廣東住宅地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案

關(guān)于于清清新新項(xiàng)項(xiàng)目目的的前前期期思思考考謹(jǐn)呈呈:廣東東省省中中恒恒房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有有限限公公司司本報(bào)報(bào)告告的的指指導(dǎo)導(dǎo)思思想想本報(bào)報(bào)告告基基于于世世聯(lián)聯(lián)地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)對(duì)清清新新市市場(chǎng)場(chǎng)的的調(diào)調(diào)查查及及對(duì)對(duì)本本地地塊塊的的理理解解而而作作出出相相關(guān)關(guān)定定位位方方面面的的建建議議關(guān)于于市市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)背背景景分分析析清新新縣縣，，連連續(xù)續(xù)三三年年廣廣東東省省縣縣級(jí)級(jí)GDP總量量增增長(zhǎng)長(zhǎng)第第一一名名，，是是清清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市市最最具具增增長(zhǎng)長(zhǎng)潛潛力力和和發(fā)發(fā)展展的的區(qū)區(qū)域域清新新縣縣2002-2006年全全縣縣GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)圖圖06年年GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)32.6%，其其中中房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增長(zhǎng)長(zhǎng)26.3%。06年固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增長(zhǎng)長(zhǎng)50.6%，其其中中房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)增增長(zhǎng)長(zhǎng)80%06年商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積30.24萬(wàn)平平米米，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)6.4%，其其中中住住宅宅增增長(zhǎng)長(zhǎng)13.1%，商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額3.41億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)23.8%，其其中中縣縣城城住住宅宅價(jià)價(jià)格格增增長(zhǎng)長(zhǎng)近近30%。清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市市區(qū)區(qū)清新新縣縣城城清新新縣縣城城與與清清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市市區(qū)區(qū)緊緊密密相相連連，，距距廣廣州州60多公公里里，，境境內(nèi)內(nèi)107國(guó)道道，，京京廣廣復(fù)復(fù)線(xiàn)線(xiàn)，，清清連連一一級(jí)級(jí)公公路路，，清清四四一一級(jí)級(jí)公公路路貫貫通通全全縣縣，，在在清清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市市區(qū)區(qū)位位位位置置具具有有明明顯顯的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。隨著著城城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展，，清清新新縣縣與與清清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市市區(qū)區(qū)的的關(guān)關(guān)系系越越來(lái)來(lái)越越密密切切，，可可能能成成為為另另一一個(gè)個(gè)““禪禪桂桂”。