養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)案例研究(1)課件

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)案例研究/2011年12月第一部分模式分析第二部分案例分析報告結構“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式——臺灣長庚養(yǎng)生文化村典型特征：以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)模式評析是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨具中國傳統(tǒng)特色。模式分析會籍制的養(yǎng)老俱樂部——北京太申祥和山莊典型特征：采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院模式評析是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨具中國傳統(tǒng)特色。異地養(yǎng)老模式異地養(yǎng)老異地模式代表案例典型特征模式評析異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房

“異地養(yǎng)老”是我國目前正在探索的新型養(yǎng)老模式。它體現(xiàn)了老人養(yǎng)老能力的增強、養(yǎng)老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。從國內外經(jīng)驗看，“異地養(yǎng)老”應該遵循經(jīng)濟規(guī)律，實施政府扶持、市場化運作的發(fā)展模式?！爱惖仞B(yǎng)老”是一個復雜的社會工程，不僅包括為老人提供集中養(yǎng)老的居住環(huán)境，還包括一系列的配套服務，如老年人保險、房產(chǎn)轉讓抵押、養(yǎng)老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一個漫長的過程?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人、北美的購屋旅游團炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中模式分析分時度假式養(yǎng)老——浙江城仙居經(jīng)營模式：公司在生態(tài)良好、風景優(yōu)美的村落，與村民簽訂協(xié)議，由公司出資，按統(tǒng)一標準對他們的住房進行改建裝修。改建后的“城仙居”，房間按賓館標準間建造，房子的產(chǎn)權仍歸農(nóng)民所有，農(nóng)民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農(nóng)民經(jīng)營。其余房間30年的使用權和經(jīng)營權則歸聯(lián)眾公司所有，期滿后歸還村民。在30年使用期內，聯(lián)眾公司把這些房間用于休閑產(chǎn)業(yè)?！俺窍删印钡目腿酥恍杌?-6萬元，就可以獲得其中一間房間30年的居住權。在這30年中，投資者可以定期或是長期居住，也可以請聯(lián)眾公司代為出租，獲得租金收益。連鎖地產(chǎn)異地換住：公司還提供了一個會員交換平臺。天目山“城仙居”的主人，可以根據(jù)自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住幾天，到黃山的“城仙居”住個把月，到千島湖的“城仙居”住一陣子。而且，這種易地居住是免費的。模式點評：分時度假式養(yǎng)老是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時空經(jīng)濟學原理，對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現(xiàn)了資源共享。但在我國，尚處在萌芽狀態(tài)的分時度假模式，我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義，且利潤不高?！贰贰纺Ｊ椒治鑫覈F(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式與養(yǎng)老地產(chǎn)類型的對應成本型老年地產(chǎn)康復型老年地產(chǎn)交流型老年地產(chǎn)富豪型老年地產(chǎn)休閑型老年地產(chǎn)“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式★★會籍制的養(yǎng)老俱樂部模式★★★以房養(yǎng)老模式★★異地養(yǎng)老模式★★★度假基地連鎖模式★★分時度假式養(yǎng)老模式★★模式分析

樂成是地產(chǎn)公司，研究養(yǎng)老項目已有10年，建設樂成老年健康生活中心4年。一、樂成歷史/二、樂成中心目標客戶定位

◆高端、高收入老人。通過調研和實踐摸索，樂成中心目前主要客戶人群為北京高校的退休教師，這類人群消費觀念超前，具有高端養(yǎng)老消費能力。

養(yǎng)老理念體系投資模式體系運營管理體系員工培訓體系三、四大功能體系◆投資模式體系：城市三級養(yǎng)老設施投資模式。第一級――社區(qū)嵌入式站點。第二級――城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)。第三級――郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)。

第一級――社區(qū)嵌入式站點。分兩種類型，一是在原有的社區(qū)內配套建設，樂成持有或銷售。表現(xiàn)形式為子女購買社區(qū)內的房子，同時給其父母購買另一套，與老人住鄰居。二是建設社區(qū)服務網(wǎng)點。樂成擁有不超過５０張床位，為身患疾?。ㄈ缰酗L等）的不能自理老年人提供護理服務，入住三個月到半年，老人痊愈后回到同社區(qū)的房子中居住。合作模式堅持由樂成設計，樂成購買，樂成也可以作為小股東投入，參與股權合作。

