盱眙地產(chǎn)調(diào)研報告南京毅喬

盱眙地產(chǎn)調(diào)研報告南京毅喬房產(chǎn)置業(yè)參謀〔〕第一局部盱眙縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、經(jīng)濟(jì)概況分析整體經(jīng)濟(jì)形勢向好，城市建設(shè)力度加大。考察指標(biāo)：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)投資、財政收支、固定投資、外資外貿(mào)、旅游業(yè)、城市化等1、GDP——2007年盱眙縣地區(qū)生產(chǎn)總值為88.46億元，比上年增長18.7%，是2002年的2.4倍，可比價增幅達(dá)15.8%,位列全市八個縣區(qū)第一；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為20.2億元、第二產(chǎn)業(yè)增加值為43.06億元、第三產(chǎn)業(yè)增加為25.2億元，現(xiàn)價分別比去年增長7.2%、22.7%、22.4%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2002年的37.5：32.6：29.9演進(jìn)為22.2：49.2：28.6；一、經(jīng)濟(jì)概況分析3、固定資產(chǎn)投資——全社會固定資產(chǎn)投資98億元，增長41.5%，是2002年的5.95倍；4、財政收支——財政收入7.53億元，增長47.7%，是2002年的3倍，地方一般預(yù)算收入4億元，增長54.7%，是2002年的2.52倍；5、人均收入——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.1萬元，增長19.6%，是2002年的1.84倍；農(nóng)民人均純收入5080元，增長13.8%，是2002年的1.68倍；一、經(jīng)濟(jì)概況分析6、城建投入——2007年1-11月份，城市建設(shè)〔含旅游開發(fā)和效勞業(yè)〕投入共計21.7億元，其中：房地產(chǎn)投入11.16億元?？h城區(qū)在建工程178個，其中房地產(chǎn)開發(fā)的主體工程分別是：金國園陽光城市、四季華庭、怡和家園、龍城新天地、梁城美境、新泗洲國際大酒店、商貿(mào)二期、縣醫(yī)院病房樓、淮河人家、益民小區(qū)、蘇果世豪大廈、金桂苑小區(qū)、森海豪庭、惠源居花苑、東方都市、錦繡家園、華夏國際廣場、陽光人家、水岸鳳凰城、金源花苑、金諾墨香苑小區(qū)、大明公館、龍泉雅苑等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集中居住區(qū)1-11月份完成投入4.96億元。7、根底設(shè)施——2007年1-11月份，全縣根底設(shè)施共實施工程107個，投入總計8.3億元；社會事業(yè)工程44個，1-11月份投入2.47億元。一、經(jīng)濟(jì)概況分析8、旅游業(yè)——2007年累計接待游客202萬人次，實現(xiàn)旅游收入7.78億元，分別增長23.4%、24.9%，是2002年的2.5倍和11倍；9、引資工程——五年共引進(jìn)工程458個，其中3000萬元以上工程356個，億元以上工程78個，合同引資額242億元并2.16億美元；投資10.8億元的德新鋼管開工建設(shè)，新海電子成為落戶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的第一家上市公司。甘泉山、龍泉湖旅游開發(fā)和金國園陽光城市、海通時代廣場、水岸鳳凰城等投資超10億元重大效勞業(yè)工程開工建設(shè)。一、經(jīng)濟(jì)概況分析10、外資外貿(mào)——五年新批外資企業(yè)67家，2007年協(xié)議利用外資5000萬美元，實際到賬2400萬美元，是2002年的17倍和10.9倍；11、城市化進(jìn)程——城鄉(xiāng)面貌明顯改觀。完成新一輪縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和10個集鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編，編制了城市重點片區(qū)控制性詳規(guī)，根本實現(xiàn)一般村莊平面規(guī)劃全覆蓋。大力實施“8888〞工程，推進(jìn)城區(qū)北擴(kuò)東移，累計投入建設(shè)資金69.8億元?；春?xùn)|路綜合改造、甘泉西路等16個道路工程建成通車；都梁閣、城市規(guī)劃展覽館等12個公建工程建成開放；國貿(mào)商城、東方商城等重點市場工程投入使用；陽光人家、錦繡家園等13個房地產(chǎn)工程根本完工，中等城市框架逐步拉開。2007年，盱眙縣全面小康體系25項指標(biāo)已有15項提前達(dá)標(biāo)。盱眙——全國中小城市綜合實力100強(qiáng)城市。二、社會開展概況考察指標(biāo)：人口、人均收入、人均消費(fèi)性支出、人均住房建筑面積、金融、社會保障等1、人口控制成效顯著：全年人口出生率9.89‰，人口自然增長率4.87‰，方案生育率99.8%。城市人口到達(dá)14.95萬人，年末全縣總?cè)丝跒?4.34萬人。

