物業(yè)的維修管理與房屋維修計劃

1、79/79物業(yè)的維修治理物業(yè)的維修治理是物業(yè)治理中的基礎性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修治理，其二為房屋設備治理。物業(yè)的維修治理對象是物業(yè)本身，其治理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。&FepQ 一、房屋維修治理 房屋維修治理又稱房屋修繕治理，它是指物業(yè)治理機構的房屋治理與修繕部門對其所經(jīng)營治理的房產(chǎn)，進行修繕技術治理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工治理，房屋修繕的行政治理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)治理過程中，搞好房屋的維修治理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)治理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業(yè)治理行業(yè)的

2、進展。uQ! （一）房屋維修治理的內(nèi)容l/8 1房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、治理、維護和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅能夠及時發(fā)覺和防止危險情況的發(fā)生，而且還為房屋維修治理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。8q 2房屋維修施工治理。物業(yè)治理機構應依照所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕打算并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應注意保證修繕施工質量并降低成本，關于一些托付施工項目，物業(yè)治理部門應嚴格對其施工質量進行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。Mhok8 3房屋修繕的行政治理。依照我國有關的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不當或人

3、為造成房屋損壞，應由行為人負責修復或給予賠償。關于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻止，或發(fā)覺有能夠導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排險解危的強制措施，費用則由當事人承擔。zsK 此外，關于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定承擔責任。+qwA （二）房屋完損等級的評定6Q 物業(yè)治理機構需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定，以便進一步制定房屋的修繕打算及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整

4、幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術性強，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設環(huán)境愛護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標準作為依據(jù)的。yfb 1房屋完損等級標準。一般按房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。?N （1）完好房。指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個不分項有輕微損壞，但一般通過小修就能修復。a )Xe （2）差不多完好房。指房屋結構差不多完好，少量構部件有輕微損壞，裝修差不多完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀差不多良好，能正常使用，通過一般

5、性維修即可修復。|aBhx （3）一般損壞房。指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換零件。&T6V （4）嚴峻損壞房。指房屋年年失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴峻漏雨，裝修嚴峻變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴峻堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴峻損壞，需要進行大修或翻修、改建。d(P （5）危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。, 2房屋完損等級的評定方法。一般依照房屋

6、各個組成部分完報程度綜合評定。y （l）房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級確實是分項所評定的完損程度。:lH （2）房屋的結構部分各項完損程度符合同一完損標準，在裝修設備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結構部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級按結構部分的完損程度來確定。zNs$ （3）房屋結構部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準，在裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。7 （4）房屋結構部分中

7、地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準，其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級可按地基基礎、承重結構，屋面等項的完損程度來確定。 3房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與治理單位（包括物業(yè)治理企業(yè)）的一個重要技術經(jīng)濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上差不多完好房屋建筑面積之和。cGJGT （三）房屋維修的施工治理m|!S 1房屋維修工程的分類。依照房屋的損壞程度并按房屋維修的性質，能夠分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。!+s57 （1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護工程）。

8、指及時修復小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時刻要求緊迫，一般能夠依照房管人員掌握的情況組織打算維修，也能夠依照用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關系到用戶的使用便利，眼務性專門強，因此必須及時修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修只是夜，土建零修三日內(nèi)有結果。小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1以下。U: 1 （2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結構的要求，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構件，而保持原房屋規(guī)模和結構的工程。這類工程的特點是：工地較為集中，項目較少，工程量較多，帶有周期性。如

9、屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結構新建筑價的20以下；中修后的房屋，70以上必須符合差不多完好或完好房的要求。 （3）大修工程。指房屋主體結構大部分嚴峻損壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋；公用生活設備（包括上、下水，通風、采暖等）必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構件，但不需全部拆除，此外工程的地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結合。大修工程往往適用于嚴峻損壞的房屋。房屋大修后應達到差不多完好或完好標準的要求。大修工程所需費用應在同類結構新建房屋費

10、用的25以上。, （4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設計，在原地或移動后更新建筑的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災難等因素房屋不能接著使用時，往往采納翻修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構件和舊料，其費用應低于同類結構的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。9+6d （5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴峻損壞，進行有打算的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也確實是指大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合差不多完好房或完好房屋標準要求，其費用應操縱在該片（幢）建筑物同類結構新建筑價的20左右。.F 2維

