重慶華音大廈爛尾樓改造方案

重慶華音大廈爛尾樓改造方案重慶華音大廈爛尾樓改造方案重慶華音大廈爛尾樓改造方案V:1.0精細整理，僅供參考重慶華音大廈爛尾樓改造方案日期：20xx年X月項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢分析（STRENGTH）（1）交通便捷本案位于鬧市中心，交通設(shè)施較為完善，周邊設(shè)有多個公交車站及的士招呼站，如出行，可直達主城六區(qū)。（2）地理位置較佳本案所在地域——觀音橋是江北區(qū)經(jīng)濟文化中心，而本案正位于這個中心的心臟地帶——觀音橋轉(zhuǎn)盤。（3）建筑整體視覺較佳本案屬高層建筑，外立面線條流暢，鮮明的豎線有力地直插天際，橫線過渡和諧平穩(wěn)。遠觀之，氣勢磅礴，比一般的高層建筑更具現(xiàn)代美感。（4）商業(yè)氛圍濃厚本案位于商業(yè)中心地帶，有著濃厚的商業(yè)氛圍，重百江北商場、家樂福超市等大型商業(yè)設(shè)施均分布與本案四周。（5）周邊配套設(shè)施齊全本案所在地域——觀音橋是江北區(qū)經(jīng)濟文化中心，擁有完善的生活配套設(shè)施。（6）強勁的升值潛力本案擁有交通、地理、周邊配套等多項物業(yè)升值必須具備的優(yōu)勢，因此，本案擁有強勁的升值潛力。2、項目劣勢分析（WEAKNESS）（1）社會形象較差本案屬“四久工程”，社會形象效應較差。（2）缺乏競爭優(yōu)勢時下，本案與新開發(fā)的同類樓盤相比，各方面已明顯滯后，缺乏整體競爭優(yōu)勢。（3）銷售時機不利本案銷售時，將面臨漫長的夏季，此季節(jié)是銷售最為緩慢的季節(jié)。（4）消費者對本案信心不足因本案所處位置較佳，消費者對本案情況較為熟悉，多年的停滯使其對本案信心嚴重不足，缺乏購買欲望。3、項目機會點分析（OPPORTUNITY）（1）宏觀經(jīng)濟利好因素宏觀經(jīng)濟形勢和重慶地產(chǎn)市場發(fā)展大勢向好，城市建設(shè)成果卓著，市容市貌煥然一新，正向國際化大都市邁進。許多外來客商對重慶的地產(chǎn)業(yè)較為青睞，十分看好其升值潛力，前不久來渝溫州購房團便是最好的見證。（2）項目所在區(qū)域，是投資者較為認同的購房地段本案所處的地理位置較為顯赫，應能引起市內(nèi)外投資者的關(guān)注。（3）項目已是準現(xiàn)房時下，項目已修建成準現(xiàn)房，避免了期房狀態(tài)中許多不可預知的市場因素，這是現(xiàn)在很多項目所不具備的。（4）建材價格猛漲近來，建筑材料價格漲幅較大，而且未有下落趨向，此舉必將導致房價攀升，促使持幣觀望的消費者提前消費。4、項目潛在威脅分析（THREAT）（1）同區(qū)市場競爭激烈，而本案的優(yōu)勢并不突出本案周邊新開發(fā)樓盤較多，客戶在該區(qū)域購房時選擇余地很大，可貨比多家，故可以預見，本案的推出將會面臨激烈的市場競爭。（2）受主城各區(qū)板塊的影響沖擊本案鄰近區(qū)域（渝中區(qū)、渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)），均有同類物業(yè)產(chǎn)品的出現(xiàn)。其目標客戶和本案有一定重疊，但其在總體規(guī)劃及配套狀況上優(yōu)勝于本案，所以，這些樓盤對本案具有不可小視的威脅。非商業(yè)類物業(yè)定位1、定位原則（1）具有可操作性,能充分的反映本案特點和優(yōu)勢；（2）有助于本案形成獨具特色的產(chǎn)品路線，達到與市場上競爭對手進行有效區(qū)隔的目的；（3）有助于提升項目品質(zhì)，樹立良好的社會形象及口碑效應；（4）能夠滿足各級消費市場的需求，為本案創(chuàng)造較大的贏利空間；（5）最大限度的降低開發(fā)商運營風險，有效的縮短投資回報期。2、項目定位“酒店式商務公寓”3、定位詮釋“酒店式商務公寓”是指采用星級酒店的一些服務內(nèi)容和管理模式，又具有住宅和寫字樓的一些特點，即可居住，也可在家內(nèi)辦公的新興物業(yè)。4、“酒店式公寓”功能設(shè)計（1）提供酒店式服務和管理酒店式公寓在物業(yè)管理方面借鑒酒店管理方式，提供一些酒店式服務，如家居清潔、送餐、洗熨衣物、叫醒服務以及各種鐘點工服務等。