房地產(chǎn)物業(yè)管理（共61）

現(xiàn)代代物物業(yè)業(yè)管管理理開(kāi)篇篇小小語(yǔ)語(yǔ)大家家覺(jué)覺(jué)得得日日常常生生活活中中的的物物業(yè)業(yè)管管理理到到底底是是什什么么?在大大家家周周圍圍有有哪哪些些物物業(yè)業(yè)管管理理?物業(yè)業(yè)管管理理跟跟房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的聯(lián)聯(lián)系系?酒店店管管理理與與物物業(yè)業(yè)管管理理的的就就業(yè)業(yè)前前景景如如何何？？第一一章章物物業(yè)業(yè)管管理理概概述述物業(yè)業(yè)的的概概念念物業(yè)業(yè)管管理理的的概概念念城市市及及城城市市化化的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的概概念念本章章重重點(diǎn)點(diǎn)：：一、、基基本本概概念念物業(yè)業(yè)與與不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的聯(lián)聯(lián)系系與與區(qū)區(qū)別別物業(yè)業(yè)管管理理的的起起源源物業(yè)業(yè)管管理理的的本本質(zhì)質(zhì)是是服服務(wù)務(wù)我國(guó)國(guó)物物業(yè)業(yè)管管理理與與國(guó)國(guó)外外物物業(yè)業(yè)管管理理的的比比較較二、、知知識(shí)識(shí)重重點(diǎn)點(diǎn)第一一節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本概概念念一．．物物業(yè)業(yè)的的概概念念“物物業(yè)業(yè)””一一詞詞是是由由英英語(yǔ)語(yǔ)““Estate””或““Property””引譯譯而而來(lái)來(lái)，，含含義義為為““財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)、、資資產(chǎn)產(chǎn)、、擁?yè)碛杏形镂?、、房房地產(chǎn)產(chǎn)””等等，，指指以以土土地地及及土土地地上上的的建建筑筑物物形形式式存存在的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。。（二二））物物業(yè)業(yè)的的概概念念和和內(nèi)內(nèi)涵涵物業(yè)業(yè):單元元性性的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。具體體是是指指已已建建成成并并投投入入使使用用的的各各類類房房屋屋建建筑筑及及其其附附屬屬設(shè)設(shè)施施、、設(shè)設(shè)備備和和相相關(guān)關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地地。。物業(yè)業(yè)的的內(nèi)內(nèi)涵涵：：1、已已建建成成并并具具有有使使用用功功能能的的各各類類供供居居住住和和非非居居住住的的建筑筑物物；2、與與這這些些建建筑筑物物相相配配套套的的設(shè)施施和和設(shè)設(shè)備備；3、相相關(guān)關(guān)的的場(chǎng)地地；4、蘊(yùn)蘊(yùn)含含在在物物業(yè)業(yè)中中的的權(quán)益益。1.1物業(yè)業(yè)1.1.3物業(yè)業(yè)的的類類型型1.按物物業(yè)業(yè)的的使使用用功功能能，，一一般般可可以以劃劃分分以以下下各各類類：：(1)居住住物物業(yè)業(yè)。。包包括括住住宅宅小小區(qū)區(qū)、、單單體體住住宅宅樓樓、、公公寓寓、、別別墅墅等等；；(2)辦公公物物業(yè)業(yè)。。供供有有關(guān)關(guān)單單位位辦辦公公使使用用的的物物業(yè)業(yè)，，一一般般是是寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓；；(3)商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)。。包包括括綜綜合合樓樓、、購(gòu)購(gòu)物物中中心心、、賓賓館館酒酒店店、、康康樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所所等等；；(4)工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)。。包包括括工工業(yè)業(yè)廠廠房房、、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、、貨貨場(chǎng)場(chǎng)等等；；(5)其他他用用途途物物業(yè)業(yè)。。除除以以上上幾幾種種物物業(yè)業(yè)之之外外的的物物業(yè)業(yè)類類型型，，如如交交通通運(yùn)運(yùn)輸輸、、郵郵政政通通信信、、廣廣播播電電視視、、醫(yī)醫(yī)院院、、學(xué)學(xué)校校、、體體育育場(chǎng)場(chǎng)館館等等。。