商鋪拆零銷售售后返租糾紛案例解析

商鋪拆零銷售售后返租糾紛案例解析本案事實(shí)2017年購買了青海省西寧市某房地產(chǎn)公司開發(fā)的?個(gè)商品房項(xiàng)?，占地?積17.59平??的?個(gè)商鋪，價(jià)格是在50多萬左右，約定三年之內(nèi)陸續(xù)清繳房款。業(yè)主跟開發(fā)商簽訂合同的同時(shí)?并簽訂了商鋪的委托合同，簽訂了10年的委托期限，合同當(dāng)中規(guī)定第三年開始，開發(fā)商按照總房款的8%進(jìn)?返租，即從20年4?到2011年4?應(yīng)該返租4萬元左右，但是現(xiàn)在返租期超過1年零4個(gè)?，跟開發(fā)商溝通過?次，開發(fā)商都以資?缺乏沒有錢為由去拒絕?付租?，?今我們?分錢都沒有拿到，業(yè)主就要求退房，開發(fā)商?以房屋已經(jīng)辦理了?簽備案為由拒絕退房，有的業(yè)主在跟開發(fā)商的糾紛解決過程中已經(jīng)達(dá)到了退房的?的，但沒有拿到實(shí)際的房款，也就是說、房屋雖然給退了，合同解除了，但是也沒有拿到房款。業(yè)主訴求這種情況下，業(yè)主想咨詢?nèi)齻€(gè)問題：第?：?jiǎn)栴}如果采??政?式維權(quán)的話該怎么?？第?：運(yùn)營?現(xiàn)在以沒有錢為由拖?或者是拒絕?付租?，我們想要租?該怎么辦？第三：如果后續(xù)開發(fā)商跑了或者申請(qǐng)破產(chǎn)的話，我們這些沒有辦理?簽辦的業(yè)主該怎么辦？李律師觀點(diǎn)：根據(jù)這樣的事實(shí)背景，我們跟?家梳理了?個(gè)?較關(guān)鍵的事實(shí)：第?：我們可以看到業(yè)主是在17年簽訂買賣合同的，被要求同時(shí)簽訂了?個(gè)委托經(jīng)營合同。第?：我們可以看到業(yè)主所簽訂的托管合同??是第三年的時(shí)候按照購房款的8%進(jìn)返租，但是?前沒有拿到任何的租?。有部分業(yè)主辦理了?簽，也有業(yè)主是沒有辦理?簽的，整個(gè)項(xiàng)?是有預(yù)售許可的，會(huì)涉及到?部分分割拆零的問題，現(xiàn)在也有部分業(yè)主是退房了，但是沒有拿到任何的退房款。我們業(yè)主除了民事以外，還有?部分與政府的信訪這類的溝通，但是對(duì)于案件沒有任何實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，現(xiàn)在我們這類型案?的話，其實(shí)就是商戶的分割拆離售后返租的問題，這類型的案?其實(shí)我們?cè)谕诘闹辈?頭說的不少了，當(dāng)然這個(gè)案?的業(yè)主可能是第?次來接觸到我們，所以我們把民事維權(quán)的局限性這??再給?家講?下，在講民事維權(quán)的局限性之前，我還是要給?家講?講售后返租，分割拆零銷售的商業(yè)?的是什么？那么通常我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)?當(dāng)中，尤其是做商業(yè)?房的開發(fā)，他有?個(gè)特點(diǎn)：商業(yè)開發(fā)要占?的資?很?，投?的資?量很?，未來資?的回報(bào)周期?常的長。所以為了解決這種商業(yè)?房，我們很多的開發(fā)商在做商業(yè)?房開發(fā)的時(shí)候，他都在做什么？分割拆零銷售，分割拆零銷售可以使得我開發(fā)商快速的回籠資?，解決前期投??，回報(bào)周期長的問題。但是有?個(gè)問題，如果我分割拆零銷售，不是帶著?個(gè)?回報(bào)的承諾的話，其實(shí)它的商鋪是不那么好賣，不是那么容易賣得出去的，但是如果回我承諾你?