房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃（共40）

《房地產(chǎn)策策劃》第八章房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理策策劃10/27/20221物業(yè)管理理成項(xiàng)目目升值重重要指標(biāo)標(biāo)、品牌牌開發(fā)商商的核心心競爭力力購房人在在買房時(shí)時(shí)唯一不不能詳細(xì)細(xì)考察的的是樓盤盤的物業(yè)業(yè)管理。。但是，購購房是一一時(shí)的行行為，而而物業(yè)管管理卻伴伴隨購房房人終生生，直接接影響著著購房人人的未來來生活。。因此，物物業(yè)管理理直接影影響到樓樓盤的未未來價(jià)值值，是房房地產(chǎn)保保值增值值的重要要因素。。購房者對(duì)對(duì)物業(yè)管管理的服服務(wù)消費(fèi)費(fèi)意識(shí)日日益強(qiáng)化化物業(yè)管理理是房地地產(chǎn)的第第二次開開發(fā)品牌開發(fā)發(fā)商關(guān)注注物業(yè)管管理北京青年年報(bào)，2009年11月；中華華工商時(shí)時(shí)報(bào)，2009年12月10/27/20222第一節(jié)物業(yè)管理概述述第二節(jié)物業(yè)管理的早早期介入第三節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)第四節(jié)制定物業(yè)管理理方案第五節(jié)制定相關(guān)管理理制度本章目錄10/27/20223第一節(jié)物業(yè)管理概述述一、物業(yè)管理理的概念1.定義物業(yè)管理是指指由業(yè)主選聘聘的物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，根據(jù)據(jù)物業(yè)服務(wù)合合同的約定，，對(duì)房屋及配配套的設(shè)施設(shè)設(shè)備和相關(guān)場場地進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)、管管理，維護(hù)物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和相關(guān)秩秩序的活動(dòng)。。10/27/202242.物業(yè)管理的特特點(diǎn)（1）物業(yè)管理的的社會(huì)化。物業(yè)管理將分分散的社會(huì)分分工匯集起來來統(tǒng)一管理，，諸如房屋、、水電、清潔潔、保安、綠綠化等，猶如如業(yè)主的“總總管家”。業(yè)業(yè)主只面對(duì)物物業(yè)管理公司司就可將日常常事宜辦妥。。（2）物業(yè)管理的的專業(yè)化。物業(yè)管理公司司可以設(shè)置不不同的職能部部門分管相應(yīng)應(yīng)管理業(yè)務(wù)，，也可分包給給專業(yè)服務(wù)企企業(yè)，如設(shè)備備維修、保安安、園林綠化化、環(huán)境衛(wèi)生生等。（3）物業(yè)管理的的企業(yè)化。（4）物業(yè)管理的的經(jīng)營性。物業(yè)管理提供供有償服務(wù)，，經(jīng)營目標(biāo)是是保本微利、、量入為出。。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)可通過多多種經(jīng)營，使使物業(yè)的管理理定于“以業(yè)業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我我發(fā)展”。10/27/202253.物業(yè)管理的模模式根據(jù)開發(fā)商、、業(yè)主和物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)的的不同管理，，可分為：（1）委托管理模模式。這是最典型、、最基本的管管理模式。由由開發(fā)商或業(yè)業(yè)主采用招投投標(biāo)或協(xié)議的的方式選聘專專業(yè)的物業(yè)公公司，按照合合同約定，提提供服務(wù)的管管理方式。（2）自主經(jīng)營模模式。開發(fā)商或業(yè)主主不是將自有有的物業(yè)委托托給專業(yè)的物物業(yè)管理公司司，而是由自自己單位內(nèi)部部設(shè)立的物業(yè)業(yè)管理部門來來管理。按照業(yè)主對(duì)物物業(yè)的使用和和經(jīng)營方式不不同又可分為為：◆自有自用型型。這種類型型大多是收益益性物業(yè)，如如商場、賓館館、度假村、、廠房、倉庫庫等。業(yè)主自自己在內(nèi)部設(shè)設(shè)立不具法人人資格的部門門來管理?！糇杂谐鲎庑托?。業(yè)主與物物業(yè)公司合二二為一，來經(jīng)經(jīng)營管理自己己的出租物業(yè)業(yè)，這實(shí)質(zhì)上上是一個(gè)擁有有自己物業(yè)的的物業(yè)服務(wù)企企業(yè)。10/27/202264.物業(yè)管理的內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理的對(duì)對(duì)象范圍相當(dāng)當(dāng)廣泛，幾乎乎包括各類建建筑，如高層層與多層住宅宅區(qū)、綜合辦辦公樓、商業(yè)業(yè)樓宇、工業(yè)業(yè)廠房、倉庫庫、停車場。。