17月中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及下半年中國房地產(chǎn)市場前景預測

17月中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析及下半年中國房地產(chǎn)市場前景預測

一、2019年以來的房地產(chǎn)調(diào)控促使行業(yè)熱度減退

1、2019年年初以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策

2019年一季度開始，房地產(chǎn)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺。2019年5月開始，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策進一步加強，并從2019年7月以來呈現(xiàn)出連續(xù)加碼的態(tài)勢。2019年5月以來，多次重要會議重申“房住不炒”的樓市主基調(diào)，調(diào)控開始著力于房企融資端的收緊，調(diào)控范圍涉到銀行貸款、信托貸款和海外債等領(lǐng)域，這使房地產(chǎn)市場結(jié)束了2019年3-4月的“小陽春”行情。2019年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策

2、2019年6月以來土地市場出現(xiàn)降溫

融資端的調(diào)控更使土地市場熱度在2019年6-7月開始出現(xiàn)明顯的回落。2019年4月-5月，100大中城市住宅類土地成交占地面積和土地總價增速均出現(xiàn)明顯回升。2019年4月，100大中城市住宅類土地成交占地面積和土地總價的月同比增速分別上升至26.40%和54.62%；2019年5月，100大中城市住宅類土地成交占地面積和土地總價的月同比增速分別達到了31.82%和82.13%。而2019年6月，100大中城市住宅類土地成交占地面積增速較2019年5月出現(xiàn)了下降，增速為-1.58%，100大中城市住宅類土地成交土地總價上升幅度較2019年5月出現(xiàn)明顯放緩，增速為37.27%。2019年7月，100大中城市住宅類土地成交占地面積增速依然表現(xiàn)出下降態(tài)勢，增速為-1.38%。100大中城市住宅類土地成交土地總價增速進一步放緩，增速下降至36.26%。全國住宅類土地成交占地面積和土地總價增速（%）

100大中城市供應住宅土地規(guī)劃建筑面積在2019年6-7月出現(xiàn)了明顯回落。100大中城市供應住宅土地規(guī)劃建筑面積的增速在2019年3-5月出現(xiàn)了上升，但是在2019年6月100大中城市供應住宅土地規(guī)劃建筑面積較2019年5月下降了10.83%。2019年7月，100大中城市供應住宅土地規(guī)劃建筑面積較2019年6月下降了47.14%。全國100大中城市供應住宅土地規(guī)劃建筑面積同比增速（%）

與此同時，成交住宅土地的樓面均價也開始出現(xiàn)回落。從100大中城市成交住宅土地樓面均價來看，2019年上半年，100大中城市成交住宅土地樓面均價處于高位，2019年3月和2019年6月分別達到7738元/平方米和7705元/平方米。但是2019年7月，100大中城市成交住宅土地樓面均價下降至5094元/平方米，表明土地市場的熱度一定程度上有所減退。全國100大中城市成交住宅土地樓面均價（元/平方米）

2019年7月，住宅土地的溢價率也開始下降。從100大中城市住宅的土地溢價率來看，100大中城市住宅土地溢價率在2019年上半年出現(xiàn)了顯著上升趨勢，2019年3-6月住宅土地溢價率均達到20%以上，而2019年7月，100大中城市住宅土地溢價率下降至12.7%，表明土地市場的熱度有了明顯的降溫。全國100大中城市住宅的土地溢價率（%）

3、2019年5月以來商品房銷售市場遇冷

全國商品房市場從2019年5月開始逐漸降溫。從1—5月份，全國商品房銷售面積5.6億平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。2019年1-6月,全國商品房銷售面積為7.6億平方米,同比下降1.8%,降幅較1-5月擴大0.2個百分點。2019年1-7月份，全國商品房銷售面積為8.9億平方米，同比下滑1.3%。全國商品房累計銷售面積（萬平方米）

從住宅市場來看，2019年5月以后，住宅銷售開始遇冷。2019年1-4月，全國商品住宅累計銷售面積為3.7億平方米，同比增加了0.04%。而2019年1-5月的全國商品住宅累計銷售面積為4.9億平方米，同比減少了0.7%。隨著調(diào)控政策的進一步出臺，2019年1-6月，全國商品住宅累計銷售面積為6.6億平方米，同比減少了1%，住宅銷售熱度進一步回落。2019年1-7月，全國商品住宅累計銷售面積達到7.8億平方米，同比下降0.4%。全國商品住宅累計銷售面積（萬平方米）

