樓盤營(yíng)銷推廣計(jì)劃

10/10龍?jiān)疵紖R營(yíng)銷推廣打算（2007年9月-2009年9月）重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)確定臨時(shí)售樓部投入使用：2007年10月底單體商業(yè)取得預(yù)售許可證：2007年4月份商業(yè)街及精品走廊取得預(yù)售許可證：2007年10月份項(xiàng)目開(kāi)業(yè)：2009年10月1日營(yíng)銷時(shí)期的劃分及推廣費(fèi)用分配商業(yè)地產(chǎn)的銷售推廣費(fèi)用一般為總銷售額的3—5%，依照商業(yè)營(yíng)銷推廣的需要和項(xiàng)目相對(duì)高端的定位并結(jié)合項(xiàng)目整體規(guī)模來(lái)評(píng)定，我司確定本項(xiàng)目的總推廣費(fèi)用按總銷售額的3%計(jì)算，本項(xiàng)目總的廣告推廣費(fèi)用約為680萬(wàn)元。這680萬(wàn)元的費(fèi)用要緊包括了物料的設(shè)計(jì)制作、報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體的廣告投放、各種宣傳活動(dòng)的組織、招商及開(kāi)業(yè)籌備費(fèi)用等，但不包括售樓部的建設(shè)和裝修費(fèi)用。依照項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度，本項(xiàng)目的營(yíng)銷時(shí)期、工作周期、銷售進(jìn)度及推廣費(fèi)用安排如下：營(yíng)銷時(shí)期時(shí)刻段銷售比例回款金額（萬(wàn)元）營(yíng)銷費(fèi)用分配比例費(fèi)用金額（萬(wàn)元）籌備期2007.8-2007.11————9.3%63蓄勢(shì)期2007.12-2008.4客戶儲(chǔ)備——22.5%153銷售期開(kāi)盤期2008.5-2008.640%920016.6%113強(qiáng)銷期2008.7-2008.1140%920024.9%169收尾期2008.12-2009.120%46003.9%26.5招商期2008.12-2009.6————13.7%93開(kāi)業(yè)籌備期（含開(kāi)業(yè)）2009.7-2009.10————9.2%62.5總計(jì)——100%2.3億元100%680萬(wàn)各時(shí)期工作事項(xiàng)第一時(shí)期：籌備期實(shí)施時(shí)刻：2007年9月-2007年11月時(shí)刻工作事項(xiàng)工作重點(diǎn)工作目的問(wèn)題應(yīng)對(duì)2007年9月主力店簽約主力店簽約銷售道具籌備銷售人員培訓(xùn)完成要緊工作事項(xiàng)的籌備本月工作事項(xiàng)中不可控因素要緊是主力店的簽約問(wèn)題，假如不能按照打算時(shí)刻簽約，其他工作正常推進(jìn)，一些銷售道具如投資折頁(yè)（樓書）、售樓部商業(yè)展板等則推遲制作。項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)圖紙調(diào)整手提袋、紙杯、名片的設(shè)計(jì)印制銷售職員牌設(shè)計(jì)制作單頁(yè)設(shè)計(jì)制作售樓處導(dǎo)引系統(tǒng)設(shè)計(jì)制作售樓處包裝方案確定實(shí)施銷售表格制定銷講詞和客戶問(wèn)答的制定銷售人員培訓(xùn)與考核銷售人員服裝定制售樓部電話號(hào)碼申請(qǐng)沙盤模型設(shè)計(jì)制作網(wǎng)站制作媒體推廣打算確定2007年10月售樓處辦公用品購(gòu)買售樓處裝修入駐軟文投放銷售人員入場(chǎng)嚴(yán)格按照時(shí)刻節(jié)點(diǎn)趕工，確保如期進(jìn)駐折頁(yè)設(shè)計(jì)制作銷售人員入場(chǎng)軟文投放2007年11月開(kāi)工奠基儀式參加儀式人員的邀請(qǐng)；軟文投放市場(chǎng)吹風(fēng)炒作區(qū)域暫無(wú)網(wǎng)絡(luò)及媒體軟文報(bào)道軟文投放戶外廣告牌確定及設(shè)計(jì)制作沙盤到位第二時(shí)期：蓄勢(shì)期實(shí)施時(shí)刻：2007年12月-2008年4月時(shí)刻工作事項(xiàng)工作重點(diǎn)工作目的問(wèn)題應(yīng)對(duì)2007年12月網(wǎng)站啟用媒體投放客戶接待形成強(qiáng)大媒體攻勢(shì)，吸引市場(chǎng)關(guān)注，形成焦點(diǎn)那個(gè)時(shí)期的銷售人員會(huì)不同程度上存在對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度及對(duì)客戶的把握不夠，要緊應(yīng)對(