回報(bào)的收益，那么未來如果說我商場(chǎng)運(yùn)營不好或者運(yùn)營起來了之后，我能不能有這樣的租?收益保障，或者是經(jīng)營好真的有這樣的租?收益，開發(fā)商愿不愿意給你。那么我們經(jīng)過實(shí)務(wù)中?量的案例，我們看到其實(shí)售后返拆零銷售就是?場(chǎng)騙局，是?個(gè)商業(yè)騙局，他的商業(yè)根本的?的就在于什么？我?你業(yè)主的錢來建房，但是房屋的實(shí)際控制權(quán)還在我開發(fā)商??，未來商業(yè)如果運(yùn)營起來了，真的有?租?的收益的時(shí)候，他其實(shí)是不想給你的，未來如果商業(yè)運(yùn)營不起來，那么風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也都由我們所有的業(yè)主來承擔(dān)。所以我們現(xiàn)在看到社會(huì)中出現(xiàn)了?量的售后返租分割拆零銷售的案例，都出現(xiàn)了很多的違約的問題，那么我們看到這背后的商業(yè)的實(shí)質(zhì)是什么？后的商業(yè)的實(shí)質(zhì)是什么？開發(fā)商想?你們業(yè)主的錢來建房，以分割拆零銷售的?式賣出去，同時(shí)配合?回報(bào)，我可以很快的回籠資?，但是未來的售后返租，我通過?個(gè)第三?成??個(gè)獨(dú)?的主體托管公司跟你簽訂托管合同，這個(gè)托管合同不去履?的時(shí)候跟我開發(fā)商是沒有關(guān)系的，我開發(fā)商跟你簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)履?完畢，房?已經(jīng)?簽，那么即使還沒有交付到你的??，但是我這個(gè)?簽就意味著交付的?部分的結(jié)束，對(duì)吧?，F(xiàn)在就是已經(jīng)?簽的以收不到租?為理由，去要求退房，那么其實(shí)是不產(chǎn)?這種必然的法律后果。從法律??，為什么我們的民事維權(quán)很難，在現(xiàn)有的這種商業(yè)圈套的設(shè)計(jì)之下，還有我們現(xiàn)在簽訂的合同限制的條件之下，我們現(xiàn)在售后返租分割拆零銷售拿不到租?收益的違約案件，事實(shí)上他在民事上的維權(quán)的途徑上是很具有局限性的。那么從法律層?我們來給?家分析?下，對(duì)于這類型的案件有兩種民事維權(quán)途徑，?個(gè)就是要么我退房，?個(gè)我不退，我要求你繼續(xù)按照我們合同約定的內(nèi)容去?付租?，那么這兩條路為什么很難，?不通？我們介紹完背景之后，從法律的層?再來給?家做?個(gè)詳細(xì)的分析，那么現(xiàn)在退房其實(shí)在我們司法實(shí)務(wù)?頭，真正能?持退房的情形很少，第?類就是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，嚴(yán)重到主體結(jié)構(gòu)可能有安全的問題，?住進(jìn)去是不安全的，有可能房屋會(huì)發(fā)?倒塌，除?嚴(yán)重到這種程度的質(zhì)量問題，你可以去退房，否則?般很難。另外?個(gè)就是逾期交房，逾期交房我們通俗的講就是爛尾，?且我們現(xiàn)在法律逾期交房短期內(nèi)它不能退房，你只有逾期交房?年以上，?且這個(gè)項(xiàng)?沒有交付的可能性，出現(xiàn)了你購房的根本?的落空，這個(gè)時(shí)候你可以去退房，但是往往逾期交房?頭的案?，即使你退房成功，最后也是執(zhí)?不了的，現(xiàn)在我們?cè)谕朔康乃痉▽?shí)務(wù)?