物業(yè)管理市場(chǎng)

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔第五章物業(yè)管理市場(chǎng)第一節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成和發(fā)展第二節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制第三節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行秩序物業(yè)管理市場(chǎng)第一節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成和發(fā)展一、物業(yè)管理市場(chǎng)的概念與特點(diǎn)(一)物業(yè)管理市場(chǎng)的概念市場(chǎng)，是指商品買賣的地方，它“至天下之民，聚天下之貨”，使人們得以“交換而還，各得其所”。市場(chǎng)即在一定的時(shí)間、一定的地點(diǎn)進(jìn)行商品交換的場(chǎng)所。這是對(duì)市場(chǎng)的狹義理解，是對(duì)市場(chǎng)局部特點(diǎn)和某種外在表現(xiàn)的概括，它僅僅把市場(chǎng)看作流通行為的載體。按照馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于市場(chǎng)的廣義理解，市場(chǎng)是指商品交換和商品買賣關(guān)系的總和。它不僅包括作為實(shí)體的商品交換的場(chǎng)所，更重要的是，它包括一定經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)商品交換的活動(dòng)。生產(chǎn)者與消費(fèi)者就是通過(guò)市場(chǎng)形成相互聯(lián)結(jié)的紐帶。列寧指出：哪里有分工和商品生產(chǎn)，哪里就有市場(chǎng)。隨著分工的擴(kuò)大和商品生產(chǎn)的發(fā)展，市場(chǎng)也在發(fā)展。它不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)主體的增加、市場(chǎng)客體數(shù)量和種類的增加、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和市場(chǎng)場(chǎng)所的增多，而且表現(xiàn)在不同職能市場(chǎng)的出現(xiàn)。從市場(chǎng)發(fā)展的歷史軌跡來(lái)看，先有消費(fèi)商品市場(chǎng)，再有生產(chǎn)資料市場(chǎng)；隨著簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到擴(kuò)大商品經(jīng)濟(jì)，便出現(xiàn)了勞動(dòng)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)。由于生產(chǎn)要素全面商品化，在商品市場(chǎng)中又派生出各種特殊的市場(chǎng)，如技術(shù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、文化市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)等等。在各種各類市場(chǎng)中，又可以根據(jù)交換客體的形態(tài)，將市場(chǎng)分為有形的商品市場(chǎng)和無(wú)形的商品市場(chǎng)兩大類。物業(yè)管理是有償出售智力和勞力的服務(wù)性行業(yè)，所出售的是無(wú)形的商品，其核心是服務(wù)。這種以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)如同其他商品一樣，具有價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入商品交換領(lǐng)域，便構(gòu)成了物業(yè)管理市場(chǎng)。所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指出售和購(gòu)買以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)這種無(wú)形勞動(dòng)的場(chǎng)所和由此而引起的交換關(guān)系的總和。具體地說(shuō)，就是把物業(yè)管理服務(wù)納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，使其進(jìn)入流通、交換，使物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)得以傳遞、應(yīng)用，并滲透到生產(chǎn)、生活領(lǐng)域，改善生產(chǎn)與生活環(huán)境，提高生產(chǎn)與生活質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。(二)物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)由于物業(yè)管理市場(chǎng)交換的是無(wú)形的管理服務(wù)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，因此它有著與其他商品市場(chǎng)不同的特點(diǎn)：1.非所有權(quán)性物業(yè)管理服務(wù)必須通過(guò)服務(wù)者的勞動(dòng)向需求者提供服務(wù)，這種服務(wù)勞動(dòng)是存在于人體之中的一種能力，在任何情況下，沒(méi)有哪種力量能使這種能力與人體分離。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)交換的并不是物業(yè)管理服務(wù)的所有權(quán)，而只是這種服務(wù)的使用權(quán)。2.“生產(chǎn)”與消費(fèi)同步性物業(yè)管理服務(wù)是向客戶提供直接服務(wù)，服務(wù)過(guò)程本身既是“生產(chǎn)”過(guò)程，也是消費(fèi)過(guò)程，勞動(dòng)和成果是同時(shí)完成的。例如保安服務(wù)，保安員為業(yè)主提供值崗、巡查等安全保衛(wèi)服務(wù)，當(dāng)保安員完成安全保衛(wèi)服務(wù)離開(kāi)崗位時(shí)，業(yè)主的安全服務(wù)消費(fèi)亦就同時(shí)完成。3.品質(zhì)差異性物業(yè)管理服務(wù)是通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)員工的操作，為業(yè)主直接服務(wù)，服務(wù)效果必然受到員工服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平、情緒和服務(wù)態(tài)度等因素的影響。同一服務(wù)，不同的操作，品質(zhì)的差異性都很大。如不同的裝修工程隊(duì)，裝修的款式及工藝就有很大的差異，即使是同一工程隊(duì)，每一次服務(wù)的成果質(zhì)量也難以完全相同。4.服務(wù)綜合性與連鎖性物業(yè)管理服務(wù)是集物業(yè)維護(hù)維修、治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭園綠化、家居生活服務(wù)等多種服務(wù)于一體的綜合性服務(wù)。這種綜合性服務(wù)的內(nèi)容通常又是相互關(guān)聯(lián)、相互補(bǔ)充的。業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求在時(shí)間和空間及形式上經(jīng)常出現(xiàn)相互銜接，不斷地由某一種服務(wù)消費(fèi)引發(fā)出另一種消費(fèi)。例如，業(yè)主在接受汽車保管的同時(shí)，會(huì)要求提供洗車及維修服務(wù)。5.需求的伸縮性業(yè)主或使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)有較大的伸縮性，客戶感到方便、滿意時(shí)，就會(huì)及時(shí)或經(jīng)常惠顧；感到不便或不理想時(shí)，就會(huì)延緩，甚至不再購(gòu)買服務(wù)。特別是在物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)和特色服務(wù)上，如代購(gòu)車、船、機(jī)票，代訂代送報(bào)刊等，客戶可以長(zhǎng)期惠顧，也可以自行解決或委托其他服務(wù)商。