2、城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高：全縣城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資12974元，增長17.4%。農(nóng)民人均純收入5080元，增長13.8%；僅2007年前三季度，盱眙縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8519.95元，同比增長23.9%，占市全年目標(biāo)的81.9%，占縣全年爭取目標(biāo)的68.3%，在全市8個縣區(qū)中排名第4。二、社會開展概況3、消費(fèi)品市場穩(wěn)中趨活：全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額19.84億元，比上年增長16.9%。2007年人均消費(fèi)性支出為4299.03元，居民人均收入穩(wěn)步增長，生活水平不斷提高，說明城鎮(zhèn)居民消費(fèi)已擺脫貧困、跨越溫飽而根本接近小康水平。4、金融、保險業(yè)運(yùn)行根本平衡：年末全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額35.22億元，比上年增長17.3%。貸款余額22.01億元，比上年增長6.3%。全年保費(fèi)收入0.73億元，只比上年增長5.8%。5、社會保障不斷完善：年末全縣參加失業(yè)保險3.6萬人，參加根本養(yǎng)老保險3.5萬人，參加根本醫(yī)療保險4.5萬人，參保率分別為98%、99%、85%。城鄉(xiāng)納入最低生活保障1.95萬人，其中城鎮(zhèn)0.32萬人。6、生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善：全縣森林覆蓋率達(dá)25.2%，城市綠化覆蓋率達(dá)63.3%，環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)為79.7。二、社會開展概況7、人均住房面積：距離人均住房面積30平方米的小康標(biāo)準(zhǔn)仍有距離。城區(qū)建成區(qū)面積到達(dá)35.7平方公里，人均道路面積達(dá)16.1平方米，人均住房面積增加到22平方米，人均綠地面積增加到12.95平方米。二、社會開展概況1、盱眙縣今后五年主要目標(biāo)：在更高起點上更大力度地推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)縣、城建舉縣、旅游興縣、環(huán)境立縣四大戰(zhàn)略。1〕凸顯旅游業(yè)主導(dǎo)地位，加快開展現(xiàn)代效勞業(yè)，力爭年接待游客突破450萬人次、旅游收入22億元，效勞業(yè)占GDP比重達(dá)35%以上。三、城市開展與規(guī)劃2〕高品位推進(jìn)城市化，縣城建成區(qū)達(dá)29平方公里、城市人口22萬人以上，建成中等城市，全縣城鎮(zhèn)化水平提高到46.2%。3〕2021年，實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投入248億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入150億元，人均GDP3萬元，財政收入28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.6萬元，農(nóng)民人均純收入1.2萬元。三、城市開展與規(guī)劃2、2021年主要開展思路：“億元工程爭百個、財政收入過十億、利用外資再翻番、民營經(jīng)濟(jì)增四成、四大目標(biāo)超序時〞的五大任務(wù)。主要目標(biāo)是：1〕實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值102億元，增長16%；2〕全社會固定資產(chǎn)投資126億元，增長28.6%；3〕財政收入10.1億元，增長34.1%，地方一般預(yù)算收入4.8億元，增長20%；三、城市開展與規(guī)劃4〕實際到賬外資4800萬美元，增長1倍；5〕私營企業(yè)和個體工商戶戶數(shù)、新增注冊資本分別增長40%以上；6〕城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12540元，增長14%；農(nóng)民人均純收入5700元，增長12.2%；7〕城鄉(xiāng)居民儲蓄余額35億元，增長12.9%。