物業(yè)業(yè)管管理理概概論論978-7-111-24667-1王素素梅梅高高職職高高專專ppt課件件物業(yè)業(yè)的的分分類類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)具體分類1物業(yè)的基本構(gòu)成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附著物2所有權(quán)的性質(zhì)公有物業(yè)私有物業(yè)公司合營(yíng)物業(yè)3用途居住廠房及倉(cāng)儲(chǔ)辦公樓商場(chǎng)賓館、餐飲、旅游、服務(wù)文化、教育、科研體育、娛樂(lè)、休閑醫(yī)療衛(wèi)生公路、橋梁、交通、市政設(shè)施郵政、通信、廣播、電視物業(yè)業(yè)的的分分類類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)具體分類4結(jié)構(gòu)材料鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)5完好程度完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危房6建筑高度超高層高層小高層多層低層物業(yè)業(yè)的的分分類類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)具體分類7物業(yè)管理的特性居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)8完好程度收益性物業(yè)（以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體）非收益性物業(yè)（以居住為目的）物業(yè)業(yè)管管理理的的含含義義？？物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)受受物物業(yè)業(yè)所所有有人人委委托托，，依依據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)管理理委委托托合合同同對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)的的房房屋屋建建筑筑及及設(shè)設(shè)備備、、市市政政公公用設(shè)設(shè)施施、、綠綠化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、交交通通、、治治安安和和環(huán)環(huán)境境容容貌貌等等管理理項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行維維護(hù)護(hù)、、修修繕繕和和整整治治，，并并向向物物業(yè)業(yè)所所有有人和和使使用用人人提提供供綜綜合合性性的的有有償償服服務(wù)務(wù)。。物業(yè)業(yè)管管理理的特征征社會(huì)會(huì)化化專業(yè)業(yè)化化企業(yè)業(yè)化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)化化物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本特特點(diǎn)點(diǎn)業(yè)主主自自治治自自律律自治治：：業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)自自己己的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，，具具有有和和行行使使管管理理權(quán)權(quán)自律律：：?jiǎn)螁蝹€(gè)個(gè)業(yè)業(yè)主主的的利利益益要要服服從從公公眾眾利利益益兩個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵：：管管理理規(guī)規(guī)約約；；成成立立業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)的的統(tǒng)統(tǒng)一一專專業(yè)業(yè)化化管管理理物業(yè)業(yè)的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)與與分分析析：：分析析：：業(yè)主主專專有有部部分分購(gòu)房房款款包包括括：：公共共面面積積分分?jǐn)倲偽飿I(yè)業(yè)的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)與與分分析析：：分析析推推導(dǎo)導(dǎo)：：共有有物物業(yè)業(yè)：：全全體體或或部部分分業(yè)業(yè)主主擁?yè)碛杏?；；（一一））物物業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成專有有物物業(yè)業(yè)：：個(gè)個(gè)別別業(yè)業(yè)主主擁?yè)碛杏?。。物業(yè)業(yè)的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)與與分分析析結(jié)構(gòu)構(gòu)－－－－基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、天天面面；；1、共共有有物物業(yè)業(yè)范范圍圍空空間間－－－－有有效效空空間間；；配套套－－－－設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施和和場(chǎng)場(chǎng)地地。。