調(diào)控政策對于一線和三線城市的商品房交易市場的作用較為明顯。從30個大中城市的交易套數(shù)來看，2019年的2月、3月和4月，30個大中城市中一線城市商品房成交套數(shù)呈現(xiàn)出月增速明顯上升的局勢，增速分別達到62.94%、66.10%和54.51%，30個大中城市中一線城市商品房市場呈現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢。而到2019年6月，30個大中城市中一線城市商品房成交套數(shù)同比增速減少至14.04%，30個大中城市中一線城市商品房成交套數(shù)增速較2019年2-4月有所放緩，2019年7月，30個大中城市中一線城市的商品房成交套數(shù)增速進一步放緩，下降至2.54%。就二線城市商品房成交套數(shù)來看，2019年3月開始30個大中城市中二線城市商品房成交套數(shù)開始有所回溫，2019年5月的月30個大中城市中二線城市商品房成交套數(shù)同比增速最高回升至10.77%，但是2019年6月的月同比增速回落至-0.08%，7月30個大中城市中二線城市商品房成交套數(shù)同比增速回升至4.63%。就三線城市來看，2019年1-5月30個大中城市中三線城市商品房成交套數(shù)的增速都保持在20%以上，2019年6月增速開始放緩，降至16.03%，2019年7月增速開始進一步放緩，減少至1.05%。全國30個大中城市商品房成交套數(shù)月度同比增速（%）

從30個大中城市的交易面積來看，2019年的2月、3月和4月，30個大中城市中一線城市的商品房成交面積增速上升至49.06%，62.49%和56.04%，2019年6月30個大中城市中一線城市的商品房成交面積增速有所放緩，增速減少至18.61%，2019年7月，30個大中城市中一線城市的商品房成交面積增速進一步放緩，增速下降至8.12%。從30個大中城市中二城市的商品房成交面積增速來看，2019年3月30個大中城市中二城市的商品房成交面積增速開始回升，2019年5月增速最高達到了14.44%，2019年6月，回落至2.62%，2019年7月略有回升，回升至3.05%。30個大中城市中三線城市的商品房成交面積增速在2019年3月和4月有明顯上升，同比增速分別達到26.79%和26.97%，2019年5月開始出現(xiàn)明顯回落，到2019年7月，30個大中城市中三城市的商品房成交面積增速已回落至-2.01%。全國30個大中城市商品房成交面積月度同比增速（%）

調(diào)控的實施使2019年我國的房價增速顯著放緩。從百城住宅價格指數(shù)增速來看，百城住宅價格指數(shù)增速自2017年1月達到18.86%以來的峰值就開始出現(xiàn)下滑趨勢，到2019年1月百城住宅價格指數(shù)增速回落到4.9%。2019年7月百城住宅價格指數(shù)增速下降至3.83%，這表明現(xiàn)階段房價上升幅度明顯趨緩。全國百城住宅價格指數(shù)增速（%）

另一方面，商品住宅庫存壓力進一步降低，2019年商品住宅待售面積呈進一步下降趨勢，2019年7月商品住宅待售累計面積為2.29億平方米，而去年年末為2.51億平方米，較2018年12月下降8.76%。全國商品住宅待售累計面積（萬平方米）

棚改逐步退出拖累三四線，或帶動全局銷量二次探底

2019年棚改計劃開工量減少51%。4月16日，財政部發(fā)布《關(guān)于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預算的通知》，各地2019年的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)計劃改造套數(shù)也一并出爐。2019年全國棚改計劃285.3萬套，較2018年計劃開工的580萬套減少51%，較實際完工的626萬套減少54%。具體來看，除福建、天津、廣西、廣東、西藏等少數(shù)幾個省市同比增長，其余31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。棚改逐步退出拖累三四線，或帶動全局銷量二次探底。2019年棚改計劃（單位：萬套）

