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有效管理理下的地地產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)新——管理篇總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企企業(yè)不同同發(fā)展階階段的管管控模式式與相應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)管管理模式式建立精細(xì)細(xì)化市場(chǎng)場(chǎng)需求下下的規(guī)范范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系設(shè)計(jì)管理理效率指指標(biāo)設(shè)計(jì)管理理通病與與案例分分析專業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)與與能力提提升一:房地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的范疇與與定義涉及房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的全過過程。內(nèi)內(nèi)容包括括:從項(xiàng)項(xiàng)目初判判的跟蹤蹤,到項(xiàng)目決決策中的的概念草草案研究究,從概概念設(shè)計(jì)計(jì)到施工工圖設(shè)計(jì)計(jì),從施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的配合合到營(yíng)銷銷道具的的制作,以至到后后期客服服的維修修、整改改的技術(shù)術(shù)支持等等。契合企業(yè)業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略,,鎖定項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo),在符合企企業(yè)發(fā)展展的產(chǎn)品品策略指指導(dǎo)下,,通過有有效的組組織、完完善的流流程及制制度的建建立、方方法的提提升等一一系列手手段,在在產(chǎn)品制制造過程程中實(shí)施施的涉及及設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)容的管管理。房地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)管理理的范疇疇房地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)管理理的定義義狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過生產(chǎn)勞動(dòng)而生產(chǎn)出來的用于滿足消費(fèi)者需要的有形實(shí)體廣義的產(chǎn)品不僅指基本的產(chǎn)品實(shí)體這一物質(zhì)屬性,還包括產(chǎn)品的價(jià)格、包裝、服務(wù)、交貨期、品牌、商標(biāo)、企業(yè)信譽(yù)、廣告宣傳等一系列有形或無形的特質(zhì)產(chǎn)品的定定義一:房地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的范疇與與定義涉及產(chǎn)品的種種類、品牌、、以及開發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式契合企業(yè)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略,鎖鎖定項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)發(fā)展的產(chǎn)品策策略指導(dǎo)下,,通過有效的的組織、完善善的流程及制制度的建立、、方法的提升升等一系列手手段,在產(chǎn)品品制造過程中中實(shí)施的涉及及設(shè)計(jì)內(nèi)容的的管理。產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進(jìn)進(jìn)度控制、成成本控制設(shè)計(jì)管理三大大目標(biāo)二:房地產(chǎn)企企業(yè)不同發(fā)展展階段的管控控模式與設(shè)計(jì)計(jì)管理模式1.1企業(yè)管控模式式的分類1.2設(shè)計(jì)管理模式式的分類1.3企業(yè)管理模式式與設(shè)計(jì)管理理模式的優(yōu)化化組合之思考考1.4設(shè)計(jì)管理資源源配置基準(zhǔn)1.1企業(yè)管控模式式的分類財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營(yíng)型)管控模式財(cái)務(wù)型管控(投行)以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行管理和考考核,總部無業(yè)務(wù)管管理部門投資回報(bào)通過投資業(yè)務(wù)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化來追尋尋公司價(jià)值最最大化總部與下屬分分公司的關(guān)系系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制法律企業(yè)并購(gòu)總部的核心職職能戰(zhàn)略型管控以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行管理和考考核公司業(yè)務(wù)組合合的協(xié)調(diào)發(fā)展展投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效率率的培養(yǎng)總部與下屬分分公司的關(guān)系系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控控制人力資源技術(shù)管理戰(zhàn)略略與平臺(tái)建設(shè)設(shè)總部的核心職職能操作型管控(運(yùn)營(yíng)型)通過總部業(yè)務(wù)務(wù)管理部門對(duì)對(duì)下屬企業(yè)的的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作進(jìn)行管理理各子公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)行為的統(tǒng)一一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)調(diào)成長(zhǎng)對(duì)行業(yè)成功因因素的集中控控制與管理總部與下屬分分公司的關(guān)系系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制/戰(zhàn)略營(yíng)銷/銷售項(xiàng)目策劃總部的核心職職能設(shè)計(jì)開發(fā)工程管理人力資源1.2設(shè)計(jì)管理模式式的分類職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣型項(xiàng)目管控模式式設(shè)計(jì)管理模式式與企業(yè)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目管理設(shè)立立的管控模式式一一對(duì)應(yīng)1.2設(shè)計(jì)管理模式式的分類職能型管理是是根據(jù)項(xiàng)目管管理中工作任任務(wù)的相似性性來設(shè)立管理理部門,它最顯著的特特點(diǎn)就是管理理層次比較分分明職能型管控職能型設(shè)計(jì)管管理模式:主要特征是設(shè)設(shè)立專職的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理理部門,管理理產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的全過程,針針對(duì)公司發(fā)展展的不同階段段分為本區(qū)域域的小職能型型及跨區(qū)域的的大職能型。。