第二級――城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)。社區(qū)選擇在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院，主要針對半自理和不能自理老人。由于土地珍貴，鼓勵老人盡可能多的買服務（提供付費服務）。規(guī)模控制在３００到５００張床位。以社區(qū)養(yǎng)老站點的老人為基礎客戶來源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社區(qū)。

第三級――郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)。位于城市郊區(qū)，是老年地產(chǎn)項目，是老年人的第一居所。老年人賣掉城區(qū)的房，購買老年社區(qū)的房，滿足老年人對房屋的產(chǎn)權要求。配套興建醫(yī)院等養(yǎng)老服務設施。目前樂成在北京、?？?、浙江莫干山等地正在投資興建?！魡T工培訓體系：培訓教師全部來源于系統(tǒng)內部，具有護理一線工作。提供養(yǎng)老護理技能培訓，取得衛(wèi)生部職業(yè)資格標準認證。擬與北京協(xié)和醫(yī)學院開設老年護理專業(yè)，培養(yǎng)人才。四、樂成養(yǎng)老服務經(jīng)驗（1）在距離市區(qū)遠的地方建單純的養(yǎng)老院必定賠錢。（2）誰經(jīng)營，誰設計。硬件要和運營方式相結合。（3）重視養(yǎng)老護理流程設計。（4）堅持以老人為中心，護理人員為核心，醫(yī)生輔助的原則。（5）直接COPY英美成型的完善管理文件，無需研發(fā)。（6）樂成人員結構：高層高薪，核心管理；低層低薪，標準化運營。（7）醫(yī)療專家每周來2次，老年人急病搶救為2級甲等醫(yī)院。（8）將老人居家服務的生活瑣事外包給家政公司，專心提供養(yǎng)老健康服務。五、項目照片中心前臺老年用品展示區(qū)走廊餐廳康復訓練室益智游戲室衛(wèi)浴設施足療按摩房間識別閃光門鈴雙向開門一居室會客區(qū)書法區(qū)音樂體療室閱覽區(qū)電子放大鏡虹膜檢測健康檢測心理測試手工室活動室茶藝室心理咨詢室◆樂成中心是西方養(yǎng)老院設計運營模式在中國的范本表現(xiàn)?！魳烦傻乃拇蠊δ荏w系值得借鑒?！粽l經(jīng)營，誰設計。硬件要和運營方式相結合的經(jīng)驗值得借鑒。◆城市三級養(yǎng)老設施投資模式與官港湖長庚養(yǎng)生村的規(guī)劃設想相契合，可以直接引入樂成西式養(yǎng)老的理念和模式，在領世郡先行先試?！艚梃b樂成的養(yǎng)老護理標準體系，與中國健康事業(yè)研究發(fā)展中心的研究內容相銜接，獲得國家權威標準的制定權和認證權。六、啟示案例分析二三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)一、業(yè)態(tài)構成

“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”是實現(xiàn)養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略的載體，是推動度假、休閑、居住、醫(yī)療、保險、文化、教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)向更高層次聯(lián)動的平臺?！昂Ｌ臑硣H養(yǎng)生社區(qū)”的業(yè)態(tài)構成為：以CCRC社區(qū)為龍頭，集合房地產(chǎn)﹢旅游﹢商業(yè)服務﹢保健﹢健康管理﹢保險﹢教育﹢文化﹢傳媒等業(yè)態(tài)強調符合“國際性熱帶濱海旅游城市---國家海岸”的發(fā)展目標;產(chǎn)業(yè)定位:休閑產(chǎn)業(yè)﹢養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)﹢健康產(chǎn)業(yè)→形成多元產(chǎn)業(yè)集群→構筑復合型社區(qū)二、產(chǎn)業(yè)定位其整體功能定位為：休閑﹢養(yǎng)生﹢健康體驗﹦復合型社區(qū)其整體功能滿足如下功能細分：居住功能、度假功能、休閑功能、醫(yī)療保健功能、持續(xù)照護功能、運動功能、教育傳播功能、科技研發(fā)功能、綜合服務及特殊事件的處理功能

三、功能定位及實現(xiàn)“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”通過項目安排，實現(xiàn)其整體功能設計

⑴以休閑養(yǎng)生功能為主的項目——CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會所）、養(yǎng)生運動中心⑵

