地產(chǎn)投資與運營探討

養(yǎng)老地產(chǎn)投資與運營探討2014年7月1989年畢業(yè)于河南大學(xué)、獲學(xué)士學(xué)位；2003年畢業(yè)于諾桑比亞大學(xué)、獲MBA學(xué)位。

曾任職房地產(chǎn)拍賣行、煤業(yè)化工集團(tuán)等單位，2013年11月加入安邦講師介紹資管創(chuàng)新業(yè)務(wù)七部養(yǎng)老險公司投資部

王越養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務(wù)進(jìn)入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計相關(guān)政策大力支持市場資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保監(jiān)會松綁險資進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析2002200620072011201220132014全國老齡辦公室和發(fā)改委《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的通知》《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》中共十七大報告民政部《鼓勵和引進(jìn)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》住建部等四部委《關(guān)于加強養(yǎng)老服務(wù)設(shè)計規(guī)劃建設(shè)工作的通知》國土資源部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》國務(wù)院新聞辦《中國老齡事業(yè)發(fā)展》的白皮書國務(wù)院《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”貴規(guī)劃》國辦發(fā)《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》十部委《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》民政部《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》現(xiàn)實國情決定了中國的養(yǎng)老體系不可能參照日本和歐洲國家的“高福利型”，應(yīng)更接近美國的適度保障，即建立政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下的，以市場化、社會化為主體的養(yǎng)老體系養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析供給端市場化運作國家基本養(yǎng)老保險企業(yè)補充保險（企業(yè)年金）個人儲蓄性保險（商業(yè)保險）中國未來養(yǎng)老體系發(fā)展趨勢有利于商業(yè)保險企業(yè)的發(fā)展及對養(yǎng)老業(yè)務(wù)的拓展養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析鼓勵民間資本和社會力量提供養(yǎng)老服務(wù)強化鼓勵企業(yè)設(shè)立企業(yè)年金的稅收優(yōu)惠制度推出避稅型養(yǎng)老儲蓄產(chǎn)品，鼓勵個人養(yǎng)老儲蓄城市老年人收入保障性高、支付能力強：從收入來源來看，66%的城市老年人享有退休金，且每月養(yǎng)老金達(dá)1527元，具有較強額支付能力養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析全體城市農(nóng)村退休金/養(yǎng)老金24.1%66.3%4.6%家庭撫養(yǎng)40.7%22.4%47.7%勞動收入29.1%6.6%41.2%其他6.1%4.7%6.5%老年人收入來源調(diào)查項目城市農(nóng)村加入養(yǎng)老保險的比率84.7%34.6%加入醫(yī)療保險的比率95.3%98.3%養(yǎng)老金（月平均）1527元74元老年人參加社保情況年均支付能力變強（單位：美元）50、60年代人口高峰期，現(xiàn)已是中產(chǎn)階級代表，有強大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，養(yǎng)老消費支付能力強相對于近幾年大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)公司，保險公司在養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有獨特的競爭優(yōu)勢養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析保險公司優(yōu)勢房地產(chǎn)公司優(yōu)勢協(xié)同效應(yīng)：將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤，直接滿足客戶的保障需求先入優(yōu)勢：在政策、價格等方面都具有先行一步的優(yōu)勢產(chǎn)品預(yù)售：以項目未來的居住權(quán)打包成保險產(chǎn)品，解決了回收期長的問題管理經(jīng)驗：房地產(chǎn)的開發(fā)、運作和銷售有著一大批專業(yè)的人員久期匹配：壽險資金的久期長，對資金的流動性相比要求不高租售結(jié)合：建成的社區(qū)可租可售，滿足不同客戶類型需求，比較靈活定位高端：保險公司有大量高端消費客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目天然的市場資源杠桿操作：能夠借入外部資金，放大資本規(guī)模以房養(yǎng)老：保險特有的經(jīng)驗分析和精算技術(shù)使其成為以房養(yǎng)老的首選經(jīng)營者，風(fēng)險管理能力強資金雄厚：養(yǎng)老地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