物業(yè)服務(wù)免費(fèi)終究是個大騙局

40/40物業(yè)服務(wù)免費(fèi)終究是個大騙局最近，正當(dāng)我市各界對《珠海市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理方法》征求意見稿的討論正如火如荼地展開的時候，一篇《柘城信質(zhì)地產(chǎn)獨(dú)創(chuàng)免收物業(yè)費(fèi)掀房地產(chǎn)業(yè)新篇章》的報道再起波瀾。物業(yè)確實(shí)能夠免費(fèi)提供服務(wù)嗎？究竟是天上確實(shí)掉餡餅了，依舊開發(fā)商玩的一個騙局？請看國內(nèi)有關(guān)報道：零物業(yè)費(fèi)：免費(fèi)午餐能不能吃？多少人為了改善住房條件，曾經(jīng)在新開的樓盤前徘徊、躊躇過多少次，最后，一咬牙、一跺腳，買下了房子。但是，專門快再從折騰得差不多的口袋里，掏價格不菲的物業(yè)費(fèi)時，多少會有點(diǎn)孔乙己捂著茴香豆碗口時的痛感。假如，就在這時，有人告訴你，你的房子不需要交物業(yè)費(fèi)，你信嗎？（競報）可有人真就做到了。華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下的尚都國際中心、盈都大廈，就無須業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主不繳鈔票，物業(yè)治理費(fèi)用從何而來？羊毛出在羊身上。所謂后來被一些媒體稱為“天上掉餡餅”的零物業(yè)費(fèi)，實(shí)際是一種“業(yè)權(quán)分配制度”。小區(qū)內(nèi)，會有一些公共區(qū)域，比如會所、健身館、商鋪之類。它們的業(yè)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營，所得利潤分配給業(yè)主，以此抵沖物業(yè)費(fèi)。要是收益好的話，沒準(zhǔn)兒業(yè)主還能分紅呢。多好！盡管“華遠(yuǎn)”首次試水就讓業(yè)主嘗到了甜頭，但“華遠(yuǎn)模式”能走多遠(yuǎn)，是不是所有小區(qū)和物業(yè)公司都能照此運(yùn)作？往深層里一想，似令人們臨時還興奮不起來。“華遠(yuǎn)”試水的同時提醒政府和寬敞業(yè)主，重新考慮一些模糊甚至是行政空白的問題。業(yè)主對小區(qū)公共區(qū)域的所有權(quán)，這是“業(yè)權(quán)分配”的關(guān)鍵。盡管《物權(quán)法》差不多公布并立即實(shí)施，可小區(qū)公共區(qū)域的所有權(quán)，在專門多地點(diǎn)依舊是一筆亂賬。想要受益，必須先確定產(chǎn)權(quán)歸屬。而物業(yè)業(yè)權(quán)分配的核心是業(yè)權(quán)份額。這就意味著，買的房子越大，所獲得的權(quán)限越大，也確實(shí)是越有發(fā)言權(quán)，在涉及公共效益分紅時，也將得到更多的收益。無形之中，同一小區(qū)的業(yè)主在權(quán)利上被劃分出了三六九等，如何保障業(yè)主的平等權(quán)利？同時，開發(fā)商“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的承諾，是建立在開發(fā)商與物業(yè)公司之間沒有擺脫“父子關(guān)系”的前提下的。如此一種承諾，往往是為了賣房而進(jìn)行的促銷手段。它會讓消費(fèi)者過分關(guān)注短期利益，忽視對物業(yè)治理服務(wù)的監(jiān)管，致使物業(yè)的“風(fēng)險后置”。“華遠(yuǎn)”試水的實(shí)踐倒是揭開了一個重要的蓋子，那確實(shí)是，物業(yè)收費(fèi)與區(qū)域地段、小區(qū)配套關(guān)系緊密，區(qū)域越好、設(shè)施越配套，物業(yè)經(jīng)營收益越高，兩相抵之，從業(yè)主口袋中掏出來的物業(yè)收費(fèi)就應(yīng)該越少。企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)治理運(yùn)作，會可不能使初步培育出來的物業(yè)治理消費(fèi)觀念倒退；會可不能導(dǎo)致物業(yè)市場的低效率和市場失靈，甚至導(dǎo)致市場嚴(yán)峻萎縮，差不多上值得深入研究的問題。各種難題和矛盾時時刻刻考驗(yàn)著政府、企業(yè)、業(yè)主的智慧。無疑，中國物業(yè)治理業(yè)要走出困境，的確需要大思維。買房送悍馬———自行車頭5年入住免費(fèi)———物業(yè)費(fèi)

啥，買套房能送悍馬車？一輛100多萬的悍馬車豈不是比一套七八十萬的房還貴！再看看那個：貸款買套房開發(fā)商幫你還月供減輕你的壓力……確實(shí)有這么好的事？請認(rèn)真再看一次，買房送的那個是價值6000元的悍馬自行車，免費(fèi)入住的意思，是免物業(yè)費(fèi)。

在售樓盤逐漸增多，買家日漸觀望，開發(fā)商普遍感受銷售壓力增大的當(dāng)下，越來越多的售樓噱頭充斥了購房人的眼球。然而認(rèn)真研究下便能發(fā)覺，有些東西或許僅僅是“噱頭”。

營銷噱頭十足

南都記者來到位于塘廈的某盤踩盤，發(fā)覺在售樓處大廳入口處的顯眼位置擺放著如此廣告：買非特價房單位，即可獲贈悍馬自行車一輛。向售樓員咨詢了下價格，每輛在人民幣6400元左右。此刻有買家進(jìn)來詢問是否有悍馬車送，售樓員解釋僅僅是贈送悍馬自行車，希望業(yè)主“更有品位，更健康的生活”。

如此的“噱頭”放眼東莞樓市還有專門多，比如最博人眼球的便為今年3月份寮步某盤推出的“5年0元住房，送8888元置業(yè)基金”活動。乍一看，5年0元住房，看上去跟免去5年的購房款一樣，豈不爽哉？實(shí)際現(xiàn)場一問才得知完全不是那么回事，僅僅為免5年物業(yè)治理費(fèi)而已。

側(cè)面反映開發(fā)商壓力

而位于鳳崗的某盤，新奇的售樓概念一向?qū)映霾桓F，其中最有看點(diǎn)的便是近期推出的“18個月0月供”。內(nèi)容為假如買家貸款購房，頭18個月開發(fā)商幫你向銀行還款，以減輕購房者的還款壓力。有買家對南都記者罷了一筆賬，以一套總價73萬元的房源為例，按照首套房首付3成，基準(zhǔn)利率，貸款30年計算，每月月供約為3400元，總價優(yōu)惠幅度（即18個月月供）為6萬元左右。不同戶型的優(yōu)惠區(qū)間在6萬-10

