房地產(chǎn)金融基本知識（共84）

第二章房房地產(chǎn)產(chǎn)金融基本本知識引言：貨幣幣、信用、、金融房地產(chǎn)金融融中的資金金流及資本本來源影響房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場的社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素利率、貼現(xiàn)現(xiàn)率和現(xiàn)值值資產(chǎn)收益率率信貸、擔(dān)保保貸款和抵抵押貸款引言：貨幣幣、信用、、金融什么是貨幣幣什么是信用用什么是金融融一、什么是是貨幣？所謂貨幣，就是固定定地充當(dāng)商商品交換中中的一般等價物物的特殊商品品?，F(xiàn)代貨貨幣有5項基本職能：價值尺度、、流通手段段、貯藏手手段、支付付手段、世世界貨幣；而價值尺度和和流通手段段是其最基基本的職能能，二者的的統(tǒng)一就是是貨幣?，F(xiàn)代貨幣最主要的是是由國家發(fā)發(fā)行并強(qiáng)制制流通的符符號式象征征物——紙幣。因此，國國家的權(quán)威威是現(xiàn)代貨貨幣的重要要基礎(chǔ)?，F(xiàn)現(xiàn)代社會，，貨幣是分分層次的，，如在我國國，貨幣有有4個層次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、單位位支票存款款+基本建設(shè)存存款M2=M1+儲蓄存款+企業(yè)、單位位定期存款款+財政金庫存存款M3=M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債債券其中M1是通常所說說的狹義貨幣供供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供供應(yīng)量二、什么是是信用？信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要基基礎(chǔ)，體現(xiàn)現(xiàn)了權(quán)益與與貨幣交換換的一種關(guān)關(guān)系：借款方將某某種權(quán)益——若干時間后后歸還借款款的承諾——給予貸款方方，貸款方方將一定的的貨幣的使使用權(quán)給予予借款人。。因此，信用體現(xiàn)了了借貸和權(quán)權(quán)益的雙向向運動。事實上，，信用就是債債權(quán)債務(wù)的的法律關(guān)系系通過貨幣來體現(xiàn)或?qū)崒崿F(xiàn)?！靶庞谩眻D式式貸款人借款人資金（現(xiàn)金金或支票））權(quán)益三、什么是是金融？金融是提供信用用服務(wù)的專專門領(lǐng)域。。市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下，，資金盈余者者與資金短缺者者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)關(guān)系，是通通過金融市市場和金融融機(jī)構(gòu)來確確立的。在一個發(fā)達(dá)達(dá)的信用經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系中中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融融機(jī)構(gòu)組成了完整整的金融機(jī)構(gòu)體體系。隨著社會會經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，金融融涉及的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動范范圍越來越越廣闊，金融服務(wù)的的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來越多，，金融（所謂符號經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)）對實體經(jīng)濟(jì)（（生產(chǎn)和消消費）的影響越來來越大、越越來越密切切、越來越越不可捉摸摸。第一節(jié)房地產(chǎn)金融融中的資資金流及及資本來源源房地產(chǎn)金融融中的資本本流資金來源中國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資金金來源及其其運作一、房地產(chǎn)產(chǎn)金融中的的資本流隨著社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，房地產(chǎn)產(chǎn)交易也由由簡單變得得比較復(fù)雜雜，形成了了有多種主體參與的交易易體系和過過程，特別別是形成了了復(fù)雜的資本本流——現(xiàn)金與信貸貸的轉(zhuǎn)移過過程。（如圖2—1）在在現(xiàn)代代房地產(chǎn)交交易中，資資本流通包包括了3個方面的參參與者：A.資本的使用用者：開發(fā)商、、房屋預(yù)購購者B.資本的供應(yīng)應(yīng)者：家庭、銀銀行、保險險公司、政政府C.服務(wù)中介組組織：銀行、經(jīng)經(jīng)紀(jì)、信托托公司房地產(chǎn)金融融中的資本本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資資信托政府家庭外國投資者者投資銀行抵押貸款銀銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家家土地所有者者資本供應(yīng)者者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者者權(quán)益資金權(quán)益資金二、資金來來源資金來源渠渠道的多樣樣化是建立立完善和穩(wěn)穩(wěn)定的房地地產(chǎn)金融市市場的關(guān)鍵鍵。