職能總經(jīng)理理對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)成果負(fù)責(zé)1.2設(shè)計(jì)管理模式式的分類公司型管理是是按公司項(xiàng)目目(或產(chǎn)品)的分類來搭建建公司組織構(gòu)構(gòu)架,首創(chuàng)于二十世世紀(jì)二十年代代的美國(guó)通用用汽車公司。。在該組織結(jié)結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目目(部或中心)擁有自己的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理和必必須的職能部部門,能相對(duì)獨(dú)立運(yùn)運(yùn)作項(xiàng)目公司型(項(xiàng)目制型)管控項(xiàng)目制型設(shè)計(jì)計(jì)管理模式::主要特征是不不僅公司有專專職的設(shè)計(jì)管管理部門,各各項(xiàng)目(部或中心)也相應(yīng)配置設(shè)設(shè)計(jì)管理人員員,各項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé),項(xiàng)目總總經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品品最終成果負(fù)負(fù)責(zé)1.2設(shè)計(jì)管理模式式的分類矩陣式組織就就是在同一組組織機(jī)構(gòu)中把把按職能劃分分部門和按項(xiàng)項(xiàng)目劃分部門門相結(jié)合而產(chǎn)產(chǎn)生的一種組組織形式矩陣型管控在這種組織結(jié)結(jié)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中每每一成員同時(shí)時(shí)可能要受雙雙層或多重領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo),即不僅要受職職能部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的指揮,還要受一個(gè)或或多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的指揮和和領(lǐng)導(dǎo)矩陣型設(shè)計(jì)管管理模式:也稱小項(xiàng)目制制,成立以項(xiàng)項(xiàng)目總經(jīng)理牽牽頭負(fù)責(zé)的項(xiàng)項(xiàng)目中心,除除工程施工管管理人員外,,同時(shí)各職能能部門下派相相關(guān)技術(shù)人員員組成虛擬團(tuán)團(tuán)隊(duì),虛擬團(tuán)團(tuán)隊(duì)人員受雙雙重領(lǐng)導(dǎo)1.3企業(yè)管理模式式與設(shè)計(jì)管理理模式的優(yōu)化化組合之思考考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總總部多項(xiàng)目跨區(qū)域域整合多項(xiàng)目跨跨區(qū)域多項(xiàng)目單單區(qū)域集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型(大、小)職能型1.4設(shè)計(jì)管理資源源配置基準(zhǔn)合理的項(xiàng)目人人員數(shù)量和結(jié)結(jié)構(gòu)配置,不不僅是人力資資源有效利用用的要求,也也是項(xiàng)目有效效實(shí)施的保證證。配置基準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作作模式、運(yùn)作作水平和人力力資源成熟度度企業(yè)年度人力力資源規(guī)劃新增項(xiàng)目人員員配置規(guī)劃參參考多項(xiàng)目運(yùn)作狀狀況下,項(xiàng)目目之間人員動(dòng)動(dòng)態(tài)規(guī)劃和調(diào)調(diào)配人員配置基準(zhǔn)準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公公司人員配置置基準(zhǔn)三.建立精細(xì)化市市場(chǎng)需求下的的規(guī)范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體系3.1建立規(guī)范化管管理體系的意意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管管理體系能夠夠提高企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管管理業(yè)務(wù)水平平,規(guī)范設(shè)計(jì)管理理制度和流程程,以保證項(xiàng)目開開發(fā)質(zhì)量,提提高項(xiàng)目開發(fā)發(fā)效能,提升升公司項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)能力,打打造企業(yè)核心心競(jìng)爭(zhēng)力3.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)管理,保證證設(shè)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、成本本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、、結(jié)構(gòu)、水電電、景觀、室室內(nèi)設(shè)計(jì))材料設(shè)備選型型定板配合成本管理理中心建立設(shè)設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開開始的成本控控制理念與系系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合合性價(jià)比。。組織并參與主主要材料、設(shè)設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中中心配合,建立按體系、、專業(yè)分類的的材料信息庫(kù)庫(kù)(含品牌及供應(yīng)應(yīng)商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)責(zé)3.2.1.1一般意義下的的設(shè)計(jì)管理職職責(zé)3.