【房地產(chǎn)】都遠(yuǎn)大華陽(yáng)項(xiàng)目策劃報(bào)告

第一部分成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況一、城市概況歷史文化2300***心，軍事重鎮(zhèn)。世稱天府”，又有錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來(lái)向人們講述著成都的重要地位。成都是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū)建成區(qū)面積208平方公里。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在164少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。生活特色成都?xì)夂蛞巳?，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉“居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。行政區(qū)劃8區(qū)4市（縣級(jí)市青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。二、城市規(guī)劃1、成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”區(qū)最多只要30分鐘車程。2、區(qū)域定位：隨著3260功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽(yáng)、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為“大成都”產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。3、城市發(fā)展方向向發(fā)展。向東發(fā)展：成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來(lái)地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無(wú)阻。4、城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。成都市向東發(fā)展城市設(shè)計(jì)城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)集中區(qū)——南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。成都市向南發(fā)展城市設(shè)計(jì)周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來(lái)幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。成都市華陽(yáng)衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃三、宏觀經(jīng)濟(jì)1、發(fā)展目標(biāo)：世紀(jì)前10五”期間，要為實(shí)現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進(jìn)程。10年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500和效益明顯提高，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度。2002年成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標(biāo)為增長(zhǎng)13%。7：45.5：47.5內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15年城市化水平達(dá)到38%以上。4年全市總?cè)丝诳刂圃?070重達(dá)到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。城市建設(shè)目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完（鎮(zhèn)為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。居民收入目標(biāo)：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%。社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到433747（局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》）的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽(yáng)，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。2、人口：2000年末成都市總?cè)丝?013市區(qū)人口336萬(wàn)人，縣（市）人口667萬(wàn)人；女性人口497萬(wàn)人，男性人口516萬(wàn)人；全市共317萬(wàn)戶，其中，市區(qū)為111萬(wàn)戶，縣（市）為206萬(wàn)戶。全市平均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3.0人。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá)2370（中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》）最新數(shù)據(jù)，2001年末，全市戶籍人口1019.9萬(wàn)人，比上年末增加6.6萬(wàn)人。全年人口出生率7.1‰，死亡率5.5‰，自然增長(zhǎng)率1.6‰；全市計(jì)劃生育率96.2%。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》）從2000年和2001年的人口自然增長(zhǎng)率僅為1.6“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過(guò)于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問(wèn)題的基本方式。3、GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：成都?xì)v年GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表年度億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）人均元）人均可支配收入（元）1990194.0940.5677.0776.4621231870.911991236.9542.1488.07106.7425652062.981992300.6749.19112.60138.8832252254.441993418.6358.41177.74182.4744442807.351994558.3582.63244.65231.0758804239.481995713.67104.29309.36300.0273885075.821996869.34116.53385.18367.6389065700.7119971007.03120.60456.37430.05102246046.8419981102.26123.51497.27481.82111036490.1819991190.03123.74532.39533.90118977140.9620001312.99125.56587.00600.43130207694.9520011490.86132.54676.13682.19146658128（中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》34頁(yè)，2001年資料來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001冊(cè)》,2000年及以前年份人均可支配收入資料來(lái)自中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》146頁(yè)GDP及一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖從上圖可以直觀地看出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)齊頭并進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢。一、二、三調(diào)整為2001年的8.89：45.35：45.761999年開(kāi)始第三產(chǎn)業(yè)首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長(zhǎng)，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長(zhǎng)，進(jìn)一步增大在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長(zhǎng)勢(shì)頭下成都市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，能夠完成“十五”相關(guān)目標(biāo)。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。