物業(yè)服務(wù)行業(yè)2022年中報總評

▍供給側(cè)劇變

格局調(diào)整的原因和節(jié)奏

原因：關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的信用出險。

關(guān)聯(lián)方的問題，是導(dǎo)致物管版塊估值調(diào)整，且幅度如此之大的關(guān)鍵導(dǎo)火索和直接原因。所以，一些民企物業(yè)管理公司的股價，也和債券高度同步的。

圖1：地產(chǎn)信用表現(xiàn)和物業(yè)管理板塊的關(guān)系

MarkitiBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù) 恒生物業(yè)服務(wù)及管理 重點國企

110

100

90

80

70

60

50

40

30

21-06 21-07 21-08 21-09 21-10 21-11 21-12 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06

；注：重點國企為：保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)。

本質(zhì)：物管雖是非周期的行業(yè)，但物管公司現(xiàn)階段和開發(fā)企業(yè)無法完全分離。

物業(yè)管理公司，現(xiàn)階段多和開發(fā)企業(yè)共享品牌。

交付問題可能也嚴重影響共享品牌物管公司的外拓進展。在住宅領(lǐng)域，如果一個開發(fā)品牌因為信用或交付問題出現(xiàn)嚴重的輿論污點，那么可能很難有小開發(fā)商愿意將尚未售出的新盤交予共享品牌的物業(yè)管理企業(yè)，同樣的，在二手盤拓展時，業(yè)委會也可能因為擔心企業(yè)能否正常存續(xù)和運營而使其品牌形象大打折扣。在公建和城服領(lǐng)域更是如此，我們也很難想象大量政府在相關(guān)企業(yè)在當?shù)赜写罅繝€尾樓盤亟需解決的情況之下，依然信任其共享品牌的物管企業(yè)，并將涉及民生的重要領(lǐng)域交付其管理。

關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)拿地的減少也是驅(qū)動其規(guī)模增速下滑的重要因素。雖然當前大型企業(yè)母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)供給盤源在新盤中占比正逐漸減少，但不得不承認的是目前尚未減少到我們可以忽視其關(guān)聯(lián)方影響的程度。在相關(guān)開發(fā)企業(yè)拿地大幅度減少的情況之下，這些開發(fā)企業(yè)可能面臨長期縮表，銷售份額下降的風(fēng)險，而交付數(shù)量的減少，通常也意味著關(guān)聯(lián)物管企業(yè)新增在管面積的承壓。特別是從結(jié)構(gòu)來看，關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)所供給的盤源都是質(zhì)量最好的項目（較新的樓齡、相對于非關(guān)聯(lián)盤源更加積極的維保），而這一部分增量盤源的下降，可能意味著企業(yè)的盈利能力承受較大的壓力。

表1：部分企業(yè)拿地銷售金額比

龍湖 中海 華潤

1Q21

集團

14%

發(fā)展

32%

置地

41%

城

25%

24%

集團

17%

發(fā)展

36%

地產(chǎn)

64%

蛇口

45%

建設(shè)

15%

集團

22%

控股

34%

集團

25%

2Q21

68%

40%

62%

61%

43%

45%

32%

179%

85%

36%

26%

43%

53%

3Q21

61%

100%

29%

25%

38%

10%

38%

80%

51%

6%

21%

18%

33%

4Q21

48%

36%

36%

10%

17%

3%

34%

19%

70%

0%

38%

0%

28%

1Q22

39%

36%

42%

5%

16%

7%

38%

19%

18%

0%

18%

0%

20%

2Q22

15%

40%

31%

11%

20%

5%

22%

54%

79%

0%

2%

0%

97%

7M22

23%

45%

48%

0%

19%

9%

87%

471%

123%

0%

0%

0%

0%

時間

華僑 金地 保利萬科A

越秀 招商

中南 旭輝

新城 濱江

資料來源：各企業(yè)公告，中指院，，注：可能存在部分收并購項目統(tǒng)計不完全。

企業(yè)的運維養(yǎng)護責任是一個問題。關(guān)聯(lián)房開企業(yè)如果不能有效承擔存量樓盤的運維養(yǎng)護，物管企業(yè)要去的滿意度和維持毛利率，就變得十分困難。