酒店式公寓的物業(yè)管理較一般公寓更完善，服務內(nèi)容更多。但酒店式公寓既不可能、也沒有必要完全照搬酒店的管理和服務模式，而是為其獨特的消費群體提供所需的服務和物業(yè)管理。（2）兼具居住和辦公兩種功能①居住酒店式公寓有廚房、衛(wèi)生間，居住功能齊全，并為住戶提供一些酒店式服務，可以容納個人或一家人居住。②辦公酒店式公寓不但有溫馨舒適的居住功能也具備強大的商務功能，能向個人或多人提供輕松懈意的辦公環(huán)境。③居住與辦公并舉酒店式公寓可以將居住空間與辦公空間同一或分隔，適合個人居住及個人或少數(shù)人辦公。這類物業(yè)應該稱為酒店式商務公寓，主要用語商務辦公活動，附設(shè)居住功能，以方便商務人士。（3）提供服務內(nèi)容簡述家居清潔管家服務汽車清潔衣服洗燙物業(yè)租售代理代聘鐘點傭工代訂書報、雜志、牛奶等代購商品代訂車、船、飛機票基本服務內(nèi)容如家居清潔、衣物洗熨等個酒店式公寓都有，其他方面各不相同。酒店式公寓不僅需要較高檔的裝修和設(shè)備等硬件設(shè)施，物業(yè)管理和服務作為軟件也很重要。6、選擇裝修標準（1）高標準智能化程度較高、設(shè)置消防自動報警系統(tǒng)和樓宇自動控制系統(tǒng)；在地下車庫、電梯廂、主要出入口及每層電梯廳設(shè)閉路監(jiān)控系統(tǒng)；車庫設(shè)圖象對比自動收費系統(tǒng)，設(shè)結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公通訊自動化，每戶有數(shù)據(jù)信息接口；采用中央空調(diào)系統(tǒng)。（2）低標準裝修標準較低的酒店式公寓與高標準相比主要差距在于：沒有中央空調(diào)系統(tǒng)，智能化程度較低，公共部位裝修不夠豪華。裝修標準的差距也在價格和物業(yè)管理費方面反映出來。7、對競爭物業(yè)的市場分析酒店式公寓的潛在競爭對手多。酒店、住宅和寫字樓對酒店式公寓都有較強的替代性，都屬于酒店式公寓的競爭性物業(yè)。（1）酒店酒店里有一些客戶長期租用酒店的房間居住和辦公。酒店式公寓出現(xiàn)后，一部分客戶就轉(zhuǎn)而購買或租用酒店式公寓。酒店式公寓可以提供相似于酒店的服務，但價格低得多，對酒店的長期租戶具有很大吸引力。酒店式公寓雖聲稱能提供酒店式服務，但并不能完全達到四星級或五星級酒店的管理和服務標準，因此有的機構(gòu)和個人依然會選擇長期租用酒店的客房。經(jīng)常往來重慶市的商務人員，在住酒店和住酒店式公寓的費用支出相當時，其選擇具有較大的隨機性。（2）住宅對于單純家庭居住而言，住宅比酒店式公寓更適宜，但其在功能上遠不及酒店式公寓。商住樓可用于居住或辦公，價格和物業(yè)管理費都較酒店式公寓低，是一個有力的潛在競爭對手。但商住樓在企業(yè)形象展示、服務及管理上與酒店式公寓相比還有所差距。因此，資金有限的小企業(yè)和個人一般都樂于選擇商住樓作為辦公或居住場所，而資金充足的大、中企業(yè)和個人往往會選擇酒店式公寓。（3）寫字樓海內(nèi)外常駐重慶市的商務機構(gòu)和本地創(chuàng)業(yè)者是酒店式公寓的主力買家和用家，這類機構(gòu)也可能購買或租用寫字樓作為辦公場所，而購買或租賃住宅用于居住?，F(xiàn)在市場上有一些欲小面積辦公單位組成的寫字樓，每個單位有獨立或公用衛(wèi)生間，稱為商務公寓。與酒店式公寓相比，其硬件設(shè)施不如酒店式公寓豪華高檔。尤其是有獨立衛(wèi)生間的商務公寓，兼具居住和辦公雙重功能，也是酒店式公寓強有力的競爭對手。8、經(jīng)營方式酒電式公寓的經(jīng)營方式有出售、出租、租售并舉三種（1）出售可以盡快收回投資，取得回報，減小市場風險，這是開發(fā)商樂于采用的經(jīng)營方式，實踐中為絕大多數(shù)開發(fā)商所采用。建成后的酒店式公寓交給物業(yè)管理公司去管理，發(fā)展商不參與后期管理。由于發(fā)展商和物業(yè)管理公司在出售時對服務內(nèi)容沒有明確承諾，致使后期管理中存在一些不確定的因素和隱患。