某新城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案

第第44頁(yè)共44頁(yè)上海綠地錦東新城中國(guó)衡陽(yáng) 2008年9月上海綠地錦東新城營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案目錄：第一部分：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析1、宏觀銷(xiāo)售環(huán)境2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析3、市場(chǎng)消費(fèi)需求分析4、錦東新城資源分析5、賣(mài)點(diǎn)梳理及提煉第二部分：營(yíng)銷(xiāo)策劃指導(dǎo)策略1、營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)原則2、營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)策略第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃1、項(xiàng)目定位2、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)3、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)思路4、銷(xiāo)售計(jì)劃制定5、廣告宣傳策略6、PR促銷(xiāo)活動(dòng)7、價(jià)格策略設(shè)計(jì)第四部分：營(yíng)銷(xiāo)組織管理籌劃第一部分：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析1、宏觀銷(xiāo)售環(huán)境：延續(xù)2007年的平穩(wěn)勢(shì)頭，2008年的衡陽(yáng)樓市將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，市消費(fèi)環(huán)境趨于規(guī)范、消費(fèi)行為更加理性。1.1、樓市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場(chǎng)消善等因素。大盤(pán)規(guī)模化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成為樓市的開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。不完全統(tǒng)計(jì)，衡陽(yáng)樓市10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下20個(gè)，501000100米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺(tái)。而且大盤(pán)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)主要集中在20082009經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)、培育和發(fā)展，衡陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商也逐步成長(zhǎng)壯大，并市場(chǎng)，如官房、振華集團(tuán)、澳龍房開(kāi)等。具備較強(qiáng)資金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。2007200820092007（據(jù)了解，200810055020個(gè)，年內(nèi)陸續(xù)推出的開(kāi)發(fā)量將達(dá)250萬(wàn)平方米。烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約80平方米的項(xiàng)目開(kāi)工上市。金陽(yáng)新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃200萬(wàn)平方米的森活林城也將220200810501000戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。20082009以金陽(yáng)的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房?jī)r(jià)，GDP12.9%，三城區(qū)的居1000城市化進(jìn)程的加快也給衡陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。1.2、銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)境

綜合因素影響、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2007年衡陽(yáng)全市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)為1991元/平方米，其中住1730/2.43%，辦公用房預(yù)售均價(jià)達(dá)到3157/4570/平方10.87%。20072369/1561/8%20072008降價(jià)呢？2008200720081.3、國(guó)家政策環(huán)境2007管理通知》12118200826房地產(chǎn)的行業(yè)門(mén)檻在提高，城實(shí)守信、用心經(jīng)營(yíng)、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)重視的問(wèn)題。1.4、小河版塊銷(xiāo)售環(huán)境小河作為衡陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，第三個(gè)中心城區(qū)，經(jīng)過(guò)近幾年的使除開(kāi)南明、云巖區(qū)的衡陽(yáng)其他區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了長(zhǎng)足的發(fā)2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析2.1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況：目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中與上海綠地錦東新城具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)10（近郊特征。20110項(xiàng)目目前都已經(jīng)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)或正式開(kāi)始銷(xiāo)售。項(xiàng)目的定位為中高檔或高檔大型城市住宅小區(qū)。