三、城市開展與規(guī)劃8〕展現(xiàn)中等城市雛形：進(jìn)一步完善城市規(guī)劃，高品位、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)“8888〞工程，重點實施金國園陽光城市、世紀(jì)名城、酈水嘉園等27個房地產(chǎn)工程，山水大道、都梁大道西段、洪武大道北延等17個道路工程，地質(zhì)公園、沿淮低洼地安居工程、城市污水處理管網(wǎng)建設(shè)等13個公建工程，建筑裝飾材料市場、海通時代廣場、物流中心等16個市場工程，在新城區(qū)形成現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)、科教文體集聚區(qū)、行政辦公區(qū)和人文居住區(qū)“四大片區(qū)〞。三、城市開展與規(guī)劃第二局部整體房地產(chǎn)市場分析盱眙縣中等城市框架逐步拉開，加速城市化進(jìn)程將會進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)；一、市場政策分析盱眙縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以第二產(chǎn)業(yè)為核心逐漸轉(zhuǎn)換以第三產(chǎn)業(yè)為核心，房地產(chǎn)市場面臨更多機(jī)遇；盱眙縣人均可支配收入的逐年高速增長，必將提高人們對居住的需求，對投資的欲望，房地產(chǎn)機(jī)遇在逐年提高；一、市場政策分析2007年9月27日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會出臺了以提高第二套商品房貸款為核心內(nèi)容的房貸新政策：?關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?。一、市場政策分析1、針對住宅類商品房政策分析：一、市場政策分析新政前新政后第二套房首付2-3成對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%

第二套房貸款利率可享受最高15%的優(yōu)惠利率貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高追加貸款無此項規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款政策分析：本次的調(diào)整主要是針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。1〕對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。一、市場政策分析2〕首付、利率雙重調(diào)控：對于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的根底上還上浮10%的房貸利率，在加息屢次后，利率的上調(diào)對投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。

如：價值100萬房產(chǎn)，按照最新五年期貸款利率7.83%的基準(zhǔn)利率計算。新政前，首付30萬，使用10%的優(yōu)惠利率后一年的利息約為70*7.05%=4.933萬元新政后，首付40萬，使用1.1倍的房貸利率后一年的利息約為60*8.61%=5.168萬元即：購房者需要使用更多的資金，支付更高的資金本錢，投資本錢大大提高，利潤空間壓縮，同樣的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易的換手率也要下降，有利于抑制房地產(chǎn)的惡意炒作。一、市場政策分析3〕不得隨房產(chǎn)升值追加貸款：房地產(chǎn)辦理按揭貸款后，不能因為房產(chǎn)升值而追加貸款從銀行再次套得現(xiàn)金。這主要是為了防止房價快速上漲過程中商業(yè)銀行積聚了較大風(fēng)險。4〕“第二套房〞的界定：政策層面提高首付主要對同一個人的第二套貸款購房，使用不同人名購房可適當(dāng)躲避貸款政策。這對于市場上的以投資客為主的小戶型工程極為不利，對于一人購置多套單位的情況能起到抑制作用，而對于雙拼戶型，可寫兩個客戶名、或者將總價較高的一套作為第一套首付3成，總價小的一套首付4成躲避利率的不利影響。