因此，在后期管理中雙方應高度配合，以為業(yè)主創(chuàng)造一個高品質(zhì)物業(yè)。（2）出租投資回收期長，而且存在較大的市場風險。俗話說，夜長夢多。重慶房地產(chǎn)市場一直存在盲目跟風現(xiàn)象，一種物業(yè)市場前景好，眾多發(fā)展商一哄而上，致使該種物業(yè)的市場供給量激增，售價和租金很快就跌下來?！熬频晔焦ⅰ币膊焕猓捎贸鲎夥绞浇?jīng)營，出租率和租金收入只會不斷下降，市場風險大。另外，采用出租方式，裝修也是困擾發(fā)展商的一大難題，不裝修沒有客戶租，帶裝修又恐不合客戶心意，新的客戶往往要求新的裝修，致使裝修更換頻繁，給經(jīng)營管理帶來很多麻煩。（3）租售并舉通常情況下，發(fā)展商都希望將所有戶型單位賣掉，由業(yè)主去打理。采取租售并舉，是不得已而為之，售出去的單位由業(yè)主自用或出租，售不出去的單位只好直接出租經(jīng)營。我司在參照本案實際情況的前提下，幾經(jīng)權(quán)衡后，擬采用第一種經(jīng)營方式，也就是出售的方式，力爭為發(fā)展商盡快的收回投資，降低開發(fā)風險，并取得相應的回報。9、“酒店式公寓”戶型及價格建議-時下，房地產(chǎn)市場中以投資性小戶型最受消費者追捧，我司也將本案戶型定位擬定為小戶型為主。不過，我司建議在戶型設(shè)計中不應一味的追求“小”，太小的戶型會在使用功能上受到限制。例如20㎡以下的戶型，若設(shè)立廚房和衛(wèi)生間，那么剩下的可使用空間將極其有限；若不設(shè)廚房和衛(wèi)生間，那么其在使用功能上又較為單一（一般只能作寫字間用）。在戶型的種類上，應考慮多種滿足各消費階層的需求，因此，我司建議將本案戶型面積定為25㎡、35㎡、45㎡三種（附同類物業(yè)戶型圖以供借鑒）。戶型比率如下：25㎡左右的戶型85%35㎡左右的戶型15%45㎡左右的戶型5%銷售均價建議暫定為：25㎡左右的戶型4500元/㎡35㎡左右的戶型4200元/㎡45㎡左右的戶型4000元/㎡其中25㎡、35㎡的戶型雖單價較高達4500元/㎡和4300元/㎡，但總價款不過元和元，應能被廣大消費者所接受；45㎡的總價款雖然較高元，但考慮到本案周邊住宅單價已上3500元/㎡（特別是與本案同屬“四久工程”的同聚遠景均價為3900元/㎡，而其定位為寫字樓），4000元/㎡的均價消費者也應能接受。目標客戶定位1、常駐機構(gòu)的商務人員、管理人員和技術(shù)人員來至市內(nèi)及市外常駐機構(gòu)，規(guī)模較大，派駐人員較多的，一般有專門的辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現(xiàn)在一般不會選擇酒店。規(guī)模小、派駐人員少的常駐機構(gòu)往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的面積較大，可選擇商住樓或酒店式公寓。實力較強，注重形象的機構(gòu)更傾向于酒店式公寓。2、市內(nèi)外商務人員由于業(yè)務關(guān)系，市內(nèi)及市外都有不少商務人員會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓購買或租用一套房，以方便居住和辦公。3、投資者不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇地段好、符合各種消費需求且升值潛力較大的物業(yè)。酒店式公寓擁有上述一切投資必要條件，應是投資者樂于購買的物業(yè)。4、小企業(yè)和SOHO族少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公及休息居住。隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡(luò)普及，家庭辦公室已成為現(xiàn)實，已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。5、居家自住者居住功能齊全且面積合理并能享受星級服務的酒店式公寓是單身貴族的購房首選。商業(yè)類物業(yè)定位1、定位原則

