房地產(chǎn)投資類型分析居住用房商鋪寫字樓酒

房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資類類型型分分析析土地地投投資資分分析析居住住用用房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析商鋪鋪投投資資分分析析寫字字樓樓投投資資分分析析酒店店投投資資分分析析土地地投投資資分分析析土地地出出讓讓1、、出出讓讓土土地地———房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資者者以以支支付付土土地地出出讓讓金金為為代代價(jià)，，從從國(guó)國(guó)家家手手里里直直接接得得到到的的具具有有一一定定年年限限使用用權(quán)權(quán)的的土土地地出讓讓土土地地的的用用途途：：商商業(yè)業(yè)、、住住宅宅、、工工業(yè)業(yè)最高高出出讓讓年年限限：：商業(yè)業(yè)：：40年年住住宅宅：：70年年工工業(yè)業(yè)：：50年年土地投投資分分析權(quán)利歸歸屬（1））土地地所有有權(quán)不不在出出讓的的范圍圍內(nèi)（2））出讓讓土地地下面面的各各類資資源歸歸國(guó)家家所有有（3））出讓讓期滿滿，土土地使使用權(quán)權(quán)及其其地上上建筑筑物和其其他附附著物物的所所有權(quán)權(quán)由國(guó)國(guó)家無無償取取得或收回回（4））出讓讓土地地應(yīng)辦辦理登登記手手續(xù)取取得國(guó)國(guó)土證證出讓對(duì)對(duì)象———城城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土土地土地投投資分分析（1））農(nóng)村村集體體土地地經(jīng)政政府征征用并并轉(zhuǎn)為為國(guó)有有（2））國(guó)有有行政政劃撥撥土地地轉(zhuǎn)為為出讓讓土地地（3））舊城城改造造由政政府收收回的的國(guó)有有土地地出讓方方式：：協(xié)議議、招標(biāo)、拍賣出讓土土地所所擁有有的附附帶權(quán)權(quán)益：：轉(zhuǎn)讓（（有限限制））、出出租、、抵押押、投投資土地出出讓金金（土土地增增值收收益））：不低于于基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的20%，由由當(dāng)?shù)氐卣_定定土地投投資分分析2、出出讓土土地的的取得得（投投資））類型型城市新新區(qū)開開發(fā)（1））初始始地價(jià)價(jià)一般般較低低（2））基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施開發(fā)發(fā)費(fèi)用用較高高（3））增值值潛力力主要要取決決于政政府規(guī)規(guī)劃和和區(qū)位位（4））地塊塊面積積較大大，開開發(fā)規(guī)規(guī)模要要求較較高城市舊舊城改改造（1））區(qū)位位條件件相對(duì)對(duì)優(yōu)越越，土土地價(jià)價(jià)格較較高土地投投資分分析（2））土地地開發(fā)發(fā)級(jí)差差收益益較高高，增增值潛潛力大大（3））拆遷遷安置置所需需資金金和時(shí)時(shí)間投投入較較大（4））地塊塊體量量較小小，對(duì)對(duì)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的要要求高高（5））容易易獲得得政府府優(yōu)惠惠政策策的支支持土地投投資分分析土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土土地——房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者以以支付付土地地轉(zhuǎn)讓讓款為為代價(jià)，從從土地地使用用權(quán)人人手中中得到到的一一定年年限使用權(quán)權(quán)的土土地（（國(guó)有有土地地）土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)實(shí)行房房地合合一的的政策策，即即地上上建筑物物、其其他附附著物物的所所有權(quán)權(quán)應(yīng)隨隨土地地使用權(quán)一一同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地投投資分分析轉(zhuǎn)讓土土地的的使用用年限限為出出讓合合同規(guī)規(guī)定的的年限減減去已已使用用年限限后的的剩余余年限限土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)應(yīng)辦理理過戶戶登記記，換換領(lǐng)國(guó)國(guó)土證證轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)的形形式（1））買賣賣（2））互易易（3））企業(yè)業(yè)并購購（4））贈(zèng)與與（5））聯(lián)建建、聯(lián)聯(lián)營(yíng)土地投投資分分析轉(zhuǎn)讓方方式：：必須須公開開轉(zhuǎn)讓讓（掛掛牌、、拍賣賣）土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓雙方