嘉進(jìn)隆前海汽車城物業(yè)管理方案確定稿

第PAGE31頁(yè)共NUMPAGES31頁(yè)嘉進(jìn)隆前海汽車城物業(yè)管理方案目錄第一部分項(xiàng)目物業(yè)管理開發(fā)的理念3第一章嘉進(jìn)隆前海汽車城簡(jiǎn)介第二章物業(yè)管理理念及思路第三章擬采取的物業(yè)服務(wù)措施第二部分項(xiàng)目物業(yè)管理方式6物業(yè)管理模式及組織架構(gòu)物業(yè)公司整體工作流程各類人員的素質(zhì)要求物業(yè)公司組建的資源配置第三部分促進(jìn)招商的建議和配合招商的措施、承諾13招商的定位配合招商的流程及措施招商所需物業(yè)資料第四部分項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用15財(cái)務(wù)管理日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支預(yù)測(cè)第五部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)17服務(wù)思路服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第六部分物業(yè)接管計(jì)劃18物業(yè)接管項(xiàng)目物業(yè)接流程物業(yè)接管時(shí)間及人員安排第七部分物業(yè)日常管理目標(biāo)及承諾22第一部分項(xiàng)目物業(yè)管理開發(fā)的理念汽配城簡(jiǎn)介和物業(yè)所需解決的主要問(wèn)題1.嘉進(jìn)隆前海汽車城配城簡(jiǎn)介：第一節(jié)：嘉進(jìn)隆前海汽車城簡(jiǎn)介和物業(yè)所需解決的主要問(wèn)題（一）綜合簡(jiǎn)介：嘉進(jìn)隆前海汽車城是深圳市嘉進(jìn)隆實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司精心策劃投資的重點(diǎn)項(xiàng)目，建成了一個(gè)集整車銷售、售后服務(wù)、維修美容、汽車用品交易、一站式服務(wù)為一體的全新汽車交易園區(qū)，是目前南山區(qū)建筑現(xiàn)代、配套設(shè)施完善、服務(wù)功能齊全、經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的園林式汽車有形市場(chǎng)。

（二）地理位置：南山區(qū)寶安大道以北、雙界河以東的空地及南坪快速路周邊的空地，總占地面積約17萬(wàn)平方米，總建筑面積約23萬(wàn)平方米，東接北環(huán)大道、西接湖濱中路、南接寶安大道、北接107國(guó)道，交通便利，是連接寶安、南山、蛇口、深圳的重要地帶。

（三）發(fā)展規(guī)模：嘉進(jìn)隆前海汽車城占地約17萬(wàn)平方米，設(shè)有現(xiàn)代化的管理辦公室；全開放式露天展銷區(qū)；室內(nèi)銷售展廳及售后維修服務(wù)區(qū)；現(xiàn)代化的3S店和4S店。

（四）經(jīng)營(yíng)種類：國(guó)際知名轎車、客車、商務(wù)車、商用車、特種車等。已進(jìn)駐品牌有奔馳、路虎、捷豹、寶馬、一汽大眾、克萊斯勒、斯巴魯、豐田、觀致、標(biāo)致、長(zhǎng)安福特、DS、沃爾沃、別克、雪佛蘭、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)悅達(dá)起亞、東風(fēng)本田、馬自達(dá)、比亞迪、江鈴、福特全順、東風(fēng)乘龍商用車、東風(fēng)輕卡、長(zhǎng)城、蘇州金龍、廈門金龍、宇通客車、上海申龍、一汽客車、北汽福田等等，并有各類專業(yè)汽車維修服務(wù)店。2.作為專業(yè)市場(chǎng)的共性和汽車城城物業(yè)管理的個(gè)性，物業(yè)管理主要是實(shí)現(xiàn)和解決如下問(wèn)題：A．綜合業(yè)務(wù)：項(xiàng)目前期物業(yè)接管中，物業(yè)管理、配套收尾工程、招商入駐、開業(yè)準(zhǔn)備工作并存，工作壓力大，工作頭序多，如何實(shí)現(xiàn)順利過(guò)渡，是物業(yè)管理首要之急！B．人員素質(zhì)：招商入駐的客戶大部分為4S經(jīng)營(yíng)者，其余小量有投資者和創(chuàng)業(yè)者，其特殊的人員結(jié)構(gòu)為物業(yè)管理帶來(lái)更高的現(xiàn)代管理要求，也就必須融入現(xiàn)代的物業(yè)管理手段和管理方式！這也對(duì)物業(yè)管理的人員素質(zhì)提出更高的要求！C．運(yùn)營(yíng)模式：嘉進(jìn)隆前海汽車城作為純商業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)格局，其商品結(jié)構(gòu)、商戶結(jié)構(gòu)、規(guī)劃結(jié)構(gòu)也就對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)提出更適合其業(yè)務(wù)發(fā)展的管理要求！D．管理政策：車場(chǎng)招商政策、招商進(jìn)度與物業(yè)管理息息相關(guān)，其物業(yè)管理政策的科學(xué)合理性與培育政策的到位情況對(duì)物業(yè)收費(fèi)的難易有著決定性的作用！E．物業(yè)費(fèi)用：專業(yè)的物業(yè)管理和科學(xué)規(guī)范的物業(yè)運(yùn)作必須有合理的物業(yè)管理費(fèi)用來(lái)保障物業(yè)服務(wù)工作開展！物業(yè)管理理念及思路管理理念經(jīng)過(guò)對(duì)嘉進(jìn)隆前海汽車城商戶結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)等的調(diào)查，整理出嘉進(jìn)隆前海汽車城的核心問(wèn)題在于：提高服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本！