主要結(jié)論：維持全國銷量全年下降5%左右的判斷

行業(yè)政策端是“區(qū)間管理”，回歸利率周期是預測銷量走勢最簡單的辦法。按揭貸款和10Y國債的利差短期雖有縮小但相對較大，或?qū)⑼苿影唇屹J款利率繼續(xù)回落，這對銷量復蘇形成有力支撐，尤其是一二線城市；而三四線城市受棚改逐步退出等影響仍在尋底，或帶動全局銷量于19Q2-Q3二次見底。維持全國銷量全年下降5%左右的判斷。2019年商品房全國銷量預計同比下降5%左右

全國商品房銷售面積分城級占比：受棚改影響2017-18年三四線占比較往年均有提升全國商品房銷售面積積分城級占比

一/二線城市銷量同比增速均已見底回升，而三四線城市底部或在19Q2-19Q3全國商品房當月銷量同比

4、開竣工：新開工“震蕩”下行，全年降至1%-6%；竣工回暖下

半年或提速，全年小個位數(shù)增長

（1）新開工“震蕩”下行，全年降至1%-6%

新開工本質(zhì)是補庫存邏輯，補庫存的意愿主要取決于資金鏈（有沒有錢）、存量庫存（有沒有地）和對未來的銷售預期（好不好賣）：

a.銷售向下的趨勢決定新開工方向向下。2019年銷售一二線城市逐步在復蘇，三四線城市受棚改等影響仍在尋底，全局看2019年銷售大概率趨勢往下，這意味著新開工2019年方向往下；b.但低庫存托底使新開工“震蕩”下行，靠近下半年或加快。土儲口徑庫存去化周期雖已回到歷史較高水平，但開工未售口徑庫存去化周期仍在相對低位，下半年或有較明顯回升（拿地補庫存?zhèn)鲗У介_工補庫存），所以得益于開工未售庫存托底，新開工或“震蕩”下行，上半年下行相對偏緩，靠近下半年或加快；結(jié)構(gòu)上看，去年新開工持續(xù)高位難由房企加快推盤解釋，主要在于結(jié)構(gòu)上三四線滯后補庫存拉動了新開工，去年成在三四線，2019年敗也三四線。銷售向下的趨勢決定新開工方向向下

拿地與新開工大體同步

土儲口徑庫存去化周期已回升至歷史較高水平

資金鏈領(lǐng)先新開工平均2個季度

主要結(jié)論：銷售向下的趨勢決定新開工（本質(zhì)就是補庫存）方向向下，但低庫存托底使新開工“震蕩”下行，上半年下行或偏緩，靠近下半年或加快；全年或小個位數(shù)增長。2019年全國房屋新開工面積同比預計小個位數(shù)增長

全國新開工面積：2018年一/二/三四線占比大體維持在4%/26%/70%全國新開工面積分城級占比

2019年同比，小個位數(shù)下降，前高后低全國新開工面積（當季同比）

（2）竣工改善短期不及市場預期，下半年或提速，預計全年小個位數(shù)增長

竣工的曲線本質(zhì)上走在新開工之后，統(tǒng)計誤差導致兩者在數(shù)據(jù)上略有出入（竣工約是新開工的60%），但這并不影響兩者的關(guān)系?；仡欉^去：a.14年以前，新開工和竣工同步上升，中樞不斷提高，背后反映的是行業(yè)的成長性；隨著行業(yè)成長性趨弱，14年后兩者共同演變?yōu)閺娭芷谧兓夜拯c完美相關(guān)；b.14年之前新開工領(lǐng)先竣工約2-2.5年，14年至今，領(lǐng)先性增加至3年，背后原因：調(diào)控（包括融資受限，限價等）使得房企延長竣工，增加停工，同時三四線占比提高而三四線又具備更高的調(diào)節(jié)空間。

竣工降幅短期擴大，但趨勢上仍在收緊，堅定竣工回暖周期但也要注意結(jié)構(gòu)分化。5月竣工降幅有所擴大，但趨勢上看仍在收緊，只是收窄程度不大且偏緩，低于市場預期，或是受限價政策等影響導致竣工對新開工的滯后進一步被拉長，而當前竣工回暖不急預期的持續(xù)累積計或造就往后竣工超市場預期的提速。結(jié)構(gòu)上看，一線城市竣工的第一個拐點已經(jīng)過去，2019年是往下的，2019年主導竣工回升的主要是二線和三四線城市的拉動（2019年二線更強），而三四線城市持續(xù)性更好（或持續(xù)至明年）。2014年以前中樞不斷提高反映行業(yè)成長性

