某大廈管理及維修工作守則

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔某大廈管理及維修工作守則目錄：1、某大廈管理及維修工作守則2、香港(大廈管理及維修工作守則)香港《大廈管理及維修工作守則》目錄1.0引言2.0釋義3.0大廈管理4.0消防安全5.0建筑物安全6.0斜坡安全7.0電力、氣體、升降機及自動梯裝置附錄(一)：《建筑物管理條例》(第344章)附表1就“公用部分”所作的定義附錄(二)：根據(jù)《建筑物管理條例》(第344章)第44條制定《有關供應品、物料及服務的采購及選用事宜守則》1.0引言1.1緒論本《大廈管理及維修工作守則》是由民政事務局局長根據(jù)《建筑物管理條例》(第344章)第[44(1)(b)]條的規(guī)定編印的。民政事務局局長是負責執(zhí)行《建筑物管理條例》(條例)的主管當局。1.2守則的目的本守則旨在推廣各項大廈公用部分的管理及維修準則，讓大廈業(yè)主、業(yè)主立案法團(業(yè)主法團)的管理委員會委員、業(yè)主委員會的委員、經(jīng)理人、建筑物管理代理人﹑管理公司和其它負責管理大廈公用部分的人士和組織，可以知所遵循。守則本身不具直接法律效力，因此，即使業(yè)主法團或業(yè)主未能遵守本守則所規(guī)定的準則，也不會在條例下受到刑事檢控，但在任何民事或刑事法律程序中，這點可作為確定有關業(yè)主法團或業(yè)主是否須負上所涉及法律責任的根據(jù)。任何人如未能遵守本守則的規(guī)定，主管當局可能會根據(jù)條例第[40B]條，令對有關大廈實行強制性大廈管理。1.3《建筑物管理條例》(第344章)《建筑物管理條例》旨在方便個別大廈或屋苑內(nèi)各單位的業(yè)主成立法團，并就大廈或屋苑的管理和由此附帶引起或與此相關的事宜，訂定條文。2.0釋義在本守則內(nèi)，除文意另有所指外，下列名詞應作如下解釋：“主管當局”(Authority)指民政事務局局長；“公用部分”(commonparts)指—(a)建筑物的全部，但不包括在土地注冊處注冊的文書所指明或指定專供某一業(yè)主使用、占用或享用的部分；及(b)《建筑物管理條例》(第344章)附表1指明的部分，但上述文書所指明或指定的部分除外(附表1載于附錄(一))；“業(yè)主立案法團(業(yè)主法團)”(owners’corporation(OC))指根據(jù)《建筑物管理條例》(第344章)第8條在土地注冊處注冊的大廈業(yè)主立案法團；“條例”(Ordinance)指《建筑物管理條例》(第344章)。3.0大廈管理3.1業(yè)主組織3.1.1業(yè)主可根據(jù)條例成立業(yè)主法團，或根據(jù)大廈公契(如有的話)成立業(yè)主委員會(不論名稱為何)，負責公用部分的管理、控制和行政事宜。3.1.2根據(jù)以上所述而成立的業(yè)主法團或業(yè)主委員會，可聘任經(jīng)理人﹐建筑物管理代理人或管理公司，代表業(yè)主處理公用部分的日常管理、控制和行政事宜。3.2公用部分的管理3.2.1須根據(jù)大廈公契(如有的話)的規(guī)定，把大廈的所有公用地方妥加保養(yǎng)，使其維持良好合用的狀況，以及保持清潔。3.2.2任何人都不可將大廈公用部分的任何部分改作自用，或改作私利用途，除非該項改動是由業(yè)主法團或業(yè)主委員會(如有的話)以通過決議案形式批準的。若該項改動涉及建筑物用途的更改及／或加建工程，須得到有關政府部門的批準。有關違例建筑工程事項請參閱本守則第5.9項。3.2.3任何人不可使用或準許他人使用大廈公用部分的任何部分，以致—(i)不合理地干擾大廈的任何業(yè)主或占用人使用或享用該等部分；或(ii)對合法身處大廈內(nèi)的任何人造成滋擾或危險。3.2.4定期檢查及維修大廈的屋宇設備(載列于附錄(一)公用部分釋義的第3、6、9和10段)，以確保這些設備保持良好合用的狀況，并在有需要時立刻進行緊急維修工程。3.2.5必須遵照《公眾生及巿政條例》(第132章)的規(guī)定，確保所有公用設備和設施，包括康樂和體育設備，得到妥善維修及保持良好合用的狀況。3.2.6所有園景地方必須保持清潔及維持良好狀況。3.2.7公用部分的照明裝置必須妥加維修及保持良好合用的狀況。3.3環(huán)境生3.3.1公用部分的垃圾、廢物、雜物和／或棄置建筑材料必須每天收集，并運往指定的垃圾收集站棄置。3.3.2所有樓梯、走廊、電梯大堂、入口大堂、通路、天井及垃圾房(包括垃圾槽和有關設施)必須最少[每星期清理一次]。3.3.3公用部分如有滲水或喉管滲漏等情況，必須盡快修理。在正常情況下，應在三個工作天之內(nèi)辦妥。3.4保安3.4.1保安和護服務，包括聘用保安人員等事宜，必須符合《保安及護服務條例》(第460章)的規(guī)定。3.5保險3.5.1根據(jù)《雇員補償條例》(第282章)的規(guī)定，業(yè)主須為所有雇員投購保險。3.5.2業(yè)主可就大廈或大廈的任何部分投購和續(xù)購火險及其它保險，保額相當于把該大廈／大廈部分回復原狀的價值。在《2000年建筑物管理(修訂)條例》內(nèi)之強制性購買第三者風險保險單條文及《建筑物管理(保險)規(guī)條》生效后，業(yè)主法團必須就其管理的大廈及公眾地方購買第三者風險保險單。