房地產(chǎn)交易法律制度

房地產(chǎn)交易易法律制度度10/27/20221本講教學內(nèi)內(nèi)容一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與房房地產(chǎn)交易易二、房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓法律律制度三、商品房房預售法律律制度四、房地產(chǎn)產(chǎn)按揭法律律問題五、房屋租租賃法律制制度10/27/20222一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與房房地產(chǎn)交易易（一）房地地產(chǎn)開發(fā)概概述房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，是指在在依法取得得國有土地地使用權的的土地上進進行基礎設設施、房屋屋建設的行行為。1.取得建設用用地使用權權，是房地地產(chǎn)開發(fā)的的前提條件件。2.房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)包括如下下兩種行為為：10/27/20223（1）土地開發(fā)發(fā)（或再開開發(fā)），即即進行基礎礎設施建設設。①土地開發(fā)發(fā)，也稱““三通一平平”或“七七通一平””，把生地地變成熟地地；P176②土地再開發(fā)發(fā)，即對城城區(qū)原有土土地進行改改造。（2）房屋開發(fā)發(fā)，即進行行房屋建設設，包括住住宅、工業(yè)業(yè)廠房、商商業(yè)樓宇、、辦公用房房和其他專專門用房的的開發(fā)。10/27/20224房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特點1、綜合性強強，涉及面面廣。2、工程量大大，綜合成成本高，建建設工期長長。3、建設項目目種類繁多多。4、與銀行關關系密切。。10/27/20225房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的內(nèi)容p1791.規(guī)劃設計。。2.征地拆遷。。3.施工組織。。4.竣工驗收。。5.經(jīng)營管理。。10/27/20226房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基本原原則p1791、嚴格執(zhí)行行城市規(guī)劃劃；2、經(jīng)濟效益益、社會效效益、環(huán)境境效益三統(tǒng)統(tǒng)一；3、綜合開發(fā)發(fā)、配套建建設：統(tǒng)籌籌安排配套套基礎設施施，先地下下、后地上上（如樓房房與車庫））。4、按約開發(fā)發(fā)土地：按按合同約定定的用途、、約定的動動工期限開開發(fā)（防止止炒賣地皮皮、利用土土地投機））。5、嚴格按標標準和規(guī)范范設計、施施工，保證證開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)量合格格：（1）開發(fā)項目的的設計、施施工必須符符合標準和和規(guī)范；（（2）項目竣工工驗收合格格后方可使使用。6、鼓勵開發(fā)發(fā)、建設居居民住宅。。10/27/20227（二）房地地產(chǎn)交易概概述1、房地產(chǎn)交交易的概念念p224房地產(chǎn)交易易，是指以以房地產(chǎn)為為商品而進進行的轉讓讓、租賃、、抵押等各各種經(jīng)營活活動的總稱稱。商品房成為為“商品””必須“五五證”齊全全：（1）《建設土地規(guī)規(guī)劃許可證證》；（2）《國有土地使使用證》；（3）《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證》；（4）《施工許可證證》；（5）《房產(chǎn)證》。10/27/202282、房地產(chǎn)交交易的分類類（1）地產(chǎn)交易易。地產(chǎn)交交易在我國國迄今為止止仍限于城城鎮(zhèn)國有土土地使用權權的出讓、、轉讓、抵抵押等形式式。（2）房產(chǎn)交易易。房產(chǎn)交交易的形式式主要有房房產(chǎn)買賣、、租賃、抵抵押、交換換、典當、、信托等方方式（既包包括了房產(chǎn)產(chǎn)使用權的的轉讓，也也包括了房房產(chǎn)所有權權的交易））。10/27/202293、房地產(chǎn)交交易的特性性（1）標的物位位置固定性性。房地產(chǎn)產(chǎn)不動，雙雙方運用所所有權證書書和使用權權證書及合合同交易。。（2）房地連動動。房地產(chǎn)產(chǎn)交易存在在著房與地地之間關系系的定性問問題。