)客戶接受度高：以購買保險產(chǎn)品的形式入住社區(qū)，后期沒有固定的現(xiàn)金流流出中國個人理財時代到來，養(yǎng)老社區(qū)有望成為保險公司有效介入理財市場的“端口”業(yè)務(wù)養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析中國2008—2013年全國個人持有可投資資產(chǎn)總體規(guī)模中國2008—2013年高凈值人群的可投資資產(chǎn)規(guī)模及構(gòu)成保險公司更容易將養(yǎng)老住宅及服務(wù)同金融理財產(chǎn)品結(jié)合在一起，為客戶提供涵蓋養(yǎng)老財務(wù)規(guī)劃和養(yǎng)老生活安排的一攬子解決方案養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析建筑產(chǎn)品居住空間+公共空間服務(wù)產(chǎn)品金融產(chǎn)品多層次+全方位養(yǎng)老年金+投資理財基于上述認(rèn)識，我們認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)在未來保險公司的發(fā)展藍(lán)圖中具有重要的地位養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析拓展保險產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)增長點金融投資與產(chǎn)業(yè)運營的黏合載體整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈的平臺客戶生命和財務(wù)管理終身解決方案的關(guān)鍵環(huán)節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務(wù)進(jìn)入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計起步晚，體量小北京太陽城，綠地率先試水養(yǎng)老地產(chǎn)親和源，日月星養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)進(jìn)入紅十字曜陽，燕達(dá)金色年華，花樣年華保險資金，海外服務(wù)商進(jìn)入市場泰康人壽，保利等均有在建項目重售房，輕服務(wù)200386項目20項目201320142012200811項目1項目45項目--60%通過開發(fā)售房形式進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量薄弱養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)（包括養(yǎng)老社區(qū)）的開發(fā)和經(jīng)營還處于探索期，尚無公認(rèn)的可復(fù)制且經(jīng)受長期考驗的成熟模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務(wù)體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化類別模式第一類：與社區(qū)共同建設(shè)專門建設(shè)綜合性養(yǎng)老社區(qū)新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務(wù)體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化類別模式第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓第四類：與國際品牌接軌引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務(wù)體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老模式代表案例典型特征模式點評“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺灣長庚養(yǎng)生文化村燕達(dá)建康城以醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，簡稱了群求最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)以醫(yī)院為核心建立老年社區(qū)，良好的醫(yī)療服務(wù)成為最大的競爭優(yōu)勢過于注重醫(yī)療作用，無法滿足一些身體條件較好的老年人的養(yǎng)生生活會籍制養(yǎng)老俱樂部北京太申祥和山莊親和源集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機構(gòu)，推行會員制新型養(yǎng)老模式良好的環(huán)境很受老年人的歡迎，雄厚的醫(yī)療實力很好的滿足了老年人醫(yī)療、養(yǎng)生的需要投資規(guī)模大，投資回收期長度假基地連鎖北京金港家苑江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的全新產(chǎn)品。它的特點是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老投資規(guī)模大，且需形成規(guī)模效應(yīng)才能有盈利空間國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)營模式分時度假式養(yǎng)老云南臥云仙居浙江誠仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老院結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念當(dāng)前，在國內(nèi)消費者的權(quán)益難以得到保障以房養(yǎng)老北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”可以很好的解決老年人養(yǎng)老資金來源問題該模式最大問題是我國傳統(tǒng