戶內(nèi)內(nèi)面面積積－－－－以以門(mén)門(mén)窗窗為為界界限限；；2、專專有有物物業(yè)業(yè)范范圍圍陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)面面積積－－－－陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)垂垂直直投投影影；；戶內(nèi)內(nèi)歸歸屬屬業(yè)業(yè)主主的的建建筑筑－－－－如如隔隔墻墻等等。。物業(yè)業(yè)的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)與與分分析析物業(yè)業(yè)特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析（（4）共有有物物業(yè)業(yè)正正常常運(yùn)運(yùn)行行是是物物業(yè)業(yè)使使用用前前提提上述述特特點(diǎn)點(diǎn)共共同同作作用用所所致致。。物業(yè)業(yè)特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析（（5）：：?jiǎn)栴}題的的產(chǎn)產(chǎn)生生：：誰(shuí)來(lái)來(lái)提提供供運(yùn)運(yùn)行行、、維維護(hù)護(hù)和和管管理理保保障障？？（三三））共共有有物物業(yè)業(yè)管管理理1、業(yè)業(yè)主主自自行行管管理理經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上－－－－是是否否合合算算分析析技技術(shù)術(shù)上上－－－－是是否否可可能能法規(guī)規(guī)上上－－－－是是否否允允許許共有有物物業(yè)業(yè)管管理理分分析析（（1）矛盾盾：：共有有物物業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)由由業(yè)業(yè)主主管管理理，，但但其其無(wú)無(wú)法法自自行行管管理理。。解決決的的有有效效途途徑徑：：共共有有物物業(yè)業(yè)管管理理權(quán)權(quán)讓讓渡渡。。共有有物物業(yè)業(yè)管管理理分分析析（（2）共有有物物業(yè)業(yè)管管理理權(quán)權(quán)的的“讓渡渡”涵義義：：（1）讓讓渡渡的的僅僅是是業(yè)業(yè)主主共共有有物物業(yè)業(yè)管管理理權(quán)權(quán)；；（2）讓讓渡渡是是有有償償?shù)牡模?；?）讓讓渡渡是是在在法法律律框框架架下下進(jìn)進(jìn)行行的的。。共有有物物業(yè)業(yè)管管理理分分析析（（4）總結(jié)結(jié)：：業(yè)業(yè)主主為為什什么么要要交交管管理理費(fèi)費(fèi)？？第二二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理的的產(chǎn)產(chǎn)生生和和發(fā)發(fā)展展一．．物物業(yè)業(yè)管管理理的的起起源源1、起源源于于19世紀(jì)紀(jì)60年代代的的英英國(guó)國(guó)2、真真正正現(xiàn)現(xiàn)代代意意義義上上的的物物業(yè)業(yè)管管理理形形成成于于19世紀(jì)紀(jì)末末20世紀(jì)紀(jì)初初的的美美國(guó)國(guó)3、20世紀(jì)紀(jì)50年代代初初由由英英國(guó)國(guó)傳傳入入香香港港4、20世紀(jì)紀(jì)80年代代由由香香港港傳傳入入大大陸陸深深圳圳沿沿海海地地區(qū)區(qū)起源源的的成成因因工業(yè)業(yè)化化高高漲漲，，大大量量農(nóng)農(nóng)村村人人口口涌涌向向城城市市，，房房屋屋空空前前緊緊張張。。英國(guó)國(guó)物物業(yè)業(yè)管管理理的的起起源源英國(guó)國(guó)人人奧克克維維婭婭·希爾爾（OceaviaHill）女女士士是是公公認(rèn)認(rèn)的的近近代代““物物業(yè)業(yè)管管理理””的的創(chuàng)始始人人，她她在在1860年至至1866年間為為其其名名下下出出租租的的物物業(yè)業(yè)制制定定了了一一套套規(guī)規(guī)范范租租戶戶行行為為的的管管理理辦辦法法，，出出乎乎意意料料的的收收到到了了良良好好效效果果。。自自那那以以后后，，物物業(yè)業(yè)管管理理工工作作逐逐漸漸被被業(yè)業(yè)主主和和政政府府有有關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)所所重重視視，，后后來(lái)來(lái)英英國(guó)國(guó)成成立立了了皇皇家家物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)，，會(huì)會(huì)員員遍遍布布世世界界各各地地。。