3.6帳目3.6.1業(yè)主法團管理委員會、業(yè)主委員會(如有的話)、經(jīng)理人、建筑物管理代理人﹑管理公司或負責管理大廈公用部分的其它人士／組織須按照《建筑物管理條例》附表6及7的規(guī)定，就大廈公用部分的管理、控制及行政事宜，備存正式的帳簿、帳項紀錄及其它財政紀錄，包括收支表和資產(chǎn)負債表。3.6.2收支表和資產(chǎn)負債表每年須經(jīng)由具有專業(yè)資格的會計師審計，但單位數(shù)目為50個或少于50個的大廈除外。就此規(guī)定而言，計算單位數(shù)目時并不包括車房、停車場或汽車間。3.6.3業(yè)主可設立和維持一項備用基金，以供用作任何突發(fā)或緊急性質的開支。3.7供應品、物料及服務的采購及選用3.7.1凡采購及選用任何供應品、物料及服務，均須依照主管當局根據(jù)條例第44條發(fā)出的《有關供應品、物料及服務的采購及選用事宜守則》(附錄(二)所載規(guī)定辦理。3.8供水3.8.1水泵、水箱及相關的喉管均須妥加維修，并保持良好合用的狀況。3.8.2水箱須至少每隔[6個月]清洗一次。3.9業(yè)主／住客之間的溝通3.9.1負責大廈管理的經(jīng)理人﹑建筑物管理代理人、管理公司或任何其它人士／組織須定期就大廈公用部分的管理、控制及行政事宜，與業(yè)主及住客或他們的代表舉行會議，并須擬備會議紀錄，以便展示于大廈內(nèi)當眼處，供業(yè)主和住客覽閱。3.10公契3.10.1公契是指在土地注冊處注冊并用以界定業(yè)主之間權利、權益和責任的文件。3.10.2業(yè)主須熟悉本身大廈公契的條款和條件，并須根據(jù)公契的規(guī)定，履行義務和行使權利。3.10.3大廈如設有管理處，則管理處須存?zhèn)湟环莨醺北荆怨I(yè)主查閱和自費復印副本。此外，管理處亦應存?zhèn)湟环荽髲B公契的中文或英文譯本，以供查閱。但是，該等譯本只作為參考及闡釋公契條文之用，不應為視為比公契正本更具法律效力的文件。4.0消防安全4.1消除火警危險4.1.1走火信道必須暢通無阻。4.1.2大廈入口及／或天臺的門閘必須可以隨時由大廈內(nèi)開啟而毋須使用鑰匙。4.1.3不得安裝鐵閘或卷閘橫堵走火信道。4.1.4防煙門必須經(jīng)常保持性能良好和緊閉。4.1.5緊急車輛信道必須暢通無阻。4.1.6法團或大廈住戶不得拆除或阻塞大廈所有消防裝置及設備。4.1.7防火卷閘和防火閘均須保持性能良好。4.1.6大廈消防裝置及設備必須經(jīng)常保持性能良好。4.1.9大廈消防裝置及設備﹐必須由注冊消防裝置承辦商，每十二個月至少檢查一次。注釋：1.消防處處長可依據(jù)《消防條例》(第95章)第9(1)、9B(1)和9B(2)條的規(guī)定，采取消除火警危險行動或直接檢控違反上文4.1.1至4.1.9項中所述任何一項規(guī)定的大廈業(yè)主、租客、占用人或負責人。2.依據(jù)《消防條例》(第95章)第9(4)及9C(1)條的規(guī)定，消防處處長可因應情況，進一步向法院申請發(fā)出“火警危險令”或“清除令”，令有關大廈業(yè)主、租客、占用人或負責人消除火警危險。4.2危險品的貯存4.2.1《危險品條例》(第295章)第6條規(guī)定：(a)凡貯存超過可獲豁免數(shù)量的危險品，必須獲消防處處長批準及領有牌照。(b)不得貯存超過牌照所許可數(shù)量的危險品，及把危險品貯存于未領牌的貯存所(例如公用地方、露天地方)。4.3消防安全巡查表4.3.1業(yè)主、占用人、經(jīng)理人、建筑物管理代理人﹑物業(yè)管理公司、業(yè)主法團或業(yè)主委員會的委員或負責大廈管理的其它人士和組織，均須按照民政事務總署所編印的消防安全巡查表，對大廈的消防安全設施進行例行檢查，若發(fā)現(xiàn)有違規(guī)之處，便須加以糾正。5.0建筑物安全定期檢驗樓宇，可及早對樓宇常見的損壞進行保養(yǎng)和修葺。業(yè)主或業(yè)主法團應聘請合資格的建筑專業(yè)人士(如建筑師、工程師或測量師)，協(xié)助籌劃和推行計劃周詳?shù)拇髲B維修保養(yǎng)計劃。結構方面的修葺工程，須由根據(jù)《建筑物條例》(第123章)注冊的認可人士及／或注冊結構工程師監(jiān)督進行。5.1樓宇構件5.1.1構件部分(支柱、橫梁、地板、結構墻及懸臂式露臺／檐篷)如有裂縫、剝落、隆起或變形或鋼筋有外露的情況，業(yè)主或業(yè)主法團須委聘一名根據(jù)《建筑物條例》注冊的認可人士及／或注冊結構工程師，以檢驗上述情況，如有需要，還須向建筑事務監(jiān)督提交補救工程建議，以供考慮。5.2外墻5.2.1水泥批蕩﹑混凝土表面﹑墻磚或其它飾面及紙皮石如出現(xiàn)輕微裂縫、損壞﹑剝落﹑隆起或分離的情況，必須加以修葺，包括拆除已損毀及松脫的部分。5.2.2窗蓋﹑窗臺﹑窗楣﹑建筑裝飾﹑冷氣機臺架如出現(xiàn)輕微裂縫﹑損壞或剝落的情況，或金屬架蝕﹐必須加以修葺，包括拆除損毀及松脫的部分。5.2.3如有任何潮濕或水漬，必須找出和消除問題的源頭。受影響的墻壁飾面必須加以修葺，包括修補或更換損毀的墻壁飾面。5.2.4損毀的護欄或欄桿必須加以修葺或更換。