頭把退房的那條線畫的就很?，他的要求就很嚴(yán)格，除?是?常嚴(yán)重的?為，導(dǎo)致我根本的購房?的落空的?為出現(xiàn)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候你才可以退房。那么現(xiàn)在我們購買商鋪有?個(gè)問題，你租?收不到是不是等同于你購房的?的落空？法律是這么認(rèn)為的，你購房的?的就是擁有這個(gè)房?，你享有?租?收益是?個(gè)投資?為，那么只要開發(fā)商把房?交給你，完了之后你能收到這個(gè)房?，你的根本購房?的就沒有落空，說?了你買的商鋪還在，法律就認(rèn)為你的根本購房?的沒有落空。所以現(xiàn)在我們?cè)谶@類型的案??頭，因?yàn)殚_發(fā)商在做商業(yè)的騙局的時(shí)候，他其實(shí)是做了?個(gè)合同上的設(shè)置的，他把房屋買賣合同與托管合同它是兩個(gè)獨(dú)?的法律關(guān)系，它是分別兩個(gè)主體來跟你分別簽訂了房屋買賣合同與托管合同，那么現(xiàn)在就有?個(gè)問題？當(dāng)我開發(fā)商把房?建起來，那么因?yàn)樗瞧诜浚@?頭建起來只要是建房的?為存在，?且這個(gè)建房之后我跟你簽訂了?簽，銀?也給你貸款了，未來的話簽訂房屋買賣合同，我們法律現(xiàn)在認(rèn)為只要?簽構(gòu)成的話，你想以收不到租?為理由去退房，法院都不會(huì)?持的。因?yàn)檫@?頭有?個(gè)很關(guān)鍵的問題是什么？托管協(xié)議?頭通常都會(huì)帶有委托收房的協(xié)議，所以法律會(huì)認(rèn)為房屋買賣合同你只要把錢交了，?且他把房?建了，他給了你委托收房的托管?，那么開發(fā)商的全部義務(wù)就履?完畢了，那么托管合同是另外?個(gè)獨(dú)?的法律關(guān)系，即使在托管合同?頭他沒有按照合同的約定給你去付租?，但是租?的違約不必然導(dǎo)致退房的法律后果。那么現(xiàn)在我們本案的這種商業(yè)的交易的環(huán)節(jié)?頭，交易的模式就是什么？把房屋買賣還有托管它獨(dú)?了兩個(gè)合同，兩個(gè)主體給你分別簽訂了兩個(gè)合同，它等同于兩個(gè)法律關(guān)系，后??個(gè)法律關(guān)系簽訂的合同違約不必然導(dǎo)致前?的?個(gè)房屋買賣合同必然?效，必然導(dǎo)致退房的法律后果出現(xiàn)。那么在我們現(xiàn)實(shí)的這種社會(huì)背景之下，這類型的案?開發(fā)商因?yàn)樗呀?jīng)投?基建了，如果有?戶能夠退房成功的話，會(huì)帶來什么？效仿效應(yīng)，?家都會(huì)來去起訴的，拿著?個(gè)勝訴判決?家都會(huì)來跟著起訴。這類型的案?，即使訴到法院，開發(fā)商也會(huì)盡他最?可能阻?這類型的判例的形成，所以這是現(xiàn)實(shí)上我們也會(huì)存在?些司法審判?頭存在的障礙。同時(shí)在法院考量的因素?頭，他也會(huì)考慮到如果有?戶因?yàn)槭詹坏阶?退房成功，我們先說他法律上可不可以，那么即使法律上可以，那么只要有?戶退房成功，其他?都會(huì)去效仿，那么其他?都去效仿的時(shí)候，這個(gè)案??家都是有勝訴判例的話，那么這種情況之下它就會(huì)形成什么？群體性勝訴，但是執(zhí)?不能的案例，因?yàn)殚_發(fā)商投?的基建成本是以固定的，那么在投?基建成本固定的情況之下，那么如果有固定成本之下，所有的?都去退房，退房都成功，開發(fā)商其實(shí)是拿不出來那么多的錢的，這種情況下它就會(huì)成么如果有固定成本之下，所有的?