現(xiàn)代代物物業(yè)業(yè)管管理理的的成成因因19世紀(jì)紀(jì)末末20世紀(jì)紀(jì)初初的的美美國(guó)國(guó)，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)入入壟壟斷斷資資本本主主義義時(shí)時(shí)期期，，美美國(guó)國(guó)城城市市人人口口集集聚聚和和膨膨脹脹，，出出現(xiàn)現(xiàn)大大量量社社會(huì)會(huì)問(wèn)問(wèn)題題，，于于是是一一種種專專業(yè)業(yè)性性物物業(yè)業(yè)管管理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而而生生?！，F(xiàn)代代物物業(yè)業(yè)管管理理誕誕生生標(biāo)標(biāo)志志1908年，，由由芝芝加加哥哥摩摩天天大大樓樓的的所所有有者者喬治治A··霍爾爾特特發(fā)起起成成立立了了世世界界上上第第一一個(gè)個(gè)物物業(yè)業(yè)管管理理組組織織———芝加加哥哥建建筑筑物物管管理理人人員員組組織織（ChicagoBuildingManagersOganization,CMBO）。。隨后后，，成成立立全全美美第第一一個(gè)個(gè)業(yè)業(yè)主主組組織織———““建筑筑物物業(yè)業(yè)主主組組織織””（BuildingOwersOrganization，BOO）。。最后后又又成成立立了了“建建筑筑物物業(yè)業(yè)主主與與管管理理人人員員協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)””（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）二、、我我國(guó)國(guó)物物業(yè)業(yè)管管理理的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀1981年3月，，深深圳圳市市第第一一家家物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)成成立立。。1993年6月，，深深圳圳市市物物業(yè)業(yè)管管理理協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)成成立立。。1994年3月，，國(guó)國(guó)家家建建設(shè)設(shè)部部頒頒布布《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新新建建住住宅宅小小區(qū)區(qū)管管理理辦辦法法》。2000年10月，，成成立立中中國(guó)國(guó)物物業(yè)業(yè)管管理理協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)。。2003年9月1日，，《物業(yè)業(yè)管管理理?xiàng)l條例例》正式式施施行行并并在在2007年修修訂訂。。（一一））物物業(yè)業(yè)管管理理市市場(chǎng)場(chǎng)參參與與主主體體的的行行為為變變化化與傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的房房屋屋管管理理相相比比，，現(xiàn)現(xiàn)代代物物業(yè)業(yè)管管理理產(chǎn)產(chǎn)生生了了質(zhì)質(zhì)的的變變化化：：角色色的的變變化化觀念念的的變變化化政策策的的變變化化管理理模模式式的的變變化化價(jià)格格的的變變化化傳統(tǒng)統(tǒng)的的房產(chǎn)產(chǎn)管管理理是計(jì)計(jì)劃劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管管理理模模式式下下的的行行政政型型福福利利性性的的管管理理。。物業(yè)業(yè)管管理理是市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管管理理模模式式下下的的開(kāi)開(kāi)放放的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)服服務(wù)務(wù)型型的的管管理理，，即即企企業(yè)業(yè)化化、、專專業(yè)業(yè)化化、、社社會(huì)會(huì)化化的的管管理理。。物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理的的比比較較（二二））物物業(yè)業(yè)管管理理市市場(chǎng)場(chǎng)主主要要存存在在的的問(wèn)問(wèn)題題1、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商遺遺留留問(wèn)問(wèn)題題引引起起糾糾紛紛2、相相關(guān)關(guān)主主體體矛矛盾盾頻頻發(fā)發(fā)3、收收費(fèi)費(fèi)難難是是物物業(yè)業(yè)管管理理問(wèn)問(wèn)題題的的集集中中反反映映4、行行業(yè)業(yè)公公信信收收到到質(zhì)質(zhì)疑疑5、行行業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)日日益益加加劇劇6、物物業(yè)業(yè)管管理理市