建議對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)提出如下經(jīng)營(yíng)理念：A.理念一：（針對(duì)項(xiàng)目）緊緊圍繞“服務(wù)業(yè)主、創(chuàng)造效益”的核心理念，提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)項(xiàng)目；B.理念二：（針對(duì)規(guī)則）倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈；C.理念三：（針對(duì)行為）倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；D.理念四：（針對(duì)結(jié)果）致力于與業(yè)主建立平等、雙贏的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意”的服務(wù)理念；2.在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)嘉進(jìn)隆前海汽車城的特色及實(shí)際情況，我們初步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路：思路一：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法思路二：強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序思路三：強(qiáng)調(diào)設(shè)備效能管理與維修計(jì)劃科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合思路四：強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)思路五：確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化思路六：確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美思路七：致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)與市場(chǎng)業(yè)主的自律意識(shí)思路八：致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)與功能提升擬采取的物業(yè)服務(wù)措施逐步融入ISO9001物業(yè)管理體系；通過(guò)質(zhì)量管理體系的設(shè)施，逐步科學(xué)規(guī)范地建立一套系統(tǒng)管理制度，這對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)目工作的執(zhí)行與檢查標(biāo)準(zhǔn)有著先進(jìn)的指導(dǎo)作用；建立素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。我們將根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展行業(yè)的特殊性與共性，建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并整合專業(yè)市場(chǎng)的管理人才為入駐商家提供管理、營(yíng)銷等高層次經(jīng)營(yíng)類型的服務(wù)！為入駐商戶和物業(yè)公司員工建立一個(gè)完善的培訓(xùn)機(jī)制。我們把專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全方位的拓展，并將員工的培訓(xùn)工作放在第一位，建立行業(yè)人才庫(kù)，為商戶提供人才需求服務(wù)！致力于公共設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)。作為物業(yè)管理公司，我們將致力于物業(yè)日常管理，同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目中的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行不斷的改進(jìn)。加強(qiáng)入駐市場(chǎng)商戶的行業(yè)自律管理，充分整合并借助商戶力量進(jìn)行行業(yè)力量的整合，以不同經(jīng)營(yíng)類型進(jìn)行細(xì)分商戶結(jié)構(gòu)，建立不同的行業(yè)協(xié)會(huì)或以會(huì)員制進(jìn)行逐步改善商戶的社會(huì)地位。第二部分項(xiàng)目物業(yè)管理的方式第一章物業(yè)公司管理模式及組織架構(gòu)1．管理模式：作為新的物業(yè)項(xiàng)目，我們將采取先進(jìn)的物業(yè)管理模式，并結(jié)合ISO9001管理體系進(jìn)行修正改進(jìn)，我們根據(jù)嘉進(jìn)隆前海汽車城及行業(yè)特點(diǎn)和所處地理位置的特點(diǎn)，擬所采取的物業(yè)管理模式為：“以客戶服務(wù)為中心，以服務(wù)品質(zhì)為向?qū)А边M(jìn)行有規(guī)則、有步驟地進(jìn)行。按管理方案制定全年工作計(jì)劃制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按管理方案制定全年工作計(jì)劃制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至部門、崗位運(yùn)行組織考核，確定業(yè)績(jī)成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)金否決獎(jiǎng)金否決給予獎(jiǎng)勵(lì)2．