我國國采用了”房地連動””措施，即即二者須一一起轉讓與與抵押。（3）標的額大大、專業(yè)性性強。房地地產(chǎn)價格受受多種因素素影響，市市場信息瞬瞬息萬變，，因此，我我國實行房房地產(chǎn)價格格評估制度度，提倡房房地產(chǎn)中介介服務。10/27/202210（4）稀缺性。。房地產(chǎn)市市場在整體體上是供給給稀缺的市市場。土地地是不可再再生資源，，房產(chǎn)受土土地稀缺性性的限制，，其供給彈彈性較小。。（5）承接性。。房地產(chǎn)交交易中土地地使用權出出讓行為所所設定的權權利義務具具有承接性性（如土地地使用年限限）。土地地使用權出出讓合同對對每一次房房地產(chǎn)交易易均具有約約束性（原原則性不能能變更）。。p226.10/27/2022114、房地產(chǎn)交交易必須遵遵守的原則則p226——227（1）及時登記記原則：轉轉讓、抵押押，租賃（（備案）（2）房地一體體原則：（3）房地產(chǎn)交交易價格由由國家實施施管理：（4）土地出讓讓合同設定定的權利、、義務隨土土地使用權權同時轉移移原則：國國家所有者者身份不變變，直接與與土地使用用者發(fā)生關關系（5）不得損害害土地及房房產(chǎn)經(jīng)濟效效益原則，，即效益不不可損原則則10/27/2022125、我國城市市房地產(chǎn)市市場運作三三階段第一階段：：土地使用用權出讓階階段即一級市場場階段，活活動發(fā)生在在地產(chǎn)市場場，即由政政府通過拍拍賣、招標標和協(xié)議等等方式，向向房地產(chǎn)開開發(fā)商提供供國有土地地使用權。。10/27/202213第二階段：：二級市場場階段（開開發(fā)與銷售售階段）在此階段，，開發(fā)商首首先要籌集集資金，在在籌集資金金的同時及及之后，要要進行勘察察設計、建建筑招標、、投標、開開工興建，，直至竣工工驗收一系系列活動，，完成房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務，將已已竣工并驗驗收合格的的房屋投向向市場。這時房地產(chǎn)產(chǎn)運作由開開發(fā)進入銷銷售階段，，并通常有有金融機構構與律師行行業(yè)的介入入。在銷售階段段，買賣雙雙方均要進進行物業(yè)交交易準備，，而后買方方進行物業(yè)業(yè)選擇，雙雙方商定成成交價，完完成定金預預付。10/27/202214買方可向銀銀行申請購購房貸款，，銀行委托托物業(yè)評估估機構提供供正式估價價報告而后后決定是否否給予貸款款。如予貸款，則則可通知律師師準備貸款合合同，買方同同時應通過律律師或中介機機構查閱物業(yè)業(yè)轉移情況及及是否辦理了了銀行抵押，，確定交易無無障礙之后，，雙方可準備備契約。待合同正式簽簽訂、繳清首首期付款，買買方取得房產(chǎn)產(chǎn)鑰匙，正式式接收物業(yè)。。但是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權卻并非此此時轉移，雙雙方須執(zhí)合同同前往土地、、房產(chǎn)管理部部門登記，產(chǎn)產(chǎn)權于登記之之時正式移交交。10/27/202215第三階段：房房地產(chǎn)交易階階段即調(diào)劑階段的的房地產(chǎn)交易易，或稱為第第三級房地產(chǎn)產(chǎn)交易。這一階段房地地產(chǎn)交易主要要方式為再轉轉讓、抵押、、租賃。在上述全過程程中，行為主主體可以尋求求房地產(chǎn)中介介機構的幫助助：如向房地產(chǎn)咨咨詢機構咨詢詢有關政策、、法律、價格格情況；向房房地產(chǎn)價格評評估機構委托托評估房價地地價；向房地地產(chǎn)經(jīng)紀機構構尋求洽談協(xié)協(xié)議、交易對對手等房地產(chǎn)產(chǎn)交易服務。。需要注意的是是，各交易階階段均須做好好房地產(chǎn)登記記及稅費繳納納工作。10/27/202216二、房地產(chǎn)轉轉讓法律制度度（一）房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓概述1、概念房地產(chǎn)轉讓，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權利人通過過買賣、贈與與或者其他合合法方式將其其房地產(chǎn)轉移移給他人的行行為。房地產(chǎn)轉讓的的本質(zhì)特點：：房地產(chǎn)轉讓讓是將房產(chǎn)所所有權或地產(chǎn)產(chǎn)使用權轉移移給他人的行行為，一旦轉轉讓行為成立立，則原產(chǎn)權權人的一切權權利均由新產(chǎn)產(chǎn)權人享有，，原產(chǎn)權人喪喪失原權利。。（以此區(qū)別于房房地產(chǎn)租賃與與抵押等其他他交易方式。。）