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)部按要求及時(shí)向向設(shè)計(jì)管理部部提交各設(shè)計(jì)計(jì)階段所需資資料條件;負(fù)責(zé)與政府部部門就各階段段設(shè)計(jì)中間過過程成果的技技術(shù)溝通及完完成各政府相相關(guān)部門的申申報(bào)審批工作作其它部門在設(shè)設(shè)計(jì)管理過程程中的職責(zé)成本管理部按要求及時(shí)向向設(shè)計(jì)管理部部提交各設(shè)計(jì)計(jì)階段所需成成本目標(biāo);隨著圖紙的不不斷深化,調(diào)調(diào)整成本及控控制目標(biāo);負(fù)責(zé)組織方方案設(shè)計(jì)招招標(biāo)中的各各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷部按要求及時(shí)時(shí)向設(shè)計(jì)管管理部提交交各設(shè)計(jì)階階段所需資資料條件;;負(fù)責(zé)對(duì)各階階段設(shè)計(jì)成成果地產(chǎn)公公司內(nèi)部技技術(shù)評(píng)審提提供市場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)建議;;負(fù)責(zé)制定各各階段設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書中中的市場(chǎng)定定位部分的的內(nèi)容3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)構(gòu)優(yōu)化案例分析一一:北京金地2006設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖圖3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容案例分析二:06~07深圳金地設(shè)設(shè)計(jì)部構(gòu)架架圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N
結(jié)構(gòu)組
設(shè)備組
景觀組
室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”設(shè)計(jì)總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目(建筑師)組建筑研發(fā)組
材料組部門副經(jīng)理
行政秘書3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)業(yè)務(wù)流程的的意義梳理設(shè)計(jì)工工作流程,,明確設(shè)計(jì)計(jì)管理的控控制節(jié)點(diǎn)和和不同階段段的設(shè)計(jì)輸輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理過程中中的控制節(jié)節(jié)點(diǎn),以便便提高設(shè)計(jì)計(jì)管理效率率,保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、成成本三方面面均得到有有效控制Diagram主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營(yíng)銷成本工程開發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)部2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架架圖說明及圖例例:、房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)劃劃分為六個(gè)個(gè)階段:項(xiàng)項(xiàng)目論證、、項(xiàng)目策劃劃、設(shè)計(jì)管管理、工程程施工管理理、銷售管管理和入伙伙管理。、工程施工工管理階段段和銷售管管理階段的的時(shí)間存在在重疊。、本示意圖圖中僅列舉舉四個(gè)專業(yè)業(yè)的工作內(nèi)內(nèi)容,其他他的專業(yè)的的工作內(nèi)容容在流程文文件中有詳詳細(xì)的描述述。:代表關(guān)鍵鍵里程碑:代表某個(gè)個(gè)階段的主主導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù),即即其輸出會(huì)會(huì)成為本階階段其他專專業(yè)開展活活動(dòng)的輸入入條件。:配合專業(yè)業(yè)的任務(wù)。。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開開工開盤銷售入伙項(xiàng)目論證階階段項(xiàng)目策劃階階段設(shè)計(jì)管理階階段工程施工階階段竣工銷售管理階階段入伙管理階階段工程拓展組織項(xiàng)目論論證初步產(chǎn)品定定位營(yíng)銷組織項(xiàng)目策策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)場(chǎng)及客戶定定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、、項(xiàng)目推廣廣方案策劃劃、項(xiàng)目前前期推廣及及銷售前準(zhǔn)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)配合、、供應(yīng)商考考察及招標(biāo)標(biāo)、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備及樁基基等工程施施工主體結(jié)構(gòu)施施工至具備備預(yù)售條件件工程施工至至竣工驗(yàn)收收銷售及入伙伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管管理入伙事務(wù)管管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底底、合同價(jià)價(jià)進(jìn)度款、工工程變更、、招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流程階階段設(shè)計(jì)流程框框架圖施工圖設(shè)計(jì)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)計(jì)指引部品材料調(diào)調(diào)研部品材料清清單部品材料定定板封樣銷售配合資資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新研發(fā)發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷售示范區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)分階段業(yè)務(wù)務(wù)流程圖設(shè)計(jì)流程框框架圖一級(jí)流程:項(xiàng)目投資決決策論證管管理階段流流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理階段流流程項(xiàng)目投資決決策論證管管理階段流流程項(xiàng)目投資決決策論證管管理階段流流程項(xiàng)目入伙管管理階段流流程二級(jí)流程:設(shè)計(jì)管理流流程設(shè)計(jì)單位選選擇管理流流程設(