XXXX年武漢商業(yè)年中報(bào)告

武漢商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)年中報(bào)告2010年1-6月這半年，從主主流商圈購(gòu)物物中心、商業(yè)業(yè)街、區(qū)域性性商業(yè)中心、、地下商業(yè)街街到社區(qū)商鋪的異異軍突起以及及不斷發(fā)展的的漢口北專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)群。江江城商鋪市場(chǎng)場(chǎng)百花齊放，百家爭(zhēng)鳴鳴，各領(lǐng)風(fēng)騷騷。2010年上半年主主要呈現(xiàn)以下下特點(diǎn)：1、舊城改造造開(kāi)始加速，，凸顯商業(yè)地地產(chǎn)拓展良機(jī)機(jī)。2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)掀起江城全全民投資風(fēng)潮潮！3、社區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目6月份份集中推盤(pán)，，成為上半年年市場(chǎng)主流。。4、社區(qū)商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)中存在在粗放規(guī)劃、、粗放營(yíng)銷(xiāo)、、粗放定價(jià)的的問(wèn)題。1、舊城改造造開(kāi)始加速，，凸顯商業(yè)地地產(chǎn)拓展良機(jī)機(jī)。2009年年年底開(kāi)始，武武漢市城中村村改造全面啟啟動(dòng)并加速。。從2009年下半年和和2010年年上半年的土土地出讓情況況來(lái)看，中心心城區(qū)出讓土土地量的占比比有所增加，，而這其中多多數(shù)涉及到老老企業(yè)的搬遷遷及城中村的的改造。如武武昌的積玉橋橋片區(qū)的改造造，吸引了三三江航天、福福星惠譽(yù)等本本土開(kāi)發(fā)商；；漢口二七片片區(qū)的江岸車(chē)車(chē)輛廠改造，，漢陽(yáng)墨水湖湖片區(qū)改造及及四新區(qū)域吸吸引了廣電集集團(tuán)、名流置置業(yè)等等外來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)商。舊城改造，對(duì)對(duì)于原住民來(lái)來(lái)說(shuō)提供了改改善目前居住住生活環(huán)境的的機(jī)會(huì)；對(duì)于于政府而言，，“騰籠換鳥(niǎo)鳥(niǎo)’的方式帶帶來(lái)了城市的的整體升級(jí)；；對(duì)于開(kāi)發(fā)商商而言：獲得得的是曲線拿拿地的良機(jī)，，兵不血刃掌掌控未來(lái)城市市中心的機(jī)會(huì)會(huì)。由于舊城城改造項(xiàng)目多多為老企業(yè)、、老城中村，，多處于城市市黃金地段，，擁有地段好好、人口集中中、交通便捷捷、商業(yè)氛圍圍良好等先天天優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)含含著巨大的商商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)會(huì)。企業(yè)參與舊城城改造項(xiàng)目一一方面可以獲獲得當(dāng)?shù)卣母鞣N優(yōu)惠惠政策，一方方面可以避免免投入較大成成本，規(guī)避未未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，同時(shí)，還還可以形成品品牌效應(yīng)和開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)規(guī)模復(fù)制，為為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的同同時(shí)也樹(shù)立了了開(kāi)發(fā)企業(yè)良良好的社會(huì)形形象。2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)掀起江城全全民投資風(fēng)潮潮！提起武漢的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不得得不關(guān)注迅速速崛起的漢口口北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)群，其業(yè)態(tài)態(tài)涉及裝飾材材料、家具家家居、小商品品、農(nóng)產(chǎn)品、、副食品等等等，目前除投投入運(yùn)營(yíng)的中中國(guó)家俱CBD、漢口北北批發(fā)第一城城外，還有漢漢口北國(guó)際商商品中心、四四季美農(nóng)貿(mào)城城、五洲國(guó)際際建材城等項(xiàng)項(xiàng)目仍處于銷(xiāo)銷(xiāo)售招商階段段；此外還有有竹葉山中環(huán)環(huán)商貿(mào)城等。。由于單個(gè)面積積小，總值低低，銷(xiāo)售面積積和經(jīng)營(yíng)面積積相對(duì)可以吻吻合，獨(dú)立收收銀的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)鋪位無(wú)疑疑是一種好的的投資產(chǎn)品，，2010年年上半年專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售延續(xù)上年年銷(xiāo)售形勢(shì)，，情況良好，，這也掀起了了江城全民投投資風(fēng)潮！3、社區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目6月份份集中推盤(pán)，，成為上半年年市場(chǎng)主流。。2010年上上半年武漢市市沒(méi)有大型零零售商業(yè)項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)，無(wú)論論是市級(jí)商業(yè)業(yè)中心還是區(qū)區(qū)域商業(yè)中心心，項(xiàng)目多處處于招商階段段或是前期咨咨詢(xún)階段。