.9萬元，相當(dāng)于變相降價。

由此，有業(yè)內(nèi)人士評價講，“噱頭”的增多一方面表現(xiàn)出東莞開發(fā)商在營銷方式上的創(chuàng)新，另一方面來自市場壓力的日益增大也是不斷求變的因素。隨著逐漸步入年中，東莞新樓盤逐漸入市，存量房不斷擠壓，來自開發(fā)商營銷人員的壓力可想而知。除了赤裸裸的降價外，開發(fā)商或許需要更多隱形的促銷手段銷售樓盤?；蛟S以后東莞市場上會有更多匪夷所思的“噱頭”概念讓我們大開眼界。免物業(yè)費(fèi)”促銷：開發(fā)商飲鴆止渴！

在當(dāng)前樓市銷售量持續(xù)低迷、開發(fā)商庫存壓力不斷增加的情況下，“免物業(yè)費(fèi)”正成為許多開發(fā)商的促銷噱頭，他們往往打著“免3年、5年物業(yè)費(fèi)”甚至“免終身免物業(yè)費(fèi)”的承諾來吸引消費(fèi)者購房。然而，事實(shí)上，這種承諾不僅違反物業(yè)治理行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，而且在后期的物業(yè)治理中也專門難兌現(xiàn)，將在開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間埋下矛盾和沖突的“定時炸彈”，嚴(yán)峻阻礙和諧社區(qū)的構(gòu)建。低迷樓市下

免物業(yè)費(fèi)成為開發(fā)商促銷噱頭2008年3月17日，搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)同時公布了一則地產(chǎn)行業(yè)新聞：“百家名企購房，免終生物業(yè)費(fèi)——合生創(chuàng)展（開發(fā)商）：暖春“雙百”置業(yè)打算啟動”。該新聞講，“近日，繼春節(jié)創(chuàng)下京城樓市旺銷傳奇之后，合生創(chuàng)展再次重拳出擊，亮出暖春‘雙百’置業(yè)打算，開展‘百家名企，百套新房，免終生物業(yè)費(fèi)’的盛大回饋活動，以回報長期以來與合生創(chuàng)展有戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的知名企業(yè)的職員及家屬購房……本著回饋合作伙伴、回饋社會的“惠人達(dá)己”原則，合生創(chuàng)展特不精選100套優(yōu)惠房源，面向有長期合作的金融機(jī)構(gòu)、大型國企、世界500強(qiáng)企業(yè)、媒體和教育機(jī)構(gòu)等企業(yè)和部門的職員及家屬，實(shí)施購房免終生物業(yè)費(fèi)的回饋打算?！痹谶@則新聞報道中，“免終生物業(yè)費(fèi)”成為其最醒目、最吸引購房者眼球的字眼之一。事實(shí)上，不僅僅是北京合生創(chuàng)展，在當(dāng)前樓市低迷的大背景下，面對庫存增加和現(xiàn)金流緊缺的壓力，許多開發(fā)商都選擇了減免物業(yè)費(fèi)進(jìn)行促銷的模式，其具體形式五花八門。2008年5月，石家莊溫泉桃花城打出銷售廣告，“不墅、公寓現(xiàn)房銷售，即買即住……物業(yè)費(fèi)為0.3元/平方米/月，目前購房可免物業(yè)費(fèi)一年。”2008年7月，河北燕郊樓盤美林灣在促銷廣告中承諾：“現(xiàn)在購房可免5年物業(yè)費(fèi)”，2008年10月，石家莊北郡項目打出銷售廣告，“目前老業(yè)主推舉新業(yè)主購房可免一年物業(yè)費(fèi)。”2008年10月，濟(jì)南泉城花園打出樓盤銷售廣告，“目前新推出35#樓，面積57-110平米不等，起價5100元/平米；凡購房客戶可享受免一年物業(yè)治理費(fèi)的優(yōu)惠！”2008年12月，沈陽市步陽江南甲第項目打出樓盤銷售廣告，“步陽江南甲第均價3500元/平方米，全款可免兩年物業(yè)費(fèi)?！痹谶@些樓盤銷售廣告中，我們發(fā)覺“免物業(yè)費(fèi)”正成為開發(fā)商普遍采納的一種促銷手段，用來吸引消費(fèi)者購房，那么，物業(yè)費(fèi)確實(shí)是能夠隨便免掉的嗎？開發(fā)商確實(shí)能夠兌現(xiàn)自己的承諾，做到免物業(yè)費(fèi)嗎？免掉物業(yè)費(fèi)后，購房者又能享受什么樣的物業(yè)服務(wù)呢？在開發(fā)商將樓房售完退出小區(qū)后，他還會兌現(xiàn)自己的承諾呢？不交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主確實(shí)就能夠享受到物業(yè)服務(wù)嗎？

“免物業(yè)費(fèi)”承諾恐成空頭支票事實(shí)上，關(guān)于專門多受“免物業(yè)費(fèi)”承諾吸引而購房的業(yè)主來講，所謂的“免若干年物業(yè)費(fèi)”或“終身免物業(yè)費(fèi)”也只是是一張難以兌現(xiàn)的“空頭支票”。