開(kāi)發(fā)商普遍具有一個(gè)以上的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)有著良好的認(rèn)識(shí)、理解和控制力。各項(xiàng)目具備競(jìng)爭(zhēng)的能力。2.2、項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成和產(chǎn)品比例：除區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“山水黔城”主要以小高層和別墅物業(yè)作為主品規(guī)劃上，主要以多層為主、鋪以小高層和低層連排住宅或別墅。同上海綠地錦東新城項(xiàng)目相比有著共同的產(chǎn)品規(guī)劃特征。因項(xiàng)目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時(shí)也是項(xiàng)目配套和買(mǎi)點(diǎn)的需要，各項(xiàng)目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購(gòu)物、環(huán)境到娛樂(lè)、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。產(chǎn)品各單位的具體構(gòu)成體現(xiàn)出共同的特征：產(chǎn)品供應(yīng)力求豐富、供應(yīng)面寬，面積含蓋70—200平方米/套，主力面積70-90/100-150/50%以上。就產(chǎn)品定位而言，項(xiàng)目間客戶的競(jìng)爭(zhēng)情況將非常激烈。2.3、價(jià)格水平及銷(xiāo)售情況：主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)查：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間價(jià)格情況調(diào)查山水黔城開(kāi)盤(pán)價(jià)：現(xiàn)行價(jià)中興世家智慧龍城貴龍園貝地盧加諾圣泉流云中天世紀(jì)新城小石城中天花園烏當(dāng)藍(lán)波灣城市山水公園8個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平在1600-2800元/平方米區(qū)間，均價(jià)平2000-2200（均指普通產(chǎn)品向標(biāo)。各項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都取得了良好的銷(xiāo)售成績(jī)。2.4、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)：所調(diào)查的項(xiàng)目中，除中天花園是市場(chǎng)上的傳統(tǒng)老盤(pán)外，其于2-33、市場(chǎng)消費(fèi)需求分析、市場(chǎng)一般消費(fèi)需求特征：改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流；60-8091-100111-1304房為希望購(gòu)買(mǎi)大面積單位，160平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。多層住宅類(lèi)型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。免異型空間的出現(xiàn)。消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車(chē)要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。371500-2500/15-3030房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛(ài)高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)公司；樓盤(pán)宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。、目標(biāo)消費(fèi)群需求特征：4、營(yíng)銷(xiāo)推廣環(huán)境分析、04年上半年各主流媒體發(fā)行/報(bào)紙媒體（數(shù)據(jù)來(lái)自索福瑞公司）報(bào)紙名稱閱讀率發(fā)行量CPM衡陽(yáng)晚報(bào)49.772800000.66貴州都市報(bào)37.52460000.94貴州商報(bào)11.641200004.37廣電生活報(bào)10.95710008.36貴州日?qǐng)?bào)3.121600028.39優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于晚報(bào)，而晚報(bào)對(duì)于衡陽(yáng)市的影響力要大于都市報(bào)。電視媒體貴州電視臺(tái)（1-6月收視排行榜，數(shù)據(jù)來(lái)自央視索福瑞公司）制版欄目1-2月制版欄目3-4月制版欄目5-6月收視市場(chǎng)占收視市場(chǎng)占收視市場(chǎng)占消費(fèi)在線2套3.867.21消費(fèi)在線2套6.0111.46消費(fèi)在線2套2.715.47新旅游2套1.187.0424小時(shí)2套2.96星期四大挑戰(zhàn)1套2.697.25社會(huì)方圓2套1.076.831套2.875.2724小時(shí)2套1.713.724小時(shí)2套3.446.79發(fā)現(xiàn)貴州1套2.314.35汽車(chē)世界41.563.48發(fā)現(xiàn)貴州1套1.766.58今日視點(diǎn)1套2.614.01美食新概念410.992.27今日視點(diǎn)兩會(huì)特別節(jié)目1.776.48社會(huì)方圓2套1.434.98貴州人1套0.983.78今日視點(diǎn)1套1.616.122套1.274.59今日視點(diǎn)1套0.963.92貴州人1套1.646汽車(chē)世界41.082.05發(fā)現(xiàn)貴州1套0.913.68貴州新聞聯(lián)播1套0.783.9441.042.03楊霓看電視4套0.92.06太陽(yáng)雨1套（寒假）0.693.78播1套0.932.942套0.856.4電視劇場(chǎng)前三位少年王之百8.2715.52天龍八部12.8723.93謝雕英雄傳9.6222.69里杜鵑公共公共頻道影視文藝少年王之紅巖天書(shū)公共7.4914.57一雙繡花鞋影視文藝10.3921.37影視文藝9.5121.28封神榜公共頻道3.2713.72梁山伯與祝英臺(tái)公共8.2315.76半生緣影視文藝8.5820.2“24和市場(chǎng)占有率均保持比較高，而電視劇場(chǎng)的收視率和市場(chǎng)占有率則取決與電視劇的質(zhì)量，一部好的電視劇對(duì)該頻道的影響確實(shí)比較大。