清新新概概況況市場(chǎng)場(chǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)國(guó)國(guó)圖圖1234567981110①瑞瑞楓楓花花園園②恒信信·凱旋旋華華庭庭③帝景景花花園園④御峰峰⑤駿豪豪城城⑥金色色家家園園⑦美林林宏宏景景新新城城⑧龍泉泉花花園園⑨怡德居居⑩陽(yáng)光光麗居居⑾中山麗麗景⑿百合華華園清新縣縣城區(qū)區(qū)以清清和大大道和和清新新大道道為兩兩條中中軸線(xiàn)線(xiàn)，以以清和和大道道為界界，北北面為為老城城區(qū)，，南面面為新新城區(qū)區(qū)，目目前大大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目目都集集中在在老城城區(qū)，，新城城區(qū)的的發(fā)展展?jié)摿α€很很大。。本案107國(guó)道清新縣縣在售售項(xiàng)目目多，，市場(chǎng)場(chǎng)處于于初級(jí)級(jí)發(fā)展展階段段，基基本上上本地地消化化為主主，外外力的的作用用還沒(méi)沒(méi)有顯顯現(xiàn)12編號(hào)項(xiàng)目占地產(chǎn)品形式現(xiàn)推主力戶(hù)型均價(jià)推廣形象1瑞楓花園-多層/小高層124的三房

172的四房2400健康家園、成就未來(lái)2凱旋華庭約2萬(wàn)多層114-130的三房

154-180的四房1700新銳地標(biāo)、精英領(lǐng)地3帝景花園約1萬(wàn)多層85-116的三房

130-139的四房

157平米的五房1700尊貴生活在清新中品味4御峰130畝多層/連排185/193的連排別墅5200純山地，原味Townhouse5駿豪城6.2萬(wàn)多層/小高層124-160的三房

159-196的四房

260-340的頂樓復(fù)式小高層2200城市中軸、尊尚府邸6金色家園2.34萬(wàn)多層/小高層140-151的三房

160-175的四房多層1900

小高層2300傳世府邸、輝耀流金歲月7美林宏景

多層/小高層76-85的二房

99-132的三房2100大型水景園林休閑社區(qū)8龍泉花園約1萬(wàn)多層120-138的三房

147的四房1500悠然湖畔、上品生活9怡德居約8000多層117-129的三房

156的四房1400住理想舒適的房子、過(guò)怡然自得的日子10陽(yáng)光麗居約2萬(wàn)多層120多的三房

140多的四房1400幸福的日子總有陽(yáng)光清新市市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始出出現(xiàn)一一批中中高檔檔樓盤(pán)盤(pán)，將將整個(gè)個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格水平平突破破2000元，價(jià)價(jià)值提提升明明顯，，但仍仍以多多層為為主，，小高高層已已經(jīng)出出現(xiàn)，，但未未形成成主流流。市場(chǎng)總總況案例分分析1瑞楓花花園戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)較較方正正實(shí)用用，目目前的的小高高層是是項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值最大大的單單位，，但整整個(gè)小小區(qū)規(guī)規(guī)劃建建筑密密度大大，樓樓間距距小，，園林林設(shè)計(jì)計(jì)簡(jiǎn)單單，地地上停停車(chē)位位，缺缺乏品品質(zhì)感感。瑞景馨馨庭盈盈楓楓人家家縣城區(qū)區(qū)普通通住宅宅的典典范，，客戶(hù)戶(hù)主要要是本本地公公務(wù)員員，周周邊生生意人人，，項(xiàng)目目接近近尾期期，在在清新新市場(chǎng)場(chǎng)有一一定的的影響響力。。案例分分析2純山地地，原原味Townhouse廣州番番禺海海倫堡堡的復(fù)復(fù)制產(chǎn)產(chǎn)品，，清新新市場(chǎng)場(chǎng)最具具影響響力的的項(xiàng)目目，景景觀(guān)資資源優(yōu)優(yōu)越。。在清清新市市場(chǎng)上上首次次推出出Townhouse的概念念。清清新房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者。目前主主推連連排別別墅，，4、6連排為為主，，定價(jià)價(jià)100萬(wàn)左右右/套，市市場(chǎng)接接受度度較好好。但但別墅墅產(chǎn)品品花園園面積積偏小小。另另則清清遠(yuǎn)本本地人人不看看好該該項(xiàng)目目位置置的風(fēng)風(fēng)水。?？蛻?hù)本本地公公務(wù)員員，私私企老老板，，廣州州等外外地投投資客客戶(hù)，，第二二居所所。御峰案例分分析3駿豪城城城市中中軸尊尊尚府府邸戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)是是本項(xiàng)項(xiàng)目的的亮點(diǎn)點(diǎn)：清清新首首創(chuàng)入入戶(hù)花花園設(shè)設(shè)計(jì)、、外飄飄窗臺(tái)臺(tái)60cm、、三房三三洗手手間、、首層層帶私私家花花園約約60平米、、復(fù)式式三花花園。。