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)制制有有待待完完善善7、法法律律法法規(guī)規(guī)不不完完善善，，不不配配套套8、行行業(yè)業(yè)隊(duì)隊(duì)伍伍素素質(zhì)質(zhì)偏偏低低，，人人才才短短缺缺二、、我我國(guó)國(guó)住住宅宅物物業(yè)業(yè)管管理理市市場(chǎng)場(chǎng)的的特特征征政府府的的參參與與性性與房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的聯(lián)聯(lián)系系性性市場(chǎng)場(chǎng)的的待待開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)性性供給給的的單單一一性性和和需需求求的的多多樣樣性性法規(guī)規(guī)的的滯滯后后性性信息息的的不不對(duì)對(duì)稱稱性性各抒抒己己見(jiàn)見(jiàn)：：根據(jù)據(jù)你你身身邊邊的的實(shí)實(shí)例例，，談?wù)務(wù)務(wù)勀隳銓?duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)管管理理的的看看法法。。（優(yōu)優(yōu)缺缺點(diǎn)點(diǎn)、、發(fā)發(fā)展展方方向向、、前前景景等等））第三三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容按照照服服務(wù)務(wù)的的性性質(zhì)質(zhì)和和提提供供的的方方式式常規(guī)規(guī)性性的的公公共共服服務(wù)務(wù)是物物業(yè)業(yè)管管理理中中的的基基本本管管理理工工作作，，是是物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)面面向向所所有有住住用用人人提提供供的的最最基基本本的的管管理理與與服服務(wù)務(wù)，，目目的的是是確確保保物物業(yè)業(yè)的的完完好好與與正正常常使使用用，，保保證證正正常常的的工工作作生生活活秩秩序序和和凈凈化化、、美美化化生生活活工工作作環(huán)環(huán)境境。。房屋屋建建筑筑主主體體的的管管理理房屋屋基基本本情情況況的的掌掌握握房屋屋修修繕繕及及其其管管理理房屋屋裝裝修修管管理理房屋屋設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施的的管管理理各類類設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施基基本本情情況況的的掌掌握握各類類設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施的的日日常常運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)、、保保養(yǎng)養(yǎng)、、維維修修與與更更新新的的管管理理環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生的的管管理理綠化化管管理理治安安管管理理消防防管管理理車輛輛道道路路管管理理公眾眾代代辦辦性性質(zhì)質(zhì)的的服服務(wù)務(wù)40金質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)全全心心為為您您案例1如何解解決住住戶高高空拋拋物問(wèn)問(wèn)題?一日，，某小小區(qū)一一單位位業(yè)主主怒氣氣沖沖沖到管管理處處，投投訴樓樓上住住戶往往下倒倒剩飯飯剩菜菜于2樓陽(yáng)篷篷上。?！耙郧斑€還只是是扔個(gè)個(gè)紙團(tuán)團(tuán)、煙煙蒂什什么的的，今今天竟竟然往往下倒倒起飯飯菜來(lái)來(lái)，太太不講講公共共道德德了。?！睒I(yè)主氣氣憤地地說(shuō)，，強(qiáng)烈烈要求求管理理處拿拿出一一個(gè)具具體的的措施施來(lái)制制止這這種行行為。。41金質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)全全心為為您案例處處理過(guò)過(guò)程管理處處一邊邊安慰慰業(yè)主主，一一邊迅迅速派派保潔潔員前前往清清掃，，同時(shí)時(shí)派保保安員員重點(diǎn)點(diǎn)監(jiān)控控，看看是哪哪樓住住戶所所為。。管理處處發(fā)了了一張張針對(duì)對(duì)性的的通告告，將將所發(fā)發(fā)生的的事情情及管管理處處采取取措施施(重點(diǎn)監(jiān)監(jiān)控、、公布布不講講道德德的業(yè)業(yè)主的的名字字)詳細(xì)寫(xiě)寫(xiě)明，，然后后投入入于3樓以上上單號(hào)號(hào)房間間各住住戶的的信里里針對(duì)性性的專專項(xiàng)服服務(wù)指物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)為改改善和和提高高住用用人的的工作作、生生活條條件，，面向向廣大大住用用人，，為滿滿足其其中一一些住住戶、、群體體和單單位的的一定定需要要而提提供的的各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)務(wù)工作作。