物業(yè)管理服務(wù)課件

物業(yè)管理服務(wù)王興平目錄物業(yè)管理概念物業(yè)管理項(xiàng)目

前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理物業(yè)綜合服務(wù)現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源于美國1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者喬治·

A·霍爾特發(fā)起成立的CBMO19世紀(jì)60年代英國人奧克維婭·希爾（OctaviaHill）女士是公認(rèn)的近代“物業(yè)管理”的創(chuàng)始人。中國物業(yè)服務(wù)發(fā)源地是香港1981年，深圳物業(yè)管理公司成立1993年，國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》2003年，頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》起源形成引進(jìn)發(fā)展一、物業(yè)服務(wù)的起源二、常見物業(yè)術(shù)語物業(yè)類型

居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他物業(yè)商服物業(yè)辦公物業(yè)1、物業(yè)已建成并交付使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。二、常見物業(yè)術(shù)語2、物業(yè)管理業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。管理對象：物業(yè)服務(wù)對象：業(yè)主和使用人經(jīng)濟(jì)屬性：提供有償勞務(wù)法律屬性：合同委托管理物服務(wù)人3、業(yè)主房屋所有權(quán)人。4、物業(yè)使用人物業(yè)的使用人，包括業(yè)主和非業(yè)主使用人。二、常見物業(yè)術(shù)語5、業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的自治管理機(jī)構(gòu)。6、業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主合法利益的社會團(tuán)體。和諧住宅小區(qū)安保消防安全保潔綠化物業(yè)收費(fèi)社區(qū)經(jīng)營客服服務(wù)交通車輛設(shè)施設(shè)備社區(qū)文化安全保障環(huán)境保障費(fèi)用保障服務(wù)保障交通保障

基礎(chǔ)設(shè)施保障

文化保障三、物業(yè)服務(wù)運(yùn)作方式為防盜、防火、防破壞、治安、門衛(wèi)、巡邏、停車、外來人員監(jiān)管等進(jìn)行的一系列管理活動，是為了保障物業(yè)公司所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全，保護(hù)業(yè)主的正常生活和工作秩序。2服務(wù)中心管理者為小區(qū)物業(yè)的主要負(fù)責(zé)人，承擔(dān)著安全管理重任，消防安全更是應(yīng)時(shí)刻要注意的重要工作，因?yàn)榛馂?zāi)事件，會給業(yè)主帶來損失，也會給物業(yè)公司的財(cái)產(chǎn)和聲譽(yù)造成影響。3安保管理消防安全管理五、物業(yè)公共服務(wù)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，做好維護(hù)保養(yǎng)工作，保證房屋完好、設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保障正常的供電、供水、供氣和排水，監(jiān)督委外單位的工作質(zhì)量。1物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)公共服務(wù)費(fèi)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。停車費(fèi)：用于車庫車位的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)等開支，屬于補(bǔ)償物業(yè)管理費(fèi)用原則制定。代辦服務(wù)費(fèi)：物業(yè)接受委托，提供代辦服務(wù)，向委托人收取的費(fèi)用（如協(xié)助經(jīng)營單位辦理水、電、通信等業(yè)務(wù)）。特約服務(wù)費(fèi)：物業(yè)按業(yè)主要求提供特約服務(wù)而收取的費(fèi)用。代收代交費(fèi)：公共區(qū)域的運(yùn)行電費(fèi)、水費(fèi)等由物業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段物業(yè)承接查驗(yàn)竣工驗(yàn)收階段建設(shè)施工階段業(yè)主入住階段管理方案市場調(diào)研前期介入接管驗(yàn)收入伙辦理裝修管理日常服務(wù)售后管理與服務(wù)房地產(chǎn)管理階段物業(yè)管理服務(wù)階段成立服務(wù)中心迎接業(yè)主進(jìn)入日常管理業(yè)主大會選聘前期物業(yè)管理服務(wù)階段日常管理服務(wù)