都去退房，退房都成功，開發(fā)商其實(shí)是拿不出來那么多的錢的，這種情況下它就會(huì)成為?個(gè)什么？群體勝訴，但是執(zhí)?不能的社會(huì)穩(wěn)定問題，所以法院在審判這個(gè)類型的案?的時(shí)候，他是?常的審慎的，那么基于這么多的因素來考慮，這個(gè)案?其實(shí)他會(huì)有敗訴的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然我們說敗訴是什么？你以收不到租?為理由，去起訴的話它是會(huì)有敗訴的，但是這個(gè)項(xiàng)?它爛尾了，它沒有形成真正的交付，沒有交付環(huán)節(jié)，以其他的理由去退房成功的，我們不論，我們只是說你單純的以收不到租?為理由去退房是很困難的，但事實(shí)上我們本案有其他的業(yè)主是退房成功的，執(zhí)?不到：第?：在法律上退房很困難，以租?收不到為理由去退房，?乎沒有可能，但是這個(gè)項(xiàng)?如果同時(shí)存在其他的違約，你即使可以退房成功，但是他也會(huì)執(zhí)?不能，你根本拿不到錢，最后可能房跟你沒關(guān)系，錢跟你也沒有關(guān)系。所以單純的打?個(gè)退房的訴訟，它存在很?的局限性，有很多的障礙讓我可能打都打不贏這個(gè)官司，那么可能我去千?萬苦的消除了這些障礙，找到了退房的理由，退房成功了之后你也有可能拿不到錢，這就是我們現(xiàn)在退房的這類型訴訟?頭在現(xiàn)實(shí)中遇到的困境。第?：要求?額?付租?，其實(shí)我們很簡(jiǎn)單，你要么把房?給我退了，要回我的購房款，要么這個(gè)房?你繼續(xù)經(jīng)營，但是你按照合同給我去?付?額的租?，我們現(xiàn)在本案的情況是什么？合同約定的8%的收益?今沒有?付，那這個(gè)案?是這樣?的，兩個(gè)合同是獨(dú)?的，你去起訴他要求按照合同約定去履??付租?，法律上你是會(huì)勝訴的，但是執(zhí)?不了，為什么執(zhí)?不了？因?yàn)樗麊为?dú)成??個(gè)托管公司來跟你簽訂托管合同，那么他其實(shí)根本的?的不是說未來我要把商場(chǎng)經(jīng)營起來，把?收益給你，我們看到了?量的案例，這個(gè)案?要么有的是什么項(xiàng)?爛尾了，根本經(jīng)營不起來，即使真能經(jīng)營起來，這個(gè)項(xiàng)?的收益也不錯(cuò)，事實(shí)上托管公司還是會(huì)違約的。因?yàn)檫@?頭商業(yè)的真正的?的是什么？?你們業(yè)主的錢建房，實(shí)際控制權(quán)還在我開發(fā)商??，什么叫實(shí)際控制權(quán)還在我開發(fā)商??，商場(chǎng)的統(tǒng)?運(yùn)營權(quán)是在我開發(fā)商??的，未來如果運(yùn)營了掙錢了，掙錢的利潤的分配權(quán)也在我這?，現(xiàn)在我們看到的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中存在的案例是什么？?量是因?yàn)椴粧赍X最后出現(xiàn)了糾紛，但事實(shí)上我們看到很多案?是掙了錢，依然出現(xiàn)糾紛，開發(fā)商他成?的托管公司，它會(huì)通過很多的?式把你的利潤空間做低。打個(gè)??說我們有?個(gè)項(xiàng)??商場(chǎng)是在核?地段，經(jīng)營也是很好的，是掙錢的，但是開發(fā)商把他?個(gè)?的物業(yè)管理?員的費(fèi)?，?年?資做到?百萬上千萬，他把他的管理成本做?。第?