2022年青海省房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自測測試題庫及答案解析

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項(xiàng)中，只有一個符合題意)

1、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.火【答案】C2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%【答案】D3、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C4、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于

A.味過于酸

B.味過于苦

C.味過于咸

D.味過于辛【答案】C5、某可比實(shí)例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣（）萬元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5【答案】D6、《素問·五藏生成篇>說：“多食甘”，則

A.脈凝泣而變色

B.筋急而爪枯

C.肉胝皺而唇揭

D.骨痛而發(fā)落【答案】D7、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。

A.同價值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型【答案】C8、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C9、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進(jìn)行評估。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.推測法【答案】A10、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A.技術(shù)上可能

B.財(cái)務(wù)上可行

C.價值最大化

D.法律上允許【答案】D11、氣血運(yùn)行的主要通道是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)【答案】A12、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價（）。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零【答案】C13、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。

A.50%

B.65%

C.60%

D.154%【答案】B14、在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。

A.簡單算術(shù)平均數(shù)

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)【答案】C15、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（）。

A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)

B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)

C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同

D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比【答案】A16、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90【答案】B17、實(shí)際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。

A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D18、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營業(yè)稅

D.土地增值稅【答案】A19、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I賣實(shí)例。

A.協(xié)議方式

B.招標(biāo)方式

C.拍賣方式

D.政府定價【答案】A20、脾氣不濡，胃氣乃厚可因

A.多食苦

B.多食辛

C.多食甘21、【答案】B22、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低【答案】C23、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500【答案】D24、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為（）元/m2。

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775【答案】B25、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)時，無論是實(shí)際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。

A.實(shí)物狀況

B.基本狀況

C.權(quán)屬狀況

D.區(qū)位狀況【答案】B26、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。

A.不可損耗性

B.不可毀滅性

C.保值增值性

D.壽命長久性【答案】B27、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。

A.60

B.6

C.10

D.60%【答案】B28、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為（）萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85【答案】B29、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價

C.運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊

D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格【答案】D30、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。

A.抵押人無權(quán)優(yōu)先受償

B.抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償

C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

D.抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償【答案】D31、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計(jì)息一次，則實(shí)際利率是（）。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%【答案】C32、買方購買與其原有土地相鄰的土地時，其購買價格一般會（）這塊土地單獨(dú)存在時的價格。

A.低于

B.等于

C.接近

D.高于【答案】D33、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。

A.159.56

B.108.75

C.168.71

D.277.70【答案】C34、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。

A.成本法

B.長期趨勢法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C35、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安

A.脾

B.心

C.腎

D.肺【答案】B36、下列哪項(xiàng)關(guān)于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的

A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘?jiān)鼉蓚€部分

B.小腸在吸收水谷精微的同時，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”

C.小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)，臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法

D.小腸之氣的運(yùn)動，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外【答案】D37、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77【答案】C38、比較法中交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。

A.交易實(shí)例

B.可比實(shí)例

C.估價對象

D.類似房地產(chǎn)【答案】B39、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.單邊波動【答案】B40、簽訂了書面估價委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項(xiàng)目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定【答案】A41、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500【答案】D42、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。

A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用

B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤

C.測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格【答案】B43、在實(shí)際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。

A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法

D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D44、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計(jì)

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況【答案】B45、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/m2。

A.98

B.102

C.108

D.116【答案】A46、征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照（）計(jì)算。

A.農(nóng)業(yè)人口

B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口

C.原占用耕地的人口

D.原耕地供養(yǎng)的人口【答案】B47、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實(shí)際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。

A.30

B.29

C.29.28

D.28.29【答案】C48、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。

A.國內(nèi)生產(chǎn)總值

B.居民消費(fèi)價格指數(shù)

C.匯率波動

D.稅收減免【答案】D49、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)

B.估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)

C.估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)【答案】C50、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。

A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔(dān)法律責(zé)任【答案】B51、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.金融政策

C.利率

D.匯率【答案】B52、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果【答案】A53、明確了“治寒以熱藥”的是