圖2：物業(yè)管理企業(yè)的單盤成本曲線

資料來源：

物管企業(yè)與開發(fā)企業(yè)資金長期保持密切往來。開發(fā)企業(yè)一方面為物管企業(yè)提供了穩(wěn)定的管理面積和非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)增量，同時也在業(yè)務(wù)往來過程中普遍性占用物業(yè)管理企業(yè)資金。截止2022年6月底融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收票據(jù)中關(guān)聯(lián)方占比分別為69.5%、37.2%、22.5%、20.0%和17.5%。這個比例的內(nèi)涵也不同。對于保利物業(yè)而言，向保利發(fā)展支付定金，開展車位業(yè)務(wù)的確并不令人擔心——但在很多融資緊張的民企而言，情況則不同。

圖3：截止2022年6月部分公司貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收票據(jù)中關(guān)聯(lián)方占比

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

融創(chuàng)服務(wù) 華潤萬象生活 保利物業(yè) 金科服務(wù) 中海物業(yè)

各公司公告

物業(yè)管理公司和開發(fā)企業(yè)文化同源，開發(fā)企業(yè)的收縮會影響物業(yè)管理公司的人員穩(wěn)定。目前而言，許多開發(fā)和物管公司在企業(yè)戰(zhàn)略、人才制度、資源投放等方面高度同步。開發(fā)企業(yè)的被動收縮可能會大幅度影響物業(yè)管理公司的人員穩(wěn)定。

表現(xiàn)：從再融資窗口關(guān)閉到應(yīng)收壞賬暴露

1、估值下行，股權(quán)融資的窗口關(guān)閉，融資性現(xiàn)金來源減少。許多企業(yè)在過去經(jīng)歷了融資-并購-再融資的循環(huán)，但這一循環(huán)已經(jīng)隨著估值的下降而打破。市值的下降，也令股權(quán)激勵的效果大打折扣。

圖4：碧桂園服務(wù)PE-Band及融資時間點

，碧桂園服務(wù)公告，

2、并購市場大幅降溫，前期并購整合效果有待觀察。2022年上半年，收并購市場大幅降溫，但國企參與的收并購金額卻大幅增加。以華潤萬象為首的國有物企龍頭企業(yè)開始在收并購市場破冰，并取得了較為積極的成果。

圖5：近三年大型收并購規(guī)模（億元）

國有企業(yè) 民營企業(yè)

300

250

200

150

100

50

0

2020 2021 2022H1

各公司公告，

其次，一些企業(yè)在過去兩年收購了大量的子公司，這些子公司合并后導(dǎo)致整體管理體系過于龐雜，亟需簡化。

3、應(yīng)收壞賬暴露。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款均有所提升。受疫情封控及宏觀經(jīng)濟形勢影響，物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)的各類對象均出現(xiàn)繳費意愿下降，企業(yè)收繳工作難度加大，直接體現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)收賬款占營業(yè)收入比例較2021年底大幅提升，而其中民營企業(yè)面對壓力更大。截止2022年6

月，碧桂園服務(wù)應(yīng)收賬款較2021年底提升30.1億元達185.9億元，占報告期內(nèi)營業(yè)收入的92.7%，而保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)期末合計應(yīng)收賬款155.4億，占合計營業(yè)收入比例為69.3%，若剔除保利物業(yè)因代銷關(guān)聯(lián)方車位繳納的30億保證金，則樣本國企平均應(yīng)收賬款占營業(yè)收入比重還將下降13.4個百分點至55.9%。

圖6：各企業(yè)應(yīng)收賬款（含貿(mào)易應(yīng)收款及其他應(yīng)收款）占收入的比重

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

國企平均 碧桂園服務(wù) 保利物業(yè) 華潤萬象生活 招商積余 中海物業(yè)