盡管物業(yè)類類型不同，但但其內(nèi)容基本本是一致的。。按照服務(wù)的性性質(zhì)和提供的的方式，物業(yè)業(yè)管理內(nèi)容可可分為：（1）常規(guī)性的公公共服務(wù)。以住宅房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目為例，，公共服務(wù)通通常包括：◆房屋公共部部位和場地的的維護(hù)與管理理；◆房屋各類共共用設(shè)施、設(shè)設(shè)備的日常運(yùn)運(yùn)營、保養(yǎng)、、維修與更新新；◆房屋裝飾裝裝修管理；◆◆環(huán)環(huán)境衛(wèi)生管理理；◆保安和公共共秩序維護(hù)；；◆◆消防防管理；◆車輛道路管管理；◆公眾代辦性性質(zhì)的服務(wù)，，如為業(yè)主代代繳水電費(fèi)、、煤氣費(fèi)等。?！粑飿I(yè)檔案資資料的管理。。10/27/20227（2）針對(duì)性的專專項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)公司事先先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，并將服服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)當(dāng)業(yè)主需要這這種服務(wù)時(shí)，，可自行選擇擇，也是物業(yè)業(yè)公司開展多多種經(jīng)營的主主要渠道?！羧粘Ｉ铑愵悾菏湛p制衣衣物、代購日日常用品、室室內(nèi)保潔、代代購車船機(jī)票票、接送小孩孩上下學(xué)等；；◆商務(wù)服務(wù)類類：開辦小型型商場、美發(fā)發(fā)廳、修理店店等；◆文化、教育育、衛(wèi)生、體體育類；◆金融服務(wù)類類：代辦各種種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等等；◆經(jīng)紀(jì)代理中中介服務(wù)類：：物業(yè)銷售、、租賃、評(píng)估估、公證等；；◆提供帶有社社會(huì)福利性質(zhì)質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)務(wù)工作等。（3）委托性的特特約服務(wù)。10/27/20228第二節(jié)物業(yè)管理的早早期介入一、物業(yè)管理理早期介入的的概念物業(yè)管理的早早期介入是指指物業(yè)服務(wù)企企業(yè)在接管物物業(yè)以前，從從物業(yè)管理和和住戶使用的的角度對(duì)項(xiàng)目目的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、建筑施工工、工程驗(yàn)收收等環(huán)節(jié)提供供建設(shè)性意見見，協(xié)助開發(fā)發(fā)商把設(shè)計(jì)、、施工和驗(yàn)收收關(guān)，確保設(shè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)質(zhì)量，為物業(yè)業(yè)投入使用后后的物業(yè)管理理創(chuàng)造條件。。有些開發(fā)商已已經(jīng)提出：““物業(yè)管理應(yīng)應(yīng)從圖紙開始始?！睘楸ＷC證實(shí)效，有些些開發(fā)商規(guī)定定：“規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案沒有有物業(yè)公司的的簽字不能實(shí)實(shí)施，施工結(jié)結(jié)算沒有物業(yè)業(yè)公司的簽字字不能付款。。”早期介入能能否如愿、、介入的時(shí)時(shí)機(jī)、介入入的程度均均取決于開開發(fā)企業(yè)。。10/27/20229物業(yè)管理的的早期介入入雖然是越越早越好，，但并不意意味著各個(gè)個(gè)階段的介介入程度是是相同的。。注意：物業(yè)管理的的早期介入入不同于前前期物業(yè)管管理。前期物業(yè)管管理是指房房屋自售出出之日至業(yè)業(yè)主管理委委員會(huì)與物物業(yè)公司簽簽訂《物業(yè)管理合合同》生效時(shí)止的的物業(yè)管理理階段?！段飿I(yè)管理?xiàng)l條例》規(guī)定：“開開發(fā)建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)從從住宅區(qū)開開始入住前前6個(gè)月開始自自行或者委委托物業(yè)管管理公司對(duì)對(duì)住宅區(qū)進(jìn)進(jìn)行前期管管理，管理理費(fèi)用由開開發(fā)建設(shè)單單位自行承承擔(dān)。”10/27/202210二、物業(yè)管管理早期介介入的必要要性1.能提前解決決項(xiàng)目交付付使用后的的問題2.有助于物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)全面了解解管理對(duì)象象3.