目前世世界各國房房地產(chǎn)金融融市場的資資金來源有有各自不同同的特點，，一般主要要有如下來來源：保險公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀銀行互助儲蓄銀銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資資信托公司司三、我國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金來源源及其運作作目前，我國國金融業(yè)管管制比較嚴(yán)嚴(yán)格，籌資資、融資都都有相應(yīng)的的法規(guī)規(guī)管管，但渠道道在不斷變變化和擴(kuò)大大。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資金金的來源和和運作的基基本模式可可以圖2—2來作簡單描描述。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金的來來源和運作作的基本模模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（（資本金））集體集資預(yù)收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金金住宅合作社社特定城市政政府與居民民第二節(jié)影響房地產(chǎn)產(chǎn)金融市場場的社社會會經(jīng)濟(jì)因素素資金的融通通是房地產(chǎn)開開發(fā)與交易易最基本的的金融保證證，房地產(chǎn)金融融活動對房地產(chǎn)市市場的活躍躍起著至關(guān)關(guān)重要的作作用，影響房地地產(chǎn)金融的的社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素必然然影響房地地產(chǎn)本身。。一、通貨膨膨脹的變化化在市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下，，所謂通貨膨脹是指社會整整體物價水水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會會整體物價價水平持續(xù)續(xù)下降的過程。社會整體體物價水平平的變化必必然會影響響到房地產(chǎn)產(chǎn)價格的變變化，但一一般而言，，房地產(chǎn)的的價格水水平與社社會整體體物價水水平的運運行周期期可能是是不同步步的，二者的的關(guān)系非非常復(fù)雜雜。描述房地產(chǎn)周周期的指示性性指標(biāo)除房地產(chǎn)平平均價格格（一般為為指數(shù)指指標(biāo)）外外，還有有房屋空置置率——空置房屋屋占房屋屋總量的的比重。我國還還有“房地產(chǎn)景景氣指數(shù)數(shù)”。二、銀行行利率的的變化利率是現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)濟(jì)體系系中進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控最主主要的控控制變量量，利率變化化對房地地產(chǎn)的影影響一般般是反方向作用：即銀行利率率下降，，有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展；；銀行利利率上升升，不利利于房地地產(chǎn)發(fā)展展。三、所得得稅法的的變化在成熟的的市場體體系中，，稅法和稅稅率的變變化對經(jīng)濟(jì)的的影響是是十分明明顯的。。在市場場經(jīng)濟(jì)國國家，房地產(chǎn)投投資是最最重要的的減稅手段段和避稅稅工具，稅法稅率率的變化化必然對對其產(chǎn)生生突出影影響。一般而言言，在房房地產(chǎn)交交易方面面減稅，，降低了了交易成成本，有有利于活活躍市場場交易，，有利于于投資，，有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展；；加稅則則加重了了交易成成本，不不利于市市場交易易的增加加，不利利于投資資，不利利于房地地產(chǎn)發(fā)展展。四、貨幣幣匯率的的變化匯率就是一國國貨幣對對別國貨貨幣的匯匯兌比率率。匯率變化化的運行行機(jī)制非非常復(fù)雜雜，匯率率的變動動對實體體經(jīng)濟(jì)的的影響也也非常復(fù)復(fù)雜。一般而言言，匯率對房房地產(chǎn)的的影響主主要體現(xiàn)現(xiàn)為在一一個較長長的穩(wěn)定定變動趨趨勢中，，匯率上上升產(chǎn)生生資本流流出，使使國內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價格下下降；匯匯率下降降產(chǎn)生資資本流入入，使本本國房地地產(chǎn)價格格上升。之所以以會形成成這樣的的規(guī)律，，最主要要的原因在于房地地產(chǎn)是不不動產(chǎn)，，其流動動性較差差，變現(xiàn)現(xiàn)比較困困難，當(dāng)資金金流向發(fā)發(fā)生變化化時，價價格的變變化幅度度會很大大，造成成的后果果也令人人難于接接受，甚甚至“崩盤””。五、日用用品價格格的變化化日用品價價格的變變化對房房地產(chǎn)價價格的變變化影響響相對較較小，只只有形成成長期穩(wěn)定定的變化化趨勢時，特別別是與消費結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化整整合起來來時，日用品品價格變變化對房房地產(chǎn)的的影響才才會顯現(xiàn)現(xiàn)出來。。六、房地地產(chǎn)證券券和其他他投資工工具回回報報率的變變化當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)成為投投資工具具時，其其回報率與其他各各種投資資工具回回報率之之間的比比較是影影響房地地產(chǎn)價格格的重要要因素。