（1）定位在江北區(qū)目前的商業(yè)市場空白點上；

（2）所定位的業(yè)態(tài)比較容易在江北區(qū)市場上建立起品牌地位；

（3）能夠最大限度地提高物業(yè)的銷售價格；

（4）能夠比較容易吸引品牌商家的進入；

（5）能夠形成良好的競爭優(yōu)勢。2、業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素

（1）科學的規(guī)劃布局

（2）便捷的交通組織

（3）鮮明的人文景觀

（4）合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū)

（5）適用的商鋪面積

（6）3～5個主力店

（7）優(yōu)秀的物業(yè)管理

（8）優(yōu)惠的政策鼓勵

（9）適合的銷售價位3、業(yè)態(tài)定位

我們客觀認真地分析了江北區(qū)商業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，根據(jù)對商業(yè)業(yè)態(tài)分布格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場缺少高檔次的商業(yè)旗艦，再加之本物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境，（這具體包括：商圈內(nèi)的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及發(fā)展方向；商圈內(nèi)消費者的收入水平及消費特征；營業(yè)范圍及時間是否受到某種限制；商圈內(nèi)的商業(yè)繁華程度，商圈級別、店鋪數(shù)量、營業(yè)類型及競爭情況、商業(yè)經(jīng)營者的資歷及開拓精神等。）為最大程度的發(fā)揮項目具有的優(yōu)勢條件，以比較先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和良好的購物環(huán)境營造商業(yè)氣氛，增加物業(yè)的附加值，以主力店、特色餐飲帶動人氣、商氣，拉動小商鋪銷售，爭取最大投資收益。

我司擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以若干個現(xiàn)代情景主題商城為主的集購物、觀光、休閑、運動、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心，使其成為江北區(qū)的“SHOOPPINGMALL”。4、商業(yè)物業(yè)目標投資者和經(jīng)營者定位

（1）主城區(qū)中小投資者和經(jīng)營者（約占%）（所有比例計算不計大型商業(yè)機構(gòu)）

根據(jù)我們對市場的調(diào)研顯示：目前中心商圈的商鋪75%以上為租賃經(jīng)營，但這些經(jīng)營戶60%以上想擁有自己的商鋪，而目前能夠滿足他們要求的物業(yè)并不多，他們要求物業(yè)性價比較高，而且有較大的升值潛力。還有相當一部分有一定存款的非經(jīng)營戶或買斷工職者，或灰色收入層，都有投資或租賃經(jīng)營的要求。這類投資者一般較理性，他們能夠承受的總價在30萬以內(nèi)，多選擇一次性付款或分期付款或銀行按揭。

（2）市外投資者（約占%）

這類投資者多是久經(jīng)沙場的職業(yè)炒家，他們的投資理性比前者要強，其不但看重物業(yè)位置和外立面，更看重投資回報率，所以在推廣上要注意區(qū)位優(yōu)勢和投資回報的渲染、案場包裝和現(xiàn)場氣氣氛的營造，這類投資者分期付款或一次性付款的較多。

（3）周邊區(qū)縣投資者（約占6%）

這類投資者比較看好的商業(yè)發(fā)展前景，他們大多是灰色收入者，隱性收入較多，投資行為較謹慎，考察和觀望期較長，但如果抓住他們的“心理”之后，是能夠爭取的。

（4）市外經(jīng)營者（約占%）

這類經(jīng)營者一般采用租賃的方式，多為自主經(jīng)營，他們比較看重物業(yè)在當?shù)氐目诒蜗蠛偷匚弧?/p>

（5）大型商業(yè)機構(gòu)這類投資者的投資行為非常理性，通常要經(jīng)過一到兩年的市場研究和可行性分析，然后才作出投資決策。他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費用越低。但是這類機構(gòu)的到來，可以聚集人氣，增加商業(yè)氛圍，大大提升物業(yè)的價值。

業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議

1、主力店建設(shè)

作為一個頗具規(guī)模的購物中心，若沒有主力店的進入，則很難提高其業(yè)態(tài)檔次、吸引人流形成旺市。若在本案設(shè)大型主力店，能在主力店的帶動下，很快形成商業(yè)氛圍。這樣就可以讓商家或投資者得到聚集人氣的希望，同時也得到回報的希望。

