商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程技術管理

商業(yè)地產(chǎn)項項目機電安安裝工程管管理南京金鷹國國際集團丁昌海2012.12.25第一部分前前言言介紹住宅項項目與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目目的各自特特點第二部分商業(yè)地產(chǎn)項項目特點商業(yè)地產(chǎn)是是一個跨越越地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的兩個個高風險領領域的復合合的地產(chǎn)形形態(tài)，很多多商業(yè)項目目為了趕時時間就邊招招商邊建設設，就存在在太多的不不確定性，，也就帶來來了大量不不得不面對對的問題。。譬如：設設計圖紙跟跟不上現(xiàn)場場施工、計計劃趕不上上變化、圖圖紙變更多多、總包管管理難、分分包管理難難、現(xiàn)場簽簽證難、運運營后善后后問題處理理難！商業(yè)地產(chǎn)特特點：1、工程量大、、配合面廣廣2、技術要求求高、交叉叉作業(yè)多3、“三邊”工程、反復復修改第三分部商業(yè)地產(chǎn)項項目機電工工程的特點點大型購物中中心五星級酒店店高檔寫字樓樓大型超市城市綜合體第四分部商業(yè)項目機機電工程關關鍵控制點點一、工程建建設施工階階段二、調(diào)試驗驗收階段三、移交階階段第五部分商業(yè)地產(chǎn)項項目機電工工程新技術術應用㈠、機電綜綜合管線設設計㈡、BIM（建筑信息息化模型））㈢、GPS智能消防系系統(tǒng)㈣、消防性性能化設計計機電綜合管管線設計1、前言目前各種建建筑設備為為人們提供供了高智能能、衛(wèi)生、、舒適和安安全的工作作和生活環(huán)環(huán)境。建筑筑設備工程程系統(tǒng)多，，一般由建建筑設計院院水、電、、空調(diào)等各各專業(yè)設計計人員各自自布置管線線和出圖，，缺乏系統(tǒng)統(tǒng)的協(xié)調(diào)與與平衡，致致一些設備備及管線會會在建筑平平面、立面面位置上相相互交叉發(fā)發(fā)生沖突，，給施工及及竣工后的的維修和管管理工作帶帶來麻煩，，拖延施工工進度，浪浪費資金，，甚至影響響建筑物的的正常使用用。為了避避免這種現(xiàn)現(xiàn)象的出現(xiàn)現(xiàn)，需要對對對各系統(tǒng)統(tǒng)管線的布布置進行綜綜合設計，，既滿足各各專業(yè)技術術要求，又又使各系統(tǒng)統(tǒng)管線合理理布置，為為施工、運運行、使用用、管理及及維修創(chuàng)造造有利的條條件。2、建筑中設設備工程管管線主要有有以下幾類類：①、生活給給排水系統(tǒng)統(tǒng)：生活給給水管道、、生活廢水水管道、生生活污水管管道、雨水水管道、其其它雜排水水管道、中中水管道等等。②、熱力管管道系統(tǒng)：：采暖、熱熱水供應及及空調(diào)處理理設備所需需蒸汽或熱熱水。③、消防系系統(tǒng)：消火火栓管道、、自動噴水水滅火系統(tǒng)統(tǒng)管道、氣氣體消防管管道、防排排煙管道、、消防廣播播、電話、、聯(lián)動報警警等弱電管管線。④、通風空空調(diào)系統(tǒng)：：送排風管管道、空調(diào)調(diào)風管、空空調(diào)冷凍水水管道、冷冷卻水管道道、冷凝水水管道等；；VRV空調(diào)系統(tǒng)；；分體空調(diào)調(diào)管線等。。⑤、供配電電系統(tǒng)：動動力配電管管線、電氣氣照明配電電管線等。。⑥、弱電系系統(tǒng)：樓宇宇自動化系系統(tǒng)、電話話、有線電電視、網(wǎng)絡絡、數(shù)字信信息網(wǎng)絡管管線等。3、管線綜合合設計原則則：各種工程管管線具有各各自的工藝藝布置要求求，當出現(xiàn)現(xiàn)相互交叉叉擠占同一一空間的問問題時，應應相互協(xié)調(diào)調(diào)、布置得得當，管線線工程綜合合設計的原原則一般是是：①先布置管管徑較大的的管線，后后布置管徑徑較小的管管線。遇管管線交叉時時，應小管管避讓大管管，因小管管所占空間間位置較小小，造價相相對較低且且易于安裝裝；②壓力流管管道避讓重重力流管道道。