一、市場政策分析2、針對商業(yè)性用房政策分析：政策內(nèi)容：〔1〕商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原那么自主確定；〔2〕對以“商住兩用房〞名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。一、市場政策分析〔3〕未經(jīng)央行、銀監(jiān)會批準(zhǔn)，各政策性銀行不得發(fā)放商業(yè)性房地產(chǎn)貸款。?通知?要求，各商業(yè)銀行應(yīng)制定相應(yīng)實施細(xì)那么，并向央行和銀監(jiān)會報備?！?〕在房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理方面,?通知?規(guī)定，對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。此舉旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場供給，緩解供需矛盾。一、市場政策分析政策分析：1〕繼續(xù)深化商業(yè)用房的首付款比例和貸款期限問題，對“商住房〞做了重新的規(guī)定；2〕針對商業(yè)用房貸款，銀行開始扎緊房貸口子，商業(yè)性物業(yè)銷售、回款難度加大，這是導(dǎo)致商業(yè)用房投資萎縮的關(guān)鍵之一；3)對商業(yè)用房貸款的限制，無疑是對資金實力短缺的投資者致命的打擊，一定程度上提高商業(yè)物業(yè)投資的門檻。一、市場政策分析3、市場對于新政的反映情況：1〕通過調(diào)研淮安市房管局與網(wǎng)上樓市的數(shù)據(jù)，以及走訪盱眙縣樓盤的調(diào)研分析，在2007年9月新政發(fā)布至2007年年末，這段時間內(nèi)，整個淮安市房地產(chǎn)價格并沒有因新政而產(chǎn)生明顯變化；銷售量趨于平衡，因為11、12月是房地產(chǎn)淡季的來臨，交易量的減少是正常的。同時據(jù)對于各個樓盤的調(diào)查，因為新政而退房的比率極低。一、市場政策分析2〕通過走訪盱眙當(dāng)?shù)貥潜P，抽樣調(diào)查得知，盱眙市場僅有15%的客戶認(rèn)為新政對其影響較大，會暫緩購房。一、市場政策分析總結(jié)：中國邁入第“十一五〞規(guī)劃，盱眙未來開展規(guī)劃中的加速城市化進(jìn)程、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、不斷增加的可支配收入等，對未來房地產(chǎn)市場無疑打了針強(qiáng)心劑。由央行2007年9月29日發(fā)布新政對于盱眙市場以及客戶暫無明顯影響；無論從成交套數(shù)，以及價格都無明顯浮動。后市行情繼續(xù)觀察中Tobecontinued…2007年，盱眙縣累計出讓土地105宗，土地出讓金超過20億元。2007年12月份，盱眙縣住房成交均價出現(xiàn)普漲態(tài)勢，商品住房成交均價為2392元/㎡，比上月上漲10.5％；而交易量呈現(xiàn)大幅度減少，12月份盱眙縣交易量為3.49萬㎡，環(huán)比下降23.8％；二、市場供求形勢分析二、市場供求形勢分析1、2007年12月份，淮安市縣區(qū)商品住房成交均價出現(xiàn)普漲態(tài)勢據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，12月份，盱眙縣商品住房成交均價為2392元/㎡，比上月上漲10.5％；金湖縣為2026元/㎡，環(huán)比上漲2.6％；洪澤縣為1811元/㎡，環(huán)比上漲2.3％；淮陰區(qū)為2981元/㎡，環(huán)比上漲1.8％；開發(fā)區(qū)和楚州區(qū)分別為3464元/㎡、2890元/㎡，與上月持平。在價格上漲的同時，交易量呈現(xiàn)大幅度增加和減少的差異。洪澤縣交易量為4.77萬㎡，環(huán)比增長238.3％；楚州區(qū)為2.23㎡，環(huán)比增長102.7％；開發(fā)區(qū)為1.55萬㎡，環(huán)比增長21.1％。金湖縣交易量為2.03萬㎡，環(huán)比下降47.1％；盱眙縣為3.49萬㎡，環(huán)比下降23.8％；淮陰區(qū)為1.32萬㎡，環(huán)比下降23.3％?！残畔碓矗夯窗彩蟹慨a(chǎn)管理局〕二、市場供求形勢分析2、2007年淮安市商品住宅供給關(guān)系據(jù)江蘇省房地產(chǎn)市場快報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2007年1—11月份，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售184.6萬㎡，實際登記銷售160.1萬㎡，供銷比為1.2：1，市場需求仍呈上升趨勢。