方應(yīng)簽簽訂合合同以以明確確各自的的權(quán)利利和義義務(wù)，，新的的土地地使用用者必必須遵守土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同規(guī)定定的內(nèi)內(nèi)容符合以以下情情形之之一的的土地地不得得轉(zhuǎn)讓讓（1））未經(jīng)經(jīng)開發(fā)發(fā)的出出讓土土地（2））未按按土地地使用用權(quán)出出讓合合同規(guī)規(guī)定的的期限限和條條件投資資開發(fā)發(fā)、利利用的的（3））集體體土地地使用用權(quán)（（4））其他他情形形土地投投資分分析土地租租賃租賃土土地———房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者以以支付付土地地租金為為代價(jià)價(jià)，從從土地地出租租人手手中得得到的的一定年限限使用用權(quán)的的土地地租賃土土地的的期限限相對(duì)對(duì)較短短，投投資額額較小小土地承承租人人僅有有使用用（自自用））的權(quán)權(quán)利，，并且其其使用用應(yīng)符符合原原有利利用要要求行政劃劃撥土土地出出租須須經(jīng)有有關(guān)部部門批批準(zhǔn)土地投投資分分析土地使使用權(quán)權(quán)抵押押抵押土土地———房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者以以抵押押貸款款為代價(jià)價(jià)，從從土地地抵押押人手手中得得到的的土地地土地使使用權(quán)權(quán)的抵抵押人人：通通過出出讓或或轉(zhuǎn)讓讓方式取取得土土地使使用權(quán)權(quán)，并并辦理理了土土地登登記手續(xù)的的土地地使用用權(quán)擁擁有者者土地使使用權(quán)權(quán)的抵抵押權(quán)權(quán)人：：債權(quán)權(quán)人（（主要要指金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)）土地投投資分分析土地使使用權(quán)權(quán)抵押押時(shí)，，其地地上建建筑物物、其其他附著著物隨隨之抵抵押土地抵抵押權(quán)權(quán)的設(shè)設(shè)定本本身并并不發(fā)發(fā)生土土地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)移移土地使使用權(quán)權(quán)抵押押，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按按照規(guī)規(guī)定辦辦理抵抵押登記記，領(lǐng)領(lǐng)取他他項(xiàng)權(quán)權(quán)利證證書；；抵押押權(quán)消消滅后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依依照規(guī)規(guī)定辦辦理注注銷抵抵押登登記土地使使用權(quán)權(quán)抵押押后不不能自自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和和投資資土地投投資分分析土地抵抵押權(quán)權(quán)的消消滅（（消失失、滅滅失））（1））債務(wù)務(wù)清償償（2））抵押押權(quán)人人放棄棄抵押押權(quán)（3））抵押押物滅滅失（4））作為為抵押押物的的土地地被處處分后后處分抵抵押土土地所所得，，抵押押權(quán)人人有優(yōu)優(yōu)先受受償權(quán)因處分分抵押押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)而取取得土土地使使用權(quán)權(quán)的，，應(yīng)當(dāng)依依照規(guī)規(guī)定辦辦理過過戶登登記土地投投資分分析土地入入股經(jīng)經(jīng)營(yíng)入股經(jīng)經(jīng)營(yíng)土土地———房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者以以出讓讓分成房房屋或或分成成收益益的代代價(jià)，，從土土地入入股人手中中取得得一定定期限限使用用權(quán)的的土地地土地入入股的的形式式（1））一方方出土土地，，另一一方出出資金金（2））一方方出土土地和和部分分資金金，另另一方方出不不足的部部分資資金居住用用房產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析住宅投投資1、需需求分分析分析的的主要要內(nèi)容容（1））現(xiàn)有有住房房需求求的滿滿足量量（2））潛在在的住住房需需求量量（3））居民民的購購房欲欲望（4））住宅宅供給給量（5））消費(fèi)費(fèi)需求求與投投資需需求的的現(xiàn)實(shí)實(shí)狀況況居住用用房產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析影響住住房需需求的的特定定因素素（1））購房房者的的區(qū)位位偏好好和購購買能能力（2））市場(chǎng)場(chǎng)提供供的房房源的的質(zhì)量量和數(shù)數(shù)量房源的的類型型：普通商商品住住宅：：包括括高檔檔（電電梯））公寓寓經(jīng)濟(jì)適適用房房：包包括部部分拆拆遷安安置用