如如招商中的光光谷步行商業(yè)業(yè)街二期、菱菱角湖萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)等，光谷谷天地、首義義廣場(chǎng)等項(xiàng)目目還處于前期期咨詢(xún)階段。。自房產(chǎn)新政公公布實(shí)施以來(lái)來(lái)，社區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目于6月月份集中推盤(pán)盤(pán)，成為2010年上半半年的市場(chǎng)主主流，社區(qū)商商業(yè)的異軍突突起，將扛起起武漢商業(yè)地地產(chǎn)銷(xiāo)售大旗旗！——6月集中中推售的項(xiàng)目目一覽表區(qū)域片區(qū)項(xiàng)目商業(yè)體量漢口江岸區(qū)融科天城二期底商5500㎡金銀湖升華現(xiàn)代城藍(lán)鉆街3000㎡順馳泊林武昌積玉橋融僑華府黃金賈5000㎡金地國(guó)際花園商鋪4000㎡歐林灣尚街2500㎡徐東天佳大城小院3000㎡武昌百瑞景中央生活區(qū)1500㎡南湖金地格林小城5000㎡青山現(xiàn)代花園6000㎡光谷佳源花都10000㎡麗島漫城7000㎡漢陽(yáng)鸚鵡大道世茂錦繡長(zhǎng)江三期20000㎡金橋港灣裙樓商業(yè)10000㎡漢陽(yáng)大道七里香苑底商6000㎡沌口白金公館4、武漢社區(qū)區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)探探討目前武漢社區(qū)區(qū)商業(yè)存在粗粗放式開(kāi)發(fā)的的問(wèn)題，主要要體現(xiàn)在規(guī)劃劃、營(yíng)銷(xiāo)、定定價(jià)等在幾個(gè)個(gè)方面。要實(shí)現(xiàn)社區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值值的最大化，，就必須走專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)發(fā)道路。規(guī)劃方面：：從項(xiàng)目規(guī)劃劃開(kāi)始，要要將商業(yè)部部分的規(guī)劃劃與住宅規(guī)規(guī)劃整體同同步進(jìn)行，，并讓兩者者充分相互互協(xié)調(diào)，在在矛盾中尋尋求統(tǒng)一。。在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)始階段，，開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)該就住宅宅、商業(yè)分分開(kāi)尋找專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的策劃劃代理商，，充分兼顧顧住宅與商商業(yè)。其次，在商商業(yè)規(guī)模和和業(yè)態(tài)分布布上要規(guī)劃劃適度。社區(qū)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)必須遵遵從社區(qū)商商業(yè)的規(guī)律律，從實(shí)際際的消費(fèi)需需求出發(fā)，，超過(guò)了實(shí)實(shí)際需求的的度，將會(huì)會(huì)使社區(qū)商商業(yè)招商困困難甚至長(zhǎng)長(zhǎng)期空置，，最終降低低社區(qū)商業(yè)業(yè)的價(jià)值。。同時(shí)，在在業(yè)態(tài)分布布上要科學(xué)學(xué)合理，除除了居民的的日常購(gòu)物物需求外，，還盡量提提供銀行、、郵局、電電信、家政政等社會(huì)服服務(wù)功能，，以及圖書(shū)書(shū)、音像、、各類(lèi)培訓(xùn)訓(xùn)等文化生生活需求，，形成集購(gòu)購(gòu)物、生活活便利、娛娛樂(lè)休閑、、保健、文文化等一身身的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。其三，重視視招商工作作。目前，武漢漢社區(qū)商業(yè)業(yè)已經(jīng)逐漸漸進(jìn)入連鎖鎖時(shí)代，各各類(lèi)知名品品牌連鎖商商家不斷在在社區(qū)中開(kāi)開(kāi)設(shè)分店。。社區(qū)商業(yè)業(yè)的招商要要盡量招進(jìn)進(jìn)品牌度高高、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量好而承承租能力又又強(qiáng)的商戶(hù)戶(hù)。只有招招商品質(zhì)有有保障，才才能實(shí)現(xiàn)社社區(qū)商業(yè)的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展。第四：科學(xué)學(xué)定價(jià)。綜合考慮社社區(qū)商業(yè)不不同業(yè)態(tài)的的租金承受受能力和需需求面積，，注意單鋪鋪總值，建建立科學(xué)規(guī)規(guī)范的評(píng)估估體系，輔輔以專(zhuān)業(yè)的的營(yíng)銷(xiāo)策劃劃手段，通通過(guò)專(zhuān)業(yè)的的市場(chǎng)定位位、合理業(yè)業(yè)態(tài)分布、、招商、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理等等環(huán)節(jié)，以以實(shí)現(xiàn)社區(qū)區(qū)商業(yè)的價(jià)價(jià)值最大化化。展望2010年的下下半年，主主要有以下下幾個(gè)趨勢(shì)勢(shì)：1、市級(jí)核核心商業(yè)中中心持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)是主流流，銷(xiāo)售型型物業(yè)可遇遇不可求。。2、區(qū)域型型商業(yè)中心心波瀾不驚驚，零售連連鎖巨頭進(jìn)進(jìn)駐支撐區(qū)區(qū)域價(jià)值。。3、社區(qū)商商業(yè)商鋪營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)亟需精精準(zhǔn)化、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化！