流動性較差的特特點，使使得房地地產(chǎn)投資資的回報報率應(yīng)該該比其他他投資工工具更有有吸引力力時，才才會被更更多的投投資者選選擇。七、金融融政策國家的金融政策策是宏觀調(diào)調(diào)控的重重要政策策措施，，必然對對房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展形形成重大大影響，，而房地產(chǎn)市市場融資資量巨大大的特性性，更進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化了金金融政策策的影響響效應(yīng)，，使得房房地產(chǎn)對對金融政政策的變變動特別別敏感。如銀根的松松緊、利利率降升升、貨幣幣供應(yīng)的的增減、、貸款審審查的寬寬嚴(yán)等，都對對房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展形成巨巨大影響響，甚至至有時會會使房地地產(chǎn)也成成為所謂謂的“政策市”。隨著著金融市市場化的的不斷發(fā)發(fā)展，國國家對金金融的管管制逐漸漸放松，，直接的的政策影影響也會會逐步下下降，但但其間接作用用（特別別是心理影響響）仍然是是重要的的、不可可忽視的的。八、社會會福利制制度社會福利利制度對房地產(chǎn)產(chǎn)的影響響是：福福利條件件越好，，個人買買房越不不踴躍，，人均擁擁有自主主房屋的的比率越越低；福福利條件件越差，，個人買買房就越越踴躍，，在同等等社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平條條件下人人均擁有有的自主主房屋比比率越高高。我國福利利制度的的改革，，正是最最近10多年我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛猛發(fā)展的的重要原原因之一一。第三節(jié)利率、貼貼現(xiàn)率和和現(xiàn)值金融市場場是對資金的使使用和各種權(quán)益益的調(diào)配進(jìn)進(jìn)行交易易，資金使用用的價格如何，是是人們最最關(guān)心的的問題之之一。利息對借款人人來說就就是資金占用用的成本本，而對放放款人來來講就是是借出資金金獲得的的補(bǔ)償即即收益；利率就是資金金占用的的單位成成本即價價格。利息或或利率與與占用資資金的時時間長短短關(guān)系非非常密切切。一、利率率1.名義利率率和現(xiàn)值值名義利率率：名義利利率也就就是票面利率率，即借貸雙方方在訂立立合同時時共同約約定的利利率。從借出出資金一一方而言言，利率率反映了了資金的的時間價價值，實際上利利率就是是到期收收益率。例如：甲向乙乙借款100萬，約定定一年為為期，到到期一次次性還本本金100萬并付利利息10萬，則在在這個合合同中的的名義利利率就是是：利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有有時間價值值，一筆資資金若干干時間之之后的價價值（購購買力））與現(xiàn)在在的價值值（購買買力）是是不同的的，二者的比比值就是是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來收益益通過貼現(xiàn)的辦法換換算成現(xiàn)現(xiàn)在的價價值量就就是其現(xiàn)現(xiàn)值，即時間為零零時的價價值量。2.利率集所謂利率集就是名義利率率的組成成，即在名義利利率中到到底包含含了哪些些利率，從放款款人的角角度來說說，也就就是資金金收益到到底由哪哪些部分分組成；；而從借借款人的的角度，，則是其其借款成成本到底底包含哪哪些。所所以，利率集事事實上就就是資金金使用的的成本來來源。一般來來講包括括：⑴無風(fēng)險險短期實實際利率率

⑵通通漲溢價價

⑶期期限溢價價

⑷差差價3.實際利率率⑴定義實際利率率是名義利利率經(jīng)實實際或預(yù)預(yù)測的貨貨幣購買買力變化化校正后后的利率率，是借款款人所付付利息率率減去通通貨膨脹脹后的利利息水平平，即貸貸款人所所取得的的利息（（或利潤潤）減去去通貨膨膨脹后的的利息率率水平。。⑵物價指指數(shù)校正正90年代前期期，我國的保值定期期儲蓄的保值利率率就是經(jīng)經(jīng)通貨膨膨脹校正正之后的的利率，即所謂謂的保值率就就是通漲漲溢價。在個別的的借貸合合同中如如何確定定雙方都都認(rèn)同的的校正水水平，通通常需要要較多的的談判，，達(dá)成協(xié)協(xié)議也需需要雙方方較多的的理性判判斷。4.利率的期期限結(jié)構(gòu)構(gòu)貸款期限限不同，，利率水水平當(dāng)然然就不同同，這種種因期限差差異造成成的利率率差異，，可以叫叫做期限結(jié)構(gòu)構(gòu)溢價。期限結(jié)構(gòu)構(gòu)的成因有有以下解解釋：⑴期限越長長，貸款款人失去去的其他他投資機(jī)機(jī)會可能能越多，，為了彌彌補(bǔ)未來來更高收收益投資資機(jī)會的損損失，貸款人人會提高高長期貸貸款利率率；⑵借款人為為了保證證自己在在較長期期限內(nèi)穩(wěn)穩(wěn)定地使使用資金金，愿意意付出較較高的成成本；⑶期限越長長，貸款款人承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險險和心理理壓力越越大，要要求更高高的利率率水平是是一種適適當(dāng)?shù)难a(bǔ)補(bǔ)償；⑷期限越長長，借款款人越有有機(jī)會在在放款人人不愿意意的時候候還款，，從而對對放款人人不利，，這種損損失需要要借款人人作出適適當(dāng)?shù)难a(bǔ)補(bǔ)償——期權(quán)溢價價。5.利率和可可貸資金金商品的市場價格格是由商商品的供供給和需需求共同同決定的的，金融市場場上資金金的供給給與需求求相互作作用就決決定了借借貸交易易的價格格——利率。