人均GDP、人均可支配收入隨GDP增長(zhǎng)關(guān)系圖從上圖可以看出，GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。4、房地產(chǎn)相關(guān)政策年1月30費(fèi)的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費(fèi)名稱、服務(wù)內(nèi)容及計(jì)費(fèi)方式，并制定了最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國(guó)人民銀行第8次降低了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率。相應(yīng)的，個(gè)人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。根據(jù)央行文件規(guī)定：五年以上住房按揭貸款利率將由5.58%下調(diào)為5.04%，五年以內(nèi)下調(diào)為4.77%。易稅費(fèi)收取工作進(jìn)一步公開(kāi)化、規(guī)范化。土地交易“陽(yáng)光工程”：7月1易將公開(kāi)化、透明化，暗箱操作將不復(fù)存在。國(guó)家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開(kāi)、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益；在政策的壓力下，促使開(kāi)發(fā)商不斷成熟，不斷壯大同時(shí)，房地產(chǎn)交易過(guò)程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購(gòu)房欲望，擴(kuò)大了購(gòu)房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)持續(xù)繁榮。四、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況1、房地產(chǎn)總體供需情況房地產(chǎn)總體供需情況一覽表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積情況商品房銷售情況年份房屋施工面積（萬(wàn)m2）新開(kāi)工面積（萬(wàn)m2）房屋竣工面積（萬(wàn)m2）實(shí)際銷售面積（萬(wàn)m2）實(shí)際銷售額（萬(wàn)元）空置面積（萬(wàn)m2）1996881.50382.32332.89231.09324788105.3619971046.52336.94372.10292.42441953170.8719981103.85307.48454.59331.61491736110.7719991326.83593.45476.60370.50682642136.5420001553.51769.46541.81433.62782108152.3020011991.38無(wú)數(shù)據(jù)815.62701.211297300188.24（2001114200160頁(yè)）房屋開(kāi)發(fā)和商品房銷售走勢(shì)圖從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場(chǎng)的一些特點(diǎn)：表現(xiàn)良好的一面：整體市場(chǎng)向好，房屋開(kāi)發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；增加，但是空置率在下降，說(shuō)明市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)。的良性發(fā)展提供了一定條件；在市場(chǎng)整體向好的條件下，也存在一定的隱憂：了工程進(jìn)度；雖然空置面積沒(méi)有出現(xiàn)大幅度上升，但是絕對(duì)量仍占竣工面積近1/4，表明有效需求仍顯不足或產(chǎn)品供給出現(xiàn)了問(wèn)題，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后造成滯銷。值得注意的是供給市場(chǎng)的增長(zhǎng)過(guò)快，給后市帶來(lái)一定壓力。雖然市場(chǎng)需求旺盛，但是未來(lái)2、3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加劇烈，這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。2、住宅總體供需情況住宅開(kāi)發(fā)面積情況住宅銷售情況年份施工面積（萬(wàn)m2）新開(kāi)工面積（萬(wàn)m2）竣工面積（m2）實(shí)際銷售面積（m2）實(shí)際銷售額（萬(wàn)元）空置面積（萬(wàn)m2）1996630.20298.81235.40208.4327255482.421997730.13277.20314.45262.65352990122.371998726.53206.10359.90310.9243141661.9919991003.57502.97375.18336.9154428885.9020001244.38667.00464.77400.12643201100.7520011597.64無(wú)數(shù)據(jù)716.14638.121052500無(wú)數(shù)據(jù)（2001114200160頁(yè)）住宅開(kāi)發(fā)和銷售走勢(shì)圖住宅空置面積和空置率走勢(shì)圖份額，房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)的主要特點(diǎn)集中表現(xiàn)在住宅市場(chǎng)上。3、住宅價(jià)格走勢(shì)2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2000年9989929839869929939909879869869859832001年9819869889929939919919929939959959962002年995992993995（資料來(lái)源于成都市房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》從以上圖表可以看出：成都市住宅價(jià)格從2000年1月至2002年4月的2817點(diǎn)（2000年1月），最低為981點(diǎn)（2001年1月）。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說(shuō)明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。新的突破。應(yīng)居民的要求，會(huì)加大投入成本，從而會(huì)促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高；同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。上述兩方面決定了成都市住宅價(jià)格將會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。第二部分成都房地產(chǎn)市場(chǎng)描述一、成都市區(qū)域市場(chǎng)分析城市分區(qū)：城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。城東區(qū)域分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供應(yīng)量日益增長(zhǎng)城東片區(qū)近2000年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展商品房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加?，F(xiàn)在在售樓盤(pán)總建筑面積約92萬(wàn)平方米。供應(yīng)樓盤(pán)質(zhì)素不斷提高早期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主，2001年開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤(pán)把東區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提到了一個(gè)新的高度。成都許多著名開(kāi)發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團(tuán)、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)等。片區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)始往品質(zhì)高檔化，開(kāi)發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。樓盤(pán)銷售狀況良好達(dá)85%左右。該區(qū)域總體銷售率約80%。多數(shù)大盤(pán)都開(kāi)始進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)。高尚社區(qū)初具規(guī)模。城東的住宅開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模+品牌”的理想格局。預(yù)計(jì)在3至8年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒅饾u成熟。優(yōu)越的教育環(huán)境小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。