2014年之后共同演變?yōu)閺娭芷谧兓?/p>

2014年以前新開工領(lǐng)先竣工2-2.5年左右

2014年以來至今新開工領(lǐng)先竣工3年左右

5、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈：上半年竣工改善不及市場預期，下半年仍需重視房地產(chǎn)下游的相對和絕對收益機會

對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游和下游，大家關(guān)注的變量很多，一般會結(jié)合房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)新開工，房屋竣工情況等來分析；新開工2019年大概率震蕩下行，這或意味著房地產(chǎn)上游需求邊際是在轉(zhuǎn)弱的，竣工未來三年大概率趨勢性回暖，這意味著房地產(chǎn)下游需求未來三年或持續(xù)改善。

（1）竣工未來3年的“回暖周期”或帶動地產(chǎn)下游需求趨勢性改善，重視房地產(chǎn)下游的alpha機會14年以來，竣工滯后新開工時長被拉長到3年（14年以前是2-2.5年），這也意味著2019年的竣工對應16年的新開工，大概率進入一個“回暖周期”，或?qū)⒊掷m(xù)3年；但從結(jié)構(gòu)上來看，分化也很明顯。我們根據(jù)2016-2018年的新開工數(shù)據(jù)對2019-2021的竣工數(shù)據(jù)進行預測，結(jié)果顯示：

一線城市竣工增速19年前高后低，全年降至0%上下；20年“V型”反轉(zhuǎn)，全年降至-10%以下；21年前低后高，全年回升至5%上下；二線城市竣工增速19年前低后高，全年回升至5%上下；20年前高后低，全年維持在5%上下；21年前低后高，全年升至10%以上；三四線城市竣工增速19年趨前低后高，全年回升至0%上下；20年前低后高，全年升至在10%以下；21年前低后高，高位續(xù)升，全年升至15%上下。

（2）相較17年5月份的供不應求，當前部分房地產(chǎn)上游的供需關(guān)系已180度逆轉(zhuǎn)從產(chǎn)業(yè)鏈角度觀察，雖然房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖（一二線逐漸回暖而三四線仍在尋底），但其領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資在1年以上，來自于房地產(chǎn)的需求（房地產(chǎn)投資口徑和新開工口徑）仍在轉(zhuǎn)弱趨勢中，房地產(chǎn)上下游表現(xiàn)出明顯分化。

a.房地產(chǎn)下游沒有供給側(cè)改革，地產(chǎn)下游（家電、家居等）行業(yè)出現(xiàn)頂部后持續(xù)調(diào)整，基本反映了房地產(chǎn)行業(yè)的回落；短期下游部分行業(yè)出現(xiàn)反彈，可能與17年左右天氣因素導致的需求前置有關(guān)，未來如果觀察到房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)，下游板塊的基本面修復將更有保障，此前我們對房地產(chǎn)下游的看好已在兌現(xiàn)中。b.而房地產(chǎn)上游在前期供給側(cè)改革的壓抑后，18年一季度出現(xiàn)了滯后補庫存，和17年五月的供不應求相比，目前上游周期行業(yè)已發(fā)生180度扭轉(zhuǎn)，維持需求端或轉(zhuǎn)弱的判斷；房地產(chǎn)上下游與地產(chǎn)背離程度變化排名：鋼鐵>有色>煤炭>建材>家電>建筑，（家居無背離）；房地產(chǎn)上下游行業(yè)產(chǎn)出缺口大小排名：鋼鐵>有色>煤炭>建材>家電>建筑>家居。

6、投資：全年高點在3月份，年末降至1%-6%

房地產(chǎn)開發(fā)投資包括三部分，拿地（土地購置費）、建安（建筑工程+安裝工程）、其他，拿地和建安是最核心成分，合計占比超過90%。

（1）拿地費用19年預計同比增速降至10%上下

拿地費用滯后拿地金額平均1-3季度，拿地金額滯后銷售額2-4個季度。拿地的本質(zhì)是廣義補庫存，與新開工（狹義補庫存）類似；所以拿地的多少主要取決