國務(wù)院《物業(yè)治理條例》第七條明確規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)治理活動中，履行下列義務(wù)：……按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用……”第四十二條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！眹鴦?wù)院《物業(yè)治理條例》，作為我國物業(yè)治理行業(yè)的最高行政法規(guī)，差不多明確了業(yè)主按時繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，而開發(fā)商卻公開承諾“免若干年的物業(yè)費(fèi)”，其本質(zhì)并不是業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)或豁免掉業(yè)主交物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，而是由開發(fā)商替業(yè)主向小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代付物業(yè)費(fèi)，否則小區(qū)的物業(yè)治理將無法進(jìn)行，小區(qū)的物業(yè)也將貶值。然而，“天下沒有免費(fèi)的午餐”，開發(fā)商不可能把自己腰包的鈔票無償掏出來給業(yè)主付物業(yè)費(fèi)，追根溯源，開發(fā)商替業(yè)主代付的物業(yè)費(fèi)事實(shí)上是來自于業(yè)主的購房款，或者講業(yè)主把自己在若干年內(nèi)或是終身應(yīng)該交的物業(yè)費(fèi)放在開發(fā)商手里，臨時由開發(fā)商保管，再由開發(fā)商按時交給小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這其中，小區(qū)的業(yè)主就面臨著專門大的資金安全風(fēng)險。而當(dāng)前專門多小區(qū)由“免物業(yè)費(fèi)”承諾所引發(fā)出來的各種矛盾和沖突只只是是這種資金安全風(fēng)險的表現(xiàn)形式而已。從更深的層面來看，開發(fā)商承諾免物業(yè)費(fèi)還面臨著一系列的后續(xù)問題，譬如在免掉物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主能享受到什么層次的物業(yè)服務(wù)，其物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量具體會是什么樣的。假如業(yè)主僅僅聽信開發(fā)商“免物業(yè)費(fèi)”的促銷承諾，而忽視開發(fā)商在免物業(yè)費(fèi)后所提供物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，那其入住后的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量將有可能缺乏有效的保障。當(dāng)前，絕大部分樓盤的開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都差不多是獨(dú)立核算的企業(yè)，盡管他們可能是兄弟或父子關(guān)系或者有其它的專門關(guān)系，開發(fā)商為了促銷而能夠承諾免掉部分業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，然而，假如前期物業(yè)治理時期結(jié)束以后，業(yè)主按照自己的意愿來選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那么業(yè)主還能享受免交物業(yè)費(fèi)的待遇嗎？開發(fā)商是否還會信守自己的承諾向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時支付業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)費(fèi)嗎？開發(fā)商又會按照什么標(biāo)準(zhǔn)來支付物業(yè)費(fèi)呢？另外，當(dāng)開發(fā)商將小區(qū)開發(fā)完畢，同時將樓盤銷售完畢撤出之后，其是否還能兌現(xiàn)自己“免物業(yè)費(fèi)”的承諾？這一切在前期物業(yè)治理時期結(jié)束之后，都將面臨著專門大的變數(shù)，業(yè)主也將面臨專門大風(fēng)險。同時，我們還需要考慮的一種情況確實(shí)是：在承諾“免物業(yè)費(fèi)”的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)或倒閉的情況下，這一承諾又該如何兌現(xiàn)？“免物業(yè)費(fèi)”承諾貽禍后期物業(yè)治理一般情況下，在前期物業(yè)治理時期，開發(fā)商為了自己的信譽(yù)和品牌以及房屋的銷售量，可能會兌現(xiàn)自己的承諾，然而到了后期物業(yè)治理時期，尤其是在業(yè)主自主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來治理小區(qū)之后，由“免物業(yè)費(fèi)”承諾所帶來的問題將在小區(qū)內(nèi)部持續(xù)發(fā)酵，阻礙社區(qū)和諧。能夠講，“免物業(yè)費(fèi)”承諾關(guān)于小區(qū)的后期物業(yè)治理將貽禍無窮。讓我們來看看那些受開發(fā)商“免物業(yè)費(fèi)”承諾吸引的購房者的真實(shí)遭遇：2007年7月4日，《青島早報》報道，“家住亞聯(lián)新村小區(qū)的于先生撥打早報熱線82888000反映，1998年購房時，開發(fā)商承諾能夠免物業(yè)費(fèi)，幾年過去，（物業(yè)）費(fèi)免了，物業(yè)服務(wù)也慢慢給免了，先是沒了保安（秩序維護(hù)員），接著沒了衛(wèi)生打掃員。昨日下午，記者來到亞聯(lián)新村，小區(qū)大門放開著，鐵門銹跡斑斑，其中一扇已破損，門口的保安亭緊閉著，透過玻璃窗看到里面一片雜亂。走進(jìn)小區(qū)，到處差不多上隨意堆放的垃圾，綠地上停滿了車輛。小區(qū)中間綠化帶被業(yè)主開墾成了菜地?！?007年3月15日，福建臺海網(wǎng)報道，“家住廈門華景花園小區(qū)的周先生十幾年前買了一套不墅，交房時，按照房產(chǎn)商要求，周先生一次性交了50年的物業(yè)費(fèi)2萬元，講是能夠終身免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)。所謂“一次性交納物業(yè)費(fèi)”，確實(shí)是業(yè)主一次性交納2萬元物業(yè)費(fèi)，以后50年就不用再繳納物業(yè)費(fèi)，專門多人也是沖著那個（優(yōu)惠）來買房的。然而上周，小區(qū)物業(yè)（服務(wù)企業(yè)）突然發(fā)出通知，他們無法承擔(dān)巨額的物業(yè)服務(wù)支出，要縮減保安（秩序維護(hù)員）、清潔工。這令小區(qū)的一些住戶專門生氣，認(rèn)為物業(yè)（服務(wù)企業(yè)）半途而廢，不守承諾。”對此，該小區(qū)的物業(yè)治理處陳主任在同意當(dāng)?shù)孛襟w記者采訪時的回答專門簡單：“沒鈔票”。他向記者解釋，“治理處在1995年后的12年里，沒有收過一分鈔票物業(yè)費(fèi)，而治理支出卻專門大，治理處承受不了這么大的開銷，只好縮減人員了?！薄聦?shí)上，這只是是冰山一角，類似的事例還有專門多，許多購房者受“免物業(yè)費(fèi)”的承諾吸引而購房，但入住后卻發(fā)覺“免物業(yè)費(fèi)”的承諾全然無法兌現(xiàn)，不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)開發(fā)商的承諾，確實(shí)是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量大縮水，業(yè)主發(fā)覺這種情況后，自然要依法維權(quán)起訴，而在這其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自然也難以獨(dú)善其身，開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方的利益博弈必定使小區(qū)內(nèi)再無寧日,和諧社區(qū)建設(shè)也全然就無從談起。由此可見，“免物業(yè)費(fèi)”承諾的危害性不僅在于其可能成為空頭支票，使消費(fèi)者受到欺騙，更重要的是它可能埋下了今后社區(qū)矛盾和沖突的種子和根源，使后期物業(yè)治理難以實(shí)現(xiàn)和諧，業(yè)主無法實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)。因此，一些開發(fā)商通過“免物業(yè)費(fèi)”的承諾來促銷房屋無疑是飲鴆止渴！