區(qū)域配套尚不完善由于片區(qū)建設(shè)時(shí)間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購(gòu)物、生活不方便片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不理想?yún)^(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時(shí)日。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤(pán)主要以中檔為主動(dòng)該區(qū)域往中高檔開(kāi)發(fā)發(fā)展。戶型面積豐富，多種多樣經(jīng)過(guò)對(duì)在售樓盤(pán)戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積從40—300m2型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。在片區(qū)內(nèi)的可選擇性大。價(jià)格主要在1700-3000/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在1700-3000元/m2也隨之變化。主力總價(jià)穩(wěn)定在2400左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等價(jià)位。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格呈上升趨勢(shì)2000-2500上升3000左右。需求趨旺隨著舊城改造的開(kāi)始，將涉及城鎮(zhèn)居民6460戶，拆遷面積達(dá)407405平方米；涉及農(nóng)村人口2155這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關(guān)注本片區(qū)，市場(chǎng)需求趨旺，片區(qū)市場(chǎng)的消化能力將逐年增加。競(jìng)爭(zhēng)加劇出了更高的要求。市場(chǎng)差異化加大的附加值。形成市場(chǎng)差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場(chǎng)。4、城東區(qū)域樓盤(pán)資料列表城南區(qū)域分析城南區(qū)域是成都市商品房開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，由于開(kāi)發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)10區(qū)的基礎(chǔ)。該區(qū)域開(kāi)發(fā)多以中高檔樓盤(pán)為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。而該區(qū)域也有新盤(pán)不斷推出，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。（2）區(qū)域配套較完善金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。(3)開(kāi)發(fā)中心轉(zhuǎn)移由于土地供給的有限性，城南新開(kāi)工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹(shù)、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，城南房產(chǎn)將向外轉(zhuǎn)移。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析樓盤(pán)主要以高檔為主城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤(pán)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂(lè)設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂(lè)系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂(lè)園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“”依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境。形成了高檔社區(qū)。戶型面積豐富，以中大戶型為主到躍式、別墅都有。其中以100-250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤(pán)的質(zhì)素。價(jià)格主要在2500-4500/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在2500-4500元/m2左右。主力總價(jià)在3600比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較高價(jià)位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。（4）市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī)十分好久銷售率就能達(dá)到80%左右。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。近期會(huì)出現(xiàn)一些大盤(pán)長(zhǎng)城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積1300畝。(3)項(xiàng)目更具特色從1999的空置面積。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。（4）成都市其他區(qū)域的消費(fèi)者南向購(gòu)房增加城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到城南市場(chǎng)。6、城南區(qū)域樓盤(pán)資料列表城西區(qū)域分析“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說(shuō)。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析較大的需求市場(chǎng)保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展城西無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。據(jù)市房產(chǎn)管理局（2002-1強(qiáng)大的需求市場(chǎng)為該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很好的支撐作用。樓盤(pán)總體質(zhì)素高，銷售狀況良好苑，開(kāi)盤(pán)半年銷售率就已攀升至80%。（3）樓盤(pán)區(qū)域劃分比較明顯是價(jià)格上都形成了自己的特色。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤(pán)供應(yīng)多樣化樓盤(pán)。表現(xiàn)在價(jià)格上價(jià)格區(qū)間跨度大。戶型面積以中等為主100-180房、三房為主價(jià)格主要隨片區(qū)不同起伏較大3區(qū)中從2100-3500元/m2不等，屬于中高水平價(jià)位。產(chǎn)品以生態(tài)型為主舜園、春天花園、浣花溪ft莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤(pán)中可以發(fā)現(xiàn)，提出健康”、綠”花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展前景良好作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，在高新西區(qū)周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)具有十分良好的發(fā)展前景。城西住宅今后將以高層、小高層為主綠化率等限制很多。因此，為分?jǐn)偟貎r(jià)，降低房?jī)r(jià)，城西住宅今后將以高層、小高層為主。購(gòu)房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托——高新西區(qū)，作為政府的一號(hào)工程”，周圍現(xiàn)在還沒(méi)有居住用地，隨他們主要購(gòu)買中小戶型，從而市場(chǎng)形成梯級(jí)消費(fèi)。4、城西區(qū)域樓盤(pán)資料列表城北區(qū)域分析多年以來(lái)，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運(yùn)儲(chǔ)運(yùn)已成規(guī)模，然的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不被看好。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開(kāi)發(fā)水平比較低。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析有一定的需求市場(chǎng)盤(pán)來(lái)滿足這部分人的需要。樓盤(pán)供應(yīng)量少區(qū)域也比較少。片區(qū)人文環(huán)境差他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會(huì)考慮在城北購(gòu)房。區(qū)域配套不完善活不方便。商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱配套跟不上，造城整個(gè)區(qū)域居家氛圍較弱。