用房、、農(nóng)遷遷房房改房房：含含各類類政策策性住住房居住用用房產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析2、地地點(diǎn)選選擇上風(fēng)上上水、、地勢(shì)勢(shì)較高高安全、、寧靜靜、環(huán)環(huán)境整整潔舒舒適出行、、購物物、就就學(xué)就就醫(yī)就就餐方方便公用設(shè)設(shè)施齊齊全認(rèn)識(shí)誤誤區(qū)：居住在在越繁繁華的的地區(qū)區(qū)越好好居住在在市中中心最最好居住用用房產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析3、質(zhì)質(zhì)量問問題包括住住宅自自身的的質(zhì)量量和服服務(wù)管管理質(zhì)質(zhì)量需要考考慮的的因素素（1））購房房者的的支付付能力力（2））市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)艱難的的權(quán)衡衡：質(zhì)質(zhì)量——投入入—售售價(jià)（（租金金）市場(chǎng)證證明：：高質(zhì)量量的住住宅能能夠獲獲得更更穩(wěn)定定的長(zhǎng)期期投資資回報(bào)報(bào)居住用用房產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析別墅投投資1、需需求分分析特定的的要求求：占占地規(guī)規(guī)模、、容積積率、、綠化化率、裝裝修水水準(zhǔn)、、設(shè)施施設(shè)備備性能能、管管理水水平…特定的的購買買對(duì)象象：中中產(chǎn)階階層以以上（（富豪豪）平穩(wěn)、、緩慢慢上升升的需需求狀狀態(tài)較長(zhǎng)時(shí)時(shí)期的的購買買欲望望激發(fā)發(fā)及決決策政策影影響明明顯居住用用房產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析2、應(yīng)應(yīng)考慮慮的主主要因因素視野、、景觀觀好，，無污污染交通便便捷但但不嘈嘈雜建筑造造型新新穎，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高高服務(wù)設(shè)設(shè)施高高檔、、齊全全選擇客客戶———高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)加大營(yíng)營(yíng)銷力力度把握好好投資資時(shí)機(jī)機(jī)商鋪投投資分分析商鋪的的銷售售能力力分析析1、影影響商商鋪銷銷售能能力的的主要要因素素外在因因素：：區(qū)位位（是是否有有利于于商業(yè)業(yè)活動(dòng)動(dòng)）內(nèi)在因因素：：經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力力2、分分析商商鋪銷銷售能能力的的步驟驟（1））針對(duì)對(duì)特定定商鋪鋪選擇擇合適適的商商業(yè)行行當(dāng)（2））判斷斷商鋪鋪所在在區(qū)域域內(nèi)未未來商商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的態(tài)勢(shì)（（不同經(jīng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的要要求不不一樣樣）商鋪投投資分分析日常用用品、、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手少有有利生產(chǎn)資資料、、耐用用消費(fèi)費(fèi)品：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手多有有利食品（（餐飲飲）、、藥品品：不不定（3））分析析商鋪鋪交易易范圍圍內(nèi)居居民的的購買買力和和消費(fèi)類類型商鋪的的交易易范圍圍：指指能吸吸引的的主要要顧客客的分分布區(qū)區(qū)域的的大小小顧客距距商鋪鋪的距距離與與其吸吸引力力負(fù)相相關(guān)商鋪投投資分分析潛在消消費(fèi)者者到商商鋪愿愿意花花費(fèi)的的時(shí)間間統(tǒng)計(jì)計(jì)日常生生活用用品：：5~10分鐘鐘社區(qū)購購物中中心：：10~15分分鐘大型購購物中中心：：15~30分分鐘商鋪交交易范范圍分分為基本范范圍：：步行行時(shí)間間<10分分鐘，，60%~70%第二范范圍：：10~25分分鐘第三范范圍：：25~30分分鐘商鋪投投資分分析商鋪地地段的的選擇擇1、衡衡量地地段優(yōu)優(yōu)劣的的基本本標(biāo)志志———人流流量2、分分析地地段優(yōu)優(yōu)劣主主要考考慮的的因素素商業(yè)繁繁華程程度交通狀狀況臨街狀狀態(tài)規(guī)劃條條件商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的分布布狀況況商鋪投投資分分析商鋪與與商圈圈1、商商圈的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)可以吸吸引更更多的的顧客客在滿足足購買買力方方面有有互補(bǔ)補(bǔ)作用用對(duì)外宣宣傳上上的規(guī)規(guī)模效效應(yīng)—商圈圈內(nèi)的的店鋪鋪獲利利