因此，在在平衡的的金融市市場中，，一定的利利率水平平與一定定的資金金供給和和資金需需求緊密密聯(lián)系?？梢酝ㄍㄟ^圖2—3來解釋。。利率與可可貸資金金數(shù)量關(guān)關(guān)系利率可貸資金金數(shù)量0I2I1F1F2D資金需求求曲線S2S1資金供給給曲線6.利率同風(fēng)風(fēng)險溢價價本論題是是利率風(fēng)險險的概率解釋釋，涉及到到較多的的數(shù)學(xué)知知識，實實踐上對對金融產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計意義義較重大大，此處處從略。。二、未來來值未來值就是存款款經(jīng)過一一段時間間后的價價值，包包括本金和利息。利息計算算通常有有兩種方方法：單利和復(fù)利。1.單利的計計算單利是指僅計算本本金的生生息或時時間價值值。例如：某筆貸貸款本金金為100萬，期限限為2年，年利利率為10%,以單利計計息，到到期一次次還本付付息，則則其計算算如下：：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款款人應(yīng)還本付息息共120萬。2.復(fù)利的計計算復(fù)利則是根據(jù)利息計算算周期，將每個個周期的的利息都都作為下下一期的的本金的的組成來來計算下下一個生生息周期期的利息息。例如：某筆貸貸款本金金為100萬，期限限為2年，年利利率為10%，以復(fù)利計計息，到期一一次還本本付息，，則其計計算如下下：本金=100萬，第一年的的利息為100*10%=10萬，第二年的的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還還本金為為100萬，付利利息為21萬，共還本付息息121萬。3.不同計息息周期的的復(fù)利計計算一般地，，某筆貸貸款的年利率是i，本金是PV0，計息周周期為每每年計息息一次，，則其各各年的未未來值的的計算公公式為：：FVn=PV0（1+i）n在現(xiàn)實生生活中，，貸款的的計息周期期經(jīng)?？梢砸杂胁煌陌才排牛缒?、半年年、季度度、月、、日（即即連續(xù)計計息）等，其其未來值值的計算算也有不不同的公公式。⑴粗算模型型（簡化化計算））若貸款的的年利率為為i，一年按m個周期計計算復(fù)利利，則n年后其未未來值為為：FVmn=PV0（1+i/m）mn表2—3是不同復(fù)復(fù)利計算算周期下下，同樣樣數(shù)量的的貸款未未來值比比較。不同復(fù)利利周期同同樣數(shù)量量（100元）的貸貸款未來來值比較較計算方法未來值及其比較1年10年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算模型型（復(fù)雜雜計算））粗算模型型簡單地地把年利率率分解成成為更小小復(fù)利周周期利率率，影響了了同樣一一筆貸款款在不同同復(fù)利計計算周期期下的等效性，在借款款期限較較長的情情況下嚴(yán)嚴(yán)重影響響借款人人利益。。因此，，實際上上在安排排還貸計計劃時，，人們一一般采用用精算型式式來計算。。其最基基本的思思想是利率等效效性——同樣的貸貸款不會會因復(fù)利利計算周周期的不不同而影影響其未未來值。這樣，在在計算時時就要先先算出不不同復(fù)利利周期的的等效利率率，公式為為：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo）12=（1+id）360這里，i為年利率率，isa為半年利利率，iq為季度利利率，imo為月利率率，id為連續(xù)（（日）利利率，這些利利率相互互之間都都是等效效利率。。三、未來來收益的的貼現(xiàn)未來值是資金未未來價值值的計算算，同樣樣地，我我們也可可以計算算未來某個個時候的的收益的的貼現(xiàn)，，也就是是將未來來的收益益價值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)現(xiàn)在的價價值，這種計計算稱為為未來收益益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)數(shù)是貼現(xiàn)率。1.一年未來來收益的的貼現(xiàn)一年期的的未來收收益的貼現(xiàn)公式式為：PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因因子。事實上上是現(xiàn)現(xiàn)值的的一年年未來來值的的逆運算算。2.多年未未來收收益的的貼現(xiàn)現(xiàn)如果一一筆收收益是是在第n年實現(xiàn)現(xiàn)的，那那么其其貼現(xiàn)值值的計計算就是：：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年年份都都有不不同的的收益益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收收益的的總的的貼現(xiàn)現(xiàn)值就是：：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n這里的的貼現(xiàn)率率仍然是是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年年的貼現(xiàn)因因子。3.通過未來收收益的的貼現(xiàn)現(xiàn)值與投資初初值的比較較判斷斷房地地產(chǎn)的的投資資價值值未來收收益的的貼現(xiàn)現(xiàn)計算算為我我們對對房地地產(chǎn)投投資的的決策策提供供了便便利的的分析析工具具，通通過比比較在一定定的貼貼現(xiàn)水水平基基礎(chǔ)上上未來來收益益的貼貼現(xiàn)值值與初初始投投資的的大小小，我們們就能能進(jìn)行行簡單單的價價值判判斷，，從而而得到到某項項投資資是否否合理理的結(jié)結(jié)論。。