壓力流流管道在外外加壓力作作用下，介介質(zhì)克服沿沿程阻力，，沿一定方方向流動。。給水管道、、消火栓管管道、走廊廊噴水滅火火管道、熱熱水管道、、空調(diào)水管管等均為壓壓力流管道道。壓力流流管道區(qū)別別于重力流流管道的主主要特征是是可以爬升升。重力流管道道內(nèi)介質(zhì)僅僅受重力作作用，由高高往低流.污水、廢水水、雨水、、空調(diào)冷凝凝水等管道道屬于重力力流管道。。其主要特特征是有坡坡度要求且且排放水流流雜質(zhì)多，，容易堵塞塞，因此力力求水平管管線短，避避免過多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎，以保保證建筑空空間及排水水暢通。管管線交叉時時，應將重重力流管道道對標高的的要求作為為首要條件件給予滿足足。③冷水管避避讓熱水管管。因熱水水管往往需需要保溫且且造價較高高。④電纜、動動力、自控控、通訊等等橋架與輸輸送液體的的管道宜分分開布置或或布置在其其上方，以以免管道滲滲漏時損壞壞電纜造成成事故。如如必須在一一起敷設，，電纜應考考慮設套管管等保護措措施。⑤附件少的的管道避讓讓附件多的的管道。這這樣有利于于施工操作作和維護及及更換管件件。⑥可彎曲管管避讓不可可彎曲管。。⑦各種管線線在同一處處垂直方向向布置時，，一般是：：線槽或電電纜在上水水管在下、、熱水管在在上冷水管管在下、風風管在上水水管在下。。盡可能使使管線呈直直線，相互互平行不交交叉，使安安裝維修方方便，降低低工程造價價。4、注意事項項：①管線綜合合設計時還還要考慮以以下幾個問問題：空調(diào)調(diào)風管、供供回水管、、冷凝水管管、熱水管管等需保溫溫，設計時時應考慮保保溫層厚度度。②噴淋橫干干管上要接接出支管以以布置噴頭頭，管線布布置時應留留有接出支支管的空間間。③走廊送、、回風口、、燈具、感感煙探測器器、喇叭、、噴頭等布布置應統(tǒng)一一協(xié)調(diào)，避避免相碰。。一般風口口、燈具等等要求居中中，呈一直直線布置，，以保證裝裝修效果。。④強弱電橋橋架之間宜宜有一定間間距、以免免互相干擾擾。有條件件時，可分分別布置在在走廊兩側側。㈡、BIM（建筑信息息化模型））BIM是建筑信息息模型（BuildingInformationModeling）的簡稱，，是指以建建筑工程項項目的各項項相關信息息數(shù)據(jù)作為為模型的基基礎，進行行建筑模型型的建立。。它具有可視視化，協(xié)調(diào)調(diào)性，優(yōu)化化性和可出出圖性四大大特點。是以三維數(shù)數(shù)字技術為為基礎，集集成了建筑筑工程項目目各種相關關信息的工工程數(shù)據(jù)模模型。“BIM””技術的核心心是一個由由計算機三三維模型所所形成的數(shù)數(shù)據(jù)庫，包包含了貫穿穿于設計、、施工和運運營管理等等整個項目目全生命周周期的各個個階段，并并且各種信信息始終建建立在一個個三維模型型數(shù)據(jù)庫中中。“BIM””能夠使建筑筑師、工程程師和施工工人員及業(yè)業(yè)主清楚全全面地了解解項目。建建筑設計專專業(yè)可以直直接生存三三維實體模模型；結構構專業(yè)則可可取其中墻墻材料強度度及墻上孔孔洞大小進進行計算；；設備專業(yè)業(yè)可以據(jù)此此進行建筑筑能量分析析、聲學分分析、光學學分析；施施工單位可可根據(jù)混凝凝土類型、、配筋等信信息進行水水泥等材料料的備料和和下料；開開發(fā)商可取取其中的造造價、門窗窗類型、工工程量等信信息進行工工程造價總總預算、產(chǎn)產(chǎn)品定貨等等。1、BIM在上海中心心大廈項目目的應用上海建工集集團在總承承包建造中中，由于將將“BIM””技術(建筑信息模模型)完整地引入入到上海中中心大廈工工程項目的的設計、施施工與管理理的全過程程中，被業(yè)業(yè)界稱為是是一個具有有里程碑意意義的項目目。上海中心大大廈項目存存在參與方方眾多、分分支系統(tǒng)復復雜、信息息量大、有有效傳遞困困難、成本本控制難度度大等問題題。項目從從全生命周周期角度出出發(fā)，以“BIM””技術為手段段，應用AutodeskRevit建立模型，，并在三維維的環(huán)境里里面完成對對項目的修修改和深化化設計，針針對項目的的設計、施施工以及運運營的全過過程，有效效地控制工工程信息的的采集、加加工、存儲儲和交流，，從而幫助助項目的最最高決策者者對項目進進行合理的的協(xié)調(diào)、規(guī)規(guī)劃和控制制。