北京2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提考試試題

北京201年7上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、一臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺．現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺．運(yùn)用“四三二一法則”，地塊乙的總地價(jià)為．【2005年考題】A：65.4萬(wàn)元B：81.8萬(wàn)元C：87.2萬(wàn)元D：109.0萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于__。A.經(jīng)營(yíng)成本B.物業(yè)檔次C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系3、__原則是指會(huì)計(jì)記錄和會(huì)計(jì)信息必須清晰、簡(jiǎn)明，便于理解和使用。A.及時(shí)性B.簡(jiǎn)便性C.明晰性D.可比性4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指__所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)B.獲得土地后到全部工程竣工C.從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收D.從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢5、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是。A：在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B：在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C：在房地產(chǎn)舊場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D：比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為_(kāi)_萬(wàn)元。A.417B.500C.460D．4507、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目中，屬于企業(yè)管理費(fèi)的是。A：養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)B：失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)C：醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)D：勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、的作用主要是促進(jìn)商品流通，引導(dǎo)居民消費(fèi)。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：消費(fèi)信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、是各級(jí)人民政府，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，依法組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地的開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)在空間和時(shí)間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。A：國(guó)土規(guī)劃B：土地利用總體規(guī)劃C：城鄉(xiāng)規(guī)劃D：區(qū)域規(guī)劃E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是__。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法11、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是。A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、運(yùn)用__估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。A.抽檢法B.平滑法C.指數(shù)加權(quán)法D.市場(chǎng)法13、一購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購(gòu)買的價(jià)格為150萬(wàn)元，其中購(gòu)房者自有現(xiàn)金100萬(wàn)元，其余部分申請(qǐng)銀行貸款。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是__。A．14%B．10%C．33%D．15%14、以下不屬于抵押貸款支持證券的是__。A．MBBB．MPTC．CMOD．MSS15、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價(jià)為320元／，后街路線價(jià)為240元／。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為萬(wàn)元。（采用四三二一法則）A：144.6B：160.8C：170.8D：180.8E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、房屋征收中，__建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。A.推行B.實(shí)施C.允許D.禁止17、現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/m2,若報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值是__萬(wàn)元。A．9616.83B．10161.05C．12021.04D．1280018、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起__日內(nèi),持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。A．30B．45C．60D．9019、下列四個(gè)選項(xiàng)中,說(shuō)法不正確的一項(xiàng)是__。A.以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物B.鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押C.以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押D.以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押,但不得超出其余額部分20、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí),應(yīng)考慮．【2003年考題】A：通貨膨脹影響B(tài)：投資利息因素C：資金時(shí)間價(jià)值D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、是指在技術(shù)水平既定的條件下，投入的資源都能得到充分利用時(shí)所生產(chǎn)的各種商品最大可能的數(shù)量組合。A：生產(chǎn)可能性曲線B：邊際轉(zhuǎn)換率C：等收益線D：等成本線E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的。A：謹(jǐn)慎原則B：替代原則C：合法原則D：最高最佳利用原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、企業(yè)就其產(chǎn)品質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保的險(xiǎn)種屬于A：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)B：責(zé)任保險(xiǎn)C：意外傷害保險(xiǎn)D：保證保險(xiǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是。A：土地購(gòu)置貸款B：土地儲(chǔ)備貸款C：土地開(kāi)發(fā)貸款D：建設(shè)貸款E：借款合同25、用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和其周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，是。A：建筑平面圖B：建筑剖面圖C：建筑立面圖D：總平面圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列屬于法定委托拍賣程序的是。A：委托拍賣函B：委托人拍賣意向C：拍賣人接受委托D：雙方當(dāng)事人洽談E：簽訂委托拍賣合同2、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有。A：文獻(xiàn)查閱B：觀察C：專題討論D：?jiǎn)柧碚{(diào)查E：實(shí)驗(yàn)3、下列關(guān)于股票與公司債券，說(shuō)法錯(cuò)誤的是。A：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系B：公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，且數(shù)額事先難以確定，并受公司經(jīng)營(yíng)狀況的影響C：股票和公司債券都是有價(jià)證券，并且同屬于資本證券。它們既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別D：與股票相比，公司債券則是一種風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)高得多的投資E：兩者都是流通證券，可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣，并且，它們的市場(chǎng)價(jià)格都在不同程度上受到銀行利率的影響4、個(gè)人住房抵押貸款的還本付息方式包括。A：按月等額還本付息B：按月遞增還本付息C：按月遞減還本付息D：期間按月還本期末付息E：期間按月付息期末還本5、屬于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記情形的有__。A.翻建B.擴(kuò)建C.分割D.抵押E.裁決6、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括等．［2005年考題］A：統(tǒng)一采用總價(jià)B：統(tǒng)一采用單價(jià)C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位D：統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E：統(tǒng)一付款方式7、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中屬于區(qū)位因素的有__A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施8、中國(guó)耕地具有等明顯的特點(diǎn)。A：人均占有耕地少B：耕地總體質(zhì)量高C：生產(chǎn)水平低D：退化嚴(yán)重E：后備資源不足9、下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有。A：風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C：風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D：風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E：風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析10、下列關(guān)于給水排水施工圖，表述正確的是。A：給水排水施工圖一般分為室內(nèi)給水排水和室外給水排水兩部分B：給水排水施工圖的室內(nèi)部分表示一個(gè)區(qū)域的給水和排水管網(wǎng)C：給水排水總平面圖亦稱給水排水外線圖D：給水排水總平面圖是指在建筑物（一群或單個(gè)）以外的給水排水線路的平面布置圖E：給水排水總平面圖亦稱給排水外線圖11、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由__決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人意愿12、定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括__。A.描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景B.描繪市場(chǎng)區(qū)域C.在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型D.在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界E.解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)13、某高層樓房占用的土地總面積為800m2,總建筑面積為2000m2,某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為_(kāi)_m2。A．40B．45C．48D．5014、某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng),資本金為100萬(wàn)元,其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元,則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為。A：10％B：11.27％C：14.18％D：22.55％E：借款合同15、納入儲(chǔ)備的土地前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理和臨時(shí)利用,以及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)由負(fù)責(zé)實(shí)施。A：開(kāi)發(fā)商B：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)C：建筑商D：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)E：借款合同16、依代理委托方的不同對(duì)物業(yè)代理進(jìn)行分類時(shí)，不包括__。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理17、征收集體土地應(yīng)遵守的原則包括__。A.珍惜耕地，合理利用和保護(hù)土地的原則B.保證國(guó)家建設(shè)用地的原則C.妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則D.有償使用土地的原則E.依法征地的原則18、征收集體土地，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)歸__所有。A.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織D.土地使用者19、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的。A：區(qū)位相近B：權(quán)利性質(zhì)相同C：面積相等D：檔次相當(dāng)E：建成年份相同20、住房公積金的繳存比例一般不得低于__。A．3%B．5%C．10%D．12%21、在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)中，應(yīng)詳細(xì)核查房地產(chǎn)建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成。A：5％B：15％C：20％D：25％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是__。A.單元估