A.《難經(jīng)》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《傷寒雜病論》【答案】C54、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。

A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C55、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價（）萬元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400【答案】D56、認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額（）裝修改造費(fèi)用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他【答案】A57、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50【答案】C58、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。

A.1～2倍

B.2～4倍

C.4～6倍

D.6～8倍【答案】C59、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000【答案】D60、胃熱的形成原因?yàn)?/p>

A.邪熱犯胃

B.嗜食辛辣

C.肝膽之火，橫逆犯胃

D.以上均是【答案】D61、路線價法本質(zhì)上是一種（）。

A.長期趨勢法

B.成本法

C.比較法

D.收益法【答案】C62、在評估期房價格時，（）。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(diǎn)的狀態(tài)

B.估價對象狀況為估價時點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點(diǎn)的狀態(tài)

C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點(diǎn)的狀態(tài)

D.估價對象狀況為未來某時點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點(diǎn)的狀態(tài)【答案】D63、下列估價中，估價時點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是（）。

A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價

B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估

C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價

D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價【答案】D64、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定【答案】C65、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)【答案】C66、采用定基價格指數(shù)時，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實(shí)例在成交日期時的價格×價值時點(diǎn)的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格。

A.某個固定日期的定基價格指數(shù)

B.成交日期的定基價格指數(shù)

C.當(dāng)年年底定基價格指數(shù)

D.當(dāng)年年初定基價格指數(shù)【答案】B67、下列關(guān)于地租的表述中，錯誤的是（）。

A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積

B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息

C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計(jì)算的

D.經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會一般利潤率計(jì)算的【答案】B68、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理【答案】D69、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A.收租損失

B.運(yùn)營費(fèi)用

C.折舊

D.財(cái)務(wù)損耗【答案】A70、胃熱的形成原因?yàn)?/p>

A.邪熱犯胃

B.嗜食辛辣

C.肝膽之火，橫逆犯胃

D.以上均是【答案】D71、（）是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)按相似性分組，并在組內(nèi)選定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)測算其價值，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法

C.多元回歸分析法

D.損失資本化法【答案】B72、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。

A.70

B.80

C.90

D.100【答案】C73、履行必要的估價程序是（）的基本要求。

A.完成估價項(xiàng)目

B.評定估價機(jī)構(gòu)

C.評定估價師水平

D.確定估價結(jié)果【答案】A74、一個估價項(xiàng)目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。

A.估價假設(shè)

B.估價原則

C.估價依據(jù)

D.估價目的【答案】D75、在估價機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。

A.主動爭取

B.主動接受

C.被動爭取

D.被動接受【答案】A76、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個臟腑功能的失常

A.小腸泌別清濁

B.肺的宣發(fā)

C.脾胃運(yùn)化

D.腎的蒸化【答案】B77、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價值將上漲20%，報酬率為10%，若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價值，則資本化率為（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%【答案】B78、報酬率的表達(dá)式為（）。

A.投資回報／所投入的資金

B.投資回收／所投入的資本

C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金

D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本【答案】A79、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果【答案】A80、若價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價值應(yīng)是（）。

A.謹(jǐn)慎價值

B.市場價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.投資價值【答案】C81、當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B82、從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。

A.長期趨勢

B.后期利潤

C.權(quán)益

D.供給和需求【答案】D83、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。

A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C84、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。

A.蘇慕斯法則

B.霍夫曼法則

C.四三二一法則

D.哈柏法則【答案】C85、下列不屬于估價委托人的義務(wù)的是（）。

A.根據(jù)自己的需要提出估價結(jié)果

B.向估價機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價所需的資料

C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料

D.對所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)【答案】A86、在成本法求取折舊中，采用()更符合實(shí)際情況。

A.有效經(jīng)過年數(shù)

B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C.剩余經(jīng)過年數(shù)

D.自然經(jīng)過年數(shù)【答案】A87、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價值為（）萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00【答案】B88、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。

