商鋪招商方案改

一、項目簡介漢中?朋鷹紫城--由重慶朋鷹房地產開發(fā)有限公司，漢中分公司南側，項目東側是規(guī)劃中的陜南植物園公園，北鄰建昌卡斯迪亞、和諧家園，城市公交3路車乘靠站點徒步可達，西接成熟的前進路片區(qū)。處于江北中心城區(qū)規(guī)劃的城東新區(qū)：依托老城區(qū)向東擴展，連接鋪鎮(zhèn)至柳林機場，形成以商貿、居住、購物、休閑功能一體，輻射周邊約13.82017年即將開通的西成高鐵，高速客運站新建東移，配套公建的學校、公園、醫(yī)療、商業(yè)等設施日趨完善。朋鷹紫城二期規(guī)劃建設的花園洋房更是錦上添益的理想之地。項目總占地約200余畝，規(guī)劃總建筑面積40余萬方，地下車位10余萬方，商業(yè)體量5萬余方。二、項目市場分析1、項目周邊區(qū)位分析：詳細調研當?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源，朋鷹紫城、卡斯迪亞是人群為主，入住率平均已超過80％以上，現(xiàn)居住人口近2萬人，隨4型，消費能力逐年成上升趨勢，周圍商業(yè)氛圍已漸成熟。商鋪的投資經(jīng)營已具備保值、升值條件。2、區(qū)域商業(yè)狀況分析：品牌連鎖，金融銀行、大型超市為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)為中高端，后期經(jīng)營有，獨自經(jīng)營多為散戶，多數(shù)為餐飲小吃、日用百貨、便利超市、便民診所、藥店、汽修美容等。相比業(yè)態(tài)雜亂，不顯業(yè)態(tài)檔次，經(jīng)營商戶狀態(tài)不景氣，客流量少，主要都是大眾偏低消費人群。3、同類競爭對手數(shù)據(jù)分析：產權狀況3根據(jù)商戶投商元客戶投資較大非逐年視情元25元個人個人元元4、本項目分析：2鵬鷹紫城臨街商鋪規(guī)劃建設初期，人行道沿至商鋪近30米寬的商業(yè)廣場完全滿足停車、購物、休閑、消費等功能，整體商業(yè)門店環(huán)東、南、北三面分別臨紫柏路、龍亭大道和前進東路，此有利條件完的商業(yè)布局、硬件配置相比更顯優(yōu)勢。環(huán)繞周圍以北的卡斯迪亞、和諧家園、康居家園，以南是豐輝地產的龍亭園，蓮湖地產的蓮湖·花目周邊人氣及消費群體。三、商業(yè)規(guī)劃商鋪功能定位為滿足周邊社區(qū)的生活配套服務的同時打造多元化商業(yè)，更大化地發(fā)揮商鋪的潛力。具體規(guī)劃如下：1、超市、大型休閑會所及主力店適合上下分層、同層分區(qū)經(jīng)營形態(tài)、特色餐飲及社區(qū)配套業(yè)態(tài)適合臨街一樓商鋪；旨，最終格局取決于招商的結果；3、合理有效使用空間的原則，先做到合理的空間分割，經(jīng)營的合理性選擇；4、考慮經(jīng)濟效益原則，為了把商鋪的人氣運作起來，應充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；5、關聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，快消品和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)3營，這些關聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營；6、大客戶和金融業(yè)客源優(yōu)先原則，大客戶、知名品牌對提升市場優(yōu)先考慮；7、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮商戶的愿望和要求，場快速成形。四、業(yè)態(tài)分布號樓商鋪結合市場情況、所處位置，進行合理的業(yè)態(tài)定位，并編制分樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃圖；1、在招商實施過程中應嚴格按規(guī)劃業(yè)態(tài)定向實施招商，若在招導同意；2、在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃定位時，應充分遵照現(xiàn)有法律、法規(guī)及政府相關規(guī)定，如：衛(wèi)生、消防等。