11、修工程的施工治理。p （1）編制維修打算。物業(yè)治理機構每年應依照對查勘鑒定結果，編制維修投資打算與維修施工打算。vhqiY 維修投資打算往往是寬敞用戶關懷的重大問題。物業(yè)治理機構必須制定并提高年度維修投資打算，并報業(yè)主治理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業(yè)的托付人（業(yè)主或使用者），關于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權人份額比例分攤。X 維修施工打算，應依照批準的維修投資打算而制定。具體內(nèi)容應包括：施工總工期、總進度打算、時期進度打算以及施工方案。R#TB% （2）落實施工隊伍。物業(yè)治理機構一般不設龐大而專業(yè)化的維修隊伍，僅能完成一些小修任務，關于中修、大修工程一般差不多上專

12、包給專業(yè)的施工隊伍，物業(yè)治理機構則作為甲方對施工隊伍進行治理。B%0p 維修施工隊伍的選擇，最好也應采取招投標的方式擇優(yōu)錄用，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權、利，一旦選定專業(yè)施工隊伍，物業(yè)治理機構應與之簽訂施工合同，幸免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。P1 （3）施工過程的治理。物業(yè)治理機構在施工過程的治理中，相當于工程監(jiān)理的角色，故而應按合同對施工中的進度、成本、質量進行嚴格的操縱，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質量標準及合同造價完成。在施工中，應嚴格把握住原料質量、施工質量、關鍵工序的施工時刻以及進度款等關鍵操縱因素，從而確保維修工程達到較為中意的施工效果。

13、:cq6V深圳物業(yè)治理信息網(wǎng) - 物業(yè)治理信息論壇，討論物業(yè)治理的方方面面。m_.H3一、房屋維修的概念=房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。f所謂房屋的經(jīng)濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種緣故引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的緣故，可能是技術方面的，也可能是經(jīng)濟方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設計使用年限為50年，50年期滿，房屋各要緊構件老化而被拆除，這種拆除是由于技術緣故引起的，再如，有

14、些房屋從技術上講能夠不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟緣故引起的。%MQL.在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋治理單位按照有關法規(guī)規(guī)定，對房屋的結構、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的結論是擬定房屋維修設計或維修方案、編制房屋維修打算的依據(jù)。依照房屋查勘鑒定的結論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態(tài)或使用功能。x按照房屋維修的不同性質，房屋維修可分為不同的類型。gu其

15、次，按所維修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構。大修是指房屋的要緊結構部位損壞嚴峻，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結構嚴峻損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建筑的過程。YNQ第三，按經(jīng)營治理的性質不同可分成恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救

16、災性維修。恢復性維修是指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)覺有阻礙居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與同意人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質量不行或治理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。救災性維修是指修復因自然災難造成損壞的房屋及其構件的維修活動，

17、關于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關部門撥專款解決，關于人為失火造成的災難，維修費用按賠償性維修規(guī)定的方法處理，責任者需擔負全部或部分費用。vE二、房屋維修的特點81.房屋維修是一項經(jīng)常性的工作/7o_房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素阻礙，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結構房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。qVITDu2.房屋維修量大面廣、零星分散FA量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度

18、的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流淌性、分散性。NpCv3.房屋維修技術要求高8ph 房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相關于建筑同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采納的維修標準也不同。4 r三、房屋維修治理的概念6r房屋維修治理指物業(yè)治理公司為做好房屋維修工作而開展的打算、組織、操縱、協(xié)調等過程的集合。LfioV房屋維修治理的主體是物業(yè)治理公司，物業(yè)治理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關部門、企事業(yè)單位等)的托付開展相應的物業(yè)治理工作。房

19、屋維修治理是物業(yè)治理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)治理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修治理的職能則是對房屋維修過程實施治理，做到在確保質量和實現(xiàn)合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。jFT:G*從治理過程講，所謂房屋維修治理，要緊是指圍繞房屋維修的治理目標而進行的打算、組織、操縱和協(xié)調工作。+從治理層次講，房屋維修治理一般可分成企業(yè)治理層次的維修治理和施工項目層次的維修治理。所謂企業(yè)治理層次的維修治理是指物業(yè)治理公司的企業(yè)治理層為實現(xiàn)

20、整個企業(yè)的房屋維修治理目標而開展的治理工作，包括組織開展對企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業(yè)的房屋維修工作所做的打算治理、質量治理、編制維修工程預算、組織施工項目招標投標以及開展對技術、勞動、材料、機器等生產(chǎn)要素的治理。所謂施工項目層次的維修治理又分兩種情況，一種是物業(yè)治理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的治理工作，包括編制項目施工打算并確定施工項目的操縱目標，做好施工預備工作，對施工過程實施組織和操縱并做好項目竣工驗收。另一種是物業(yè)治理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是托付其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修治