物業(yè)治理行業(yè)呼吁禁止開發(fā)商做“免物業(yè)費(fèi)”承諾關(guān)于開發(fā)商通過“免物業(yè)費(fèi)”來促銷樓盤的做法，物業(yè)治理行業(yè)業(yè)內(nèi)人士大多表示反對，認(rèn)為此種做法特不不利于行業(yè)的健康進(jìn)展。深圳航天物業(yè)治理有限公司市場部經(jīng)理繆澤松認(rèn)為，假如開發(fā)商僅僅為了促銷就承諾一部分業(yè)主能夠不交物業(yè)費(fèi)，那么必定會引起那些需要交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的不滿，而且也是對他們的不公平，那個問題假如處理不行，將不利于社區(qū)內(nèi)部的和諧。深圳市物業(yè)治理協(xié)會專職法律顧問鹿欽連講，按照《物業(yè)治理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》提供物業(yè)服務(wù)之后，有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。假如開發(fā)商在售房時承諾減免物業(yè)費(fèi)，事實(shí)上質(zhì)屬于一種債權(quán)轉(zhuǎn)移，債權(quán)轉(zhuǎn)移必須通過債權(quán)的主人也確實(shí)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。不通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意就隨意承諾“減免物業(yè)費(fèi)”將對后期的物業(yè)治理埋下禍根，從實(shí)際情況來看，開發(fā)商承諾“免物業(yè)費(fèi)”將會帶來專門多遺留問題，給后期物業(yè)治理增添專門多苦惱。因此，深圳物業(yè)治理行業(yè)對開發(fā)商“減免物業(yè)費(fèi)”的做法一向反對，最新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)治理條例》對此差不多做出了明確的禁止性規(guī)定?！渡钲诜e極特區(qū)物業(yè)治理條例》第84條規(guī)定，“建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！北本┦薪ㄎ飿I(yè)處處長趙成就這一問題在同意《北京日報》采訪時也明確表示，“開發(fā)商沒有那個(免物業(yè)費(fèi))職能，也沒有那個（免物業(yè)費(fèi)）權(quán)限，而且也實(shí)現(xiàn)不了（免物業(yè)費(fèi)），即便是打著‘免物業(yè)費(fèi)’的幌子降價，在宣傳時采納這種方式也是一種違規(guī)行為?！睆?008年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)的市場低迷、成交量下降的情況，一些開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈條緊繃的情況。為了盡快促銷變現(xiàn)，個不開發(fā)商甚至開始不擇手段的承諾要“免若干年甚至終身物業(yè)費(fèi)”。事實(shí)上，明眼人都能看出，隨著業(yè)主權(quán)利的意識的蘇醒和對物業(yè)治理專業(yè)知識了解的增多，通過減免物業(yè)費(fèi)來促銷房屋的手段只只是是一個不能充饑的畫餅，而且將給負(fù)責(zé)后期物業(yè)治理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加專門多不必要的苦惱，這是一種拙劣的促銷技巧，也是一種損人不利己的行為。許多物業(yè)治理行業(yè)業(yè)界人士認(rèn)為，有關(guān)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該采取有力措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場，禁止開發(fā)商采納減免物業(yè)費(fèi)進(jìn)行促銷的不正當(dāng)競爭行為，為構(gòu)建和諧物業(yè)治理和和諧社區(qū)建設(shè)奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。同時，作為業(yè)主，也應(yīng)該充分認(rèn)識到開發(fā)商“減免物業(yè)費(fèi)”的承諾具有巨大的風(fēng)險，切勿輕易上當(dāng)受騙。