在大型商城中，主力店一般都設(shè)置在中上部，這樣是為了拉動人流進一步深入。因此，以考慮在三層以上引入知名商家，拉動人流上升，得以迅速聚集人氣。其主力店中的內(nèi)部空間可根據(jù)入住商家的要求進行設(shè)計。

2、設(shè)立主題商城

在激烈競爭的商業(yè)化社會里，你沒有更多的東西給予消費者，消費者自然不會成為你的目標客戶，因此，對主題商城進行挖掘，就成為競爭日益激烈的商業(yè)零售業(yè)開發(fā)的新趨勢，根據(jù)專家預測，主題商城將成為21世紀的發(fā)展主流。

主題商城的優(yōu)異性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）主題商城能最大程度滿足個性差異化的需求，充分體現(xiàn)以人為本的營銷理念；

（2）主題商城可以使消費者有的放矢，縮短周期，節(jié)約購物時間；

（3）主題商城可以誘發(fā)潛在的消費，增加銷售收入；

（4）主題商城可以提升消費層次，引導消費向縱深發(fā)展，樹立以質(zhì)量消費為準則的消費觀念；

（5）我們在業(yè)態(tài)功能分布中以男人主題、女人主題、餐飲娛樂主題設(shè)立多個主題商城，使本案成為以主題商城為主的集購物、觀光、休閑、運動、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心。3、樓層功能分區(qū)

購物中心在規(guī)劃布局上，至少要有一個核心主力店，多種功能的商業(yè)分區(qū)，情景互動的購物環(huán)境；要求各商區(qū)功能明確，不同功能商業(yè)區(qū)之間既有功能的區(qū)別，又存在著內(nèi)在聯(lián)系和互補，它們是相互依托，互相支持的生物鏈關(guān)系；各功能商區(qū)的劃分，還必須考慮到經(jīng)營的實用性和合理性，更要兼顧到分割商鋪與整體商城的協(xié)調(diào)性與互動性；在各樓層經(jīng)營業(yè)種分配設(shè)計時，考慮給予消費者購物更明確的指向，我們將各樓層都規(guī)劃成主題鮮明的主題商城?？茖W合理的商區(qū)劃分將會使本案的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，能使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)。

在經(jīng)過對多種因素充分考慮的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合本案的目標市場和目標客戶定位，作出了如下各樓層業(yè)態(tài)功能分區(qū)結(jié)論：

樓層定位功能一層“美麗新世界”主營女士化妝品及飾品二層“伊之都”女性服飾三層“伊之都”女性服飾四層“龍行天下”男士服飾及用品五層“動感之都”電玩和運動休閑系列六層“美食家”經(jīng)營各種美食七層“商務會所”作為本案配套，可設(shè)立商務會議室、商務茶樓等。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議

1、規(guī)劃建議的基本原則

（1）必須符合市場定位，符合業(yè)態(tài)功能需要；

（2）產(chǎn)品屬性要符合消費者的心理需求，產(chǎn)品風格要具有視覺沖擊力；

（3）要求建成高品質(zhì)的為江北區(qū)城區(qū)一流的商城，形成新的核心商圈主力商城，建立競爭優(yōu)勢；

（4）引入SHOPPINGMALL概念，貫穿情景式互動的商業(yè)理念，形成吸納人流的保障；

（5）要能弱化項目劣勢，強化項目優(yōu)勢。

2、規(guī)劃建議

（1）外立面設(shè)計及建筑風格

通過對商業(yè)物業(yè)的調(diào)查分析，以及本案的區(qū)位特征，我們建議：本案的外立面（商業(yè)部分）采用白色中空玻璃幕墻，讓消費者能看到商城的經(jīng)營空間層次，也增加室內(nèi)的采光和通透感。色彩以象牙白為主色調(diào)，底層點綴成咖啡色的大方塊變色塊，形成商業(yè)城的整體性和可識別性。

建筑物形體要求挺拔清秀；建筑物外立面要求直線與弧形造型結(jié)合，水平方向與垂直方向上的凸出與凹進要簡潔；無論是平面輪廓線、立面天際線、細部裝飾線條，還是大面積玻璃門窗、玻璃幕墻等建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美。

（2）門梯安裝

入戶門外門為不銹鋼卷簾門，內(nèi)門為中空玻璃拉伸門，商城內(nèi)設(shè)電動扶梯兩部，在大門設(shè)立對外開放式自動扶梯，該扶梯與外部人行道直接連通。