5.3檐蓬及露臺5.3.1不得濫用檐蓬及露臺，亦不得在這些地方放置過重的物品。這些地方不可以有任何附加物，亦不可作貯貨用途。必須妥為保持這些地方干爽和有適當?shù)呐潘?.4內(nèi)墻5.4.1混凝土表面如出現(xiàn)輕微裂縫、剝落或隆起的情況，批蕩或其它飾面松脫，必須加以修葺，包括拆除損毀及松脫的部分。5.4.2墻壁表面如出現(xiàn)滲漏、水漬或發(fā)霉的現(xiàn)象，必須加以改善，并找出和消除問題的源頭。受影響的墻壁飾面必須妥為修葺或更換。5.5地板及天花板5.5.1混凝土天花板如出現(xiàn)輕微裂縫、剝落或隆起的情況，或批蕩松脫，必須加以修葺，包括拆除已損毀及松脫的部分。5.5.2如有任何滲漏，必須加以改善，包括找出和消除滲漏的源頭。受影響的飾面必須妥為修葺或更換。5.5.3地板飾面如有任何損毀，包括有凹陷或隆起的部分，必須加以修葺及修補，包括拆除損毀的部分。5.6天臺／平臺5.6.1清除大廈天臺／平臺的積水。修葺損毀的天臺／平臺樓板，并在排水斜面鋪上飾面，方便排水。5.6.2聘請防水工程承造商，改善已損毀的防水物料及／或伸縮縫，包括修葺或更換已損毀的物料。5.6.3修葺或更換天臺／平臺范圍內(nèi)已損毀的欄桿、護欄或護墻。5.6.4不得濫用天臺／平臺，亦不得在這些地方放置過重的物品。這些地方，不可以有任何大型而對樓宇的結構造成不良影響的附建物，亦不可作貯貨用途。必須妥為保持這些地方干爽和有適當?shù)呐潘?.7門窗5.7.1修葺或更換已變形、生或損毀的窗框及門框。5.7.2找出門窗附近有滲漏的地方并予以改善。如有需要，重新封好窗框與墻身孔口之間的縫隙。5.7.3修葺或更換任何損毀的玻璃窗和百葉氣窗，包括油灰呈現(xiàn)硬化、玻璃壓條損毀／掉失和玻璃破爛。5.7.4修葺或更換任何損毀的門窗配件，包括鉸鏈、拉條、扣件、閉門器和鎖。5.8排水渠5.8.1地面排水渠管如有下列損毀情況，必須加以修葺或改善?·渠管裝置損毀·渠管蝕·渠管淤塞及生情況欠佳·渠管有植物生長5.8.2清理或改善任何淤塞或生情況欠佳的地下渠管。5.8.3修葺或更換損毀的沙井蓋。5.8.4管槽/道如有滲漏，必須查明原因及進行改善，包括把松脫的批蕩妥為修補?！踩绨l(fā)現(xiàn)上文第5.2至第5.8項的建筑構件有廣泛或嚴重損毀的情況，業(yè)主或業(yè)主法團必須委聘已根據(jù)《建筑物條例》注冊的認可人士及／或注冊結構工程師，負責進行檢驗，并在有需要時，向建筑事務監(jiān)督提交補救工程建議，以供考慮〕。〔有關第5.1至5.8項，請一并參閱下文的注釋第2至第4項〕。5.9違例建筑工程5.9.1不得在公用地方進行違例建筑工程、或改動工程或非法蓋搭構筑物。〔請參閱下文的注釋第5項?！?.10防煙門及消防門的管理5.10.1防煙廊、消防升降機大堂、樓梯、電掣房和冷氣機房或同類危險裝置機房的門，連同門鉸、鑲嵌玻璃和閉門器等，必須妥加保養(yǎng)。5.10.2這些門必須經(jīng)常保持關閉。5.10.3這些門不得予以拆除或換上具有較低耐火時效性能的門，例如普通玻璃門。5.11火警逃生途徑的管理5.11.1門閘不得向外開啟以致阻塞出口路線(例如公用走廊、樓梯和后巷等)。5.11.2公用地方的門閘必須隨時可以從內(nèi)向外開啟而毋須使用鑰匙。5.11.3通往單梯樓宇天臺的門必須隨時可以從內(nèi)向外開啟而毋須使用鑰匙。5.11.4防煙廊或樓梯不得安裝抽氣扇、冷氣機或同類的裝置。防煙廊或樓梯圍墻不得開鑿孔口，供安裝上述裝置或辟設門、窗之用。5.11.5出口路線不得受任何違例搭建物(例如支架、壁架、壁柜和貯物房等)所阻塞。5.11.6出口路線必須有足夠照明，而所安裝的照明設備必須妥加保養(yǎng)，確保操作正常。5.12耐火結構的管理5.12.1電掣房和冷氣機或同類危險裝置的機房墻壁必須保持狀況良好，墻上不得開設沒有防護的孔口。5.12.2樓梯間的電線和同類裝置必須以具有耐火性能的墻或管道圍封。這些墻和管道必須保持完整無缺。如果設有檢修門，則這些檢修門必須經(jīng)常關閉。5.13滅火和拯救信道的管理5.13.1消防升降機大堂的墻壁必須保持狀況良好，墻上不得開設沒有防護的孔口?！灿嘘P5.101至5.134項，亦請參閱下文的注釋第4和第5項?！?.14公共電訊和廣播服務裝置5.14.1設于大廈公用部分用以接駁公共電訊和廣播服務的電纜和設備的導線設施(包括立管、導管、電線管、電纜托架、接線箱和設備房等)，須時刻保持良好合用的狀況，并加以防護，使免受火災、水浸及遭人惡意破壞等情況。5.14.2電訊和廣播服務導線設施的提供、接駁及使用，必須按照電訊管理局于一九九五年五月發(fā)出的《業(yè)主、物業(yè)發(fā)展商及產(chǎn)業(yè)經(jīng)理就物業(yè)發(fā)展提供設施以接駁公共電訊及廣播服務的指引》進行，并符合該指引其后修訂的各項規(guī)定。注釋：1.以上為大廈管理的技術準則。即使已遵照這些準則辦理，未必等于已完全符合其它適用于樓宇安全和消防安全的法例規(guī)定。業(yè)主和業(yè)主法團須盡可能就所涉的技術標準和有關法例，尋求專業(yè)意見。2.在確定大廈是否需要進行基本保養(yǎng)和修葺工程時，須考慮有關損壞的范圍和位置。所有修葺工程最好由根據(jù)《建筑物條例》(第123章)注冊的一般注冊建筑承建商負責。