珠江奧古斯塔城邦送60年物業(yè)費(fèi)惹爭議2008年1月，京城住宅市場的銷售低迷，讓一眾樓盤紛紛打折促銷來度過年關(guān)。在眾多的打折促銷項目中，位于馬駒橋的珠江奧古斯塔城邦無疑是力度最大的，又是送寶馬又是送物業(yè)費(fèi)。這其中，購買南區(qū)聯(lián)排不墅將贈送60年物業(yè)費(fèi)，惹來了許多人的爭議。送60年物業(yè)費(fèi)之前，各個媒體和網(wǎng)絡(luò)上紛紛標(biāo)出的送物業(yè)費(fèi)的年限為70年。2月25日，記者致電珠江奧古斯塔城邦售樓處，一位售樓人員告訴記者，現(xiàn)在是送60年物業(yè)費(fèi)。據(jù)該名銷售人員介紹，優(yōu)惠分為三種形式：一是聯(lián)排不墅，將送價值40萬元左右的寶馬車；二是能夠贈送60年物業(yè)費(fèi)；三是假如兩種都不選擇，能夠直接折現(xiàn)金,價值等同于前兩者的金額。該銷售人員表示，送物業(yè)費(fèi)的前提是由珠江旗下的物業(yè)公司來治理該小區(qū)。假如業(yè)主在入住后選擇放棄珠江的物業(yè)公司，珠江將不負(fù)責(zé)兌現(xiàn)以后發(fā)生的物業(yè)費(fèi)用。因?yàn)樾碌奈飿I(yè)公司跟開發(fā)商沒有關(guān)系，該項優(yōu)惠是開發(fā)商發(fā)起的，新來的物業(yè)公司將會收費(fèi)。珠江將不再負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)用，也可不能補(bǔ)償現(xiàn)金。只是，她告訴記者，沒有購房者選擇這種優(yōu)惠模式，大伙兒差不多上選擇直接折現(xiàn)金。她還解釋，折現(xiàn)金是最合理的，因?yàn)榻窈蠼还簿S修基金是按照總房款來交的，直接折成房款，比較合適，總房款減少了，所交的公共維修基金也比較少。送60年物業(yè)費(fèi)存疑銷售人員再三向記者講，送物業(yè)費(fèi)不如折現(xiàn)金劃算，而且也沒有購房者選擇免60年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠方式。如此看來，此種所謂的讓利優(yōu)惠，更像是開發(fā)商的一種噱頭，以吸引買家眼球，僅僅是一種廣告承諾。假如確實(shí)有業(yè)主選擇了送60年度物業(yè)費(fèi)，到底其具有多大的可操作性呢？大伙兒對此存在疑問。業(yè)主成立業(yè)主委員會后，能夠通過投票自行決定當(dāng)前物業(yè)公司的去留，這一規(guī)定的存在差不多不是一年兩年了。現(xiàn)在開發(fā)商出如此的優(yōu)惠政策，要送60年物業(yè)費(fèi)，實(shí)在令人有點(diǎn)匪夷所思。假如在以后漫長的60年中，小區(qū)業(yè)主炒掉了現(xiàn)有的物業(yè)公司，即珠江的物業(yè)公司，那么業(yè)主因此要交物業(yè)費(fèi)了，新來的物業(yè)公司不可能跟現(xiàn)有的珠江的物業(yè)公司有什么關(guān)系，人家因此不認(rèn)珠江承諾的減免物業(yè)費(fèi)的政策，人家來了確實(shí)是要服務(wù)并收取費(fèi)用的。如此一來，如此的優(yōu)惠因此沒什么意義。盡管該名銷售人員稱，珠江的物業(yè)差不多上自己的物業(yè)公司在治理，珠江的物業(yè)公司級不專門高，服務(wù)質(zhì)量專門好，還沒有出現(xiàn)被換掉的情況。但是，不怕一萬，就怕萬一，萬一就出現(xiàn)了挑刺的業(yè)主，要換掉現(xiàn)有物業(yè)公司呢？為了不交物業(yè)費(fèi)，那些選擇了終身減免物業(yè)費(fèi)的業(yè)主就必須得站在珠江物業(yè)公司這邊嗎？這些業(yè)主未免也太不幸了。慎重對待優(yōu)惠打折由于樓市蕭條，銷售緩慢，開發(fā)商選擇打折也是常理。只是，由于開發(fā)商都忌諱講自己的房子要降價，因此，不得不將打折變臉為送各種優(yōu)惠條件。因此，消費(fèi)者在選擇優(yōu)惠方式的時候，要慎重對待。知名房地產(chǎn)律師孟憲生在同意記者采訪時表示，開發(fā)商是沒有權(quán)利選擇送物業(yè)費(fèi)的。繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)。要明白物業(yè)公司的指派現(xiàn)在差不多不是開發(fā)商能講了算的，開發(fā)商指定的前期物業(yè)公司，假如業(yè)主們不中意，是能夠隨時開業(yè)主大會炒掉它重新選聘的。同時，業(yè)主還能夠跟物業(yè)商量到底該繳納多少物業(yè)費(fèi)。因此，專業(yè)人士認(rèn)為，對開發(fā)商所承諾送數(shù)十年的物業(yè)費(fèi)，消費(fèi)者不要被“忽悠”，就目前各小區(qū)的實(shí)際操作情況來看，前期物業(yè)被炒掉的可能性特不大，那么開發(fā)商所講的送物業(yè)費(fèi)也就只能是鏡花水月了。孟律師提醒消費(fèi)者，除非能折現(xiàn)金，否則單純的送幾十年物業(yè)費(fèi)是不可取的。促銷“免物業(yè)費(fèi)”兌現(xiàn)難有保障“購房免×年物業(yè)費(fèi)”、“購房贈送空調(diào)、彩電等家電”……南寧市房地產(chǎn)市場促銷花樣百出，以吸引消費(fèi)者購房。近日有市民發(fā)覺，他們購房時開發(fā)商承諾“送物業(yè)費(fèi)”的優(yōu)惠，現(xiàn)在交房使用后卻處處打折。針對多家樓盤在銷售時用“免物業(yè)費(fèi)”作促銷方式，記者采訪了解到，按照新的《物業(yè)治理條例》規(guī)定，收取物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司的職責(zé)，開發(fā)商提早承諾的免物業(yè)費(fèi)涉嫌違規(guī)事件物業(yè)公司退場免費(fèi)承諾落空南寧市民楊先生在瑞華園小區(qū)購房，按合同約定開發(fā)商的交房時刻是2006年4月份，可延遲了一個月才交房。另外由于開發(fā)商的疏忽，造成楊先生所購買的房子樓層出錯了，楊本來買的是8樓的房子，結(jié)果交房時卻是7樓的。楊先生就延期交房的賠償?shù)葐栴}與開發(fā)商協(xié)商時，對方提出解決方案：以減免5年的物業(yè)治理費(fèi)作為補(bǔ)償。楊先生講，為了幸免不必要的苦惱，他也同意開發(fā)商的賠償方式。因此，雙方就物業(yè)治理服務(wù)的項目、方式、程度等物業(yè)治理質(zhì)量和內(nèi)容進(jìn)行約定。2008年1月15日，楊先生到外地出差，兩天后回來就發(fā)覺自己家的防盜門空隙處有張“物業(yè)治理通知繳費(fèi)單”，連電梯運(yùn)行費(fèi)、公攤水電費(fèi)等一共136元，而落款差不多不是原來的物業(yè)公司?？吹健袄U費(fèi)通知單”楊先生一頭霧水，自己明明屬于不被例入繳納物業(yè)治理費(fèi)的住戶，如何又收到繳費(fèi)通知？第二天，楊先生到物業(yè)處才明白，原來與自己簽訂“免物業(yè)協(xié)議”的開發(fā)商旗下的物業(yè)治理公司提早退場，小區(qū)通過招投標(biāo)的方式重新聘請物業(yè)公司。楊先生的“免物業(yè)協(xié)議”與這家物業(yè)公司沒有約定，因此“5年免物業(yè)費(fèi)”協(xié)議就落空了。送物業(yè)治理費(fèi)每月只給定額去年年初，周女士到南寧市科園路某小區(qū)購房，當(dāng)時開發(fā)商搞促銷活動，購房即可獲得贈送5000元的物業(yè)治理費(fèi)。周覺得實(shí)惠就將房子買下來了，同時拿到5000元的優(yōu)惠卡。開發(fā)商承諾，房子一交付使用，立即能夠給業(yè)主兌現(xiàn)。周女士認(rèn)為，小區(qū)的物業(yè)治理費(fèi)越來越貴，一般樓盤促銷有的只是減免3個月的物業(yè)費(fèi)，最多的也只有一年而已。如此的優(yōu)惠她至少有兩年不用交物業(yè)費(fèi)，還挺劃算的。去年11月份，房子到了交付使用的時刻，開發(fā)商通知周女士前往辦理入住手續(xù)，可沒想到的是自己卻被“忽悠”了。周女士講，在小區(qū)的治理治理處，她收房除了繳納管道燃?xì)獾陌惭b費(fèi)用之外，還要交半年的物業(yè)治理費(fèi)，一聽到還要交物業(yè)治理費(fèi)她就傻眼了。周女士的房子面積有160多平方米，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平方米0.7元，每個月就要交近120元的物業(yè)費(fèi)。開發(fā)商承諾贈送的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)該足夠她支付兩年的物業(yè)費(fèi)，如何還沒有入住就要交？記者從物業(yè)公司了解到，周女士獲得開發(fā)商贈送的5000元物業(yè)費(fèi)是不假，然而開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議約定，獲得物業(yè)贈送的業(yè)主，每個月只能從優(yōu)惠卡上消費(fèi)100元的物業(yè)治理費(fèi)，其余業(yè)主還需要自己支付，如周女士除了劃卡消費(fèi)100元的物業(yè)治理費(fèi)外，不足額部分還要自己支付，另外還有付垃圾費(fèi)、公攤水電費(fèi)、維修基金等?，F(xiàn)象開發(fā)商減免物業(yè)費(fèi)促銷“目前我們那個地點(diǎn)的樓盤價格為每平方米4000到5000元不等，假如您在3天內(nèi)簽約，還能夠享受9.8折的優(yōu)惠，一次性付款則在此基礎(chǔ)上再打9.9折優(yōu)惠，另外還有物業(yè)費(fèi)贈送?！?1日上午，記者以購房人的身份咨詢南寧市某樓盤銷售人員時，得到如此的答復(fù)。無獨(dú)有偶，當(dāng)記者致電位于廂竹大道某樓盤時，也聽到了類似的介紹：“我們那個地點(diǎn)現(xiàn)在購房即可贈送3個月的物業(yè)費(fèi)?！蹦蠈幨幸患曳康禺a(chǎn)公司的銷售人員向記者透露，一些房地產(chǎn)商所講的“免×年物業(yè)費(fèi)”、“贈送物業(yè)費(fèi)”等，事實(shí)上只是一種促銷手段。有的開發(fā)商在廣告承諾“減免物業(yè)費(fèi)”，事實(shí)上房開公司和物業(yè)公司可能是兩個各自獨(dú)立的企業(yè)，減免物業(yè)費(fèi)開發(fā)商無法操作，因此所謂的“免物業(yè)費(fèi)”只是在銷售時將所免的物業(yè)費(fèi)從房屋總價中減去，專門大程度上屬于一種降價促銷的手段。而一些業(yè)主認(rèn)為折現(xiàn)也是一種專門大的實(shí)惠，因此也樂于同意。另外，假如真得減免物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司又不屬于開發(fā)商旗下的，開發(fā)商只能代交物業(yè)費(fèi)，而且頂多是兩年左右，因此有的開發(fā)商即使打出“贈送5年物業(yè)”或者更長的時刻，事實(shí)上只是“細(xì)水長流”，像周女士所遇到情況一樣，每個月只給一定消費(fèi)金額。物業(yè)公司未必買賬有的項目前期物業(yè)公司是屬于開發(fā)商旗下的。然而一般情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司分屬兩個系統(tǒng)，開發(fā)商在樓盤全部售完后就完成任務(wù)了。至于物業(yè)治理公司是通過招投標(biāo)進(jìn)場的，如此一來房開公司如何替物業(yè)作出免收一年物業(yè)費(fèi)的承諾，又如何保障物業(yè)治理的水平呢？