嘉進(jìn)隆實(shí)業(yè)公司物業(yè)管理組織架構(gòu)管理處主任管理處主任客服組保潔組維保組組來(lái)訪接待投訴接待維修維護(hù)報(bào)修AE區(qū)B區(qū)C區(qū)商鋪公共區(qū)域各通道區(qū)域設(shè)備設(shè)施維保檔案管理副主任綠化市政公共綠化修社區(qū)工作站樹木種植養(yǎng)護(hù)安管組設(shè)置說(shuō)明：1.組織架構(gòu)的設(shè)置本著精簡(jiǎn)高效，一專多能的原則，采取物業(yè)主任負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核；2.管理公司各崗位實(shí)行雙向選擇，保證物業(yè)主任充分發(fā)揮管理、協(xié)調(diào)作用，有利提高工作效率和管理質(zhì)量；3.管理公司采取直線職能制，減少環(huán)節(jié)，提高工作效率；4.管理處副主任的職責(zé)主要處理汽車城內(nèi)客戶投訴，將業(yè)主的各種物業(yè)服務(wù)信息迅速反饋給各部門進(jìn)行處理；及上報(bào)主任處理。及協(xié)助管理處主任完成各項(xiàng)工作，監(jiān)督管理質(zhì)量，及主任外出期間主持中心日常工作。3.嘉進(jìn)隆前海汽車城人員配置表：嘉進(jìn)隆前海汽車城人員配置表項(xiàng)目人數(shù)／個(gè)金額（元／月)合計(jì)備注1.人員工資管理處主任1全面主持園區(qū)日

常物業(yè)管理。管理處副主任1分管客服管理、清潔綠化管理工作。管理處主任外出主持管理處日

常工作?？头?園區(qū)客服管理工作工程主管1園區(qū)內(nèi)工程管理

工作工程維修工5園區(qū)內(nèi)工程維修與

設(shè)備運(yùn)行工作保安主管1園區(qū)內(nèi)保安員管理工作保安班長(zhǎng)2A、B班組帶班工作保安員23A、E、F區(qū)5人；

B區(qū)3人；C區(qū)2人；

監(jiān)控中心1人。加輪休人員共計(jì)23人。清潔主管1清潔綠化班組管理清潔工11A、E、F區(qū)5人；

B區(qū)2人；C區(qū)1人。

加輪休人員共計(jì)11人。綠化工2整個(gè)園區(qū)內(nèi)綠化工作合計(jì)50第二章物業(yè)公司整體工作流程1.物業(yè)公司各部門溝通流程：策劃部策劃部物業(yè)管理部招商商務(wù)部客戶反饋物業(yè)信息提供解決方案提出物業(yè)服務(wù)提出招商需求提供招商信息提供解決方案2.物業(yè)公司創(chuàng)建有效的價(jià)值服務(wù)鏈：服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值鏈基本要素內(nèi)部滿意度機(jī)制外部服務(wù)鏈日常物業(yè)管理特別物業(yè)服務(wù)商戶業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)文化建設(shè)功能配套服務(wù)員工建設(shè)管理團(tuán)隊(duì)合作伙伴顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)供應(yīng)團(tuán)隊(duì)業(yè)主及客戶轄區(qū)辦事處周邊友好單位政府主管部門3.物業(yè)公司外部溝通導(dǎo)向：嘉進(jìn)隆前海汽車城管理處嘉進(jìn)隆前海汽車城管理處開發(fā)商（實(shí)業(yè)公司）建設(shè)施工單位設(shè)計(jì)單位裝修公司廣告文化公司社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)供應(yīng)商供電供水供氣有線網(wǎng)絡(luò)電信園林環(huán)衛(wèi)防汛其他房管交通消防物價(jià)公安居委物管工商銀行稅務(wù)市政外部溝通導(dǎo)向說(shuō)明：物業(yè)管理處不斷完善和擴(kuò)展上述各種公共關(guān)系。第三章各部門人員素質(zhì)要求及相關(guān)要求1．總體要求：1）．人員配備要注重員工的可塑性與公司的可持續(xù)性發(fā)展；2）．樹立管理者就是培訓(xùn)者的思路；2．管理人員的素質(zhì)要求：崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)物業(yè)主任本科以上學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，或物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有10年以上及本崗位2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉商業(yè)管理。1人物業(yè)副主任大專學(xué)歷，或物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人3．嘉進(jìn)隆前海汽車城員工素質(zhì)描述：職務(wù)(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求配置人數(shù)物業(yè)管理員不限20-35歲高中以上持有物業(yè)管理上崗證，具有3年以上商業(yè)、寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。3人保安主管男性35歲以上高中退伍軍人，10年以上保安工作經(jīng)驗(yàn)1人保安班長(zhǎng)男性35歲以下高中A.退伍軍人；B.三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn)2人保安員男性35歲以下高中A.