有利于后期期物業(yè)管理理工作的順順利開展4.有利于樹立立物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的形形象5.有利于優(yōu)化化項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)6.有利于提高高工程建造造質(zhì)量10/27/202211三、、物物業(yè)業(yè)管管理理早早期期介介入入的的內(nèi)內(nèi)容容1.規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)介介入入規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作需需要要重重點(diǎn)點(diǎn)審審視視土土建建構(gòu)構(gòu)造造、、電電力力、、電電梯梯、、安安保保、、消消防防、、給給排排水水、、暖暖通通空空調(diào)調(diào)、、智智能能化化、、車車庫庫、、內(nèi)內(nèi)外外裝裝飾飾等等方方面面的的合合理理性性。。可以以從從以以下下幾幾個(gè)個(gè)角角度度進(jìn)進(jìn)行行考考慮慮：：(1)需要要考考慮慮配配套套設(shè)設(shè)施施能能否否滿滿足足客客戶戶的的需需要要，，如如教教育育設(shè)設(shè)施施。。(2)需要要考考慮慮規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、節(jié)節(jié)能能等等問問題題(3)對(duì)于于水水、、電電、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、停停車車位位等等設(shè)設(shè)施施要要充充分分留留有有余余地地(4)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)是是否否以以人人為為本本，，能能否否方方便便住住戶戶使使用用，，如如道道路路沒沒有有遵遵循循就就近近原原則則。。(5)既要要考考慮慮大大的的功功能能布布局局，，又又要要注注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。比比如如小小區(qū)區(qū)指指示示標(biāo)標(biāo)牌牌、、休休憩憩座座椅椅、、垃垃圾圾收收集集設(shè)設(shè)施施等等是是否否合合理理設(shè)設(shè)置置，，小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)各各個(gè)個(gè)角角落落是是否否都都在在治治安安監(jiān)監(jiān)控控范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，各各種種消消防防死死角角是是否否配配備備了了足足夠夠的的消消防防滅滅火火設(shè)設(shè)備備等等。。10/27/2022122.建造施施工階階段物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)參參與施施工質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督的的重點(diǎn)點(diǎn)部位位有地地下室室(防止?jié)B滲漏)、回填填土(防止地地面沉沉降)、樓面面屋面面混凝凝土(防止地地面及及屋面面滲漏漏、空空鼓)、墻體體砌筑筑(防止墻墻體裂裂縫)、外墻墻裝飾飾(防止外外墻空空鼓、、滲漏漏)、門窗窗(防止門門窗滲滲漏)、給排排水、、設(shè)備備安裝裝等。。10/27/2022133.施工驗(yàn)驗(yàn)收階階段物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)站在在業(yè)主主的立立場上上參與與工程程驗(yàn)收收，對(duì)對(duì)房屋屋外觀觀質(zhì)量量、建建筑防防水防防滲、、建筑筑設(shè)備備設(shè)施施性能能、消消防系系統(tǒng)及及器材材等進(jìn)進(jìn)行重重點(diǎn)檢檢查驗(yàn)驗(yàn)收。。如果工工程質(zhì)質(zhì)量問問題不不在驗(yàn)驗(yàn)收完完成之之前發(fā)發(fā)現(xiàn)并并解決決，一一方面面將給給物業(yè)業(yè)公司司帶來來成本本負(fù)擔(dān)擔(dān)，另另一方方面維維修工工作也也不如如在施施工階階段方方面。。10/27/202214第三節(jié)節(jié)選聘物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)一、物物業(yè)管管理招招標(biāo)的的基本本概念念1.物業(yè)管管理招招標(biāo)的的含義義物業(yè)管管理的的招標(biāo)標(biāo)是指指開發(fā)發(fā)商或或業(yè)主主委員員會(huì)在在為其其物業(yè)業(yè)選擇擇管理理者時(shí)時(shí)，通通過制制訂符符合其其管理理服務(wù)務(wù)要求求和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的招標(biāo)標(biāo)文件件向社社會(huì)公公開，，由多多家物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)競競投，，從中中選擇擇最符符合條條件的的競投投者，，并與與之訂訂立物物業(yè)管管理服服務(wù)合合同的的一種種交易易行為為。