清遠(yuǎn)首首個(gè)小小區(qū)商商業(yè)步步行街街設(shè)計(jì)計(jì)。產(chǎn)品豐豐富，，戶(hù)型型面積積從124-360平米，，沒(méi)有有兩房房。客戶(hù)主主要是是本地地公務(wù)務(wù)員、、清新新的原原住民民。120130140150160170180清新城城區(qū)在在售樓樓盤(pán)主主力面面積范范圍御峰瑞楓花花園駿豪城城金色家家園美林宏宏景凱旋華華庭龍泉花花園怡德居居陽(yáng)光麗麗居10080清新縣縣城區(qū)區(qū)樓盤(pán)盤(pán)主力力面積積分布布圖單位：：平方方米帝景花花園中山麗麗景主流產(chǎn)產(chǎn)品：：120-150m2市場(chǎng)主主流戶(hù)戶(hù)型單價(jià)超超2000元的面面積偏偏大發(fā)展趨趨勢(shì)：清新縣縣房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅迅猛，，政府府支持持房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)力力度大大，一一批中高檔檔樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)始始涌現(xiàn)現(xiàn)，但受受外來(lái)來(lái)力量量的影影響還還比較較小。?？蛻?hù)趨趨勢(shì)：基本上上以本地的的公務(wù)務(wù)員，，私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主為主主，外地地客戶(hù)戶(hù)還沒(méi)沒(méi)有顯顯示出出明顯顯的增增加趨趨勢(shì)，，這與與本地地樓盤(pán)盤(pán)檔次次偏低低，投投資潛潛力不不高有有關(guān)。。價(jià)格趨趨勢(shì)：以御峰峰，瑞瑞楓，，駿豪豪，金金色，，美林林為代代表的的一批批中高高檔樓樓盤(pán)的的單價(jià)價(jià)超過(guò)2000元大關(guān)關(guān)，價(jià)格格拉升升明顯顯，資資源型型及產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新的的樓盤(pán)盤(pán)具有有明顯顯的價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。市場(chǎng)的的大背背景產(chǎn)品趨趨勢(shì)：市場(chǎng)上上絕大大部分分產(chǎn)品品為多層，面積積區(qū)間間在120-150平米，，產(chǎn)品品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。。小高層層開(kāi)始始出現(xiàn)現(xiàn)，并顯顯示出出強(qiáng)勁勁的勢(shì)勢(shì)頭，，在價(jià)價(jià)格、、品質(zhì)質(zhì)及戶(hù)戶(hù)型創(chuàng)創(chuàng)新上上都有有明顯顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，小高高層即即將成成為市市場(chǎng)的的主流流。關(guān)于地地塊地塊價(jià)價(jià)值挖挖掘107國(guó)道項(xiàng)目指指標(biāo)本項(xiàng)目目位于于新城城核心心區(qū)，，地塊塊面積積大。。緊鄰鄰清新新大道道城市市中軸軸線(xiàn)和和107國(guó)道，，交通通便利利。占地：：15萬(wàn)平方方米容積率率：2.2-3.0建筑密密度：：≦30%綠化率率：≧≧30%清新新大大道道區(qū)域位位置本項(xiàng)目目位于于新城城核心心區(qū)，，周邊邊配套套設(shè)施施較齊齊備。。居住住、商商業(yè)氛氛圍正正在逐逐漸形形成。。①清新新商貿(mào)貿(mào)城②清遠(yuǎn)市市城北北汽車(chē)車(chē)客運(yùn)運(yùn)站③商業(yè)步步行街街④振興市市場(chǎng)⑤縣第二二小學(xué)學(xué)⑥清新文文化體體育中中心⑦清新縣縣少年年宮⑧縣人民民醫(yī)院院⑨清新縣縣汽車(chē)車(chē)站本案107國(guó)道清新大道243175689項(xiàng)目四四至清新大大道太和路路新寧寧路路南面：：臨107國(guó)道，，有噪音隱隱患東面：：臨清新新大道道，縣縣城中中軸線(xiàn)線(xiàn)西面：：林規(guī)劃劃路，，太和和路北面：：緊鄰瑞瑞楓花花園107國(guó)道地塊方方正，，周邊邊交通通便利利，但但區(qū)位位整體體形象象不高高。地塊面面積大大，大大盤(pán)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，可塑性性高?？