各期未未來收收益貼貼現(xiàn)值值總和和與初初始投投資的的差，，稱為為凈現(xiàn)值值。若凈現(xiàn)現(xiàn)值為為正，，就是是未來來收益益的貼貼現(xiàn)大大于初初始投投資額額，這這項投投資是是可行行的；；若凈凈現(xiàn)值值為負(fù)負(fù)數(shù)，，則可可以斷斷定該該項投投資無無利可可圖，，是不不可行行的；；若凈凈現(xiàn)值值為零零，說說明該該項投投資在在不考考慮風(fēng)風(fēng)險因因素時時，還還是基基本可可行的的。例子在計算算未來來收益益的貼貼現(xiàn)時時，我我們有有個計算參參數(shù)——貼現(xiàn)率率，不同同的貼貼現(xiàn)率率對計計算結(jié)結(jié)果影影響很很大，，因此此，參參數(shù)的的選取取在很很大程程度上上決定定了我我們的的判斷斷。例如：：有所所房子子第一一年有有1萬元收收益，，第二二年有有2萬元收收益，，第三三年有有2萬元收收益，，第四四年有有2萬元收收益，，第四四年還還可以以按12萬元賣賣出，，而現(xiàn)現(xiàn)在需需要10萬元買買這所所房子子。問問現(xiàn)在在買下下房子子合不不合算算？在在什么么樣的的貼現(xiàn)現(xiàn)率下下才合合算？？這個問問題實實際上上就是是比較較在什么么樣的的貼現(xiàn)現(xiàn)水平平上，，未來來收益益的凈現(xiàn)值值是正數(shù)數(shù)。計算算過程程是這這樣的的：因為現(xiàn)現(xiàn)值計計算公公式涉涉及到到指數(shù)運運算，求得得貼現(xiàn)現(xiàn)率的的運算算相對對較復(fù)復(fù)雜，，我們們不妨妨先假假設(shè)幾幾個貼貼現(xiàn)率率水平平來計計算，，如5%,10%,15%，20%，則計計算結(jié)結(jié)果如如下：：（表表2—4）表2-4不同貼貼現(xiàn)率率水平平下的的貼現(xiàn)現(xiàn)值比比較年份收益貼現(xiàn)因子1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論計算結(jié)結(jié)果表表明，，在貼現(xiàn)率率為20%水平，，該項項投資資仍然然是合合理的的。由由此可可見，，可行的的貼現(xiàn)現(xiàn)水平平事實實上就就是可可行的的內(nèi)部部收益益率。第四節(jié)節(jié)資資產(chǎn)產(chǎn)收益益率資產(chǎn)收收益率率是任何何經(jīng)濟(jì)濟(jì)實體體進(jìn)行行經(jīng)營營過程程中必必須十十分注注重的的財務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)之一一，而而以房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營為最最?？伎紤]到到某項項資產(chǎn)產(chǎn)中經(jīng)經(jīng)營者者自身身所占占權(quán)益益比重重的差差異，，在會會計報報表中中，資產(chǎn)收收益率率有不不同的的概念念和計計算方方法。一、資資產(chǎn)收收益率率資產(chǎn)收收益率率是指該項資資產(chǎn)所所有凈凈營業(yè)業(yè)收益益總額額與該該項資資產(chǎn)價價值總總額的的比值值，說明明整個個資產(chǎn)產(chǎn)的收收益水水平。。其計算算公式式為：：資產(chǎn)收收益率率=凈營業(yè)業(yè)收益益/資產(chǎn)價價值=（營業(yè)業(yè)收益益-經(jīng)營費費用））/資產(chǎn)購購買價價格二、權(quán)權(quán)益收收益率率權(quán)益收收益率率是股東所所占權(quán)權(quán)益對對應(yīng)的的收益益水平平，在房地地產(chǎn)中中是專專指按按揭貸貸款借借款人人所擁擁有的的權(quán)益益（自自有資資金））的收收益水水平，其數(shù)數(shù)值為為稅前前收益益與自自有資資金的的比值值，即即：權(quán)益收收益率率=稅前收收益/自有資資金=（凈營營業(yè)收收入-年還款款額））/自有資資金這里必須注注意的是：：權(quán)益收收益率率是逐逐年變變化的的，主主要原原因不不是稅稅前收收入的的變化化，而而是按按揭購購房者者在所所購房房屋中中占有有的權(quán)權(quán)益是是逐年年變化化的。。當(dāng)他他還清清了貸貸款，，房屋屋的全全部權(quán)權(quán)益就就屬于于購房房者了了，這這時，，房屋屋的權(quán)權(quán)益收收益率率與資資產(chǎn)收收益率率就相相同了了。簡單結(jié)結(jié)論由此可可見，，資產(chǎn)收收益率率的變變化主主要取取決于于資產(chǎn)產(chǎn)（房房地產(chǎn)產(chǎn)）的的收益益水平平變化化；而權(quán)益收收益率率的變變化既既取決決于資資產(chǎn)（（房地地產(chǎn)））的收收益水水平，，也取取決于于資產(chǎn)產(chǎn)（房房地產(chǎn)產(chǎn)）中中按揭揭購房房者的的權(quán)益益比例例——首次付付款比比重與與已償償還貸貸款比比重之之和。。三、有有效收收益率率有效收收益率率是指能能使房房屋的的未來來收益益與其其終值值（即即房屋屋的處處置價價）之之和的的貼現(xiàn)現(xiàn)值等等于現(xiàn)現(xiàn)值的的貼現(xiàn)現(xiàn)率。。其嚴(yán)嚴(yán)格的的定義義如下下：若房屋未未來價價值的的貼現(xiàn)現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋屋初始始購買買價相相等，則則稱IRR為有效效收益益率。這里，，IN為房屋屋第N年的收收益，，IN‘為房屋屋的終終值。有效收收益率率是購購房者者實際際能取取得的的收益益率，，所有有又稱稱為內(nèi)部收收益率率。當(dāng)當(dāng)上式式的年年收益益為稅稅后收收益時時，則則內(nèi)部部收益益率就就是稅后內(nèi)內(nèi)部收收益率率。