shè)計(jì)合同及及付款管理理流程材料設(shè)備選選型/定板/驗(yàn)板管理流流程設(shè)計(jì)變更管管理流程設(shè)計(jì)流程框框架圖三級(jí)流程::設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)預(yù)算計(jì)劃編編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編編制工作細(xì)細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書書編制工作作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢?cè)儐挝贿x擇擇及信息管管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)配合工工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)控制工作作細(xì)則計(jì)變更管理理細(xì)則3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.3.3管理流程主要是涉及及設(shè)計(jì)職能能的公司管管理制度,,如《地產(chǎn)公司設(shè)設(shè)計(jì)總監(jiān)管管理辦法》、《設(shè)計(jì)管理階階段集團(tuán)對(duì)對(duì)子公司監(jiān)監(jiān)控程序》、《實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)周周期基準(zhǔn)作作業(yè)指導(dǎo)書書》等3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.3.4優(yōu)化的流程程帶來的管管理效率和和效益梳理設(shè)計(jì)工工作流程,,明確設(shè)計(jì)計(jì)管理的控控制節(jié)點(diǎn)和和不同階段段的設(shè)計(jì)輸輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理過程中中的控制節(jié)節(jié)點(diǎn),以便便提高設(shè)計(jì)計(jì)管理效率率,保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、成成本三方面面均得到有有效控制3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)業(yè)務(wù)流程的的意義梳理設(shè)計(jì)工工作流程,,明確設(shè)計(jì)計(jì)管理的控控制節(jié)點(diǎn)和和不同階段段的設(shè)計(jì)輸輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理過程中中的控制節(jié)節(jié)點(diǎn),以便便提高設(shè)計(jì)計(jì)管理效率率,保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、成成本三方面面均得到有有效控制3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.3.4優(yōu)化的流程程帶來的管管理效率和和效益市場(chǎng)與產(chǎn)品定位評(píng)審、概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審合并到投資決策評(píng)審會(huì),強(qiáng)調(diào)工作前置,縮短項(xiàng)目開發(fā)周期目標(biāo)案例分析::某大型地地產(chǎn)公司關(guān)關(guān)鍵把控節(jié)節(jié)點(diǎn)反思未有效地實(shí)實(shí)現(xiàn)工作前前置和并行行開展;《項(xiàng)目投資決決策報(bào)告》達(dá)不到市場(chǎng)場(chǎng)、設(shè)計(jì)、、成本等各專業(yè)的成成果標(biāo)準(zhǔn),(僅滿足拿地地測(cè)算要求求):拿地后,市場(chǎng)定位、、方案深化化與投資決決策時(shí)往往往發(fā)生很大大的變化,降低低投資決策策的嚴(yán)肅性性;市場(chǎng)與產(chǎn)品品定位、概概念設(shè)計(jì)方方案、目標(biāo)標(biāo)成本等專專業(yè)職能評(píng)審缺缺位;反思Diagram流程方向12345關(guān)鍵把控節(jié)節(jié)點(diǎn)反思集團(tuán)總部范范圍內(nèi)四方方評(píng)審,確確保實(shí)施方方案符合項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、成本本的要求目標(biāo)由于設(shè)計(jì)管管理階段時(shí)時(shí)間較長(zhǎng),,原評(píng)審節(jié)節(jié)點(diǎn)位于實(shí)實(shí)施方案2/3這一時(shí)間點(diǎn)點(diǎn),在實(shí)際際工作中把把控時(shí)間不不明確,造成成本、、市場(chǎng)、營(yíng)營(yíng)運(yùn)等各專專業(yè)不能有有效對(duì)接,,同時(shí)此評(píng)審點(diǎn)相相對(duì)滯后,,集團(tuán)總部部不能有效效的對(duì)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)把控;;部門接口間間關(guān)系及相相關(guān)的成果果標(biāo)準(zhǔn)未完完全梳理清清晰,例如:實(shí)施施方案評(píng)審審時(shí),成本專業(yè)成成果是未經(jīng)經(jīng)過子公司評(píng)審的目目標(biāo)成本,待目標(biāo)成本本確定后,,項(xiàng)目進(jìn)度度已到施工圖階階段;反思3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容流程關(guān)鍵績(jī)績(jī)效反省《經(jīng)營(yíng)責(zé)任書書》作為集團(tuán)管管理流程的的關(guān)鍵績(jī)效效指標(biāo),在在實(shí)施過程程中存在部部分問題::在投資決決策評(píng)審時(shí)時(shí),項(xiàng)目的的IRR和銷售凈利利潤(rùn)可以確確定,其他他指標(biāo)如::項(xiàng)目的成成本目標(biāo)等等值無法準(zhǔn)準(zhǔn)確確定,,致使項(xiàng)目目<經(jīng)營(yíng)責(zé)責(zé)任書>簽簽署的嚴(yán)肅肅性降低目標(biāo)成本控控制方面::集團(tuán)對(duì)子子公司的把把控,主要要問題是只只對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)只只關(guān)注財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo),其其他如成本本偏差、進(jìn)進(jìn)度偏差等等是否要提提具體的考考核要求;;去年的項(xiàng)項(xiàng)目成本均均超出預(yù)控控目標(biāo),雖雖然提高售售價(jià),項(xiàng)目目的收益達(dá)達(dá)到了集團(tuán)團(tuán)的要求,,但成本組組認(rèn)為目前前的售價(jià)提提升有市場(chǎng)場(chǎng)向好的因因素,但市市場(chǎng)一旦疲疲軟,可能能導(dǎo)致收益益下降。