衡陽(yáng)電視臺(tái)欄目名稱第一周欄目名稱第二周欄目名稱第三周欄目名稱第四周收視率%瑞名次收視率%瑞名次收視率%瑞名次收視率%瑞名次黃金劇場(chǎng)/國(guó)家公訴2.81/國(guó)訴3.41超級(jí)訪問(wèn)2.21新聞空間天氣預(yù)報(bào)2.61新聞空間2.42超級(jí)訪問(wèn)3.42盡情1.92一方水土2.42超級(jí)訪問(wèn)2.43東方影視風(fēng)云榜2.83情感方程式1.73衡陽(yáng)新聞23家住衡陽(yáng)2.14新聞空間2.74東方影視風(fēng)云榜1.64盡情1.94東方影視風(fēng)云榜1.65都市風(fēng)25新聞空間1.55家住衡陽(yáng)1.85從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，衡陽(yáng)電視臺(tái)收視率排行較好的欄目主要是劇場(chǎng)和新聞，比較穩(wěn)定的欄目有超級(jí)訪問(wèn)、東方影視風(fēng)云榜。衡陽(yáng)電視臺(tái)的欄目收視率明顯與貴州電視臺(tái)有差距，特別是在電視劇場(chǎng)的欄目上，達(dá)到的效果會(huì)更佳。電臺(tái)媒體項(xiàng)目經(jīng)廣臺(tái)交廣臺(tái)新聞臺(tái)覆蓋范圍全省項(xiàng)目經(jīng)廣臺(tái)交廣臺(tái)新聞臺(tái)覆蓋范圍全省全市全市傳播內(nèi)容綜合信息、股市信息（全國(guó)聯(lián)播）專業(yè)電臺(tái)，交通信息、交通知識(shí)專業(yè)電臺(tái)，綜合新聞發(fā)布平臺(tái)鎖定衡陽(yáng)市公交車(chē)（30路以上及郊院廣播、地州市頻道鎖定衡陽(yáng)市范圍私家車(chē)、出租車(chē)鎖定衡陽(yáng)市1-30路公交車(chē)收聽(tīng)人群人群較多、有主動(dòng)收聽(tīng)人群人群多，多為主動(dòng)收聽(tīng)人群流送人群多，多為被動(dòng)收聽(tīng)人群、各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣主題/賣(mài)點(diǎn)及載體選擇：項(xiàng)目名稱核心賣(mài)點(diǎn)、推廣主題推廣階段主要載體選擇山水黔城大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。國(guó)際化生活王國(guó)。項(xiàng)目上市樓書(shū)、路牌山水公園社區(qū)、城市上游生活。引領(lǐng)衡陽(yáng)人居潮流。勝者之譽(yù)、居者之幸。持續(xù)銷(xiāo)售階段（都市報(bào)）中興世家園林式、純自然的森林小城。項(xiàng)目定位中興世家，品嘗香格里拉生活。開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)報(bào)紙、公交車(chē)身非常的香格里拉，非常的中國(guó)現(xiàn)代生活。持續(xù)銷(xiāo)售報(bào)紙、路牌智慧龍城容山水靈性、多方智慧于一體的適宜生活、休閑的居住場(chǎng)所。樓書(shū)、海報(bào)龍脈龍城/絕版地段、絕版名城/天地智慧、云貴龍城/城上城-第一居所開(kāi)盤(pán)、持續(xù)銷(xiāo)售報(bào)紙、路牌、公交貴龍園真龍脈，閱讀黔靈山之自然生活篇章開(kāi)盤(pán)上市海報(bào)、車(chē)身、路牌生活、渡假、養(yǎng)生持續(xù)銷(xiāo)售車(chē)身、路牌貝地 盧加諾瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，國(guó)際人居社區(qū)。2008V（。項(xiàng)目籌備、形象塑造樓書(shū)、房展會(huì)圣泉流云白云深處是我家項(xiàng)目籌備、形象塑造臨時(shí)銷(xiāo)售中心、售樓車(chē)中天世紀(jì)新城衡陽(yáng)首席高尚生活特區(qū)——締造國(guó)內(nèi)首個(gè)“怡生社區(qū)”項(xiàng)目定位樓書(shū)、海報(bào)“世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國(guó)際經(jīng)典”，“生活在TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂TOWNHOUSE”，“品自然、品時(shí)尚”開(kāi)盤(pán)推廣路牌林城外灘、世紀(jì)新城持續(xù)銷(xiāo)售電臺(tái)、報(bào)紙、展會(huì)小石城市內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū)樓書(shū)“完美生活方式”、“半山生活由此開(kāi)始”開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)樓書(shū)、路牌、報(bào)紙中天花園大型教育、生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目定位樓書(shū)、報(bào)紙美麗小城每一天成熟生活八大標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)銷(xiāo)售路牌、樓書(shū)、報(bào)紙電臺(tái)完美生活盡在中天花園，中天花園社區(qū)節(jié)持續(xù)銷(xiāo)售路牌、報(bào)紙烏當(dāng)藍(lán)波灣不詳城市山水公園衡陽(yáng)首席山水公園社區(qū)山水生活、公園社區(qū)項(xiàng)目籌備、形象塑造路牌、展會(huì)、樓書(shū)5、錦東新城資源分析項(xiàng)目規(guī)模：63156地理位置：自然條件：1000咫尺。人文條件：發(fā)中通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。建筑形態(tài)：（小高層（就衡陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級(jí)版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營(yíng)銷(xiāo)提供了資源，也是差異化的資源。環(huán)境規(guī)劃：大的市場(chǎng)沖擊力。配套設(shè)施：道路交通：C交通資源不足，交通資源不足。品牌資源：借助于衡陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國(guó)明盤(pán)興隆城市花園的品牌知名度和營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造了一定的條件。綜上述：6、賣(mài)點(diǎn)梳理