（3）休閑設(shè)施

在各樓層設(shè)立若干休閑椅和休閑長廊，便于顧客的休憩、有效增加顧客的停留時間，同時也有利于積聚人氣。

（4）兒童活動場所

在女性主題商區(qū)設(shè)置兒童運動娛樂設(shè)施，體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念，增加顧客的滯留時間。

（5）鋪位劃分和鋪位間隔

注重建筑空間要適應經(jīng)營需要。根據(jù)我們對投資者的調(diào)查，我們建議將鋪位面積劃分為10——15㎡不等的小商鋪。這種面積既可滿足中小投資者的投資，也可以引進專業(yè)的品牌店入駐（購買幾個小鋪面連通）。經(jīng)過對重慶市區(qū)的大型高檔購物中心和江北區(qū)當?shù)氐纳坛卿佄婚g隔調(diào)查，結(jié)合本案的特征，我們建議用新型彩鋁加白色玻璃作鋪位間隔，這樣可以打破單一色調(diào)帶來的凝滯感。

（6）通道設(shè)定及人流動線設(shè)計

商城的人流動線設(shè)計不僅僅是商城的內(nèi)部人流交通與疏散問題，它更為重要的是商城內(nèi)部人流與外部街區(qū)的人流溝通關(guān)系和商城平面、立體人流的自然順暢、平均分配關(guān)系，其根本目的就是要最大限度地避免商城內(nèi)的商業(yè)盲區(qū)和商業(yè)死角問題，同時考慮到消費者在商城內(nèi)游覽的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。

通過綜合分析和計算，我們擬將商業(yè)城內(nèi)部的主要通道寬度規(guī)劃為4—5米左右，次要通道寬度為米左右。這樣的通道寬度有利于消費者在商城自然舒適、輕松愉悅地游覽消費，并通過內(nèi)設(shè)電動扶梯和與人行樓梯，使商城的內(nèi)部交通更加順暢自然。

（7）內(nèi)部裝飾建議

商城內(nèi)部空間要進行精裝。內(nèi)部裝飾要重視品味與時尚，一點一滴，精心設(shè)計與制作，處處體現(xiàn)出精致的、新的生活文化理念。將商城的營業(yè)空間設(shè)計成干凈優(yōu)雅、燈光迷人的溫馨的店堂，用不同樣式的燈具、不同顏色的燈光，交相輝映；布置各種道具、不同顏色、不同造型，搭配協(xié)調(diào)，主次分明。使整個店堂，充滿一種舒適、富麗堂皇、雍容華貴的感覺！

大門外櫥窗，不同的季節(jié)，推出不同風格的、雅致的、與時尚合拍的設(shè)計與制作。在這里，讓您觸摸到當令最前衛(wèi)、最流行的感覺！如有品牌商家入駐，其經(jīng)營空間可按其要求進行裝飾。

價格定位建議

在營銷組合里，價格是產(chǎn)生銷售收入的重要因素，定價所涉及的運作過程與變數(shù)相當復雜。如何在客戶能接受的價格范圍內(nèi)，訂出最能吻合收益目標的價格，是一門需要細致編排的藝術(shù)，它直接關(guān)系到本案商城的商鋪和住宅能否被購買者接受，也關(guān)系到開發(fā)商能否如期收回成本，贏得利潤。（在此因為時間關(guān)系，無法詳述）

在項目定價時，我們沒有采納傳統(tǒng)的“成本定價法”，而著重考慮了其它一些重要因素，如需求強度，顧客認知與心理感受等，并采取了獲取最大利潤為定價目標。商場價格我司建議由雙方協(xié)商而定。

項目命名好的命名能叫人過目不忘，印象深刻。與項目主題相貼切的命名不僅有利于項目本身的形象推廣，更可使項目的主題思想得到市場的認知。項目現(xiàn)時的命名“華音大廈”雖然已經(jīng)確定，但比較一般化，欠缺大氣，給人留下的印象不深，而且此名的社會形象不佳。為提升項目整體形象及品牌，我司建議給予項目重新命名，使項目以全新的形象面市，能體現(xiàn)時代感、檔次及氣勢。名稱建議如下：“顛峰21”“摩登時代”營銷策略1、營銷目標力爭快速銷售，保障資金的有效回收，最大限度的降低開發(fā)風險。在實現(xiàn)經(jīng)濟效益的同時，兼顧樹立企業(yè)的社會形象、塑造項目的品牌效應，為將來其他項目的后續(xù)開發(fā)打好堅實的基礎(chǔ)。2、賣點設(shè)計A酒店式公寓賣點：（1）外部及自身配套設(shè)施齊全（2）升值潛力較強（3）新穎的概念本案引入的“酒店式公寓”的概念，以利用消費者好奇之心理，擴大項目知名度。（4）功能多樣化本案物業(yè)兼具居住與辦公雙重功能，符合各界層的消費者需求。（5）準現(xiàn)房銷售本案現(xiàn)今已成準現(xiàn)房，避免了期房銷售各種弊端，從而有助于提高消費者對本案的信任度。（6）建材價格猛漲建材價格的猛漲必定會拉動房價的攀升，可利用消費者惟恐房價攀升得過快、過高的心理，促使其成交。B商業(yè)物業(yè)賣點：（1）SHOPPINGMALL概念：引入SHOPPINGMALL理念，實現(xiàn)一站式休閑購物；