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析規(guī)模不大，以中低檔為主所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模都不大，一般在30-70畝左右，很少超過(guò)100安居型為主。戶型以中小面積為主該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房70-90，三房100-130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。（3）價(jià)格在1800-2300元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開(kāi)發(fā)水平及承受能力所限，其價(jià)格在1800-2300之間，均價(jià)在2100左右。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(1)市場(chǎng)潛力巨大城北住宅開(kāi)發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場(chǎng)就有上百多個(gè)，在這里經(jīng)商的人達(dá)10多萬(wàn)人，加上其他人口，市場(chǎng)潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。開(kāi)發(fā)環(huán)境不斷改善。為推動(dòng)城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營(yíng)造良好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺(tái)了一系列———二橫三縱”公路集裝箱的建設(shè)等等。城北環(huán)境的改善將推動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品人流對(duì)區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤(pán)出現(xiàn)。4、城北區(qū)域樓盤(pán)資料列表市中心區(qū)域分析中心區(qū)是成都市的***、經(jīng)濟(jì)、金融、科技、文化中心，是國(guó)務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有華、最重要的區(qū)域。當(dāng)然也就成為地價(jià)最貴的區(qū)域。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)有較多潛在客戶人們總是習(xí)慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時(shí)總會(huì)選擇最合適自己的。據(jù)成都市房地產(chǎn)局的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內(nèi)購(gòu)房的比例高達(dá)46％。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識(shí)”和歸宿感，不過(guò)過(guò)高的房?jī)r(jià)將限制許多人在中心區(qū)購(gòu)房的想法。明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。府南河開(kāi)啟新河居時(shí)代。的開(kāi)發(fā)，大量親水”概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，藍(lán)色港灣、國(guó)嘉華庭、新城俊園等樓盤(pán)形成市中心一道靚麗的風(fēng)景線。地價(jià)高將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫(xiě)字樓及電梯公寓為主市中心具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在700015241240這樣攤低成本后房?jī)r(jià)才易被接受。(3)均價(jià)在3000-4500元/平方米之間市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)較高，均價(jià)在3000-4500元/m2左右。3、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇。參與。中心區(qū)土地資源有限，城市開(kāi)發(fā)的中心逐步外移城市開(kāi)發(fā)的中心都在逐步外移。3、市中心樓盤(pán)資料列表。郊縣分析近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”等一系列重點(diǎn)基建工程的迅速推進(jìn)，順應(yīng)四川省優(yōu)先發(fā)展“”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個(gè)郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)?；l(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個(gè)市場(chǎng)。在城郊開(kāi)始了一輪圈地運(yùn)動(dòng)”。置信實(shí)業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達(dá)集團(tuán)等等紛紛進(jìn)軍郊縣。1、郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：土地供應(yīng)量大郊縣目前可供開(kāi)發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可以大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。土地價(jià)格低50區(qū)域。自然環(huán)境優(yōu)美顯露出來(lái)。所以，在郊區(qū)買個(gè)好風(fēng)景，買個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購(gòu)房者的新理念城市規(guī)劃的優(yōu)越性立成都市溫江區(qū)等。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進(jìn)程。2、區(qū)域分析華陽(yáng)國(guó)務(wù)院1999年6月22日批準(zhǔn)的成都市7個(gè)衛(wèi)星城中，華陽(yáng)便是其中之一。并且在2002路南延線正式通車。驅(qū)車從人南立交橋到華陽(yáng)只需10分鐘左右時(shí)間。成都市將向南率先進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)整體推進(jìn)，這使得2-3內(nèi)華陽(yáng)的房地產(chǎn)將快速發(fā)展?，F(xiàn)有的華陽(yáng)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：樓盤(pán)整體質(zhì)素不斷提高質(zhì)。房?jī)r(jià)不斷提升商品房和土地的價(jià)格上升幅度都比較明顯。商品房均價(jià)由2000年的800-900元/平方米到現(xiàn)在的1500-1600元/平方米。土地價(jià)格也上漲了2倍左右。各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入具的開(kāi)發(fā)商們搶占貽盡。整體配套欠缺溫江4月14正式批準(zhǔn)撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了成都以西的溫江。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，置信房產(chǎn)、華新國(guó)際、森宇集團(tuán)、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達(dá)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計(jì)，一場(chǎng)金溫江圈地大開(kāi)發(fā)已拉開(kāi)帷幕。A、需求市場(chǎng)以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求較大，并與市場(chǎng)供給保持一定程度的同步增長(zhǎng)。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，空置率很低。舊城改造項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要為溫江本地人，外地購(gòu)房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內(nèi)消費(fèi)者和外地消費(fèi)者為主，其中35－50力。B、項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升2002C、水景及田園特色成主流等。6、郊區(qū)樓盤(pán)資料列表。（以溫江、華陽(yáng)地區(qū)為主二、典型樓盤(pán)分析度總結(jié)成都的住宅市場(chǎng)。高檔樓盤(pán)：價(jià)格3000元/m2以上，其中價(jià)格在4500元/m2中檔樓盤(pán)：價(jià)格2000～3000元/m2；低檔樓盤(pán)：價(jià)格2000元/m2以下。