zhì)質(zhì)量保證證書和和住宅宅使用說(shuō)說(shuō)明書。出賣賣人不出

11、出示證明明文件或或出示證證明文件件不齊全全，買受受人有權(quán)權(quán)拒絕交交接，由由此產(chǎn)生生的延期期交房責(zé)責(zé)任由出出賣人承承擔(dān)。商品房交交付使用用時(shí)，買買受人對(duì)對(duì)房屋及及裝修質(zhì)質(zhì)量，公公共設(shè)施施、設(shè)備備質(zhì)量提提出異議議的，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予予解釋和和說(shuō)明，仍不能能達(dá)成一一致意見(jiàn)見(jiàn)的，雙雙方委托托進(jìn)行質(zhì)量量檢測(cè)。雙方對(duì)對(duì)檢測(cè)費(fèi)費(fèi)用墊付付和結(jié)算算約定為為。檢測(cè)結(jié)結(jié)果為合合格的，出賣人人書面通通知的交交付日期期視為交交付；檢檢測(cè)單位位提出返返修意見(jiàn)見(jiàn)的，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按要要求返修修，并承承擔(dān)賠償責(zé)任。新版合同同第十三條條抵抵押與相相關(guān)債權(quán)權(quán)債務(wù)與本合同同商品房房有關(guān)的的土地使使用權(quán)及及在建工工程存在在抵押情情

12、形的，出賣人人將相關(guān)關(guān)情況（登記機(jī)機(jī)關(guān)、抵抵押當(dāng)事事人、債債務(wù)人、被擔(dān)保保的主債債權(quán)的數(shù)數(shù)額、登登記時(shí)間間等）告告知如下下：。出賣人保保證銷售售的商品品房沒(méi)有有產(chǎn)權(quán)糾糾紛和債債權(quán)債務(wù)務(wù)糾紛。因出賣賣人原因因，造成成該商品品房不能能辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記或發(fā)生生債權(quán)債債務(wù)糾紛紛的，由由出賣人人承擔(dān)全全部責(zé)任任。新版合同同第十四條條出出賣人關(guān)關(guān)于裝飾飾、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)承承諾的違違約責(zé)任任雙方將該該商品房房的裝飾飾、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)約約定于本本合同附附件四，如為精精裝修房房，雙方方應(yīng)當(dāng)約約定裝修修使用的的主要材材料和設(shè)設(shè)備的品品牌、產(chǎn)產(chǎn)地、規(guī)規(guī)格、數(shù)數(shù)量等內(nèi)內(nèi)容。出賣人交交付的商商品房，應(yīng)當(dāng)符符合約定定的裝飾飾、設(shè)

13、備備標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到到約定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人人補(bǔ)償裝裝飾、設(shè)設(shè)備差價(jià)價(jià)，并承承擔(dān)違約約責(zé)任如如下：。新版合同同第十五條條出出賣人關(guān)關(guān)于基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、公共配配套建筑筑正常運(yùn)運(yùn)行的承承諾出賣人承承諾與該該商品房房正常使使用直接接關(guān)聯(lián)的的除第九九條已經(jīng)經(jīng)約定為為交付條條件外的的下列基基礎(chǔ)設(shè)施施、公共共配套建建筑，按按以下日日期達(dá)到到使用條條件：1、。2、。3、。如如果果在規(guī)定定日期內(nèi)內(nèi)未達(dá)到到使用條條件，雙雙方同意意按以下下方式處處理：新版合同同第十六條條關(guān)關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記的約定定出賣人負(fù)負(fù)責(zé)辦理理土地使使用權(quán)初初始登記記，取得得土地地使用權(quán)權(quán)證書或土地地使用權(quán)權(quán)證明。出賣人人負(fù)責(zé)申申請(qǐng)?jiān)撋躺唐贩克袡?quán)初

14、初始登記記，取得得該商品品房房房屋所有有權(quán)證。出賣人承承諾于年月日前，取取得前款款規(guī)定的的土地、房屋權(quán)權(quán)屬證書書，交付付給買受受人。買買受人【自行】 【委委托出賣賣人】辦辦理該商商品房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記。出賣賣人不能能在前款款約定期期限內(nèi)交交付權(quán)屬屬證書，雙方同同意按照照下列約約定處理理：1、約定定日期起起90日內(nèi)，出出賣人交交付權(quán)屬屬證書或或登記證證明的，按已付付房?jī)r(jià)款款的萬(wàn)分之零零點(diǎn)五承擔(dān)違約約責(zé)任；2、約定定日期起起90日以后，出賣人人仍不能能交付權(quán)權(quán)屬證書書或登記記證明的的，雙方方同意按按下列第第項(xiàng)處理：買受人人退房，出賣人人在買受受人提出出退房要要求之日日起45日內(nèi)將買買受人已已付房?jī)r(jià)價(jià)款