3.如果大廈因日久失修，或本身的改動程度已引起公眾安全問題，建筑事務監(jiān)督可根據(jù)《建筑物條例》(第123章)的規(guī)定采取執(zhí)法行動，并令業(yè)主或業(yè)主法團進行所需的勘測、修葺或修復工程。4.有關逃生途徑、滅火和拯救信道和耐火結構的技術標準，請參閱下列由屋宇署編制的守則及其后的修訂—(i)《1996年提供火警逃生途徑守則》(ii)《1995年消防和救援進出途徑守則》(iii)《1996年耐火結構守則》5.有關樓宇或樓宇內(nèi)受違例建筑工程影響的部分的修復準則，請參閱建筑事務監(jiān)督核準的建筑圖則及／或《建筑物條例》(第123章)的規(guī)定。6.0斜坡安全6.1業(yè)主須根據(jù)土木工程署轄下土力工程處所編印的巖土指南第五冊《斜坡維修指南》，維修所負責的任何斜坡或擋土墻，以確保其狀況良好。7.0電力、氣體、升降機及自動梯裝置7.1大廈公用部分的任何電力裝置、氣體裝置、升降機和自動梯，均須按照有關法例規(guī)定及由機電工程署署長所頒布或批核的實務守則加以維修。7.1.1電力裝置·《電力條例》(第406章)；·《電力(注冊)規(guī)例》(第406章，附屬法例)；·《電力(線路)規(guī)例》(第406章，附屬法例)；及·《電力(線路)規(guī)例工作守則》。7.1.2氣體裝置·《氣體安全條例》(第51章)；·《氣體安全(氣體供應)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；·《氣體安全(裝置及使用)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；·《氣體安全(雜項)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；·《氣體安全(氣體裝置技工及氣體工程承辦商注冊)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；及·氣體應用守則之六﹕商業(yè)樓宇內(nèi)作供應飲食用途之石油氣裝置規(guī)定。7.1.3升降機及自動梯·《升降機及自動梯(安全)條例》(第327章)；·《升降機及自動梯設計及建造實務守則》；及·《升降機及自動梯檢驗、測試及保養(yǎng)實務守則》。附錄(一)附表1[第2條]公用部份1.外墻及承重墻、地基、柱、梁及其它結構性支承物。2.圍繞信道、走廊及樓梯的墻壁。3.屋頂、煙、山墻、雨水渠、避雷針、碟形星天線及附屬設備、天線及天線電線。(由1993年第27號第38條修訂)4.護墻、圍欄及邊界墻。5.2個或多于2個單位共享的通風口。(由1993年第27號第42條修訂)6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。(由1993年第27號第38條修訂)7.地窖、洗手間、所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。8.信道、走廊、樓梯、樓梯平臺、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂信道及通往屋頂?shù)某隹诤烷T閘。9.升降機、自動梯、升降機井及有關的機械器材和放置機械器材的地方。10.照明設備、空調(diào)設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業(yè)主使用或為所有業(yè)主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝置的任何房間或小室。11.設置在任何單位內(nèi)但與建筑物內(nèi)其它單位或其它部分一起供人使用的固定裝置。12.草地、花園及游樂場，以及任何其它康樂活動場地。(由1993年第27號第38條增補)13.游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設施的處所。(由1993年第27號第38條增補)14.會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。(由1993年第27號第38條增補)15.組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土墻，包括海堤(如有的話)，而該土地與建筑物乃屬同一共同擁有權者。(由1993年第27號第38條增補)附錄(二)建筑物管理條例(香港法例第344章)第44條有關供應、物料及服務的采購及選用事宜守則現(xiàn)根據(jù)建筑物管理條例第44條公布，監(jiān)督業(yè)已發(fā)出下述有關供應、物料及服務的采購及選用事宜的守則﹕-1.如任何供應、物料及服務的價值超過或很可能會超過以下款額中的較少者-(a)100,000元或監(jiān)督(民政事務局局長)藉憲報公告所指定用以取代100,000元的其它款額﹔或(b)相等于法團每年收支預算20%或法團于大會上通過的決議案所批準用以取代20%的其它百分比的款額，則須以招標方法采購或選用該等供應、物料或服務。2.