（2）品牌主力店：設(shè)立主力店，拉動人流深入，聚集商氣；

（3）情景式主題商城：建立情景式主題商城，注意業(yè)態(tài)功能的合理分布，使整個商業(yè)城條理清晰、特色鮮明；

（4）人流動線順暢。（5）休閑娛樂設(shè)施：注意休閑和康體功能及兒童游樂場所的置入，增加消費者的購物情趣，增加客流的滯留時間；

（6）時尚購物天地：注意建筑的形態(tài)美以及外觀色彩的和諧與變化，注意商業(yè)空間與街區(qū)環(huán)境的情景互動設(shè)計，提升經(jīng)營的文化特質(zhì)，營造內(nèi)外一致的時尚購物環(huán)境。

3、營銷戰(zhàn)術(shù)制定（1）短、平、快短——采用“走出去、請進來”的營銷模式（上門服務和廣告推廣），有效的縮短銷售周期。平——采用易被消費者接受的、極具親和力的溝通方式，有計劃有步驟的平穩(wěn)實施?？臁焖傩纬少Y金回籠。（2）差異化在整個營銷過程中，充分展現(xiàn)項目的銷售手段專業(yè)化、樓盤品質(zhì)優(yōu)質(zhì)化、戶型結(jié)構(gòu)合理化、配套設(shè)施完善化、價格體系完整化，與競爭對手形成有效的區(qū)隔。（3）多點展示利用節(jié)假日在人流量集中的地方設(shè)立咨詢點，可擴大項目社會知名度和認知度，以彌補項目現(xiàn)位置的不足，促進銷售進程。（4）物業(yè)管理建立與執(zhí)行讓來客看得到感受得到。具體操作如下：①引進先進的物管理念。②，實行統(tǒng)一的接待禮儀，使消費者對本案產(chǎn)生強烈的安全感和信任感。③把一些相關(guān)配套作現(xiàn)場展示，例智能化防盜系統(tǒng)的展示等。④印制物管手冊，向消費者充分展示本案細微體貼的物業(yè)管理。（5）加強產(chǎn)品之可貴性及稀有性的特點，可通過廣告宣傳和現(xiàn)場表現(xiàn)來達到。（6）改善原有產(chǎn)品的營銷概念，讓本案以嶄新的形象出現(xiàn)。（7）規(guī)范銷售流程和動線再設(shè)計，以下為流程簡介：①迎導路線設(shè)計②來客接待。③產(chǎn)品及賣點介紹。④看房動線安排。⑤銷控。⑥逼訂。（8）提供裝修服務目前市場上銷售的商品房在裝修上有以下幾種：精裝修、初裝修、毛坯房和菜單式裝修（即發(fā)展商不提供裝修，但提供幾種裝修方案供客戶選擇后統(tǒng)一裝修）。（9）促銷方法①優(yōu)惠方式除日常的推售外，在展銷會期間可采取慣用的額外折頭，此外還應根據(jù)實際情況考慮其它優(yōu)惠方式，如：送管理費；展銷現(xiàn)場抽獎送電器；送稅費；送免費家居設(shè)計等。雖然這些促銷手法略顯落套，但可表達出發(fā)展商迎合消費者切實需要所作出一些務實讓利的誠意。②業(yè)主介紹在內(nèi)部認購期和公開發(fā)售期，可設(shè)立轉(zhuǎn)介紹有獎制度，利用已下訂的購房客戶轉(zhuǎn)介紹，使之成為活廣告，并給轉(zhuǎn)介紹成交者予以定額的現(xiàn)金獎勵及新客戶一定的購房折扣優(yōu)惠。（10）主動和周邊單位聯(lián)系，做“批發(fā)”銷售主動與項目周邊事業(yè)單位或商業(yè)機構(gòu)聯(lián)系，提供一定優(yōu)惠給這些單位的員工，以“批發(fā)”形式銷售，加快資金的回籠。（11）價格策略以低開高走的價格走勢原則贏得市場，走快速出貨的策略，減少積壓，加快資金的回籠，利用資金的時間價值提高項目收益。（12）銷售周期劃分鑒于本案的實際情況，為了對整個銷售過程實施有效的控制。