買(mǎi)點(diǎn)一：大規(guī)模純住宅居住社區(qū)賣(mài)點(diǎn)二：較良好的自然山水環(huán)境賣(mài)點(diǎn)三：風(fēng)格鮮明的建筑形態(tài)賣(mài)點(diǎn)四：以同層排水、純凈水為核心的科技含量賣(mài)點(diǎn)五：未來(lái)連接城市核心區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)七：衡陽(yáng)少有大型水面景觀賣(mài)點(diǎn)十：市民中“住在小河”成熟住區(qū)的良好口碑賣(mài)點(diǎn)十一：以小組團(tuán)管理為代表的無(wú)干擾物業(yè)服務(wù)賣(mài)點(diǎn)十二：中鐵五局的雄厚實(shí)力7、賣(mài)點(diǎn)提煉：賣(mài)點(diǎn)一：3.8公里湖濱風(fēng)景走廊賣(mài)點(diǎn)二：30000平米賣(mài)點(diǎn)三：20000平米繽紛假日風(fēng)情廣場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)三：200000株原生態(tài)長(zhǎng)翠松林賣(mài)點(diǎn)四：1000畝藥用植物園第二部分：營(yíng)銷(xiāo)策劃指導(dǎo)策略1、策劃指導(dǎo)原則原則一：差異化原則二：創(chuàng)新、系統(tǒng)原則三：速度、效益2、營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)策略、賣(mài)點(diǎn)整合策略以小見(jiàn)大的效果。

“以產(chǎn)品的宣傳奠定項(xiàng)目形象，以新聞營(yíng)銷(xiāo)和體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)提升產(chǎn)品和社會(huì)價(jià)值”作為上海綠地錦東新城的總體推廣思路，通過(guò)靜結(jié)合”的手法來(lái)實(shí)施。通過(guò)點(diǎn)、線、面的立體攻擊形成推廣合力。靜SP活動(dòng)來(lái)吸引社會(huì)關(guān)注，從而提高項(xiàng)目的社會(huì)影響，為目標(biāo)人群服務(wù)，提升項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值。如舉行鋼琴演奏（考績(jī)中小企業(yè)的成長(zhǎng)分析報(bào)告會(huì)等。外推品質(zhì)方向：內(nèi)推服務(wù)方向：除銷(xiāo)售服務(wù)外，將營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)鏈增長(zhǎng)，提高產(chǎn)品本身外的附加值。

項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌互為支撐，鑒于興隆城市花園二期和興隆楓丹項(xiàng)目形象。第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃1、項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群定位和渲染。、目標(biāo)客戶群的外在特征：年齡構(gòu)成：年齡28-45歲，工作年限5-25年；年富力強(qiáng)，沉穩(wěn)與銳氣并存。教育背景：從興隆前期的購(gòu)買(mǎi)客戶的收入情況與教育程度，結(jié)合市場(chǎng)的高收入層教育情況，該類(lèi)客戶群的教育背景主要分為兩種類(lèi)型：類(lèi)型一：受過(guò)良好的教育，教育與閱歷的融合，社會(huì)成就與高收入的，使得他們對(duì)事物的認(rèn)知有很高的層面，心態(tài)沉穩(wěn)且不易激動(dòng)。類(lèi)型二：沒(méi)有受過(guò)太多的正規(guī)教育，但有豐富的人生經(jīng)歷，見(jiàn)多識(shí)廣，經(jīng)濟(jì)地位穩(wěn)固，從而積淀了較高的價(jià)值認(rèn)知和思想。職業(yè)背景：城市的發(fā)展給了他們成就事業(yè)、挖掘第一桶金甚至擁有金礦的機(jī)會(huì)，他們已經(jīng)擁有的一定的財(cái)富或者一個(gè)良好事業(yè)的開(kāi)端，在此基礎(chǔ)上，該類(lèi)人群表現(xiàn)出來(lái)的心態(tài)和行為主要體現(xiàn)為：業(yè)中擁有中高管理層的職位，過(guò)著富足而相對(duì)簡(jiǎn)單的生活。過(guò)程中獲取更為豐富的人生閱歷和財(cái)富。的認(rèn)同，向上的人生道路充滿希望。行業(yè)分布：總的來(lái)說(shuō)，該類(lèi)目標(biāo)客戶群基本上為國(guó)有、集體、私營(yíng)企事業(yè)單位中的中高層管理者，從具體的行業(yè)分類(lèi)來(lái)看，表現(xiàn)為如下特征：第一：國(guó)家壟斷行業(yè)中高層人員：電力、通信、民航、銀行、政府機(jī)關(guān)等；第二：國(guó)家政策引導(dǎo)行業(yè)中高層：金融證券、IT、貿(mào)易、高科技、房地產(chǎn)等；、目標(biāo)客戶群的形象描述該類(lèi)客戶中的主流已經(jīng)是多次置業(yè)，一次置業(yè)也表現(xiàn)出較高的要征：﹡從居所中得到精神的享受、純粹與寧?kù)o，但離繁華不遠(yuǎn)；﹡向往不同格調(diào)的生活形態(tài)，居住理想已經(jīng)成為體現(xiàn)追求和自身價(jià)值的重要部分；﹡他們期望的鄰里關(guān)系是自由與尊重同在，他們選擇鄰里，但有希望這種關(guān)系比較簡(jiǎn)單；﹡﹡是對(duì)住宅的認(rèn)同點(diǎn)；﹡生活的溫馨與浪漫；﹡他們對(duì)私密和私有性的要求比較高；﹡具有支配和掌控居住區(qū)資源的的心態(tài)；﹡工作繁忙，對(duì)居家服務(wù)有不一般的需求，希望有更長(zhǎng)的服務(wù)鏈。、客戶群總體形象提煉：藍(lán)血精英、城市中堅(jiān)具有“智慧、堅(jiān)韌、冒險(xiǎn)、勇氣、敏銳”的高貴氣質(zhì)和成功基因，質(zhì)，視為擁有與大眾不同的血統(tǒng)，是大眾傾慕的對(duì)象和榜樣。客戶的形象將有力的折射出項(xiàng)目的社會(huì)地位和價(jià)值認(rèn)同。服務(wù)的質(zhì)量、社區(qū)的氛圍、生活的鄰居、環(huán)境的風(fēng)骨······體入手，才能引起客戶親感上的認(rèn)同。、產(chǎn)品品質(zhì)定位：暫略（前期已有建議）

衡陽(yáng)城市建成區(qū)較小，此類(lèi)客戶的交通動(dòng)線有相對(duì)較大，各區(qū)域間格宜采用市場(chǎng)比較法。結(jié)合市場(chǎng)主流價(jià)格，初步建議價(jià)格定位2、項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)（定位）、項(xiàng)目形象定位榮耀與夢(mèng)想之城一座榮耀與夢(mèng)想之城一塊自然生命棲居地一個(gè)藍(lán)血精英理想國(guó)一篇理想居家新傳奇榮耀：家是一個(gè)值得肯定的證明客戶的社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)，是一個(gè)尊貴的所在。夢(mèng)想：現(xiàn)實(shí)。城：由城堡，城市中堅(jiān)的理想王國(guó)。中國(guó)·衡陽(yáng)，一座榮耀、尊貴、自由、夢(mèng)想的生活傳奇在上海綠地錦東新城即將上演。