個(gè)他把物業(yè)低價(jià)的租給關(guān)聯(lián)公司，就是說他掌握了商場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)營權(quán)，掌握了商場(chǎng)的控制權(quán)，實(shí)際上他就掌握了?個(gè)利潤的分配權(quán)，那么在這個(gè)?頭我不按合同約定違約了，那么對(duì)你承擔(dān)?個(gè)違約責(zé)任，其實(shí)他不怕的，為什么？這是單獨(dú)成?的?個(gè)托管公司，托管公司從法律上跟開發(fā)商是沒有關(guān)系的，?且你去查他，他的往往的注冊(cè)資?是很低的，我們看到?些項(xiàng)??頭，那么他對(duì)?百上千個(gè)業(yè)主承擔(dān)的?個(gè)8~10%的?額的租?回報(bào)義務(wù)，但是他往往的注冊(cè)資?只有100萬，200萬，?的話500萬，也就是說什么托管公司他可能只有?兩百萬的注冊(cè)資?，但是他對(duì)你承擔(dān)的是?千萬，上億租?的?付的義務(wù)，最后?付不了怎么辦？申請(qǐng)破產(chǎn)了，對(duì)吧？他拖?年之后債務(wù)?夠?的時(shí)候，他以破產(chǎn)的形式來規(guī)避掉對(duì)你們應(yīng)當(dāng)?付租?的義務(wù)，這樣就實(shí)現(xiàn)了什么？真正商談的控制權(quán)在他??，利潤的控制權(quán)在他??，如果沒有利潤，風(fēng)險(xiǎn)由你們業(yè)主來承擔(dān)，利潤由我開發(fā)商由來享有，所以我們說這?頭就是?場(chǎng)商業(yè)的騙局，其實(shí)在?開始的時(shí)候他做了很多合同上的設(shè)置，如果我們單純的去打?個(gè)民事的維權(quán)，難度?常的?。這個(gè)案?我們的維權(quán)思路就是什么？通過信息公開找到開發(fā)商可能存在的違法點(diǎn)，那么這類型的案?我?般會(huì)建議我們的業(yè)主轉(zhuǎn)變?個(gè)思路，?般你單純的打民事訴訟存在這么多的障礙，我們就會(huì)建議?家能不能通過?個(gè)信息公開看看這個(gè)項(xiàng)?的違法點(diǎn)，如果項(xiàng)?存在違法點(diǎn)的話，我們提起相關(guān)的?政訴訟，對(duì)政府來進(jìn)?施壓，為什么可以通過?政訴訟的?式去處理這個(gè)類型的案?，它有?個(gè)很?的前提是什么？?個(gè)很?的前提是什么？我們法律不允許分割餐廳銷售，也不允許違規(guī)的售后包租。分割餐廳銷售是什么概念？我們法律要求開發(fā)商去賣房的時(shí)候，你要賣的是?個(gè)物理意義上的空間，那么這個(gè)房?應(yīng)該是有4?墻的，有門窗的，它是?個(gè)獨(dú)?的物理意義上的空間，不允許賣?個(gè)概念房，你不能說我在這?頭，我只在圖紙上有這?間房?，但是到了現(xiàn)場(chǎng)找不到這樣的實(shí)物，如果說你把房?分割拆零來賣，你不是賣的實(shí)物上的物理意向的空間，你賣的是?個(gè)概念房的話，法律是不允許的。現(xiàn)在我們分割拆離銷售的很多商鋪，其實(shí)它違反了這?條，因?yàn)樵谶@種商業(yè)模式之下，?個(gè)商場(chǎng)?層?千平?，事實(shí)上它如果?千平?去賣，或者把它分割成?百平??百平?去賣，它是很難賣得出去的，那么它只有分割拆零銷銷售成??塊??塊，?個(gè)只占10來平?20來平?，那么根據(jù)我當(dāng)?shù)?百姓的?袋?頭可?于投資的錢，因?yàn)槊總€(gè)地?經(jīng)濟(jì)?平不?樣，我們看到江浙滬?帶的話可能可能