退伍軍人優(yōu)先；B.身體健康，五官端正；14人兩班車管員男性35歲以下高中A.身高1.75-1.82米，體重65公斤以上；B.說(shuō)話清晰，沒有明顯口音；C.威嚴(yán)不失靈活，有車輛管理經(jīng)驗(yàn)5人監(jiān)控員男性35歲以下高中A.相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉監(jiān)控設(shè)備操作3人保潔園藝主管不限50歲以下高中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人保潔園藝員不限男性55歲以下女性：50歲以下初中B.五官端正，動(dòng)作麻利C.有物業(yè)清潔工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。12人工程主管男性40歲以下大專以上A.具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn)；B.具有中級(jí)以上的相關(guān)技能等級(jí)資格；C.熟悉消防及弱電系統(tǒng)。1人維修技工男性40歲以下中級(jí)A.身高1.65M以上;B.具有中級(jí)以上的相關(guān)技能等級(jí)資格并通過(guò)本公司的專業(yè)考核C.二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)總5人電工2給排水1設(shè)備1基建1合計(jì)50人備注：作業(yè)人員必須同時(shí)具備以下條件：A.身體健康，無(wú)不良嗜好；B.證件齊全，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明；C.有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；D.一方面具有特長(zhǎng)者，可適當(dāng)放寬其他條件。總計(jì)50人第三部分促進(jìn)招商的建議和配合招商的措施、承諾第一章嘉進(jìn)隆前海汽車城物業(yè)對(duì)象的定位發(fā)展目標(biāo)：打造深圳最大的品牌化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)模化的汽配專業(yè)市場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)定位：集汽車銷售、專業(yè)維修為一體的大型專業(yè)市場(chǎng)；商戶定位：生產(chǎn)廠家、總代理、總經(jīng)銷、連鎖專賣企業(yè)服務(wù)定位：統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一人才培訓(xùn)、統(tǒng)一安全保衛(wèi)第二章招商物業(yè)配合流程及措施：1．后期物業(yè)管理工作流程：1）．領(lǐng)取收鋪通知單：招商部交名單工程部交鋪位招商部交名單工程部交鋪位擬定收鋪通知擬定收鋪通知主任核準(zhǔn)，公司總經(jīng)理審批；傳達(dá)收鋪通知傳達(dá)收鋪通知物管員跟進(jìn)；由施工單位、工程項(xiàng)目部實(shí)行交鋪于物業(yè)管理部；招商部交收鋪客戶名單于物管部；由物業(yè)管理員擬定收鋪通知單；交由公司總經(jīng)理審批；由物業(yè)管理員傳達(dá)收鋪通知；（書面通知或電話通知）(后附表)2）．交鋪：物業(yè)管理部：3交鎖匙2辦理交鋪手續(xù)1客戶查驗(yàn)鋪位 3交鎖匙2辦理交鋪手續(xù)1客戶查驗(yàn)鋪位辦理交鋪手續(xù)；（領(lǐng)取《物業(yè)手冊(cè)》、《廣告管理規(guī)定》、《消防安全管理規(guī)定》、《商鋪裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》）交鎖匙；領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表3）．進(jìn)場(chǎng)裝修：領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表交納裝修押金，辦理手續(xù)，交驗(yàn)裝修圖物管部：交納裝修押金，辦理手續(xù)，交驗(yàn)裝修圖 工程主管填單裝修裝修物業(yè)經(jīng)理核準(zhǔn)，物業(yè)總經(jīng)理審批驗(yàn)收，辦理驗(yàn)收手續(xù)工程主管跟蹤驗(yàn)收，辦理驗(yàn)收手續(xù)領(lǐng)取并填寫裝修申請(qǐng)表；審批；不同意的退回重新修改方案；同意的交納押金和應(yīng)交款項(xiàng)和辦理手續(xù)；裝修；驗(yàn)收；不合格的整改；2）資料具體內(nèi)容：（裝修管理）第四部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用管理總的要求：1．按節(jié)約、經(jīng)濟(jì)的原則做好物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本的預(yù)算工作；2．按“取之于商戶、用之于商戶”的原則進(jìn)行執(zhí)行第一章財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)模式嘉進(jìn)隆前海汽車城的財(cái)務(wù)管理模式按業(yè)主、實(shí)業(yè)公司、管理服務(wù)中心三環(huán)節(jié)進(jìn)行流向；嘉進(jìn)隆實(shí)業(yè)公司嘉進(jìn)隆實(shí)業(yè)公司物業(yè)管理處業(yè)主監(jiān)督報(bào)告業(yè)務(wù)指導(dǎo)批準(zhǔn)預(yù)算管理酬金各項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)用的收取代收代繳各項(xiàng)收費(fèi)第二章日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算1．