3、根據(jù)項目商業(yè)總體檔次定位，確定商戶配比原則，進行合理的租戶搭配比例；4、對主力大戶商家，特別是經(jīng)營娛樂業(yè)商家應進行背景、資信調查；5、引入商家應具備一定的經(jīng)營實力及抗風險的能力，能承受市場培育期有可能出現(xiàn)的虧損情況；6、連鎖經(jīng)營商家，應對其其他店的經(jīng)營狀況進行調查，并與其4溝通在本項目的運做思路與預期回報等；7、具備條件的中、高檔項目應盡可能限制無品牌、無實力的小商家進駐。8、樓層業(yè)態(tài)為了避免3、6號樓和1、2號樓的業(yè)態(tài)重復，同時結合調研情況，現(xiàn)將現(xiàn)3#、6#樓業(yè)態(tài)規(guī)劃羅列如下：汽車美容、藥店診所、果蔬生鮮、五金日化；二樓：棋牌休閑、養(yǎng)生足浴、茶社網(wǎng)吧；三樓：辦公展品、培訓教育；獨立商鋪：整體經(jīng)營、酒樓中餐、大型商超9、功能內容金融機構、餐飲購物、生活家居、商務辦公、教育培訓、休閑快消、健身娛樂、便民就醫(yī)服務等。對于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以特色品牌、休閑快捷為主，主要是為了實現(xiàn)商鋪購物人群的便利。10、經(jīng)營狀態(tài)：針對朋鷹紫城1、2#樓商鋪已經(jīng)營滿一年時間的狀態(tài)分析，一樓餐飲商鋪比較集中，洗衣店、嬰童店、裝修店等業(yè)態(tài)搭配不鮮明，沒經(jīng)營，在不影響環(huán)境和住宅的情況下先帶動人氣促進銷售。5根據(jù)現(xiàn)有1、2#樓商鋪商戶的信息反饋，經(jīng)營狀況不穩(wěn)定，沒有信心支撐，部分商鋪在對外轉租，也受今年市場氣候影響，在這種情況下對現(xiàn)有商鋪及3、6#樓新商鋪的招商工作有短暫性的阻力。五、租金定位或炒作，把商鋪的亮點推廣出去，吸引客戶眼球，讓客戶能看到投資的遠景，看到我們商鋪的潛力。也是培養(yǎng)人氣、帶動整體商鋪的招商氛圍。多渠道主動發(fā)掘、儲備重點商源，配合新商鋪發(fā)布招商廣告、多媒體宣傳；通過商業(yè)推廣活動尋求商源信息；如：餐飲協(xié)會、產品六、招租政策1、商業(yè)招商根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、制定相應商鋪招商政策及租金方案（具體方案公司已簽字執(zhí)行）。2、招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策。63、經(jīng)營期商鋪招商政策及租金方案形成后，經(jīng)商業(yè)分管部門負責報公司審批。4、公司負責監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。5、營銷部根據(jù)批復的招商政策及租金方案，確定每個商鋪的租金及招商政策，需嚴格執(zhí)行。時間問題，時間恰恰是金融流動發(fā)展的命脈，命脈就是平臺，現(xiàn)在我們有資源優(yōu)勢吸納金融機構，達成投資者與我們共贏的效果。七、共同聯(lián)營招商模式作為東道主，本著誠心合作，實現(xiàn)共贏的目標，現(xiàn)對早期合作客戶作出巨大讓利優(yōu)惠空間。修的定位、檔次需要甲方審核通過，裝修金額達100萬元以上，合同期滿不再續(xù)租的，裝修裝飾不得破壞拆除，無條件歸甲方所有，可以考慮租金給予適當優(yōu)惠，或者延長免租時間。營，具體細節(jié)或辦法可以根據(jù)實際情況洽談擬定協(xié)議。如：1、雙方可根據(jù)經(jīng)營需要投入的資金進行核算、歸屬配置、投資辦法進行協(xié)商；2、雙方根據(jù)各自所經(jīng)營的目標、風險管控、經(jīng)營(財務)管理辦法進行協(xié)議商定；73、雙方根據(jù)各自可以投入的資本，進行科學合理、降低成本和風險的合作原則進行優(yōu)化搭配；4、雙方就各自的義務權責、利益權益明確達成一致，形成書面法力效益的約束行為；5、共同