梢砸詫?shí)現(xiàn)現(xiàn)多種種產(chǎn)品品組合合，具具有打打造市市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)型型品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)的空空間。。緊臨城城市主主干道道，交交通便便利，，但有有一定定的噪音影影響。新寧寧路將將地塊塊一分分為二二，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的整整體性性有一一定的的影響響。周邊配套較齊全全，居住氛圍圍正在逐漸漸形成，地地處新城區(qū)區(qū)，未來(lái)的的商務(wù)交通通核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿αΥ?。地塊價(jià)值項(xiàng)目鄰街面面長(zhǎng)，通過(guò)過(guò)合適的商商業(yè)布置，，可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的的最大化。。S（優(yōu)勢(shì)）：W（劣勢(shì)）：O（機(jī)會(huì)）：T（威脅）：1、城市中軸主主干道清新新大道和107國(guó)道的交匯匯處，交通通便利，昭昭示性好2、周邊配套套較齊全，，未來(lái)的城城市發(fā)展核核心區(qū)。3、地塊規(guī)模模大，可塑塑性高4、項(xiàng)目山水水資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯1、市場(chǎng)發(fā)展不不成熟，片片區(qū)整體形形象還不高高2、107國(guó)道噪音大大，新寧路路將地塊一一分為二，，地塊不完完整。1、縣城擴(kuò)張，，城區(qū)發(fā)展展方向2、市場(chǎng)產(chǎn)品品空缺，小小高層前景景看好。3、發(fā)展商為為本地著名名企業(yè)家，，同時(shí)企業(yè)業(yè)的知名度度在本地具具有很強(qiáng)的的影響力和和帶動(dòng)力。。市場(chǎng)供應(yīng)量量較大，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較較大項(xiàng)目分析SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借借勢(shì)—以小博大，，殺傷戰(zhàn)術(shù)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，，挖掘客戶(hù)戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的的特色和價(jià)價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大大，中大規(guī)規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)會(huì)主義者充分發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，，抓住機(jī)會(huì)會(huì)，做行業(yè)業(yè)老大，引引領(lǐng)市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇關(guān)于客戶(hù)我們的客戶(hù)戶(hù)是誰(shuí)關(guān)于客戶(hù)本項(xiàng)目的需需求客戶(hù)群群體客戶(hù)分類(lèi)購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征與本項(xiàng)目的契合度個(gè)體經(jīng)營(yíng)者實(shí)用性、配套、性?xún)r(jià)比、風(fēng)水有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大，對(duì)價(jià)格不十分敏感☆☆☆☆☆企業(yè)中高層管理者品質(zhì)感、舒適度，景觀(guān)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，對(duì)居住條件和氛圍要求高，注重品質(zhì)和身份☆☆☆☆政府公務(wù)員交通、附加值，性?xún)r(jià)比對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感☆☆☆☆☆原住民二次置業(yè)者景觀(guān)、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，要改善生活環(huán)境☆☆☆☆外地客戶(hù)升值潛力，價(jià)格，品質(zhì)積蓄多，有較敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，關(guān)注社區(qū)發(fā)展前景和升值輻度，第二居所?！