4、專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)招商控控制和運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理面臨臨大考，爭(zhēng)爭(zhēng)取建立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化體系系。1、市級(jí)核核心商業(yè)中中心持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)是主流流，銷(xiāo)售型型物業(yè)可遇遇不可求。。持有經(jīng)營(yíng)越越來(lái)越受到到開(kāi)發(fā)商的的重視，但但這對(duì)其資資金實(shí)力和和運(yùn)營(yíng)能力力也提出了了更高要求求，武廣商商圈內(nèi)武商商擴(kuò)建項(xiàng)目目正如火如如荼施工之之中，漢口口飯店地塊塊、新華路路地塊拆遷遷改造也提提上日程；；江漢路商商圈內(nèi)寶利利金二期商商業(yè)也即將將面世，花花樓街地塊塊拆遷基本本完成，李李嘉誠(chéng)旗下下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)業(yè)和和記黃黃埔聯(lián)袂打打造的“武武漢東方新新天地”有有望進(jìn)入實(shí)實(shí)質(zhì)運(yùn)作。。2、區(qū)域型型商業(yè)中心心波瀾不驚驚，零售連連鎖巨頭進(jìn)進(jìn)駐支撐區(qū)區(qū)域價(jià)值。。隨著江城城城市框架的的整體拉大大，商圈多多極化、區(qū)區(qū)域化發(fā)展展勢(shì)頭明顯顯，區(qū)域型型商業(yè)中心心將延續(xù)近近年來(lái)的一一貫良好表表現(xiàn)，繼續(xù)續(xù)高歌猛進(jìn)進(jìn)，如光谷谷商圈的光光谷天地引引進(jìn)沃爾瑪瑪、米樂(lè)星星、華誼兄兄弟影院等等商家，其其商鋪將在在下半年發(fā)發(fā)售；街道道口商圈欲欲引進(jìn)超市市主力店的的未來(lái)城項(xiàng)項(xiàng)目也將進(jìn)進(jìn)入招商階階段；萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)于6月2日摘摘得武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)（沌沌口）地塊塊后，將建建設(shè)在漢第第四座萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)———武漢經(jīng)開(kāi)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)。零售連連鎖巨頭的的進(jìn)駐不僅僅有效支撐撐著區(qū)域商商鋪的價(jià)值值，而且也也將成為價(jià)價(jià)值成長(zhǎng)的的助推器。。但同時(shí)也也需注意以以下兩點(diǎn)，，一是不能能過(guò)度透支支價(jià)值，二二是應(yīng)結(jié)合合區(qū)域發(fā)展展進(jìn)度，綜綜合考慮市市場(chǎng)培育期期。如新興興的漢口東東、沌口、、古田、江江夏、黃陂陂等區(qū)域還還處于發(fā)展展階段，成成熟尚需時(shí)時(shí)日。3、社區(qū)商商業(yè)商鋪營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)亟需精精準(zhǔn)化、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化！鑒于上半年年社區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目集中中在6月份份推售，以以及下半年年也將有新新的社區(qū)商商業(yè)商鋪逐逐步面世，，競(jìng)爭(zhēng)將更更加激烈，，社區(qū)商業(yè)業(yè)商鋪的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)亟需精精準(zhǔn)化、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化，包包括專(zhuān)業(yè)的的規(guī)劃、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)定位、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的招商商銷(xiāo)售及專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理等等等。必須遵遵從社區(qū)商商業(yè)的規(guī)律律，從實(shí)際際的消費(fèi)需需求出發(fā)，，引進(jìn)合適適的經(jīng)營(yíng)商商家，制定定符合價(jià)值值規(guī)律的價(jià)價(jià)格，才能能實(shí)現(xiàn)多方方的“共贏贏”！4、專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)招商控控制和運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理面臨臨大考，爭(zhēng)爭(zhēng)取建立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化體系系。隨著漢口北北及現(xiàn)有各各市場(chǎng)逐步步全面進(jìn)入入招商及運(yùn)運(yùn)營(yíng)期，招招商質(zhì)量控控制和運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理面臨臨大考。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)，必須須滿足其專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性的