典型樓盤(pán)的選取原則：產(chǎn)品較有特色目前仍在售高檔樓盤(pán)成都市高檔樓盤(pán)分布圖成都市高檔樓盤(pán)的主要特點(diǎn)：1、從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。2、從價(jià)格上：均價(jià)集中在3000-4500元/平方米。少數(shù)運(yùn)作水平和開(kāi)發(fā)成本較高的精品豪宅價(jià)格在4500元以上如錦繡家園、銀都花園。3、目標(biāo)4、客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，5、他們普遍不6、喜歡遠(yuǎn)離市區(qū)生活，7、這類樓盤(pán)正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士；二環(huán)外目標(biāo)8、客戶則較廣。9、從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，10、有少量小戶型；戶型供給多樣，11、有平層、錯(cuò)層、躍層；12、從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤(pán)相當(dāng)部分為小規(guī)模項(xiàng)目；二環(huán)外則較大。13、從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平較高，14、各具特色，15、能體現(xiàn)目標(biāo)16、客戶的身份和品位。17、從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)上：1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤(pán)的價(jià)格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”， 便利的交通、成熟的市政配套為盤(pán)帶來(lái)了“先天”的附加價(jià)值。產(chǎn)品的質(zhì)素和自身配套則一般。城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地具有不 可比擬的片區(qū)優(yōu)勢(shì)。此片區(qū)的樓盤(pán)本身的質(zhì)素都普遍較高一般擁有比較完善的配套設(shè)施諸如商業(yè)街泳池會(huì)所，甚至學(xué)校、醫(yī)院等。府南河沿岸項(xiàng)目以臨河自然風(fēng)景作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吸引客戶。方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。18、主要價(jià)格支撐因素：靠近城市中心的區(qū)位片區(qū)人文環(huán)境臨河自然風(fēng)景高品質(zhì)的建筑有品位的園林優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)三、典型樓盤(pán)分析一、春天花園的綜合素質(zhì)較高，細(xì)部處理精致恰當(dāng)，較好地體現(xiàn)了項(xiàng)目的品質(zhì)和格調(diào)。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層次感，營(yíng)造了清幽、浪漫的居家氛圍?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】自然景觀、立面用材、園林設(shè)計(jì)、專用林木基地、社區(qū)配套。項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：浣花風(fēng)景區(qū)百卉路12號(hào)2、發(fā)展商：成都春天花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：29314.88總建筑面積：42136平方米總戶數(shù)：228戶4、綠化率、容積率產(chǎn)品分析：1、主題概念:以自然、生態(tài)、園林作為核心概念，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧互動(dòng)。倡導(dǎo)一種人文的、幽雅的、高尚的生活方式。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:較人性化，建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個(gè)單元；其中，14個(gè)單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式Town-house住宅。園林規(guī)劃：設(shè)計(jì)由日本著名的園林規(guī)劃大師擔(dān)綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格；社區(qū)由ft區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡?tīng)钇鸱孛?。戶型供給：130—270價(jià)格狀況：3980—5500元付款方式：8成30年按揭，一次性付款98折配套服務(wù):一期設(shè)有景觀游泳池、兒童嬉水水池；二期采用雙會(huì)所配置（內(nèi)設(shè)茶吧、棋牌包間、健身房、臺(tái)球、乒乓球等）；網(wǎng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)。銷售狀況：二、成都花園夠；總之，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價(jià)格相對(duì)偏高項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號(hào)2、發(fā)展商：成都市成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：總占地1400畝總建筑面積：90萬(wàn)總戶數(shù)：63504、綠化率、5、容積率：0.79產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:建筑規(guī)劃：由16棟10-12層小高層、108棟聯(lián)體別墅、28棟聯(lián)排別墅、4棟花園洋房組成，中央為10000廣場(chǎng)；40—100米樓間距，園林規(guī)劃：組團(tuán)式環(huán)境規(guī)劃，設(shè)七大主題公園，各公園為不同的異域風(fēng)格戶型供給：91-304，小高層131—163價(jià)格狀況：花園洋房均價(jià)3800元/平方米；小高層平層2850—3100元，躍式均價(jià)3600元；Town-house均價(jià)元付款方式：8成30年，一次性付款96折配套服務(wù):配備幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、購(gòu)物中心、游泳池、醫(yī)療中心、8000物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調(diào)銷售狀況：2000年開(kāi)盤(pán)，Town-house已銷90%；花園洋房已銷20—30%；小高層剩余較多三、置信麗都花園（3期）【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】為置信的代表作之一，建筑水平相當(dāng)高，戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)意成為項(xiàng)目的重要支撐。同時(shí)發(fā)展商提供的8系列特質(zhì)并不明顯，即樓體、園林、及其他細(xì)節(jié)的銜接并不算太流暢，還沒(méi)有達(dá)到系列開(kāi)發(fā)的那種層次。【價(jià)格支撐點(diǎn)】產(chǎn)品質(zhì)素、泛景觀、泛會(huì)所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市二環(huán)路南四段2、發(fā)展商：成都置信實(shí)業(yè)有限公司3、建筑規(guī)模：總用地面積39249平米總建筑面積123471.1平米4、綠化率：61.5%5、容積率：3.15產(chǎn)品分析：1、主題概念:生態(tài)環(huán)境社區(qū)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：派。建筑規(guī)劃：U園林規(guī)劃：采用中式園林的造景方法，20畝的中庭水景園林，采用中心會(huì)所與全齡化時(shí)尚泛會(huì)所結(jié)合的新穎方配合毛竹林烘托出自然生態(tài)景觀。3）入口處掘土成ft，營(yíng)造園中ft林的感覺(jué)。戶型供給：從149.57+42.15平米的4房，到306.17+73.15平米的躍式單位，共5種戶型。其中每戶都帶有平米的空中花園為其最大特色。