第五節(jié)節(jié)信信貸、、擔(dān)保保貸款款和抵抵押貸貸款信貸、、擔(dān)保保貸款款和抵押貸貸款是房地地產(chǎn)金金融最最主要要的基基本業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)內(nèi)容，，涉及及的主主體包包括貸款者者——商業(yè)銀銀行，，即資資金的的借出出方；；借款人人——房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和和購房房者，，即資資金的的借入入方；；第三方方——擔(dān)保人人或保保證人人，即即借款款人的的關(guān)系系人，，即為為借款款人提提供償償還貸貸款保保證的的責(zé)任任方，，對貸貸款負(fù)負(fù)有連連帶責(zé)責(zé)任。。一、信信貸和和擔(dān)保保貸款款的定定義與與區(qū)別別1.信貸信貸就是借借款人人由于于自己己的良良好市市場信信譽(yù)，，在沒沒有任任何其其他承承諾僅僅以借借款合合同的的約定定就獲獲得銀銀行一一定數(shù)數(shù)量的的貸款款的融融資活活動。。是借借款人人與銀銀行之之間發(fā)發(fā)生的的“純純信用用”關(guān)關(guān)系。。2.擔(dān)保貸貸款擔(dān)保貸貸款是銀行行為了了保證證自己己的資資金的的安全全，在在貸款款時除除借款款人的的還款款承諾諾之外外附帶帶更加加嚴(yán)格格的條條件的的借貸貸活動動。是是借款款人與與銀行行之間間發(fā)生生的““泛信信用””關(guān)系系。在在實實踐中中，擔(dān)擔(dān)保貸貸款有有4種基本本形式式：擔(dān)保貸貸款的的4種基本本形式式⑴保證貸貸款（狹義義的擔(dān)擔(dān)保貸貸款））——在借款款人出出現(xiàn)違違約時時，由由第三三人（（擔(dān)保保方））提供供保證證和代代償?shù)牡馁J款款方式式；⑵質(zhì)押貸貸款——是指借借款人人或第第三方方將等等價的的各種種權(quán)益益憑證證交給給貸款款銀行行作為為貸款款還款款的保保證而而產(chǎn)生生的借借貸關(guān)關(guān)系；；⑶抵押貸貸款——抵押貸貸款是是指房房屋所所有人人或購購買人人將房房屋或或預(yù)售售房屋屋作為為自己己償還還貸款款或履履行合合同的的擔(dān)保保而進(jìn)進(jìn)行的的借貸貸關(guān)系系，是是擔(dān)保保貸款款的特特殊方方式之之一。。一般地地，以完全全權(quán)益益的房房屋作作抵押押的稱稱為““抵押押貸款款”，，以非非完全全權(quán)益益的房房屋作作抵押押的稱稱為““按揭揭貸款款”（（mortgage）。⑷質(zhì)押（（或抵抵押））+保證貸貸款——指質(zhì)押押貸款款或抵抵押貸貸款與與保證證貸款款的結(jié)結(jié)合。。3.信貸貸與與抵抵押押貸貸款款的的關(guān)關(guān)系系信貸貸與與抵抵押押貸貸款款都都是是借借貸貸關(guān)關(guān)系系，，但但二二者者有有著著重重要要的的區(qū)區(qū)別別：：⑴信信貸貸以以借借款款人人的的信信譽(yù)譽(yù)和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實實力力為為還還款款保保證證，，抵抵押押貸貸款款以以借借款款人人的的物物業(yè)業(yè)價價值值為為還還款款保保證證；；⑵抵抵押押貸貸款款的的安安全全性性要要高高于于信信貸貸，，即即信信貸貸不不容容易易，，而而抵抵押押貸貸款款較較容容易易；；⑶房房屋屋的的不不可可移移動動性性、、價價值值穩(wěn)穩(wěn)定定性性使使其其抵抵押押比比例例可可以以較較高高，，從從而而使使房房屋屋的的按按揭揭業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成為為普普遍遍的的住住房房消消費費的的實實現(xiàn)現(xiàn)手手段段。。二、、抵抵押押貸貸款款抵押押貸貸款款是房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中最最主主要要的的內(nèi)內(nèi)容容，，牽牽涉涉面面廣廣，，需需注注意意的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)多多，，貸貸款款周周期期較較長長，，管管理理比比較較復(fù)復(fù)雜雜。。1.抵押押貸貸款款的的操操作作程程序序抵押押貸貸款款的的操操作作流流程程，，見見圖圖2——5；抵押押貸貸款款合合同同的的管管理理流流程程，，見見圖圖2——6。抵押押貸貸款款的的操操作作流流程程抵押房屋實物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗證售房房公公司司資資質(zhì)質(zhì)審審定定所有有權(quán)權(quán)驗驗證證產(chǎn)權(quán)權(quán)證證書書同實實物物的的核核驗驗所有有權(quán)權(quán)歷歷史史變變化化共有有人人、、租租賃賃人人調(diào)調(diào)查查其他他產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)調(diào)查查土地地使使用用證證、、規(guī)劃劃許許可可證證、、銷售售許許可可證證房屋價值評估確定抵押價值填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押押物物建建設(shè)設(shè)抵押押物物使使用用房屋產(chǎn)權(quán)登記按約約還還款款歸還還抵抵押押房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證違約約處處置置拍賣賣抵抵押押物物清清償償?shù)盅貉嘿J貸款款合合同同管管理理流流程程選擇借款合同格式固定定資資產(chǎn)產(chǎn)類類流動動資資產(chǎn)產(chǎn)類類借款合同的書寫審核借款款申申請請書書抵押押合合同同借款款合合同同審批批資資料料借款款合合同同報報審審單單借款合同簽章借款款人人簽簽章章?lián)１Ｈ巳撕灪炚抡陆?jīng)辦辦行行簽簽章章借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號分發(fā)借款款合合同同變變更更借款款合合同同解解除除借款款合合同同終終止止借款款合合同同違違約約抵押押合合同同借款合同保管法院院裁決決2.