前期物物業(yè)管管理的的招標(biāo)標(biāo)由開開發(fā)商商來完完成。。10/27/2022152.物業(yè)管管理招招標(biāo)的的特點(diǎn)點(diǎn)(1)物業(yè)管管理招招標(biāo)的的超前前性物業(yè)管管理招招標(biāo)的的超前前性是是指由由于物物業(yè)管管理超超前介介入的的特點(diǎn)點(diǎn)，決決定了了物業(yè)業(yè)管理理招標(biāo)標(biāo)必須須超前前，即即在物物業(yè)動(dòng)動(dòng)工興興建之之前開開發(fā)商商就應(yīng)應(yīng)進(jìn)行行物業(yè)業(yè)管理理招標(biāo)標(biāo)工作作。(2)物業(yè)管管理招招標(biāo)的的長期期性和和階段段性由于物物業(yè)管管理工工作的的長期期性和和多階階段性性，對(duì)對(duì)不同同階段段和服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，，招標(biāo)標(biāo)內(nèi)容容和方方式也也有所所不同同。10/27/2022163.物業(yè)管管理招招標(biāo)的的原則則根據(jù)《招標(biāo)法法》的規(guī)定定，物物業(yè)管管理招招標(biāo)活活動(dòng)中中必須須遵循循公開、、公平平、公公正及及合理理的原原則。4.物業(yè)管管理招招標(biāo)的的方式式常用的的物業(yè)業(yè)管理理招標(biāo)標(biāo)方式式大致致可分分為公開招招標(biāo)、邀請(qǐng)招招標(biāo)和協(xié)議招招標(biāo)等。10/27/202217二、物物業(yè)管管理招招標(biāo)的的程序序1.招標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段(1)成立招招標(biāo)機(jī)機(jī)構(gòu)(2)編制招招標(biāo)文文件(3)制定標(biāo)標(biāo)底2.招標(biāo)實(shí)實(shí)施階階段(1)發(fā)布招招標(biāo)公公告或或投標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)請(qǐng)書(2)組織資資格預(yù)預(yù)審(3)召開標(biāo)標(biāo)前會(huì)會(huì)議(4)開標(biāo)、、評(píng)標(biāo)標(biāo)與定定標(biāo)10/27/2022183.招標(biāo)結(jié)結(jié)束階階段(1)合同的的簽訂訂(2)合同的的履行行(3)資料整整理與與歸檔檔10/27/202219三、物物業(yè)管管理招招標(biāo)文文件1.招標(biāo)文文件的的組成成(1)投標(biāo)人人為投投標(biāo)所所需了了解并并遵循循的規(guī)規(guī)定：：包括括投標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)請(qǐng)書、、投標(biāo)標(biāo)人須須知、、技術(shù)術(shù)規(guī)范范及要要求。。(2)投標(biāo)人人必須須按規(guī)規(guī)定填填報(bào)的的投標(biāo)標(biāo)書格格式(3)中標(biāo)的的物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)應(yīng)簽簽訂的的合同同的條條件具體組組成要要素包包括：：投標(biāo)邀邀請(qǐng)書書、技技術(shù)規(guī)規(guī)范及及要求求、投投標(biāo)人人須知知、合合同一一般條條件及及特殊殊條件件、附附件。10/27/2022202.編制招招標(biāo)文文件的的時(shí)間間大多數(shù)數(shù)物業(yè)業(yè)管理理招標(biāo)標(biāo)均在在物業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的后后期。。然而而，隨隨著開開發(fā)商商對(duì)物物業(yè)管管理的的要求求不斷斷提高高，物物業(yè)管管理““超前前招標(biāo)標(biāo)”已已屢見見不鮮鮮?！俺扒罢袠?biāo)標(biāo)”確確實(shí)有有其優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，，然而而過早早地制制定招招標(biāo)文文件，，加之之此時(shí)時(shí)存在在大量量的不不確定定因素素會(huì)使使得招招標(biāo)文文件編編制難難度加加大，，可靠靠性降降低。。因此，，應(yīng)注注意把把握招招標(biāo)文文件制制定的的時(shí)間間，使使編制制出的的招標(biāo)標(biāo)文件件內(nèi)容容既嚴(yán)嚴(yán)密明明確，，又不不失前前瞻性性。10/27/202221四、物物業(yè)服服務(wù)合合同1.