2019 2020 2021 2022H1

各公司公告 注：“國企平均”指標包含保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)

大幅增長的應(yīng)收賬款帶來壞賬風(fēng)險的持續(xù)暴露。2022年上半年碧桂園服務(wù)計提貿(mào)易應(yīng)收款項減值準備4.3億元，是2021年公司全年貿(mào)易應(yīng)收款項減值準備的1.5倍，截止

2022年6月，其存量貿(mào)易應(yīng)收款項中有13.1%賬齡超過1年，在物業(yè)管理行業(yè)中屬較高水平。除碧桂園服務(wù)外，上半年融創(chuàng)服務(wù)等民營物業(yè)管理企業(yè)也出現(xiàn)大幅計提大額應(yīng)收賬款減值準備導(dǎo)致利潤大幅下降甚至虧損。上半年樣本國企平均計提貿(mào)易應(yīng)收款減值準備

0.8億元，總體處于穩(wěn)定水平。

圖7：2019-2022H1各企業(yè)貿(mào)易應(yīng)收賬款計提減值額（億元）

國企平均 碧桂園服務(wù) 中海物業(yè) 保利物業(yè) 華潤萬象生活

5

4

3

2

1

0

2019

2020

2021

2022H1

各公司公告， 注：“國企平均”指標包含保利物業(yè)、華潤萬象生活、中海物業(yè)

4、股東處置股權(quán)，保開發(fā)主體信用，保交付。一些企業(yè)在資金流緊張的情況之下，面臨著保開發(fā)主體信用，甚至是保交樓的需求，這些需求得到滿足都需要大量的資金支持。物業(yè)管理企業(yè)的股權(quán)相對于許多債權(quán)不明的不動產(chǎn)資產(chǎn)來講，確實是更加優(yōu)質(zhì)的待處置資產(chǎn)，而這一資產(chǎn)也有可能在關(guān)聯(lián)方或者股東的需求之下被折價出售。

5、案場業(yè)務(wù)隨開發(fā)退潮而降溫，潛在關(guān)聯(lián)交付規(guī)模下降。關(guān)聯(lián)方開發(fā)的存量項目，運維養(yǎng)護責任更多落到物業(yè)管理公司頭上

▍國企龍頭的定力和優(yōu)勢

我們通過11家中大型物管企業(yè)作為樣本來觀察本次中報的行業(yè)變化趨勢。其中國有樣本企業(yè)為：保利物業(yè)、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)；民企樣本企業(yè)為：碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、濱江服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)。

從收入看，國企龍頭的收入增速更加確定。2022年上半年，我們統(tǒng)計的樣本企業(yè)收入增長38%，其中國企增長27%，民企增長45%，從增速的邊際變化來看，民企在2022年上半年的增速相較2021年全年的收入增速下降了17%，而國企只下降了5%。

圖8：樣本企業(yè)收入增速 圖9：樣本企業(yè)2022年上半年收入（橫軸，百萬元）及增速（縱軸

70%

60%

國企 民企 合計

80%

70%

60%

旭輝永升服務(wù)

中海物業(yè)

碧桂園服務(wù)

50%

40%

30%

50%濱江服務(wù)

40%

30%

20%新城悅服務(wù)

融創(chuàng)服務(wù)

華潤萬象生活保利物業(yè)

綠城服務(wù)

20%

10%

0%

10%

0%

-10%

金科服務(wù)

招商積余

2019 2020 2021 2022H1

- 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0

資料來源：各公司公告，。 資料來源：各公司公告，

國企和民企的在管面積增速已經(jīng)出現(xiàn)了邊際分化。2022年上半年，我們統(tǒng)計的樣本企業(yè)在管面積同比去年中期的增速為49%，其中國企增速為38%，民企增速為57%。今年中報，國企同比去年中期的增速比2021年全年33%的增速上升5個百分點，而民企的