上海海中中心心大大廈廈項項目目的的建建筑筑形形態(tài)態(tài)、、高高度度和和外外幕幕墻墻結結構構變變化化相相當當復復雜雜，，初初期期共共做做了了20多個個方方案案，，就就旋旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的外外形形而而言言，，最最終終選選定定了了矩矩柱柱與與支支外外伸伸臂臂加加上上支支核核心心筒筒的的結結構構體體系系，，“BIM””平臺臺使使結結構構選選型型變變得得非非常常簡簡單單明明了了。。在綠綠色色施施工工和和低低碳碳方方面面，，“BIM””為項項目目提提供供了了有有力力的的保保障障。。針針對對超超高高層層建建筑筑體體量量大大、、系系統(tǒng)統(tǒng)設設施施復復雜雜、、運運營營能能耗耗大大、、室室內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量要要求求高高、、集集中中排排放放負負荷荷大大、、可可再再生生能能源源的的利利用用受受安安全全性性約約束束大大等等問問題題，，圍圍繞繞節(jié)節(jié)地地、、節(jié)節(jié)能能、、節(jié)節(jié)水水、、節(jié)節(jié)材材、、室室內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量把把控控和和運運營營管管理理等等方方面面，，項項目目因因地地制制宜宜地地利利用用“BIM””，合合理理采采用用綠綠色色建建筑筑技技術術，，通通過過本本地地化化材材料料、、高高強強材材料料和和可可循循環(huán)環(huán)材材料料的的使使用用，，優(yōu)優(yōu)化化結結構構設設計計、、可可視視化化室室內(nèi)內(nèi)自自然然采采光光模模擬擬、、營營造造室室內(nèi)內(nèi)舒舒適適熱熱環(huán)環(huán)境境等等，，實實現(xiàn)現(xiàn)超超高高層層建建筑筑的的綠綠色色接接力力和和可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展，，為為今今后后超超高高層層建建筑筑的的環(huán)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能提提供供范范例例，，從從而而推推動動我我國國綠綠色色建建筑筑評評價價體體系系的的科科技技進進步步。?！癇IM””技術術在在促促進進建建筑筑專專業(yè)業(yè)人人員員整整合合、、改改善善設設計計成成效效方方面面發(fā)發(fā)揮揮的的作作用用與與日日俱俱增增.上海海中中心心大大廈廈簡簡介介上海海中中心心的的建建筑筑設設計計方方案案為為““龍龍型型””方方案案，，該該方方案案由由美美國國Gensler建筑筑設設計計事事務務所所提提供供。。從從外外觀觀上上看看，，““上上海海中中心心””像像一一條條盤盤旋旋上上升升的的巨巨龍龍，，““龍龍尾尾””在在大大廈廈頂頂部部盤盤旋旋上上翹翹，，580米的的““身身高高””將將成成為為上上海海新新高高度度。。這個個高高達達580米的的““垂垂直直城城市市””內(nèi)內(nèi)部部將將打打造造9個““空空中中花花園園””，，整整個個大大樓樓將將被被建建設設成成一一幢幢集集寫寫字字樓樓、、酒酒店店、、零零售售、、娛娛樂樂功功能能于于一一體體的的““綜綜合合性性超超高高層層建建筑筑””。。上上海海中中心心大大廈廈規(guī)規(guī)劃劃為為五五大大功功能能區(qū)區(qū)域域，，以以寫寫字字樓樓為為主主，，但但將將同同時時集集合合大大眾眾商商業(yè)業(yè)和和娛娛樂樂區(qū)區(qū)城城、、企企業(yè)業(yè)會會館館區(qū)區(qū)域域、、精精品品酒酒店店區(qū)區(qū)域域以以及及頂頂部部的的功功能能體體驗驗(觀光光)空間間。。此此外外，，上上海海中中心心大大廈廈項項目目的的裙裙房房中中，，還還將將設設置置可可容容納納1200人的的多多功功能能活活動動中中心心。。上海海中中心心大大廈廈項項目目建建成成后后，，總總建建筑筑面面積積將將達達到到55.88萬平平方方米米，，超超過過毗毗鄰鄰的的上上海海環(huán)環(huán)球球金金融融中中心心38萬平平方方米米的的總總建建筑筑面面積積。。