)觀念額羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務(wù)體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老模式代表案例典型特征模式點評異地購房海南、大連、青島等地樓盤以養(yǎng)老為目的的異地購房異地養(yǎng)老是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品，它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點的針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)，巴馬不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津泰達(dá)國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡北美購屋旅游團(tuán)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)營模式近年來險資企業(yè)紛紛宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀企業(yè)項目信息1泰康人壽是保險界中步子邁得最大的公司之一。2009年11月第一個獲得保監(jiān)會批準(zhǔn)投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資格，成為保險業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項目。隨后又斥資40億元購置小湯山溫泉鄉(xiāng)2000畝地，建造第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)（2013年至2014年建成）。今年初，在崇明島圈地2000畝用于建造高級養(yǎng)老社區(qū)。在三亞亦有項目。2中國人壽中國人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資緊隨泰康人壽其后，就連項目選址也與后者頗為相似。已在河北廊坊拿地超萬畝，總投資額約100億元。初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)一南一北的格局，而公司在南方的落腳點則與泰康人壽一樣是海南。3合眾人壽2010年4月，武漢市蔡甸區(qū)政府與合眾人壽簽訂100億元的合眾人壽健康社區(qū)項目，總建筑面積160萬平方米左右，項目建成后可容納老人上萬人。4中國平安投資170億在浙江桐鄉(xiāng)打造桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，還計劃在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部和海南等地規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老項目。5中國太平投資20億在上海開發(fā)“太平申仕國際養(yǎng)老社區(qū)”，與萬達(dá)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，攜手進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場6新華人壽在北京密云和延慶斬獲地塊開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)“新華家園”，近期又在三亞和廣州等拿地但是，目前養(yǎng)老地產(chǎn)存在很多問題，可推舉的成功案例幾乎沒有，所以，前景雖好卻面臨眾多挑戰(zhàn)養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題1，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合度低產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展不成熟，上游包括老人生活用品，康復(fù)設(shè)施，下游包括老年人保險，理財，健康咨詢等產(chǎn)品和服務(wù)缺乏在設(shè)施建設(shè)和后期護(hù)理服務(wù)方面不夠健全2，投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大養(yǎng)老社區(qū)需要配置無障礙通道，醫(yī)院，老年活動中心等配套服務(wù)設(shè)施，加大了資金負(fù)擔(dān)養(yǎng)老社區(qū)嵌入了醫(yī)療，保健等服務(wù)機構(gòu)，管理成本高，服務(wù)效率低，投資回收慢3，現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)社會保證體系不完善，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化，社會化，規(guī)范化”養(yǎng)老機構(gòu)入住率不高，服務(wù)水平跟不上，社區(qū)管理及設(shè)施不完善，尚未形成規(guī)?；?，受眾群體有限缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細(xì)分不夠，有針對性的服務(wù)受到限制現(xiàn)有老年公寓主要為中高經(jīng)濟(jì)實力的老年客戶提供服務(wù)，普及面不高養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務(wù)進(jìn)入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位1：是全面介入建設(shè)運營的各個環(huán)節(jié)，還是以合作等方式選擇性介入？