物業(yè)服服務(wù)合合同的的概念念物業(yè)服服務(wù)合合同是是用以以標(biāo)明明或界界定某某物業(yè)業(yè)的管管理業(yè)業(yè)務(wù)和和責(zé)任任權(quán)利利的法法律文文書，，是開開發(fā)商商或業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)與負(fù)負(fù)責(zé)物物業(yè)服服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)簽定定的，，旨在在明確確雙方方的權(quán)權(quán)利與與責(zé)任任的協(xié)協(xié)議文文件。。10/27/2022222.物業(yè)服服務(wù)合合同的的作用用(1)明確委委托方方和受受托方方的權(quán)權(quán)利、、責(zé)任任和義義務(wù)；；(2)為物業(yè)業(yè)管理理過程程中雙雙方出出現(xiàn)的的爭議議和糾糾紛提提供調(diào)調(diào)解、、仲裁裁直至至訴訟訟的基基本依依據(jù)；；(3)在約束束物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)經(jīng)營營與管管理行行為的的同時(shí)時(shí)，對(duì)對(duì)業(yè)主主委員員會(huì)也也提出出要求求，實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙方的的權(quán)責(zé)責(zé)利對(duì)對(duì)等。。10/27/2022233.物業(yè)服服務(wù)合合同的的內(nèi)容容(1)合同序序文：：說明物物業(yè)的的名稱稱、規(guī)規(guī)模、、坐落落；定定義和和解釋釋；訂訂立合合同的的日期期、地地點(diǎn)；；合同同雙方方的名名稱、、法人人代表表及地地址等等。(2)合同正正文：：委托標(biāo)標(biāo)的的的范圍圍與內(nèi)內(nèi)容；；管理理形式式與期期限；；雙方方的責(zé)責(zé)任、、權(quán)利利與義義務(wù)；；管理理費(fèi)用用及其其支付付方式式；違違約責(zé)責(zé)任與與索賠賠；不不可抗抗力的的界定定及由由此帶帶來的的損失失與責(zé)責(zé)任的的分?jǐn)倲?；雙雙方互互相協(xié)協(xié)作事事項(xiàng)；；合同同的期期限與與合同同的終終止；；合同同的糾糾紛與與仲裁裁等等等。10/27/202224(3)合同結(jié)結(jié)尾：：合同使使用的的文字字、生生效日日期；；合同同的正正副本本份數(shù)數(shù)；合合同適適用的的法律律；雙雙方的的法人人代表表(開發(fā)商商或業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì))簽字；；公證證機(jī)關(guān)關(guān)公證證等。。(4)附件：：說明本本項(xiàng)目目的特特殊條條件、、特殊殊要求求及在在通用用合同同格式式中未未能詳詳細(xì)說說明的的內(nèi)容容以及及物業(yè)業(yè)的平平面圖圖、設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備清單單、有有關(guān)情情況和和指標(biāo)標(biāo)的說說明等等。10/27/2022254.物業(yè)服服務(wù)合合同的的簽署署物業(yè)服服務(wù)合合同由由物業(yè)業(yè)的開開發(fā)商商或業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)在招招標(biāo)決決標(biāo)或或選定定(選聘)物業(yè)管管理公公司之之后，，在雙雙方談?wù)勁写璐枭?、、達(dá)到到基本本一致致的基基礎(chǔ)上上簽署署。5.物業(yè)管管理合合同的的執(zhí)行行物業(yè)管管理合合同一一經(jīng)雙雙方簽簽署即即具有有法律律效力力，當(dāng)當(dāng)事人人要恪恪守和和履行行合同同中規(guī)規(guī)定的的相關(guān)關(guān)的權(quán)權(quán)利和和義務(wù)務(wù)。10/27/202226第四節(jié)節(jié)制定物物業(yè)管管理方方案一、確確定物物業(yè)管管理的的檔次次首先根根據(jù)物物業(yè)類類型、、功能能等客客觀條條件以以及住住用人人的群群體特特征和和需求求等主主觀條條件，，規(guī)劃劃物業(yè)業(yè)管理理消費(fèi)費(fèi)水平平，確確定物物業(yè)管管理的的等級(jí)級(jí)和檔檔次。。如果開開發(fā)的的物業(yè)業(yè)是寫寫字樓樓，那那么相相應(yīng)的的管理理服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就應(yīng)應(yīng)適應(yīng)應(yīng)物業(yè)業(yè)本身身的檔檔次，，如果果開發(fā)發(fā)的物物業(yè)是是住宅宅小區(qū)區(qū)，用用戶普普遍為為中低低收入入者，，則應(yīng)應(yīng)考慮慮物業(yè)業(yè)管理理的服服務(wù)費(fèi)費(fèi)應(yīng)適適合居居民的的實(shí)際際情況況。