一、物業(yè)管理服務(wù)時(shí)段投標(biāo)目錄物業(yè)管理概念

物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目

前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理物業(yè)綜合服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管竣工物業(yè)之前，從物業(yè)管理的角度為開發(fā)商提出建設(shè)性的意見和建議，使建成后的物業(yè)更好地滿足業(yè)主和使用人的要求。物業(yè)前期介入前期介入考慮的方面土建工程電氣系統(tǒng)給排水系統(tǒng)智能化系統(tǒng)綠化與保潔物業(yè)管理用房其他：兩輪車停放、化糞池、水景等停車場規(guī)劃前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)1、鋁合金窗確保推拉槽內(nèi)緣比外緣高,防止雨水滲入。2、正對電梯出口、業(yè)主門口避免有消防管道。3、陽臺、衛(wèi)生間、廚房地面應(yīng)做好防水處理。4、防煙防火門應(yīng)選用無法上鎖的產(chǎn)品5、下水管道（如污水井、雨水井、化糞池等）蓋板采用符號標(biāo)記；6、電梯機(jī)房、配電室等處應(yīng)該安裝空調(diào)和排氣扇。前期介入—土建工程前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)1、公共照明系統(tǒng)應(yīng)分區(qū)和分組設(shè)置，便于控制開關(guān)時(shí)間。2、公共照明開關(guān)采用光敏感應(yīng)加人體感應(yīng)式，利于節(jié)能。3、各類公共用電器應(yīng)分別計(jì)量，如樓梯照明、電梯用電等等。每棟樓的住宅部分應(yīng)至少安裝一個(gè)水、電總表。4、配電房線路進(jìn)行標(biāo)識。萬科物業(yè)小區(qū)某區(qū)域前期介入—電氣系統(tǒng)前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)小區(qū)某區(qū)域君臨新城萬科物業(yè)小區(qū)某區(qū)域前期介入—綠化與保潔前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)可移動止車石轉(zhuǎn)彎“凸透鏡”1、停車場建議安裝IC卡智能管理系統(tǒng)，以便有效減少人力配置2、建議地下停車場出入口做好防水雨棚3、停車場內(nèi)的電梯間與標(biāo)準(zhǔn)層電梯間的裝修標(biāo)準(zhǔn)一致，避免簡單裝修。雨棚前期介入—停車場前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)目錄物業(yè)管理概念

物業(yè)管理項(xiàng)目前期介入接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理物業(yè)綜合服務(wù)開發(fā)商將已建成的物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行移交，雙方核查并履行移交手續(xù)的活動。新建物業(yè)接管驗(yàn)收前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收政府行為（法律效力）企業(yè)行為（無）性質(zhì)不同施工單位→開發(fā)商階段不同開發(fā)商→物業(yè)→業(yè)主全面質(zhì)量驗(yàn)收目的不同觀感驗(yàn)收、使用功能驗(yàn)收

接管驗(yàn)收—驗(yàn)收準(zhǔn)備

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)1、組建驗(yàn)收小組2、與開發(fā)商溝通交接事項(xiàng)及問題處理3、控制進(jìn)度與質(zhì)量物業(yè)經(jīng)理1、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收表格2、負(fù)責(zé)物業(yè)資料的驗(yàn)收移交工作客服人員1、提前參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試2、準(zhǔn)備驗(yàn)收的圖紙與工具3、負(fù)責(zé)物業(yè)驗(yàn)收移交與監(jiān)督問題整改工程人員接管驗(yàn)收—驗(yàn)收項(xiàng)目

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)資料1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料2、竣工驗(yàn)收資料3、施工設(shè)計(jì)資料4、機(jī)電設(shè)備資料物業(yè)1、室內(nèi)工程2、公共設(shè)施3、機(jī)電設(shè)備4、綠化接管驗(yàn)收的重點(diǎn)是物業(yè)資料、物業(yè)使用功能的驗(yàn)收。

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)接管驗(yàn)收—接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、資料文件的確認(rèn)a)項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)資料；b)規(guī)劃許可證；c)投資許可證；d)土地使用合同；e)建筑開工許可證；f)用地紅線圖。a)竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、設(shè)備、地下管線布置圖）；b)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；c)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；d)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證；e)供水合同；f)供電協(xié)議書、許可證；g)供氣協(xié)議書、許可證；h)有線電視合格證；i)通信設(shè)施合格證；j)電梯準(zhǔn)用證。a)地質(zhì)報(bào)告書；b)全套設(shè)計(jì)圖紙；c)圖紙會審記錄；d)設(shè)計(jì)變更通知單；e)工程預(yù)決算報(bào)告書f)隱蔽工程驗(yàn)收記錄；g)沉降觀測記錄；h)其他原始記錄。a)機(jī)電設(shè)備出廠合格證；b)機(jī)電設(shè)備使用說明書；c)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；d)設(shè)備報(bào)修卡、保修協(xié)議。接管驗(yàn)收—接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)3、電梯驗(yàn)收項(xiàng)目確認(rèn)請勿拍打請勿扒門火警時(shí)請勿使用請勿打鬧蹦跳接管驗(yàn)收—接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)4、供配電驗(yàn)收項(xiàng)目確認(rèn)去3幢來配電房1線接管驗(yàn)收—接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)5、水泵房、消防等驗(yàn)收項(xiàng)目確認(rèn)1.消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，反應(yīng)敏捷，2.配件齊全設(shè)備標(biāo)識清楚，安裝牢固，防護(hù)設(shè)置完好，3.機(jī)房干燥、通風(fēng)采光良好，消防設(shè)施齊全，具有良好的防雷措施，溫度適宜，符合專業(yè)及運(yùn)行管理要求。接管驗(yàn)收—接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)6、其他驗(yàn)收項(xiàng)目確認(rèn)接管驗(yàn)收—問題確認(rèn)