同期，全省商品住宅全省商品住房批準(zhǔn)預(yù)售3432.3萬㎡，實際登記銷售3580.3萬㎡，供銷比為0.96：1〔業(yè)內(nèi)通用指標(biāo)小于1.2表示供給開始緊張〕?！残畔碓矗夯窗彩蟹慨a(chǎn)管理局〕二、市場供求形勢分析3、2007年淮安市商品住宅實際登記銷售漲幅位居全省第一據(jù)江蘇省房地產(chǎn)市場快報數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2007年1—11月份，商品住宅實際登記銷售160.1萬㎡，比去年同期增長79.19％，增幅位居全省首位?！残畔碓矗夯窗彩蟹慨a(chǎn)管理局〕三、住房供求市場形勢分析通過走訪社區(qū)、相關(guān)政府部門、考察樓盤、以及模糊抽樣調(diào)研，我們調(diào)查了當(dāng)?shù)鼐用褡》坑嘘P(guān)的居住屬性數(shù)據(jù)，以供分析盱眙當(dāng)?shù)刈≌袌鲂枨笄闆r，及對未來市場的整體預(yù)測?！惨韵聰?shù)據(jù)是模糊抽樣調(diào)研的結(jié)果，不是精確數(shù)據(jù)，但能從其分析預(yù)測出總體走勢與趨向〕三、住房供求市場形勢分析1、當(dāng)?shù)鼐用褡》楷F(xiàn)狀家庭住房建筑面積呈“中間大，兩頭小〞的格局。調(diào)查顯示：住房建筑面積普遍集中在在61－120平方米之間，即房改前的老兩房和老三房，格局、戶型比較陳舊。而建筑面積在60平方米以下主要集中在80年代建的小區(qū)，目前越來越少，因此呈“中間大，兩頭小〞的格局。三、住房供求市場形勢分析同時，針對現(xiàn)住房市場價估計值作了調(diào)研，結(jié)果顯示：居民對現(xiàn)住房市場價估計值提高。因為近兩年來，盱眙縣經(jīng)濟(jì)開展形勢向好、人均收入逐年快速增長、人口不斷增加、人均住房面積明顯增加等，特別是由于房價的上漲，目前居民對現(xiàn)有住房的市場價估計值總體提高，持看好房價繼續(xù)上漲態(tài)勢。三、住房供求市場形勢分析隨著盱眙縣經(jīng)濟(jì)的快速開展，居民收入的不斷增長，居民家庭已不滿足擁有一套住戶，許多居民已經(jīng)購置了第二套甚至第三套住房。三、住房供求市場形勢分析2、未來幾年居民對住房的需求概況〔1〕未來購房目的分析多數(shù)購房者的購房目的是滿足居住和改善居住需要。在走訪調(diào)研中，打算購置住房的居民中，有接近40%的是首次買房為了滿足居住需要；有約30％的是二次買房為了改善居住條件；為了出租收取租金而買房開始多起來，約占10%；有15%的戶是買房為了投資；為了其他目的而買房的占5%。專注滿足居住和改善居住需求設(shè)計的住宅更能被市場所接受三、住房供求市場形勢分析〔2〕未來購房目的分析多層住宅仍是最受歡送的住宅型式。在未來幾年內(nèi)打算購置住房的居民中，對住宅類型的選擇，超過50％的居民選擇多層住宅〔4－6層的樓房〕，約30%的居民愿意購置7層以上的高層樓房，還有有20%的想購置別墅。傳統(tǒng)的多層住宅將會可開發(fā)土地資源的減少日益稀缺，但新興的小高層、多層住宅必將成為城市城市化進(jìn)程的主流產(chǎn)品三、住房供求市場形勢分析〔3〕未來購房套型需求偏向三室兩廳、兩室兩廳最受歡送。在未來幾年內(nèi)打算購置住房的居民家庭中，對住房套型的選擇上，最受歡送的是三室兩廳，約占1/3，其次是兩室兩廳，占25%左右；第三是三室一廳，不到20%；第四是兩室一廳，約占15%；第五四室兩廳，占10%不到；對戶型功能性要求齊全方面，三房始終占市場主流，尤其在地區(qū)房地產(chǎn)開展初期階段，土地供給量充足時。三、住房供求市場形勢分析未來購房套型需求偏向：三室兩廳、兩室兩廳最受歡送。三、住房供求市場形勢分析〔4〕未來購房期望面積分析建筑面積在90-120平方米的住房最受歡送。在未來幾年內(nèi)打算購置住房的居民家庭中，從居民對房屋面積的選擇來看，大多數(shù)居民認(rèn)為較為理想的居住面積應(yīng)當(dāng)在90-120平方米之間。其中約25%的居民選擇90-100平方米，有接近32%的居民選擇100-120平方米，有大概15%的居民選擇120平方米以上，約18%的居民選擇80-90平方米，有10%左右的居民選擇80㎡以下的住房。建筑面積是影響購房總價的重大因素之一，在當(dāng)今房價高漲的市場條件下，選擇適宜的面積，可以更有效地控制購房總價投入三、住房供求市場形勢分析未來購房期望面積分析：建筑面積在90-120平方米的住房最受歡送三、住房供求市場形勢分析〔5〕未來購房區(qū)位需求分析市民理想中的購房區(qū)域是臨近市中心的住宅小區(qū)。在未來幾年內(nèi)打算購置住房的居民家庭中，從購房選擇的地域看，希望在臨近市中心地域購房的最多，接近45%；其次是市中心，約占35%；第三城市邊緣區(qū)，是約占15%；愿意到郊區(qū)購置住房的最少，約占5%左右?！