二、物業(yè)管理市場(chǎng)的形成與結(jié)構(gòu)隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的政府行為模式的房屋管理方式逐漸被打破，出現(xiàn)了一種新的專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理的健康發(fā)展和規(guī)范運(yùn)作離不開(kāi)市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)作為一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)形態(tài)，并納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)體系之中，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。(一)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成1.物業(yè)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為獨(dú)立交換對(duì)象具備了可能性物業(yè)本身是一種特殊的商品，它在空間上固定不變，時(shí)間上長(zhǎng)期使用，供給有限，價(jià)格高昂。但在其消費(fèi)階段，隨著物業(yè)的使用，必然出現(xiàn)陳舊、破損和功能的退化。為了保證物業(yè)的正常使用和消費(fèi)期的延長(zhǎng)，就需要進(jìn)行科學(xué)的管理、維修和養(yǎng)護(hù)。同時(shí)，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，高層建筑及相當(dāng)規(guī)模的小區(qū)不斷增多，功能復(fù)雜的設(shè)備大量使用，使物業(yè)設(shè)施與功能復(fù)雜化和多樣化。要管理好這些設(shè)備，就必須有專門知識(shí)和技能的管理人員進(jìn)行管理和維護(hù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)便成為獨(dú)立的交換對(duì)象而存在，使物業(yè)管理市場(chǎng)的形成具備了可能性。2.社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加促使了物業(yè)管理市場(chǎng)的形成社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是多方面的：首先，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求。業(yè)主為了使自己所擁有的物業(yè)得到正常的使用和保值增值，需要有專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)料理自己名下的物業(yè)，對(duì)物業(yè)及各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，對(duì)環(huán)境進(jìn)行美化，對(duì)治安進(jìn)行維護(hù)等。通過(guò)對(duì)物業(yè)的專門化管理，業(yè)主獲得了一個(gè)舒適的生活或工作環(huán)境，從而提高了生活質(zhì)量。其次，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的需求。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的樓宇加上良好的物業(yè)管理，現(xiàn)在已成為開(kāi)發(fā)商推出新樓盤的新賣點(diǎn)。隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，除了質(zhì)量、價(jià)格、地理位置等基本因素外，對(duì)環(huán)境及售后服務(wù)亦提出了更高的要求。開(kāi)發(fā)商將引入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為提供良好售后服務(wù)的一項(xiàng)重要的措施，并接納物業(yè)管理的提前介入，既順應(yīng)消費(fèi)者的需求，又對(duì)售后的房產(chǎn)進(jìn)行妥善的保養(yǎng)，減少返修量，這樣，亦使開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)中取得更多的優(yōu)勢(shì)。再次，是城市管理的要求。城市規(guī)劃與城市管理是社會(huì)文明進(jìn)步中的一項(xiàng)主要內(nèi)容。城市管理需要對(duì)各類住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇和工業(yè)區(qū)進(jìn)行全面有序的管理。要達(dá)到這一目的，非常重要的一條，就是通過(guò)各個(gè)小區(qū)自身的物業(yè)管理來(lái)配合實(shí)現(xiàn)，將物業(yè)管理與社會(huì)文明建設(shè)結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)建出文明小區(qū)與文明城市。(二)物業(yè)管理市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)物業(yè)管理市場(chǎng)與其他專業(yè)市場(chǎng)一樣，由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面構(gòu)成。1.市場(chǎng)主體市場(chǎng)主體是指在市場(chǎng)中進(jìn)行交換的個(gè)人或組織。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對(duì)象，是因?yàn)橛袑?duì)這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場(chǎng)主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者；供給主體是物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)者，即通過(guò)合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)資格的人或組織。2.市場(chǎng)客體市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。一個(gè)市場(chǎng)區(qū)別于另一個(gè)市場(chǎng)的主要標(biāo)志在于它們所交換的對(duì)象不同。市場(chǎng)客體可以分為有形的商品和無(wú)形的商品(即勞務(wù))兩大類。物業(yè)管理市場(chǎng)上的交換對(duì)象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無(wú)形的勞務(wù)。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在：房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù)，等等。3.市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境是指進(jìn)行交換的環(huán)境。需要明確的是，這里所指的“環(huán)境”并不是進(jìn)行交換的具體場(chǎng)所，而是指使交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度以及各種相關(guān)的法律、法規(guī)。就物業(yè)管理市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要包括：基本的社會(huì)制度、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及國(guó)家大法——憲法；與物業(yè)管理相關(guān)的各種專門性法律，如民法、經(jīng)濟(jì)法、合同法、企業(yè)法等；具體有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和政策；各類物業(yè)管理的契約或合同。