睢睢畋镜匕最I(lǐng)交通、性?xún)r(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感，教育水平能夠高☆本地私營(yíng)業(yè)業(yè)主，本地地中高層公公務(wù)員、本本地企業(yè)中中高管理者者以及二次次置業(yè)的原原住民是本本項(xiàng)目的核核心客戶(hù)隨著項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)項(xiàng)目的客戶(hù)戶(hù)范圍逐漸漸擴(kuò)大，層層次不斷提提升，客戶(hù)戶(hù)類(lèi)型多元元化啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期3.本地個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)者1.本地中高級(jí)級(jí)公務(wù)員2.本地企業(yè)中中高層管理理者1.本地原住民民二次置業(yè)業(yè)者2.本地及清遠(yuǎn)遠(yuǎn)市區(qū)的投投資客3.本地高收入入者，成功功人士,企業(yè)老板1.外地投資客客2.外地第二居居所客戶(hù)注：1、不同階段段的客戶(hù)構(gòu)構(gòu)成是包括括前面階段段的全部客客戶(hù)2、排序順序序?yàn)榭蛻?hù)所所占比例從從大到小客戶(hù)變化化本項(xiàng)目必必須通過(guò)過(guò)外地客客戶(hù)的拉拉動(dòng)，來(lái)來(lái)提高項(xiàng)項(xiàng)目的整整體價(jià)值值，如何何整合外外地資源源客戶(hù)是是營(yíng)銷(xiāo)的的重點(diǎn)。。關(guān)于產(chǎn)品品啟動(dòng)模式式大盤(pán)啟動(dòng)動(dòng)模式1時(shí)間軸1999.11—2000.4第一期第二期第三期價(jià)格走勢(shì)勢(shì)20.325.9分期規(guī)模模8.4萬(wàn)M22000.5——2002.122002.5——2003.4主力戶(hù)型型70-120的的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏乏配置居住氛圍圍不濃項(xiàng)目總建建55萬(wàn)，首期期周邊居居住氣氛氛不濃，，缺乏配配套，開(kāi)開(kāi)發(fā)8.4萬(wàn)，僅為為總體1/7，一期建建成，社社區(qū)氛圍圍及配套套到位，，二期開(kāi)開(kāi)始啟動(dòng)動(dòng)，迅速速放量。。蔚藍(lán)海岸岸的開(kāi)發(fā)發(fā)策略蔚藍(lán)海岸岸每期套數(shù)數(shù)均價(jià)值值：1667套“畫(huà)餅””模式：：描繪宏宏偉藍(lán)圖圖啟動(dòng)模式式啟動(dòng)配置置：缺乏每期開(kāi)發(fā)發(fā)均值：：18.3萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模模：8.4萬(wàn)萬(wàn)m2適用范圍圍：1、價(jià)格低低開(kāi)高走走，有充充分的上上揚(yáng)空間間（郊區(qū)區(qū)物業(yè)或或市政規(guī)規(guī)劃有重重大利好好）2、存在前前提：早早期地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不不充分大盤(pán)啟動(dòng)動(dòng)模式1“畫(huà)餅””模式，，描繪宏宏偉藍(lán)圖圖大盤(pán)啟動(dòng)動(dòng)模式23-419分期規(guī)模模物業(yè)類(lèi)型型時(shí)間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅宅、多層層花遠(yuǎn)洋洋房、townhouse、、house首期開(kāi)發(fā)發(fā)周邊生生活配套套不足，，居住氣氣氛不濃濃，項(xiàng)目目三條產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模均較小小。隨著著一期社社區(qū)環(huán)境境成功營(yíng)營(yíng)造，項(xiàng)項(xiàng)目三條條產(chǎn)品線(xiàn)線(xiàn)同時(shí)放放量增長(zhǎng)長(zhǎng)一倍。。