價(jià)格分析：住宅均價(jià)3800元，花園1300元/配套服務(wù)：設(shè)空中恒溫泳池、會(huì)所茶樓，可依仗項(xiàng)目前兩期的配套及麗都公園的配套（廣場(chǎng)等）銷售狀況：四、凱萊帝景花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商具國(guó)際性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；位處成都的高尚住宅區(qū)，周邊區(qū)域30住宅還沒(méi)有，能較好地展示項(xiàng)目的整體形象；作為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會(huì)所，寬大的戶型，高品質(zhì)的服務(wù)都恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)了其定位；現(xiàn)場(chǎng)布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了項(xiàng)目的品質(zhì)【價(jià)格支撐點(diǎn)】建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會(huì)所；高品質(zhì)的物管；項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路2、發(fā)展商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司3、建筑規(guī)模：總建筑面積95673總戶數(shù)：498戶4、綠化率：55%產(chǎn)品分析：1、主題概念:城南中心豪華景觀電梯公寓2建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：由3幢30園林規(guī)劃：戶型供給：主力戶型：138.67平方米、159.91平方米、177.83平方米；三房?jī)蓮d：139-160，四房?jī)蓮d：178價(jià)格分析：起價(jià)3600，均價(jià)4000元，層差20-60配套服務(wù)：銷售狀況：70%五、中海名城鑒的地方?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】品牌優(yōu)勢(shì)、概念設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的品質(zhì)、兩大公園環(huán)抱、完美的配套項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市高新區(qū)神仙樹(shù)南路8號(hào)2、發(fā)展商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：約460畝，分三期開(kāi)發(fā)，建筑面積：450000平米，總戶數(shù)：3900戶，4、綠化率：49%產(chǎn)品分析：1、主題概念：城南歐洲小鎮(zhèn)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：采用歐洲小鎮(zhèn)主題，配合現(xiàn)代的建筑手法，塑造出帶有歐洲風(fēng)味的現(xiàn)代立面。主入口采用了雙肩塔的歌德式設(shè)計(jì)，成為整個(gè)項(xiàng)目的精神堡壘。建筑規(guī)劃：規(guī)劃將分為法國(guó)“楓丹園”、荷蘭“千色園”、西班牙“賽樂(lè)園”等四期園林規(guī)劃：歐陸風(fēng)情的居住建筑與自然環(huán)境交融，營(yíng)造出現(xiàn)代歐陸風(fēng)情的生活空間和社區(qū)文化戶型供給：60-239價(jià)格分析：多層、小高層，3100-4200，均價(jià)3500，花園洋房均價(jià)配套服務(wù)：銷售狀況：六、雅典國(guó)際社區(qū)值得借鑒?，F(xiàn)場(chǎng)包裝典雅、大氣，符合項(xiàng)目的定位?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】臨河景觀優(yōu)勢(shì)、社區(qū)品質(zhì)項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：志民路23號(hào)2、發(fā)展商：成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司3、建筑規(guī)模：建筑面積130000平方米4、綠化率：48%產(chǎn)品分析：主題概念：2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：5棟21-30層，半圍合布置，1期與2期間存在著5、6園林規(guī)劃：息。戶型供給：165-169的三房，176價(jià)格分析：裝修房起價(jià)3980，清水房起價(jià)3180，層差50-100，付款方式：一次性97會(huì)所、游泳池、咖啡屋、酒吧、茶坊、健身中心銷售狀況：已銷80%，銷售現(xiàn)場(chǎng)：3多種飲料供看房的人選擇。為1環(huán)路以內(nèi)銷售現(xiàn)場(chǎng)較好的樓盤(pán)七、銀都花園.欣苑分完善，獲得多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。【價(jià)格支撐點(diǎn)】富人聚集區(qū)、品牌優(yōu)勢(shì)、完美的配套、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管項(xiàng)目基本狀況：地理位置：成都市高新區(qū)新光路8號(hào)發(fā)展商：成都銀都發(fā)展有限公司建筑規(guī)模：總占地面積：154507平米（226畝）欣苑（第五期）占地：44500平米總戶數(shù)：947戶建筑形態(tài)：多層和TOWNHOUSE綠化率：59%產(chǎn)品分析：1、主題概念:完美源于生活的品位2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給：主力戶型三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、五房三廳，面積：124-280價(jià)格分析：多層：4000，電梯公寓：3800付款方式：配套服務(wù)：球場(chǎng)等營(yíng)銷特征分析：廣告宣傳：2期的廣告很少，只打形象廣告，依靠品牌效應(yīng)支撐銷售銷售狀況：達(dá)68%八、萬(wàn)科城市花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】有一定的品牌優(yōu)勢(shì)和良好的市場(chǎng)口碑，定位和開(kāi)發(fā)水平較高；戶型設(shè)計(jì)有獨(dú)到之處，160平方米的townhouse的遠(yuǎn)離城市喧囂的坡地生活新主張，能迎合目標(biāo)客戶的心理。自然特性與建筑個(gè)性能很好地融合?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)街、會(huì)所、文化氛圍、townhouse的戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：2、發(fā)展商：成都萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：占地760畝,一期開(kāi)發(fā)150畝建筑面積：一期51825平方米4、綠化率：50%5、容積率：1.1產(chǎn)品分析：主題概念:坡地新城，假日風(fēng)情2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格立面，采用了暖色調(diào)涂料墻面，突現(xiàn)出“小鎮(zhèn)之家”建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：做支撐，值得借鑒。戶型供給:戶型多樣，有酒店式公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅，面積80-210價(jià)格分析：多層2600元/平方米，Town-house4600元/付款方式：配套服務(wù)：社區(qū)內(nèi)配套完善，1．8園、小學(xué)等銷售現(xiàn)場(chǎng)：部分售樓員來(lái)自外地，在深圳、廣州等地有售樓經(jīng)驗(yàn)。銷售狀況:九、曼哈頓CBD，位置較好；作為成都不多的高層住宅，用在空中設(shè)置7擁有居住、辦公、投資等多種功能；項(xiàng)目基本狀況：12、發(fā)展商：3、建筑規(guī)模：占地面積：總建筑面積：3。45、綠化率：55%6、容積率：1.5產(chǎn)品分析：1、主題概念:生態(tài)摩天大樓里的酒店式空中翠庭小別墅2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:現(xiàn)代風(fēng)格，充滿時(shí)代感。建筑規(guī)劃：由一幢14層的高層組成園林規(guī)劃：每層“品”字型綠化，各設(shè)一個(gè)主題花園。戶型供給：全為躍復(fù)式，面積23-118平米共5價(jià)格狀況：2800—4500元，均價(jià)3400元付款方式：8成20年配套服務(wù):7100堂；酒店式管理銷售狀況：中檔樓盤(pán)成都市中檔樓盤(pán)分布圖成都市中檔樓盤(pán)的主要特點(diǎn)：從區(qū)域上：主要分布在城東、城北片區(qū)和二環(huán)路以外、城郊結(jié)合區(qū)從價(jià)格上：均價(jià)集中在1500-3000元/平方米，c)總價(jià)在15—30萬(wàn)d)e)目標(biāo)f)客戶：多為工薪階層、需成家立業(yè)的年輕人、外來(lái)打工人口，g)年齡集中在25—35歲之間h)從戶型上：戶型面積選擇面較大，i)戶型設(shè)計(jì)從實(shí)際生活上考慮較多。j)從功能上：主要用作居家，k)辦公、居家兩用的較少。從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤(pán)相當(dāng)部分為小規(guī)模項(xiàng)目；二環(huán)外則較大。n)社區(qū)文化則強(qiáng)調(diào)鄰里交往。社區(qū)配套：多為能滿足大眾消費(fèi)的娛樂(lè)項(xiàng)目如茶坊、棋牌室、麻將館、乒乓球室、游泳池等物業(yè)管理：以保障安全為重點(diǎn)，q)服r)務(wù)規(guī)范化s)主要價(jià)格支撐因素：（1）成熟的配套設(shè)施。