10/27/2022172、特點（1）房地產(chǎn)轉讓讓的主體：房房地產(chǎn)權利人人，包括房產(chǎn)產(chǎn)所有人及土土地使用權人人。（2）房地產(chǎn)轉讓讓的客體：房房屋的所有權權以及該房屋屋所占用范圍圍內(nèi)的土地使使用權。房地地一體（3）房地產(chǎn)轉讓讓的形式：房房地產(chǎn)買賣、、贈與、交換換、繼承等。。既可有償也也可無償（如如贈與）。10/27/202218（二）房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓行為的的有效條件1、主體具有合合法資格p234.（1）自然人主體體。（2）非自然人主主體（必須具具有法人資格格）。2、客體符合法法律要求不受限制的房房地產(chǎn)，均可可自由轉讓。。（1）禁止買賣的的房地產(chǎn)：①①以出讓方式式取得的土地地使用權不符符合法定條件的，其房地產(chǎn)產(chǎn)不得買賣。。10/27/202219必須符符合的的法定定條件件是：：1、須按按照出出讓合合同的的約定定已經(jīng)經(jīng)支付付全部部土地地使用用權出出讓金金，并并取得得了土土地使使用權權證書書；2、按照照出讓讓合同同的約約定進進行了了投資資開發(fā)發(fā)，其其中屬屬于房房屋建建設工工程的的須完完成開開發(fā)投投資總總額的的25%以上；；屬于于成片片開發(fā)發(fā)土地地的，，形成成工業(yè)業(yè)用地地或者者其他他建設設用地地條件件；3、轉讓讓時房房屋已已經(jīng)建建成的的，還還應當當持有有房屋屋所有有權證證書。。10/27/202220（1）禁止止買賣賣的房房地產(chǎn)產(chǎn)：②以劃劃撥方方式取取得土土地使使用權權的，，轉讓讓房地地產(chǎn)時時須報報有批批準權權的人人民政政府審審批，，否則則不得得轉讓讓。③司法法機關關和行行政機機關依依法裁裁定、、決定定查封封或者者以其其他形形式限限制房房地產(chǎn)產(chǎn)權利利的房房地產(chǎn)產(chǎn)不得得轉讓讓。④依法法收回回土地地使用用權的的房地地產(chǎn)不不得轉轉讓。。根據(jù)房房地一一體原原則，，房產(chǎn)產(chǎn)所有有權的的合法法基礎礎就在在于合合法的的土地地使用用權。。土地地使用用權被被國家家收回回后，，房產(chǎn)產(chǎn)所有有權一一般也也隨土土地收收歸國國有，，故原原權利利人已已無權權轉讓讓房產(chǎn)產(chǎn)。10/27/202221（1）禁止止買賣賣的房房地產(chǎn)產(chǎn)：⑤共有有房地地產(chǎn)未未經(jīng)其其他共共有人人書面面同意意不得得轉讓讓。⑥權屬屬有爭爭議的的房地地產(chǎn)不不得轉轉讓。。⑦未經(jīng)經(jīng)依法法登記記領取取權屬屬證書書的房房地產(chǎn)產(chǎn)不得得轉讓讓。因因無法法確定定其合合法的的權利利人，，故禁禁止轉轉讓。。⑧除依依人民民法院院判決決外，，在城城市改改造規(guī)規(guī)劃實實施范范圍內(nèi)內(nèi)，在在國家家建設設征收收土地地范圍圍內(nèi)的的城市市房屋屋，禁禁止轉轉讓，，但禁禁止期期限不不得超超過1年；⑨寺廟廟、道道觀房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權權一般般歸宗宗教團團體所所有，，不得得轉讓讓。10/27/202222（2）受到到買賣賣限制制的房房地產(chǎn)產(chǎn)：①機關關、團團體、、部隊隊、企企事業(yè)業(yè)單位位不得得購買買或變變相購購買城城市私私有房房屋，，如因因特殊殊需要要必須須購買買，須須經(jīng)縣縣以上上人民民政府府批準準。②經(jīng)濟濟適用用住房房，購購房人人擁有有有限限產(chǎn)權權?！徺I經(jīng)經(jīng)濟適適用住住房不不滿5年，不不得直直接上上市交交易。。購房房人確確需轉轉讓的的，由由政府府回購購?！徺I經(jīng)經(jīng)濟適適用住住房滿滿5年，，購購房房人人上上市市轉轉讓讓的的，，應應按按照照屆屆時時同同地地段段普普通通商商品品住住房房與與經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住房房差差價價的的一一定定比比例例向向政政府府交交納納土土地地收收益益等等相相關關價價款款，，政政府府可可優(yōu)優(yōu)先先回回購購。?！彿糠咳巳艘惨部煽梢砸园窗凑照照ǘǖ牡臉藰藴蕼氏蛳蛘唤患{納土土地地收收益益等等相相關關價價款款后后，，取取得得完完全全產(chǎn)產(chǎn)權權。。