在管面積同比去年中期的增速相較于2021年全年的增速下降了2個百分點。

若今年中期面積相比于2021年期末面積，那么國企的增速實際上已經(jīng)超過民企。我們統(tǒng)計的樣本國企今年中期在管面積比去年年末的增速為18%，但民企只有12%。

圖10：樣本企業(yè)在管面積同比增速 圖11：2022年中期在管面積相對于2021年末增速

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

國企 民企 合計

2019 2020 2021 2022H1

20%

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

國企 民企 合計

資料來源：各公司公告，。 資料來源：各公司公告，

從盈利能力來看，國企龍頭先重視滿意度，從低毛利起步，毛利率普遍是上升的。民企則正好相反，歷史上追求高毛利，現(xiàn)在毛利率面臨滑坡。我們統(tǒng)計的樣本企業(yè)中，國企加權(quán)平均毛利率16.8%，比去年同期16.7%有所上升（剔除華潤萬象商管業(yè)務(wù)影響），但民企毛利率22.7%，相較于去年的24.9%明顯下降。

如果我們剔除業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的影響（上半年一些高毛利業(yè)務(wù)因為疫情因素發(fā)展受阻），僅考慮基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)的盈利能力，那么國企的盈利能力實際上是上升的，樣本國企在今年中

期的基礎(chǔ)物管平均毛利率是13.7%，比去年全年的13.5%有所上升，而且是連續(xù)多個年度的上升。反觀民企樣本企業(yè)，今年中期的基礎(chǔ)物管毛利率為23.2%，相較于2020年的26.0%已經(jīng)連續(xù)兩年下滑。

圖12：樣本企業(yè)平均毛利率 圖13：樣本企業(yè)基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)平均毛利率

國企 民企 合計 國企 民企 合計

35.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

-

2018201920202021 21H122H1

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

-

2018201920202021 21H122H1

資料來源：各公司公告，。 資料來源：各公司公告，

國有企業(yè)在城市服務(wù)和公建等領(lǐng)域的優(yōu)勢則更為顯著。中海物業(yè)2022年上半年新中標合同中，分別有10%、10%、16%、5%來自于政府、部隊、事業(yè)單位和政企合資/平臺公司，占總中標項目來源的41%，國有企業(yè)在政企合作拓展以及公建領(lǐng)域發(fā)力的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。

圖14：樣本企業(yè)新增在管面積中非住占比 圖15：中海物業(yè)中標項目來源

70.0

60.0

50.0

40.0

國企 民企 合計

企業(yè) 事業(yè)單位 部隊

政府 中小發(fā)展商 業(yè)委會政企合資公司

5%

9%

30.0

20.0

10.0

-

2019 2020 2021H1 2021 2022H1

18%

10%

10%

32%

16%

資料來源：各公司公告，。 資料來源：各公司公告，

樣本民企的業(yè)績出現(xiàn)下滑，國企民企凈利率出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。我們統(tǒng)計的2022年中期民企的平均業(yè)績增速為-26%，而國企的業(yè)績增速為29%。即便剔除關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)債務(wù)展期的企業(yè)，民企的平均業(yè)績增速也低于國企（28%）。2022年中期，樣本國企的加權(quán)平均凈利率

相較于去年同期增長0.3個百分點，而民企的加權(quán)平均凈利率大幅下滑8.1個半分點。

圖16：樣本企業(yè)業(yè)績增速 圖17：樣本企業(yè)凈利率

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%

國企 民企 合計

2019 2020 2021 2022H1

18.0

16.0

14.0

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

-

國企 民企 合計

2018201920202021 21H122H1

資料來源：各公司公告，。 資料來源：各公司公告，

此外，國企的激勵的不斷落地，以及民企人才制度的松動和搖擺，也意味著國企長期優(yōu)勢的建立。一方面，國企如華潤萬象和保利物業(yè)落地股權(quán)激勵，招商積余和中海物業(yè)也通過充分的獎金制度激勵人才。另一方面，一些民企早些年的股權(quán)激勵也在股價的大幅下跌中化為泡影。