duì)措施是加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)，關(guān)于客戶不斷提出的新問(wèn)題及時(shí)出具講辭戶外啟用網(wǎng)絡(luò)廣告啟用各種軟硬廣廣告投放圍擋更換VIP卡設(shè)計(jì)客戶接待客戶追蹤、關(guān)系維護(hù)禮品設(shè)計(jì)制作圣誕活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)方案2008年1月產(chǎn)品推介會(huì)認(rèn)籌活動(dòng)客戶接待篩選優(yōu)質(zhì)客戶為開(kāi)盤作儲(chǔ)備因?yàn)楸卷?xiàng)目淡季入市，可能在認(rèn)籌時(shí)面臨客戶不多的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)的方式要緊是分析媒體投放效果和客戶組成，調(diào)整推廣渠道和推廣方向認(rèn)籌活動(dòng)實(shí)施客戶接待客戶追蹤、關(guān)系維護(hù)媒體投放客戶問(wèn)答更新詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位劃分鋪位編號(hào)及面積測(cè)繪價(jià)單制定2008年2月認(rèn)籌排號(hào)老客戶維護(hù)促成優(yōu)質(zhì)客戶認(rèn)籌排號(hào)本月臨近春節(jié)，可能會(huì)面臨客戶量不多的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)的方式要緊是調(diào)整工作方向，以客戶維護(hù)為要新客戶接待及老客戶維護(hù)意向客戶的春節(jié)禮品贈(zèng)送新售樓部籌備2008年3月媒體投放媒體投放房展會(huì)活動(dòng)方案售樓處籌備在傳統(tǒng)銷售旺季到來(lái)之時(shí)加大宣傳力度，增加客戶量費(fèi)用操縱客戶接待客戶追蹤、關(guān)系維護(hù)新售樓處籌備客戶問(wèn)答更新房展會(huì)活動(dòng)方案2008年4月開(kāi)盤方案制定開(kāi)盤方案房產(chǎn)會(huì)活動(dòng)一方面預(yù)備開(kāi)盤方案，以開(kāi)盤事件的宣傳促進(jìn)客戶排號(hào)；另一方面利用房展會(huì)和商業(yè)論壇吸引更多的投資者如客戶儲(chǔ)備量不足，則將開(kāi)盤時(shí)刻相應(yīng)延遲，接著蓄水開(kāi)盤物料設(shè)計(jì)制作新售樓處啟用媒體投放客戶接待戶外廣告設(shè)計(jì)更換圍擋廣告設(shè)計(jì)更換網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)更換合同購(gòu)買簽合同培訓(xùn)房展會(huì)活動(dòng)實(shí)施區(qū)域商業(yè)進(jìn)展論壇第三時(shí)期：開(kāi)盤期實(shí)施時(shí)刻：2008年5月-2008年6月時(shí)刻工作事項(xiàng)工作重點(diǎn)工作目的問(wèn)題應(yīng)對(duì)2008年5月商業(yè)投資講明會(huì)+開(kāi)盤活動(dòng)開(kāi)盤活動(dòng)成功實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)為防止開(kāi)盤活動(dòng)組織不力，秩序混亂，應(yīng)提早對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)修訂，確保方案每一個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有紕漏并提早彩排。開(kāi)盤活動(dòng)后續(xù)報(bào)道媒體投放合同簽署客戶追蹤2008年6月媒體投放老客戶轉(zhuǎn)化利用開(kāi)盤后的熱銷促成一部分猶豫徘徊的客戶簽約可能出現(xiàn)的問(wèn)題：老客戶差不多消化完畢，而新客戶數(shù)量不足。應(yīng)對(duì)措施：適時(shí)監(jiān)控，及時(shí)調(diào)整媒體投放力度老客戶轉(zhuǎn)化新客戶接待第四時(shí)期：強(qiáng)銷期實(shí)施時(shí)刻：2008年7月-2008年11月時(shí)刻工作事項(xiàng)工作重點(diǎn)工作目的問(wèn)題應(yīng)對(duì)2008年7月客戶接待與維護(hù)媒體組合投放去化單體商業(yè)的剩余鋪位通過(guò)兩輪的篩選，余下的為一些位置稍差的鋪位，對(duì)商戶吸引力欠缺。