在本守則第1段的規(guī)限下，管理委員會須制備一份建議書，列明所需物料或服務供應的種類、有關的預算費用，以及公開招標期間。招標建議書的副本須張貼于建筑物內(nèi)的當眼處。3.(a)本守則第1段所適用的標書，須以書面制備，并于密封后放進一個專為裝載標書而設的堅固箱子內(nèi)﹔箱上須注明「投標箱」字樣。投標箱須雙重上鎖、并且牢固地放置在建筑物內(nèi)的當眼處。投標箱的兩條鎖匙，須由主席、秘書或司庫分開保管。(b)如上面第(a)節(jié)的規(guī)定難以切實遵行，法團可于大會通過決議案后，接受由專人遞交的標書或以郵遞方式寄往法團注冊辦事處的標書。4.擬征求的標書最少須達以下數(shù)目﹕(a)如招標提供價值超過10,000元但不超過100,000元的供應、物料或服務，則最少須有3份標書﹔或(b)如招標提供價值超過100,000元的供應、物料或服務，則最少須有5份標書。監(jiān)督可藉憲報公告訂明其它款額，以取代上述投標價值。5.有關的招標文件須清楚說明截標日期及時間。逾期交回的標書，一概不得接受。6.所有標書必須在至少有3名管理委員會委員在場見證下同時開啟﹔該等委員須在投標文件上簽署及寫上日期。7.如投標價值不超過本守則第8段所列的款額，則標書可交由管理委員會決定是否予以接受。8.如投標價值超過以下款額中的較少者﹕-(a)200,000元或由監(jiān)督藉憲報公告指定用以取代200,000元的其它款額﹔或(b)相等于法團一年收支預算的45%或法團在大會上通過決議所批準用以取代45%的其它百分比的款額，則須將標書提交法團處理，而法團可藉在法團大會上通過的決議案決定是否予以接受。9.管理委員會必須將所有投標文件、合約副本、帳目及發(fā)票，以及其它屬法團所有并與采購或選用供應、物品和服務事宜有關的文件，妥為備存及保管一段期間，這個期間可由法團決定，但不得少過6年。管理委員會亦須讓監(jiān)督、租客代表、業(yè)主、注冊承押人，或任何其它由業(yè)主或注冊承押人以書面授權作為其代表的人士，在合理的時間內(nèi)，查閱有關文件。10.本守則第9段所提及的文件，必須載有可讓查閱紀錄的人士計算法團在查閱時的財務負債(包括任何日后的財務負債)所需的資料。11.在批出投標之前，如管理委員會的委員在正由或將由管理委員會或法團考慮的標書或合約中有金錢上的利益關系，則該委員須以書面形式將該項利益關系告知管理委員會秘書。如管理委員會秘書有該項利益關系，則須以書面告知管理委員會的主席。凡已表示在標書或合約中有既得利益的委員，在管理委員會會議上投票甄選有關標書/合約時，必須放棄投票。民政事務總署編制一九九七年七月精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔香港《大廈管理及維修工作守則》目錄1.0引言2.0釋義3.0大廈管理4.0消防安全5.0建筑物安全6.0斜坡安全7.0電力、氣體、升降機及自動梯裝置附錄(一)：《建筑物管理條例》(第344章)附表1就“公用部分”所作的定義附錄(二)：根據(jù)《建筑物管理條例》(第344章)第44條制定《有關供應品、物料及服務的采購及選用事宜守則》1.0引言1.1緒論本《大廈管理及維修工作守則》是由民政事務局局長根據(jù)《建筑物管理條例》(第344章)第[44(1)(b)]條的規(guī)定編印的。民政事務局局長是負責執(zhí)行《建筑物管理條例》(條例)的主管當局。1.2守則的目的本守則旨在推廣各項大廈公用部分的管理及維修準則，讓大廈業(yè)主、業(yè)主立案法團(業(yè)主法團)的管理委員會委員、業(yè)主委員會的委員、經(jīng)理人、建筑物管理代理人﹑管理公司和其它負責管理大廈公用部分的人士和組織，可以知所遵循。守則本身不具直接法律效力，因此，即使業(yè)主法團或業(yè)主未能遵守本守則所規(guī)定的準則，也不會在條例下受到刑事檢控，但在任何民事或刑事法律程序中，這點可作為確定有關業(yè)主法團或業(yè)主是否須負上所涉及法律責任的根據(jù)。任何人如未能遵守本守則的規(guī)定，主管當局可能會根據(jù)條例第[40B]條，令對有關大廈實行強制性大廈管理。1.3《建筑物管理條例》(第344章)《建筑物管理條例》旨在方便個別大廈或屋苑內(nèi)各單位的業(yè)主成立法團，并就大廈或屋苑的管理和由此附帶引起或與此相關的事宜，訂定條文。2.0釋義在本守則內(nèi)，除文意另有所指外，下列名詞應作如下解釋：“主管當局”(Authority)指民政事務局局長；“公用部分”(commonparts)指—(a)建筑物的全部，但不包括在土地注冊處注冊的文書所指明或指定專供某一業(yè)主使用、占用或享用的部分；及(b)《建筑物管理條例》(第344章)附表1指明的部分，但上述文書所指明或指定的部分除外(附表1載于附錄(一))；“業(yè)主立案法團(業(yè)主法團)”(owners’corporation(OC))指根據(jù)《建筑物管理條例》(第344章)第8條在土地注冊處注冊的大廈業(yè)主立案法團；“條例”(Ordinance)指《建筑物管理條例》(第344章)。3.0大廈管理3.1業(yè)主組織3.1.1業(yè)主可根據(jù)條例成立業(yè)主法團，或根據(jù)大廈公契(如有的話)成立業(yè)主委員會(不論名稱為何)，負責公用部分的管理、控制和行政事宜。