10/27/202223（2）受受到到買買賣賣限限制制的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：③單單位位集集資資建建房房的的產(chǎn)產(chǎn)權權關關系系按按照照經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住房房的的有有關關規(guī)規(guī)定定執(zhí)執(zhí)行行。。④““買買賣賣不不破破租租賃賃””。。房房屋屋所所有有人人出出賣賣租租出出的的城城市市私私有有房房屋屋的的，，須須在在合合理理期期限限之之前前通通知知承承租租人人，，在在同同等等條條件件下下，，承承租租人人有有優(yōu)優(yōu)先先購購買買權權；；出出租租人人未未按按此此規(guī)規(guī)定定出出賣賣房房屋屋，，承承租租人人可可以以請請求求人人民民法法院院宣宣告告該該房房屋屋買買賣賣行行為為無無效效；；私私有有房房屋屋在在租租賃賃期期內(nèi)內(nèi)，，因因買買賣賣、、贈贈與與或或者者繼繼承承發(fā)發(fā)生生房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權權轉轉移移的的，，原原租租賃賃合合同同對對承承租租人人和和新新房房主主繼繼續(xù)續(xù)有有效效。。10/27/202224（2）受受到到買買賣賣限限制制的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：⑤城城市市私私房房共共有有人人出出賣賣共共有有房房屋屋的的，，在在同同等等條條件件下下，，共共有有人人有有優(yōu)優(yōu)先先購購買買權權。。⑥公公有有舊舊房房出出售售時時，，原原住住戶戶有有優(yōu)優(yōu)先先購購買買權權；；職職工工購購買買舊舊房房居居住住或或經(jīng)經(jīng)營營一一定定時時期期后后（（5年）），，允允許許其其出出售售，，但但原原出出售售單單位位有有優(yōu)優(yōu)先先購購買買權權。。10/27/2022253、形式要要件房地產(chǎn)的的轉讓必必須訂立立書面合合同，并并須由當當事人到到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門辦理理權屬登登記手續(xù)續(xù)，領取取房地產(chǎn)產(chǎn)權屬證證書之后后，其行行為方才才有效。。4、雙方的的意思表表示必須須真實非欺詐、、脅迫的的手段或或乘人之之危必須出于于善意。。惡意串串通損害害國家、、集體及及第三人人利益的的行為，，以合法法形式掩掩蓋非法法目的的的房屋轉轉讓行為為無效。。5、房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓不不得違反反政策、、法律和和社會公公德。10/27/202226（三）房房地產(chǎn)買買賣（銷銷售）合合同的主主要內(nèi)容容1、標的房地產(chǎn)買買賣合同同的標的的就是房房地產(chǎn)。。房地產(chǎn)合合同必須須訂清房房地產(chǎn)坐坐落位置置、部位位、類型型、結構構、房屋屋朝向、、門牌號號碼等。。房屋附屬屬設施是是否一同同轉讓也也應注明明。根據(jù)《城市房地地產(chǎn)管理理法》的規(guī)定，，合同中中應當載載明土地地使用權權取得的的方式。。10/27/2022272、數(shù)量即房地產(chǎn)產(chǎn)的面積積與數(shù)量量。合同同中關于于數(shù)量的的約定必必須明確確，應使使用明確確量詞，，而不應應籠統(tǒng)稱稱幾房幾幾室等。。如注明面面積，應應明確是是建筑面面積，還還是實際際使用面面積，同同時還須須明確公公用面積積的攤銷銷等。3、價款這是受讓讓人取得得房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權所所付的代代價，是是房地產(chǎn)產(chǎn)買賣合合同必備備的條款款。由于于我國實實行房地地產(chǎn)價格格評估制制度及房房地產(chǎn)成成交申報報制度，，所以，，合同當當事人應應如實填填報房地地產(chǎn)價款款。（事例：一一房二價價。）10/27/2022284、履行期期限即債務人人實際負負擔其債債務的期期限，包包括房產(chǎn)產(chǎn)何時交交付、價價款何時時交付及及何時履履行過戶戶登記手手續(xù)等內(nèi)內(nèi)容。5、履約方方式指價款的的交付方方式以及及房地產(chǎn)產(chǎn)交付方方式。前者如一一次性付付款或是是分期付付款；后者包括括房屋及及其附屬屬設施的的驗收、、接管，，過戶手手續(xù)的辦辦理，有有關稅費費的交納納，房地地產(chǎn)權利利證書的的領取。。10/27/2022296、違約責責任當事人違違反房地地產(chǎn)合同同規(guī)定，，不履行行或不完完全履行行合同規(guī)規(guī)定的義義務，必必須承擔擔違約責責任。