21、理要緊是指物業(yè)治理公司的項目負責人對維修項目施工過程實施監(jiān)督治理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)企業(yè)預定的項目成本、質量、工期目標。我們把這種情況下的施工項目治理稱作房屋維修施工項目的內(nèi)部監(jiān)理。v5深圳物業(yè)治理信息網(wǎng) - 物業(yè)治理信息論壇，討論物業(yè)治理的方方面面。第二節(jié)房屋維修打算治理I=$%!一、房屋維修打算治理的意義和任務sV1.房屋維修打算+8b1打算作為企業(yè)治理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。房屋維修打算作為物業(yè)治理公司的一項重要治理職能，是對物業(yè)治理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修打算的內(nèi)容要緊包括在一定時期內(nèi)有關房屋維修的打算目標、實施方案和相應

22、的保證性措施。+9(#bR所謂房屋維修的打算目標是指物業(yè)治理公司在打算期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質量和效益等方面的標準。其中維修工作的數(shù)量是指在打算時期內(nèi)預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質量是指對打算期內(nèi)所需維修的房屋的質量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標上。1作為房屋維修打算內(nèi)容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修打算目標而采取的工作方法和步驟。實施方案的內(nèi)容包括打算期內(nèi)維修工作的時刻安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術方案及組織措施等內(nèi)容。K)A房屋維修打算

23、的保證性措施是指為確保維修打算目標及相應實施方案的實現(xiàn)而做的輔助性打算。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用打算、物資供應打算、勞動力打算及技術支持打算等。)8K房屋維修打算是一項專業(yè)性強又具體的工作打算，為了全面規(guī)劃物業(yè)治理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制打算，并做好各種打算之間的綜合平衡工作，理順各種打算之間的關系，使之成為相互聯(lián)系、相互阻礙、協(xié)調一致的打算體系。6(!M2.房屋維修打算體系?gIe9從系統(tǒng)的觀點講，企業(yè)屬于一個有著具體目標的人造系統(tǒng)，構成企業(yè)的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關系。房屋維修作為物業(yè)治理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分，其活動的

24、開展必定要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約。因此房屋維修不僅僅是物業(yè)治理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構造并協(xié)調房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關系。而房屋維修打算作為全面指導公司開展房屋維修活動的指導性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)治理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應的安排。為此，在房屋維修打算中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互阻礙的打算，并做好各種打算之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。所謂房屋維修打算體系是指以房屋維修施工打算為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互阻礙的打算所

25、組成的體系。gD房屋維修打算體系中的各種打算，按不同的分類標準可分為不同的類型。#首先，按打算內(nèi)容分，可分成房屋維修施工打算和企業(yè)各部門的保證性打算兩類。房屋維修施工打算是直接指導物業(yè)治理公司開展房屋維修工作的打算文件，具有主體打算的性質。而物業(yè)治理公司各部門圍繞房屋維修施工打算的實現(xiàn)而做的保證性打算，如材料采購供應打算、勞動力打算、機具供應打算、資金使用打算等，均屬于輔助性打算。制定房屋維修打算時，必須處理好維修施工打算與其他保證性打算的系統(tǒng)關系，保持打算內(nèi)容、形式、數(shù)量、質量指標的相互適應、相互協(xié)調及相互統(tǒng)一。同時，還必須依照房屋維修工作的特點，不斷調整、完善維修打算的內(nèi)容和指標，努力促進

26、維修工作的正常開展，確保物業(yè)治理公司房屋維修打算的全面貫徹實施。S;O+B其次，按打算期的長短分，房屋維修打算可分為年度打算、季度打算和月度打算。房屋維修年度打算是物業(yè)治理公司對其年度維修工作的事先安排。由于打算期較長，因此打算內(nèi)容比較粗糙，屬于操縱性打算。房屋維修季度和月度打算是治理公司對其季度和月度內(nèi)預期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導維修工作的打算文件，屬于操作性或實施性的打算。H二、房屋維修打算治理bAd房屋維修打算治理是物業(yè)治理公司打算治理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預期目標的綜合性治理工作。OtaG房屋維修打算治理是指為高效率地實現(xiàn)企業(yè)打算職能而圍繞房屋維修所開

27、展的打算編制、組織實施及操縱協(xié)調活動。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調好企業(yè)各職能部門的關系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修打算治理的內(nèi)容包括打算編制、打算檢查、打算調整和打算總結等一系列工作，其中積極做好打算工作的綜合平衡，是維修打算治理的差不多工作。!1.房屋維修打算治理的意義;#aL(1)打算是治理的開端，是治理循環(huán)的起始，任何治理都不能與打算相脫節(jié)，沒有打算就失去了對行動的引導，就談不上治理。8(u(2)打算治理是房屋維修部門與物業(yè)治理公司其他部門發(fā)生業(yè)務聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務關系方面有著十分重要的意義。

