打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書

打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃七月機(jī)密和專有未經(jīng)麥肯錫許可，任何對此資料使用嚴(yán)格禁止項(xiàng)目提議書討論稿打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第1頁議程項(xiàng)目背景與目標(biāo)分階段項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目工作組安排和工作方法麥肯錫資歷及相關(guān)案例1打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第2頁南京正處于主要戰(zhàn)略機(jī)遇期，南部新城區(qū)開發(fā)對南京整體發(fā)展意義重大資料起源：《南京南站地域發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》專題匯報；麥肯錫分析...南部新城區(qū)開發(fā)適逢前所未有巨大機(jī)遇南京發(fā)展戰(zhàn)略逐步清楚...國家已將南京作為連接長三角地域與中西部地域主要鐵路樞紐之一地處長三角腹地，南京既可借力長三角地域經(jīng)濟(jì)增加，又受益于新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是潛在長三角經(jīng)濟(jì)增加新引擎省委書記梁保華同志明確要求南京“切實(shí)抓住建設(shè)鐵路樞紐有利時機(jī)，全方面提升城市綜合服務(wù)功效”描述戰(zhàn)略樞紐鐵路樞紐和配套交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為南部新城區(qū)發(fā)展提供了強(qiáng)大動力按照國家建設(shè)特大型鐵路樞紐規(guī)劃，南京鐵路南站將有10條線路通往全國6個方向?qū)⑴涮捉ㄔO(shè)4條城市軌道交通線、20余條城市公交線路和長途客戶客運(yùn)站戰(zhàn)略樞紐帶來人流將為南部新城區(qū)帶來巨大商機(jī)區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為南部新城區(qū)發(fā)展注入新活力上海、南京和杭州將經(jīng)過京滬高鐵、滬寧、滬杭、寧杭城際鐵路全方面實(shí)現(xiàn)高速鐵路對接，各城市間聯(lián)動將更為緊密城市發(fā)展地域資源整合將為南部新城區(qū)加緊發(fā)展創(chuàng)造巨大空間紅花機(jī)場搬遷，將釋放約10平方公里土地南站、原紅花機(jī)場周圍還有整塊土地可供利用，總面積達(dá)48平方公里2打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第3頁國際經(jīng)驗(yàn)表明，以交通樞紐帶動城市開發(fā)能夠成為城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎法國