項(xiàng)目的形象設(shè)計(jì)主要包含兩個(gè)方面：一是整體形象的包裝設(shè)計(jì)，他象包裝，這是項(xiàng)目的具體展示，是消費(fèi)者信心的來(lái)源。、VI統(tǒng)領(lǐng)的視覺(jué)形象識(shí)別：1、項(xiàng)目名：上海綠地錦東新城（前期已經(jīng)確定）2、LOGO及識(shí)別色的應(yīng)用以LOGO及識(shí)別色為核心的項(xiàng)目VI非常重要的作用，VI設(shè)計(jì)主要包括幾個(gè)主要內(nèi)容：﹡LOGO含項(xiàng)目名稱和標(biāo)識(shí)﹡項(xiàng)目名稱的標(biāo)準(zhǔn)字體和應(yīng)用字體﹡項(xiàng)目識(shí)別的標(biāo)準(zhǔn)色和輔助色﹡上海綠地錦東新城LOGO的基礎(chǔ)組合和變形﹡項(xiàng)目吉祥物﹡VI容：辦公應(yīng)用系統(tǒng)和銷(xiāo)售宣傳系統(tǒng)。辦公應(yīng)用系統(tǒng)：名片、胸卡、貴賓卡、胸章、業(yè)主卡、參觀證，信箋、信封、文件夾、文件袋、筆記本、筆、請(qǐng)柬、指示牌、公共標(biāo)示、服裝等。銷(xiāo)售宣傳系統(tǒng)：（導(dǎo)識(shí)工地圍墻、禮品等。3、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色的建議：明快、愉悅、醒目的印象。標(biāo)準(zhǔn)色：海藍(lán)色、橙黃（橘紅）色輔助色：磚紅色4、LOGO設(shè)計(jì)建議：項(xiàng)目LOGO的設(shè)計(jì)不宜過(guò)于復(fù)雜，一種設(shè)計(jì)思路可采用興隆城市花園麒麟做變形演繹；另一思路是用項(xiàng)目的自然特征、如山、湖、林、鷺來(lái)結(jié)合演繹山水間的居住空間。5、吉祥物選擇及設(shè)計(jì)：根據(jù)項(xiàng)目原生態(tài)的自然狀況，可采用水滴或魚(yú)、白鷺的卡通變形。、銷(xiāo)售動(dòng)線的包裝設(shè)計(jì)：銷(xiāo)售中心形象設(shè)計(jì)售推動(dòng)作用。但一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售中心的形象塑造需要與項(xiàng)目的形象定用。結(jié)合項(xiàng)目的形象定位和客戶定位，銷(xiāo)售中心的形象構(gòu)成要素設(shè)計(jì)如下。1.位置元素：項(xiàng)目主入口且與樣板區(qū)的交通不宜過(guò)遠(yuǎn)，利于展示和觀賞入口主景并對(duì)外界形成人氣。2.交通元素：3.風(fēng)格元素：風(fēng)格相匹配、協(xié)調(diào)。4.宣傳元素：在銷(xiāo)售中心的外圍，要有大型條幅、空瓢等包裝物品來(lái)襯托，起醒目和引導(dǎo)、強(qiáng)化印象和作用。5.引導(dǎo)元素：物的設(shè)置引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目地。6.配合元素：樣板區(qū)（建筑、環(huán)境、珠江路上的公共交通候車(chē)站等的設(shè)置和完善將能夠更好的促進(jìn)銷(xiāo)售。7.功能劃分：根據(jù)目前銷(xiāo)售中心的設(shè)計(jì)方案，功能劃分規(guī)劃為：三層：休閑平臺(tái)觀景區(qū)。8.銷(xiāo)售物料：﹡展板：以項(xiàng)目形象、開(kāi)發(fā)商介紹、項(xiàng)目規(guī)劃、生活理解、項(xiàng)目形象背景墻等為內(nèi)容的展板。﹡模型：6*6=360.9型模型若干。﹡印刷品：（生活樓書(shū)（產(chǎn)品手冊(cè)巡展站點(diǎn)的形象設(shè)計(jì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售中心因不在繁華區(qū)、為更好的在短時(shí)間內(nèi)塑立項(xiàng)目知名度、可在市區(qū)繁華地點(diǎn)設(shè)立項(xiàng)目銷(xiāo)售巡展站點(diǎn)。作為主銷(xiāo)售中心的輔助展示場(chǎng)所。﹡地點(diǎn)選擇：衡陽(yáng)市區(qū)2-3個(gè)高檔消費(fèi)場(chǎng)所，如國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、龍港百盛、新力百貨等人流集中且大的主要出入口等位置。﹡形象包裝：1-2板，精致桌牌。﹡展示方式：衣著得體、形象到位的一對(duì)一接受咨詢，資料、口頭交流。樣板區(qū)和看樓路線的設(shè)計(jì)樣板區(qū)包括樣板房、樣板房區(qū)域及連通銷(xiāo)售中心的道路和綠化景觀環(huán)境、項(xiàng)目包裝導(dǎo)識(shí)等場(chǎng)所。系統(tǒng)的將各種空間場(chǎng)所進(jìn)行包裝，形成整體展示區(qū)域。﹡樣板房：根據(jù)第一期產(chǎn)品供應(yīng)和未來(lái)的主力產(chǎn)品，選定相關(guān)的單位進(jìn)行設(shè)置樣板間；每種戶型設(shè)置樣板間，一套為精裝修后的示范單位，一套為較房狀況時(shí)的毛坯狀態(tài)。對(duì)樓梯間、單元門(mén)等按交付標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢。在樣板間門(mén)口設(shè)置標(biāo)有該種戶型的平面布置、銷(xiāo)售面積和相關(guān)說(shuō)明、描述的標(biāo)識(shí)牌。在樓梯間、單元門(mén)等公共空間設(shè)置標(biāo)示、指示牌等。物業(yè)專人負(fù)責(zé)樣板樓的清潔和管理工作。樣板房的裝修風(fēng)格，要結(jié)合該種單位和目標(biāo)客戶和可能買(mǎi)家的生活觀念、審美角度等來(lái)設(shè)計(jì)，避免所有樣板一個(gè)風(fēng)格或不符目標(biāo)買(mǎi)家需求的情況出現(xiàn)。樣板房和樣板區(qū)的營(yíng)造要居家氛圍和環(huán)境。﹡看樓路線：看樓路線按竣工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)施工完畢，道路兩側(cè)按實(shí)際規(guī)劃將綠化環(huán)境或停車(chē)等功能展現(xiàn)到位，看樓路線與施工區(qū)的大板圍墻做形象包裝處理。﹡看樓工具：準(zhǔn)備鞋套、鞋套箱、換鞋凳椅。9-123（兩個(gè)樣板區(qū)各需一臺(tái)、一臺(tái)備用有項(xiàng)目形象元素的雨傘若干、傘架三個(gè)。施工現(xiàn)場(chǎng)包裝﹡工地圍墻：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沿珠江路設(shè)置工地圍墻，并做廣告宣傳；﹡工地圍板：分隔施工區(qū)與銷(xiāo)售中心、樣板區(qū)的大型展板，起裝飾、隔離作用；﹡﹡區(qū)域劃分：施工現(xiàn)場(chǎng)與樣板區(qū)、售樓中心的出入口完全分開(kāi)；﹡樣板區(qū)內(nèi)的環(huán)境定期打理，保持整潔、新鮮，園藝管理和體育健身設(shè)施等到位并保持正常使用。