個(gè)人房地產(chǎn)投資(精)

第7章章個(gè)個(gè)人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資本章章包包含含如如下下內(nèi)內(nèi)容容：：個(gè)人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概述述個(gè)人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的估估價(jià)價(jià)個(gè)人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析個(gè)人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1個(gè)人人房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)與與劣劣勢(shì)勢(shì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：可觀觀的的投投資資收收益益房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的收收入入和和成成本本國際際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的平平均均收收益益率率高高于于銀銀行行存存款款和和債債券券，，僅僅次次于于股股票票我國國的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)：：城城市市化化財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿運(yùn)用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：一一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單例例子子房地地產(chǎn)產(chǎn)是是我我國國的的現(xiàn)現(xiàn)行行個(gè)個(gè)人人投投資資方方式式中中唯唯一一可可以以運(yùn)運(yùn)用用財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)杠杠桿桿的的2所得稅稅優(yōu)勢(shì)勢(shì)在大多多數(shù)西西方國國家，，購房房貸款款的利利息、、房屋屋的折折舊都都可以以抵減減其應(yīng)應(yīng)稅所所得。。房租是是在繳繳納所所得稅稅后支支付的的，而而貸款款買房房的還還本（（相當(dāng)當(dāng)于房房屋折折舊））付息息是在在稅前前支付付的，，這就就是買買房的的避稅稅效應(yīng)應(yīng)。對(duì)于，，買房房一段段時(shí)間間后出出售的的人，，折舊舊的提提取將將地房房屋的的賬面面價(jià)值值，從從而增增加賣賣出時(shí)時(shí)的資資本利利得，，對(duì)資資本利利得的的征稅稅，抵抵消了了部分分避稅稅效應(yīng)應(yīng)，但但延遲遲納稅稅也是是有好好處的的。目前，，我國國個(gè)人人所得得稅制制度不不完善善，沒沒有上上述優(yōu)優(yōu)惠。。但上上海有有一些些嘗試試。3對(duì)抗通通貨膨膨脹銀行存存款、、債券券的價(jià)價(jià)值會(huì)會(huì)受到到通貨貨膨脹脹的侵侵蝕；；而房房地產(chǎn)產(chǎn)、股股票往往往能能抵消消通貨貨膨脹脹的影影響。。通貨膨膨脹對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)的的影響響：建建筑成成本的的上升升、租租金的的上漲漲，推推動(dòng)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的上上漲。。劣勢(shì)：：流動(dòng)性性略差差要求的的投資資金額額大高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)其風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度度與收收益程程度對(duì)對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)的周周期杠桿效效應(yīng)更更放大大了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)4個(gè)人房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的方方式直接房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與間間接房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資間接房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資包括括：投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司股票票、房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托投資資期房投投資與與現(xiàn)房房投資資期房投投資：：預(yù)售售房與與樓花花（香香港地地區(qū)））期房投投資與與現(xiàn)房房投資資的比比較我國住住房投投資的的交易易成本本（上上海為為例））交易代代理費(fèi)費(fèi)（二二手房房）契稅營業(yè)稅稅及其其附加加5上海市市二手手房過過戶交交易費(fèi)費(fèi)用（2005）

收費(fèi)項(xiàng)目出售方購買方收款人1印花稅0.05%0.05%交易中心2手續(xù)費(fèi)5元/平方米（上下家各付一半）交易中心3契稅免交普通住房1.5%非普通住房3%交易中心4權(quán)證登記費(fèi)免交100元交易中心5權(quán)證貼花免交5元/本交易中心6地基圖免交25元--192元交易中心7代理費(fèi)1%1%中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)公司6個(gè)人房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的估估價(jià)個(gè)人房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資需要要抓住住被低低估的的投資資機(jī)會(huì)會(huì)。個(gè)人房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的估估價(jià)不不同于于為其其它目目的（（抵押押、保保險(xiǎn)等等）強(qiáng)強(qiáng)制性性房地地產(chǎn)估估價(jià)。。