具具體承擔擔責任的的方式有有支付違違約金、、賠償損損失；有有定金約約定的執(zhí)執(zhí)行定金金罰則。。（交付定定金的一一方違約約，無權權要求返返還定金金；接受受定金的的一方違違約，應應該雙倍倍返還定定金）10/27/202230（四）房房地產(chǎn)轉轉讓程序序1、申請由房屋所所有人或或代理人人向房管管部門遞遞交要求求買賣房房屋的申申請書并并附上有有關證明明。如果代理理進行房房屋買賣賣，還應應附具所所有人的的正式委委托書。。有關證明明是指土土地使用用權證、、房屋產(chǎn)產(chǎn)權證、、共有人人的證明明、身份份證明、、預售房房產(chǎn)的有有關證明明等。10/27/2022312、簽訂訂買賣賣合同同買賣雙雙方經(jīng)經(jīng)協(xié)商商一致致，簽簽訂房房屋買買賣合合同或或契約約。3、評估估價格格房管部部門接接到賣賣房人人的申申請后后，應應對相相關材材料進進行審審查，，并安安排測測量和和評估估。10/27/2022324、繳納納契稅稅和補補交地地價房屋買買賣必必須由由買方方向稅稅務機機關繳繳納契契稅（（稅率率為房房屋買買價的的6%）。對無償償劃撥撥土地地的房房屋買買賣（（不包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)新建建的商商品房房），，出賣賣人必必須繳繳納土土地收收益金金給房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門。10/27/2022335、登記記發(fā)證證房屋買買賣雙雙方持持合法法證件件（如如產(chǎn)權權證明明書、、納稅稅證明明、買買賣合合同、、土地地使用用權證證、身身份證證、工工作證證或戶戶籍簿簿及有有關批批件等等），，到房房屋所所在地地房產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門進行行產(chǎn)權權登記記，辦辦理過過戶手手續(xù)。。并應應到土土地管管理部部門辦辦理土土地使使用權權變更更登記記，換換取土土地使使用權權證。。注：我我國有有些地地方（（如深深圳））由于于撤銷銷了房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理局，，故房房屋買買賣只只需到到規(guī)劃劃國土土局辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權登登記過過戶手手續(xù)，，并且且不需需分別別領房房屋所所有權權證和和土地地使用用權證證，只只需領領一個個《房地產(chǎn)產(chǎn)證》即可。。10/27/202234（五））已購購公房房和經(jīng)經(jīng)濟適適用房房轉讓讓的法法律制制度1、概念念已購公公房和和經(jīng)濟濟適用用房，，是指指城鎮(zhèn)鎮(zhèn)職工工依據(jù)據(jù)國家家和縣縣級以以上地地方政政府有有關城城鎮(zhèn)住住房制制度改改革政政策規(guī)規(guī)定，，按照照成本本價（（或標標準價價）購購買的的公有有住房房，或或者按按照地地方政政府指指導價價購買買的經(jīng)經(jīng)濟適適用住住房。。從該概概念中中可以以看出出，已已購公公房和和經(jīng)濟濟適用用房均均是在在國家家提供供補貼貼的前前提下下成交交的，，故成成交價價格一一般低低于市市場價價。10/27/2022352、已購購公房房和經(jīng)經(jīng)濟適適用房房禁止止轉讓讓的情情形（1）以低低于房房改政政策規(guī)規(guī)定的的價格格購買買且沒沒有按按照規(guī)規(guī)定補補足房房價款款的。。（在轉轉讓時時，原原購買買人應應補足足房價價款，，將國國家承承擔的的房價價款歸歸還后后，才才能轉轉讓。。）（2）住房面積積超過省、、自治區(qū)、、直轄市人人民政府規(guī)規(guī)定的控制制標準，或或者違反規(guī)規(guī)定利用公公款超標準準裝修，且且超標部分分未按照規(guī)規(guī)定退回或或者補足房房價款及裝裝修費用的的。（3）處于戶籍籍凍結地區(qū)區(qū)并已列入入拆遷公告告范圍內(nèi)的的。（4）上市出售售后形成新新的住房困困難的。（5）擅自改變變房屋使用用性質(zhì)的。。10/27/2022363、收益分配配城鎮(zhèn)職工以以成本價或或者標準價價購買公房房和經(jīng)濟適適用房，法法律效果是是不同的。。以成本價購購買房屋的的，購房人人能夠取得得完整的房房屋所有權權以標準價購購買公房或或者經(jīng)濟適適用房的，，有可能形形成購房人人與單位共共同擁有房房屋的情形形。因此不同情情況下，房房屋出售之之后的收益益分配不同同：（1）在城鎮(zhèn)職職工以成本本價購買公公房和經(jīng)濟濟適用房，，且職工取取得完整所所有權的情情況下，職職工出售房房屋并繳納納稅費和土土地收益后后，所得收收益歸個人人所有。