前期介入

接管驗(yàn)收

清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)接管中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)逐項(xiàng)記錄，并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。遺留問題的登記確認(rèn)，做好二次查驗(yàn)準(zhǔn)備。雙方對承接驗(yàn)收報(bào)告認(rèn)可并簽字標(biāo)志著完成，立即鎖門。接管驗(yàn)收記錄對資料遺留的問題，督促同開發(fā)商補(bǔ)齊。對物業(yè)硬件設(shè)施設(shè)備遺留問題，一般問題發(fā)展商應(yīng)在兩周內(nèi)解決；重大問題應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)解決。

對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。目錄物業(yè)管理概念

物業(yè)管理項(xiàng)目

前期介入接管驗(yàn)收開荒保潔入伙辦理裝修管理物業(yè)綜合服務(wù)開荒目的及項(xiàng)目前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)

新房裝修(粉刷)后的第一次保潔。

物業(yè)接管驗(yàn)收之后，對物業(yè)內(nèi)外進(jìn)行全面、徹底的清潔，將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所在者。清運(yùn)小區(qū)或樓宇內(nèi)外建筑垃圾；清除墻面、地面、玻璃的灰塵和污垢；清掃公用部位和公共場所的灰塵和垃圾。開荒物品準(zhǔn)備

前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)開荒方法及標(biāo)準(zhǔn)

前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)項(xiàng)目開荒方法標(biāo)準(zhǔn)地面祛除建筑遺留物，做材質(zhì)保護(hù)處理光亮、無污跡墻面祛除建筑遺留物，擦拭墻面及踢腳線光亮、無塵天花板擦拭、撣塵無塵照明設(shè)施撣塵，擦拭燈具及開關(guān)無塵標(biāo)牌裝飾物擦拭浮塵，上保護(hù)劑干凈，無塵金屬物擦拭浮塵，上保護(hù)劑光亮，無污跡大門玻璃祛除建筑遺留物，擦拭光亮、無手印消防設(shè)施擦拭窗框，玻璃清洗劑擦拭玻璃光亮，無污跡玻璃刮洗，擦拭窗框光亮，無污跡開荒基本程序是：安全為先、先粗后細(xì)、自上而下、自里而外重點(diǎn)：對每戶房屋內(nèi)再次進(jìn)行衛(wèi)生確認(rèn)。目錄物業(yè)管理概念

物業(yè)管理項(xiàng)目

前期介入接管驗(yàn)收開荒保潔入伙辦理裝修管理物業(yè)綜合服務(wù)入伙交房

前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)業(yè)主收到書面入伙通知并辦理領(lǐng)取鑰匙、收樓入住等相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入伙通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙。交給服務(wù)入伙是否順利是發(fā)展商對物業(yè)公司能力的一次檢驗(yàn)；物業(yè)公司第一次面對客戶，第一次正面的給客戶提供服務(wù)（是好印象or壞印象）；這一切都考驗(yàn)著物業(yè)公司前期工作質(zhì)量、管理經(jīng)驗(yàn)、人員技能等。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)入伙資料文件準(zhǔn)備

《前期物業(yè)服務(wù)合同》物價(jià)局有關(guān)物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、停車場收費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)《業(yè)主手冊》《前期服務(wù)協(xié)議》《臨時(shí)管理規(guī)約》《區(qū)域防火責(zé)任書》《裝修協(xié)議》業(yè)主入伙房屋驗(yàn)收表業(yè)主信息登記表鑰匙物品移交登記表水、電、氣底數(shù)登記表房屋水、電、結(jié)構(gòu)圖紙發(fā)放表前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)入伙房屋設(shè)施準(zhǔn)備