表2：各公司的激勵情況

公司 激勵類型 激勵詳情

華潤萬象

公司于上市時突破國企長效激勵方式，實施首例員工勾股計劃，以發(fā)售價向合資格董事及雇員優(yōu)先發(fā)售了為雇員

股權(quán)激勵

預(yù)留股份中的52.25萬股股份以供認購，鎖定期為3年，中高層及技術(shù)骨干認購人數(shù)達247人。

生活

公司打造市場化薪酬體系，業(yè)績結(jié)果導(dǎo)向，鼓勵增量價值；設(shè)立市場化外拓專項激勵，助力業(yè)務(wù)規(guī)模擴張；

薪酬激勵

設(shè)置物業(yè)欠費清繳專項激勵，提升清欠率。

綠城服務(wù)

股權(quán)激勵

2018年5月，公司股東大會通過根據(jù)購股權(quán)計劃，預(yù)計根據(jù)購股權(quán)計劃可予發(fā)行股份約2.778億，有效期10;

2018年9月，授出合計1.335億份購股權(quán)，行權(quán)價6.116港元；

2020年1月，授出合計3315萬份購股權(quán)，行權(quán)價9.214港元；

2020年9月，授出合計2577萬份購股權(quán)，行權(quán)價9.30港元；

2021年7月，授出合計3313萬份購股權(quán)，行權(quán)價8.902港元。

未來公司計劃持續(xù)推進幸福合伙人機制，落實期權(quán)計劃，讓員工分享企業(yè)成長紅利。

薪酬激勵 公司按員工職務(wù)及市場情況發(fā)放薪酬，根據(jù)表現(xiàn)酌情支付獎金，以認可其對公司的貢獻。

保利物業(yè)

2021年11月，公司決議采納第一期限制性股票激勵計劃，計劃有效期10年，計劃授予總量不超過股本總額10%，

分三批解鎖；

股權(quán)激勵

公司首次授予方案含193位合資格對象，其中185位為管理及技術(shù)骨干，合計授予股數(shù)512.846萬股，占股本

總額比例0.9268%。

公司參照市場化水平，以雇員表現(xiàn)及貢獻為參考，建立市場化、有競爭力、績效導(dǎo)向的薪酬計劃，以激勵員工創(chuàng)

薪酬激勵

造價值。

金科服務(wù)

股權(quán)激勵

薪酬激勵

2017年1月，公司通過2017年員工持股計劃，共有137名雇員在員工持股平臺“恒業(yè)美好”中持有權(quán)益；

2020年4月，公司通過2020年員工持股計劃，共有428名雇員在員工持股平臺“金恒鴻鑫”中持有權(quán)益；

2021年9月，公司計劃建立信托，并于公開市場購買不超過已發(fā)行股本2%的股份用于股份獎勵計劃。

公司制定的員工薪酬方案一般包括薪金、獎金及各種補貼，一般根據(jù)員工資格、職位及年資衡量薪金水平，通過定期檢討評估，決定加薪、獎金及晉升。

融創(chuàng)服務(wù) 股權(quán)激勵 于上市之前，公司已經(jīng)成立信托平臺“融享”，以支持股權(quán)激勵計劃執(zhí)行；

公司

激勵類型

激勵詳情

2021年6月，公司采納股份激勵計劃，有效期10年，融享以信托方式持有4.62億股股份，占已發(fā)行股份的14.89%，

合資格對象包括公司董事、高管及雇員，及對公司做出特別貢獻的其他人士。

薪酬激勵

公司的薪酬政策參考當?shù)厥袌鲂匠陿藴?、行業(yè)整體標準、通脹水平、企業(yè)營運效率及員工表現(xiàn)決定，每年對員工

進行業(yè)績考核，結(jié)果用于年度獎金及晉升評估。

旭輝永升服務(wù)