10/27/202237（2）城鎮(zhèn)職工工以標準價價購買公房房或經(jīng)濟適適用房時，，房屋產(chǎn)權權由職工與與單位共同同享有。若職工在出出售房屋之之前，已經(jīng)經(jīng)按照成本本價補足房房價款，出出售房屋后后繳納稅費費和土地收收益后，所所得收益應應當完全歸歸職工所有有。（此時，單位位已經(jīng)通過過職工補足足的房價款款得到補償償。）若職工并未未補足房價價款即將房房屋出售，，則所得收收益應當在在其與單位位之間按照照產(chǎn)權比例例進行分配配，單位所所得的房價價款實質(zhì)仍仍為職工補補足的房價價款部分。。若此時原單單位已經(jīng)撤撤銷，則其其應當所得得部分由房房地產(chǎn)交易易管理部門門代收后，，納入地方方住房基金金專戶管理理。10/27/202238課堂練習題題一、判斷題題1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)包括兩種種行為：土土地開發(fā)和和再開發(fā)。。2、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)應當統(tǒng)籌籌安排配套套基礎設施施，先地上上、后地下下。3、商品房成為為“商品””必須“五五證”齊全全。4、房產(chǎn)交易既既包括房產(chǎn)產(chǎn)使用權的的轉讓，也也包括房產(chǎn)產(chǎn)所有權的的交易。5、權屬有爭議議的房地產(chǎn)產(chǎn)不得轉讓讓。10/27/202239二、選擇題題1、以下說法法哪些是不不正確的？？（））A、房地產(chǎn)轉轉讓必須是是有償?shù)摹?。B、房地產(chǎn)轉轉讓的客體體是房屋的的使用權以以及該房屋屋所占用范范圍內(nèi)的土土地使用權權。C、購買經(jīng)濟濟適用住房房不滿5年，不得直直接上市交交易。D、以低于房房改政策規(guī)規(guī)定的價格格購買且沒沒有按照規(guī)規(guī)定補足房房價款的公公房，禁止止轉讓。10/27/2022402、根根據(jù)據(jù)我我國國《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》的規(guī)規(guī)定定，，該該法法所所稱稱的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易包包括括哪哪些些內(nèi)內(nèi)容容？？A、房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉轉讓讓B、房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押C、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)D、房房屋屋租租賃賃10/27/202241參考考答答案案一、、判判斷斷題題1、錯錯。。2、錯錯。。3、對對。。4、對對。。5、對對。。二、、選選擇擇題題答：：1、AB；2、ABD。10/27/202242三、、商商品品房房預預售售法法律律制制度度（一一））商商品品房房預預售售的的概概念念商品品房房，，是是指指由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司綜綜合合開開發(fā)發(fā)，，建建成成后后出出售售的的住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物。。商品品房房預預售售，，又又被被稱稱為為““賣賣樓樓花花”，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商將將建建設設中中的的商商品品房房預預先先出出售售給給承承購購人人，，由由承承購購人人根根據(jù)據(jù)預預售售合合同同支支付付房房款款并并在在房房屋屋竣竣工工驗驗收收合合格格后后取取得得房房屋屋所所有有權權的的房房屋屋買買賣賣形形式式。。10/27/202243商品品房房預預售售的的涵涵義義：：1、預預售售房房屋屋買買賣賣行行為為的的標標的的物物是是訂訂約約時時尚尚在在施施工工中中的的商商品品房房，，即即期期房房。。2、樓樓花花本本身身可可以以自自由由轉轉讓讓。。3、商商品品房房預預售售領領域域具具有有較較強強的的國國家家干干預預性性。。10/27/202244（二二））商商品品房房預預售售的的條條件件1、預預售售方方應應當當符符合合法法律律規(guī)規(guī)定定的的資格格條條件件，否否則則不不能能從從事事商商品品房房預預售售活活動動。。2、工程程建建設設已已基基本本落落實實。3、有有商商品品房房預預售售方方案案。。