里爾日本

東京新宿中國

廣州天河交通樞紐對地域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用歐洲之星與TGV高速鐵路樞紐站，大量換乘旅客給里爾帶來了旺盛人流，為周圍商貿(mào)發(fā)展帶來了契機(jī)實(shí)現(xiàn)了里爾支柱產(chǎn)業(yè)由紡織及重工業(yè)向計(jì)算機(jī)、食品、物流、旅游等行業(yè)轉(zhuǎn)型里爾逐步發(fā)展為旅游城市和法國國際貿(mào)易運(yùn)行第二大地域和很多大型跨國零售企業(yè)總部所在地，如迪卡儂、歐尚、3Suisses60年代，因?yàn)闁|京原單一城市中心過分聚集、辦公用房短缺、地價高漲、通勤時間長，客觀上產(chǎn)生了建設(shè)城市副中心需求1964年高速路建成，新宿成為日本客流最大車站，為副中心開發(fā)提供了條件經(jīng)過近30年，新宿逐步形成了商務(wù)、購物、文化娛樂于一體完整布局；80年代以來CBD建設(shè)，使新宿成為日本規(guī)模最大、當(dāng)代服務(wù)業(yè)聚集度最高、經(jīng)濟(jì)生態(tài)和生活生態(tài)有機(jī)平衡區(qū)域東京政府從原市中心遷至新宿，深入促進(jìn)了新宿副中心發(fā)展廣州東站90年代初始建，是我國第一條準(zhǔn)高速鐵路起始站天河體育中心建設(shè)和交通樞紐形成帶動了天河區(qū)西部商務(wù)辦公圈繁榮和珠江新城開發(fā)明確提出將天河定為成廣州市新城市中心，在體育中心區(qū)域明確發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，90年代以來，大量吸引新進(jìn)入中國眾多跨國企業(yè)、以及大型內(nèi)資職業(yè)區(qū)域性總部入駐經(jīng)20多年發(fā)展，逐步從以農(nóng)業(yè)為主城市郊區(qū)成為新城市中心，實(shí)現(xiàn)廣州市城市中心向東轉(zhuǎn)移資料起源：文件檢索；麥肯錫分析；教授訪談；麥肯錫分析對南京啟示明確需求，如城市發(fā)展擴(kuò)容客觀需要，是建設(shè)新城區(qū)、城市副中心前提便捷交通及其帶來充分人流可為新城區(qū)開發(fā)創(chuàng)造條件，但沒有固定成功模式在開發(fā)過程中需要處理好新城與老城、其它在建園區(qū)項(xiàng)目標(biāo)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、錯位競爭，共同提升南京整體形象新城區(qū)開發(fā)是長時間過程，需要政府長久投入、以及一以貫之規(guī)劃3打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第4頁南京市政府基本確定了南部新城未來發(fā)展戰(zhàn)略方向，在詳細(xì)戰(zhàn)略制訂規(guī)劃過程中需要對前期結(jié)果深入完善、深化和提升，形成可操作方案資料起源：《南京南站地域發(fā)展戰(zhàn)略研究》；麥肯錫分析南部新城未來發(fā)展戰(zhàn)略方向…詳細(xì)戰(zhàn)略規(guī)劃制訂過程中需注意…戰(zhàn)略定位及目標(biāo)近期：建成綜合交通樞紐中期：建成樞紐型商貿(mào)商務(wù)集聚區(qū)遠(yuǎn)期：成為以交通樞紐為關(guān)鍵城市副中心，集交通樞紐、經(jīng)濟(jì)樞紐、城市門戶為一體產(chǎn)業(yè)選擇依靠交通樞紐，優(yōu)先發(fā)展商貿(mào)商務(wù)業(yè)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加緊發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)利用產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，重點(diǎn)發(fā)展智力型服務(wù)業(yè)挖掘秦淮河文化資源，大力發(fā)展創(chuàng)意型水岸經(jīng)濟(jì)借鑒國際、國內(nèi)最正確實(shí)踐，對前期戰(zhàn)略定位及可行性進(jìn)行嚴(yán)密評定和驗(yàn)證，確保戰(zhàn)略規(guī)劃前瞻性、科學(xué)性細(xì)化戰(zhàn)略舉措，并依據(jù)選定評定標(biāo)準(zhǔn)確定各項(xiàng)舉措實(shí)施輕重緩急，確保戰(zhàn)略規(guī)劃務(wù)實(shí)性明確南京政府應(yīng)負(fù)擔(dān)角色和今后12個月戰(zhàn)略抓手，確保規(guī)劃切實(shí)落地，確保戰(zhàn)略規(guī)劃可操作性充分了解、評定今后實(shí)際操作中可遇見挑戰(zhàn)和風(fēng)險，并制訂對應(yīng)備選方案，確保戰(zhàn)略規(guī)劃靈活性4打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第5頁同時，南京南部新城區(qū)發(fā)展在宏觀形勢和微觀操作上均面臨一系列挑戰(zhàn)，系統(tǒng)性戰(zhàn)略規(guī)劃勢在必行資料起源：麥肯錫分析系統(tǒng)化戰(zhàn)略規(guī)劃是確保開發(fā)順利進(jìn)行前提宏觀挑戰(zhàn)微觀挑戰(zhàn)描述當(dāng)前國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻、對南部新城區(qū)開發(fā)、招商帶來挑戰(zhàn)相比長三角其它城市，南京發(fā)展速度較慢，直接利用外商投資較少（實(shí)際利用外資24億美元，少于杭州33億、蘇州81億美元），民營企業(yè)發(fā)展也相對滯后，經(jīng)濟(jì)活力不如蘇、杭等地（南京GDP為3,775億人民幣，少于杭州4,781億、蘇州6,701億元人民幣），南京作為區(qū)域中心地位需要深入明確城市整體發(fā)展規(guī)劃和重點(diǎn)不明確，在已經(jīng)有鼓樓、夫子廟多個商業(yè)中心及新街口城市中心基礎(chǔ)上，南部新城區(qū)、河西新城多個新中心、仙林、浦口、東山多個副中心，以及生態(tài)科技城等多個開發(fā)區(qū)共同建設(shè)，可能碰到需求總量不足、重復(fù)建設(shè)問題低附加值工業(yè)逐步向中西部地域和其它亞洲國家轉(zhuǎn)移同時，產(chǎn)業(yè)升級步伐遲緩南部新城區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)微弱、經(jīng)濟(jì)總量較低，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)未形成規(guī)模南部新城區(qū)地跨三個行政區(qū)，缺乏統(tǒng)一開發(fā)主體南京其它開發(fā)區(qū)已經(jīng)有明確功效定位，及各自產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)，南部新城區(qū)規(guī)劃和建設(shè)需要與其它區(qū)域形成錯位關(guān)系，防止在存量上內(nèi)部競爭，而應(yīng)吸引、促進(jìn)增量發(fā)展南部新城區(qū)地域已經(jīng)有大面積住宅區(qū)以及寧南科技城、寧南商貿(mào)區(qū)，實(shí)際可利用地塊集中于關(guān)鍵區(qū)與機(jī)場地域，開發(fā)空間有限定位已較為明確寧南科技城、寧南商貿(mào)區(qū)須與未來機(jī)場地域以及南站關(guān)鍵區(qū)融合、聯(lián)動，發(fā)揮鮮明產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)南部新城區(qū)建設(shè)需要大量資金，對建設(shè)、融資主體吸引可能存在一定困難初步，供討論5打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第6頁南京當(dāng)前實(shí)際情況對新商業(yè)、娛樂、居住中心開發(fā)提出了挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)活力有限居民消費(fèi)能力有限存量經(jīng)濟(jì)分散房產(chǎn)等需求難以飽和挑戰(zhàn)描述初步分析（）相比長三角其它城市，南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，對投資者吸引力有限南京居民消費(fèi)能力及社會零售商品總量在長三角不含有優(yōu)勢新商業(yè)/娛樂中心建設(shè)可能面臨當(dāng)?shù)匦枨蟛蛔闾魬?zhàn)南京市開發(fā)區(qū)眾多,多個新項(xiàng)目正在建設(shè),分散了有限產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)資源南京當(dāng)前商品住宅含有一定存量，新建園區(qū)商業(yè)住宅配套開發(fā)將深入擴(kuò)大供給量，增加空置率13,698上海6,701蘇州4,781杭州3,775南京年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）101813324實(shí)際利用外資額（億美元）資料起源：文件檢索；麥肯錫分析3,657上海1,5031,633杭州蘇州1,444南京城鎮(zhèn)居民可支配收入總額（億元）26,67524,10423,86723,123城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）新開發(fā)園區(qū)南部新城區(qū)生態(tài)科技島新模范馬路已經(jīng)有園區(qū)浦口開發(fā)區(qū)江東軟件城新城科技園江寧開發(fā)區(qū)南京高新區(qū)其它…計(jì)劃新增量預(yù)估年底存量預(yù)計(jì)銷售量1年初存量南京商品房供給（萬套）1假設(shè)整年日均商品房銷售量與1－3月商品房日均銷售量相同，為322套/天2.5初步，供討論6打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第7頁本項(xiàng)目需處理六個關(guān)鍵問題資料起源：麥肯錫分析描述南部新城區(qū)發(fā)展條件和資源稟賦怎樣？長三角區(qū)域各城市發(fā)展趨勢和特點(diǎn)是什么？南京含有什么樣條件、機(jī)遇、處于什么樣戰(zhàn)略地位？南部新城區(qū)整體發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況和已經(jīng)有規(guī)劃會怎樣影響南部新城區(qū)開發(fā)？與國際可比城市對標(biāo)分析，有哪些經(jīng)驗(yàn)可供借鑒？南部新城區(qū)應(yīng)確定怎樣愿景目標(biāo)？南部新城區(qū)與周圍東山新市區(qū)等地域關(guān)系怎樣，關(guān)鍵區(qū)范圍應(yīng)怎樣做出界定？在南京城市形態(tài)發(fā)展、構(gòu)建“全省當(dāng)代服務(wù)業(yè)中心”戰(zhàn)略背景下，南部新城區(qū)應(yīng)確立怎樣含有前瞻性和務(wù)實(shí)型發(fā)展愿景目標(biāo)？如，長三角區(qū)域副中心、或者是南京市城市中心或副中心？檢驗(yàn)?zāi)喜啃鲁菂^(qū)開發(fā)是否實(shí)現(xiàn)其愿景目標(biāo)可衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么？哪些產(chǎn)業(yè)能夠成為南部新城區(qū)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集群？南部新城區(qū)應(yīng)選擇發(fā)展哪些產(chǎn)業(yè)集群，以實(shí)現(xiàn)與其它開發(fā)區(qū)差異化定位，到達(dá)統(tǒng)籌共進(jìn)、優(yōu)勢互補(bǔ)？國家及省政府產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策對南部新城區(qū)產(chǎn)業(yè)選擇和發(fā)展有何詳細(xì)指導(dǎo)？南京產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)怎樣？本身經(jīng)濟(jì)、社會、地理位置、人口、環(huán)境資源等實(shí)際情況對南部新城區(qū)產(chǎn)業(yè)集群選擇提出了怎樣要求？南京已經(jīng)有未來中長久戰(zhàn)略規(guī)劃中對南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了什么目標(biāo)？戰(zhàn)略規(guī)劃中明確產(chǎn)業(yè)是否適宜于南部新城區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和市場需求怎樣？國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)以及全球新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)δ喜啃鲁菂^(qū)產(chǎn)業(yè)選擇有什么啟示？依據(jù)選定產(chǎn)業(yè)組合，南部新城區(qū)怎樣進(jìn)行定位，以吸引潛在項(xiàng)目機(jī)會？詳細(xì)而言，應(yīng)該采取怎哪些舉措？潛在機(jī)會和重點(diǎn)項(xiàng)目有哪些？南部新城區(qū)開發(fā)應(yīng)選擇怎樣開發(fā)模式和主體構(gòu)架？南部新城區(qū)應(yīng)利用怎樣開發(fā)模式，以確保對社會資源有效調(diào)動？各級政府、相關(guān)部門在南部新城區(qū)開發(fā)中怎樣明確權(quán)、責(zé)、利？怎樣依據(jù)南京特點(diǎn)和國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，建立市場化開發(fā)模式，更有效地利用各方面資源？在未來一年中應(yīng)怎樣實(shí)施南部新城區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略？在未來12個月里，南部新城區(qū)開發(fā)在政策、基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源、宜居環(huán)境、商業(yè)環(huán)境營造等關(guān)鍵領(lǐng)域需要完成哪些詳細(xì)工作？在此過程中，各項(xiàng)關(guān)鍵工作時間節(jié)點(diǎn)、責(zé)任主體、目標(biāo)分別是什么？初步，供討論針對目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集群，應(yīng)選擇怎樣功效組合？南部新城針對目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集群，在規(guī)劃開發(fā)過程中應(yīng)選擇怎樣功效組合配比，確保辦公樓、商業(yè)零售、娛樂餐飲、酒店設(shè)施、綠化等配套體系合理組合和布局，構(gòu)建商業(yè)休閑一體，宜居環(huán)境保護(hù)混合型功效組合7打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第8頁議程項(xiàng)目背景與目標(biāo)分階段項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目工作組安排和工作方法麥肯錫資歷及相關(guān)案例8打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第9頁后續(xù)全方面支持項(xiàng)目分階段安排時間表確立南部新城區(qū)含有前瞻性發(fā)展愿景明確南部新城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和價值定位設(shè)計(jì)開發(fā)模式和開發(fā)主體架構(gòu)經(jīng)過對南部新城區(qū)發(fā)展條件和資源稟賦研判，結(jié)合國際案例，明確南部新城區(qū)發(fā)展愿景和戰(zhàn)略定位123匯報階段結(jié)果，請領(lǐng)導(dǎo)層對關(guān)鍵決定進(jìn)行指示關(guān)鍵研討會初步匯報會議匯報決議會議20273101724731147月8月9月結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)和南部新城區(qū)本身資源稟賦，明確南部新城區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)組合及對應(yīng)價值定位，以及對南部新城區(qū)在政策、基礎(chǔ)設(shè)施、功效組合、服務(wù)設(shè)施配套以及空間布局方面提出要求總結(jié)國內(nèi)外地域開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，定義各級政府在南部新城區(qū)開發(fā)過程中權(quán)責(zé)分配，明確政府與各類企業(yè)在開發(fā)過程中合作機(jī)制依據(jù)中期匯報結(jié)果及領(lǐng)導(dǎo)反饋意見，對匯報做出修改；制訂重大項(xiàng)目實(shí)施方案，明確責(zé)任主體和關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)；明確南部新城區(qū)開發(fā)近期舉措及實(shí)施藍(lán)圖制訂實(shí)施計(jì)劃和近期舉措４21279打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第10頁項(xiàng)目分模塊主要工作和交付結(jié)果（1/2）資料起源：麥肯錫分析主要工作內(nèi)容交付結(jié)果確立南部新城區(qū)含有前瞻性發(fā)展愿景1經(jīng)過文件檢索、教授訪談等方式對南京本身?xiàng)l件、機(jī)遇、戰(zhàn)略地位和戰(zhàn)略導(dǎo)向進(jìn)行深入分析訪談南京政府及新城相關(guān)區(qū)縣主要領(lǐng)導(dǎo)，了解新城發(fā)展歷史和現(xiàn)實(shí)狀況，明確新城發(fā)展內(nèi)部優(yōu)劣勢訪談國內(nèi)外教授，深入分析2-3個交通樞紐及周圍新型城市建設(shè)成功案例，總結(jié)其開發(fā)、發(fā)展關(guān)鍵成功原因經(jīng)過分析關(guān)鍵區(qū)域與東山新市區(qū)等周圍區(qū)域關(guān)系，界定關(guān)鍵區(qū)詳細(xì)范圍初步確定南京南部新城區(qū)發(fā)展愿景目標(biāo)，并對該愿景提出可衡量檢驗(yàn)成功標(biāo)準(zhǔn)南京南部新城區(qū)發(fā)展面臨外部機(jī)遇與挑戰(zhàn)，及內(nèi)部優(yōu)劣勢分析國內(nèi)外先進(jìn)城區(qū)案例研究和所得出關(guān)鍵成功要素南部新城區(qū)整體區(qū)范圍界定南部新城區(qū)愿景目標(biāo)陳說及檢驗(yàn)成功指標(biāo)經(jīng)過文件檢索、國內(nèi)外教授訪談等，分析全球和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，分析南部新城區(qū)在產(chǎn)業(yè)集群方面發(fā)展機(jī)遇結(jié)合國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和南京南部新城區(qū)本身地域資源稟賦，對行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行優(yōu)先排序，制訂最有吸引力并最適合南部新城關(guān)鍵區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)組合備選方案訪談目標(biāo)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，了解目標(biāo)企業(yè)在政策、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境營造等方面需求；對標(biāo)國內(nèi)外類比城區(qū)價值定位，確定南部新城區(qū)價值定位依據(jù)選定產(chǎn)業(yè)組合，發(fā)覺并篩選南部新城區(qū)招商引資潛在項(xiàng)目，對南部新城區(qū)與潛在對象接洽提供支持訪談南京南部新城區(qū)規(guī)劃教授，明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和價值定位對南部新城基礎(chǔ)設(shè)施、功效組合、服務(wù)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等提出要求，并對其空間布局提出規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、功效要求和總體目標(biāo)南部新城關(guān)鍵區(qū)產(chǎn)業(yè)組合備選方案南京南部新城區(qū)清楚價值定位（政策、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境營造等）潛在重大項(xiàng)目名單南部新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、空間布局規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、功效要求和總體目標(biāo)明確南部新城區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和價值定位210打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第11頁項(xiàng)目分階段主要工作和交付結(jié)果（2/2）資料起源：麥肯錫分析主要工作內(nèi)容交付結(jié)果設(shè)計(jì)開發(fā)模式和開發(fā)主體架構(gòu)3訪談國內(nèi)外教授，研究總結(jié)國內(nèi)外先進(jìn)城區(qū)開發(fā)模式，并結(jié)合南部新城區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況，探討各種開發(fā)模式借鑒意義結(jié)合國內(nèi)外城區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和南京南部新城區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況定義各級政府機(jī)構(gòu)在開發(fā)過程中權(quán)、責(zé)、利分配（如有必要，針對南部新城區(qū)開發(fā)提議新行政體制框架）研究市場化開發(fā)模式，篩選可能合作國內(nèi)外園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)，明確政府、開發(fā)企業(yè)等組織在開發(fā)過程中合作機(jī)制國內(nèi)外先進(jìn)城區(qū)開發(fā)模式研究南京南部新城區(qū)開發(fā)模式和開發(fā)主體架構(gòu)與潛在開發(fā)機(jī)構(gòu)合作機(jī)制與相關(guān)利益方及政府部門溝通，明確未來12個月關(guān)鍵抓手制訂潛在重大項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施方案明確南京市政府短期內(nèi)詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃，包含關(guān)鍵時間點(diǎn)、責(zé)任主體、資源需求及潛在挑戰(zhàn)等未來12月實(shí)施藍(lán)圖，包含各個舉措關(guān)鍵時間點(diǎn)、所需資源、責(zé)任主體等制訂實(shí)施計(jì)劃和近期舉措411打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第12頁成敗，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)何在分析國際數(shù)十個世博及奧運(yùn)園區(qū)再利用案例，訪談規(guī)劃教授，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒：盛事園區(qū)發(fā)展定位要服務(wù)于城市整體發(fā)展需要和城市公共活動需要建設(shè)多功效活力城區(qū)，再利用場館配合高水準(zhǔn)國際盛事以創(chuàng)造持久活力強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，綠地面積與生態(tài)環(huán)境保護(hù)是對常駐居民最大吸引力盡早確定園區(qū)再利用功效配比，盡早接觸投資者，降低重復(fù)建設(shè)本身，優(yōu)勢挑戰(zhàn)怎樣優(yōu)勢：世博園區(qū)品牌知“名”度高；交通設(shè)施“便”利；有黃浦“江”和兩岸寶貴資源；自然生態(tài)環(huán)境“優(yōu)”美；擁有大量場館、近當(dāng)代工業(yè)廠房等資產(chǎn)挑戰(zhàn)：數(shù)十年間屢次開發(fā)，園區(qū)要與上海其它功效區(qū)在動態(tài)發(fā)展中做到錯位競爭；與周圍地域協(xié)調(diào)發(fā)展，浦東三林地域發(fā)展相對落后，而浦西周圍缺乏開發(fā)腹地；黃浦江自然條件限制了浦江兩岸人流、物流順利通行未來，城市需要什么上海未來人口組成更為多元化和國際化到2030年上海外來人口將超出500萬到2030年外國常駐上海人口將到達(dá)70萬中高收入家庭數(shù)量連續(xù)高速增加預(yù)計(jì)到2025年將有60％家庭到達(dá)中高收入追趕時尚青少年越來越多而且成為含有風(fēng)向標(biāo)意義主要消費(fèi)群體伴隨市民生活水平提升，商旅文結(jié)合體驗(yàn)型消費(fèi)休閑娛樂將有最大增加空間上海，距離世界有多遠(yuǎn)建設(shè)“四個中心”，服務(wù)全國經(jīng)濟(jì)上海國際貿(mào)易中心建設(shè)缺乏主導(dǎo)載體；文化創(chuàng)意業(yè)、會展旅游業(yè)有較大發(fā)展空間上海作為長三角“一核六帶”關(guān)鍵，要起到長三角地域要素資源配置和文化交流中心以及創(chuàng)新源頭作用延續(xù)世博會“城市，讓生活更美好”主題補(bǔ)缺上海大型公共活動及服務(wù)空間新興國際商務(wù)、文化、藝術(shù)盛事交流平臺提升生態(tài)環(huán)境保護(hù)及創(chuàng)新型國際大城市形象世博園過