上述各種制度與法規(guī)共同制約著物業(yè)管理市場(chǎng)的具體交換行為。第二節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制一、物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制價(jià)格機(jī)制是指在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，價(jià)格變動(dòng)與供求變動(dòng)之間相互制約的聯(lián)系和作用。價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機(jī)制，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有十分重要的影響。(一)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值構(gòu)成物業(yè)管理公司的產(chǎn)品——服務(wù)，凝結(jié)著物業(yè)管理公司工作人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以描述，因此在方法上又與有形產(chǎn)品的定價(jià)有所區(qū)別。物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管理的相對(duì)稀缺性及對(duì)物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結(jié)果。也就是說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值由這三者的相互作用并通過(guò)具體價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。1.物業(yè)管理服務(wù)的效用物業(yè)管理服務(wù)的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務(wù)而得到滿足的程度。物業(yè)管理服務(wù)如果沒(méi)有效用，就不會(huì)有物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，業(yè)主或用戶也就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)管理服務(wù)的欲望。2.物業(yè)管理服務(wù)的相對(duì)稀缺性物業(yè)管理服務(wù)的相對(duì)稀缺性，即意味著對(duì)比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質(zhì)和量上有限而處于不足的狀態(tài)。因此，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格被看作是稀缺性的價(jià)值反映，可以認(rèn)為是在結(jié)合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。3.物業(yè)管理的有效需求除以上兩個(gè)原因外，還須對(duì)物業(yè)管理服務(wù)形成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力才行。人們把購(gòu)買力所形成的需求稱為有效需求；就是說(shuō)，業(yè)主或用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)具備一定的支付能力。(二)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式目前，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種。1.政府定價(jià)政府定價(jià)是一種政策性定價(jià)，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的。政府定價(jià)的目的是為了推進(jìn)住房制度改革的深化，這關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益、社會(huì)的安定，也關(guān)系到物業(yè)的正常使用和保值增值。1996年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定：“為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)?！闭▋r(jià)的形式，在住房制度改革和物業(yè)管理市場(chǎng)起步階段是非常必要的，它有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。2.政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)是另一種政策性價(jià)格形式，是由政府物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度制定并公布執(zhí)行的中準(zhǔn)價(jià)。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.經(jīng)營(yíng)者定價(jià)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)是指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門報(bào)告?zhèn)浒傅囊环N價(jià)格形式。這種定價(jià)形式完全體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的作用，是一種市場(chǎng)價(jià)格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)中適宜采用這種定價(jià)形式。(三)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的確定1.定價(jià)原則物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機(jī)制，應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來(lái)確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。(1)堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)相結(jié)合的原則。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)與取得的費(fèi)用應(yīng)做到質(zhì)價(jià)相符；同樣，作為業(yè)主，在得到一定等級(jí)的服務(wù)之后也必須支付一定的費(fèi)用。(2)堅(jiān)持依法定價(jià)原則。依法定價(jià)必須按有關(guān)部門的政策和標(biāo)準(zhǔn)，反對(duì)物業(yè)管理公司單方面定價(jià)。(3)堅(jiān)持遵循符合業(yè)主或用戶消費(fèi)規(guī)律的原則。2.定價(jià)方法(1)成本加利潤(rùn)法。成本一般是通過(guò)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)及其構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算和處理，然后加上按目標(biāo)利潤(rùn)率計(jì)算的利潤(rùn)額。(2)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)議定價(jià)。這種定價(jià)方法適用于造價(jià)較高的物業(yè)。3.定價(jià)策略(1)差別定價(jià)法。即針對(duì)不同的物業(yè)、不同的市場(chǎng)采取不同的價(jià)格；或者對(duì)同一幢物業(yè)，按不同的顧客需求采取不同的價(jià)格。(2)增量定價(jià)法。就是指通過(guò)計(jì)算由價(jià)格政策引起的利潤(rùn)是否增加來(lái)判斷定價(jià)方案是否可行，如果增量利潤(rùn)是正值，說(shuō)明定價(jià)方案可以接受；如果增量利潤(rùn)是負(fù)值，就是不可接受的。增量利潤(rùn)等于定價(jià)方案引起的總增量收入減去定價(jià)方案引起的增量成本。