3、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)思路項(xiàng)目是新盤(pán)上市，第一期的產(chǎn)品供應(yīng)銷(xiāo)售將分為幾個(gè)時(shí)間段進(jìn)行，6第一：預(yù)熱期（04年9—0411目的：讓消費(fèi)者開(kāi)始逐步了解項(xiàng)目，向市場(chǎng)宣布，上海綠地錦東新城計(jì)劃推出，同時(shí)著手籌備銷(xiāo)售物料。措施：﹡進(jìn)一步研究項(xiàng)目規(guī)劃，推進(jìn)工程開(kāi)發(fā)，調(diào)整完善項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)策略﹡廣告、公關(guān)活動(dòng)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等外協(xié)單位落實(shí)，開(kāi)始介入開(kāi)展工作﹡籌劃和制作相關(guān)銷(xiāo)售道具和銷(xiāo)售物料﹡確定一、兩塊戶外廣告牌，適時(shí)制作發(fā)布﹡參加房交會(huì)，進(jìn)行基本形象展示條件：﹡項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定稿﹡工程動(dòng)工﹡營(yíng)銷(xiāo)大綱確定第二：蓄勢(shì)期（0411—05年2目的：對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探，了解客戶需求和心理價(jià)位，收集市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的意見(jiàn)，并爭(zhēng)對(duì)性的調(diào)整開(kāi)盤(pán)推廣策略，為公開(kāi)銷(xiāo)售積累客戶。措施：﹡接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記﹡開(kāi)始軟性新聞炒作和營(yíng)銷(xiāo)﹡積累客戶、試探市場(chǎng)、客戶信息分析﹡價(jià)格測(cè)試、產(chǎn)品測(cè)試﹡為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣尋找賣(mài)點(diǎn)﹡內(nèi)部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品銷(xiāo)控活動(dòng)：﹡項(xiàng)目推薦新聞發(fā)布會(huì)﹡PR活動(dòng)條件：﹡項(xiàng)目一期產(chǎn)品建設(shè)具備一定條件，工程出具形象﹡道路基本開(kāi)通﹡基本銷(xiāo)售物料到位第三：強(qiáng)銷(xiāo)期（05年3—04年5）目的：格調(diào)整策略，營(yíng)造項(xiàng)目熱銷(xiāo)增值的現(xiàn)象，為后期產(chǎn)品積累客戶。措施：﹡正式公開(kāi)發(fā)售﹡前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)物業(yè)全面收尾﹡價(jià)格策略啟動(dòng)，銷(xiāo)控單位推出，調(diào)整補(bǔ)充產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)﹡營(yíng)銷(xiāo)推廣工作系統(tǒng)持續(xù)跟進(jìn)，保持熱銷(xiāo)高溫﹡制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象和口碑，下期籌劃推出活動(dòng)：﹡開(kāi)盤(pán)活動(dòng)﹡PR活動(dòng)（風(fēng)箏節(jié)、春游燒烤等）條件：﹡具備銷(xiāo)售法律文件和條件﹡環(huán)境展示、銷(xiāo)售中心、樣板區(qū)起用﹡工程形象良好﹡宣傳推廣工作按計(jì)劃展開(kāi)執(zhí)行第四：一期持續(xù)銷(xiāo)售、二期蓄勢(shì)待發(fā)（05年6—05年8目的：積累客戶。措施：﹡基本結(jié)束首期物業(yè)﹡接受二期客戶預(yù)登記﹡繼續(xù)市場(chǎng)形象延續(xù)與塑造﹡前期市場(chǎng)信息總結(jié)分析﹡PR活動(dòng)（興隆系列產(chǎn)品業(yè)主家庭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)）操作：﹡向市場(chǎng)宣布前期物業(yè)售磬；封盤(pán)，如有剩余暗推﹡廣告、媒體對(duì)二期產(chǎn)品強(qiáng)熱推廣第五：二期強(qiáng)銷(xiāo)（04年9—0412目的：利用一期效應(yīng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象，實(shí)現(xiàn)二期順利銷(xiāo)售，形成良好口碑，為下期項(xiàng)目做鋪墊。措施：﹡利用9月或10月長(zhǎng)假，二期公開(kāi)開(kāi)盤(pán)﹡運(yùn)用各種力量，保持旺盛銷(xiāo)售局面，盡力消化二期﹡PR（酒會(huì)、文藝晚會(huì)等，聚人氣、塑口碑條件：﹡一期交房、裝修﹡組團(tuán)環(huán)境完成、廣場(chǎng)條件良好第六：持續(xù)銷(xiāo)售、下期啟動(dòng)（如無(wú)重大干擾，循環(huán)往復(fù)）4、銷(xiāo)售計(jì)劃制定、總體銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃：銷(xiāo)售階段公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期/預(yù)熱期銷(xiāo)售周期1個(gè)月2個(gè)月1個(gè)月2個(gè)月3個(gè)月時(shí)間節(jié)點(diǎn)12/1—12/3109/1/1—2/2909/3/1-3/3109/4/1—5/3109/6/1—8/3112/31內(nèi)部認(rèn)購(gòu)截止3/5市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)截止3/18正式開(kāi)盤(pán)6/5一期封盤(pán)二期接受登記一期暗銷(xiāo)9/6二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)10% 38套30% 套40% 150套10-15% 45套開(kāi)盤(pán)前預(yù)計(jì)銷(xiāo)售150套開(kāi)盤(pán)后到二期開(kāi)盤(pán)前預(yù)計(jì)200套廣告支持廣告引入廣告強(qiáng)銷(xiāo)期廣告高峰期廣告持續(xù)期注：預(yù)計(jì)一期開(kāi)盤(pán)推售量約380套。