半x繁華很近，但又遠(yuǎn)離喧囂〞，現(xiàn)在都市人最想要的居住距離，因此臨近市中心位置的住宅成為絕對搶手貨三、住房供求市場形勢分析未來購房區(qū)位需求分析：市民理想中的購房區(qū)域是臨近市中心的住宅小區(qū)三、住房供求市場形勢分析〔6〕2021年購房價格預(yù)測住房價格是居民購置住房考慮的首要因素。大多數(shù)居民將“價格〞因素列為第一考慮問題，因此在對2021年房價的預(yù)測，以及能承受房價能力方面，預(yù)測在2500元以下的居民所占比例約為15%，在2500－3000元的居民所占比例約30%，在3000－3500元的居民所占比例約為35%，在3500以上的居民所占比例約為20％。房價一直會上漲，成為大家的普遍認(rèn)同。但過分超出市場購置承受能力，將“有價無市〞三、住房供求市場形勢分析住房價格是居民購置住房考慮的首要因素。盱眙房價即將突破3000元/平米三、住房供求市場形勢分析〔7〕未來購房其他因素分析A.方便子女就學(xué)是居民購房時考慮較多的一個因素。在未來打算購置住房的居民中，居民在購房時最看重的是方便子女就學(xué)，約占40%；其次考慮的是環(huán)境景觀是否優(yōu)良，占20%；第三考慮的是距工作單位的遠(yuǎn)近，占15%；第四考慮的是生活設(shè)施是否配套，占10%；第五考慮的是距父母居住地的遠(yuǎn)近，占10%；而距原居住地的遠(yuǎn)近那么考慮得最少，大約占5%。三、住房供求市場形勢分析〔7〕未來購房其他因素分析B.居民對住房信貸消費(fèi)的認(rèn)同程度較高。隨著人們消費(fèi)觀念的改變，人們逐漸擺脫了"量入而出"的傳統(tǒng)消費(fèi)模式，"花明天的錢、圓今天的夢"的超前消費(fèi)觀念，已開始為越來越多的普通居民家庭所接受。。三、住房供求市場形勢分析〔7〕未來購房其他因素分析C.近期車位需求不大，但車位建設(shè)應(yīng)有長遠(yuǎn)眼光。目前當(dāng)?shù)卦絹碓蕉嗟乃郊臆囘M(jìn)入家庭，雖然人們對車位的需求并不十分迫切。但建議在住宅小區(qū)內(nèi)，現(xiàn)時的規(guī)劃至少應(yīng)按每5戶配置一個車位建設(shè)。四、商業(yè)市場概況第三局部主要競爭樓盤個案分析項目名稱海通時代廣場項目類型商住地理位置盱馬路南側(cè)，金源北路東側(cè)聯(lián)系電話0517-882020200517-88202111開發(fā)商海通控股集團(tuán)營銷策劃兄弟傳媒總占地面積300畝總建筑面積320000平方米容積率1.62綠化率工程進(jìn)度土地平整中得房率開盤時間2008.3-4月份住戶總量停車位房型及面積商鋪：80-160平方米（1+2層）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)用綜合信息海通建材裝飾城（C區(qū)）A：招租，經(jīng)營稅費(fèi)減免，B：未來2萬戶人口C：10萬平方米/500間商鋪海通時代廣場該工程解析：300畝、32萬平方體量構(gòu)建出三大板塊：商業(yè)中心的龍蝦科技美食城、近10萬平米的高檔住宅群、盱眙最大最完善的海通建材裝飾城；海通時代廣場，首先啟動的板塊是：海通建材裝飾城，目前土地已平整結(jié)束，根據(jù)工程進(jìn)度，開盤尚需時日，其聲稱的3、4月份開盤估計困難；據(jù)了解，海通商業(yè)局部銷售模式等許多方面仍未敲定，包括其售樓人員在內(nèi)，都不能完全解析工程給客戶，一切都在待定中；海通時代廣場四季華庭四季華庭項目名稱四季華庭項目類型商住地理位置甘泉西路北側(cè)，金源北路東側(cè)聯(lián)系電話0517-882018880517-88201999投資商江蘇盱眙三錦置業(yè)有限公司開發(fā)商江蘇盱眙三錦置業(yè)有限公司營銷策劃南京坤海置業(yè)有限公司總占地面積57畝總建筑面積74101平方米容積率1.96綠化率35%建筑形態(tài)框架6-11層4幢11層小高層，8幢6層多層建筑密度28.3%開盤時間住宅：2007.10.22住戶總量住宅554戶交房時間2009.05.16房型及面積住宅100—140平方米商鋪90平方米起銷售情況小戶型暢銷，已完成銷售額的70%--80%價格住宅：均價：2800元/平方米，起步價：2300元/平方米，最高價：3000元/平方米商鋪：（1）沿街7000—8000元/平方米（2）1帶2銷售5000—6000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價格彈性空間100—140元/平方米四季華庭銷售情況分析：