對口金融支持融資支持養(yǎng)老保險提供養(yǎng)老住宅產(chǎn)品房屋居住配套設(shè)施提供養(yǎng)老運營服務(wù)物業(yè)管理生活服務(wù)提供醫(yī)療護(hù)理服務(wù)醫(yī)療搶救康復(fù)護(hù)理提供老年人日常用品老年用品食品/服飾監(jiān)督引導(dǎo)資金幫助政府保險和金融機構(gòu)地產(chǎn)開發(fā)商養(yǎng)老運營服務(wù)商醫(yī)療運營商養(yǎng)老產(chǎn)品提供商監(jiān)管土地，稅收扶持運營資金扶持養(yǎng)老服務(wù)提供者養(yǎng)老消費者養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容消費資金來源老人群體養(yǎng)老金子女贍養(yǎng)社會慈善捐贈保險產(chǎn)品個人儲蓄必要法律保護(hù)和消費引導(dǎo)服務(wù)內(nèi)容選擇保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的三種模式參與模式舉例優(yōu)點缺點建設(shè)與運營為同一主體泰康人壽通過專門設(shè)立的“泰康之家”平臺進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運營可控性強，便于保險公司的戰(zhàn)略制定和實施保險公司缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，資金占用規(guī)模大，投資周期長保險公司與開發(fā)商合作模式中國人壽開發(fā)的河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)項目，由旗下國壽投資與中冶置業(yè)合作投資商，運營商，開發(fā)商為合作體，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤，有利于充分挖掘開發(fā)商和保險公司各自的優(yōu)勢可控性差，協(xié)調(diào)成本高通過股權(quán)投資的模式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中國人保旗下的投資控股公司籌劃與中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司設(shè)立規(guī)模300億的不動產(chǎn)投資基金，專投養(yǎng)老項目險企管理成本較低，靈活性強，與自身保險業(yè)務(wù)能夠形成協(xié)同效應(yīng)對具體項目的可控性較弱養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位2：采取何種投資模式？全資投入、合作投入、基金投資還是多者結(jié)合？養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位3：選擇何種養(yǎng)老地產(chǎn)模式？制定何種競爭切入策略？如何組合？類型代表案例核心要素特點常住養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老親和源/養(yǎng)老院老人入住社區(qū)，將醫(yī)療機構(gòu)入駐社區(qū)內(nèi)部，提供房屋出租，醫(yī)療護(hù)理，養(yǎng)生體驗等全程化服務(wù)提供租賃權(quán)，配套服務(wù)，無房屋產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)北京太陽城泰康之家住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式，社區(qū)內(nèi)大約70%為老年人，提供全程化服務(wù)住宅銷售與老年公寓社區(qū)養(yǎng)老萬科幸福匯北京東方太陽城住宅出售平衡資金，老年占30%左右，與養(yǎng)老概念相關(guān)，設(shè)計相關(guān)養(yǎng)老配套服務(wù)，不提供看護(hù)服務(wù)，強調(diào)居住功能老年住宅概念，提供房屋產(chǎn)權(quán)居家養(yǎng)老以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)提供生活照料，家政服務(wù)，康復(fù)護(hù)理，醫(yī)療保健，精神慰藉等上門服務(wù)老人自我和家人照料，提供房屋產(chǎn)權(quán)“候鳥式”養(yǎng)老度假式養(yǎng)老臺灣臺塑長庚養(yǎng)生文化村養(yǎng)老地產(chǎn)+旅游地產(chǎn)，以季節(jié)為周期在不同養(yǎng)老公寓之間進(jìn)行更換受制于醫(yī)療，養(yǎng)老保險異地使用限制，更多是自有資金養(yǎng)老買房投資與住宅功能類似

全產(chǎn)品線切入是國內(nèi)部分保險集團(tuán)參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的模式，有效的產(chǎn)品組合既可以拓寬養(yǎng)老客戶，同時也能夠形成良好的現(xiàn)金流組合養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位4：采用什么樣的盈利模式？財務(wù)模型如何設(shè)計？賺土地的錢以養(yǎng)老地產(chǎn)獲取廉價土地，本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)市場上大部分定位養(yǎng)老的項目，均是以養(yǎng)老和適老為賣點，僅在產(chǎn)品的市場細(xì)分上傾向于老人居住賺房子的錢以養(yǎng)老地產(chǎn)為名，通過養(yǎng)老配套的完善，便于提升項目競爭力當(dāng)社區(qū)成熟后，養(yǎng)老文化的形成，社交聚集的圈層效益，均有利于提升物業(yè)價值賺服務(wù)的錢以服務(wù)和設(shè)施作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的核心，通過細(xì)分市場，研究老年人的活動規(guī)劃，進(jìn)行有針對性的設(shè)計，形成成熟的服務(wù)體系，管理體系賺產(chǎn)品的錢以老人需求為中心，開發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品和提供相應(yīng)的服務(wù)，通過老年超市或老年用品展銷中心等渠道，讓老年人買到自己真正需要的產(chǎn)品，引導(dǎo)老年人的健康生活。