《經(jīng)營(yíng)責(zé)任書書》中二級(jí)指標(biāo)標(biāo)反省:項(xiàng)目開發(fā)周周期方面::目前集團(tuán)團(tuán)各子公司司項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期與集集團(tuán)頒布的的基準(zhǔn)周期期仍然存在在差距。3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.4計(jì)劃管理目的:理順各項(xiàng)工工作的銜接接關(guān)系,明明確里程碑碑點(diǎn)和責(zé)任任歸屬,保保障開發(fā)周周期基準(zhǔn)的的有效實(shí)施施,實(shí)現(xiàn)快快速滾動(dòng)的的地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式。2.4.1設(shè)計(jì)周期基基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)周期參參考基準(zhǔn)值值簡(jiǎn)圖BlockDiagram項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)劃的的制定方式式與監(jiān)控辦辦法2.4.2項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃的分分級(jí)控制與與風(fēng)險(xiǎn)管理理公司一級(jí)計(jì)劃部門二級(jí)計(jì)劃部門月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容各級(jí)計(jì)劃的的制定方式式縮短計(jì)劃督督查期,在在重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)提前核對(duì)對(duì)督促通過項(xiàng)目組組周例會(huì)檢檢查周工作作計(jì)劃,部部門例會(huì)檢檢查月計(jì)劃劃,跨部門門項(xiàng)目協(xié)調(diào)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解解決項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃實(shí)施中中的不定因因素和困難難等,同時(shí)時(shí)檢查和修修訂二級(jí)計(jì)計(jì)劃和一級(jí)級(jí)計(jì)劃公司客觀制制訂一級(jí)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部制定定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃部門經(jīng)理與與各項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)理分分解計(jì)劃各項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)理與組組員再分解解計(jì)劃監(jiān)控辦法3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.4.2.2考核制度與與風(fēng)險(xiǎn)防范范設(shè)計(jì)部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指指標(biāo)及年度度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)部門月月份績(jī)效計(jì)計(jì)劃/考核評(píng)價(jià)各人月度計(jì)計(jì)劃考核評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊張時(shí)時(shí),周計(jì)劃劃考核評(píng)價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)巡檢制制度設(shè)計(jì)部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指指標(biāo)及年度度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)表表設(shè)計(jì)部月績(jī)績(jī)效考核評(píng)評(píng)價(jià)表員工月績(jī)效效考評(píng)表3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.5規(guī)范化的文文件標(biāo)準(zhǔn)、、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階階段及專業(yè)業(yè)的合理劃劃分專業(yè):總圖圖、規(guī)劃與與建筑、景景觀、室內(nèi)內(nèi)、展示階段:概念念設(shè)計(jì)、方方案設(shè)計(jì)、、實(shí)施方案案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)、部品設(shè)設(shè)計(jì)2.5.1建立標(biāo)準(zhǔn)的的基礎(chǔ)3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.5.2設(shè)計(jì)文件的的管理與模模板建立《概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《方案設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《住宅施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《景觀概念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《景觀方案設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《景觀施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《室內(nèi)設(shè)計(jì)任任務(wù)書》2.5.2.1設(shè)計(jì)文件的的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書類3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)咨咨詢合同》《建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合合同》《建筑施工圖圖設(shè)計(jì)合同同》《景觀方案設(shè)設(shè)計(jì)合同》《景觀施工圖圖設(shè)計(jì)合同同》《室內(nèi)設(shè)計(jì)合合同》《銷售示范區(qū)區(qū)包裝設(shè)計(jì)計(jì)合同》2.5.2.1.2合同類2.5.2.2模板標(biāo)準(zhǔn)化化3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.5.2設(shè)計(jì)文件的的管理與模模板建立《概念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《方案設