在在上上海海中中心心大大廈廈的的總總建建筑筑面面積積中中，，大大廈廈的的地地上上建建筑筑面面積積約約為為37.97萬平平方方米米，，地地下下建建筑筑面面積積達達到到約約17.9萬平平方方米米。。大大廈廈的的地地下下建建筑筑面面積積中中，，包包括括了了一一個個面面積積約約1萬平平方方米米的的地地下下停停車車庫庫，，可可供供2000輛汽汽車車同同時時停停放放。。2、BIM系統(tǒng)統(tǒng)在在漢漢街街萬萬達達廣廣場場項項目目中中的的應應用用與與價價值值一、、可可視視化化自從從2012年10月確確定定了了漢漢街街萬萬達達廣廣場場的的BIM咨詢詢服服務務單單位位之之后后，，萬萬達達規(guī)規(guī)劃劃院院建建筑筑四四所所漢漢街街項項目目組組成成員員組組織織了了幾幾次次和和項項目目公公司司、、中中南南院院、、悉悉地地國國際際聯(lián)聯(lián)合合交交底底會會，，讓讓BIM咨詢詢公公司司悉悉地地國國際際充充分分了了解解到到現(xiàn)現(xiàn)在在的的項項目目狀狀況況和和亟亟待待解解決決的的問問題題。。隨隨后后悉悉地地國國際際根根據(jù)據(jù)提提供供的的各各專專業(yè)業(yè)最最新新2.0版施施工工圖圖分分別別建建出出了了建建筑筑、、結結構構、、機機電電模模型型，，從從可可視視化化的的角角度度將將漢漢街街萬萬達達廣廣場場從從平平面面二二維維圖圖紙紙轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉橐灰荒磕苛肆巳蝗坏牡娜S維模模型型，，具具體體效效果果如如下下：：二、、協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性在經(jīng)經(jīng)過過把把以以上上幾幾個個模模型型綜綜合合到到一一起起以以后后，，無無論論從從設設計計與與還還是是工工程程上上，，BIM將實現(xiàn)項項目建模模、碰撞撞檢測、、三維模模擬分析析、輔助助管綜設設計，超超預期解解決了各各專業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)和管管線綜合合等難題題；而且且，各設設計方可可以很直直觀地通通過這個個三維模模型共同同探討并并優(yōu)化設設計，實實現(xiàn)了規(guī)規(guī)劃院及及項目公公司很多多無法從從二維圖圖紙中發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題，將將有效及及時的降降低了成成本。比比如一直直很難解解決的層層高問題題，可以以通過虛虛擬模仿仿管線的的綜合排排布加以以優(yōu)化，，可以節(jié)節(jié)省一些些空間保保證漢街街萬達廣廣場室內(nèi)內(nèi)空間效效果。位位于地上上二層1-H~1-J軸和1-16~1-17軸的交接接處的機機電空間間原線下下凈高為為3720mm，經(jīng)過管管線綜合合優(yōu)化，，線下凈凈高能做做到3970mm，給內(nèi)裝裝等設計計提供了了更好的的設計條條件，具具體情況況如下圖圖所示：：三、優(yōu)化化性尤其是對對于整個個項目的的難點----采光頂部部分，BIM能對整個個采光頂頂進行參參數(shù)化設設計。由由于圓中中庭和橢橢圓中庭庭的尺度度差異較較大，被被鋼結構構分隔成成的玻璃璃大小各各異，在在后期施施工時將將耗費巨巨大的成成本。使使用BIM技術將采采光頂曲曲面有理理化，可可以使每每塊玻璃璃盡量標標準化，，異型玻玻璃數(shù)量量減少，，可以大大大節(jié)約約了成本本，達到到優(yōu)化設設計的目目的。值值得一提提的是，，可以使使用一些些有邏輯輯的公式式來編輯輯鋼構的的曲面，，使構件件能跟隨隨公式的的改變而而實時發(fā)發(fā)生改變變，也使使得更改改模型也也快捷、、高效。。四、可出出圖性BIM還能檢核核出一些些施工圖圖上疏忽忽的地方方，如下下圖所示示，北立立面圖紙紙軸線尺尺寸與平平面圖所所給尺寸寸不一致致，平面面中軸網(wǎng)網(wǎng)距離為為8400毫米，立立面圖中中兩軸網(wǎng)網(wǎng)尺寸為為8305毫米，依依據(jù)立面面所給玻玻璃分隔隔尺寸，，該立面面圖為垂垂直于該該立面投投影圖，，不是正正交投影影圖，但但是軸線線尺寸與與平面無無法對應應，存在在矛盾。。