以文化體驗功能為主的項目——東方養(yǎng)生谷：包括養(yǎng)生體驗館、健康管理中心、心理輔導中心、養(yǎng)生研發(fā)中心、養(yǎng)生雕塑公園、南藥植物觀賞園⑶

以傳播學習功能為主的項目——國際養(yǎng)生論壇、養(yǎng)生頻道、養(yǎng)生文化學院、養(yǎng)生博物館（養(yǎng)生技藝展示中心）

四、項目設置ＣＣＲＣ（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇｒｅｔｉｒｍｅｎｔｃｏｍｍｕｎｉｔｙ)持續(xù)性照顧退休社區(qū):實質是生活照護社區(qū),它涵蓋了老年生活的各個部分，兼顧了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關注、自我價值再認識和社會生活各方面等在內的全面需求。它營造的是老年人退休以后的新的生活方式。⑴

CCRC社區(qū)的一般區(qū)域劃分：

獨立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)*⑵入住者的居住經(jīng)歷往往是這樣的：開始的時候，在獨立生活區(qū)居住和生活；當身體機能/健康狀況下降，就遷到協(xié)助生活區(qū)居?。ㄒ灿欣猓蛔罱K，他將入住專門的護理照顧單元或專業(yè)護理區(qū)?！鯟CRC社區(qū)介紹泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū)社區(qū)定位：為泰康集團客戶以及全國高端人士打造的集生活服務、健康管理和休閑養(yǎng)生于一體的高品質生活家園。

(1)主打全國高端市場，塑造泰康養(yǎng)老的品牌和市場形象

(2)泰康保險客戶的定點度假療養(yǎng)地

(3)服務泰康全國其他連鎖CCRC社區(qū)的特色醫(yī)療及健康管理輸出中心經(jīng)營理念：通過人性化的科學養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過程。泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū)社區(qū)特色： 綠色生態(tài)以及低密度的居住環(huán)境[生態(tài)社區(qū)]

相宜的健康管理和醫(yī)療服務體系[長壽社區(qū)]

人性化以及全方位的關懷和照顧[溫馨社區(qū)]

高品質以及高舒適性的家居感受[舒適社區(qū)]

豐富文化娛樂屬性提升社區(qū)品味[人文社區(qū)]打造專業(yè)化的老人服務品牌：①健康醫(yī)療方面：提供專業(yè)的老年護理、慢性病管理、記憶障礙恢復等專業(yè)醫(yī)療服務，并與全科醫(yī)生和高端醫(yī)院（例如301醫(yī)院）、保險公司對接，提供急救和重大疾病的治療。②建筑設施方面：適應活躍自理、協(xié)助生活和需要專業(yè)護理的老人的不同住宅，為老年人提供符合老年人體工程特征的人性化無障礙設施，使老年人生活在安全的環(huán)境中。③社交活動方面：社區(qū)設置促進老年人回歸社會的社區(qū)文化中心和豐富的文化活動；社區(qū)幫助老年人從事力所能及的科學的體育休閑運動。美國代表性的CCRC社區(qū)海棠灣養(yǎng)生（酒店）公寓

“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”將規(guī)劃和建設養(yǎng)生公寓，其物業(yè)形式有：獨立家庭別墅、連體別墅、仿古建筑的四合院、三合院、復式樓、輔助照料式住宅等；

同時，社區(qū)將配套建設康樂設施，包括室內和室外游泳池、室內（外）網(wǎng)球場、游戲場、草地保齡球場、健身房、健步廊、三桿洞高爾夫練習場、娛樂中心、健康管理中心、心理輔導中心、養(yǎng)生文化學院、靜思壁、養(yǎng)生雕塑公園、南藥植物觀賞園等；另外，社區(qū)還將配套郵局、超市、食街、洗衣店、銀行等。

(荷蘭)阿姆斯特丹養(yǎng)生公寓海棠灣主題酒店（特色酒店）

以不同內涵的養(yǎng)生題材為主題，通過不同風格的建筑手段和裝飾藝術，營造特定的文化氛圍；同時,將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。主題酒店通常以歷史、自然、神話、童話故事等成為設計主題,即以某一文化主題來體現(xiàn)酒店的價值；另一方面，酒店也成為文化主題的載體,使酒店同時成為一個具有較高觀賞價值和旅游的功能的景點?！昂Ｌ臑硣H養(yǎng)生社區(qū)”的主題酒店（會所），以不同形態(tài)的建筑組團形成風情迥異的吸引力，將引導入住“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的目標客戶完成養(yǎng)生文化的體驗之旅。.