渡期功效定位將服務(wù)于上海未來城市發(fā)展整體需要經(jīng)過對外部原因、內(nèi)部原因以及國際案例綜合分析…

舉例：上海世博園過渡期功效定位內(nèi)外原因分析1交付結(jié)果示意資料起源：麥肯錫分析12打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第13頁…明確南京南部新城區(qū)建設(shè)總體發(fā)展愿景和定位

舉例：麥肯錫為某園區(qū)愿景目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)把握快速增加關(guān)鍵行業(yè)增加機(jī)會，近、中期建成漢字世界“服務(wù)業(yè)工廠”，長久成為中國業(yè)務(wù)之都；從“某市制造”過渡到“某市流程”，分步實(shí)現(xiàn)向“某市創(chuàng)造”跨越式發(fā)展，成為融入某地域以當(dāng)代服務(wù)業(yè)為增加引擎多功效衛(wèi)星城市以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為切入點(diǎn)，市場生態(tài)環(huán)境培育為重點(diǎn)居住、辦公、商業(yè)娛樂和公共設(shè)施并重引進(jìn)戰(zhàn)略性地產(chǎn)開發(fā)商作為合作搭檔，搞大地塊整體多階段開發(fā)，以屢次開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)建立引進(jìn)全國乃至國際相關(guān)人才通暢渠道，創(chuàng)造社保、住宅、公交等一流人居環(huán)境，并以行政優(yōu)惠勉勵人才穩(wěn)定就業(yè)率先創(chuàng)建全國業(yè)務(wù)流程外移/外包行業(yè)協(xié)會，制訂專業(yè)技能認(rèn)證，并引入認(rèn)證教育/培訓(xùn)機(jī)構(gòu)同時有針對性地吸引關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵駐商作為市場主體以獨(dú)特人才供給、政府訂單、誠信推行政策優(yōu)惠為價值定位，近期捕捉上海、大連等地受到資源制約留下市場空白，中期搶占金融等行業(yè)后處理整合外移高峰，長久躋身國際業(yè)務(wù)流程外移/外包競爭舞臺圍繞合格招商人才建立市場化招商企業(yè)制訂專業(yè)品牌運(yùn)作方案交付結(jié)果示意1資料起源：麥肯錫分析13打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第14頁用途辦公住宅零售/餐飲/娛樂酒店/公寓道路交通綠地面積公頃開發(fā)結(jié)果：土地利用情況水面公共設(shè)施***120%5,000公頃132178%915公頃工業(yè)和其