養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位5：如何選擇切入城市？如何在短期內(nèi)樹立品牌？如何在全國布局？如何通過整合實現(xiàn)連鎖擴張？城市進(jìn)入選擇維度從社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷人口狀況判斷城市是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件區(qū)域的平衡原則分散風(fēng)險地域化聚焦，從中心城市輻射周邊單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長各戰(zhàn)略城市群投資比例之和不低于總投資額的70%，核心城市不低于所在城市群投資比例的50%同等條件下應(yīng)優(yōu)先考慮等級更高的城市布局原則養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位6：能滿足什么需求？能提供哪些服務(wù)？提供什么樣的服務(wù)產(chǎn)品？50-60歲60-70歲70-80歲80歲以上需求類型社會性需求照顧性需求醫(yī)療性需求護(hù)理性需求需求表現(xiàn)首次退休，還不甘心退出社會的舞臺，身體機能無退化，可返聘，觀光，獨自居家，不需要照顧設(shè)置多功能房，保持老人與外界的聯(lián)系習(xí)慣于退休生活，身體機能開始退化；子女不在身邊或喪偶等原因，孤獨感重雙人房間設(shè)置舉辦互動性強的互動細(xì)致入微的日常服務(wù)身體機能衰退，在自理及半自理之間，自己，保姆及兒女缺少專業(yè)技能進(jìn)行醫(yī)療照顧，醫(yī)療性需求上升定期體檢解決護(hù)工需求安享晚年，多數(shù)處于失能或半失能狀態(tài)，護(hù)理性需求較強，需要全方位護(hù)理專業(yè)護(hù)工醫(yī)生定期巡視住宅與醫(yī)院連接便利不同年齡階層的老年客戶有特殊的需求特征，對不同年齡老年的需求的滿足是養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)內(nèi)容的關(guān)鍵界定養(yǎng)老地產(chǎn)投資的總體戰(zhàn)略定位養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位明確3個主體地位1：養(yǎng)老保險、健康保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的主體2：以養(yǎng)老社區(qū)為載體，整合上游保險產(chǎn)品和下游針對老年人的服務(wù)產(chǎn)品的主體3：以旗艦養(yǎng)老社區(qū)為基礎(chǔ)，進(jìn)行運營管理標(biāo)準(zhǔn)化連鎖擴張的主體思路：構(gòu)建業(yè)務(wù)平臺，助推養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展實現(xiàn)一個目標(biāo)：打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿養(yǎng)老社區(qū)項目，進(jìn)行連鎖擴張完成一個基礎(chǔ)任務(wù)：積累養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與運營管理經(jīng)驗，建立相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為連鎖擴張打下基礎(chǔ)拓展兩個平臺：致力于養(yǎng)老社區(qū)的投資與運營，通過代建、合作開發(fā)、獨立開發(fā)等多種方式介入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，通過整合服務(wù)商資源，搭建養(yǎng)老社區(qū)所需居住、商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施及配套公共產(chǎn)品和服務(wù)的平臺；搭建養(yǎng)老產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的平臺養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務(wù)進(jìn)入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計保險公司介入養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略目的應(yīng)該是基于“大金融、大保險”的核心能力做大做強“大健康、大養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)，形成金融投資與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的雙輪驅(qū)動模式，實現(xiàn)“一個客戶，綜合服務(wù)”，最終構(gòu)建資產(chǎn)規(guī)模、投資收益互生互長的綜合型金融集團(tuán)保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式金融投資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營保險醫(yī)療養(yǎng)老健康管理醫(yī)藥、保健品終端客戶銀行業(yè)務(wù)保險業(yè)務(wù)大資產(chǎn)管理證券投資信托金融租賃基金期貨根據(jù)目的定位，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資運營必須解決兩大核心命題：如何構(gòu)建基于養(yǎng)老地產(chǎn)的資產(chǎn)管理能力和如何建立具有競爭力的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商業(yè)模型保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式資本產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理能力融