采訪中，一位售樓人員如此告訴記者，開發(fā)商替業(yè)主向物業(yè)公司先繳納一年的物業(yè)費(fèi)，同時與物業(yè)公司約定服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，如此一來應(yīng)該可不能出現(xiàn)問題。因此開發(fā)商“減免物業(yè)費(fèi)”的承諾，可不能因物業(yè)公司的更替而受到任何阻礙”。帶著上述問題，記者采訪了某物業(yè)公司業(yè)內(nèi)人士，對方表示物業(yè)公司對開發(fā)商贈送物業(yè)費(fèi)的活動并不歡迎，這種以物業(yè)收益為賣點(diǎn)的做法實(shí)際上忽視了物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與品質(zhì)。目前物業(yè)公司80％以上的收入來源于物業(yè)費(fèi)，屬于微利行業(yè)。而一部分開發(fā)商借著對購房者作出贈送物業(yè)費(fèi)承諾的機(jī)會，將本來應(yīng)該向物業(yè)公司繳納的費(fèi)用大打折扣后支付給物業(yè)公司，造成物業(yè)公司日后運(yùn)作資金不足，如此就勢必對服務(wù)質(zhì)量有一定阻礙。提醒買房贈物業(yè)費(fèi)當(dāng)心掉進(jìn)陷阱記者咨詢律師了解到，不管是確實(shí)“免交物業(yè)費(fèi)”依舊僅在廣告中打出如此的招牌吸引顧客，開發(fā)商是無權(quán)在售樓時免去物業(yè)費(fèi)的。開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)是兩個企業(yè)，從合同的角度來講，開發(fā)商和業(yè)主訂立雙方合同時，是不可能約定第三方物業(yè)公司責(zé)任的。因此，“免物業(yè)費(fèi)”一講，全然無法實(shí)現(xiàn)。另外，依照去年10月1日起開始實(shí)行的新《物業(yè)治理條例》，只要50%以上的業(yè)主同意，且這部分業(yè)主擁有的建筑面積超過地產(chǎn)項目建筑物總面積的50%，即可選聘和解聘物業(yè)。換而言之，業(yè)主是完全有可能在不中意時換掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，如此一來開發(fā)商當(dāng)時承諾的“免×年物業(yè)費(fèi)”就會成為空頭支票。開發(fā)商沒有那個職能，也沒有那個權(quán)限來實(shí)現(xiàn)減免物業(yè)費(fèi)的承諾。

購房和購買物業(yè)治理是兩個過程，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)治理費(fèi)交多少，需要什么服務(wù)，業(yè)主應(yīng)該具體和物業(yè)治理公司簽訂合同。開發(fā)商不得承諾免物業(yè)費(fèi)南都訊