日常物業(yè)管理資金流程圖：物業(yè)管理資金物業(yè)管理資金員工管理傭金和其他應(yīng)付費(fèi)有償服務(wù)收入租金收入管理費(fèi)收入彌補(bǔ)前期投入或轉(zhuǎn)下期使用1各項(xiàng)有償活動(dòng)服務(wù)的開展；2其他服務(wù)活動(dòng)的開展1商鋪?zhàn)饨?廣告位3停車場(chǎng)4網(wǎng)絡(luò)日常物業(yè)管理第五部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一章服務(wù)項(xiàng)目：序號(hào)服務(wù)內(nèi)容日常管理服務(wù)項(xiàng)目1.安全保衛(wèi)；2.消防管理；3.清潔衛(wèi)生與消殺管理；4.綠化園藝5.基建維修；6.水電維護(hù)；7.設(shè)備管理；8.裝修管理9.車輛及交通管理；10.商鋪管理；11.廣告管理；12.電信與網(wǎng)絡(luò)管理；13.客戶檔案管理；14.商戶投訴管理；便民管理服務(wù)項(xiàng)目無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目1.家政服務(wù)；2.商務(wù)服務(wù)；3.禮儀服務(wù)；4.其他服務(wù)；（詳見下表）有償服務(wù)項(xiàng)目（價(jià)格另見服務(wù)手冊(cè)）1.機(jī)電安裝維修；2.商鋪裝修；3.特別清潔服務(wù)；4.特別家政服務(wù)；5.特別商務(wù)服務(wù)；6.禮儀服務(wù)；7.運(yùn)輸服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)費(fèi)用名稱內(nèi)容備選方案?jìng)渥?管理費(fèi)每月管理費(fèi)3元/平方米,三年后每年增加0.5元;每月5日前交納水電費(fèi)水表一只，水每噸元；電表一只，電每度1元每月按水電表及公共分?jǐn)傊褪杖『卤秒娰M(fèi)、水箱清洗消毒、檢測(cè)費(fèi)工商管理費(fèi)按規(guī)定收取裝修費(fèi)用1、裝修房保證金商鋪：元/套裝修竣工驗(yàn)收半年后按規(guī)定退還2、裝修出渣、地面清潔費(fèi)元/平方元/第一鋪,每增加一鋪增元;按每間鋪面積計(jì)算3、裝修出入證10元/證（工本費(fèi)）每人一證，不許借用、共用配套其它按雙方協(xié)商解決第六部分物業(yè)接管計(jì)劃第一章物業(yè)接管項(xiàng)目1．所需資料：（1）．廣場(chǎng)商鋪接管驗(yàn)收工程驗(yàn)收程序（2）.商鋪建筑接管驗(yàn)收記錄表（3）.商鋪給排水接管驗(yàn)收記錄表（4）.商鋪電氣接管驗(yàn)收記錄表（5）.公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單（6）.公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單（7）.室外給排水驗(yàn)收單（8）.園區(qū)公用建筑設(shè)施交接單（9）.園區(qū)接管驗(yàn)收移交工程資料清單（10）.驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法（11）.接管驗(yàn)收記錄（12）.工程質(zhì)量問(wèn)題處理通知單所需接管資料：（1）、項(xiàng)目資料a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b.用地批準(zhǔn)文件；c.建筑執(zhí)照；（2）、市府驗(yàn)收合格資料：a.工程竣工驗(yàn)收證書；b.消防工程驗(yàn)收合格證；c.市房管辦小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書d.用電許可證；e.供用電協(xié)議書；f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；(3)、工程技術(shù)資料a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書、調(diào)試報(bào)告等。b.地質(zhì)勘察報(bào)告；c.工程合同及開、竣工報(bào)告；d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；e.圖紙會(huì)審記錄；f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄；h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；i.竣工驗(yàn)收證明書；j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；l.水、電等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證；m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；n.給排水管道的試壓報(bào)告；o.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。招商方面：（1）.商鋪編號(hào)表（2）.客戶租賃合同（3）.