(3)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量的定價(jià)技巧。不同的服務(wù)質(zhì)量與相適應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)組合在一起，在物業(yè)管理公司與用戶或業(yè)主認(rèn)可的范圍內(nèi)是可行的。高服務(wù)價(jià)格、低服務(wù)質(zhì)量的組合不為業(yè)主所接受，高服務(wù)質(zhì)量、低服務(wù)價(jià)格的組合對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)無(wú)利可圖。一般地，在既定的服務(wù)價(jià)格水平上，業(yè)主希望得到最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，或者在既定服務(wù)質(zhì)量水平上，業(yè)主希望自己支付最低的價(jià)格。二、物業(yè)管理市場(chǎng)供求機(jī)制在物業(yè)管理市場(chǎng)中，供給是指在一定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)存在于市場(chǎng)和能夠提供給市場(chǎng)銷售的物業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。物業(yè)管理市場(chǎng)上的供給與需求是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，二者互為條件、相互對(duì)立、互相制約。供給和需求都要求對(duì)方與之相適應(yīng)，達(dá)到平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系。然而，供求之間不可能永遠(yuǎn)一致，在一定時(shí)期和一定條件下可能表現(xiàn)為供大于求；而在另一時(shí)期和條件下，又可能表現(xiàn)為求大于供?？墒?，在一定時(shí)期的客觀條件下，物業(yè)管理服務(wù)又可能會(huì)呈現(xiàn)供求相等的平衡狀態(tài)。但總的說(shuō)來(lái)，供求之間的平衡只是暫時(shí)的、相對(duì)的和有條件的，而不平衡則是普遍的、絕對(duì)的。(一)決定物業(yè)管理市場(chǎng)供求的主要因素1.決定物業(yè)管理服務(wù)供給量的主要因素(1)人力資源狀況。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，要完成這種服務(wù)，最主要的是人力資源。如果社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就多；相反，社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就會(huì)相對(duì)地少。目前，在我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)中，科學(xué)地進(jìn)行組織經(jīng)營(yíng)、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專門人才并不多，人力資源并不豐富。(2)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、稅收政策等對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的供給量也產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)會(huì)影響投入各個(gè)生產(chǎn)部門的勞動(dòng)總量的變動(dòng)，從而影響各部門的供給量。國(guó)家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴(kuò)大生產(chǎn)增加供給。國(guó)家如果對(duì)某一部門或某一產(chǎn)品增加財(cái)政補(bǔ)貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會(huì)抑制生產(chǎn)減少供給。(3)相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。有些勞務(wù)的使用價(jià)值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或可以互相替代的。這些相關(guān)連或可替代的服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)，也會(huì)引起物業(yè)管理供給量的變動(dòng)。比如，專業(yè)的家庭服務(wù)公司的服務(wù)價(jià)格下降，人們就愿意直接請(qǐng)其提供服務(wù)，減少物業(yè)管理公司提供的服務(wù)。價(jià)格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務(wù)就會(huì)擴(kuò)大，供給量增加，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目就會(huì)萎縮，供給就會(huì)減少。2.決定物業(yè)管理服務(wù)需求量的主要因素(1)消費(fèi)者的貨幣收入水平。在貨幣幣值不變的條件下，消費(fèi)者的購(gòu)買能力會(huì)隨著貨幣收入的增加而提高。如果說(shuō)人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有上升，業(yè)主還是會(huì)購(gòu)買這種服務(wù)，需求量會(huì)增加；如果人們的貨幣收入減少，就會(huì)縮減消費(fèi)，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有下降，需求量也會(huì)有所減少。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對(duì)其需求的影響程度相對(duì)會(huì)大一些。(2)消費(fèi)者偏好。消費(fèi)者偏好是指人們習(xí)慣于消費(fèi)某種商品或特別喜愛(ài)消費(fèi)某種商品的心理行為。消費(fèi)者偏好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務(wù)，亦有人不喜歡保安員的保安服務(wù)，而使用科技安全防范產(chǎn)品進(jìn)行保安。特別是當(dāng)前，物業(yè)管理還未被全社會(huì)充分認(rèn)識(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求還缺乏主動(dòng)性。當(dāng)然，人們的生活習(xí)慣和消費(fèi)偏好是可以引導(dǎo)和改變的。(3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會(huì)提供的物業(yè)絕對(duì)量增加，客觀上擴(kuò)大了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對(duì)物業(yè)管理的需求自然較少。就一時(shí)一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對(duì)當(dāng)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)需求量的變動(dòng)有著明顯的影響。(二)物業(yè)管理市場(chǎng)的供求規(guī)律供求規(guī)律是物業(yè)管理市場(chǎng)中的一個(gè)重要規(guī)律，主要有以下內(nèi)容：1.供求的變動(dòng)決定著價(jià)格的變動(dòng)(1)如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格就要上漲。這種情況可以在供應(yīng)量不變而需求量增加的情況下發(fā)生，也可以在需求量不變而供應(yīng)量減少的情況下發(fā)生。(2)如果物業(yè)管理服務(wù)供過(guò)于求，價(jià)格就會(huì)下降。這種情況可以在需求量不變而供應(yīng)量增加的情況下發(fā)生，也可以在供應(yīng)量不變而需求量減少的情況下發(fā)生。2.