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《住宅施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《景觀概念規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《景觀方案設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書書》《景觀施工圖圖設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《室內(nèi)設(shè)計(jì)任任務(wù)書》2.5.2.1設(shè)計(jì)文件的的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書類3.2體系建立的的組成要素素與核心內(nèi)內(nèi)容2.5.2設(shè)計(jì)文件的的管理與模模板建立《產(chǎn)品配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議書書》《方案設(shè)計(jì)指指引》及《施工圖設(shè)計(jì)計(jì)指引》統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用節(jié)節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域域通用用節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)構(gòu)造造設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)方案案、、實(shí)實(shí)施施方方案案、、施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)各各階階段段成成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及及深深度度要要求求新技技術(shù)術(shù)應(yīng)應(yīng)用用2.5.3.1技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的內(nèi)內(nèi)容容2.5.3.2模板板3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.5.4產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的建建立立對(duì)每每項(xiàng)項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理工工作作,,除除頒頒布布程程序序(工作作的的方方法法)\成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外,,同同時(shí)時(shí)根根據(jù)據(jù)企企業(yè)業(yè)的的技技術(shù)術(shù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略,建立立相相關(guān)關(guān)的的評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),,使使設(shè)設(shè)計(jì)管管理理質(zhì)量量保保證證工作作有有章章可可循循。。2.5.5評(píng)審審或或評(píng)評(píng)估估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《項(xiàng)目目投投資資決決策策評(píng)評(píng)審審階階段段概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表》《項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方案案評(píng)評(píng)審審階階段段方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表》《設(shè)計(jì)計(jì)巡巡檢檢評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表》三個(gè)個(gè)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表《項(xiàng)目目投投資資決決策策評(píng)評(píng)審審階階段段概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》(編號(hào)SJ—201)中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施(如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等),避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規(guī)成本(如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等)應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色,并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn),為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施(會(huì)所、商業(yè)等)布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)(包括層數(shù),單元戶數(shù),梯數(shù),各戶型面積等)應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘:設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式(高廳等)開發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求,遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方案案評(píng)評(píng)審審階階段段方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見
產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求;設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求,如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求(編號(hào)SJ-202)技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求,滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素(總體布局,住宅組團(tuán),道路交通及停車組織,景觀環(huán)境,豎向設(shè)計(jì)及公建配套等)的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《設(shè)計(jì)計(jì)巡巡檢檢評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見