這些從從三維發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題可以以返回二二維圖紙紙里進行行修正。。㈢、GPS智能消防防系統(tǒng)1、“GPS智能消防防系統(tǒng)””的基本本原理“GPS智能消防防系統(tǒng)””是將GPS（全球衛(wèi)衛(wèi)星定位位系統(tǒng)）、GIS（地理信信息系統(tǒng)統(tǒng)）、GSM（無線移移動通信信系統(tǒng)））和計算算機、網(wǎng)網(wǎng)絡等現(xiàn)現(xiàn)代高新新技術集集于一體體的智能能消防無無線報警警網(wǎng)絡服服務系統(tǒng)統(tǒng)2、“GPS智能消防防系統(tǒng)””的構成成用戶平臺臺、傳輸輸平臺、、指揮平平臺和消消防移動動端3、“智能能消防系系統(tǒng)”的的優(yōu)點：“早”、、“準””、“快快”、““靈”㈣、消防防性能化化設計4.1.城市綜合合體的消消防需要要引入性性能化設設計我國的消消防規(guī)范范是公安安消防部部門通過過總結多多年實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗，，并綜合合發(fā)達國國家的防防火技術術理論，，編寫出出的適合合全國各各地消防防情況的的標準。。具有適適用面廣廣、容易易操作等等優(yōu)點，，但也不不可避免免的與建建筑設計計的發(fā)展展相矛盾盾。近10年來，全全國各地地涌現(xiàn)出出的大型型、復雜雜公共建建筑，如如首都機機場T3航站樓、、國家大大劇院、、奧運場場館及上上海世博博建筑等等，都在在不同程程度上受受到了消消防規(guī)范范的束縛縛。公安部在在2009年頒布了了《建設設工程消消防性能能化設計計評估應應用管理理暫行規(guī)規(guī)定》4.2.什么是消消防性能能化設計計從上世紀紀70年代開始始，國外外就提出出了以性性能化為為基礎的的消防安安全設計計概念。。1982年日本建建設省制制定了關關于建筑筑物綜合合防火設設計方法法開發(fā)的的五年規(guī)規(guī)劃，并并在研究究成果的的基礎上上編制了了以火災災性能為為指導的的設計方方法。英英國、新新西蘭、、瑞典、、澳大利利亞也相相繼頒布布了體現(xiàn)現(xiàn)性能化化設計思思想的防防火設計計規(guī)范，，而美國國在性能能化研究究方面做做了大量量工作，，很多比比較成熟熟的火災災安全評評估模型型和性能能化設計計程序都都出自美美國防火火協(xié)會NFPA(NationalFireProtectionAssociation)。1990年起，國國際標準準化組織織和國際際建筑協(xié)協(xié)會開始始積極參參與性能能化防火火設計方方法的研研究。我國的消消防性能能化研究究工作始始于2000年，國內(nèi)內(nèi)的專家家學者相相繼有不不少文獻獻、技術術導則發(fā)發(fā)表，而而上海市市地方標標準《民民用建筑筑防排煙煙技術規(guī)規(guī)程》中中的模型型、公式式已經(jīng)逐逐步被性性能化設設計單位位采用。。消防性能能化設計計是建立立在理性性分析基基礎上的的、新型型的防火火設計方方法。通通過運用用消防安安全工程程學的原原理，結結合建筑筑物的具具體情況況，制定定消防系系統(tǒng)應該該達到的的性能目目標；應應用成熟熟的計算算機模擬擬技術，，對建筑筑的火災災后果進進行定量量的分析析和預測測，從而而得到恰恰當?shù)姆婪阑鸨Ｗo護措施。。消防性能能化設計計包含了了性能化化防火分分析和設設計兩個個方面。。性能化防防火分析析是根據(jù)據(jù)建筑物物的具體體使用要要求，用用物理參參數(shù)定量量描述出出火災的的發(fā)生、、發(fā)展過過程，并并分析火火災對建建筑物內(nèi)內(nèi)部的人人員、財財產(chǎn)以及及建筑結結構的影影響程度度，為采采取恰當當?shù)南婪缹Σ咛崽峁┮罁?jù)據(jù)。性能化設設計是在在性能化化防火分分析的基基礎上，，綜合建建筑物現(xiàn)現(xiàn)場條件件、人員員及財產(chǎn)產(chǎn)的安全全，采取取的有針針對性的的消防措措施。與傳統(tǒng)的的消防安安全設計計相比，，性能化化消防安安全設計計具有以以下優(yōu)點點：第一，