10/27/202227二、確定物物業(yè)管管理的的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目目和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物物業(yè)住住用人人的需需要和和物業(yè)業(yè)管理理的檔檔次確確定物物業(yè)管管理的的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目目和服服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。普通住住宅項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)服服務(wù)的的項(xiàng)目目和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可可參照照中國國物業(yè)業(yè)管理理協(xié)會(huì)會(huì)印發(fā)發(fā)的《普通住住宅小小區(qū)物物業(yè)管管理服服務(wù)等等級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)(中物協(xié)協(xié)[2004]1號(hào))的規(guī)定定來制制定。。10/27/202228三、確定物業(yè)管理理的收入預(yù)算算1.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)費(fèi)的來源(1)定期收取物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)(2)物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備維修基基金(3)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)開展多種經(jīng)經(jīng)營的收入和和利潤(4)政府多方面的的扶持，如稅稅收優(yōu)惠(5)開發(fā)商給予的的支持10/27/2022292.確定物業(yè)管理理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要要遵從以下原原則：(1)不違反國家和和地方政府的的有關(guān)收費(fèi)規(guī)規(guī)定(2)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與與住用人的收收入水平相適適應(yīng)(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼兼顧各方利益益(4)微利原則，收收入扣除支出出后略有剩余余(5)公平原則。如如大廈底層電電梯用戶所繳繳納的管理費(fèi)費(fèi)用應(yīng)該較少少。10/27/2022303.物業(yè)管理的支支出項(xiàng)目物業(yè)管理的支支出項(xiàng)目主要要包括：(1)公共物業(yè)及配配套設(shè)施的維維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用用(2)聘用及管理人人員的薪金(3)公用水電費(fèi)的的支出(4)購買或租賃必必需的機(jī)械及及器材的支出出(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)及各種責(zé)任任保險(xiǎn)的支出出(6)垃圾清理、水水池清洗及消消毒滅蟲的費(fèi)費(fèi)用(7)清潔公共地方方及幕墻、墻墻面的費(fèi)用10/27/202231(8)公共區(qū)域植花花、種草及其其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(9)更新儲(chǔ)備金，，即物業(yè)配套套設(shè)施的更新新費(fèi)用(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)會(huì)計(jì)師等專業(yè)業(yè)人士的費(fèi)用用(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)費(fèi)用(12)行政辦公支出出(13)公共電視接收收系統(tǒng)及維護(hù)護(hù)費(fèi)用(14)其他為管理而而發(fā)生的合理理支出(15)稅金10/27/202232第五節(jié)制定相關(guān)管理理制度一、物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)內(nèi)部管管理制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)崗位職責(zé)包括總經(jīng)理、、副總經(jīng)理、、職能部門經(jīng)經(jīng)理、管理處處主任、管理理員、內(nèi)勤員員、文員、出出納、保安人人員、清潔人人員、綠化人人員、維修人人員等崗位職職責(zé)制度。10/27/2022332.物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)部門職責(zé)包括經(jīng)理室、、辦公室、財(cái)財(cái)務(wù)部門、各各個(gè)管理處以以及各職能部部