他用地*居民動遷區(qū)*開啟區(qū)之外

可作為商務(wù)

城未來發(fā)展

用地**100%=582632971371567322開啟區(qū)總面積開發(fā)面積零售RDC170并對、2030年愿景規(guī)劃提出可衡量目標(biāo)

舉例：某市商務(wù)衛(wèi)星城發(fā)展經(jīng)濟(jì)、人口等目標(biāo)1.21.831.20.043.241.23.310.915.41.24.829第一、二產(chǎn)業(yè)其它服務(wù)業(yè)關(guān)鍵服務(wù)業(yè)3開發(fā)結(jié)果：人口就業(yè)人口（萬人）常住人口（萬人）常住人口中2/3以上為45歲以下50%以上受過高等教育10%為中高級管理人才交付結(jié)果示意1資料起源：麥肯錫分析34.514打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第15頁設(shè)置合理篩選標(biāo)準(zhǔn)，選定關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)組合交付結(jié)果示意第一層過濾：有吸引力、互不包含產(chǎn)業(yè)一級產(chǎn)業(yè)——關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)第二層過濾：彼此有聯(lián)絡(luò)/能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)同效應(yīng)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)A業(yè)務(wù)B業(yè)務(wù)C業(yè)務(wù)D業(yè)務(wù)E業(yè)務(wù)F業(yè)務(wù)G業(yè)務(wù)H業(yè)務(wù)I二級產(chǎn)業(yè)——同關(guān)鍵業(yè)務(wù)有聯(lián)絡(luò)產(chǎn)業(yè)其它應(yīng)該放棄產(chǎn)業(yè)（不具吸引力，同其它產(chǎn)業(yè)沒有聯(lián)絡(luò)）產(chǎn)業(yè)組合未來產(chǎn)業(yè)ABCABCDEFABCGDEF第三層過濾：發(fā)展?jié)摿Υ?、符合地域?zhàn)略產(chǎn)業(yè)平衡產(chǎn)業(yè)組合，滿足增加需求2資料起源：麥肯錫分析15打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第16頁支柱產(chǎn)業(yè)細(xì)分價值定位光電產(chǎn)業(yè)汽車電子消費(fèi)電子當(dāng)代裝備制造創(chuàng)業(yè)研發(fā)園依靠生產(chǎn)及科研基礎(chǔ)，以現(xiàn)有龍頭企業(yè)推進(jìn)與國內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)多方位合作，加緊產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，完善產(chǎn)業(yè)鏈，繼續(xù)保持在全國領(lǐng)先地位依靠汽車工業(yè)基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐C合成本優(yōu)勢及良好人文科技環(huán)境吸引全球汽車電子及零部件龍頭企業(yè)及日系供給商投資，躋身國內(nèi)汽車電子產(chǎn)業(yè)前沿綜合輻射全國市場地理優(yōu)勢及成本和人才優(yōu)勢成為以數(shù)字電視終端設(shè)備為關(guān)鍵新興消費(fèi)電子在該地域研發(fā)和制造基地?fù)碛幸慌泻軓?qiáng)生產(chǎn)和技術(shù)能力合作搭檔，大量高素質(zhì)、穩(wěn)定技工隊(duì)伍及綜合成本優(yōu)勢力爭成為以數(shù)控機(jī)床、工業(yè)激光加工設(shè)備為關(guān)鍵當(dāng)代裝備制造業(yè)主要基地之一依靠雄厚科研力量，提供專題研發(fā)基金，培育并吸引領(lǐng)先研發(fā)中心，力爭成為中國主要生物制藥、環(huán)境保護(hù)、軟件、當(dāng)代農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地?fù)碛袊鴥?nèi)一流院校及完善創(chuàng)新孵化機(jī)制，推崇以人為本當(dāng)代生活及創(chuàng)業(yè)環(huán)境在明確目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)上，明確制訂各戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)細(xì)分價值定位

舉例：某園區(qū)針對關(guān)鍵行業(yè)價值定位交付結(jié)果示意2資料起源：麥肯錫分析16打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第17頁經(jīng)過與芝加哥類比，重慶形象地闡述了其價值定位城市定位中西部中心城市，芝加哥在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重產(chǎn)業(yè)布局工業(yè)重鎮(zhèn)，汽車業(yè)尤為突出，另外還是中西部金融、商貿(mào)、物流中心城市形態(tài)高樓林立，公路、鐵路和水路交匯中心給其它國家留下了很深印象中國西南巨型城市重慶正像是“中國芝加哥”，它是這個國家城市化縮影。在中國內(nèi)陸深處，濃霧圍繞山城重慶正充滿著雄心壯志。

-TheEconomist

"芝加哥是通往西部廣袤和大部分未開發(fā)土地門戶，重慶是公路、鐵路和水路交匯中心，是雄心壯志壓倒風(fēng)險商業(yè)中心...

-JamesKynge"希望現(xiàn)在中國在重慶投資（尤其是基礎(chǔ)設(shè)施）能夠使其擔(dān)負(fù)起19世紀(jì)芝加哥在美國作用。

-Wikipedia"總結(jié)形成南京南部新城區(qū)獨(dú)特、含有針對性總體價值定位

舉例：生動形象溝通城市價值定位才能事半功倍交付結(jié)果示意2資料起源：麥肯錫分析"""17打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第18頁針對關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)組合，明確若干個重點(diǎn)項(xiàng)目，充分發(fā)揮引擎動力和區(qū)域影響力，快速提升南站地域發(fā)展水平

舉例：麥肯錫為某地域綜合發(fā)展提出重點(diǎn)項(xiàng)目、其對應(yīng)功效及建設(shè)目標(biāo)古根漢姆(350－400萬人次/年)世博軸地下商業(yè)廣場(1200)Google亞太總部(50)新江南創(chuàng)意庫(100)Carnival/SUV體驗(yàn)場(50)江南market(800萬人次/年)室內(nèi)滑雪場(150)Loft(50)部分住宅及辦公區(qū)域新會展中心(300)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓與配套(500萬人次/年)小區(qū)住宅海洋館(150－200)會展功效商業(yè)：世博軸商業(yè)體驗(yàn)旅游：古根漢姆創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：Google中國總部、新媒體國際公社商業(yè)：圍繞江南新市為中心建設(shè)當(dāng)代開放式時尚商區(qū)與新江南片區(qū)體驗(yàn)旅游：Ski-world等大型地標(biāo)設(shè)施貿(mào)易功效繼續(xù)完善：新貿(mào)易產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公樓居住功效深入提升人氣：4500-5000萬人次/年5000-6000萬人次/年7000-8000萬人次/年---2030重點(diǎn)項(xiàng)目