特此我公司將余下的銷售周期劃分成以下五個銷售期，其時間跨度為一年：①蓄勢期（兩個月）此周期主要任務是完善銷售前期的準備工作，例：客戶的蓄備、售樓部的裝飾、銷售道具的制作、廣宣的制作及發(fā)布等。②開盤強銷期（一個月）利用前期準備工作所營造的市場效應，通過各種促銷活動強勢入市，形成銷售高潮。③持續(xù)期（五個月）此周期主要對前期間所遺留下來的客戶進行消化，并分析前期銷售工作的得失，挖掘項目的潛在賣點并推廣之，為下一個銷售旺期作準備。④反強期（三個月）此周期主要對所剩余的產(chǎn)品重新包裝，強勢推出，創(chuàng)造又一個銷售高峰。⑤收尾期（一個月）尾盤處理及對整個銷售工作的得失作出分析總結(jié)后存檔。推廣思路敝司鑒于項目實際情況——屬“四久”工程，現(xiàn)已存在市場信譽度較低、無品牌知名度等諸多不利因素。因此，敝司擬訂以下推廣思路，力爭在短時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)該項目的不利局面。1、推廣目的綜合運用多種營銷推廣手段，樹立社會知名度、提高市場信譽度，從而達到促進銷售的目的。2、推廣方式不分目標市場地大面積媒體轟炸，是一種資源的巨大浪費，這已是過期的招數(shù)。所以，敝司根據(jù)本案現(xiàn)今資金投入情況，擬采用“整合傳播”的推廣方式，其意義如下：整合傳播是指以特定對象到多層次的有效性推廣。銷售的過程實質(zhì)上是一種溝通的過程，溝通的手段就是傳播。傳播最重要的是有效性。而保證傳播有效性的方法則是整合傳播。其前提是：1、產(chǎn)品要有獨創(chuàng)性，有豐富的內(nèi)涵；2、廣告作品要有個性，要有藝術(shù)品位，要與創(chuàng)作產(chǎn)品的激情相匹配。以上兩點均可在今后敝司與貴司的合作中實現(xiàn)之。3、推廣主題“酒店式公寓”“SHOOPPINGMALL”4、推廣要點1、在推廣時機上應錯開其他大型樓盤的強勢推廣檔期，以免本案廣告被其淹沒。廣告頻率上不應過密，每個推廣周期之間應有充足的銷售消化時間及廣宣效果監(jiān)測時間，以調(diào)整本案的推廣戰(zhàn)略，使其達到最佳宣傳效果。3、選擇合理的媒介組合，有助于提高廣宣的到達率。5、推廣排期其周期具體時間需經(jīng)雙方協(xié)商而定（1）形象導入期此階段主要是項目的準備階段，工作任務主要有市場調(diào)研、客戶分析、推廣策略的制訂、項目資料的準備以及賣場硬件設(shè)施的準備。雖然是項目的準備階段但是考慮到此項目的特殊性以及周邊競爭對手對項目構(gòu)成的壓力，本階段將采取邊準備、邊調(diào)整、邊宣傳的策略，既要保質(zhì)保量完成對項目市場目標客戶的分析，為他們量身定制銷售推廣策略，又要利用一切機會傳達項目信息，第一時間就要在江北樹立項目的良好形象?？紤]到此階段的特殊性，我們計劃采用以下媒介傳播手段：①報紙②戶外在通往本案所在地的支路兩旁設(shè)立羅馬旗，起著引導客戶和樓盤展示的作用。（2）認購期經(jīng)過項目準備期，對目標客戶有清晰的認識，推廣策略和手段更富有針對性，廣告的賣點訴求會更準確，相關(guān)硬件設(shè)施在能跟上的話，我們的銷售推廣會走向深入，此階段的媒介會把我們的賣點予以細化，比如：針對大量市外投資者的消費心理我們要設(shè)計一個廣告系列，針對主城區(qū)消費者的消費心理我們要有一個系列，此時的媒介選擇上會有以下幾個特點①傳載信息大容量②傳載頻率加快③訴求信息準確，切中