今年起，中山施行新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理方法，物業(yè)小區(qū)調(diào)整物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)業(yè)主同意，開發(fā)商在賣樓時不得承諾減免物業(yè)費(fèi)，提倡物業(yè)公司對非機(jī)動車提供免費(fèi)停放服務(wù)等。開發(fā)商不得承諾免物業(yè)費(fèi)在安徽不交物業(yè)費(fèi)后果將專門嚴(yán)峻開發(fā)商不能承諾減免物業(yè)費(fèi)、物業(yè)企業(yè)預(yù)收物業(yè)費(fèi)不能超過6個月……記者昨天從省住建廳獲悉，我省立即實(shí)行新版的前期物業(yè)合同示范文本，即日起，該部門將就《安徽省前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本(征求意見稿)》(下文簡稱《征求意見稿》)公開向市民征求意見。開發(fā)商不得承諾免物業(yè)費(fèi)“老客戶帶新客戶可免一年物業(yè)費(fèi)”“買房就送物業(yè)費(fèi)”……如此的樓盤廣告，您也許并不陌生，只是您可不被忽悠了。《征求意見稿》明確規(guī)定，開發(fā)商不得為了有利于銷售而向物業(yè)買受人做出減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)承諾?！墩髑笠庖姼濉吠瑫r還規(guī)定，物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或因開發(fā)商緣故未能按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。物業(yè)費(fèi)預(yù)收不能超過半年《征求意見稿》中明確，前期物業(yè)費(fèi)分為包干制和酬金制兩種。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行費(fèi)用未計入物業(yè)費(fèi)的，依照實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主按所擁有的專有面積比例分?jǐn)?，未出售面積分?jǐn)傎M(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。物業(yè)費(fèi)能夠預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過6個月。物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付;差不多支付的，業(yè)主有權(quán)要求其清退多收費(fèi)用。不交物業(yè)費(fèi)后果專門嚴(yán)峻《征求意見稿》中規(guī)定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)依照約定按時繳納，假如業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)費(fèi)，自逾期之日起應(yīng)繳納滯納金。同時，假如業(yè)主未能按時足額支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求其限期交納。逾期30日未支付的，物業(yè)公司有權(quán)按相關(guān)規(guī)定向法院起訴。假如業(yè)主將房子出租，也應(yīng)負(fù)連帶繳納責(zé)任。業(yè)主應(yīng)與房客作出交費(fèi)約定，并及時書面告知物業(yè)公司。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，也須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)費(fèi)。賣房承諾永免物業(yè)費(fèi)13年后開發(fā)商業(yè)主都苦惱樓市持續(xù)低迷，各大新盤出盡促銷奇招，如送車、送房稅、溢價回購等，尚不知效果如何。但眼下，我市永嘉大廈的業(yè)主和房開，卻在為13年前的促銷“免終身物業(yè)費(fèi)”苦惱不已。業(yè)主講房開提供的物業(yè)沒有資質(zhì)，并占有業(yè)主所有的設(shè)備層；房開稱物業(yè)費(fèi)用大，出租設(shè)備層是為了抵物業(yè)支出。業(yè)主：物業(yè)單位沒有資質(zhì)永嘉大廈位于市區(qū)環(huán)城東路，由一棟高樓和一棟裙樓組成，共260戶。張先生是永嘉大廈最早一批購房者之一，在1997年剛開盤時就買下了一套高樓房。他講，當(dāng)時是被該大廈促銷的“免終身物業(yè)費(fèi)”所吸引，同時寫入購房合同。房子于1999年交付，這13年來，房開確實(shí)沒有收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)。但張先生講，房開提供的物業(yè)服務(wù)縮水嚴(yán)峻?！耙弧⒛莻€名為吉達(dá)物業(yè)公司的單位，是房開自己組建的，在相關(guān)部門查不到資質(zhì)證明。二、保安只有4名，值夜班常在酣睡，使大廈失竊好幾回。保潔2名，可大廈墻壁上布著大片牛皮癬。”他講，房開一直占著三樓設(shè)備層，按相關(guān)法規(guī)，這應(yīng)歸全體業(yè)主所有。業(yè)主陳先生是二手房東，他講當(dāng)初聽中介講不用支付物業(yè)費(fèi)，感到專門占廉價?，F(xiàn)在看到如此的物業(yè)治理，還不如給點(diǎn)鈔票住得舒適些。房開：有資質(zhì)的物業(yè)費(fèi)用大該大廈由永嘉大廈開發(fā)建設(shè)公司開發(fā)，現(xiàn)更名為永廈建設(shè)有限公司。該公司一名副總經(jīng)理講，當(dāng)年樓市蕭條，幾個股東出了那個促銷主意。但專門快就意識到幾十年的保障難度。因此，公司將原本2.2米高的設(shè)備層抬高到2.8米，建筑面積達(dá)一千多平方米，花費(fèi)了500來萬元。簽合同時，曾和購房者口頭講好設(shè)備層用于出租，所得用于物業(yè)開支。在采訪中，他也坦承目前的物業(yè)單位沒有資質(zhì)，是公司特為永嘉大廈組建的。因?yàn)橘M(fèi)用問題，有資質(zhì)的物業(yè)全然不愿來。現(xiàn)在，人工費(fèi)年年漲，出租設(shè)備層和營業(yè)房所得都已抵不了物業(yè)開銷。他覺得十多年經(jīng)驗(yàn)表明，這招促銷對房開和業(yè)主都不利。律師：業(yè)主可自聘物業(yè)，讓房開埋單浙江中堅律師事務(wù)所律師謝佩信看了購房合同講，依照相關(guān)法律法規(guī)，這份合同是有效的。而且，業(yè)主如對房開提供的物業(yè)不中意，可自聘物業(yè)單位，所需費(fèi)用仍由房開支付。至于設(shè)備層，房開公司需提供證明沒有讓業(yè)主承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用和分?jǐn)偯娣e，才能表明所有權(quán)。否則，按《物權(quán)法》應(yīng)歸業(yè)主所有。房管局：沒有資質(zhì)的物業(yè)不可經(jīng)營溫州市房管局鹿城分局物業(yè)修建科工作人員講，沒有資質(zhì)的物業(yè)公司不能進(jìn)行經(jīng)營。但永嘉大廈的情況專門專門，它的物業(yè)單位并沒有向業(yè)主收費(fèi)，因此專門難依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)查處理。而設(shè)備層依據(jù)法規(guī)是不能作為他用，如改變結(jié)構(gòu)和用途，需要上報相關(guān)部門審批。“從合同看，免物業(yè)費(fèi)是房開和業(yè)主的民事約定。因沒有細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，在履行中確信會出現(xiàn)矛盾?！痹摴ぷ魅藛T講，目前，我市尚無其他案例。他還表示，今后房開在做促銷活動，以及業(yè)主面對促銷時，都應(yīng)多考慮長遠(yuǎn)利益，細(xì)化雙方權(quán)利和義務(wù)。免收物業(yè)費(fèi)：是“免費(fèi)午餐”依舊“空心湯圓”？隨著中國樓市“拐點(diǎn)之講”的此起彼伏，越來越多的購房者開始抱著持幣觀望的態(tài)度，為了推銷商品房，開發(fā)商紛紛打出五花八門的贈送優(yōu)惠條件來吸引購房者。作為促銷手段，打折、優(yōu)惠、贈送本來都無可厚非的，但一般市民假如缺乏法律常識，就專門難識不開發(fā)商的優(yōu)惠條件中，是否有違規(guī)操作及不受法律愛護(hù)的條文。假如一些缺乏誠信的開發(fā)商利用法律漏洞欺詐購房者，購房者專門有可能因小失大，結(jié)果撿了芝麻，丟了西瓜。