設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性
示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷,標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰,設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈,定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問題投訴來自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問題處理、反饋情況《項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方案案評(píng)評(píng)審審階階段段方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)表表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見
產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求;設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求,如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求(編號(hào)SJ-202)技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求,滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素(總體布局,住宅組團(tuán),道路交通及停車組織,景觀環(huán)境,豎向設(shè)計(jì)及公建配套等)的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.6設(shè)計(jì)計(jì)策策劃劃管管理理2.6.1.2方法法::成功功的的相似似工工程程經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn),是是篩篩選選入入圍圍單單位位的的手手段段,,也也是是考考察察的的重重點(diǎn)點(diǎn)((是是否否是是原原班班人人馬參參與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目))。。設(shè)計(jì)計(jì)單單位位在在項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)組組織織方方面面:管管理理模模式式、、人人員員配配備備、、職職責(zé)責(zé)劃劃分分、、審審核核和和審審批批制制度、、進(jìn)進(jìn)度度保保證證體體系系及及大大體體水水平平、、利利益益分分配配,,如如何何調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員的的積積極極性性,,設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員的的流流動(dòng)動(dòng)情情況況。。與與甲甲方方的的配配合合情情況況。。項(xiàng)目目主要要設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員情情況況,包包括括::設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人,,主主要要建建筑筑師師、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人、、機(jī)機(jī)電電各各專業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人。。主主要要考考察察::業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)能能力力,,責(zé)責(zé)任任心心、、改改進(jìn)進(jìn)意意識(shí)識(shí)。。本項(xiàng)項(xiàng)目目的的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)及及進(jìn)進(jìn)度度情情況況,能能否否滿滿足足公公司司要要求求。。方案案、、擴(kuò)擴(kuò)初初、、施施工工圖圖深度度及及質(zhì)質(zhì)量量考考察察(在在基基本本確確定定兩兩到到三三家家時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行));;了了解解各各階階段的的圖圖紙紙的的細(xì)細(xì)致致全全面面程程度度、、各各階階段段發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題及及落落實(shí)實(shí)問問題題能能力力、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)修修改改及及變變更更情情況況。。到甲甲方方考考察察(與與考考察察其其施施工工圖圖紙紙同同一一項(xiàng)項(xiàng)目目)),,了了解解甲甲方方對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的滿滿意意度度,,施施工工過程程的的主主要要問問題題,,設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)問問題題的的配配合合情情況況,,設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員的的變變動(dòng)動(dòng)情情況況。。2.6.1設(shè)計(jì)計(jì)單單位位的的比比選選與與組組合合優(yōu)優(yōu)化化2.6.1.1目的的::規(guī)范范項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位的的考考察察及及確確定定程程序序,,促促進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作的的順順利利進(jìn)進(jìn)行行。。3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.6.2設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用成成本本目目標(biāo)標(biāo)模模板板案例例::3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.6.3合同同管管理理2.6.3.1合同同技技術(shù)術(shù)管管理理2.6.3.1.1設(shè)計(jì)計(jì)人人員員2.6.3.1.2設(shè)計(jì)計(jì)周周期期2.6.3.1.3設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用2.6.3.1.4設(shè)計(jì)計(jì)配配合合內(nèi)內(nèi)容容::目的的::使使設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合同同的的簽簽訂訂、、履履行行規(guī)規(guī)范范化化,,并并最最大大限限度度的的避免免風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),,促促進(jìn)進(jìn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作的的順順利利進(jìn)進(jìn)行行。。