內華達州拉斯維加斯--金字塔酒店

(又稱盧克索酒店)（LuxorHotel）酒店以古埃及金字塔形建筑著稱，共有4407間房間，是世界上第三大度假酒店.瑞士的特拉肯維多利亞－少女峰溫泉大酒店（Victoria-JungfrauGrandHotel&Spa）

紹興--咸亨酒店:是以魯迅文化為主題的酒店

(瓷都)景德鎮(zhèn)市---青花主題酒店，是以陶瓷文化為主題的體驗型精品商務酒店，裝飾風格典雅溫馨，富有濃郁的地方特色。

北京--中堂主題四合院

酒店是清朝時期風格，配有古典特色家具。貴賓間分別以琴、棋、書、畫體現(xiàn)中國特色，房間內分別配有古箏、象棋、筆、墨、畫等。案例分析三河北.香河.孔雀城一個培育親情的地方，南加州純手工別墅群大部分成交客戶把項目做為養(yǎng)老、父母養(yǎng)老用、周末度假用。重視別墅體驗、升值潛力和生活配套，圓夢別墅生活、主動郊區(qū)化度假和養(yǎng)老型客戶形成主要比例構成。項目基本資料位置：大運河·孔雀城位于其他區(qū)中信國安天下第一城對面用地面積：330046平方米建筑面積：365835平方米社區(qū)配套：高級會所、幼兒園，以及近萬平米的國際商業(yè)街周邊配套：大型醫(yī)院、商業(yè)中心、便利超市一應俱全，并具有天下第一城的共享資源，依臨第一城國際會展中心。交通狀況入住時將開通社區(qū)巴士直達國貿；驅車從國貿出發(fā)，只需40分鐘即可到達。距京沈高速公路、京津塘高速二線僅十分鐘車程；臨近地鐵八通線、公交938路。案例分析四北京“東方太陽城”老年社區(qū)國內最成功的老年社區(qū)之一；定位——“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領跑者”。區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；

物業(yè)類型：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；區(qū)域概況：項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環(huán)境條件和基礎條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認知的中央別墅區(qū)板塊。項目主要目標客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標準，已經(jīng)進入老齡化社會，人均GDP達6210美元，目標客戶的消費力很強；整體規(guī)劃

帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面

組團設計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃

組團內引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團內單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；

多層級交流空間：組團式布局，組團內部設置小型公共交流空間，組團外部設置相對較大的活動場所；規(guī)劃依據(jù)：目標：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為規(guī)劃特點：組團帶狀排布最大借景、組團設計體現(xiàn)老年社區(qū)特色——極致景觀與閉合的開放組團主流客戶：95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源；職業(yè)：教授、將軍、商人、企業(yè)領導、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受；取得成果：吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內老年社區(qū)典范水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達到3-5%；綠化：周邊有10萬株林木，社區(qū)綠化率高達80％。每個區(qū)域都有自己獨特的樹木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障；空氣質量：社區(qū)空氣中負氧離子平均含量高達2000個/立方米，居住環(huán)境已達到療養(yǎng)標準；精心設計社區(qū)水系和綠化社區(qū)內以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質量；成功關鍵點（一）：良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境無障礙設計：針對老年人的特殊設計；

四層公寓均設電梯并設無障礙坡道

地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓；

戶內緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)；

居室充分考慮朝向、采光和通風

衛(wèi)生間離臥室不遠并設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度；

感應門鎖替代旋轉式鑰匙；

采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性戶型設計各有側重：

老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳；中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室；

老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間；環(huán)境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；

園林設計強調可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間。成功關鍵點（二）：人性化的規(guī)劃設計——多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設計、戶型設計、環(huán)境設計主體建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群。位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；專業(yè)醫(yī)師問診大型公共建筑群太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設備：醫(yī)護人員由北京市老年病研究中心選派，設施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標準；

定期體檢提出保健計劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；

全覆蓋的應急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內設立急救站成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學、自助農(nóng)莊等等成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學、自助農(nóng)莊等等大型康體中心：康體中心接近8000平方米，室內、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內跑道、溫泉，均針對老年人特別設計；社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺；老年大學:是北京市第一家社區(qū)內申辦的老