3.1.2根據(jù)以上所述而成立的業(yè)主法團或業(yè)主委員會，可聘任經(jīng)理人﹐建筑物管理代理人或管理公司，代表業(yè)主處理公用部分的日常管理、控制和行政事宜。3.2公用部分的管理3.2.1須根據(jù)大廈公契(如有的話)的規(guī)定，把大廈的所有公用地方妥加保養(yǎng)，使其維持良好合用的狀況，以及保持清潔。3.2.2任何人都不可將大廈公用部分的任何部分改作自用，或改作私利用途，除非該項改動是由業(yè)主法團或業(yè)主委員會(如有的話)以通過決議案形式批準的。若該項改動涉及建筑物用途的更改及／或加建工程，須得到有關政府部門的批準。有關違例建筑工程事項請參閱本守則第5.9項。3.2.3任何人不可使用或準許他人使用大廈公用部分的任何部分，以致—(i)不合理地干擾大廈的任何業(yè)主或占用人使用或享用該等部分；或(ii)對合法身處大廈內(nèi)的任何人造成滋擾或危險。3.2.4定期檢查及維修大廈的屋宇設備(載列于附錄(一)公用部分釋義的第3、6、9和10段)，以確保這些設備保持良好合用的狀況，并在有需要時立刻進行緊急維修工程。3.2.5必須遵照《公眾生及巿政條例》(第132章)的規(guī)定，確保所有公用設備和設施，包括康樂和體育設備，得到妥善維修及保持良好合用的狀況。3.2.6所有園景地方必須保持清潔及維持良好狀況。3.2.7公用部分的照明裝置必須妥加維修及保持良好合用的狀況。3.3環(huán)境生3.3.1公用部分的垃圾、廢物、雜物和／或棄置建筑材料必須每天收集，并運往指定的垃圾收集站棄置。3.3.2所有樓梯、走廊、電梯大堂、入口大堂、通路、天井及垃圾房(包括垃圾槽和有關設施)必須最少[每星期清理一次]。3.3.3公用部分如有滲水或喉管滲漏等情況，必須盡快修理。在正常情況下，應在三個工作天之內(nèi)辦妥。3.4保安3.4.1保安和護服務，包括聘用保安人員等事宜，必須符合《保安及護服務條例》(第460章)的規(guī)定。3.5保險3.5.1根據(jù)《雇員補償條例》(第282章)的規(guī)定，業(yè)主須為所有雇員投購保險。3.5.2業(yè)主可就大廈或大廈的任何部分投購和續(xù)購火險及其它保險，保額相當于把該大廈／大廈部分回復原狀的價值。在《2000年建筑物管理(修訂)條例》內(nèi)之強制性購買第三者風險保險單條文及《建筑物管理(保險)規(guī)條》生效后，業(yè)主法團必須就其管理的大廈及公眾地方購買第三者風險保險單。3.6帳目3.6.1業(yè)主法團管理委員會、業(yè)主委員會(如有的話)、經(jīng)理人、建筑物管理代理人﹑管理公司或負責管理大廈公用部分的其它人士／組織須按照《建筑物管理條例》附表6及7的規(guī)定，就大廈公用部分的管理、控制及行政事宜，備存正式的帳簿、帳項紀錄及其它財政紀錄，包括收支表和資產(chǎn)負債表。3.6.2收支表和資產(chǎn)負債表每年須經(jīng)由具有專業(yè)資格的會計師審計，但單位數(shù)目為50個或少于50個的大廈除外。就此規(guī)定而言，計算單位數(shù)目時并不包括車房、停車場或汽車間。3.6.3業(yè)主可設立和維持一項備用基金，以供用作任何突發(fā)或緊急性質的開支。3.7供應品、物料及服務的采購及選用3.7.1凡采購及選用任何供應品、物料及服務，均須依照主管當局根據(jù)條例第44條發(fā)出的《有關供應品、物料及服務的采購及選用事宜守則》(附錄(二)所載規(guī)定辦理。3.8供水3.8.1水泵、水箱及相關的喉管均須妥加維修，并保持良好合用的狀況。3.8.2水箱須至少每隔[6個月]清洗一次。3.9業(yè)主／住客之間的溝通3.9.1負責大廈管理的經(jīng)理人﹑建筑物管理代理人、管理公司或任何其它人士／組織須定期就大廈公用部分的管理、控制及行政事宜，與業(yè)主及住客或他們的代表舉行會議，并須擬備會議紀錄，以便展示于大廈內(nèi)當眼處，供業(yè)主和住客覽閱。3.10公契3.10.1公契是指在土地注冊處注冊并用以界定業(yè)主之間權利、權益和責任的文件。3.10.2業(yè)主須熟悉本身大廈公契的條款和條件，并須根據(jù)公契的規(guī)定，履行義務和行使權利。3.10.3大廈如設有管理處，則管理處須存?zhèn)湟环莨醺北荆怨I(yè)主查閱和自費復印副本。此外，管理處亦應存?zhèn)湟环荽髲B公契的中文或英文譯本，以供查閱。但是，該等譯本只作為參考及闡釋公契條文之用，不應為視為比公契正本更具法律效力的文件。4.0消防安全4.1消除火警危險4.1.1走火信道必須暢通無阻。4.1.2大廈入口及／或天臺的門閘必須可以隨時由大廈內(nèi)開啟而毋須使用鑰匙。4.1.3不得安裝鐵閘或卷閘橫堵走火信道。4.1.4防煙門必須經(jīng)常保持性能良好和緊閉。4.1.5緊急車輛信道必須暢通無阻。4.1.6法團或大廈住戶不得拆除或阻塞大廈所有消防裝置及設備。4.1.7防火卷閘和防火閘均須保持性能良好。4.1.6大廈消防裝置及設備必須經(jīng)常保持性能良好。4.1.9大廈消防裝置及設備﹐必須由注冊消防裝置承辦商，每十二個月至少檢查一次。注釋：1.