股權(quán)激勵

薪酬激勵

2019年6月采納股份獎勵計劃，有效期11年，獎勵股份及分派由BestLegend以信托方式持有，公告日持有股

份2.87億股，合資格對象包括董事、高管、員工，及對公司做出特別貢獻的人士。

公司員工薪酬參考其職責及該地區(qū)當前市場水平?jīng)Q定，經(jīng)評估后會支付相應(yīng)獎金作為貢獻獎勵。

2019年9月，已根據(jù)2018年10月公司采納購股權(quán)計劃授出1600萬份購股權(quán)，約占已發(fā)行股本總額1.95%，

行權(quán)價6.18港元，計劃有效期6年；

2020年6月，授出合計296萬份購股權(quán)，約占已發(fā)行股本總額0.36%，行權(quán)價19.9港元；

2020年11月，授出135萬份購股權(quán)，約占已發(fā)行股本總額的0.16%，行權(quán)價20.85港元；

新城悅服務(wù)

股權(quán)激勵

2021年7月，授出合計770萬股購股權(quán)，約占已發(fā)行股本總額0.88%，行權(quán)價23.6港元。

2019年11月公司采納股份獎勵計劃，向合資格對象授出不超過已發(fā)行總股本數(shù)的1.25%股份，有效期10年；

2020年6月，授出合計500萬股獎勵股份，授出價9.95港元；

2021年7月，公司向7名雇員授出合計230萬股獎勵股份，授出價11.8港元，并修訂股份激勵計劃授出上限至

不超過已發(fā)行股本總數(shù)的2%，2021年8月23日進一步修改上限為5%；

2022年3月，公司向3名董事和35名雇員授出合計503萬股獎勵股份，授出價4.49港元。

薪酬激勵

公司建立經(jīng)營導(dǎo)向的激勵體系，社區(qū)增值服務(wù)推行外拓激勵，智慧園區(qū)服務(wù)實行組織激勵（試點推行合伙人制度）。

2020年9月，公司采納購股權(quán)計劃，可予發(fā)行股份數(shù)目不超過8278萬股，相當于公告日已發(fā)行股本的3%及經(jīng)

碧桂園服

股權(quán)激勵

擴大已發(fā)行股本的2.91%，有效期10年；

2020年9月，向69名合資格參與者授出合計7150萬份購股權(quán)，行權(quán)價50.07港元，有效期5年；

務(wù)

2021年3月，向2名合資格參與者授出160萬份購股權(quán)，行權(quán)價72.4港元，有效期5年。

薪酬激勵

公司員工薪酬包括薪金、獎金和其他現(xiàn)金補貼，薪酬根據(jù)公司薪酬福利政策，參考員工業(yè)績表現(xiàn)、集團盈利情況、

同業(yè)水準及市場環(huán)境決定。

資料來源：各公司公告，

▍看好央企物管龍頭的崛起

物業(yè)管理是存量行業(yè)，短期沒有出現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)部分民企貨值大幅下降，份額快速萎縮的局面。但長期而言，央企物管公司的市占率天花板并不低，因為關(guān)聯(lián)方縮表，品牌和組織受損對很多民企物管公司的影響是中長期的。和開發(fā)行業(yè)不同，物管的地方差異不如規(guī)模經(jīng)濟，地方小企業(yè)在物管拓盤的競爭中普遍對龍頭欠缺優(yōu)勢。

我們認為，物業(yè)管理行業(yè)雖然有成長中的煩惱，但行業(yè)成長空間廣闊，政策支持力度大，空間相關(guān)的服務(wù)需求遠未得到滿足，底層運營效率還有顯著提升空間——這個行業(yè)的大發(fā)展并沒有結(jié)束。而且，2021年底以來，外拓的競爭（尤其是非居）明顯緩和，并購的對價明顯下降（甚至無人問津），對發(fā)展狀況良好的企業(yè)而言，這是一個大機遇期，是新一輪快速成長的起點。我們看好央企物管龍頭的崛起，推薦保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活和中海物業(yè)。

當然，需要指出的是，其實央企和民企物管公司的表現(xiàn)分別，主要是信用的分別。存在一些信用良好的