投管退保險產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新銀保等混業(yè)金融工具的組合創(chuàng)新基于回報的監(jiān)控指標(biāo)體系資產(chǎn)與資金規(guī)劃REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品時主要推出渠道科學(xué)的選址模型適宜的投資策略和投資模式產(chǎn)業(yè)運營模型產(chǎn)品規(guī)劃運營模式產(chǎn)業(yè)整合整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)平臺保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式本位產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老設(shè)施供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)老年護(hù)理供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)老年休閑娛樂業(yè)老年旅游度假業(yè)老年學(xué)習(xí)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)老年醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)…老年房地產(chǎn)老年護(hù)理服務(wù)業(yè)老年商業(yè)老年醫(yī)療養(yǎng)老設(shè)施與機構(gòu)…老年投資理財老年住房倒按揭老年保險…養(yǎng)老地產(chǎn)（適老化住宅及其相關(guān)配套設(shè)施）為載體的三維產(chǎn)業(yè)鏈整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)平臺養(yǎng)老地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)消費群體的居住區(qū)，服務(wù)發(fā)生場所，具備天然的平臺屬性養(yǎng)老產(chǎn)品消費者群體各地養(yǎng)老社區(qū)投資項目A服務(wù)商B服務(wù)商C服務(wù)商D服務(wù)商養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺整合資源/創(chuàng)造價值對接政府選址與開發(fā)輸送消費者投資管理傭金產(chǎn)權(quán)銷售租金自營服務(wù)利潤資產(chǎn)管理傭金業(yè)務(wù)合作分成保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式通過整合，保險公司成為客戶生命和財富管理終身解決方案操作者養(yǎng)老地產(chǎn)與保險產(chǎn)品的互動互融，可以形成綜合產(chǎn)品解決方案，有效滿足客戶的保障需求和理財需求，將客戶的資金長期黏著在保險資金池內(nèi)保險產(chǎn)品養(yǎng)老社區(qū)投資型產(chǎn)品護(hù)理險健康險養(yǎng)老險養(yǎng)老地產(chǎn)投資護(hù)理服務(wù)醫(yī)院養(yǎng)老公寓一個客戶綜合服務(wù)保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式資產(chǎn)管理是對接資產(chǎn)和資本市場的經(jīng)營管理行為，其目的是實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。對于養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)這樣的“重資產(chǎn)型”業(yè)務(wù)，需要設(shè)計如何化“重”為“輕”的資產(chǎn)管理策略保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式資產(chǎn)市場資本市場物業(yè)管理運營管理資產(chǎn)管理基金管理讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為金融投資與產(chǎn)業(yè)運營的黏合載體保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式借助資本市場，以股權(quán)投資等方式為紐帶，整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)盈利與資本增值的互動與循環(huán)妙處在于：互動與循環(huán)，預(yù)期自實現(xiàn)資本產(chǎn)業(yè)資本市場產(chǎn)生市值產(chǎn)品市場產(chǎn)生利潤養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務(wù)進(jìn)入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計居家生活照料成熟市場競爭要素及格局專業(yè)醫(yī)療護(hù)理資源為核心專業(yè)細(xì)分的醫(yī)護(hù)資源，導(dǎo)致全局競爭高度競爭，而各專業(yè)領(lǐng)域相對集中基于開發(fā)和服務(wù)運營綜合能力成熟市場區(qū)域化分散的開發(fā)資源，導(dǎo)致最終分散的競爭格局地產(chǎn)開發(fā)為核心能力成熟市場區(qū)域化分散的開發(fā)資源，導(dǎo)致最終分散的競爭格局基礎(chǔ)醫(yī)療和生活服務(wù)能力為核心廣泛分散于各區(qū)域市場機構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老居家養(yǎng)老專業(yè)醫(yī)療護(hù)理持續(xù)關(guān)懷獨立型/協(xié)助型養(yǎng)老老年公寓/活躍長者社區(qū)上門醫(yī)療服務(wù)居家生活照料細(xì)分服務(wù)/產(chǎn)品中國市場啟示專業(yè)醫(yī)療資源仍分散于各公立醫(yī)療機構(gòu)短期進(jìn)入門檻高服務(wù)門檻相對較低開發(fā)資源相對集中可能形成后發(fā)優(yōu)勢，成長為規(guī)模化企業(yè)房屋開發(fā)門檻逐漸增高中小企業(yè)房企空間被逐漸壓縮