28、企業(yè)組織機構只規(guī)定企業(yè)各部門的治理職能，而各部門在開展具體業(yè)務治理時，則必須按打算辦事，打算是指導和評價企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標準。M(3)房屋維修工作涉及面廣、阻礙因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對事實上行全過程的平衡和協(xié)調，使維修工作經(jīng)常處于打算的指導下進行，而這一點必須通過維修打算治理才能實現(xiàn)。(4)打算執(zhí)行過程中的及時反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要方法，通過維修打算治理及時檢查打算的執(zhí)行情況并通過操縱協(xié)調及時作出優(yōu)化處理。若無打算治理就不能使優(yōu)化得到接著，就不能使企業(yè)人、財、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學、合理的關系。%#2.房屋維修打算治理的特點DCX由于房屋維修工作

29、的特點，使其打算治理工作有許多不同于其他業(yè)務的復雜情況。房屋維修打算治理的特點能夠概括如下：iQR(1)打算的自主性差。物業(yè)治理公司的業(yè)務性質屬于服務性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，因此打算的自主性較差。.N(2)打算的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預見。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，阻礙開竣工，阻礙打算的穩(wěn)定性。ncZ(3)打算的不均衡性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成打算期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到打算均衡的難度專門大。iTnQ93.房屋維修打算治理的

30、任務TlJ2b(1)依照國家房管政策對維修工作的要求，依照房屋損壞情況及用戶的實際需要，在調查研究及分析預測的基礎上，制定房屋維修打算，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。L(2)做好房屋維修打算的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟效益。OUMz(3)在組織維修打算的實施過程中，通過操縱和協(xié)調手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進行。那個地點講的操縱和協(xié)調是指年度打算對季度打算的操縱和協(xié)調，季度打算對月度打算的操縱和協(xié)調。PKAO!c(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計和分析，總結經(jīng)驗和教訓，及時反饋、及時調整和改進

31、，不斷提高打算治理水平。4.房屋維修打算治理的目的e)ATW(1)有打算地對房屋進行維修保養(yǎng)，盡可能地幸免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。W(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益，努力使用戶中意，提高物業(yè)治理公司的信譽。4_%v(3)提高房屋維修治理水平，實現(xiàn)房屋維修目標，全面完成維修任務。Cf總之，做好房屋維修打算治理工作，要依照國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調整及預測基礎上，制定維修打算并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)約開支、縮短工期，對

32、維修活動的各個方面進行有效的組織、指揮、協(xié)調和操縱，不斷提高房屋維修質量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。d4r三、房屋維修打算的編制kD1.房屋維修打算編制的原則Ax4編制房屋維修打算應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際動身，打算的編制既考慮到必要，又考慮到可能。ri所謂實事求是，是指應依照房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎上，正確處理重點和一般的關系，區(qū)分要緊矛盾和次要矛盾，合理安排維修打算。5% 所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術與經(jīng)濟的關系，在編制維修打算時，在聽取用戶意見的同時，應充分考慮技術上

33、的可行性和經(jīng)濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎上，盡量減少用戶的經(jīng)濟負擔。!%mx所謂留有余地，是指打算應有彈性。房屋維修施工的專門性決定了在維修施工過程中存在專門多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現(xiàn)實的阻礙因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負面阻礙，都會帶來實際施工情況偏離原打算從而改變原打算的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。因此，在編制打算時必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好預備，即在編制打算時應留有余地。Ts&8/2.房屋維修打算的內(nèi)容e$房屋維修打算的內(nèi)容

34、要緊包括以下幾個方面：9xM(1)房屋維修施工打算。是物業(yè)治理公司房屋維修打算的主導和核心，是編制其他打算的依據(jù)。維修施工打算必須反映打算期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規(guī)模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。2(2)房屋維修輔助打算。屬于支持、保證性打算，它為確保完成房屋維修施工打算制造條件。其內(nèi)容要緊包括：N%(房屋維修施工力量打算。包括臨時工、合同工的招聘打算，自有工人的組織及供應打算，各維修班組(或施工項目部)任務的安排，外包工程的招投標打算等。I:el房屋維修材料供應打算。

35、包括材料、器材的采購、運輸、儲存打算等。=8Xh%房屋維修機具供應打算。包括機具的購置、維修、更新打算等。z!房屋維修技術支持打算。包括技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。D Y?房屋維修資金使用打算。包括資金的需要量預測、資金籌措、資金使用打算等。T房屋維修成本及利潤打算。包括成本預測、成本目標確定、成本操縱、成本核算以及預期實現(xiàn)利潤額打算等。s&2NZ3.房屋維修打算的編制方法h?oE(1)編制依據(jù)。編制房屋維修打算要緊依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：*QHX依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)治理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預測和技術預測資料。2房屋的完損狀況。現(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度