比較法法過程：：找到到可比比對(duì)象象，比比較修修正關(guān)鍵：：找到到最接接近的的可比比實(shí)例例收益法法收益乘乘數(shù)法法7收益乘乘數(shù)法法示例例估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例ABC價(jià)格？740000770000810000實(shí)際收入80000120000126000132000運(yùn)營費(fèi)用率20%21%22%19%凈收益(NOI)640009480098280106920收益乘數(shù)？7.817.837.58注：收收益乘乘數(shù)=NOI/價(jià)格8收益現(xiàn)現(xiàn)金流流折現(xiàn)現(xiàn)法原理無限期期的公公式：：NOI不變：：P=NOI/rNOI以比率率g遞增：：P=NOI/(r–g)引伸出出的幾幾個(gè)問問題：：租金增增長率率與房房?jī)r(jià)增增長率率的關(guān)關(guān)系房?jī)r(jià)(P)與租金金(近近似為為NOI)：P=NOI/(r–g)租金增增長率率g越高，，房?jī)r(jià)價(jià)越高高租金增增長率率g越高，，房?jī)r(jià)價(jià)的增增長率率越高高那么投投資于于高租租金增增長率率的房房地產(chǎn)產(chǎn)是否否能獲獲得較較高的的投資資回報(bào)報(bào)？不是9租金價(jià)價(jià)格下下降是是否一一定帶帶來房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格下降降？此問題題的關(guān)關(guān)鍵在在于租租金的的下降降是暫暫時(shí)的的還是是長期期的。。利率變變動(dòng)對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和和投資資收益益的影影響貼現(xiàn)率率的下下降，，會(huì)使使房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上上升貼現(xiàn)率率下降降帶來來的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格上升升會(huì)使使投資資者獲獲得額額外的的收益益嗎？？例：見見下頁頁市場(chǎng)的的有效效性：：如果果這種種利率率下降降已經(jīng)經(jīng)被市市場(chǎng)預(yù)預(yù)期到到，那那么投投資者者就不不可能能取得得高于于市場(chǎng)場(chǎng)的投投資回回報(bào)。。10預(yù)期到到的利利率變變動(dòng)對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)的影影響年份12345租金1010101010r=8%貼現(xiàn)因子1.08–11.08–21.08–31.08–41.08–5房?jī)r(jià)125r=5%貼現(xiàn)因子1.05–11.05–21.05–31.05–41.05–5房?jī)r(jià)200預(yù)期1年后r從8%降到5%貼現(xiàn)因子1.08–11.08–11.05–11.08–11.05–21.08–11.05–31.08–11.05–4房?jī)r(jià)19411個(gè)人房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析上面的的分析析說明明：投投資者者只有有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)還沒沒完全全發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的投投資機(jī)機(jī)會(huì)，，才會(huì)會(huì)有豐豐厚的的回報(bào)報(bào)。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析的核核心在在于：：區(qū)位位選擇投投資的的城市市城市規(guī)規(guī)模的的擴(kuò)張張，帶帶來的的地價(jià)價(jià)變化化因此，，城市市規(guī)模模發(fā)展展預(yù)測(cè)測(cè)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資有重重要意意義影響城城市規(guī)規(guī)模發(fā)發(fā)展的的因素素：就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)氣候城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施12選擇投投資區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的等等高線線交通干干道生活設(shè)設(shè)施次中心心和新新中心心輻射范范圍越越廣的的核心心其價(jià)價(jià)值越越高政府規(guī)規(guī)劃的的影響響房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的時(shí)時(shí)機(jī)———把把握房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)節(jié)奏奏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)波波動(dòng)與與房地地產(chǎn)景景氣利率的的影響響購房者者類型型與房房地產(chǎn)產(chǎn)景氣氣周期期13個(gè)人房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)家庭理理財(cái)?shù)牡哪康牡牡却M(fèi)預(yù)防性性開支支投資根據(jù)目目的確確定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)承承受能能力等待待消消費(fèi)費(fèi)10萬萬投投資資：：期期望望收收益益2%；；投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2%正常常：：2%，，投投資資收收益益0.2萬萬；；最好好：：2%+2%=4%，，投投資資收收益益0.4萬萬；；最壞壞：：2%，，投投資資收收益益0萬萬。。14投資資10萬萬投投資資：：期期望望收收益益20%；；投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)50%正常常：：20%，，投投資資收收益益2萬萬；；最好好：：20%+50%=70%，，投投資資收收益益7萬萬；；最壞壞：：20%–50%=-30%，，投投