日常生生活類類：衣衣，食食，住住，行行商業(yè)服服務(wù)類類文化、、教育育、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育類金融服服務(wù)類類經(jīng)紀(jì)代代理中中介服服務(wù)物業(yè)市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷與與租賃賃房產(chǎn)評(píng)評(píng)估、、公證證其他中中介代代理社會(huì)福福利類類委托性性的特特約服服務(wù)是為滿滿足物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人、使使用人人的個(gè)個(gè)別需需求受受其委委托而而提供供的服服務(wù)。。物業(yè)管管理的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式式：物業(yè)管管理服服務(wù)提提供的的方式式：公共服服務(wù)及及一些些專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)務(wù)：應(yīng)應(yīng)在物物業(yè)管管理委委托合合同中中明確確專項(xiàng)服服務(wù)中中的另另一部部分：：在合合同中中只是是原則則上給給予說(shuō)說(shuō)明，，不應(yīng)應(yīng)作詳詳細(xì)規(guī)規(guī)定特約服服務(wù)：：只需需物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)與服服務(wù)對(duì)對(duì)象之之間通通過(guò)協(xié)協(xié)商達(dá)達(dá)成一一致物業(yè)管管理的的委托托委托方方主體體：業(yè)業(yè)主房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)建成成后以以銷售售為主主的物物業(yè)，，在建建成和和出售售前對(duì)建成成后不不出售售或大大部分分不出出售以以出租租經(jīng)營(yíng)營(yíng)為主主的物物業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)物業(yè)管管理的的委托托方式式不實(shí)行行公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)標(biāo)實(shí)行公公開(kāi)招招標(biāo)物業(yè)管管理的的委托托內(nèi)容容以管理理服務(wù)務(wù)為主主的物物業(yè)管管理出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)與與管理理服務(wù)務(wù)并重重的物物業(yè)管管理第四節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理的基基本環(huán)環(huán)節(jié)根據(jù)物物業(yè)管管理在在房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)、、建設(shè)設(shè)和使使用過(guò)過(guò)程中中不同同時(shí)期期的地地位、、作用用、特特點(diǎn)及及工作作內(nèi)容容，按按先后后順序序分四四個(gè)階階段：：日常運(yùn)作啟動(dòng)前期準(zhǔn)備策劃物業(yè)管管理的的策劃劃階段段早期介介入：：指物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)在接接管物物業(yè)以以前的的各個(gè)個(gè)階段段就參參與介介入，，從物物業(yè)管管理運(yùn)運(yùn)作的的角度度對(duì)物物業(yè)的的環(huán)境境布局局、功功能規(guī)規(guī)劃、、樓宇宇設(shè)計(jì)計(jì)、材材料選選用、、設(shè)備備選型型、配配套設(shè)設(shè)施、、管線線布置置、房房屋租租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、施工工質(zhì)量量、竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收等等多方方面提提供有有益的的建設(shè)設(shè)性意意見(jiàn)，，把好好規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)、、建設(shè)設(shè)配套套關(guān)、、工程程質(zhì)量量關(guān)和和使用用功能能關(guān)，，以確確保物物業(yè)的的設(shè)計(jì)計(jì)和建建造質(zhì)質(zhì)量，，為物物業(yè)投投入使使用后后的物物業(yè)管管理創(chuàng)創(chuàng)造條條件，，這是是避免免日后后物業(yè)業(yè)管理理混亂亂的前前提與與基礎(chǔ)礎(chǔ)制定物物業(yè)管管理方方案確定管管理檔檔次制定服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)收收支預(yù)預(yù)算選聘或或組建建物