（3）便利的生活條件（4）性價(jià)比高、使用性能好的產(chǎn)品（5）靈活的付款方式（6）社區(qū)配套較全8）規(guī)范化程度高的物業(yè)管理服（2）務(wù)（9）良好的社區(qū)環(huán)境（10）切（3）怡人的社區(qū)文化三、典型樓盤(pán)分析1、博瑞都市花園心的考慮；項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：青羊區(qū)光華大道與青羊大道交匯處西側(cè)2、發(fā)展商：成都博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3、建筑規(guī)模：214總建筑面積：總20余萬(wàn)平方米5、綠化率：55%6、容積率：1.5產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：69規(guī)劃上采用了錯(cuò)動(dòng)式庭院規(guī)劃，講究間距、強(qiáng)調(diào)空間，通過(guò)院落的組合形成整個(gè)小區(qū)；園林規(guī)劃：美國(guó)EDSA性和安靜園林設(shè)計(jì)注重人與景觀的交融，對(duì)于花園，則通過(guò)樹(shù)陣、硬地、草坪等對(duì)空間的劃分形成相對(duì)安靜的空間戶型供給：平方米）、三房二廳（101—171平方米）、四房三廳（133—187平方米）二廳（170平方米）、有部分躍式，大都帶平臺(tái)花園價(jià)格分析：2500—3100元/平方米，均價(jià)2800元/付款方式：8成20年（滿足一定條件可30年）、一次性付款97配套服務(wù)：休閑生活長(zhǎng)廊集中超市、藥店、餅屋、茶肆、托管中心等生活設(shè)施；中心庭院匯集了景觀泳池、緩公園、醫(yī)院等市政配套設(shè)施；由博瑞物管實(shí)行“溫莎式”星級(jí)居家服務(wù)。銷售狀況：四月開(kāi)盤(pán)，已銷80%二、置信大華情融苑劃承續(xù)了置信麗都花園的文化內(nèi)涵與氛圍：安逸、恬適；【價(jià)格支撐點(diǎn)】成熟的配套、便利的生活條件；大社區(qū)；品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：二環(huán)路西一段2、發(fā)展商：成都置信實(shí)業(yè)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：置信逸都花園總占地300余畝總建筑面積：情融苑78371平方米小區(qū)公園占地：30畝住宅總戶數(shù)：324戶4、綠化率：60%5、容積率：1.76產(chǎn)品分析：1、主題概念：以現(xiàn)代都市村落，自然純真的風(fēng)情為主題概念2建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：北側(cè)是6000平方米的水景內(nèi)庭花園，設(shè)下沉式廣場(chǎng)，南側(cè)是占地30園林規(guī)劃：緊鄰占地30畝的社區(qū)公園；小區(qū)內(nèi)設(shè)6000平方米的水景內(nèi)庭花園；同時(shí)建立20—90中花園；三者結(jié)合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。戶型供給：四房二廳和136—193平方米的躍層，帶20—40躍層客廳與空中花園挑高4.9米，并配寬幅落地窗。價(jià)格分析：2600—3180元/平方米配套服務(wù)：小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場(chǎng)、露天茶座、籃球場(chǎng)等為業(yè)主提供的VIP同時(shí)可享有雙楠社區(qū)的各種基礎(chǔ)配套。實(shí)行智能化物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容包括日常保潔、綠化管理、客戶服務(wù)中心銷售狀況：2900—3180元/平方米三、新城俊園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目位于玉雙路（一環(huán)內(nèi)），2.7臺(tái)構(gòu)成室內(nèi)外結(jié)合的花園概念；小高層板式結(jié)構(gòu)能更好地通風(fēng)采光，具有戶戶見(jiàn)景的優(yōu)點(diǎn)。【價(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域優(yōu)勢(shì)、小高層板式結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品性價(jià)比高項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：玉雙路（一環(huán)內(nèi)）2、發(fā)展商：成都龍基集團(tuán)有限責(zé)任公司3、建筑規(guī)模：占地面積：13722平米建筑面積：431014、綠化率：46.8%5、容積率：3.14產(chǎn)品分析：1、主題概念：新城市住宅典范2建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：4幢11—12層小高層按地勢(shì)成倒“U”景觀規(guī)劃：戶型供給：戶型多樣，50-206價(jià)格分析：2700-3050，躍式3800一次性97銷售狀況：去年11月開(kāi)盤(pán)，銷售率達(dá)95%四、成都現(xiàn)代城【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目所處區(qū)域較成熟、環(huán)境較好，周圍有六大公園；物業(yè)可用作居家、投資、辦公；項(xiàng)目本身配套全且提供24符合目標(biāo)客戶的口味【價(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域、戶型、配套、物管、推廣手段項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：市中心內(nèi)環(huán)線錦里西路2、發(fā)展商：四川省林鳳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司3、建筑規(guī)模：占地面積：11300平方米建筑面積：86060平方米4、綠化率：305、容積率：7.9產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型供給:以小戶型為主力戶型，45—96平方米共30價(jià)格分析:起價(jià)2680，均價(jià)3000付款方式:8成20年，一次性95配套服務(wù):銷售狀況:銷售率達(dá)60%五、金房.匯景新村【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】【價(jià)格支撐點(diǎn)】項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：金房苑西路2、發(fā)展商：金房集團(tuán)3、建筑規(guī)模：占地面積：約50畝建筑面積：46096總戶數(shù):3444、綠化率：45%5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:建筑規(guī)劃：9幢多層園林規(guī)劃：坡式園林戶型供給：平層、錯(cuò)層80-124、復(fù)式182-188價(jià)格狀況：起價(jià)：2200付款方式：配套服務(wù):坡式半地下會(huì)所，品茗、聚會(huì)、健身場(chǎng)所，中庭花園銷售狀況：銷售率50%六、交大吾家【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目是交大房產(chǎn)繼“數(shù)碼村”后推出的又一精品小戶型社區(qū)，【價(jià)格支撐點(diǎn)】大社區(qū)、項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：交大路2、發(fā)展商：西南交通大學(xué)房地產(chǎn)研究中心3、建筑規(guī)模：占地面積：約60畝建筑面積：636504、綠化率：5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念:精彩小戶型、溫馨大社區(qū)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:三角形回廊設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃：小區(qū)由8幢全框架三角形6園林規(guī)劃：戶型供給：平層40-80、躍層70-140價(jià)格狀況：均價(jià)2600付款方式：配套服務(wù):園林廣場(chǎng)、讀書(shū)廓、休閑沙龍、商場(chǎng)銷售狀況：銷售率達(dá)75%七、藍(lán)色空間【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】【價(jià)格支撐點(diǎn)】項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都交大路中段2、發(fā)展商：四川富森實(shí)業(yè)投資有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：約6建筑面積：約9總戶數(shù)：700戶4、綠化率：42%5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念:用藍(lán)調(diào)演繹生活優(yōu)雅2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:建筑規(guī)劃：11棟6層多層、2棟12層小高層，五個(gè)半圍合式多層組團(tuán)，園林規(guī)劃：三層綠化景觀戶型供給：69-210價(jià)格狀況：均價(jià)2200付款方式：配套服務(wù):銷售狀況：40-50%八、蜀都花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】【價(jià)格支撐點(diǎn)】項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市蜀都大道東端水碾河路14號(hào)（二環(huán)內(nèi)）2、發(fā)展商：成都華盛實(shí)業(yè)3、建筑規(guī)模：占地面積156畝4、綠化率：53.3%產(chǎn)品分析：1、主題概念：2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：兩房?jī)蓮d：94-102，三房?jī)蓮d：133-139，四房?jī)桑ㄈd：136-222價(jià)格分析：均價(jià)2300，現(xiàn)階段出售房?jī)r(jià)在2700左右付款方式配套服務(wù)：園，3萬(wàn)平米的會(huì)所等銷售狀況：銷售現(xiàn)場(chǎng)火爆，銷售率達(dá)80九、鳳凰棲區(qū)營(yíng)造吸收了傳統(tǒng)園林簡(jiǎn)潔明快、輕靈實(shí)用的特點(diǎn)，為底層住戶設(shè)計(jì)的園林花墻圍臺(tái)的獨(dú)門(mén)小院為整個(gè)園區(qū)營(yíng)造了傳統(tǒng)院墻街區(qū)的生活氛圍?