36、維修打算的要緊依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險；嚴峻損壞房屋可依照情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進行中修上升為完好房；完好和差不多完好房屋經(jīng)常進行維護保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。因此要依照現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。ld5編制房屋維修打算，除上述要緊依據(jù)外，還應考慮物業(yè)治理公司自身的條件。依照公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素養(yǎng)等因素進行綜合全面的平衡。Xj(2)年度維

37、修打算的編制。年度維修打算的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質量、服務、施工治理等有著緊密的聯(lián)系，年度維修打算的編制步驟如下：IWxY依照房屋完損狀況、國家有關房屋維修治理的政策及標準、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定打算期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。aw依照有關技術要求和企業(yè)自身條件確定維修任務分配方案(即確定是自營維修依舊自包維修)并編制相應的年度維修施工進度打算。5依照房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準(定額)及進度安排，編制有關人工、材料、機具、成本、資金打算。C-/z制定年度維修打算時，還應注意以下幾點：=J對企業(yè)自身條件應有全

38、面正確的了解，在自身具備的條件基礎上編制打算。A對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積存和分析。6l8u|在編制打算時，應做好綜合平衡工作，協(xié)調好各層次、各方面的關系。Dk+(3)季度維修打算的編制。季度維修打算是在年度維修打算的基礎上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結合季節(jié)特點，編制季度打算，季度打算要保證年度打算的順利完成。EQFu編制季度維修打算要考慮的因素。首先，應依照季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當安排維修任務和采取施工措施。其次應依照不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應盡量安排在雨季到來之前進行。再次應依照不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商

39、業(yè)用房應盡量安排在營業(yè)淡季進行，學校用戶可安排在寒暑假期間施工等。U季度維修打算的編制。編制季度維修打算時，應在年度維修打算的指導下，依照季度特點及有關具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應的進度打算，在確定本季度維修工程量及進度打算時應考慮與年度維修打算總量的比例，在條件許可的基礎上，盡量趕早，以確保年度打算的完成。在編制季度維修打算時，應擬定具體的維修設計方案和施工方案，以作為編制資源供應打算的依據(jù)。季度維修打算中每個維修工程均應編制工程預算，以確定該工程的預算造價及工料消耗量指標，并在此基礎上編制勞動力組織打算及材料、機具、資金供應打算。對在建工程，應參照其原有的施工組織設計中總進度

40、的要求來編制季度維修打算進度表，對新開工程，在未編制進度打算表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修打算中施工進度打算表上的工程量及相應資源的分配情況，在此基礎上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度打算，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。OM9,月度維修打算的編制。在充分保證季度維修打算完成的前提下，依照季度維修打算中各項工程預備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修打算。工程預備情況要緊指工程前期預備，包括工程項目的查勘設計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設備等預備情況。)4N月度維修打算的編制方法與季度維修打算相同，維

41、修項目因是月度打算，差不多上均做查勘預算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)打算，如情況有變化，在月度打算中要進行調整。月度維修打算應保證季度維修打算的完成。如有專門情況，應辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準后才能夠調整打算。nEe/J四、房屋維修打算的執(zhí)行和操縱P5V_編制房屋維修打算，是打算治理的開始，重要的是在打算確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證打算的實施。XHQ房屋維修打算操縱的要緊內(nèi)容包括：修繕項目的進度、產(chǎn)量、質量、成本和安全等。其操縱的手段應為各級人員深入實際地檢查，召集有關會議等。1房屋維修打算是維修工作要達到總要求。因此，必須將維修打算按內(nèi)部組織機構層層分解，落實到基層，實行責任制，并讓從事維修的有關人

42、員了解，使打算成為全體人員的奮斗目標。Se ruC在打算貫徹執(zhí)行過程中，要進行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進行的維護保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因都市規(guī)劃的需要而提早更新改造；因維修經(jīng)費限制而降低維修標準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調整，突發(fā)性天災人禍等。這些必定會阻礙原打算的實施和完成。因此，加強對維修打算的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)覺問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，關于維修打算的完成尤為重要。-/aK維修打算執(zhí)行情況檢查的要緊內(nèi)容有：打算指標分解及措施落實情況；打算指標的完成

43、情況；原打算的正確程度；執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的方法；有哪些經(jīng)驗教訓等。D為了確保按規(guī)定工期完成任務，在打算治理中還要重視抓好掃尾工作打算。當一個時期的工程完成70左右時，就要預備下一時期的開工，因此這時往往容易重視新開工時期工程，而忽視對上一時期的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程打算，對掃尾打算要落實到人，并要落實時刻、落實任務，以確保整個工程按工期打算完成 第三節(jié)房屋維修質量治理%X一、房屋維修質量治理概述G9!房屋維修質量治理是指為保證和提高維修工程質量，貫徹預防為主，為下道工序負責、為住戶負責而進行的一系列治理工作的總和。施工項目的質量治理是一種一次性的動態(tài)過程。所