預預售售方方案案應應當當說說明明預預售售商商品品房房的的位位置置、、面面積積、、竣竣工工交交付付日日期期等等內(nèi)內(nèi)容容，，并并應應當當附附預預售售商商品品房房分分層層平平面面圖圖。。4、按按提提供供預預售售的的商商品品房房計計算算，，投投入入開開發(fā)發(fā)建建設設的的資資金金達達到到工工程程建建設設總總投投資資25%以上上，，并并已已經(jīng)經(jīng)確確定定施施工工進進度度和和開開工工、、竣竣工工交交付付日日期期。。5、向向縣縣級級以以上上人人民民政政府府房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門辦辦理理預預售售登登記記，，取取得得商商品品房房預預售售許許可可證證明明。。10/27/202245預售方應當具具備以下條件件：(1)預售方一般為為商品房的開開發(fā)企業(yè)；(2)有自己的名稱稱和組織機構構；(3)有固定的經(jīng)營營場所；(4)有符合國務院院規(guī)定的注冊冊資本：有100萬元以上的注注冊資本（過低）；(5)有足夠的專業(yè)業(yè)技術人員：：有4名以上持有資資格證書的房房地產(chǎn)專業(yè)、、建筑工程專專業(yè)的專職技技術人員，2名以上持有資資格證書的專專職會計人員員；(6)法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。10/27/202246工程建設已基基本落實(1)要有合法取得得土地使用權權的證明文件件（辦理土地地使用審批手手續(xù)，已交付付全部土地使使用權出讓金金并取得土地使用權證證書）；(2)要獲得建筑物物規(guī)劃設計方方案的批準文文件，持有建設工程規(guī)劃劃許可證；(3)已獲得施工許可證，有施工合同同以及有關施施工進度的說說明；(4)要做好建造房房屋的場地準準備工作，即即所謂“七通通一平"。10/27/202247（三）商品房房預售合同的的法律問題1、商品房預售售許可問題商品房預售，，預售方首先先應取得商品品房預售許可可證明。出賣人（預售售方）未取得得商品房預售售許可證明，，與買受人訂訂立的商品房房預售合同，，應當認定無無效。但是在起訴前前取得商品房房預售許可證證明的，可以以認定有效。。10/27/2022482、商品房預售售合同登記備備案問題登記備案的時時間限定在合合同簽訂之日日起的30日內(nèi)（但登記備案手手續(xù)不是合同同生效的要件件，當事人有約定定的，從其約約定。）（注：還有簽簽訂認購書的的問題，“一一房二賣”問問題。）《物權法》規(guī)定了不動產(chǎn)產(chǎn)的預告登記記制度：當事事人簽訂買賣賣房屋或者其其他不動產(chǎn)物物權的協(xié)議，，為保障將來來實現(xiàn)物權，，按照約定可可以向登記機機構申請預告告登記。預告告登記后，未未經(jīng)預告登記記的權利人同同意，處分該該不動產(chǎn)的，，不發(fā)生物權權效力。10/27/2022493、商品房預售售合同對標的的的約定問題題為了預防糾紛紛，合同中應應載明預售商商品房的基本本情況，具體體包括：——房屋坐落位置置——建筑面積（及及其分攤面積積）——土地使用權證證號——土地使用權取取得方式（出出讓或是劃撥撥）——土地使用性質(zhì)質(zhì)——商品房預售許許可證號——建筑工程規(guī)劃劃許可證號——房屋結構、質(zhì)質(zhì)量、竣工交交付日期、裝裝修標準、所所購房屋平面面圖等。10/27/202250案例：商品房房預售合同糾糾紛案2003年10月10日付某訴至法法院稱，其購購買位于海淀淀區(qū)復興路甲甲×號××園××號房屋并和金金建公司簽訂訂了商品房預預售契約，約約定交付房屋屋日期為2001年12月28日。簽定合同同后，付某依依照合同約定定，將全部購購房款1219735元交付金建公公司。但金建建公司未能按按期交付房屋屋。經(jīng)催促后后，金建公司司帶原告驗收收房屋，得知知其購買的房房屋處在管道道比較集中的的設備層，房房屋內(nèi)多處分分布有管道，，付某為此找找金建公司協(xié)協(xié)商，要求對對所購房屋進進行吊頂裝飾飾，遭到金建建公司多次拒拒絕后其終于于同意，但要要求原告在拿拿鑰匙前必須須將2001年12月28日至今的物業(yè)業(yè)費交給物業(yè)業(yè)公司。10/27/202251原告認為，金金建公司故意意隱瞞該房屋屋處于設備層層這一事實，，交付的房屋屋與樣板間嚴嚴重不一致，，嚴重侵犯了了原告知情權權。該房屋內(nèi)公用用管道和閥門門占用了房屋屋的一定空間間，致房間內(nèi)內(nèi)可使用空間間減少，可利利用高度降低低，居住環(huán)境境變差。（該該房最低空間間只有2.31米。）