、一期產(chǎn)品銷(xiāo)售策略：期數(shù)銷(xiāo)售時(shí)期銷(xiāo)售產(chǎn)品控制推售總量一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（一般居多）一期的10%市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品控制：好：中：一般=4：3：3一期的30%公開(kāi)發(fā)售產(chǎn)品控制：好：中：一般=4：5：1一期的40%持續(xù)銷(xiāo)售剩余部分全部推出一期的剩余部分二期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)封盤(pán)，一期剩余暗中操作；二期洋房為主、小高層為輔。 好：中：一般=3：4：3二期的30%公開(kāi)發(fā)售清除認(rèn)購(gòu)期存量，分批加推部分新單位，產(chǎn)品形象良性循環(huán)。好：中：一般=3：3：4二期的40%持續(xù)銷(xiāo)售剩余部分全部推出二期剩余高層為主。5、廣告宣傳策略、推廣核心主題定位：濱水生活，智慧社區(qū)、推廣輔助主題：、廣告語(yǔ)提煉：尋找“榮耀與夢(mèng)想之城”大衡陽(yáng)、城市方向、西擴(kuò)南進(jìn)衡陽(yáng)樓市即將進(jìn)入“藝術(shù)（親地）時(shí)代”向南看，一座榮耀與夢(mèng)想之城的崛起藍(lán)血精英的終極居庭建筑·人·自然·共呼吸家，就在湖邊，就在林邊城市中堅(jiān)的社區(qū)商務(wù)文化、度假生活社區(qū)(另一種生活)；衡陽(yáng)紀(jì)念日，榮耀與夢(mèng)想之城盛裝入市在上海綠地錦東新城，發(fā)現(xiàn)居住真諦凝固的建筑都是藝術(shù)的律動(dòng)羨慕、不如開(kāi)始在上海綠地錦東新城、居住是一種價(jià)值——智慧社區(qū)、推廣策略與銷(xiāo)售計(jì)劃安排前奏準(zhǔn)備醞釀：參加房展會(huì)等方式展示項(xiàng)目信息第一階段：觀念樹(shù)立（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）銷(xiāo)售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)（6銷(xiāo)售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)（6個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，但不公開(kāi)。市場(chǎng)價(jià)格試探。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)：達(dá)到即定銷(xiāo)售量適當(dāng)加推，照顧關(guān)系。80%100%對(duì)方案。推廣目的：塑造項(xiàng)目基本形象，引發(fā)市場(chǎng)注意同過(guò)公司內(nèi)部關(guān)系和老客資源，建立基礎(chǔ)客戶群廣告訴求：廣告主題：尋找“榮耀與夢(mèng)想之城”媒體選擇：大型戶外廣告牌，公司內(nèi)部客戶信息平臺(tái)，興隆大家庭報(bào)促銷(xiāo)活動(dòng)：項(xiàng)目奠基開(kāi)工典禮新聞發(fā)布會(huì)第二階段：形象推廣（市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)期）（簡(jiǎn)（簡(jiǎn)銷(xiāo)售價(jià)格：市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)價(jià)（4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，但不公開(kāi)。市場(chǎng)價(jià)格試探。90%50%因，尋找、調(diào)整針對(duì)策略。推廣目的：強(qiáng)勢(shì)宣傳、充分造勢(shì)，力求得到時(shí)常知曉、認(rèn)可；積累、消化潛在大量客戶資源；建立項(xiàng)目的的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)地位；廣告訴求：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品特色廣告主題：大衡陽(yáng)、城市方向、西擴(kuò)南進(jìn)衡陽(yáng)樓市即將進(jìn)入“藝術(shù)（親地）時(shí)代”向南看，一座榮耀與夢(mèng)想之城的崛起藍(lán)血精英的終極居庭（內(nèi)容更換（新聞炒作派送（小眾傳播渠道。促銷(xiāo)活動(dòng)：親地建筑專家、媒體研討會(huì)項(xiàng)目產(chǎn)品推薦會(huì)知名專家人力資源管理講座第三階段：促進(jìn)銷(xiāo)售（開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期）促銷(xiāo)活動(dòng)有序展開(kāi)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的解籌方案確定并通知到位。銷(xiāo)售價(jià)格：市場(chǎng)價(jià)格（預(yù)留正常公折促銷(xiāo)活動(dòng)有序展開(kāi)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的解籌方案確定并通知到位。銷(xiāo)售價(jià)格：市場(chǎng)價(jià)格（預(yù)留正常公折。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)：銷(xiāo)售不能突破50%，立即分析原因，調(diào)整推廣戰(zhàn)術(shù)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：銷(xiāo)售不能突破30%，立即尋找原因、調(diào)整戰(zhàn)略。推廣目的：開(kāi)盤(pán)造勢(shì)、引起全城關(guān)注和社會(huì)共鳴；形成銷(xiāo)售期的第一次高潮；利用開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)局面，醞釀下一輪客源和銷(xiāo)售熱點(diǎn)廣告訴求：社區(qū)環(huán)境描述、樣板區(qū)全面開(kāi)放、項(xiàng)目盛妝開(kāi)盤(pán)人與自然和諧共處健康生活廣告主題：建筑·人·自然·共呼吸家，就在湖邊，就在林邊城市中堅(jiān)的社區(qū)商務(wù)文化、度假生活社區(qū)；衡陽(yáng)紀(jì)念日，榮耀與夢(mèng)想之城盛裝入市媒體選擇：報(bào)紙、海報(bào)派送、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)線包裝促銷(xiāo)活動(dòng)：大型開(kāi)盤(pán)儀式和活動(dòng)風(fēng)箏節(jié)春季家庭踏青燒烤活動(dòng)（利用項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)資源）第四階段：保障銷(xiāo)售（持續(xù)銷(xiāo)售期）推廣條件：廣告延續(xù)推廣（項(xiàng)目熱銷(xiāo)介紹、分析推廣條件：廣告延續(xù)推廣（項(xiàng)目熱銷(xiāo)介紹、分析1-2個(gè)點(diǎn)。