截止到目前為止，四季華庭剩余可售住宅有127套，其中頂層復(fù)式住宅可售套數(shù)還有23套，僅銷售了3套，復(fù)式住宅銷售率為11.5％；商業(yè)主要以沿街商業(yè)門面為主，主要分布在1－3層，剩余可售商鋪為161間，僅銷售了9間，商鋪銷售率為5.3％。四季華庭龍城新天地——城北新區(qū)較早的商業(yè)工程項目名稱龍城新天地項目類型商住地理位置金源北路盱馬路口（新客運(yùn)中心旁）聯(lián)系電計公司美國GN國際設(shè)計公司開發(fā)商江蘇甲地置業(yè)有限公司建筑形態(tài)9幢多層商鋪，4幢小高層住宅總占地面積總建筑面積52996平方米容積率1.29綠化率商業(yè)：27.1%住宅：39.7%工程進(jìn)度9幢多層已建到4—5層得房率開盤時間2007.05.18.住戶總量住宅：154戶商鋪：81套建筑密度商業(yè)區(qū)：27.1%住宅區(qū)：39.7%房型及面積商鋪一共4層，單層面積1400平方米左右銷售情況商業(yè)主要剩2號樓，3號樓由希望大酒店整體買斷價格商業(yè)：一層5000—6000元/平方米2—4層2000—4000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯龍城新天地銷售情況分析：由于價格較低、且位置緊靠新汽車站等，其一期商業(yè)局部銷售較好，已接近尾聲，僅剩余2號樓7間門面和2－4層大約共5200平米整層出售；目前主要推出其二期：4幢小高層住宅，共約154戶，據(jù)其稱均價將在2800元/平米左右。龍城新天地華廈國際廣場：可借鑒的成功商業(yè)工程華廈國際廣場華廈國際廣場項目名稱華夏國際廣場項目類型商住地理位置淮河?xùn)|路老長途汽車站旁聯(lián)系電話0517-882203330517-88232999投資商華爾投資集團(tuán)開發(fā)商江蘇華夏置業(yè)盱眙分公司營銷策劃南京華友咨詢工程進(jìn)度已交付使用綠化率35%開盤時間住宅2006年7月商鋪2006年10月房型及面積兩房，躍層面積50—168平方米銷售情況商鋪招商基本結(jié)束，門面房剩售樓處一間價格住宅：開盤價：1800元/平方米（2006年）現(xiàn)售價：2200元/平方米起（小高層住宅）商鋪：一樓18000元/平方米（KFC，老鳳祥銀樓），其余12000元/平方米二樓3000元/平方米經(jīng)營模式返租統(tǒng)一經(jīng)營管理3年租金回報：第1年為房款總價的6%；第2年為房款總價的7%第3年為房款總價的8%招商情況已入住品牌：老鳳祥銀樓，圣迪奧，KFC，吳良材眼鏡，中國移動，莊弛，七匹狼，萬潤發(fā)超市，森德貝快餐，海瀾之家成功運(yùn)營分析：華廈國際廣場的成功，是多方面合力的結(jié)果。首先是優(yōu)勢地段＋市場先機(jī)。絕佳的黃金地段，以領(lǐng)先姿態(tài)在2006年商業(yè)市場剛剛起步時推出，搶占了市場先機(jī)；其次是統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)運(yùn)作模式，統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，專業(yè)管理公司經(jīng)營管理，保證商場后期良性經(jīng)營，同時業(yè)主坐收高額返租回報；第三是一邊開業(yè)做出商業(yè)氣氛，一邊銷售，等商業(yè)火氣來了，剩下的商鋪自然誰漲船高，因此18000元/平米自然來得容易多了。華廈國際廣場項目名稱新泗洲項目類型產(chǎn)權(quán)式酒店；酒店式公寓地理位置淮河北路188號聯(lián)系電資商盱眙新泗洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商盱眙新泗洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃金橋傳媒總占地面積34333平方米總建筑面積60000平方米工程進(jìn)度2008年6月30號封頂?shù)梅柯输N售情況產(chǎn)權(quán)酒店停止銷售（據(jù)稱銷售結(jié)束），目前主要推出酒店式公寓價格起步價：2500元/平米最高價：3300元/平米付款方式經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理20年，前6年按房款總價8%回報，7-13年按房款總價9.5%回報，14-20年按房款總價11%裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修酒店管理公司新泗洲飯店新泗洲——盱眙第一個產(chǎn)權(quán)酒店新泗洲工程解析：新泗洲工程第一個研究點，就是其號稱“盱眙第一個產(chǎn)權(quán)酒店〞。根據(jù)調(diào)研，新泗洲“盱眙第一個產(chǎn)權(quán)酒店〞在當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)知名度很高，社會知名度也相當(dāng)高；“產(chǎn)權(quán)酒店〞這個概念因為其已被當(dāng)?shù)氐娜罕娝獣?