萬(wàn)M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置置：會(huì)所所波托菲諾諾的開(kāi)發(fā)發(fā)策略華僑城·波托菲諾諾每期套數(shù)數(shù)均價(jià)值值：1667套“以點(diǎn)帶帶面”模模式：形形象配套套先行啟動(dòng)模式式啟動(dòng)配置置：會(huì)所（售售樓部））每期開(kāi)發(fā)發(fā)均值：：11.98萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模模：7.1萬(wàn)萬(wàn)m2理論基礎(chǔ)礎(chǔ)：——心理學(xué)觀(guān)觀(guān)點(diǎn)：當(dāng)當(dāng)一個(gè)人人在某方方面具有有突出的的表現(xiàn)時(shí)時(shí)，會(huì)被被大多數(shù)數(shù)人認(rèn)為為此人在在各方面面都具有有超凡的的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)觀(guān)點(diǎn)：：消費(fèi)者者是有限限理性的的“以點(diǎn)帶帶面”模式，形形象、配配套先行行8.844.25分期規(guī)模模物業(yè)類(lèi)型型時(shí)間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價(jià)格走勢(shì)勢(shì)4100390038003950390033003600多層普通通住宅、、低層花花園洋房房、聯(lián)排排別墅首期配置置：交通通、商業(yè)業(yè)花城街街，提供供日常服服務(wù)首期開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模較較大，前前期一年年推一期期，后期期一年推推兩期，，分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的規(guī)規(guī)模和節(jié)節(jié)奏以市市場(chǎng)可以以接受的的容量和和房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的一般規(guī)規(guī)律進(jìn)行行開(kāi)發(fā)，，有效保保證項(xiàng)目目的可持持續(xù)發(fā)展展。萬(wàn)M2深圳萬(wàn)科科四季花花城的開(kāi)開(kāi)發(fā)策略略大盤(pán)啟動(dòng)動(dòng)模式3萬(wàn)科四季季花城每期套數(shù)數(shù)均價(jià)值值：641套套“以小搏搏大”模式啟動(dòng)模式式啟動(dòng)配置：300米花城商業(yè)街街每期開(kāi)發(fā)均值值：7.57萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：7.64萬(wàn)m2理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)：消費(fèi)者以以廣義的幸福福而不以財(cái)富富為終極需求求“以小搏大”模式，形象、、配套先行“以點(diǎn)帶面””“以小博大””“畫(huà)餅”模式低成本營(yíng)銷(xiāo)手手法，成為目目前主流模式式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)初始始階段的產(chǎn)物物啟動(dòng)規(guī)模通常常不大于10萬(wàn)m2，1000套大盤(pán)啟動(dòng)模式式的適用性結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位，市場(chǎng)、、地塊及核心心客戶(hù)屬性，，“以點(diǎn)帶面”的的低成本營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手法是最適適合的開(kāi)發(fā)模模式。采取配配套，形象先先行的策略。。關(guān)于產(chǎn)品產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和價(jià)值最大大化的考慮，，采取中-高-中高的開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏。地塊價(jià)值項(xiàng)目形象開(kāi)發(fā)期價(jià)值中級(jí)高級(jí)中高級(jí)高端地位確立立高姿態(tài)入市形象延續(xù)客戶(hù)價(jià)值多樣型本地型擴(kuò)散型開(kāi)發(fā)節(jié)奏規(guī)劃中的價(jià)值值點(diǎn)和開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏與市場(chǎng)和和客戶(hù)情況相相符，同時(shí)利利于價(jià)值最大大化的實(shí)現(xiàn)。。