承接查驗(yàn)驗(yàn)收的統(tǒng)計(jì)、歸類、分析，若有時(shí)間督促整改。對驗(yàn)樓員進(jìn)行交房前工作總結(jié)遺留的建筑垃圾施工人員生活垃圾核表做到表對戶、戶對表、記錄清晰每戶鑰匙、水井房、電井房、機(jī)房等鎖匙做好標(biāo)記，貼標(biāo)簽實(shí)行“一出一入”登記制度，明確去向前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)入伙工作人員安排

引導(dǎo)組：引導(dǎo)或指引業(yè)主辦理入伙事務(wù)，講解辦事流程。簽約組：核驗(yàn)身份、簽訂協(xié)議、登記業(yè)主信息。收費(fèi)組：根據(jù)房屋面積及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。驗(yàn)房組：陪同業(yè)主現(xiàn)場驗(yàn)收房屋、記錄問題并跟蹤處理。咨詢組：對管理、收費(fèi)有異議的業(yè)主進(jìn)行回復(fù)。安保組：維護(hù)秩序、指揮車輛停放、阻止推銷人員進(jìn)入場。保潔組：交房路線要重點(diǎn)保潔。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)入伙現(xiàn)場布置

氣氛布置：要突出喜慶、舒適，圍蔽未完工部分，清理現(xiàn)場環(huán)境，避免發(fā)生意外布置方法：鮮花藍(lán)、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點(diǎn)綴布置方面：接待驗(yàn)證簽約交納費(fèi)用房屋驗(yàn)收領(lǐng)取鑰匙前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)入伙流程

前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)入伙其他事項(xiàng)

人員對接：對口人員及時(shí)處理收房中事項(xiàng)。工作銜接：物業(yè)與房產(chǎn)交房時(shí)工作銜接。證件交接：物業(yè)直接向房產(chǎn)復(fù)印已核證件。問題整改：共同積極面對房屋質(zhì)量問題。統(tǒng)一口徑：回答業(yè)主問題的一致性。熟悉流程：按照交樓程序，模擬交樓活動，使每位人員熟悉交房程序。準(zhǔn)確回答：交樓人員應(yīng)掌握問題的統(tǒng)一答復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主獲得一致答復(fù)。例會總結(jié)：每天晚上集中討論、分析交房中的問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。保修協(xié)調(diào)：施工單位應(yīng)明確問題整改時(shí)間。目錄物業(yè)管理概念

物業(yè)管理項(xiàng)目

前期介入接管驗(yàn)收開荒保潔入伙辦理裝修管理物業(yè)綜合服務(wù)前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝飾裝修基本概念

住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或使用人對房屋的內(nèi)部進(jìn)行裝飾裝修的建筑工程。所購（租）物業(yè)的內(nèi)部，一切私用的公共空間及私用空間內(nèi)部，內(nèi)部公共設(shè)施（如煙井、梁柱）均不得裝修?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《業(yè)主手冊》規(guī)范施工行為、保證外觀統(tǒng)一、保證房屋安全、保證共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、維護(hù)當(dāng)事人和他人的合法權(quán)益對物業(yè)裝飾裝修過程的管理和控制，規(guī)范業(yè)主的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對違規(guī)行為的處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益活動。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝飾裝修程序