客戶交款證明復(fù)印件第二章項(xiàng)目接管流程：選定主要管理人員，組建管理團(tuán)隊(duì)選定主要管理人員，組建管理團(tuán)隊(duì)交鋪三個(gè)月前進(jìn)鋪掌握情況進(jìn)鋪掌握情況印制驗(yàn)收表格印制驗(yàn)收表格2015年5月1日確定驗(yàn)收日期2015年5月1日確定驗(yàn)收日期承建商和管理服務(wù)中心組成聯(lián)合驗(yàn)收小組承建商和管理服務(wù)中心組成聯(lián)合驗(yàn)收小組實(shí)物驗(yàn)收資料移交實(shí)物驗(yàn)收資料移交每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn)每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn)水電電信合同政府驗(yàn)收合格證技術(shù)資料項(xiàng)目資料水電電信合同政府驗(yàn)收合格證技術(shù)資料項(xiàng)目資料缺陷登記缺陷登記移交鑰匙移交鑰匙缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊(duì)缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊(duì)缺陷返修缺陷返修缺陷問(wèn)題、管理處按單查驗(yàn)缺陷問(wèn)題、管理處按單查驗(yàn)商戶收鋪驗(yàn)收管理服務(wù)中心正式進(jìn)行全面物業(yè)管理工作管理服務(wù)中心正式進(jìn)行全面物業(yè)管理工作第四章物業(yè)接管時(shí)間計(jì)劃第一階段（籌備期）1．任命管理負(fù)責(zé)人，配備助理人員1名；2．編制《物業(yè)管理方案》經(jīng)公司批準(zhǔn)后進(jìn)入實(shí)質(zhì)性工作；1．調(diào)派或招聘機(jī)電工程人員2名進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，參與各種機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試、開通工作；2.準(zhǔn)備物業(yè)接管工作；擬定物業(yè)接管清單；成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組；1.組織好物業(yè)公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寢具、客戶接待車輛等安排工作；2.組織物業(yè)管理員進(jìn)行招商物業(yè)協(xié)助；3.組建保安隊(duì)，招聘保安隊(duì)長(zhǎng)和主要骨干；實(shí)施部分保衛(wèi)工作；1.各部門主管級(jí)人員全部到位；熟悉物業(yè)項(xiàng)目；2.管理處開始辦公；明確物業(yè)管理形象要求；3.擬定試營(yíng)業(yè)的物業(yè)管理方案和活動(dòng)方案；第二階段（準(zhǔn)備期）1.組建保安隊(duì)伍兩個(gè)班，共25人；做好上崗培訓(xùn)；2.物業(yè)管理員全部到位；熟悉物業(yè)環(huán)境；1.組建保潔園藝班8人；購(gòu)置保潔園藝用具及用品；2.組建10天后開始對(duì)物業(yè)進(jìn)行商鋪清潔衛(wèi)生管理；1.設(shè)置消防、保安監(jiān)控及人員安排；并10天后進(jìn)行調(diào)試運(yùn)行；2.設(shè)置車輛管理設(shè)施等，進(jìn)行調(diào)試并運(yùn)行；設(shè)置《車輛管理方案》；第三階段（上崗就位）1.物業(yè)管理所有人員全部到齊；包括物業(yè)管理員、保安、消防、監(jiān)控、保潔、園藝等；2.做好消防工程分布圖、保安分布圖、崗?fù)ぴO(shè)置圖、保潔分區(qū)圖；3.水電班人員全部到齊，上崗；1.做好交鋪準(zhǔn)備工作，明確鋪位編號(hào)；2.做好各種檔案包括鑰匙等分門保管；第七部分物業(yè)日常管理目標(biāo)及承諾總要求：以國(guó)家有關(guān)規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)管理的要求；逐步實(shí)施ISO9001質(zhì)量管理體系進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理；第一章前期介入前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿足商戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：1．成立物業(yè)小組公司組建嘉進(jìn)隆前海汽車城管理處，管理處負(fù)責(zé)人及其他骨干組員負(fù)責(zé)前期介入工作，對(duì)商鋪的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在和可能以生的事情提出意見和建議。積極配合招商租賃工作，協(xié)助經(jīng)銷商、租戶進(jìn)場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)提供便利。2．早期接入的主要工作1會(huì)審圖紙1會(huì)審圖紙2參與質(zhì)量管理3收集技術(shù)檔案4熟悉園區(qū)環(huán)境3．進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作在較深入了解物業(yè)及商戶需求的基礎(chǔ)上,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：1協(xié)助招商，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理咨詢，解釋相關(guān)問(wèn)題1協(xié)助招商，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理咨詢，解釋相關(guān)問(wèn)題2協(xié)助園林布置和環(huán)境布置方案實(shí)施3制訂交通管制與保安亭設(shè)置方案4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備安裝與調(diào)試5對(duì)設(shè)備管線和隱蔽工程進(jìn)行跟蹤，確保質(zhì)量6與外界機(jī)構(gòu)聯(lián)系，開展通郵、通電、通水、電話、電視、地名等申報(bào)工作7完成招商物業(yè)資料，開展招商入駐引導(dǎo)工作8建立物業(yè)專項(xiàng)檔案，設(shè)立人員進(jìn)行跟蹤4．