啟動(dòng)區(qū)位及規(guī)規(guī)模原則：1、進(jìn)入性、昭昭示性?xún)?yōu)先2、控制規(guī)模，，制造稀缺，，不大于10萬(wàn)平米建面啟動(dòng)區(qū)2002.106萬(wàn)M29萬(wàn)M29萬(wàn)M22005.5第一期第二期10萬(wàn)M22003.52003.102004.52004.10第三期第四期8萬(wàn)M25萬(wàn)M2確定項(xiàng)目東北北角臨新寧路路和清新大道道處為啟動(dòng)區(qū)區(qū)案例廣州雅居樂(lè)注：?jiǎn)?dòng)區(qū)要要結(jié)合最終的的規(guī)劃方案后后再確定結(jié)合清新山水水資源豐富的的特點(diǎn)，合理理營(yíng)造山水資資源，通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新和制制造市場(chǎng)稀缺缺的手法，以以高端形象入入市，確立市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位位。創(chuàng)新小高層普通小高層連排別墅市場(chǎng)小高層產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量少少，有一定的的稀缺性創(chuàng)新性小復(fù)式式單位，空中中別墅單位標(biāo)桿建立市場(chǎng)引爆，，建立地位，，樹(shù)立標(biāo)桿，，創(chuàng)建品牌原則：1、制造稀缺性性2、多產(chǎn)品有機(jī)機(jī)組合。擴(kuò)大大客戶(hù)層面。。打造清新和和諧、溫馨的的社區(qū)居住環(huán)環(huán)境。3、高姿態(tài)入市市。樹(shù)立形象象，制造價(jià)格格標(biāo)桿。產(chǎn)品定位剖面示意特色小高層：：1）外廊式布置置2）6米層高不算面面積增加實(shí)用用率3）錯(cuò)層小復(fù)式式，客廳層高高4.5米，其它空間間3米4）考慮老年人人需要，部分分戶(hù)型可做平平層假日賽維納（（GOLF公寓）位于觀(guān)瀾湖GOLF內(nèi)總建筑面積：：34216m2基本單元58m2可拼合最大面面積為230m2外墻微傾，與與下部退臺(tái)照照應(yīng)，立面處處理參考下圖圖小高層的主力力產(chǎn)品如何建建立市場(chǎng)稀缺缺性，成為項(xiàng)項(xiàng)目成敗的重重點(diǎn)產(chǎn)品意象特色小高層產(chǎn)品意象創(chuàng)新性小復(fù)式式改房改房改房改房改房小復(fù)式附加值值高，入戶(hù)花花園贈(zèng)送8-14個(gè)平米，可改改一間房270度景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)，，120平米左右的小小復(fù)式。連排TOHO可借鑒點(diǎn)：餐廳、客廳間間完美利用內(nèi)內(nèi)庭院景觀(guān)，，客廳南北通通利用次臥與主主臥間的躍式式設(shè)計(jì)，使客客廳層高達(dá)到到3.9m內(nèi)庭院解決了采光問(wèn)問(wèn)題產(chǎn)品意象聯(lián)排TOHO可借鑒點(diǎn)：餐廳兩層通高高，并利用天天窗采光利用客廳與餐餐廳的躍式設(shè)設(shè)計(jì)，使客廳廳層高稍高樓上獨(dú)立主臥臥空間+南向大露臺(tái)餐廳兩層通高高三層為獨(dú)立主主臥南向大露臺(tái)產(chǎn)品意象啟動(dòng)配套對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展有一一定的預(yù)先性性，在規(guī)劃中中保證相關(guān)功功能的預(yù)留與與彈性。原則：1、“以點(diǎn)帶面面”的模式，，配套，形象象先行，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)牽引。2、人氣聚集和轟轟動(dòng)效應(yīng)，先先期展示提升升價(jià)值特色商業(yè)街1高級(jí)會(huì)所2社區(qū)生活廣場(chǎng)3社區(qū)營(yíng)造景觀(guān)帶4其他相關(guān)市政配套5教育配套（學(xué)校）6社區(qū)生活廣場(chǎng)場(chǎng)會(huì)所中泳池關(guān)于形象形象思考著力打造一個(gè)個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)形象關(guān)鍵詞：：現(xiàn)代感歐式風(fēng)格浪漫風(fēng)情豐富明快的色色彩細(xì)節(jié)山水生態(tài)清新·人居典典范山花尖頂，歐歐式坡屋面，，拱頂，尖塔塔，法式建筑筑元素演繹別別樣浪漫風(fēng)情情。形象意象造型外立面要有強(qiáng)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖沖擊性，彰顯顯昭示性。白，米白，米米黃，橘紅，，深褐，豐富富的色彩鄣顯顯浪漫情懷。。形象意象外立面、色彩彩檐口，窗套，，陽(yáng)臺(tái)，花臺(tái)臺(tái)，注重細(xì)節(jié)節(jié)。