消防處處長可依據(jù)《消防條例》(第95章)第9(1)、9B(1)和9B(2)條的規(guī)定，采取消除火警危險行動或直接檢控違反上文4.1.1至4.1.9項中所述任何一項規(guī)定的大廈業(yè)主、租客、占用人或負責人。2.依據(jù)《消防條例》(第95章)第9(4)及9C(1)條的規(guī)定，消防處處長可因應情況，進一步向法院申請發(fā)出“火警危險令”或“清除令”，令有關大廈業(yè)主、租客、占用人或負責人消除火警危險。4.2危險品的貯存4.2.1《危險品條例》(第295章)第6條規(guī)定：(a)凡貯存超過可獲豁免數(shù)量的危險品，必須獲消防處處長批準及領有牌照。(b)不得貯存超過牌照所許可數(shù)量的危險品，及把危險品貯存于未領牌的貯存所(例如公用地方、露天地方)。4.3消防安全巡查表4.3.1業(yè)主、占用人、經(jīng)理人、建筑物管理代理人﹑物業(yè)管理公司、業(yè)主法團或業(yè)主委員會的委員或負責大廈管理的其它人士和組織，均須按照民政事務總署所編印的消防安全巡查表，對大廈的消防安全設施進行例行檢查，若發(fā)現(xiàn)有違規(guī)之處，便須加以糾正。5.0建筑物安全定期檢驗樓宇，可及早對樓宇常見的損壞進行保養(yǎng)和修葺。業(yè)主或業(yè)主法團應聘請合資格的建筑專業(yè)人士(如建筑師、工程師或測量師)，協(xié)助籌劃和推行計劃周詳?shù)拇髲B維修保養(yǎng)計劃。結構方面的修葺工程，須由根據(jù)《建筑物條例》(第123章)注冊的認可人士及／或注冊結構工程師監(jiān)督進行。5.1樓宇構件5.1.1構件部分(支柱、橫梁、地板、結構墻及懸臂式露臺／檐篷)如有裂縫、剝落、隆起或變形或鋼筋有外露的情況，業(yè)主或業(yè)主法團須委聘一名根據(jù)《建筑物條例》注冊的認可人士及／或注冊結構工程師，以檢驗上述情況，如有需要，還須向建筑事務監(jiān)督提交補救工程建議，以供考慮。5.2外墻5.2.1水泥批蕩﹑混凝土表面﹑墻磚或其它飾面及紙皮石如出現(xiàn)輕微裂縫、損壞﹑剝落﹑隆起或分離的情況，必須加以修葺，包括拆除已損毀及松脫的部分。5.2.2窗蓋﹑窗臺﹑窗楣﹑建筑裝飾﹑冷氣機臺架如出現(xiàn)輕微裂縫﹑損壞或剝落的情況，或金屬架蝕﹐必須加以修葺，包括拆除損毀及松脫的部分。5.2.3如有任何潮濕或水漬，必須找出和消除問題的源頭。受影響的墻壁飾面必須加以修葺，包括修補或更換損毀的墻壁飾面。5.2.4損毀的護欄或欄桿必須加以修葺或更換。5.3檐蓬及露臺5.3.1不得濫用檐蓬及露臺，亦不得在這些地方放置過重的物品。這些地方不可以有任何附加物，亦不可作貯貨用途。必須妥為保持這些地方干爽和有適當?shù)呐潘?.4內(nèi)墻5.4.1混凝土表面如出現(xiàn)輕微裂縫、剝落或隆起的情況，批蕩或其它飾面松脫，必須加以修葺，包括拆除損毀及松脫的部分。5.4.2墻壁表面如出現(xiàn)滲漏、水漬或發(fā)霉的現(xiàn)象，必須加以改善，并找出和消除問題的源頭。受影響的墻壁飾面必須妥為修葺或更換。5.5地板及天花板5.5.1混凝土天花板如出現(xiàn)輕微裂縫、剝落或隆起的情況，或批蕩松脫，必須加以修葺，包括拆除已損毀及松脫的部分。5.5.2如有任何滲漏，必須加以改善，包括找出和消除滲漏的源頭。受影響的飾面必須妥為修葺或更換。5.5.3地板飾面如有任何損毀，包括有凹陷或隆起的部分，必須加以修葺及修補，包括拆除損毀的部分。5.6天臺／平臺5.6.1清除大廈天臺／平臺的積水。修葺損毀的天臺／平臺樓板，并在排水斜面鋪上飾面，方便排水。5.6.2聘請防水工程承造商，改善已損毀的防水物料及／或伸縮縫，包括修葺或更換已損毀的物料。5.6.3修葺或更換天臺／平臺范圍內(nèi)已損毀的欄桿、護欄或護墻。5.6.4不得濫用天臺／平臺，亦不得在這些地方放置過重的物品。這些地方，不可以有任何大型而對樓宇的結構造成不良影響的附建物，亦不可作貯貨用途。必須妥為保持這些地方干爽和有適當?shù)呐潘?.7門窗5.7.1修葺或更換已變形、生或損毀的窗框及門框。5.7.2找出門窗附近有滲漏的地方并予以改善。如有需要，重新封好窗框與墻身孔口之間的縫隙。5.7.3修葺或更換任何損毀的玻璃窗和百葉氣窗，包括油灰呈現(xiàn)硬化、玻璃壓條損毀／掉失和玻璃破爛。5.7.4修葺或更換任何損毀的門窗配件，包括鉸鏈、拉條、扣件、閉門器和鎖。5.8排水渠5.8.1地面排水渠管如有下列損毀情況，必須加以修葺或改善?·渠管裝置損毀·渠管蝕·渠管淤塞及生情況欠佳·渠管有植物生長5.8.2清理或改善任何淤塞或生情況欠佳的地下渠管。5.8.3修葺或更換損毀的沙井蓋。5.8.4管槽/道如有滲漏，必須查明原因及進行改善，包括把松脫的批蕩妥為修補。〔如發(fā)現(xiàn)上文第5.2至第5.8項的建筑構件有廣泛或嚴重損毀的情況，業(yè)主或業(yè)主法團必須委聘已根據(jù)《建筑物條例》注冊的認可人士及／或注冊結構工程師，負責進行檢驗，并在有需要時，向建筑事務監(jiān)督提交補救工程建議，以供考慮〕?！灿嘘P第5.1至5.8項，請一并參閱下文的注釋第2至第4項〕。5.9違例建筑工程5.9.1不得在公用地方進行違例建筑工程、或改動工程或非法蓋搭構筑物?！舱垍㈤喯挛牡淖⑨尩?項?！?.10防煙門及消防門的管理5.10.1防煙廊、消防升降機大堂、樓梯、電掣房和冷氣機房或同類危險裝置機房的門，連同門鉸、鑲嵌玻璃和閉門器等，必須妥加保養(yǎng)。