價(jià)格變動(dòng)引起供求情況的變動(dòng)(1)如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格上漲，需求就會(huì)相應(yīng)減少；相反，價(jià)格下跌，需求就會(huì)相應(yīng)增加。(2)如果物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲，供給便會(huì)增長(zhǎng)；價(jià)格下跌，供給便會(huì)減少。(3)供求的變化和價(jià)格的變化方向相反。如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲。價(jià)格上漲會(huì)引起物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，或其他行業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)，供給量增加，需求相對(duì)減少。而當(dāng)供求狀態(tài)趨向供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格就下跌，物業(yè)管理公司就會(huì)調(diào)整減少經(jīng)營(yíng)，供給量隨之減少，需求量相對(duì)增加。這種增減到一定程度，價(jià)格就回升，往前發(fā)展又會(huì)變成供不應(yīng)求，循環(huán)發(fā)展。3.供求變動(dòng)決定買、賣方市場(chǎng)的變動(dòng)在物業(yè)管理服務(wù)的供求變化中，買賣雙方哪一方占優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格和其他條件上就能壓倒對(duì)方，在市場(chǎng)中對(duì)自己有利。在物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求時(shí)，賣方占優(yōu)勢(shì)，便形成“經(jīng)營(yíng)者主權(quán)”，表現(xiàn)為賣方市場(chǎng)；在物業(yè)管理服務(wù)供過(guò)于求時(shí)，買方占優(yōu)勢(shì)，便形成“消費(fèi)者主權(quán)”，表現(xiàn)為買方市場(chǎng)。三、物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是指競(jìng)爭(zhēng)同供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)、生產(chǎn)要素流動(dòng)與組合，以及市場(chǎng)成果分配諸因素之間的有機(jī)聯(lián)系和運(yùn)動(dòng)趨向。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)也就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。(一)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然性在物業(yè)管理市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)內(nèi)有動(dòng)力外有壓力的、持續(xù)不斷的市場(chǎng)較量過(guò)程。因此，競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)和迫使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行合理的決策，并且通過(guò)優(yōu)勝劣汰的強(qiáng)制作用，獎(jiǎng)勵(lì)高效率者，懲罰低效率者，對(duì)價(jià)格信號(hào)作出迅速及時(shí)的反應(yīng)，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務(wù)要素組合，開(kāi)發(fā)和擴(kuò)大新的物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域，推出新的服務(wù)項(xiàng)目，保證資源配置到最為需要的地方。如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)或缺乏競(jìng)爭(zhēng)，占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會(huì)靠犧牲其他市場(chǎng)參與者(包括物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤(rùn)；由于沒(méi)有作出相應(yīng)的市場(chǎng)貢獻(xiàn)，從而導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效率和服務(wù)水平的降低。我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制還不完善。基于此，1999年5月，在全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部提出要在物業(yè)管理市場(chǎng)中盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確要求：(1)在2000年之前，必須徹底改變誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。開(kāi)發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會(huì)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。(2)凡是10萬(wàn)平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會(huì)招標(biāo)。(3)鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，以大帶小，合小為大，合弱為強(qiáng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的能力。(二)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式1.物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的范圍來(lái)考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)項(xiàng)目、降低經(jīng)營(yíng)成本等內(nèi)容而展開(kāi)的。這種競(jìng)爭(zhēng)促使各個(gè)企業(yè)管理服務(wù)的個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間平均化為社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，其結(jié)果必然是推動(dòng)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。2.業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)從參與競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)主體之間的關(guān)系來(lái)考察，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主要賤買、經(jīng)營(yíng)者要貴賣的競(jìng)爭(zhēng)。這是經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主爭(zhēng)奪物業(yè)管理市場(chǎng)主權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。3.價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)從競(jìng)爭(zhēng)是否圍繞價(jià)格變動(dòng)這一角度來(lái)考察，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是通過(guò)降低服務(wù)價(jià)格來(lái)爭(zhēng)取較多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)銷售量的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是企業(yè)之間提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的競(jìng)爭(zhēng)。