15、退還還給買受受人，并并自約定定日期至至實(shí)際退退款日止止，按日日向買受受人支付付已交付付房?jī)r(jià)款款萬(wàn)分之零零點(diǎn)五的違約金金。買受人人不退房房，出賣賣人自約約定日期期至實(shí)際際交付權(quán)權(quán)屬證書書或登記記證明之之日止，按日向向買受人人支付已已交付房房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一一的違約金金。新版合同同第十八條條保保修責(zé)任任商品房實(shí)實(shí)行保修修制度。有關(guān)該該商品房房主要的的保修范范圍、保保修期限限和保修修責(zé)任，雙方約約定于本本合同附附件六。買受人購(gòu)購(gòu)買的商商品房為為住宅的的，出賣賣人自商商品房交交付使用用之日起起，按照照住宅宅質(zhì)量保保證書承諾的的內(nèi)容承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的保修修責(zé)任。住宅宅質(zhì)量保保證書應(yīng)當(dāng)包包含本合合同附件件六約定定

16、的主要要內(nèi)容。在商品房房保修范范圍和保保修期限限內(nèi)發(fā)生生質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行行保修義義務(wù)。出出賣人不不及時(shí)履履行保修修義務(wù)的的，買受受人可以以自行維維修，費(fèi)費(fèi)用由出出賣人承承擔(dān)。因因不可抗抗力或者者非出賣賣人原因因造成的的損壞，出賣人人不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)協(xié)助維修修，維修修費(fèi)用由由購(gòu)買人人承擔(dān)。約約定住宅宅保修責(zé)責(zé)任，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合浙江江省實(shí)施施辦辦法第第二十九九條的有有關(guān)規(guī)定定。合同法解解釋提供格式式條款的的一方對(duì)對(duì)格式條條款中免免除或者者限制其其責(zé)任的的內(nèi)容，在合同同訂立時(shí)時(shí)采用足足以引起起對(duì)方注注意的文文字、符符號(hào)、字字體等特特別標(biāo)識(shí)識(shí)，并按按照對(duì)方方的要求求對(duì)該格格式條款款予以

17、說(shuō)說(shuō)明的，人民法法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定符符合合同同法第三三十九條條所稱“采取合合理的方方式”。提供格式式條款一一方對(duì)已已盡合理理提示及及說(shuō)明義義務(wù)承擔(dān)擔(dān)舉證責(zé)責(zé)任。提供格式式條款的的一方當(dāng)當(dāng)事人違違反合同同法第三三十九條條第一款款關(guān)于提提示和說(shuō)說(shuō)明義務(wù)務(wù)的規(guī)定定，導(dǎo)致致對(duì)方?jīng)]沒(méi)有注意意免除或或者限制制其責(zé)任任的條款款，對(duì)方方當(dāng)事人人申請(qǐng)撤撤銷該格格式條款款的，人人民法院院應(yīng)當(dāng)支支持。合同法解解釋當(dāng)事人依依照合同法第一百一一十四條條第二款款的規(guī)定定，請(qǐng)求求人民法法院增加加違約金金的，增增加后的的違約金金數(shù)額以以不超過(guò)過(guò)實(shí)際損損失額為為限。當(dāng)事人約約定的違違約金超超過(guò)造成成損失的的百分之之三十的的，一般般

18、可以認(rèn)認(rèn)定為合同法第一百一一十四條條第二款款規(guī)定的的“過(guò)分分高于造造成的損損失”。合同法解解釋當(dāng)事人對(duì)對(duì)合同法第九十六六條、第第九十九九條規(guī)定定的合同同解除或或者債務(wù)務(wù)抵銷雖雖有異議議，但在在約定的的異議期期限屆滿滿后才提提出異議議并向人人民法院院起訴的的，人民民法院不不予支持持；當(dāng)事人沒(méi)沒(méi)有約定定異議期期間，在在解除合合同或者者債務(wù)抵抵銷通知知到達(dá)之之日起三三個(gè)月以以后才向向人民法法院起訴訴的，人人民法院院不予支支持。新版合同同第十七條條消費(fèi)者者權(quán)益保保護(hù)法實(shí)施辦辦法規(guī)定定的退房房情形凡符合浙江省省實(shí)施辦法法第二二十八條條第一款款退房條條件要求求退房的的,買受受人可以以選擇按按該辦辦法第第二十八八條第三三款或本本合同約約定的辦辦法進(jìn)行行處理。浙江省地地方法規(guī)規(guī)第二十八八條房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行有關(guān)關(guān)商品房房管理的的法律、法規(guī)。經(jīng)營(yíng)者者有下列列行為之之一的，應(yīng)當(dāng)根根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者的要要求負(fù)責(zé)責(zé)退房，并承擔(dān)擔(dān)其他民民事責(zé)任任：（一一）未取取得預(yù)售售許可證證預(yù)售商商品房的的；（二二）將未未經(jīng)竣工工驗(yàn)收（包括建建筑工程程質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收和按按規(guī)定必必須的綜綜合驗(yàn)收收）合格格的商品品房交付付使用的的