44、謂動態(tài)治理過程，指的是維修施工項目治理的對象、內(nèi)容和重點，都隨著工程的進展而變化，而且某一時期工程質量的好壞，是建立在前一時期質量治理工作基礎之上的。由于施工項目質量治理的一次性，因此要求領導素養(yǎng)高，組織治理嚴格，操作精心。rhJ1.房屋維修質量治理的指導思想+0搞好房屋維修質量治理，必須樹立正確的指導思想，要緊有下列幾方面：h1nj*B(1)明確對質量的全面認識。質量，除通常指工程(產(chǎn)品)本身的質量外，還包含產(chǎn)品形成與使用過程中各種要素的質量(稱要素養(yǎng)量或工序質量)和各方面工作的質量(稱工作質量)。房屋維修產(chǎn)品質量離不開工序質量這一基礎。工作質量則是工序質量、產(chǎn)品質量及經(jīng)濟效益的保證和基礎。

45、因此，要保證和提高房屋維修工程質量，就必須努力提高各方面的工作質量，以工作質量來保證和提高工序質量，從而最終達到保證和提高工程質量的目的。DpE-*(2)樹立全面質量治理的差不多觀點。房屋維修工程質量要體現(xiàn)一切為用戶服務的觀點，這不僅要把施工項目的使用者作為用戶，還要把施工中下道工序當作上道工序的用戶。全面治理的觀點，即依靠所有部門的全體人員，在形成產(chǎn)品的全過程中對全面質量進行的三全治理，樹立預防為主的觀點和用數(shù)據(jù)講話的觀點。kF%S(3)正確處理質量、成本、工期間的關系。要正確處理質量、成本、工期之間對立統(tǒng)一的關系，也確實是要正確處理好、快、省之間的對立統(tǒng)一關系。概括地講，確實是要在維修項目

46、現(xiàn)有的技術條件下，合理地把好、快、省這幾個目標協(xié)調起來，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高質量的維修工程使用戶中意。bbl2.房屋維修質量治理的內(nèi)容Yh:E房屋維修質量治理要做好以下幾個方面的工作：K st(1)建立健全質量監(jiān)督檢查機構，配置專職或兼職質檢人員，分層治理，層層負責，并相互協(xié)調配合。_;O;u(2)質量機構和質檢人員必須堅持標準，參與編制工程質量的技術措施，并監(jiān)督實施，指導執(zhí)行操作規(guī)程。u(3)堅持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對維修工程的關鍵部位，一定要通過檢查合格、辦理簽證手續(xù)后，才能進行下一道工序施工。w(4)在施工預備時期，應熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程

47、技術要求，這是為提高施工組織設計質量、制定質量治理打算與質量保證措施、提供操縱質量的可靠依據(jù)。oS)oL(5)在施工過程中，加強中間檢查與技術復核工作，特不是對關鍵部位的檢查復核工作。X/(6)搞好施工質量的檢查驗收，堅持分項工程的檢查，做好隱蔽工程的驗收及工程質量的評定，不合格的工程不予驗收簽證。x(7)加強現(xiàn)場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗收，檢查出廠合格證書或測驗報告。=d(8)嚴格對建筑材料的品種、規(guī)格和質量進行檢查驗收，要緊材料應有產(chǎn)品合格證或測試報告。FQHE(9)若發(fā)生工程質量事故，按有關規(guī)定及時上報技術治理部門，并查清事故緣故，進行研究處理。u=g(10)對已交付使用的維修

48、工程要進行質量跟蹤，實行質量回訪。在保修期內(nèi)，因施工造成質量問題時，按合同規(guī)定負責保修。.二、維修施工項目的質量保證體系 1.質量保證體系的概念QU質量保證是物業(yè)治理公司向用戶保證其維修的工程在規(guī)定期限內(nèi)能正常使用。它體現(xiàn)了企業(yè)對工程質量負責到底的精神，把現(xiàn)場施工的質量治理與交工后用戶使用質量聯(lián)系在一起。Ej6hq質量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質量為目標，運用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質量治理職能組織起來，形成一個有明確任務、職責和權限，相互協(xié)調、互相促進的有機整體。3kL2.質量保證體系的內(nèi)容hh 維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的操縱體系和組織保證