開發(fā)商：“大方”只是做“幌子”細(xì)心的人會發(fā)覺，繼公共維修基金，契稅、合同印花稅之后，“物業(yè)費(fèi)”成為了近期一些開發(fā)商在售房時的“讓利”誘餌。“購房即免20年物業(yè)費(fèi)”、“一次性付款免收10年物業(yè)費(fèi)”……如此的字眼頻頻出現(xiàn)在樓盤廣告中，廣州樓市更是刮起樓盤打折促銷風(fēng)，尤其是富力地產(chǎn)旗下5個樓盤難道全部推出買房送60年物業(yè)費(fèi)等活動，真可謂來勢洶洶，銳不可擋。開發(fā)商“大方”的程度著實(shí)令人吃驚。然而，一位房地產(chǎn)公司的工作人員卻一語道破天機(jī)：“不以為房地產(chǎn)商免物業(yè)費(fèi)是大方行為，事實(shí)上這只是他們在市場壓力大時采取的一種促銷手段。”事實(shí)上，盡管開發(fā)商關(guān)于房價一直咬住不松口，但類似“送X年物業(yè)費(fèi)”之類的優(yōu)惠內(nèi)容差不多成為開發(fā)商競爭的新一輪砝碼，甚至連此前一直位居全國房價榜首的深圳也沒頂住壓力，許多樓盤都在以類似的方式調(diào)低售價。這種講法在記者采訪中得到進(jìn)一步證實(shí)。在向北京富力·又一城樓盤銷售人員提問“免10年物業(yè)費(fèi)是否屬實(shí)”后，該銷售人員立即表示，所謂的“免物業(yè)費(fèi)”只是在售房時將10年大約2萬元的物業(yè)費(fèi)從房屋總價中減去；而東亞·上北樓盤銷售人員則干脆表示：“免物業(yè)費(fèi)的意思確實(shí)是買房時給您扣去20年的物業(yè)費(fèi)，如此您買房不就更加實(shí)惠了嘛。物業(yè)公司是有可能發(fā)生變更的，我們也無法確保能否幫你連交20年，還不如折現(xiàn)呢。”然而，廣州《樓市》雜志主編徐北嬰通過長期跟蹤房價發(fā)覺，一些樓盤事實(shí)上是通過這種變相的打折贈送來誤導(dǎo)消費(fèi)者，讓其以為現(xiàn)在買房專門劃算。而事實(shí)是如何樣的呢。某記者去年國慶節(jié)去一個樓盤采盤時，價格是1萬7千塊鈔票一個平方，之后就舍命的拉價，拉到2萬2千多塊鈔票，拉價后再給你專門多的折扣，內(nèi)部人員爭取，九五折，送治理費(fèi)等等，但最后計算出來的房價實(shí)際上比那個國慶節(jié)這1萬7千多還高了2千多塊鈔票。免物業(yè)費(fèi)：開發(fā)商沒職能也沒權(quán)利盡管開發(fā)商在廣告和對外宣傳時公開宣稱能夠“免物業(yè)費(fèi)”，但事實(shí)上開發(fā)商在法律上并沒有那個權(quán)限。房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司一般是兩個各自獨(dú)立的企業(yè)，地產(chǎn)公司無法做到為每戶購房人代交10年甚至更長時刻的物業(yè)費(fèi)。即便開發(fā)商選擇自己的子公司進(jìn)行前期物業(yè)治理，從法律的角度來講，“父子公司”仍然是兩個獨(dú)立的法律主體，除非通過子公司的書面授權(quán)，開發(fā)商并不能代表其子公司作出免除前期物業(yè)治理費(fèi)的承諾。“不管是確實(shí)‘免交物業(yè)費(fèi)’依舊僅在廣告中打出如此的招牌吸引顧客，開發(fā)商是絕對無權(quán)在售樓時免去物業(yè)費(fèi)的?！北本┦薪ㄎ飿I(yè)處處長趙成表示，依照新的《物業(yè)治理條例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要有50%以上的業(yè)主同意即可，因此這部分業(yè)主擁有的建筑面積也要超過地產(chǎn)項目建筑物總面積的50%?！皳Q言之，業(yè)主是完全有可能在不中意時換掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，如此一來，開發(fā)商當(dāng)時承諾的‘免10年物業(yè)費(fèi)’不就成了一紙空文？”趙成表示，“開發(fā)商沒有那個職能，也沒有那個權(quán)限，而且也實(shí)現(xiàn)不了（免物業(yè)費(fèi)），即便是打著‘免物業(yè)費(fèi)’的幌子降價，在宣傳時采納這種方式也是一種違規(guī)行為?！遍_發(fā)商在售房時承諾購房送物管費(fèi)，但購房者入住之后，物業(yè)公司仍然要收取物管費(fèi)，由此而起糾紛的情況時有發(fā)生。物管費(fèi)是業(yè)主交給物業(yè)治理公司的服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)治理公司有權(quán)收取。由于開發(fā)商“贈送”物業(yè)費(fèi)實(shí)際上是在自己的合同中為物業(yè)公司放棄了收取費(fèi)用的權(quán)利，是一種無效行為。購房者應(yīng)認(rèn)清開發(fā)商和物業(yè)公司的權(quán)利。假如，開發(fā)商做出免收物管費(fèi)的承諾，應(yīng)要求與開發(fā)商、物業(yè)公司簽訂一份三方協(xié)議，以確定開發(fā)商行為的有效性?？傊鎸﹂_發(fā)商的“贈送”要保持清醒的頭腦，要相信“天下沒有免費(fèi)的午餐”，必要時能夠請律師等專業(yè)人士關(guān)心購房，如此才能保障自己的合法權(quán)益。物業(yè)費(fèi)折抵違約金：超過一年屬于違法事實(shí)上早前開發(fā)商在延期交房應(yīng)付業(yè)主違約金時，就出現(xiàn)過不肯付現(xiàn)金，而是以免收業(yè)主一段時刻的物業(yè)治理費(fèi)來抵消的現(xiàn)象。許多業(yè)主認(rèn)為“背著抱著一般沉”，往往就承諾了。然而在實(shí)際履行過程中，往往出現(xiàn)如此那樣的問題，甚至引發(fā)新的糾紛。而記者從律師處了解到，上述行為事實(shí)上都屬違規(guī)操作。開發(fā)商向買受人支付“延期交房的違約金”，與業(yè)主向物業(yè)治理公司交納“物業(yè)治理費(fèi)”也是兩個法律關(guān)系，是截然不同的兩件事。因此，從法律關(guān)系上來講，“延期交房的違約金”與“物業(yè)治理費(fèi)”是不能相互抵消的。律師特不指出，假如折抵一年或二年以上的“物業(yè)治理費(fèi)”，這種做法是違法的。因?yàn)楝F(xiàn)行有關(guān)法規(guī)規(guī)定：禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一年或二年以上“物業(yè)治理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上的“物業(yè)治理費(fèi)”。這種做法是違法的。樓盤“隱形打折”承諾免十年物業(yè)費(fèi)市建委有關(guān)人士稱——開發(fā)商承諾免物業(yè)費(fèi)涉嫌違規(guī)“購房即免20年物業(yè)費(fèi)”、“一次性付款免收10年物業(yè)費(fèi)”……隨著如此的字眼頻頻出現(xiàn)在樓盤廣告中，繼公共維修基金，契稅、合同印花稅之后，“物業(yè)費(fèi)”又成了一些開發(fā)商在售房時“隱形打折”的釣餌。針對多家新樓盤在銷售時用“免物業(yè)費(fèi)”作招牌的促銷方式，昨日，市建委物業(yè)處處長趙成在同意采訪時表示，按照《物