業(yè)主提出申請1、填寫申請2、提供圖紙3、委托施工合同及營業(yè)執(zhí)照4、講解裝修及保證金收退程序

工程人員審核1、圖紙審核2、現(xiàn)場勘查辦理施工手續(xù)1、裝修許可證2、施工出入證3、繳納保證金監(jiān)督巡查1、進(jìn)出監(jiān)督2、施工監(jiān)督3、行為監(jiān)督4、物料監(jiān)督驗(yàn)收1、業(yè)主驗(yàn)收2、物業(yè)驗(yàn)收3、合格退款4、裝修檔案前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——圖紙審核室內(nèi)所有電力負(fù)荷必須于原有的設(shè)計(jì)相符；不允許拆改共用區(qū)域內(nèi)給排水管；拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；不得改變大樓外立面效果及公共區(qū)域的原有設(shè)計(jì)；外門、外窗不得隨意改變與裝飾；空調(diào)室外機(jī)須按指定位置安裝，不得任意更改安裝位置；禁止搭建建筑物、構(gòu)筑物；不改變房屋用途，如裝修成倉庫、培訓(xùn)室等；不更改原有結(jié)構(gòu)和布局，如須變動房屋結(jié)構(gòu)（主體和承重結(jié)構(gòu)）的，須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)案；樓內(nèi)不安裝超出承受荷載物體，如砌實(shí)體磚、大水池等；裝修人、或裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)與物業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括：□裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容?！跹b飾裝修工程的實(shí)施期限?！踉试S施工的時(shí)間?！鯊U棄物的清運(yùn)與處理?！踝≌饬⒚嬖O(shè)計(jì)及防盜窗的安裝要求。□禁止行為和注意事項(xiàng)。□管理服務(wù)費(fèi)用。□違約責(zé)任?！跗渌枰s定的事項(xiàng)。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——簽訂裝修協(xié)議前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督嚴(yán)禁在承重墻、梁、柱、板、與鄰共用的分隔墻等主體部位挖槽開孔；嚴(yán)禁擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴(yán)禁拆除連接陽臺的墻體；未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁拆除室內(nèi)隔墻或自行加建室內(nèi)隔墻；墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督室內(nèi)無超過大樓結(jié)構(gòu)承重的設(shè)備，如加建隔墻、書架、水池等；嚴(yán)禁破壞結(jié)構(gòu)層面，地面回填砂漿不超過8厘米；吊頂鉆孔孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為住房的動力用電已充分考慮負(fù)荷，不得超負(fù)荷布線；室內(nèi)弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為給水管道安裝后作壓力試驗(yàn)，排水管道安裝后作沖水試驗(yàn),防水工程完工后作閉水試驗(yàn)；衛(wèi)生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理；原則上洗手間及廚房地漏不得拆除或更換，如更換須做好防水；嚴(yán)禁包裹落水主立管，如需裝飾包裹應(yīng)可拆卸方式；有檢查口的樓層，應(yīng)露出檢查口；水電氣等公共管線及煙管、風(fēng)道不得改變和移位；嚴(yán)禁將生活用水排入雨水管道。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督不得改變原有公共區(qū)域的外觀、規(guī)格和色彩；嚴(yán)禁擅自改變房屋的門窗、陽臺護(hù)欄，不得安裝防盜門、網(wǎng)等；嚴(yán)禁裝修裝飾外立面及公共走道部分；空調(diào)外機(jī)，應(yīng)安裝在預(yù)留位置上，并將冷凝水管接入積水管內(nèi)。墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為施工期限：普通住宅一般為45天，最長不超60天；別墅一般為60天，最長不超90天，如延期須申請；施工時(shí)間：8:00-12:00、14:00-18:00，節(jié)假日按物業(yè)通知時(shí)間為準(zhǔn)，如需加班須向物業(yè)提前申請；關(guān)門裝修：裝修期關(guān)閉單元大門，以免揚(yáng)塵、噪音等影響他人；物品放置：所有材料、工具及垃圾等不得放置在公共區(qū)域內(nèi)；垃圾清運(yùn)：須“袋裝化”，按指定路線自行運(yùn)至指定堆放點(diǎn)，禁止高空拋物。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為施工用電：施工電線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴(yán)禁亂接亂搭；公共區(qū)域：嚴(yán)禁在公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進(jìn)行木制品制作等作業(yè)；戶外接駁：不得私自在戶外接駁施工用電、用水；施工承諾：確保不會對樓宇的設(shè)備、設(shè)施及裝修造成任何損壞；動用明火：若需動用明火，必須向物業(yè)申請，在物業(yè)監(jiān)督下作業(yè)；滅火工具：裝修負(fù)責(zé)人在施工期對單元的安全負(fù)責(zé)，配備滅火器；前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為噪音氣味：業(yè)戶在單元內(nèi)進(jìn)行刺激性氣味、異味較強(qiáng)的項(xiàng)目時(shí)，如可能對其他業(yè)戶造成不良影響或引起業(yè)戶投訴時(shí)，施工單位應(yīng)停止在單元內(nèi)作業(yè)，必須在物業(yè)指定的時(shí)間和地點(diǎn)完成；用水影響：施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰住戶；業(yè)主責(zé)任：因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用并賠償損失。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——日常監(jiān)督墻體墻體電氣墻體給排水外立面樓面地面人員行為業(yè)主責(zé)任：業(yè)戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員的行為加以約束，并對其在本小區(qū)內(nèi)的行為負(fù)全部責(zé)任；愛護(hù)設(shè)施：裝修人正確使用電梯，愛護(hù)花草樹木，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備；儀容儀表：憑卡進(jìn)入，應(yīng)著裝整齊，不允許、穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙，不允許高聲喧嘩、打鬧，不隨地大小便，不隨便停車；其他行為：不允許在非工作區(qū)域逗留，嚴(yán)禁賭博、飲酒、斗毆，嚴(yán)禁威脅、危害公共安全的行為，禁止留宿。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——違章管理物業(yè)對裝修的管理不是行政管理，有告知義務(wù)與報(bào)告義務(wù)，沒有處罰權(quán)對違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的，給予口頭警告或書面警告，情節(jié)嚴(yán)重的和造成嚴(yán)重后果的立即停止并消除影響。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——違章處罰未申報(bào)登記而進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的；拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的；擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物的，擅自改變住宅外立面；裝飾裝修企業(yè)不按照規(guī)定采取消防措施，擅自動用明火的。造成相鄰的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等；擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的；裝飾裝修活動侵占公共空間，或?qū)苍O(shè)施造成損害的。發(fā)現(xiàn)有違反的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍罰款。前期介入