服務(wù)資源同樣分散生產(chǎn)服務(wù)組織能力難以短期提升養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)從客戶定位、選址區(qū)位、功能布局、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)體系、財務(wù)模型六個層面觸發(fā)，最終形成標(biāo)準(zhǔn)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品線體系和品牌價值體系養(yǎng)老地產(chǎn)運營設(shè)計財務(wù)模型服務(wù)體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化功能布局選址地位客戶定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化品牌價值現(xiàn)金流特征投資效益經(jīng)營策略與模式服務(wù)菜單服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建筑、景觀和室內(nèi)設(shè)計、設(shè)備設(shè)施部品標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)配比空間布局城市及區(qū)位選擇周邊配套要求客戶研究與細(xì)分客戶需求分析市場定位根據(jù)區(qū)位、客群和盈利模式不同，確定不同的產(chǎn)品定位，設(shè)計可能的產(chǎn)品線養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計安邦保險養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品線設(shè)計社區(qū)配套設(shè)施產(chǎn)品客群及其特征選址要求產(chǎn)品特征服務(wù)系統(tǒng)盈利模式包括開發(fā)分期、開發(fā)節(jié)奏、發(fā)開次序開發(fā)策略包括客戶的收入水平、家庭狀況（家庭結(jié)構(gòu)、贍養(yǎng)方式、房產(chǎn)情況）、年齡及健康狀況，知識水平和養(yǎng)老觀念養(yǎng)老住宅的類型及配比，智能化設(shè)施和其他適老設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格等包括服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計、服務(wù)商的選擇和合作模式，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定等包括城市量級（人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、環(huán)境氣候狀況、輻射能力）、地塊在城市的位置（城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊、風(fēng)景區(qū)）、土地性質(zhì)和體量、規(guī)劃指標(biāo)、配套政策等醫(yī)療、護(hù)理、文化娛樂、餐飲、酒店及配套商業(yè)等功能設(shè)施的搭配標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)選擇持有還是出租或是自營、聯(lián)營，比例設(shè)定，對入住老人的收費模式選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計服務(wù)體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老地產(chǎn)運營服務(wù)需“軟硬結(jié)合”，硬件僅僅只是載體，而高品質(zhì)的針對性“軟服務(wù)”是養(yǎng)老地產(chǎn)的價值核心方面內(nèi)容形態(tài)描述重要程度健康服務(wù)體系中醫(yī)保健養(yǎng)生中心獨立建筑必需社區(qū)醫(yī)院必需樓內(nèi)醫(yī)療室（膳食咨詢室）可在建筑內(nèi)配備日常生活服務(wù)體系家政服務(wù)中心可按商業(yè)街形式配置或獨立一棟建筑必需社區(qū)中央餐廳、風(fēng)味餐廳必需銀行、中型超市、藥店、郵局等必需班車站、停車場必需文化教育體系行政管理辦公區(qū)、展示中心可在一棟建筑內(nèi)設(shè)立必需營銷接待處（監(jiān)控中心、會籍交易中心）必需圖書館/展覽室必需老年教室、多功能廳（舞蹈、講座）必需活動室（乒乓球、臺球、麻將室）養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設(shè)計服務(wù)體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面內(nèi)容形態(tài)描述重要程度文化教育體系老人聚會活動場所（走廊、建筑連廊）戶外（帶一部分運動設(shè)施）太極園（武術(shù)運動場）、門球場戶外廣場室內(nèi)游泳池、體育健身館獨立建筑必需公園、中心文化廣場配合環(huán)境規(guī)劃必需增值服務(wù)體系度假酒店可在一棟獨立建筑內(nèi)設(shè)立種植園借用生態(tài)農(nóng)業(yè)通過何種方式進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運營？應(yīng)成立養(yǎng)老地產(chǎn)投資公司，下設(shè)運營公司，由投資公司委托開發(fā)商進(jìn)行代建，并持有產(chǎn)權(quán)，出租給下設(shè)的運營公司經(jīng)營，或出售給外部投資者后由