按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收（見物業(yè)接管內(nèi)容）第二章招商入駐：1確定物業(yè)各種價(jià)格，制定物業(yè)資料1確定物業(yè)各種價(jià)格，制定物業(yè)資料3組建服務(wù)中心團(tuán)隊(duì)，人員到位4交鋪裝修，引進(jìn)入駐5組織開業(yè)2確定開業(yè)時(shí)間，擬定開業(yè)各種活動(dòng)第三章經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的承諾：1．物管費(fèi)收取及代收代繳的收款率：公司標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)96％測(cè)定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額×100％≥96％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)宣傳，提高商戶對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)。2、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)的積極性。3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式，方便業(yè)主交費(fèi)。4、由手工收費(fèi)逐漸過(guò)渡到電腦劃賬，并提供“一本（卡）通”服務(wù)。5、對(duì)于欠交管理服務(wù)費(fèi)的行為，我們將采取物業(yè)服務(wù)規(guī)約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。2．商鋪出租率及租金收取率：承諾指標(biāo)出租率第三年達(dá)95％以上租金收取率98％測(cè)定依據(jù)出租率已出租的商鋪面積/商鋪總面積×100％≥95％租金收取率實(shí)收租金額/應(yīng)收租金總額×100％≥95％質(zhì)量保證措施1.公司依托多年從事汽車產(chǎn)業(yè)租賃所積累的招租經(jīng)驗(yàn)，制定切實(shí)可行的商鋪招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)等。2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè)，促進(jìn)嘉進(jìn)隆前海汽車城的商鋪?zhàn)赓U，增強(qiáng)消費(fèi)需求，營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境。3.與商家簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對(duì)租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定。4.對(duì)商鋪的各類經(jīng)營(yíng)需求進(jìn)行充分調(diào)研，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。第四章各項(xiàng)日常管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及承諾：1．房屋及配套設(shè)施的完好率：

公司標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)96％測(cè)定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積×100％≥96％質(zhì)量保證措施1．制訂詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。2．房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3．嚴(yán)格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工單位實(shí)行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。2．房屋零修、急修及時(shí)率：公司標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測(cè)定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100％≥98％質(zhì)量保證措施1．建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)行24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)主報(bào)修專線電話。2．維修人員應(yīng)在接到維修通知單15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修立即處理，急修不過(guò)夜。3.根據(jù)園區(qū)的功能和特點(diǎn)，儲(chǔ)備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。4.