應(yīng)對(duì)的措施要緊有二：前期銷控和后期促銷合同簽署媒體投放2008年8月客戶接待與維護(hù)合同簽署媒體投放秋季房展會(huì)活動(dòng)方案2008年9月秋季房展會(huì)活動(dòng)實(shí)施房展會(huì)活動(dòng)開(kāi)盤籌備通過(guò)活動(dòng)組織和開(kāi)盤籌備，引發(fā)關(guān)注和促成排號(hào)如排號(hào)數(shù)量不足，則將開(kāi)盤日期順延，接著蓄水網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)更換戶外廣告設(shè)計(jì)更換工地圍擋設(shè)計(jì)更換興華北街部分開(kāi)盤方案開(kāi)盤方案的物料籌備2008年10月產(chǎn)品講明會(huì)+開(kāi)盤方案開(kāi)盤活動(dòng)成功實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)為防止開(kāi)盤活動(dòng)組織不力，秩序混亂，應(yīng)提早對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)修訂，確保方案每一個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有紕漏并提早彩排。合同簽訂開(kāi)盤活動(dòng)后續(xù)報(bào)道2008年11月媒體后續(xù)報(bào)道老客戶轉(zhuǎn)化利用開(kāi)盤后的熱銷促成一部分猶豫徘徊的客戶簽約前一時(shí)期簽約數(shù)量不足，本月銷售壓力較大，則通過(guò)優(yōu)惠策略和媒體組合接著轟擊客戶老客戶轉(zhuǎn)化特不講明：1、強(qiáng)銷期的要緊工作能夠分為兩個(gè)時(shí)期，第一時(shí)期是7-8月份，要緊工作是去化單體商業(yè)的剩余部分；第二時(shí)期從9-11月份，9月份要緊為興華北街的開(kāi)盤活動(dòng)籌備造勢(shì)，10-11月份針對(duì)興華北街部分開(kāi)盤銷售；2、秋季房展會(huì)活動(dòng)是否參加要緊視當(dāng)時(shí)單體商業(yè)銷售情況以及興華北街商業(yè)部分客戶排號(hào)情況而定，如客戶儲(chǔ)備充足，則能夠不考慮參加；第五時(shí)期：收尾期實(shí)施時(shí)刻：2008年12月-2009年1月時(shí)刻工作事項(xiàng)工作重點(diǎn)工作目的問(wèn)題應(yīng)對(duì)2008年12月客戶接待及維護(hù)優(yōu)惠策略制定促進(jìn)少量剩余鋪位的銷售優(yōu)惠措施過(guò)于單一，能夠針對(duì)不同的客戶類型，靈活設(shè)置優(yōu)惠措施。合同簽署優(yōu)惠價(jià)格策略制定網(wǎng)絡(luò)廣告更換網(wǎng)站廣告更換2009年1月客戶接待及維護(hù)合同簽署第六時(shí)期：招商期實(shí)施時(shí)刻：2008年12月-2009年6月時(shí)刻要緊工作事項(xiàng)工作講明08.12-09.01總體招商打算執(zhí)行方案的制定各時(shí)期招商建議目標(biāo)商戶的確定具體業(yè)態(tài)定位具體鋪位劃分面積的編號(hào)的確定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、優(yōu)惠政策確定招商的推廣總費(fèi)用宣傳賣點(diǎn)的提煉、組合各時(shí)期的推廣方案各時(shí)期的廣告打算及媒體打算各時(shí)期公關(guān)活動(dòng)擬定項(xiàng)目推介書訪問(wèn)商戶之用招商中心的包裝與銷售的形象要有所區(qū)分，突出商業(yè)氛圍招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)及制作招商禮品制作工地現(xiàn)場(chǎng)包裝09.2-09.3針對(duì)次主力商戶的談判確定入駐意向針對(duì)定位的目標(biāo)商戶進(jìn)行意向性訪談了解商戶的入駐意向09.04-09.06之前談判的大商戶聚攏統(tǒng)一簽約通過(guò)大商戶的簽約促進(jìn)小商戶的談判速度及談判質(zhì)量，可能招商率達(dá)到30%依照前期的工作進(jìn)行策略上的調(diào)整隨時(shí)性的策略調(diào)整舉辦商業(yè)論壇擴(kuò)大商業(yè)阻礙力行業(yè)沙龍擴(kuò)大行業(yè)知名度，吸引知名品牌關(guān)注區(qū)域商業(yè)商機(jī)專題炒作加固區(qū)域商業(yè)價(jià)值簽訂招商合同可能招商率達(dá)到80%以上第七時(shí)期：開(kāi)業(yè)籌備期實(shí)施時(shí)刻：2009年7月-2009年10月時(shí)刻要緊工作事項(xiàng)工作講明09.7-09.9商戶品牌最后調(diào)整完成依照招商實(shí)際情況進(jìn)行局部微調(diào)完成后續(xù)鋪位的品牌招商依照調(diào)整情況完成剩余鋪位招商，招商率達(dá)到95%物業(yè)公司介入提供物業(yè)裝修要求及開(kāi)始調(diào)試機(jī)