49、體系組成。J!8(1)思想工作體系。思想工作體系確實是由維修項目負責人帶頭，責成各部門或班組負責人開展的質量教育活動。首先，對職工進行為用戶服務、對用戶負責的質量責任教育。在此基礎上，再進行全面質量治理知識的教育，樹立質量第一、預防為主的觀點，然后進行必要的技術業(yè)務培訓。WlGOn維修項目質量治理是全員的治理，每個職工都要為保證質量作出貢獻。維修質量治理的要求，要扎根在每個職工的思想中，落實在他們的行動上。Tcl(2)質量操縱體系。質量操縱，確實是質量事故的防患，是維修工程質量工作的重點。維修項目的質量操縱要貫穿于維修的全過程。N_維修工程設計方案的質量操縱。一般地講，維修工程設計過程的質量操

50、縱，要緊由有關設計單位負責。然而維修企業(yè)和維修項目治理人員能夠從以下幾個方面對設計質量發(fā)揮重要作用：x.,a.參與設計方案的討論、審訂，進行圖紙會審。特不是關于某些有專門施工工藝要求的工程。fY6.向設計單位提供施工的技術裝備、技術水平和質量保證的有關資料，使設計盡量結合施工實際。SInc.做好施工過程中的技術核定，及時修改不符合現(xiàn)場施工實際的設計差錯或原設計方案。z維修預備過程的質量操縱。修繕施工預備過程，要緊包括以下幾個方面：Ra.擬定高質量的施工方案和施工組織設計。1.按打算嚴格進行和檢查預備工作的質量。對全場性的預備工作、單位工程的預備工作和作業(yè)條件的預備工作，都應按有關的預備工作打算

51、周密進行并嚴格檢查其質量，包括進場的施工設備及原材料的復核、檢測、試驗和鑒定等。Wyc.做好技術交底。逐級做好技術交底，使全體施工人員熟悉工程情況、設計意圖、技術要求、質量標準和施工方法等。s材料、半成品的質量操縱。對材料、半成品的質量操縱包括：GL!k!ya.嚴格按質量標準訂貨、采購、包裝和運輸。.物資進場要按技術驗收標準進行檢查和驗收。jTW %sc.按規(guī)定的條件和要求進行堆存、保管和集中加工。!.按進度打算及時地供應現(xiàn)場。對重要的材料或半成品，要把質量治理延伸到供應或生產(chǎn)單位。包括提早質量檢查，協(xié)助供應單位加強質量治理，進行材料的供應監(jiān)督等。be施工機械、設備的質量保證。包括正確地選擇施

52、工機械設備，做好進場安裝后的檢查試車，使在用的機械設備經(jīng)常保持良好狀態(tài)。l)!施工過程的質量操縱。施工過程是工程質量形成的要緊過程，其質量操縱是維修項目質量治理的中心環(huán)節(jié)。sa.加強施工工藝治理。工藝是直接加工和改造勞動對象的技術和方法。工藝操縱好了，能夠從全然上減少廢次品，提高質量的穩(wěn)定性。為此，必須及時督促操作規(guī)程、工藝標準等的認真執(zhí)行。%Jg.施工過程中的工序操縱。好的工程質量是由一道道工序在生產(chǎn)中形成的。要從全然上防止不合格品的產(chǎn)生，就必須對每道工序進行質量操縱。這是保證質量的基礎，也是施工過程質量操縱的重點。$_3r c.施工過程中的中間檢查和技術復核。對工程質量有較大阻礙的部位和環(huán)

53、節(jié)，要加強中間檢查和技術的復核。He.做好要緊時期和交工前的質量檢查，發(fā)覺問題及時處理。W|(q第四節(jié)房屋維修工程預算F一、房屋維修工程預算造價及其費用構成N1.房屋維修工程預算及造價Qod房屋維修工程預確實是指在工程開工前預先計算維修工程造價的打算性文件。其要緊作用是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據(jù)。維修工程造價的確定，一般是在維修工程預算造價的基礎上，依照國家有關規(guī)定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標競爭確定合同價，再依照施工中發(fā)生的變更因素對原合同價進行調整來實現(xiàn)的。nHz所謂維修工程造價，是依照工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務所發(fā)生的費用總和。也即發(fā)包

54、工程的承包價格。它是對房屋進行維修所發(fā)生的價值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在維修中所消耗的社會必要勞動量決定的。O維修工程造價的大小取決于該工程的工程內(nèi)容(工程量)、施工生產(chǎn)要素的價格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水平)。w(v2.房屋維修工程預算造價的費用構成Osd?房屋維修工程預算造價是指發(fā)生在維修工程施工時期的全部費用，它們構成了房屋維修工程的預算造價。維修工程的全部費用是依照維修施工設計圖、維修工程預算定額和取費標準等確定的，是完成該項維修工程生產(chǎn)過程中所應支付的各種費用的總和。K按照國家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費用由直接工程費、間接費、打算利潤、其他費用和稅金5個部分構成。各省、市、