它要求物業(yè)管理企業(yè)千方百計(jì)加強(qiáng)管理、改進(jìn)技術(shù)、節(jié)約資源，達(dá)到少投入多產(chǎn)出的目的。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是指不變動(dòng)價(jià)格，而是通過(guò)其他途徑和采用其他方法來(lái)爭(zhēng)取較多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)銷售量的競(jìng)爭(zhēng)。如：開(kāi)發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大廣告宣傳，改變銷售方法，等等，用這些方法和途徑來(lái)爭(zhēng)取更多的業(yè)主購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)。(三)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就必然存在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在社會(huì)化大生產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于生產(chǎn)技術(shù)的迅速變化，市場(chǎng)情況的千變?nèi)f化，以及某些政治因素的干擾和自然災(zāi)害的影響，使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際收益低于原預(yù)期收益，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失，甚至發(fā)生虧損或破產(chǎn)，這就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有自身的經(jīng)濟(jì)利益，要參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)決策的正誤以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的好壞所帶來(lái)的后果。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，從產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因來(lái)看，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面：(1)自然風(fēng)險(xiǎn)。由自然因素造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如雷擊、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、氣候突變等給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失即屬自然風(fēng)險(xiǎn)。(2)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由個(gè)人或集團(tuán)的社會(huì)行為造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如盜竊、事故、政治動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)等給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失即屬社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。(3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由物業(yè)管理企業(yè)自身決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善造成的經(jīng)濟(jì)損失即屬經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。四、價(jià)格、供求與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的功能價(jià)格、供求與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的功能從總體上說(shuō)是調(diào)控整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程。(一)適應(yīng)與協(xié)調(diào)功能在物業(yè)管理市場(chǎng)中，各個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和業(yè)主的消費(fèi)是分散決策的，需要通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用相互協(xié)調(diào)為一體。市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的變化反映著物業(yè)管理服務(wù)的稀缺程度，從而表明一定的物業(yè)管理服務(wù)的需求程度。處于競(jìng)爭(zhēng)之中的物業(yè)管理企業(yè)，出于自身經(jīng)濟(jì)利益的追求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)的變化作出靈活的、及時(shí)的反應(yīng)，調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，其結(jié)果是保證了物業(yè)管理服務(wù)能不斷地適應(yīng)變化著的需求。(二)刺激與創(chuàng)新功能競(jìng)爭(zhēng)就是要戰(zhàn)勝對(duì)方，在市場(chǎng)上保持優(yōu)勢(shì)。每一家參與競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)都試圖獲得一份超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利潤(rùn)，為此要不斷改進(jìn)技術(shù)、降低成本、開(kāi)發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目和新的市場(chǎng)領(lǐng)域，進(jìn)行服務(wù)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的技術(shù)創(chuàng)新和項(xiàng)目創(chuàng)新。競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)了技術(shù)進(jìn)步。因?yàn)檎l(shuí)運(yùn)用了新技術(shù)，提供了新的服務(wù)項(xiàng)目，誰(shuí)就可以暫時(shí)地(或長(zhǎng)或短地)獲得一份由創(chuàng)新形成的壟斷地位所帶來(lái)的優(yōu)先利潤(rùn)。競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也促進(jìn)了物業(yè)管理新技術(shù)的推廣和擴(kuò)散。隨著競(jìng)爭(zhēng)參與者的模仿過(guò)程的普遍化，創(chuàng)新者的暫時(shí)的壟斷地位和優(yōu)先利潤(rùn)也逐漸失去。在這一過(guò)程中，物業(yè)管理服務(wù)的新技術(shù)、新項(xiàng)目得到普及，整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)水平也因此而提高。物業(yè)管理智能化就是一個(gè)非常顯著的例子。第三節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行秩序一、確立物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的基礎(chǔ)要維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行秩序，有兩個(gè)基點(diǎn)必須首先明確：一是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，二是物業(yè)管理的委托代理關(guān)系。