(預(yù)計(jì)人次)新增功效人氣目標(biāo)保留部分精華場館（歐美館、亞非館、企業(yè)館）利用現(xiàn)有場館打造當(dāng)代藝術(shù)畫廊中心（798）建設(shè)Babyboss,SUV/Mini體驗(yàn)場等暫時性體驗(yàn)型設(shè)施利用企業(yè)館等暫時場館改建為中國最大Loft住宅群體部分歐美館和亞非館繼續(xù)保留保留當(dāng)代藝術(shù)畫廊中心等無過渡功效建設(shè)目標(biāo)新建40萬平米改建200萬平米容積率：1.1-1.3新建70萬平米改建130萬平米容積率：1.6-1.8新建240萬平米容積率：2.0-2.22資料起源：麥肯錫分析交付結(jié)果示意18打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第19頁舉例：麥肯錫某園區(qū)確定前需要落實(shí)投資商項(xiàng)目保留住宅地鐵磁懸浮地鐵站點(diǎn)磁懸浮公園、綠地及基礎(chǔ)設(shè)施需落實(shí)投資商項(xiàng)目策劃項(xiàng)目2交付結(jié)果示意151617182219202123242426258號線保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅南市水廠89991010111111121213141234675127號線6號線磁懸浮7號線7號線4號線4號線8號線8號線6號線12企業(yè)館精華區(qū)8城市最正確實(shí)踐區(qū)9亞洲、美洲館精華區(qū)10世界組織館保留區(qū)11歐洲、非洲館精華區(qū)13嘉年華14近代工業(yè)博物館1酒店式公寓2地下空間3公共活動中心4主題館5中國館6演藝中心7世界博物博覽館23超五星級酒店24Google等新媒體企業(yè)25Guggenheim博物館26五星級酒店15主題紀(jì)念館19娛樂城16畫廊藝術(shù)品創(chuàng)作室17MoMA博物館18傳奇太陽馬戲20BabyBoss21SUV/Mini越野體驗(yàn)22時尚家居項(xiàng)目一覽資料起源：麥肯錫分析19打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第20頁1月1月舉例：麥肯錫為某城市區(qū)塊提出適合其特點(diǎn)城市盛事活動煙火會游艇婚禮電影節(jié)牛津－劍橋賽艇反抗賽城市站Cosplay狂歡節(jié)國際旅游節(jié)盛事活動吸引程度舉行時間在節(jié)假日，大型煙火演出能夠吸引大量觀眾。如悉尼大橋煙火會，每年都吸引100多萬現(xiàn)場觀眾游艇婚禮被列為個性婚禮之一，極受追求浪漫年輕人歡迎在遵照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)前提下，賽艇比賽能匯聚大量人氣，如英國牛津劍橋賽艇比賽，每屆現(xiàn)場觀眾到達(dá)25萬人在各類動漫展上，Cosplay秀都是最具人氣項(xiàng)目，而當(dāng)前還沒有任何展覽能提供大片戶外空間舉行Cosplay活動在盛事長廊一帶舉行多姿多彩旅游節(jié)活動，同時借助園區(qū)內(nèi)365空間大型體驗(yàn)型游樂設(shè)施打造”精彩之都“城市形象利用兩岸地域開闊空間舉行電影節(jié)開幕與紅地毯儀式、明星見面會等活動，深入提升電影節(jié)影響力與著名度綜合效益描述1月1月1月5月1月6月7-8月10月1月8月底-9月初2資料起源：麥肯錫分析交付結(jié)果示意20打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第21頁資料起源：麥肯錫分析交付結(jié)果示意3在南部新城區(qū)開發(fā)過程當(dāng)中，明確南京市政府應(yīng)該飾演角色

舉例：麥肯錫為某政府定義在發(fā)展某產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵地位過程當(dāng)中負(fù)擔(dān)角色部分載體投資者直接或間接投資完善轄區(qū)內(nèi)載體和基礎(chǔ)設(shè)施政府應(yīng)該飾演角色國際影響凝聚者開拓發(fā)展該市在國際著名度、影響力市場需求反應(yīng)者對服務(wù)對象真實(shí)需求進(jìn)行提煉，并向省市政府、中央反應(yīng)規(guī)劃參加者依據(jù)國務(wù)院總體布署和省市愿景布局，規(guī)劃該產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)市場主體服務(wù)者經(jīng)過政策、服務(wù)來吸引、維護(hù)、提升行業(yè)主體21打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第22頁開發(fā)模式 資料起源：文件檢索；教授訪談；麥肯錫分析蘇州模式大連模式合資企業(yè)模式中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限企業(yè)（CSSD）是園區(qū)開發(fā)主體，由中新雙方財(cái)團(tuán)組成，是中外合資企業(yè)法人，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資、物業(yè)管理等工作園區(qū)管委會是副市級政府派出管理機(jī)構(gòu)，在轄區(qū)內(nèi)行使經(jīng)濟(jì)和社會綜合管理職能，負(fù)責(zé)園區(qū)總體規(guī)劃私營企業(yè)運(yùn)行模式億達(dá)集團(tuán)作為軟件園開發(fā)建設(shè)主體，負(fù)責(zé)軟件園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)綜合管理等工作大連市政府則在宏觀指導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制訂政策、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)助及軟件園服務(wù)體系建設(shè)上給予支持依據(jù)南京實(shí)際情況提出適當(dāng)南部新城區(qū)開發(fā)運(yùn)行模式3上海模式政府全資企業(yè)模式上海各園區(qū)普通由政府全資開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)行政府為園區(qū)提供一些專題財(cái)政支持，如重點(diǎn)招商項(xiàng)目標(biāo)土地補(bǔ)助、產(chǎn)業(yè)扶持基金等不論采取哪種開發(fā)模式，都需要：明確建設(shè)和招商主體，盡速處理資金，盡可能做到建設(shè)和招商主體市場化運(yùn)作協(xié)調(diào)好政府和開發(fā)企業(yè)利益分配，確保規(guī)劃和招商服務(wù)工作有效銜接依據(jù)實(shí)際需求做好滾動開發(fā)，克服短期行為描述南京市委/市政府南部新城區(qū)

管委會開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)商1二級開發(fā)商N(yùn)...明確政府、開發(fā)企業(yè)權(quán)責(zé)關(guān)系交付結(jié)果示意22打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第23頁在土地開發(fā)上，南部新城區(qū)也可嘗試不一樣模式

舉例：某商務(wù)城土地開發(fā)模式備選方案優(yōu)勢劣勢模式A管委會/開發(fā)企業(yè)作為一級開發(fā)主體管委會/開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商模式B房地產(chǎn)開發(fā)商參加一級開發(fā)是通行模式，在轉(zhuǎn)讓價格方面含有較高市場可比性一級開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之后，有利于吸引開發(fā)商和駐商整體規(guī)劃意圖易于得到最大程度落實(shí)由房地產(chǎn)開發(fā)商與商務(wù)城一起負(fù)擔(dān)早期投資風(fēng)險基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求(如網(wǎng)絡(luò)排線等)較易反應(yīng)最終使用用途熟地轉(zhuǎn)讓商務(wù)城先期投入大，投資周期較長，有一定財(cái)務(wù)風(fēng)險因?yàn)椴扇∵@種模式開發(fā)區(qū)不多，土地轉(zhuǎn)讓價格可比性不高需要強(qiáng)有力約束監(jiān)督機(jī)制才能確保整體規(guī)劃意圖落實(shí)和各分塊銜接合理生地轉(zhuǎn)讓土地規(guī)劃分塊設(shè)計(jì)拆遷動遷七/九通一平道路、綠地、湖面等全部公共設(shè)施建設(shè)二級開發(fā)管委會/開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商3交付結(jié)果示意 資料起源：文件檢索；教授訪談；麥肯錫分析23打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第24頁組建人才工作小組，疏通引進(jìn)外地大學(xué)畢業(yè)生渠道，準(zhǔn)備外來人才辦理戶籍和社會保障關(guān)系，并制訂幫助企業(yè)預(yù)防人才流失政策聯(lián)絡(luò)關(guān)鍵行業(yè)相關(guān)民間企業(yè)在園區(qū)注冊全國首個行業(yè)協(xié)會結(jié)合行業(yè)協(xié)會頒布中國首個關(guān)鍵行業(yè)技術(shù)人才認(rèn)證，引入關(guān)鍵行業(yè)所需財(cái)會、人力資源、語言、IT技術(shù)等職業(yè)教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提供具備各級認(rèn)證人才明確建設(shè)和招商組織，盡速處理資金，盡可能做到建設(shè)和招商主體市場化運(yùn)作馬上尋找滿足既定要求招商人才幫助其組建市場化招商企業(yè)，在管委會內(nèi)部少許聯(lián)絡(luò)人員配合下完成除了需要高層政府領(lǐng)導(dǎo)參加談判以外各項(xiàng)招商流程三年內(nèi)爭取3-5家標(biāo)志性零售行業(yè)關(guān)鍵駐商，其中大賣場、家電連鎖、家居連鎖各一家建立地域配送中心三年內(nèi)爭取5-10家外資關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)企業(yè)建立漢字服務(wù)中心篩選確定專業(yè)品牌策劃企業(yè)，共同制訂符合行業(yè)特征推廣方案和招商宣傳材料爭取省政府對關(guān)鍵業(yè)務(wù)訂單爭取三年內(nèi)吸引1家外資銀行設(shè)置后臺處理中心，3-5年內(nèi)成為3-5家中國領(lǐng)先金融機(jī)構(gòu)后臺處理中心以包含辦公、商業(yè)、住宅完整功效1-3平方公里地塊為單位，引入戰(zhàn)略性開發(fā)商進(jìn)行整體開發(fā)；不需馬上在10平方公里遍地開花，伴隨招商進(jìn)展成熟一個地塊再發(fā)展下一個?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)緊緊圍繞支柱產(chǎn)業(yè)辦公和人員居住要求主動關(guān)注地鐵建設(shè)時間表，同時在完成園區(qū)內(nèi)部各中心之間公交連接基礎(chǔ)上與周圍城市協(xié)商開通大容量高頻率公路公共交通，確保公共巴士1小時抵達(dá)周圍城市各主要交通樞紐生態(tài)環(huán)境市場主體基礎(chǔ)設(shè)施提出南京南部新城區(qū)開發(fā)關(guān)鍵舉措