實(shí)行報(bào)修填單制，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。5.每月對(duì)維修及時(shí)率進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，結(jié)果作為相關(guān)部門及個(gè)人的考核依據(jù)。3．維修工程合格率：公司標(biāo)準(zhǔn)合格率：100％承諾指標(biāo)100％測(cè)定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100％＝100％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)對(duì)維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。2、維修工程實(shí)行客戶質(zhì)量簽收制度。3、加強(qiáng)外購(gòu)材料、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由物業(yè)公司檢驗(yàn)確認(rèn)。4、較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。4．物業(yè)管理保潔率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測(cè)定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識(shí)。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。3、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。4、提倡“全員保潔，人過(guò)地凈”。5．治安案件年發(fā)生率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰承諾指標(biāo)0.5‰測(cè)定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)×1000‰＜0.5‰質(zhì)量保證措施1、提供24小時(shí)保安服務(wù)。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴(yán)格控制外來(lái)閑蕩人員進(jìn)入，外來(lái)施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識(shí)，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。4、實(shí)行商戶搬出／入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。5、保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。6．火災(zāi)發(fā)生率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰承諾指標(biāo)0.5‰測(cè)定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)腭v戶數(shù)×1000‰<0.5‰質(zhì)量保證措施1、實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高商戶的消防意識(shí)。3、嘉進(jìn)隆前海汽車城所有動(dòng)火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動(dòng)火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。4、定期為商戶提供安全用電檢查和煤氣灶檢測(cè)服務(wù)，及時(shí)消除隱患。5、加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。7．違章年發(fā)生率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1％違章年發(fā)生率承諾指標(biāo)1％計(jì)算測(cè)定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)×100％≤1％公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％違章處理率承諾指標(biāo)100％計(jì)算測(cè)定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)×100％≥99％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)園區(qū)內(nèi)成員共同參與意識(shí)。2、全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。3、采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。8．商戶年有效投訴處理率：公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99％承諾指標(biāo)99％測(cè)定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100％≥99％質(zhì)量保證措施1、設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心并實(shí)行24小時(shí)值班，接受商戶的各類投訴。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。2、各責(zé)任部門接到