景觀觀配配合合營(yíng)銷銷配配合合室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)配配合合及及戶戶型型室室內(nèi)內(nèi)咨咨詢?cè)儫艄夤庠O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)配配合合2.6.3.1.5成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)說說明明月度度付付款款計(jì)計(jì)劃劃付款款動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控表表2.6.3.2合同同付付款款管管理理3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.7.1建立立成成本本管管理理目目標(biāo)標(biāo)及及節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)2.7設(shè)計(jì)計(jì)管管理理過過程程中中的的成成本本管管理理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.7.2建立立相相關(guān)關(guān)部部品品信信息息庫(kù)庫(kù)2.7.2.1項(xiàng)目目信息息庫(kù)庫(kù)模模板板2.7.2.2項(xiàng)目目信息息庫(kù)庫(kù)建建立立的的要要點(diǎn)點(diǎn)(工程程)材料料分分判判標(biāo)桿桿企企業(yè)業(yè)主主流流材材料料部部品品品品牌牌及及成成本本基基準(zhǔn)準(zhǔn)借借鑒鑒戰(zhàn)略略供供應(yīng)應(yīng)商商合合作作及及集集團(tuán)團(tuán)采采購(gòu)購(gòu)建立立信信息息庫(kù)庫(kù)共共享享平平臺(tái)臺(tái)3.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容2.7.3.1典型結(jié)結(jié)構(gòu)指指標(biāo)復(fù)復(fù)核2.7.3.2主要材材料設(shè)設(shè)備選選型定定板及及價(jià)格格控制制設(shè)備:電梯、、中央央空調(diào)調(diào)......材料:外墻磚磚、內(nèi)內(nèi)外涂涂料、、門窗窗、欄欄桿......2.7.3成本管管理監(jiān)監(jiān)控主體結(jié)結(jié)構(gòu)比比選基礎(chǔ)形形式比比選2.7.4精細(xì)化化成本本分配配及動(dòng)動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)整3.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容價(jià)值工工程應(yīng)應(yīng)用介介紹:價(jià)值工工程發(fā)發(fā)展至至今已已將近近半個(gè)個(gè)世紀(jì)紀(jì),但但直到到近年年來,,國(guó)內(nèi)內(nèi)的房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、建筑筑業(yè),,由于于成本本控制制及產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)的的相互互平衡衡等因因素,,才開開始對(duì)對(duì)它產(chǎn)產(chǎn)生興興趣,,引為為談?wù)撜撛掝}題。事事實(shí)上上,在在其它它高科科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)如如電子子業(yè)等等,早早就將將該技技術(shù)應(yīng)應(yīng)用于于研究究發(fā)展展,且且成效效卓越越。2.8設(shè)計(jì)管管理過過程中中的客客戶價(jià)價(jià)值工工程3.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容“任何何設(shè)計(jì)計(jì)都可可能有有不必必要的的成本本“以以及““任何何設(shè)計(jì)計(jì)都可可能再再加以以改善善“是是價(jià)值值工程程的基基本立立論。。實(shí)施價(jià)價(jià)值工工程的的好處處:降低成成本,,強(qiáng)化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力力:價(jià)價(jià)值工工程提提供一一套在在不降降低品品質(zhì)前前題下下,有有系統(tǒng)統(tǒng)地尋尋找替替代方方案,,以降降低成成本的的管理理技術(shù)術(shù),同同時(shí)藉藉助此此程序序化的的運(yùn)作作,加加強(qiáng)研研究發(fā)發(fā)展領(lǐng)領(lǐng)域的的開拓拓,間間接地地提升升經(jīng)營(yíng)營(yíng)績(jī)效效,改改善企企業(yè)能能力,,提高高獲利利空間間。經(jīng)由價(jià)價(jià)值工工程工工作計(jì)計(jì)劃程程序所所產(chǎn)生生創(chuàng)新新的替替代方方案,,可在在成本本小幅幅上升升的情情況下下,大大幅度度提升升產(chǎn)品品性能能,使使得樓樓盤的的素質(zhì)質(zhì)有了了質(zhì)的的飛躍躍,支支撐較較高價(jià)價(jià)格。。在成本本、性性能、、價(jià)值值間尋尋得最最佳平平衡點(diǎn)點(diǎn);經(jīng)經(jīng)由價(jià)價(jià)值工工程研研究,,透徹徹地分分析成成本、、性能能、價(jià)價(jià)值之之關(guān)系系,進(jìn)進(jìn)而得得出特特定性性能/價(jià)值所所需的的真實(shí)實(shí)預(yù)算算,以以增加加決策策依據(jù)據(jù)。2.9設(shè)計(jì)總總結(jié)制制度通過經(jīng)經(jīng)驗(yàn)提提煉和和積累累,建立自自己的的產(chǎn)品品體系系和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)避免后后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目重重復(fù)錯(cuò)錯(cuò)誤,,提高高品質(zhì)質(zhì)和效效益知識(shí)和和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)通過過沉淀淀而達(dá)達(dá)到共共享目目的提高業(yè)業(yè)務(wù)能能力2.10案例法法與關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)管管理案例:蘇州億億城新新天地地7#地:日照測(cè)測(cè)算決決策日照---關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)決策方方法案例:北京金金地國(guó)國(guó)際花
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