A.實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位

B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位

C.實(shí)物、權(quán)利、位置

D.實(shí)物、權(quán)益、位置【答案】B89、房地產(chǎn)估價中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立【答案】D90、某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元/m2，有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為()萬元。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000【答案】C91、某房地產(chǎn)在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價格為（）元/m2。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098【答案】D92、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.至市中心距離【答案】C93、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括（）。

A.建筑物

B.土地

C.房地

D.土地及其附著物【答案】D94、在影響房地產(chǎn)價格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。

A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)

C.全社會的家庭總?cè)丝跀?shù)

D.全社會或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)【答案】B95、心開竅于舌的主要機(jī)理是

A.手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候【答案】A96、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。

A.固定價格指數(shù)

B.定基價格指數(shù)

C.長期價格指數(shù)

D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】B97、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04【答案】C98、商品經(jīng)濟(jì)是

A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式

B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式

C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式

D.存在于一切社會的經(jīng)濟(jì)形式【答案】C99、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。

A.60

B.6

C.10

D.60%【答案】B100、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%【答案】B101、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)

B.估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)

C.估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)【答案】C二,多選題(共100題，每題2分，選項(xiàng)中，至少兩個符合題意)

102、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成

B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見

C.出具的結(jié)果具有證明效力

D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用

E.咨詢性估價無需承擔(dān)法律責(zé)任【答案】ABCD103、基準(zhǔn)地價修正法評估國有建設(shè)用地使用權(quán)價值應(yīng)具備的條件有（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)

B.估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準(zhǔn)地價修正體系

D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的開發(fā)程度一致

E.估價對象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限相同【答案】BC104、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC105、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價

B.再次抵押估價

C.處置抵押房地產(chǎn)估價

D.最終抵押估價

E.抵押期間估價【答案】ABC106、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC107、下列房地產(chǎn)估價方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例為可比實(shí)例

B.收益法估價時，不高估收入和運(yùn)營費(fèi)用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平【答案】AD108、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金【答案】AC109、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格【答案】D110、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）

A.估價師聲明

B.估價假設(shè)和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術(shù)報告

E.估價結(jié)果報告【答案】ABD111、下列選項(xiàng)中，屬于收益性房地產(chǎn)的有（）。

A.農(nóng)地

B.游樂場

C.寫字樓

D.倉庫

E.行政辦公樓【答案】ABCD112、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施【答案】ABC113、選取可比實(shí)例時，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實(shí)例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實(shí)例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實(shí)例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實(shí)例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCD114、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金【答案】AC115、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計(jì)算

E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC116、下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。

A.任何單位和個人不得干預(yù)估價活動，包括不得干預(yù)估價過程和結(jié)果

B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價對象的價格

C.不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣

D.同一個估價機(jī)構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果，不可以拿出來比較

E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC117、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD118、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC119、從理論上講，可按（）分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r。

A.建筑物價值

B.房地產(chǎn)價值

C.土地價值

D.建筑面積

E.樓層【答案】BCD120、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料

D.根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料

E.同行之間相互提供【答案】ABC121、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面【答案】C122、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值【答案】AB123、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD124、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC125、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。

A.自然環(huán)境惡化

B.消費(fèi)觀念變更

C.設(shè)備陳舊落后

D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC126、一個估價項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實(shí)地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項(xiàng)目來源和溝通情況【答案】ABD127、在下列說法運(yùn)用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實(shí)例

C.對可比實(shí)例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格【答案】ABC128、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD129、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【答案】ACD130、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.對估價委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的【答案】CD131、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC132、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD133、下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權(quán)益中受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況。

A.地役權(quán)

B.租賃權(quán)

C.土地用途

D.建筑高度

E.相鄰關(guān)系【答案】CD134、某估價機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價機(jī)構(gòu)對此估價報告()。

A.均要負(fù)法律責(zé)任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估【答案】ABD135、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

C.征地管理費(fèi)

D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)

E.場地平整費(fèi)【答案】ABD136、下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有（）。