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】成熟區(qū)域、川西民居特色、項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：二環(huán)路西三段金房苑東路2、發(fā)展商：成都樂(lè)民房屋開(kāi)發(fā)有限公司、成都金房集團(tuán)公司3、建筑規(guī)模：占地面積：約35畝建筑面積：43000平方米4、綠化率：32%5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念：現(xiàn)代川西民居2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：川西民居的建筑風(fēng)格。建筑規(guī)劃：此呼應(yīng)，相得益彰，采用社區(qū)大園林與家庭小園林相結(jié)合的方式社區(qū)戶型供給：三室兩廳雙衛(wèi)（102–123）、四室兩廳雙衛(wèi)（140–187）、躍層（154–245）價(jià)格分析：起價(jià)：2500、均價(jià)付款方式：配套服務(wù)：銷售狀況：銷售率達(dá)65%四、成都市住宅市場(chǎng)總結(jié)1、開(kāi)發(fā)商成熟，品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)促使整體水平不低重質(zhì)量已經(jīng)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。2、住宅開(kāi)發(fā)類型區(qū)域性強(qiáng)成都的“南富西貴”項(xiàng)目大同小異，市場(chǎng)定位相近，從而達(dá)到了區(qū)域共榮。消費(fèi)者首先是區(qū)域認(rèn)同然后是項(xiàng)目認(rèn)同。3、主題概念多。層出不窮，其中也不乏精品，但是也有部分項(xiàng)目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)。4、在戶型面積方面，主流戶型面積偏大受地域消費(fèi)特點(diǎn)影響，成都市住宅戶型面積與沿海地區(qū)相比普遍偏大，戶型面積從使用角度來(lái)說(shuō)屬90～100m2130～140m2160～180m25、在戶型定位方面，單個(gè)項(xiàng)目戶型面積跨度大、戶型多。100m2別項(xiàng)目面積差竟達(dá)到200m2以上，跨度之大令人吃驚。6、在產(chǎn)品類型方面，小高層電梯公寓和多層為主，TOWNHOUSE和低層花園陽(yáng)房受青睞。一環(huán)以內(nèi)受用地限制，高層較多，除此之外小高層和多層居多，TOWNHOUSE和低層花園陽(yáng)房受青睞。7、在建筑風(fēng)格方面，通常與地方文化相結(jié)合。采用與本土文化相近的南方風(fēng)情、異域風(fēng)情的項(xiàng)目，也能夠?yàn)橄M(fèi)者接受。8、價(jià)格方面，成都住宅絕對(duì)價(jià)格不高，而且價(jià)差不大。相對(duì)同等城市，成都市住宅絕對(duì)價(jià)格不高，從而也直接導(dǎo)致了價(jià)差不大，如市區(qū)內(nèi)價(jià)格普遍在2000—4000以內(nèi)，中高端市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻高，然而邊際收益不大。9、配套設(shè)施較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點(diǎn)的項(xiàng)目才剛剛起步。提升到概念高度。10、郊區(qū)盤(pán)憑借價(jià)格和自然環(huán)境漸被認(rèn)可多消費(fèi)者的青睞。五、大盤(pán)情況1項(xiàng)目總用地面積城區(qū)500畝左右，郊區(qū)在10002、成都的大盤(pán)按上述標(biāo)準(zhǔn)，成都目前的大盤(pán)有以下樓盤(pán)：（1400畝（1000余畝（760畝（460畝）、深長(zhǎng)城成都五洲花園（1500畝）。溫江板塊：錦繡花園西區(qū)、建信奧林匹克花園、森宇音樂(lè)花園；華陽(yáng)板塊：遠(yuǎn)大集團(tuán)（2000畝）、新希望南方新城（2000畝）、劍南春畝）OFA集團(tuán)、心怡（另外，緊靠近華陽(yáng)的萬(wàn)安轄區(qū)內(nèi)有郎酒集團(tuán)項(xiàng)目）。目前華陽(yáng)各項(xiàng)目均處于前期啟動(dòng)或未啟動(dòng)，因此具體資料不詳。3、在售的大盤(pán)情況成都花園（1400畝）、蜀風(fēng)花園城（1000余畝）、萬(wàn)科城市花園（760畝）、中海名城（460畝）售。上述樓盤(pán)詳細(xì)分析見(jiàn)報(bào)告相關(guān)部分。4、至2003年上半年將公開(kāi)發(fā)售的大盤(pán)情況成都五洲花園：副中心居住地。項(xiàng)目總占地1500畝，預(yù)計(jì)2002年底開(kāi)工，預(yù)計(jì)售價(jià)未2400元/m2左右。錦繡花園西區(qū)：成都華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司2002年1月165－6個(gè)億。項(xiàng)目總用地號(hào)稱上千畝，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。一期開(kāi)發(fā)用地500余畝，預(yù)計(jì)3年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成，擬建低密度小區(qū)，建筑形式有聯(lián)排別墅，多層，以聯(lián)排別墅為主，首推5—10萬(wàn)平方米，計(jì)劃今年底開(kāi)工，明年3月份推出。聯(lián)排別墅主力面積在180~190預(yù)計(jì)售價(jià)在2500~2800元/m2左右。建信奧林匹克花園：成都建信奧林匹克投資置業(yè)有限公司2001年11月261600總投資20多個(gè)億，開(kāi)發(fā)周期3-5年，力爭(zhēng)3年開(kāi)發(fā)完畢。奧林匹克花園是成都的超大型社區(qū)，預(yù)計(jì)居住人口3-4萬(wàn)，引水入城，打造一座名副其實(shí)的健康生態(tài)城。產(chǎn)品以小高層電梯公寓為主，兼有聯(lián)排別墅等類型，公寓每套面積在100m2左右，聯(lián)排別墅在150m2左右；預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)售價(jià)在2000元/m2左右。森宇音樂(lè)花園：成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)去年10月開(kāi)始在溫江征地開(kāi)發(fā)“森宇音樂(lè)花園1600300余畝，開(kāi)發(fā)面積25萬(wàn)平方米，一期開(kāi)發(fā)及公建配套環(huán)境建設(shè)計(jì)劃總投資4億元，今年十月前后動(dòng)工，一年內(nèi)完成。計(jì)劃總開(kāi)發(fā)期三年左右。產(chǎn)品以高層、小高層電梯公寓為主，每套面積在100m2左右，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)售價(jià)1700元/m2左右。5、成都市大盤(pán)市場(chǎng)的總結(jié)成都還沒(méi)有建成的郊區(qū)大盤(pán)，沒(méi)有成功案例；商操作能力不夠，另一方面說(shuō)明大盤(pán)需要強(qiáng)大的資金來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)資金能力要求非常高；和變化，不斷制造項(xiàng)目在市場(chǎng)中的熱點(diǎn)；目前成功的大盤(pán)都是居住型，這對(duì)將要推出大盤(pán)有借鑒意義；今年后1—2年郊區(qū)大盤(pán)將陸續(xù)推出，競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。六、結(jié)論條件下，項(xiàng)目應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目要成為成為華陽(yáng)板塊（朝陽(yáng)板塊）項(xiàng)目需要有易于分期延展、包容性強(qiáng)的總體概念支撐整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程；項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)置多種戶型