55、自治區(qū)能夠依照國家主管部門的規(guī)定，結合本地區(qū)的實際情況制定本地區(qū)的維修工程費用構成與取費標準。Ya-(1)直接工程費。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關費用。即維修施工單位的作業(yè)層(施工項目部)為完成該工程的施工任務所發(fā)生的費用。由直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費組成。SXp直接費。直接費是指直接用于工程施工的費用，即工地上的生產(chǎn)工人通過勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發(fā)生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部分。Pypa.直接人工費。直接人工費是指直接從事維修施工的工人(包括現(xiàn)場運輸?shù)容o助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構件等工人)的差不多工資、輔助工資、工資性津

56、貼、職工福利費和勞動愛護費。I!.直接材料費。直接材料費是指為完成維修工程所耗用的材料、構件、配件和半成品的價值以及周轉性材料的攤銷費。定額中規(guī)定的材料預算價格包括：材料原價、材料供銷部門的手續(xù)費、燃料費、材料運輸費、材料采購保管費等。uc.直接施工機械使用費。直接施工機械使用費是指維修工程施工中所使用的各種機械費用的總和。要緊包括折舊費、經(jīng)常修理費、場外運輸費、操作工人工資、動力燃料費等。Sz+i8其他直接費。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發(fā)生的，具有直接費性質的費用。包括以下幾項：Nza.材料二次搬運費。指由于維修工程零星分散、現(xiàn)場狹窄等緣故，造成材料多次倒運所發(fā)生的搬運

57、費。包括一次運輸卸料點至施工現(xiàn)場、材料存放點的各次運費。2.冬雨季施工增加費。指冬雨季期間進行維修工程施工而增加的費用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費用。Ieubc.生產(chǎn)工具、用具使用費。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置、攤銷和維修費等。X*J.試驗檢驗費。指對材料、構件和物品進行的一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用。但不包括新技術、新材料的試驗費及其他專門要求的試驗檢驗費。S+e.工程定位、復測、點交、場地清理費。k6LgZE.夜間施工增加費。8%W (.預算包干費。指預算定額中未包括，而在工程實際中可能發(fā)生的各項費用。R現(xiàn)場經(jīng)費。維

58、修工程現(xiàn)場經(jīng)費是指施工單位作業(yè)層(施工項目部)為施工預備、組織和治理房屋維修工程施工所發(fā)生的各項費用。一般包括現(xiàn)場治理費、臨時設施費。aa.現(xiàn)場治理費。是指維修企業(yè)的作業(yè)層為組織和治理維修工程施工所需的各種費用?，F(xiàn)場治理費內(nèi)容繁多，一般可歸納為：工作人職員資及工資附加費；生產(chǎn)工人輔助工資；職工教育經(jīng)費，辦公費；差旅交通費；固定資產(chǎn)使用費；行政工具用具使用費；勞動愛護費；上級治理費等。;id.臨時設施費。指為維修工程施工需要臨時搭設的生產(chǎn)和生活用各種設施的費用。6x(2)間接費。指維修施工單位為組織施工和進行經(jīng)營治理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務所需的費用。即維修施工單位的企業(yè)治理層為從事整個企業(yè)的

59、經(jīng)營治理活動所需發(fā)生的費用。包括企業(yè)治理費、財務費用和其他費用3個部分。$|企業(yè)治理費。指施工單位的企業(yè)治理層為組織施工生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的治理費用。ND!+財務費用。指施工單位為籌集資金所發(fā)生的費用。u#;A其他費用。包括施工單位應上繳的定額治理費、勞動定額測定費、上級部門治理費等。_.bI;B(3)其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發(fā)生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用依照各地區(qū)實際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調增，殘土運費，維修工程設計費以及依照施工承包合同條件應該計算的費用等。72(4)打算利

60、潤。按國家規(guī)定，為了適應招標承包制的需要，將國營施工企業(yè)原有的法定利潤改為打算利潤，事實上質同企業(yè)治理費、臨時設施費一樣，同意施工企業(yè)在投標報價時向下浮動，以利于公平競爭。打算利潤按定額人工費(或定額直接費)的一定比例計取。K-V(5)稅金。一般維修施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，要緊包括營業(yè)稅、都市維護建設稅、教育附加費。#i$z二、維修工程預算定額和地區(qū)單位估價表3U%A01.預算定額的概念t維修工程預算定額是指由國家受權部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產(chǎn)品(分項工程)所需勞動工時、機械臺班和材料消耗的數(shù)量標準。維修工程預算定額是確定維修工程造價