A.估價委托書

B.估價委托合同

C.估價對象權(quán)屬證明

D.估價報告內(nèi)部審核表

E.估價師注冊證書復(fù)印件【答案】AC137、公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價格。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD138、關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD139、市場狀況調(diào)整的方法有（）。

A.定基價格指數(shù)法

B.環(huán)比價格指數(shù)法

C.價格變動率法

D.直接比較調(diào)整

E.間接比較調(diào)整【答案】ABC140、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值【答案】AD141、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅【答案】ABCD142、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法【答案】AD143、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事（）。

A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)

D.房地產(chǎn)代售業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)【答案】ABC144、下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。

A.房地產(chǎn)使用管制

B.異議登記

C.設(shè)立了抵押權(quán)

D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)

E.被人民法院查封【答案】AB145、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實(shí)際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD146、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面【答案】C147、有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有()。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理E適合原理【答案】AB148、【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費(fèi)

E.估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD149、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量【答案】ABCD150、估價對象為一宗熟地，對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況【答案】ABD151、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。

A.個別人的價值判斷

B.估價人員的主觀定價

C.由市場力量決定

D.市場參與者集體競價的結(jié)果

E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD152、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD153、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。

A.比較法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價修正法

E.長期趨勢法【答案】AD154、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設(shè)部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【答案】AC155、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。

A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計(jì)算【答案】A156、下列房地產(chǎn)估價活動中，符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機(jī)構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.房地產(chǎn)估價師保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密.當(dāng)事人商業(yè)機(jī)密

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，某估價機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】BC157、利用路線價求取臨街土地價值時，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。

A.臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格

B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實(shí)例

C.該路線價所對應(yīng)的日期本身就是價值時點(diǎn)

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進(jìn)行【答案】AC158、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。

A.學(xué)校

B.公園

C.商場

D.普通商品住宅E油田【答案】AB159、以下（）因素會減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。

A.通用性差

B.房地產(chǎn)市場繁榮

C.價值大

D.獨(dú)立使用性好

E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性【答案】AC160、估價中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度【答案】AC161、對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

C.房屋征收補(bǔ)償估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價【答案】ABD162、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準(zhǔn)地價修正法

D.標(biāo)定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法【答案】ABC163、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。

A.個別人的價值判斷

B.估價人員的主觀定價

C.由市場力量決定

D.市場參與者集體競價的結(jié)果

E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD164、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中，單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，單位比較法主要有（）。

A.分部分項(xiàng)法

B.工料測量法

C.年限法

D.單位面積法

E.單位體積法【答案】D165、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調(diào)整”

C.先對多個“可比實(shí)例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實(shí)例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實(shí)例價格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合【答案】BCD166、關(guān)于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法【答案】AD167、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD168、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運(yùn)用自己的知識和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值【答案】ACD169、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點(diǎn)包括（）

A.是一種專業(yè)意見

B.估計(jì)價格或價值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD170、在運(yùn)用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。

A.客觀收益

B.實(shí)際收益

C.有形收益

D.無形收益

E.潛在收益【答案】ABCD171、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.居民收入

C.利率

D.匯率

E.城市化【答案】ABCD172、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運(yùn)營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD173、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC174、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施【答案】ABC175、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高【答案】BD176、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道【答案】AC177、收益法中計(jì)算凈收益時，扣除運(yùn)營費(fèi)用時不包括的項(xiàng)目有（）。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產(chǎn)折舊額

C.重置提撥款

D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

E.所得稅【答案】ABD178、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。

A.市場法

B.成本法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價修正法

E.長期趨勢法【答案】ABD179、對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

C.房屋征收補(bǔ)償估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價【答案】ABD180、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報酬率【答案】ABC181、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價報告

B.單套住宅抵押估價報告

C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估

D.企業(yè)破產(chǎn)評估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估【答案】AB182、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級【答案】AD183、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事（）。

A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)

D.房地產(chǎn)代售業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)【答案】ABC184、關(guān)于路線價分界線說法正確的有（