舉例：某城市商務(wù)區(qū)開發(fā)詳細(xì)舉措交付結(jié)果示意有針對性地吸引關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵駐商作為市場主體4資料起源：麥肯錫分析123456798101112完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)營造良好市場生態(tài)環(huán)境24打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第25頁爭取省政府對關(guān)鍵業(yè)務(wù)訂單爭取三年內(nèi)吸引外資銀行設(shè)置處理中心以包含辦公、商業(yè)、住宅完整功效1-3平方公里地塊為單位，引入戰(zhàn)略性開發(fā)商進(jìn)行整體開發(fā)主動關(guān)注地鐵建設(shè)時間表，同時在完成園區(qū)內(nèi)部各中心之間公交連接基礎(chǔ)上與周圍城市協(xié)商開通大容量高頻率公路公共交通組建人才工作小組，疏通引進(jìn)外地大學(xué)畢業(yè)生渠道聯(lián)絡(luò)關(guān)鍵行業(yè)相關(guān)民間企業(yè)在園區(qū)注冊全國首個行業(yè)協(xié)會結(jié)合行業(yè)協(xié)會頒布中國首個關(guān)鍵行業(yè)技術(shù)人才認(rèn)證明確建設(shè)和招商組織，盡速處理資金，盡可能做到建設(shè)和招商主體市場化運(yùn)作馬上尋找滿足既定要求招商人才幫助其組建市場化招商企業(yè)，在管委會內(nèi)部少許聯(lián)絡(luò)人員配合下完成除了需要高層政府領(lǐng)導(dǎo)參加談判以外各項(xiàng)招商流程三年內(nèi)爭取3-5家標(biāo)志性零售行業(yè)關(guān)鍵駐商，其中大賣場、家電連鎖、家居連鎖各一家建立地域配送中心三年內(nèi)爭取5-10家外資關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)企業(yè)建立漢字服務(wù)中心篩選確定專業(yè)品牌策劃企業(yè)，共同制訂符合行業(yè)特征推廣方案和招商宣傳材料戰(zhàn)略舉措預(yù)期效果及收益戰(zhàn)略舉措可行性低高低高1234567891110營造和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境“無悔舉措”“硬骨頭”方案并依據(jù)舉措效果亟收益和可操作性，明確南部新城區(qū)建設(shè)當(dāng)務(wù)之急和關(guān)鍵抓手

舉例：某城市商務(wù)區(qū)開發(fā)詳細(xì)舉措124資料起源：麥肯錫分析678911101212345交付結(jié)果示意25打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第26頁以及項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃

舉例：某城市商務(wù)區(qū)開發(fā)實(shí)施計(jì)劃關(guān)鍵舉措時間詳細(xì)責(zé)任人4/045/046/047/048/049/04唐主任、張主任、劉主任張主任、夏局長尋求省、市領(lǐng)導(dǎo)對東湖開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略充分必定及對實(shí)施工作大力支持向市長等省市政府高級官員作演示匯報，宣傳開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和新價值定位，提出需要政府支持詳細(xì)要求對發(fā)展戰(zhàn)略必定和支持，將開發(fā)區(qū)納入省市政府工作重點(diǎn)對82平方公里土地開發(fā)權(quán)利和計(jì)劃認(rèn)可和審批市政府對園區(qū)道路和公共基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)資金投入游說市政府在相關(guān)部門（規(guī)劃局、機(jī)場管理局、教育局、科技局、外經(jīng)貿(mào)委等）安排專門工作組支持詳細(xì)舉措實(shí)施將園區(qū)新價值定位和品牌向市場進(jìn)行有效推廣完成招商手冊樣稿修改、翻譯、出版工作聘請專業(yè)市場營銷人員組織海內(nèi)外路演制訂總體市場推廣戰(zhàn)略和計(jì)劃10/0411/0412/04關(guān)鍵里程碑市政府批復(fù)82平方公里為城市規(guī)化用地工作組成立完成總體市場戰(zhàn)略和計(jì)劃美國路演歐洲路演日本汽車電子路演三月底前向市政府匯報市領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略提出詳細(xì)計(jì)劃手冊出版交付結(jié)果示意4資料起源：麥肯錫分析26打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第27頁議程項(xiàng)目背景與目標(biāo)分階段項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目工作組安排和工作方法麥肯錫資歷及相關(guān)案例27打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第28頁麥肯錫作為總戰(zhàn)略規(guī)劃和協(xié)調(diào)單位，能夠提供更有價值服務(wù)物業(yè)顧問企業(yè)1設(shè)計(jì)企業(yè)2üüüü制訂發(fā)展戰(zhàn)略及功效定位總體規(guī)劃建設(shè)及運(yùn)行引發(fā)投資界興趣并制訂詳細(xì)招商引資計(jì)劃設(shè)計(jì)形態(tài)風(fēng)貌和功效開發(fā)細(xì)部規(guī)劃ü綜合政府、城市發(fā)展、消費(fèi)者、投資者等多方利益制訂戰(zhàn)略定位依據(jù)企業(yè)全球客戶資源需求制訂發(fā)展戰(zhàn)略及功效定位依據(jù)潛在客戶需求提出功效布局及建筑設(shè)計(jì)需求從項(xiàng)目策劃開始就直接接觸潛在商家及租戶從各需求角度出發(fā)，制訂功效、業(yè)態(tài)配比及布局依據(jù)價值定位選擇接觸龍頭駐商，并幫助客戶直接與其溝通委托代理租售物業(yè)，并幫助進(jìn)行物業(yè)管理幫助進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)管理，并幫助客戶改進(jìn)運(yùn)行質(zhì)量依據(jù)委托方要求制訂建筑內(nèi)外觀設(shè)計(jì)和功效布局委托代理項(xiàng)目建設(shè)管理麥肯錫從全局角度出發(fā)，兼顧各利益方需求，在項(xiàng)目開發(fā)各個關(guān)鍵步驟為客戶增加價值ü特有專長擁有相關(guān)能力1如戴德梁行，仲量聯(lián)行等2如阿特金斯等企業(yè)麥肯錫資料起源：文件檢索；麥肯錫分析28打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第29頁麥肯錫將綜合利用各方資源，形成有效工作團(tuán)體指導(dǎo)委員會南京市政府待定角色監(jiān)督項(xiàng)目發(fā)展方向全方面利用項(xiàng)目資源項(xiàng)目過程中參加3～4次會議確保分析質(zhì)量確保最終結(jié)果采集和分析數(shù)據(jù)聯(lián)合工作小組南京市發(fā)改委麥肯錫提議2-3名全職員作組組員（待定）1名全職項(xiàng)目經(jīng)理3位全職咨詢顧問麥肯錫李廣宇張海濛歐陽杞浚麥肯錫全球顧問小組麥肯錫業(yè)務(wù)職能教授MasahiroKomatsubara