這二者是物業(yè)管理市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體即消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系問(wèn)題。正是有了這種關(guān)系的存在，才有物業(yè)管理市場(chǎng)的存在。只有明確這種關(guān)系，理順這種關(guān)系，物業(yè)管理市場(chǎng)才能有秩序地運(yùn)行。(一)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與權(quán)屬界定1.私有產(chǎn)權(quán)對(duì)于物業(yè)的“所有者”來(lái)說(shuō)，他擁有這座房子的權(quán)力，包括獨(dú)自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用而不受其他人的干涉。2.集體產(chǎn)權(quán)顧名思義，集體產(chǎn)權(quán)就是由多個(gè)人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源，就必須經(jīng)過(guò)集體來(lái)決定。例如，一個(gè)小區(qū)中的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)是全體業(yè)主共同擁有的，但這并不表示每一位業(yè)主都可以為所欲為地使用。如何使用這個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，必須由全體業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)集體決定。同樣，如何對(duì)集體擁有的物業(yè)進(jìn)行維修保養(yǎng)，也需通過(guò)業(yè)主委員會(huì)集體決定。3.建筑物區(qū)分所有權(quán)在理論上，私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)是比較容易區(qū)分的。但在物業(yè)管理的實(shí)際操作中，對(duì)于一幢單體建筑物，如果由多位業(yè)主共同擁有，其產(chǎn)權(quán)的界定仍有相當(dāng)?shù)碾y度。法學(xué)界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分享有專有所有權(quán)與對(duì)建筑物其用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。(二)物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系對(duì)于自己的物業(yè)，一般來(lái)說(shuō)業(yè)主可以自己料理。但是，隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)的復(fù)雜性越來(lái)越高，業(yè)主自身已經(jīng)無(wú)能力對(duì)自己擁有的物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模、多方面的管理。這使得業(yè)主們開(kāi)始尋找專門的代理人，進(jìn)行自己沒(méi)有能力或者不愿意進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系便由此而產(chǎn)生。在委托與代理關(guān)系中，主體有代理人、被代理人和相對(duì)人。沒(méi)有相對(duì)代理人則不能發(fā)生代理關(guān)系。物業(yè)管理的實(shí)踐中，代理人是物業(yè)管理公司，被代理人是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。相對(duì)人則有兩類：一是各類相關(guān)的專業(yè)公司，如房屋維修公司、設(shè)備維修公司、綠化公司、清潔公司等。物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。二是分散業(yè)主(相對(duì)于業(yè)主委員會(huì))和承租人(相對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有人)。物業(yè)管理公司代表業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人與分散業(yè)主或承租人簽訂房屋使用合約或公共契約，以規(guī)范他們使用物業(yè)的行為。產(chǎn)權(quán)人與管理者是一種委托代理關(guān)系，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為了保證自己所擁有的物業(yè)能正常使用，在物業(yè)管理市場(chǎng)中聘請(qǐng)代理人，將其物業(yè)的管理權(quán)委托給代理人。當(dāng)物業(yè)管理公司通過(guò)委托合同獲得物業(yè)的管理權(quán)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人和管理者之間的委托代理關(guān)系即告成立。二、物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的主要內(nèi)容為了建立良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，必須確立全面的市場(chǎng)法則。這些市場(chǎng)法則雖然帶有一定的主觀性，但它對(duì)維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的秩序是一種有效的約束。同時(shí)，它所反映的內(nèi)容和要求也體現(xiàn)了物業(yè)管理市場(chǎng)客觀規(guī)律的要求。(一)市場(chǎng)進(jìn)出秩序進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)需要具備一定的條件，不具備一定的資格去參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必然使市場(chǎng)混亂。因此，只有按一定的條件規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，才能保證各個(gè)企業(yè)有序地進(jìn)入市場(chǎng)，有序地退出市場(chǎng)。1.進(jìn)入市場(chǎng)的秩序(1)要對(duì)參與物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行資格審查，這是保證物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的前提條件。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要出發(fā)，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必須是物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，其明顯的特點(diǎn)是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、具有獨(dú)立的法人資格，而不分所有制性質(zhì)和形式，不分企業(yè)規(guī)模大小，可一律平等地進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(2)要對(duì)參與物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)的企業(yè)進(jìn)行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確經(jīng)營(yíng)商號(hào)、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)范圍。(3)規(guī)范進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象和經(jīng)營(yíng)方式。