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)：銷(xiāo)售一般，尋找原因，加強(qiáng)或調(diào)整推廣工作；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：銷(xiāo)售不暢，停止推廣，重新調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路，確立新策略。推廣目的：保障一期持續(xù)銷(xiāo)售、二期營(yíng)銷(xiāo)鋪墊開(kāi)始；有效利用老業(yè)主帶新業(yè)主關(guān)系，為下期積累客戶；有效利用延續(xù)廣告效應(yīng)和客戶資源促進(jìn)簽約，保持成交量廣告訴求：產(chǎn)品的細(xì)部特征區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)樹(shù)立社區(qū)居住文化理念廣告主題：在上海綠地錦東新城，發(fā)現(xiàn)居住真諦凝固的建筑都是藝術(shù)的律動(dòng)媒體選擇：電臺(tái)、少量報(bào)紙促銷(xiāo)活動(dòng)：第五階段：二期開(kāi)盤(pán)期推廣條件：一期產(chǎn)品按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，二期具備銷(xiāo)售條件。銷(xiāo)售價(jià)格：以一期產(chǎn)品均價(jià)推出二期同質(zhì)產(chǎn)品銷(xiāo)售目標(biāo)：完成一期銷(xiāo)售計(jì)劃的推廣條件：一期產(chǎn)品按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，二期具備銷(xiāo)售條件。銷(xiāo)售價(jià)格：以一期產(chǎn)品均價(jià)推出二期同質(zhì)產(chǎn)品推廣目的：采用競(jìng)爭(zhēng)型廣告策略，保障二期開(kāi)盤(pán)成功，確立項(xiàng)目市場(chǎng)中的穩(wěn)固地位；廣告訴求：將產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)組合推出（偏重美好生活開(kāi)始廣告主題：羨慕、不如開(kāi)始在上海綠地錦東新城、居住是一種價(jià)值——智慧社區(qū)媒體選擇：報(bào)紙、戶外廣告、DM邀請(qǐng)函促銷(xiāo)活動(dòng)：中小企業(yè)的成長(zhǎng)分析報(bào)告會(huì)第六階段：二期持續(xù)期推廣條件：工程進(jìn)展順利、一期如期交付銷(xiāo)售價(jià)格：持續(xù)平穩(wěn)、如可行適當(dāng)上調(diào)1-2推廣條件：工程進(jìn)展順利、一期如期交付銷(xiāo)售價(jià)格：持續(xù)平穩(wěn)、如可行適當(dāng)上調(diào)1-2個(gè)點(diǎn)推廣目的：保持項(xiàng)目市場(chǎng)熱度，平穩(wěn)的成交簽約率廣告訴求：采用維持性和成熟期的廣告策略，以產(chǎn)品的服務(wù)提升項(xiàng)目的居住品位、形成良好口碑。廣告主題：一樣的服務(wù)方式=/一樣的服務(wù)價(jià)值媒體選擇：報(bào)紙、海報(bào)、宣傳單促銷(xiāo)活動(dòng)：知名家裝建材、飾材產(chǎn)品展銷(xiāo)推薦會(huì)家裝設(shè)計(jì)大賽、廣告媒體組織策略：廣告媒體組合方式媒體時(shí)期戶外廣告報(bào)媒廣告SP、PR活動(dòng)宣傳冊(cè)（IT等導(dǎo)入期認(rèn)購(gòu)期一期開(kāi)盤(pán)一期持銷(xiāo)二期認(rèn)購(gòu)二期開(kāi)盤(pán)二期持銷(xiāo)A

﹡戶外大型廣告牌（如噴水池的視覺(jué)沖擊效果，將項(xiàng)目名稱和印象迅速滲透到市民中間。5.4市區(qū)繁華地段廣告位廣告思路第一次考慮采用：懸念廣告形式（沒(méi)有項(xiàng)目基本元素）如：衡陽(yáng)樓市將進(jìn)入“親地時(shí)代”尋找“榮耀與夢(mèng)想之城”LOGO開(kāi)發(fā)商、地理位置、銷(xiāo)售電話等基本宣傳元素。通往項(xiàng)目地交通要道節(jié)點(diǎn)或現(xiàn)場(chǎng)廣告牌廣告思路：通往項(xiàng)目地交通要道節(jié)點(diǎn)或現(xiàn)場(chǎng)廣告牌廣告思路：地點(diǎn)選擇：小河轉(zhuǎn)盤(pán)、沙沖路鐵路橋、珠江路入口廣告形式：直接切入正題﹡黃河北路、長(zhǎng)江路、珠江路燈箱或掛旗在前期因項(xiàng)目的交通條件受到市政道路建設(shè)的制約，無(wú)法展示良好局面，在上述路段設(shè)置燈箱或大型燈桿旗。燈箱或大型燈桿旗的設(shè)計(jì)均要簡(jiǎn)潔明快、避免復(fù)雜，突出項(xiàng)目識(shí)別元素。﹡圍墻廣告2形式簡(jiǎn)單、清爽。因長(zhǎng)度長(zhǎng)，表現(xiàn)用材視費(fèi)用而定。表現(xiàn)形式必須包含項(xiàng)目基本元素。﹡公交車(chē)身廣告、公交候車(chē)廳公交車(chē)因流動(dòng)性強(qiáng)成為一個(gè)理想廣告載體，根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域和定3-4路、1路、215路。珠江路是未來(lái)的城市干道，但開(kāi)通時(shí)間不確定，為提前展示交通形象，在項(xiàng)目主入口投資設(shè)立候車(chē)廳，上做項(xiàng)目宣傳元素。如條件成熟，將44路延線、調(diào)整11路終點(diǎn)站經(jīng)過(guò)和到達(dá)項(xiàng)目地。B、印刷媒體廣告﹡以軟性廣告（新聞）整版為輔。報(bào)媒選擇：﹡小眾印刷媒體（?？男问竭M(jìn)行宣傳。﹡宣傳冊(cè)、單頁(yè)按宣傳和推廣計(jì)劃，制作各種宣傳冊(cè)和資料。C

﹡寫(xiě)字樓小型電子媒體放電子宣傳片。﹡網(wǎng)站、電臺(tái)、電視利用公司網(wǎng)站的開(kāi)通，發(fā)布信息，保證信息的及時(shí)和有效性。電臺(tái)選取：經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、音樂(lè)廣播電臺(tái)或交通文藝廣播電臺(tái)。04/9-05/9的合作為宣傳載體。﹡電子樓書(shū)3D和衡陽(yáng)少有的環(huán)境規(guī)劃、項(xiàng)目的宏偉壯闊質(zhì)感。6、PR促銷(xiāo)活動(dòng)統(tǒng)籌活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃安排表銷(xiāo)售階段活動(dòng)目的活動(dòng)名稱活動(dòng)內(nèi)容內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)工典禮組織記者、政府、名人、專家組