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)以上3個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的特特點(diǎn)：：均由由房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)來(lái)來(lái)進(jìn)行行物業(yè)管管理的的前期期準(zhǔn)備備階段段物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部機(jī)機(jī)構(gòu)的的設(shè)置置與擬擬定人人員編編制物業(yè)管管理人人員的的選聘聘和培培訓(xùn)規(guī)章制制度的的制定定物業(yè)租租售的的代理理物業(yè)管管理的的啟動(dòng)動(dòng)階段段物業(yè)管管理的的全面面正式式啟動(dòng)動(dòng)以物物業(yè)的的接管管驗(yàn)收收為標(biāo)標(biāo)志物業(yè)的的接管管驗(yàn)收收：包包括新新建物物業(yè)的的接管管驗(yàn)收收和原原有物物業(yè)的的接管管驗(yàn)收收用戶入入住通過(guò)宣宣傳使使用戶戶了解解和配配合物物業(yè)管管理工工作配合用用戶搬搬遷做好用用戶搬搬遷階階段的的安全全工作作加強(qiáng)對(duì)對(duì)用戶戶裝修修的管管理產(chǎn)權(quán)備備案和和檔案案資料料的建建立產(chǎn)權(quán)備備案檔案資資料的的建立立：包包括業(yè)業(yè)主或或租住住戶的的資料料物業(yè)業(yè)的資資料物業(yè)管管理的的日常常運(yùn)作作階段段日常綜綜合服服務(wù)與與管理理系統(tǒng)的的協(xié)調(diào)調(diào)物業(yè)管管理退退出物業(yè)管管理單單位和和業(yè)主主解除除合同同，退退出物物業(yè)管管理項(xiàng)項(xiàng)目。。前期物物業(yè)服服務(wù)退退出物業(yè)管管理退退出分分類后期物物業(yè)服服務(wù)退退出物業(yè)管管理退退出合同到到期退出原原因雙雙方方協(xié)議議中止止合同同物業(yè)滅滅失或或不可可抗逆逆因素素物業(yè)管管理退退出退出程程序：：簽訂終終止協(xié)協(xié)議并并公告告（1）退出出準(zhǔn)備備向向政政府主主管部部門(mén)行行文備備案資料歸歸檔、、組織織安排排和物物業(yè)維維修物業(yè)管管理退退出退出程程序：：正式移移交（2）正式式退出出政政府或或第三三者監(jiān)監(jiān)交退出儀儀式資料實(shí)物財(cái)產(chǎn)我國(guó)物物業(yè)管管理與與國(guó)外外物業(yè)業(yè)管管理的的比較較一、政政府在在物業(yè)業(yè)管理理中的的作用用任何一一個(gè)國(guó)國(guó)家的的物業(yè)業(yè)管理理都離離不開(kāi)開(kāi)政府府的支支持與與監(jiān)督督。國(guó)外政政府一一般通通過(guò)制制定詳詳盡、、完善善的法法律法法規(guī)，，再由由職能能部門(mén)門(mén)對(duì)物物業(yè)管管理市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行管管理，，規(guī)范范物業(yè)業(yè)管理理市場(chǎng)場(chǎng)各主主體的的行為為與責(zé)責(zé)任。。英國(guó)：：作為物物業(yè)管管理的的誕生生地，，物業(yè)業(yè)管理理行業(yè)業(yè)發(fā)展展成熟熟，整整體水水平世世界一一流，，其中中依法法管理理的特特點(diǎn)尤尤其令令人關(guān)關(guān)注。。除除了直直接的的物業(yè)業(yè)管理理法規(guī)規(guī)外，，一些些房地地產(chǎn)法法規(guī)對(duì)對(duì)此也也有間間接規(guī)規(guī)定。。英國(guó)國(guó)常見(jiàn)見(jiàn)的房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)管理理的法法律、、法規(guī)規(guī)有50多種。。新加坡坡和中中國(guó)香香港：：對(duì)物業(yè)業(yè)管理理的法法規(guī)制制定的的非常常詳盡盡，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商、、物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)、住住戶各各自的的權(quán)利利、義義務(wù)和和責(zé)任任，違違章處處罰等等都有有明確確的條條文，，便于于操作作。日本：：將業(yè)主主和物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)所所有的的權(quán)力力、責(zé)責(zé)任和和義務(wù)務(wù)都限限定在在《公寓法法》和《中高層層共同同住宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管理理規(guī)約約》中，然然后再再出臺(tái)臺(tái)相配配套的的準(zhǔn)則則和契契約。。各國(guó)（（地區(qū)區(qū)）的的物業(yè)業(yè)管理理模式式均結(jié)結(jié)合自自己的