物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是物業(yè)管理服務(wù)，具體地說(shuō)，就是必須規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量等級(jí)；經(jīng)營(yíng)方式必須是委托代理制，是由業(yè)主委員會(huì)決定委托某一物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，而不能由任何其他個(gè)人或團(tuán)體強(qiáng)加于業(yè)主。2.退出市場(chǎng)的秩序(1)物業(yè)管理企業(yè)自行破產(chǎn)退出市場(chǎng)，要按規(guī)定清償債務(wù)，確定清償債務(wù)的方式和期限。對(duì)無(wú)償還能力的債務(wù)人(企業(yè))的財(cái)產(chǎn)做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場(chǎng)的平等競(jìng)爭(zhēng)秩序。(2)違反有關(guān)法規(guī)的要迫使其停止?fàn)I業(yè)。對(duì)違反國(guó)家政策、法律、法令的物業(yè)管理企業(yè)，要吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，令其退出物業(yè)管理市場(chǎng)；對(duì)非法經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量低劣的物業(yè)管理公司，要限期改正，以保證物業(yè)管理市場(chǎng)的正常秩序。(二)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序物業(yè)管理市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)是必然的，并且必須有比較完善的法規(guī)保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，約束競(jìng)爭(zhēng)中的不合理行為，確立公正而統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。1.自主經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要有自主權(quán)，有獨(dú)立的利益，不允許任何不必要的行政干預(yù)。2.效益優(yōu)先對(duì)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝的物業(yè)管理企業(yè)要給予鼓勵(lì)，提倡開(kāi)拓進(jìn)取，爭(zhēng)取最優(yōu)效益；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)中失利的物業(yè)管理企業(yè)，要由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則進(jìn)行必要的淘汰。3.公正平等給物業(yè)管理企業(yè)提供平等的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。不同所有制形式、不同經(jīng)濟(jì)成分的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者，在市場(chǎng)上有同等的競(jìng)爭(zhēng)權(quán)利和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。國(guó)家已出臺(tái)相關(guān)政策，要求新開(kāi)發(fā)的超過(guò)10萬(wàn)平方米的商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須采取公開(kāi)招、投標(biāo)。這是一種創(chuàng)造平等機(jī)會(huì)的有力措施。(三)市場(chǎng)交易秩序物業(yè)管理市場(chǎng)的交易秩序，主要是規(guī)定市場(chǎng)主體的交易行為，要做到市場(chǎng)交易活動(dòng)按準(zhǔn)則行事。1.公開(kāi)化實(shí)行交易行為公開(kāi)化，提高物業(yè)管理市場(chǎng)的透明度，必須有合法的契約和合同，同時(shí)還要及時(shí)公開(kāi)信息。物業(yè)管理市場(chǎng)信息的公開(kāi)有利于實(shí)際消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的直接聯(lián)系，減少交易費(fèi)用，抑制價(jià)格的人為上漲。2.貨幣化在物業(yè)管理市場(chǎng)中，交換的對(duì)象是服務(wù)。因此，在交易中只能是服務(wù)一貨幣的交換方式，而不可能是其他易貨貿(mào)易的方式。物業(yè)管理市場(chǎng)必然要實(shí)現(xiàn)交易過(guò)程貨幣化。3.票據(jù)化在物業(yè)管理市場(chǎng)上進(jìn)行交易必須有合法的文字依據(jù)，所發(fā)生的交易信用必須經(jīng)過(guò)商業(yè)票據(jù)進(jìn)行結(jié)算。這樣做，一方面有利于對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，為稅收、審計(jì)提供重要依據(jù)；另一方面，商業(yè)信用票據(jù)化也有助于解決企業(yè)之間的拖欠、占?jí)嘿Y金等問(wèn)題。4.規(guī)則化、法律化在公開(kāi)化的基礎(chǔ)上，逐步確立相應(yīng)的物業(yè)管理市場(chǎng)交易規(guī)則，并使之法律化，以此消除交易過(guò)程中的混亂和欺騙行為，保證消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的正當(dāng)權(quán)益。三、加強(qiáng)管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理是維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序的中心環(huán)節(jié)。對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理主要由三類市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)組成：一是國(guó)家設(shè)置的市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統(tǒng)的有關(guān)機(jī)構(gòu)，以及統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、財(cái)政、稅收、工商、銀行、物價(jià)等管理機(jī)構(gòu)；二是物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)，包括計(jì)量、測(cè)試、質(zhì)量管理、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等管理機(jī)構(gòu)；三是群眾性的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括消費(fèi)者協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等民間組織。物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體制是國(guó)家的管理監(jiān)督和群眾性管理監(jiān)督相結(jié)合，是各種組織和手段的有機(jī)統(tǒng)一。(一)政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理政府通過(guò)法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行宏觀的管理，為物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)揮出應(yīng)有的功能創(chuàng)造一個(gè)有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的市場(chǎng)環(huán)境。政府對(duì)物業(yè)