，?jù)其稱，產(chǎn)權(quán)酒店根本銷售完畢；因此，“產(chǎn)權(quán)酒店〞市場已經(jīng)被預(yù)熱，開展開發(fā)“產(chǎn)權(quán)酒店〞工程已經(jīng)有了一定的市場認(rèn)知、接受根底，開發(fā)風(fēng)險相應(yīng)降低。[后記]因時間匆忙，尚有許多遺漏，不正之處，望不吝指正為感！THEEND第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴〔350KM〕住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護(hù)中心，欣賞國寶大熊貓。翻越巴朗山〔4523米〕，運(yùn)氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠(yuǎn)眺四姑娘山。前往長坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯樹灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨(dú)具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車游覽陰陽谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來到人參果坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開，一幅天然的畫卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進(jìn)入甘孜州，到達(dá)位于大渡河畔的“千碉之國〞丹巴縣。第2天：丹巴—塔公〔塔公草原，塔公寺〕—新都橋(145KM)住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競相盛開，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。沿風(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進(jìn)，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻過山梁到達(dá)塔公草原。塔公藏語是“菩薩喜歡的地方〞，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當(dāng)年文成公主進(jìn)藏時隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱為“攝影者天堂〞，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆荨缭娙绠嫷奶镌L(fēng)光。第3天：新都橋——稻城〔367KM〕住宿：稻城翻越高爾寺山〔4412米〕到達(dá)雅江縣，經(jīng)剪子彎山〔4659米〕和卡子拉山〔4718米〕抵“世界高城〞理塘。理塘縣城海拔4014米，是七世達(dá)賴和十世達(dá)賴的出生地。翻越兔兒山〔4696米〕，經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽——海子山，抵達(dá)“最后的香格里拉〞稻城。第4天：稻城—亞丁〔110KM〕住宿：亞丁營地經(jīng)傍河萬畝楊樹林，翻越波瓦山〔4523米〕，沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買過門票后前往亞丁自然保護(hù)區(qū)。中到達(dá)亞丁營地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽中的仙乃日神山，黃昏回到亞丁營地。第5天：亞丁—稻城〔110KM〕住宿：稻城騎馬去洛絨牛場，朝覲亞丁的三座神山——“仙乃日〞(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉〞(意為金剛手菩薩，海拔5958米)、“央邁勇〞(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色?！埠０?000米左右〕，洛絨牛場到牛奶海和五色海這段路比較陡，不能騎馬，必須步行，來回大概5個小時。晚上回稻城縣住。第6天：稻城—理塘—巴塘〔350KM〕住宿：巴塘原路返回理塘，進(jìn)入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢卻相對平緩，路兩邊都是高山牧場，不時有旱獺出沒。來到海子山頂〔4700米〕，觀雪山下的姊妹湖。翻過埡口便進(jìn)入峽谷，