接管驗(yàn)收清潔開荒入伙辦理裝修管理日常服務(wù)裝修程序——驗(yàn)收驗(yàn)收合格裝修驗(yàn)收只是行為驗(yàn)收而非質(zhì)量驗(yàn)收。應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。目錄物業(yè)管理概念

物業(yè)管理項(xiàng)目前期介入接管驗(yàn)收開荒保潔入伙辦理裝修管理物業(yè)綜合服務(wù)

作為小區(qū)物業(yè)的管理單位，物業(yè)公司盡力為小區(qū)業(yè)主提供良好的服務(wù)，為小區(qū)營造一個(gè)和諧的環(huán)境?！袢粘＝哟窆婀芾怼窬S修服務(wù)●業(yè)主投訴管理●便民服務(wù)、特約服務(wù)●定期走訪回訪一、物業(yè)綜合服務(wù)項(xiàng)目1、來訪接待業(yè)主來訪時(shí)，接待人員應(yīng)放下手中事物，主動問好。如正在為其他業(yè)主辦理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)先向新來的業(yè)主致歉，請其稍候。2、來電接聽業(yè)主打進(jìn)服務(wù)電話，接聽人員在電話鈴響三聲內(nèi)接起電話，并熱情問候“您好！聯(lián)峰物業(yè)”。如響聲時(shí)間很長，應(yīng)加“對不起，讓您久等了，這里是聯(lián)峰物業(yè)”。二、客戶接待3、問題投訴業(yè)主來訪或來電反映情況時(shí)，應(yīng)盡量一次性記錄清楚，避免重復(fù)發(fā)問引起對方不滿。應(yīng)讓業(yè)主充分表達(dá)，避免打斷；當(dāng)其表達(dá)意圖不明時(shí)，要試探性詢問，不要急于表態(tài)。4、“首問負(fù)責(zé)制”服務(wù)業(yè)主反映的情況即使不屬于自身責(zé)任范圍，接待人員也應(yīng)熱情對待、妥善處理，并親自聯(lián)系或事后再轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)責(zé)任人，不應(yīng)直接推諉給業(yè)主。二、客人接待1、公告欄統(tǒng)一美觀在小區(qū)主要出入口、一樓大堂或電梯前廳安裝統(tǒng)一公告欄。公告欄應(yīng)制作精美、大方，與周圍環(huán)境相襯。2、公告內(nèi)容要求

要求通知、消息簡訊、惡劣天氣提示、招領(lǐng)啟示符合公文形式一個(gè)信息一個(gè)公告版面簡潔美觀符合禮節(jié)規(guī)范三、公告提示安排

1、水、電、門鎖立刻辦；2、一般維修不過夜；3、大修項(xiàng)目盡快解決。準(zhǔn)備

1、維修工具；2、地墊、抹布、鞋套；3、維修派工單。結(jié)束

1、業(yè)主填寫單子；2、講明問題原因；3、帶走清掃垃圾。上門維修

1、微笑積極服務(wù)；2、遵守作業(yè)規(guī)程；3、請拿輕放。1、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)