－東京YvesBonnefont－巴黎SarenaLin－紐約UrsBinggeli－柏林ChristophEltze－科隆ThomasLuedi-上海商貿(mào)、物流業(yè)務(wù)能源、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場營銷業(yè)務(wù)企業(yè)金融業(yè)務(wù)麥肯錫中國城鎮(zhèn)化研究中心麥肯錫中國消費(fèi)研究中心麥肯錫挑選專業(yè)市場調(diào)研企業(yè)大中華分企業(yè)研究和信息中心麥肯錫全球支持中心資料起源：麥肯錫分析29打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第30頁部分相關(guān)咨詢經(jīng)驗(yàn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)李廣宇董事，上海企業(yè)曾為上海市南京路進(jìn)行重新定位，并幫助上海市政府制訂全市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及郊區(qū)商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為國內(nèi)多家園區(qū)制訂增加戰(zhàn)略并幫助招商引資為深圳大鵬半島制訂濱海半島區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略與實(shí)施方案為上海市某主要中心區(qū)制訂當(dāng)代服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略幫助某大型媒體集團(tuán)制訂建立世界水平主題公園戰(zhàn)略和園內(nèi)規(guī)劃在大中華地域政府咨詢、城市開發(fā)、房地產(chǎn)及零售業(yè)等有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)在麥肯錫有工作經(jīng)歷張海濛副董事，上海企業(yè)為上海某土地貯備機(jī)構(gòu)提供發(fā)展戰(zhàn)略、融資方面咨詢?yōu)橹袞|領(lǐng)先財(cái)團(tuán)和開發(fā)企業(yè)提供進(jìn)入中國市場，開發(fā)超高層建筑項(xiàng)目標(biāo)咨詢?yōu)榻K某大型綜合開發(fā)項(xiàng)目提供咨詢，包含主題樂園、酒店、辦公和住宅為中國領(lǐng)先計(jì)算機(jī)硬件制造企業(yè)全球并購提供組織整合咨詢?yōu)橹袊I(lǐng)先家電企業(yè)海外并購策劃海外業(yè)務(wù)業(yè)績提升和轉(zhuǎn)型在大中華地域政府咨詢、城市開發(fā)、房地產(chǎn)、及新能源行業(yè)等有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)在麥肯錫有5年工作經(jīng)歷麥肯錫領(lǐng)導(dǎo)小組含有豐富區(qū)域開發(fā)和規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)歐陽杞浚副董事，香港企業(yè)在大中華地域物流行業(yè)、房地產(chǎn)和高科技行業(yè)等有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)在麥肯錫有8年工作經(jīng)歷為中國某鐵路運(yùn)行集團(tuán)提供發(fā)展戰(zhàn)略、組織架構(gòu)和商業(yè)模式等方面咨詢?yōu)槟硣H著名物流企業(yè)策劃和實(shí)施進(jìn)入中國市場并深入發(fā)展戰(zhàn)略為某香港房地產(chǎn)集團(tuán)提供住宅業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢?yōu)橹袊愁I(lǐng)先港口運(yùn)行集團(tuán)提供中國著名海港戰(zhàn)略規(guī)劃和競爭力分析為某領(lǐng)先國際軟件企業(yè)提供進(jìn)入中國市場戰(zhàn)略咨詢資料起源：麥肯錫分析30打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第31頁麥肯錫企業(yè)依據(jù)我們以往經(jīng)驗(yàn)，參加項(xiàng)目人員大量反應(yīng)在工作中得到了充分學(xué)習(xí)、鍛煉和成長提議聯(lián)合項(xiàng)目小組組成項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督、指導(dǎo)項(xiàng)目標(biāo)方向確保項(xiàng)目資源參加項(xiàng)目進(jìn)展匯報會審核同意項(xiàng)目最終結(jié)果全職項(xiàng)目組員（待定）全方面參加價值定位、產(chǎn)業(yè)布局和財(cái)務(wù)建模經(jīng)過與麥肯錫共同工作，確保能力培養(yǎng)及技能有效轉(zhuǎn)移南京發(fā)改委麥肯錫領(lǐng)導(dǎo)小組深諳國際最正確做法，為項(xiàng)目推進(jìn)把握宏觀方向深入了解中國市政建設(shè)、城市規(guī)劃和招商引資方面得失，能有效指導(dǎo)團(tuán)體設(shè)計(jì)出符合國情、兼顧社會和經(jīng)濟(jì)效益獨(dú)到處理方案麥肯錫全職員作小組擁有全方面中國地域商業(yè)地產(chǎn)咨詢、城市開發(fā)、房地產(chǎn)及消費(fèi)品和零售業(yè)等行業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)擁有扎實(shí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析、經(jīng)濟(jì)效益建模和風(fēng)險要素評定咨詢技能資料起源：麥肯錫分析31打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第32頁與客戶一起找出答案幫助客戶建立起處理問題流程，并確保嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)對客戶項(xiàng)目小組組員進(jìn)行培訓(xùn)，轉(zhuǎn)移技能，并提供一切必需分析支持提供外部觀點(diǎn)和普遍適用經(jīng)驗(yàn)，同時使之與客戶特殊需要相適應(yīng)確保以事實(shí)為基礎(chǔ)，以結(jié)果為驅(qū)動力工作方法將答案告訴客戶替換客戶經(jīng)理們來操作業(yè)務(wù)流程要求客戶工作小組創(chuàng)造奇跡無視客戶專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)采取理論性、以研究為驅(qū)動力工作方法麥肯錫與客戶一起工作方法麥肯錫責(zé)任是麥肯錫責(zé)任不是資料起源：麥肯錫分析32打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第33頁項(xiàng)目收費(fèi)麥肯錫收費(fèi)三個標(biāo)準(zhǔn)按雙方達(dá)成預(yù)算方案收費(fèi)，流程以下與客戶共同制訂項(xiàng)目目標(biāo)，制訂工作方法、項(xiàng)目期限和麥肯錫小組組成麥肯錫依據(jù)投入資源制訂預(yù)算，將全權(quán)負(fù)責(zé)在預(yù)算范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)若繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目并不能確保取得潛在價值，客戶和麥肯錫任何一方都有權(quán)隨時終止項(xiàng)目假如項(xiàng)目在未完成時提前結(jié)束，我們僅要求客戶支付到項(xiàng)目終止日為止費(fèi)用麥肯錫咨詢價格不與在項(xiàng)目期間實(shí)現(xiàn)詳細(xì)目標(biāo)相聯(lián)絡(luò)，以免造成咨詢?nèi)藛T只重視短期目標(biāo)，而使客戶長久利益受到損害，從而影響到咨詢工作客觀性麥肯錫作為全球“一體化”企業(yè)，在世界各地收費(fèi)水平都是很靠近，我們最主要成本即是我們咨詢?nèi)藛T費(fèi)用在全世界也是相近麥肯錫對于南京市政府給予投入與優(yōu)惠麥肯錫非常重視與南京市政府合作，將南京市政府作為共同發(fā)展長久戰(zhàn)略搭檔，相對于其它企業(yè)客戶，對于南京市政府麥肯錫將進(jìn)行資源投入，表達(dá)在對南京市政府實(shí)際收費(fèi)上，此優(yōu)惠不會影響項(xiàng)目標(biāo)過程與項(xiàng)目標(biāo)質(zhì)量600(150)7501在咨詢費(fèi)用基礎(chǔ)上客戶還需支付中華人民共和國要求5.32%營業(yè)稅資料起源：麥肯錫分析十周正常收費(fèi)此次麥肯錫咨詢項(xiàng)目實(shí)際收費(fèi)1針對南京市政府投入20%單位：人民幣萬元33打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第34頁議程項(xiàng)目背景與目標(biāo)分階段項(xiàng)目工作計(jì)劃項(xiàng)目工作組安排和工作方法麥肯錫資歷及相關(guān)案例34打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第35頁幫助各地政府規(guī)劃開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)豐富項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)麥肯錫與中國各級政府有過廣泛合作，與江蘇南京市政府、昆山市政府進(jìn)行過合作，對中國地方政府有深刻了解，可確保項(xiàng)目標(biāo)順利開展和最終落地；麥肯錫在全球各地幫助多個國家和地域政府進(jìn)行開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃，尤其是在物流、貿(mào)易園區(qū)規(guī)劃上，先后服務(wù)于新加坡、香港、臺灣各級政府，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)最廣泛全球客戶網(wǎng)絡(luò)資源世界五百強(qiáng)企業(yè)中有三分之二以上是麥肯錫長久客戶，而且直接服務(wù)于他們CEO，對企業(yè)投資決議者有著直接影響內(nèi)部全球化信息、知識網(wǎng)絡(luò)資源麥肯錫在開展咨詢業(yè)務(wù)過程中，積累了大量知識與信息資源，而且建立起了全球共享平臺，能夠直接獲取世界各地信息和以往項(xiàng)目標(biāo)知識經(jīng)驗(yàn)優(yōu)異價值創(chuàng)造麥肯錫非常重視客戶長久利益和咨詢工作客觀性；在收費(fèi)方面，麥肯錫一直把客戶投入視為投資，幫助客戶在中長久創(chuàng)造最少十倍于項(xiàng)目投入價值交通運(yùn)輸行業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)麥肯錫長久服務(wù)于國內(nèi)外交通運(yùn)輸業(yè)客戶，擁有獨(dú)特業(yè)務(wù)視角與深入專業(yè)技術(shù)知識，服務(wù)于鐵路、城市交通、港口、航運(yùn)、郵政、航空等多個行業(yè)；項(xiàng)目內(nèi)容包括戰(zhàn)略、運(yùn)行、精益管理、組織架構(gòu)、投融資等多個職能領(lǐng)域12345麥肯錫是為南京南站發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃提供幫助最正確搭檔資料起源：麥肯錫分析35打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第36頁我們在中國區(qū)域開發(fā)咨詢業(yè)務(wù)上已建立了領(lǐng)導(dǎo)者地位1哈爾濱高科技園區(qū)山東青島服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃江蘇昆山花橋商務(wù)區(qū)南京創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園上海臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上海國際汽車城南京路發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施黃浦區(qū)當(dāng)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃四川北路南段商業(yè)中心戰(zhàn)略和實(shí)施上海商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上海地鐵發(fā)展戰(zhàn)略世博園過渡時期規(guī)劃深圳大鵬半島發(fā)展戰(zhàn)略香港城市商務(wù)中心重建澳門旅游業(yè)云南旅游業(yè)成都服務(wù)外包規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展災(zāi)后重建方案武漢王家墩CBD項(xiàng)目東湖新區(qū)公務(wù)員績效考評北京中央商務(wù)區(qū)廈門軟件園西安高新區(qū)資料起源：麥肯錫分析項(xiàng)目舉例36打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第37頁我們參加了上海主要區(qū)域開發(fā)及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目上海市地鐵發(fā)展戰(zhàn)略制訂上海地鐵發(fā)展戰(zhàn)略制訂上海地鐵商業(yè)價值定位幫助申通企業(yè)實(shí)施地鐵發(fā)展戰(zhàn)略及地鐵商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略黃浦區(qū)當(dāng)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略制訂黃浦區(qū)當(dāng)代服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制訂吸引當(dāng)代服務(wù)業(yè)企業(yè)方法南京路商業(yè)街改造方案為南京路商業(yè)街制訂了改造方案價值定位幫助黃浦區(qū)政府實(shí)施南京路改造方案幫助黃浦區(qū)政府舉行南京路論壇，推進(jìn)招商引資工作進(jìn)行臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃為南匯區(qū)楊山深水港臨近區(qū)域制訂發(fā)展定位制訂功效布局制訂發(fā)展戰(zhàn)略世博園過渡時期規(guī)劃為世博園制訂世博會后區(qū)域發(fā)展價值定位制訂園區(qū)功效布局方案幫助世博土控進(jìn)行世博會后項(xiàng)目引進(jìn)上海商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上海市區(qū)、郊區(qū)總體商業(yè)發(fā)展框架制訂上海不一樣規(guī)模商業(yè)發(fā)展價值定位制訂上海市區(qū)、郊區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)功效布局上海國際汽車城發(fā)展戰(zhàn)略制訂上海國際汽車城總體戰(zhàn)略和詳細(xì)商業(yè)計(jì)劃制訂功效布局方案提議上海汽車城運(yùn)行模式崇明島東灘發(fā)展規(guī)劃制訂崇明島東灘發(fā)展價值定位制訂功效布局方案制訂環(huán)境保護(hù)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略1資料起源：麥肯錫分析項(xiàng)目舉例37打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第38頁在江蘇，我們也有參加區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗(yàn)昆山花橋國際商務(wù)區(qū)規(guī)劃制訂花橋國際商務(wù)區(qū)價值定位制訂功效布局制訂發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃為南京某創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園中主題樂園板塊制訂價值定位制訂功效布局制訂發(fā)展戰(zhàn)略1資料起源：麥肯錫分析項(xiàng)目舉例38打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第39頁案例一：為世博土控制訂世博園過渡時期功效定位1世博會后，世博園遠(yuǎn)期將成以商務(wù)貿(mào)易、會議會展、文化交流、旅游休閑上海貿(mào)易中心主要載體，但在這個循序漸進(jìn)建設(shè)過程中，世博園需要明確過渡期價值、功效定位麥肯錫項(xiàng)目小組從上海未來發(fā)展需求出發(fā)，依據(jù)國際大城市對標(biāo)、未來消費(fèi)發(fā)展需求、國內(nèi)外案例經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和世博園本身優(yōu)勢和劣勢出發(fā)，幫助其制訂了開發(fā)模型、分階段開發(fā)和建設(shè)步驟和目標(biāo)，以及詳細(xì)功效布局計(jì)劃。麥肯錫小組還幫助其確定了針對不一樣潛在投資者價值定位，對這些投資者進(jìn)行優(yōu)先排序，并初步聯(lián)絡(luò)了這些投資者。另外，麥肯錫小組還為上海世博園過渡時期設(shè)計(jì)了價值定位、功效定位，明確了資源要求、對政府支持需求以及完成了項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)預(yù)測經(jīng)過麥肯錫努力，項(xiàng)目最終結(jié)果得到社會各界一致好評，并得到了市領(lǐng)導(dǎo)支持，我們客戶開始主動投入詳細(xì)城市規(guī)劃和開發(fā)商招商工作1案例資料起源：麥肯錫分析1在全部本文件包括案例中我們只分享公開客戶工作信息39打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第40頁案例二：制訂南京某創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園中主題樂園板塊發(fā)展戰(zhàn)略一家國內(nèi)領(lǐng)先開發(fā)商計(jì)劃在南京近郊建造一個大型創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，邀請麥肯錫為該創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園中主題樂園板塊制訂功效規(guī)劃、選擇開發(fā)模式和編制商業(yè)計(jì)劃，并幫助該開發(fā)商實(shí)施文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園引進(jìn)戰(zhàn)略合作搭檔麥肯錫項(xiàng)目小組依據(jù)對中國和國際主題樂園行業(yè)分析和發(fā)展趨勢把握，結(jié)合對未來主流消費(fèi)群體發(fā)展趨勢分析，幫助該地產(chǎn)開發(fā)商制訂了主題樂園內(nèi)容選擇和市場價值定位。麥肯錫小組還在實(shí)施中飾演了主要角色，幫助該開發(fā)商與潛在娛樂業(yè)合作搭檔進(jìn)行談判該項(xiàng)目當(dāng)前仍在推進(jìn)進(jìn)程中案例1資料起源：麥肯錫分析40打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第41頁案例三：為昆山花橋國際商務(wù)城制訂開發(fā)戰(zhàn)略和商業(yè)計(jì)劃時任江蘇省委書記李源潮提出在昆山花橋建立江蘇國際商務(wù)城構(gòu)想，“融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇”，