設(shè)定定抵抵押押的的條條件件可設(shè)設(shè)定定為為抵抵押押物物的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)包括括：：⑴依依法法通通過過出出讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方式式獲獲得得的的國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)；⑵企企業(yè)業(yè)、、公公司司、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織或或個個人人所所有有的的廠廠房房、、倉倉庫庫、、辦辦公公樓樓、、商商店店、、賓賓館館、、自自用用住住宅宅等等建筑筑物物；⑶依依法法獲獲得得的的房屋屋期期權(quán)權(quán)；⑷依依法法有有權(quán)權(quán)處處分分的的國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、房房屋屋和和其其他他地上上定定著著物物；⑸依依法法承承包包并并經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)包包方方同同意意抵抵押押的的荒荒山山、、荒荒溝溝、、荒荒丘丘、、荒荒灘灘等等地地的的土地地使使用用權(quán)權(quán)。3.不可可設(shè)設(shè)定定抵抵押押的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)⑴權(quán)屬屬有有爭爭議議或或不不清清的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；⑵已已依依法法公公告告在在國國家家建建設(shè)設(shè)征征用用拆拆遷遷范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；⑶用用于于教教育育、、醫(yī)醫(yī)療療、、市市政政等等公公共共福福利利事事業(yè)業(yè)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；⑷列列為為文文物物保保護(hù)護(hù)的的古古建建筑筑，，有有重重要要紀(jì)紀(jì)念念意意義義的的建建筑筑物物；；⑸被被依依法法查查封封、、扣扣押押或或采采取取其其他他訴訴訟訟保保全全措措施施的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；⑹未未依依法法登登記記領(lǐng)領(lǐng)取取權(quán)權(quán)屬屬證證書書的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；⑺未未經(jīng)經(jīng)中中國國注注冊冊會會計計師師確確認(rèn)認(rèn)已已繳繳足足出出資資額額的的外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；⑻行行政政機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)所所有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，政政府府所所有有、、代代管管的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；⑼耕耕地地、、宅宅基基地地、、自自留留地地、、自自留留山山等等集集體體所所有有的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，但但法法律律允允許許抵抵押押的的除除外外；；⑽劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)。。4.設(shè)定定抵抵押押貸貸款款時時應(yīng)應(yīng)注注意意的的事事項項目前前我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)復(fù)雜雜，，在在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)多多元元化化或或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)不不全全的的房房屋屋設(shè)設(shè)定定抵抵押押時時應(yīng)注注意意以以下下問問題題：⑴共共有有房房屋屋的的抵抵押押共有有房房屋屋可可以以抵抵押押，，但但需需經(jīng)經(jīng)其其他他共共有有人人書書面面同同意意。。⑵出租房房屋的抵抵押已出租房房屋可以以抵押，，但需盡盡告知義義務(wù)，租租賃合同同繼續(xù)生生效；目目前公房房不可抵抵押。⑶房改房房的抵押押“房改房房”可以以抵押，，但抵押押估價受受到較大大限制；；不同類類型的房房改房，，其評估估價差異異較大。。⑷新增添添附物問問題房地產(chǎn)抵抵押合同同簽訂后后，土地地上新增增的房屋屋不屬于于抵押財財產(chǎn)。在在需要拍拍賣時添添附物可可以與抵抵押物共共同拍賣賣，但添添附物拍拍賣所得得抵押權(quán)權(quán)人無權(quán)權(quán)優(yōu)先受受償。5.抵押期限限房屋的抵抵押期限限應(yīng)與借借款期限限一致。。抵押物的的權(quán)益期期限不能能低于抵抵押期限限。6.