5.10.2這些門必須經(jīng)常保持關閉。5.10.3這些門不得予以拆除或換上具有較低耐火時效性能的門，例如普通玻璃門。5.11火警逃生途徑的管理5.11.1門閘不得向外開啟以致阻塞出口路線(例如公用走廊、樓梯和后巷等)。5.11.2公用地方的門閘必須隨時可以從內(nèi)向外開啟而毋須使用鑰匙。5.11.3通往單梯樓宇天臺的門必須隨時可以從內(nèi)向外開啟而毋須使用鑰匙。5.11.4防煙廊或樓梯不得安裝抽氣扇、冷氣機或同類的裝置。防煙廊或樓梯圍墻不得開鑿孔口，供安裝上述裝置或辟設門、窗之用。5.11.5出口路線不得受任何違例搭建物(例如支架、壁架、壁柜和貯物房等)所阻塞。5.11.6出口路線必須有足夠照明，而所安裝的照明設備必須妥加保養(yǎng)，確保操作正常。5.12耐火結構的管理5.12.1電掣房和冷氣機或同類危險裝置的機房墻壁必須保持狀況良好，墻上不得開設沒有防護的孔口。5.12.2樓梯間的電線和同類裝置必須以具有耐火性能的墻或管道圍封。這些墻和管道必須保持完整無缺。如果設有檢修門，則這些檢修門必須經(jīng)常關閉。5.13滅火和拯救信道的管理5.13.1消防升降機大堂的墻壁必須保持狀況良好，墻上不得開設沒有防護的孔口?！灿嘘P5.101至5.134項，亦請參閱下文的注釋第4和第5項?！?.14公共電訊和廣播服務裝置5.14.1設于大廈公用部分用以接駁公共電訊和廣播服務的電纜和設備的導線設施(包括立管、導管、電線管、電纜托架、接線箱和設備房等)，須時刻保持良好合用的狀況，并加以防護，使免受火災、水浸及遭人惡意破壞等情況。5.14.2電訊和廣播服務導線設施的提供、接駁及使用，必須按照電訊管理局于一九九五年五月發(fā)出的《業(yè)主、物業(yè)發(fā)展商及產(chǎn)業(yè)經(jīng)理就物業(yè)發(fā)展提供設施以接駁公共電訊及廣播服務的指引》進行，并符合該指引其后修訂的各項規(guī)定。注釋：1.以上為大廈管理的技術準則。即使已遵照這些準則辦理，未必等于已完全符合其它適用于樓宇安全和消防安全的法例規(guī)定。業(yè)主和業(yè)主法團須盡可能就所涉的技術標準和有關法例，尋求專業(yè)意見。2.在確定大廈是否需要進行基本保養(yǎng)和修葺工程時，須考慮有關損壞的范圍和位置。所有修葺工程最好由根據(jù)《建筑物條例》(第123章)注冊的一般注冊建筑承建商負責。3.如果大廈因日久失修，或本身的改動程度已引起公眾安全問題，建筑事務監(jiān)督可根據(jù)《建筑物條例》(第123章)的規(guī)定采取執(zhí)法行動，并令業(yè)主或業(yè)主法團進行所需的勘測、修葺或修復工程。4.有關逃生途徑、滅火和拯救信道和耐火結構的技術標準，請參閱下列由屋宇署編制的守則及其后的修訂—(i)《1996年提供火警逃生途徑守則》(ii)《1995年消防和救援進出途徑守則》(iii)《1996年耐火結構守則》5.有關樓宇或樓宇內(nèi)受違例建筑工程影響的部分的修復準則，請參閱建筑事務監(jiān)督核準的建筑圖則及／或《建筑物條例》(第123章)的規(guī)定。6.0斜坡安全6.1業(yè)主須根據(jù)土木工程署轄下土力工程處所編印的巖土指南第五冊《斜坡維修指南》，維修所負責的任何斜坡或擋土墻，以確保其狀況良好。7.0電力、氣體、升降機及自動梯裝置7.1大廈公用部分的任何電力裝置、氣體裝置、升降機和自動梯，均須按照有關法例規(guī)定及由機電工程署署長所頒布或批核的實務守則加以維修。7.1.1電力裝置·《電力條例》(第406章)；·《電力(注冊)規(guī)例》(第406章，附屬法例)；·《電力(線路)規(guī)例》(第406章，附屬法例)；及·《電力(線路)規(guī)例工作守則》。7.1.2氣體裝置·《氣體安全條例》(第51章)；·《氣體安全(氣體供應)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；·《氣體安全(裝置及使用)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；·《氣體安全(雜項)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；·《氣體安全(氣體裝置技工及氣體工程承辦商注冊)規(guī)例》(第51章，附屬法例)；及·氣體應用守則之六﹕商業(yè)樓宇內(nèi)作供應飲食用途之石油氣裝置規(guī)定。7.1.3升降機及自動梯·《升降機及自動梯(安全)條例》(第327章)；·《升降機及自動梯設計及建造實務守則》；及·《升降機及自動梯檢驗、測試及保養(yǎng)實務守則》。附錄(一)附表1[第2條]公用部份1.外墻及承重墻、地基、柱、梁及其它結構性支承物。2.圍繞信道、走廊及樓梯的墻壁。3.屋頂、煙、山墻、雨水渠、避雷針、碟形星天線及附屬設備、天線及天線電線。(由1993年第27號第38條修訂)4.護墻、圍欄及邊界墻。5.2個或多于2個單位共享的通風口。(由1993年第27號第42條修訂)6.水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。(由1993年第2