并邀請麥肯錫為該中央商務(wù)區(qū)制訂開發(fā)戰(zhàn)略和商業(yè)計(jì)劃麥肯錫項(xiàng)目小組為花橋國際商務(wù)城關(guān)鍵區(qū)進(jìn)行了當(dāng)代服務(wù)業(yè)行業(yè)篩選和定位，定制了價值定位和商業(yè)計(jì)劃。經(jīng)過對商業(yè)、商務(wù)、商貿(mào)各個行業(yè)全方面評定，麥肯錫小組為其確定了承接總部后臺功效外移、吸引國內(nèi)和印度外移外包企業(yè)行業(yè)定位，選擇開發(fā)商以及提議吸引目標(biāo)駐商所需詳細(xì)政策和基礎(chǔ)設(shè)施，設(shè)計(jì)了總體招商計(jì)劃，并幫助商務(wù)城領(lǐng)導(dǎo)和部分潛在龍頭駐商建立了聯(lián)絡(luò)麥肯錫小組還建立了一個財(cái)務(wù)模型，以測試項(xiàng)目標(biāo)投資、GDP、就業(yè)、政府收入等財(cái)務(wù)指標(biāo)，并評定風(fēng)險昆山市和江蘇省領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可對商務(wù)城定位，客戶開始主動投入詳細(xì)城市規(guī)劃和招商工作，商務(wù)城建設(shè)正在按計(jì)劃進(jìn)行1資料起源：麥肯錫分析41打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第42頁案例四：為內(nèi)地某關(guān)鍵城市中央商業(yè)區(qū)制訂戰(zhàn)略和商業(yè)計(jì)劃一家中國領(lǐng)先開發(fā)商希望與某內(nèi)地大城市政府合作開發(fā)一個能使重塑該市市中心區(qū)中央商務(wù)區(qū)，

并邀請麥肯錫為該中央商務(wù)區(qū)制訂開發(fā)戰(zhàn)略和商業(yè)計(jì)劃麥肯錫項(xiàng)目小組為該中央商務(wù)區(qū)量身定制了價值定位和商業(yè)計(jì)劃。因?yàn)樵摮鞘薪煌〒頂D、入口和基礎(chǔ)設(shè)施少，當(dāng)前對服務(wù)業(yè)缺乏吸引力，麥肯錫小組為其確定了吸引商家、開發(fā)商以及支持中央商務(wù)區(qū)發(fā)展所需詳細(xì)政策和基礎(chǔ)設(shè)施，幫助其確定了目標(biāo)商家，并設(shè)計(jì)了總體商家、開發(fā)商招商計(jì)劃。麥肯錫小組還建立了一個財(cái)務(wù)模型，以測試項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)影響并評定風(fēng)險經(jīng)過麥肯錫努力，市領(lǐng)導(dǎo)同意了開發(fā)計(jì)劃，我們客戶開始主動投入詳細(xì)城市規(guī)劃和開發(fā)商招商工作資料起源：麥肯錫分析142打造南京城市第三極南京南部新城區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目建議書第43頁綜合中央商務(wù)區(qū)未來功效布局案例四：為內(nèi)地某關(guān)鍵城市中央商業(yè)區(qū)制訂戰(zhàn)略和商業(yè)計(jì)劃綜合一體化居住區(qū)(1.5-2.4百萬平方米)貼近辦公和商業(yè)中、高級商品房開發(fā)，形成若干個功效完整、相對自洽城市綜合體中國中部商務(wù)中心(0.8-1.4百萬平米)A級辦公空間，能夠滿足高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況下高品質(zhì)辦公需求中國中部會展中心(0.2-0.3百萬平米)滿足經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展情況下，區(qū)域性高質(zhì)量會展需求大面積高品質(zhì)綠色空間

(全部陸地面積10-15%)高層建筑圍繞中央綠地、水景和低密度建筑之間穿插小塊綠地一級零售/休閑環(huán)境(0.4-0.