抵押權(quán)的的物上請請求權(quán)貸款人對對自己的的抵押權(quán)權(quán)有物上請求求權(quán)，即即當(dāng)?shù)盅貉何锸艿降椒欠ㄇ智趾r，，抵押權(quán)權(quán)人可以以以權(quán)利利人的名名義獨立立請求法法律保護(hù)護(hù)。物上請求求權(quán)包括：⑴停止侵侵害請求求權(quán)⑵請求恢恢復(fù)原狀狀或提供供額外擔(dān)擔(dān)保⑶消除危危險請求求權(quán)⑷排除妨妨礙請求求權(quán)⑸損害賠賠償請求求權(quán)7.拍賣抵押押房屋的的注意事事項當(dāng)?shù)盅喝巳诉`約不不按時償償還借款款時，抵抵押權(quán)人人可以依依法進(jìn)行行處置，，包括折價、拍拍賣和變變賣等，其中中拍賣是最常用用的公開開處置方方式，是是一個嚴(yán)嚴(yán)格的法法律過程程。⑴拍賣應(yīng)辦辦理的手手續(xù)拍賣是由委托托方委托拍賣賣人進(jìn)行物業(yè)業(yè)處置的的方式，，由在拍拍賣中出出價最高高者付出出相應(yīng)的的購買款款后得到到標(biāo)的物物的過程程。實踐踐中，抵押人、、抵押權(quán)權(quán)人、法法院都可可成為拍拍賣的委委托方，，抵押人或或抵押權(quán)權(quán)人作為為委托人人時應(yīng)協(xié)協(xié)商一致致同意委委托受托托人拍賣賣該抵押押物。拍賣一定定要按法法定程序序公開進(jìn)進(jìn)行，違反法法律規(guī)定定的拍賣賣是違法法行為，，其結(jié)果果不僅不不被承認(rèn)認(rèn)，可能能還會導(dǎo)導(dǎo)致嚴(yán)重重的法律律責(zé)任。。⑵房屋拍賣賣后的清清償順序序房屋拍賣賣所得的的清償順序序是：A支付處分分抵押房房屋的費費用，B扣除抵押押房屋應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的的稅款，，C償還抵押押權(quán)人的的債權(quán)本本息及抵抵押人應(yīng)應(yīng)付的違違約金，，D剩余金額額返還抵抵押人，，E若拍賣所所得不足足于支付付前三項項費用的的，抵押押權(quán)人可可以向抵抵押人追追償。⑶重復(fù)抵押押時價款款的分配配同一抵押物依依法可以重復(fù)抵押，在實現(xiàn)抵押押權(quán)時，按照登記的順順序來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押必須進(jìn)進(jìn)行抵押登記，否則抵押權(quán)權(quán)人的權(quán)利就就有可能不受受保護(hù)。⑷房屋拍賣時的的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)法律規(guī)定，在在房屋被拍賣賣時，抵押權(quán)權(quán)人應(yīng)書面通知下列列人員以保證證他們的優(yōu)先購買權(quán)：A已出租的抵押押房屋的承租租人；B共有房屋的其其他共有人；；C與抵押房屋不不宜分割或者者有共同配套套設(shè)施的房屋屋的所有人；；D按優(yōu)惠價購買買的公有住房房的原產(chǎn)權(quán)單單位或微利房房的原出售單單位。8.期房抵押貸款款的辦理期房是尚未竣工的的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做做二次登記：：一是簽訂抵押押貸款合同時時的期樓抵押登記記；二是房屋竣工工在通過質(zhì)量量檢查和驗收收后的房屋抵押登記記。三、質(zhì)押貸款款質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有有的通過占有有債務(wù)人或第第三人移交的的質(zhì)物而使其其債權(quán)優(yōu)先受受償?shù)臋?quán)利。設(shè)立質(zhì)權(quán)的人人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人人為質(zhì)權(quán)人。1.質(zhì)押的基本特特征⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押押財產(chǎn)享有占占有權(quán)⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)質(zhì)押物所生孳孳息享有收益益權(quán)⑶質(zhì)權(quán)人有決決定拍賣或變變賣質(zhì)押財產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)利⑷質(zhì)權(quán)人享有有妥善保管質(zhì)質(zhì)押財產(chǎn)的義義務(wù)2.質(zhì)押與抵押的的異同⑴質(zhì)押與抵押的的共同點A都屬于物權(quán)的的擔(dān)保方式；；B都以取得所押押財產(chǎn)的價值值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)權(quán)都因債權(quán)而而存在，與債債權(quán)不可分離離；D都以所押財產(chǎn)產(chǎn)的價值優(yōu)先先受償。⑵質(zhì)押與抵押的的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押押財產(chǎn)享有占占有權(quán)，質(zhì)押押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移移給債權(quán)人時時生效；抵押押不需轉(zhuǎn)移抵抵押物，抵押押需要登記，，抵押自登記記之日起生效效。B質(zhì)押中質(zhì)物的的孳息由質(zhì)權(quán)權(quán)人占有，抵抵押中抵押物物所生孳息由由抵押人收取取。C質(zhì)押中，在債債務(wù)人期滿未未履行其還本本付息義務(wù)的的，質(zhì)權(quán)人可