細(xì)部更見(jiàn)品質(zhì)質(zhì)，強(qiáng)化細(xì)部部處理，以提提煉歐風(fēng)韻致致代替建筑符符號(hào)的粗俗堆堆砌形象意象細(xì)節(jié)—點(diǎn)滴之中成就就精品園林意象法式園林設(shè)計(jì)計(jì)林蔭環(huán)道應(yīng)當(dāng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)園園林的重要組組成部分，對(duì)對(duì)林蔭環(huán)道的的設(shè)計(jì)是此次次園林設(shè)計(jì)的的一個(gè)重點(diǎn)。。有休息座椅的的單邊人行道道車(chē)行道采用人人行道的處理理手法，成為為一道景觀(guān)環(huán)道旁點(diǎn)綴別別致的小景點(diǎn)點(diǎn)園林設(shè)計(jì)元素一：林蔭蔭環(huán)道采用“現(xiàn)代生生態(tài)”的風(fēng)格格，通過(guò)硬質(zhì)質(zhì)景觀(guān)現(xiàn)代材材料的運(yùn)用與與軟質(zhì)景觀(guān)原原始自然的對(duì)對(duì)比，產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖沖擊力，給人人以震撼，充充分體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)感。如用玻玻璃作棧橋，，用混凝土處處理自然水岸岸線(xiàn)等等?，F(xiàn)代生態(tài)意味味著從現(xiàn)代與與生態(tài)兩個(gè)方方向出發(fā)，將將兩種不同感感覺(jué)的元素揉揉合在一起節(jié)點(diǎn)之二園林設(shè)計(jì)元素二：景觀(guān)觀(guān)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)之一引水入戶(hù)，水水成為建筑庭庭院中最重要要的組成成份份。山水成為建筑筑表現(xiàn)最重要要的背影元素素。園林設(shè)計(jì)山水建筑—山水成為建筑筑設(shè)計(jì)的必要要元素完全親水平臺(tái)臺(tái)戶(hù)戶(hù)見(jiàn)水，營(yíng)營(yíng)造尊貴水生生活。園林設(shè)計(jì)山水建筑—建筑與水系最最大限度的融融合瀑布，雙層水水景概念設(shè)置立體園林林，豐富景觀(guān)觀(guān)層次臺(tái)地式水景立體水景車(chē)庫(kù)庫(kù)園林設(shè)計(jì)山水社區(qū)—立體山水園林林設(shè)計(jì)具流水韻味的的木板橋，雕雕塑，水底遍遍布的卵石，，無(wú)不體現(xiàn)出出傳神的浪漫漫意境。園林設(shè)計(jì)山水庭院—精巧別致的小小品配合園林林山水，營(yíng)造造“日子緩緩緩，生活悠悠悠”之氛圍園林設(shè)計(jì)山水文化—?jiǎng)?chuàng)意會(huì)所，構(gòu)構(gòu)筑社區(qū)特設(shè)設(shè)山水文化關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)世聯(lián)的直銷(xiāo)客客戶(hù)資源營(yíng)銷(xiāo)模式市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的的大盤(pán)旺銷(xiāo)模模式提升產(chǎn)品附加加值形象至上產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)創(chuàng)新性簡(jiǎn)單而純粹，，建立通暢的的客戶(hù)渠道多產(chǎn)品形式，，客戶(hù)跟著客客戶(hù)渠道營(yíng)銷(xiāo)直銷(xiāo)客戶(hù)資源源隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)，本項(xiàng)目的的客戶(hù)范圍逐逐漸擴(kuò)大，層層次不斷提升升，客戶(hù)類(lèi)型型多元化本項(xiàng)目除體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)—即項(xiàng)目全方位位展示外，針針對(duì)客戶(hù)變化化情況，更重重要的是渠道道營(yíng)銷(xiāo)—直銷(xiāo)的客戶(hù)資資源世聯(lián)擁有大量量的直銷(xiāo)客戶(hù)戶(hù)資源客戶(hù)渠道是關(guān)關(guān)鍵世聯(lián)在珠三角角區(qū)域擁有大大量的豪宅客客戶(hù)資源世聯(lián)客戶(hù)資源源世聯(lián)豪宅客戶(hù)已儲(chǔ)備上門(mén)客戶(hù)約70萬(wàn)人成交客戶(hù)約12萬(wàn)人客戶(hù)資源利用用方式：短信、、直郵、電話(huà)話(huà)通知范圍：二三級(jí)級(jí)市