訴訟請求：金金建公司為所所購房屋安裝裝吊頂；如果果金建公司不不同意吊頂，，則要求金建建公司給付吊吊頂費用2萬元；金建公公司承擔逾期期交房的損失失，參照合同同約定的違約約金數(shù)額，要要求金建公司司賠償78342元，并支付該該房自2001年12月28日至交付房屋屋之日期間的的物業(yè)管理費費；由金建公公司承擔本案案訴訟費。10/27/2022524、在建房屋的的抵押問題現(xiàn)實中，開發(fā)發(fā)商為獲得工工程資金，往往往將在建的的房屋抵押給給銀行。這就就給預購人的的房屋所有權權埋下了隱患患，一旦開發(fā)發(fā)企業(yè)無法償償還貸款，銀銀行有權將房房屋拍賣并優(yōu)優(yōu)先受償。還有，現(xiàn)實中中也有的開發(fā)發(fā)商將已預售售的商品房再再出售（即前述的““一房二賣””）。預售人應當保保證預購人對對房屋的所有有權應當是完完整的，不應應當因第三人人對該房屋享享有權利而遭遭受任何阻礙礙。10/27/202253若第三人對房房屋享有的權權利對預購人人的房屋所有有權造成損害害，預售人應應當承擔法律律責任。（買受人可以以請求解除合合同、返還已已付購房款及及利息、賠償償損失，并可可以請求出賣賣人承擔不超超過已付購房房款一倍的賠賠償責任。））10/27/2022545、商品房預售售中的?？顚Ｓ脝栴}預售方通過預預售商品房獲獲得資金，必必須全部用于于商品房的建建設，不能挪挪作他用?，F(xiàn)實中，由于于缺乏監(jiān)督機機制，導致該該規(guī)定并不能能真正實現(xiàn)。。預售人通過過預售獲得資資金后，并沒沒有任何機構構對資金的用用途進行監(jiān)督督，這就導致致預售人可以以任意使用該該款項。因此此，有必要確確定一個監(jiān)督督機構，對預預售所得資金金的使用進行行監(jiān)督，真正正實現(xiàn)?？顚Ｓ谩?0/27/202255（四）商品房房預售的程序序1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商向房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門提提出商品房預預售許可證申申請；進行商品房預預售，應當向向承購人出示示《商品房預售許許可證》。售樓廣告和和說明書必須須載明《商品房預售許許可證》的批準文號。。未取得《商品房預售許許可證》的，不得進行行商品房預售售。2、申請獲得批批準之后，預預售單位方可可將樓盤向社社會出售，方方可與承購者者簽訂商品房房預售合同。。3、辦理商品房房預售合同登登記備案手續(xù)續(xù)。4、房地產(chǎn)交付付。10/27/202256（五）預售商商品房的再轉轉讓1、概述述預售商商品房房再轉轉讓，，又稱稱“炒炒樓花花”，，是指指商品品房預預售合合同簽簽訂之之后，，承購購人將將尚未未竣工工的預預售房房屋再再行轉轉讓給給他人人?！俺礃菢腔ā薄笔鞘欠窈虾戏?10/27/202257“炒樓樓花””是是否合合法？？目前，，我國國法律律對該該行為為尚無無明確確規(guī)定定。一直存存在爭論。。因為承承購人人在簽簽約之之后并并未得得到真真正的的房屋屋所有有權，，其轉轉讓的的只是是將來來取得得房屋屋所有有權的的期待待權利利，吸吸引炒炒作者者行為為的是是“樓樓花””價格格上漲漲時的的高額額利潤潤，因因此，，炒樓樓花最最終可可發(fā)展展成為為極具具投機機性的的行為為。10/27/2022582、預售售商品品房再再轉讓讓行為為的性性質(zhì)預售商商品房房再轉轉讓行行為是是典型型的合合同轉轉讓行行為，，必須須遵守守《合同法法》有關合合同轉轉讓條條款的的規(guī)定定。相關法法律規(guī)規(guī)定：：（1）關于于合同同轉讓讓：《民法通通則》關于禁禁止通通過合合同轉轉讓牟牟利的的規(guī)定定，《合同法法》已不再再采納納。（2）對于于債權權轉讓讓，《合同法法》采取通通知生生效原原則；；而對對于債債務轉轉讓，，則規(guī)規(guī)定須須經(jīng)債債權人人同意意。（3）商品品房預預售合合同的的再轉轉讓，，既可可能是是債權權讓與與也可可能是是債務務承擔擔，還還可能能是合合同的的概括括承受受。法律法法規(guī)應應該禁禁止預預售合合同權權利及及全部部義務務的讓讓與：：這種讓讓與即即意味味著承承購人人簽訂訂預售售合同同后，，未支支付任任何房房款即即將合合同轉轉讓出出去。。這種種行為為投機機性極極大，，屬典典型的的空買買空賣賣。10/27/2022593、預售售商品品房再再轉讓讓的條條件（1）須簽簽訂再再轉讓讓合同同（2）依照照《合同法法》關于合合同轉轉讓的的規(guī)定定（3）須發(fā)發(fā)生在在承購購人取取得房房屋所所有權權之前前（4）預售售合同同須合合法有有效10/27/202260案例分分析：：“一一房二二賣””某房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司（（以下下簡稱稱A公司））在某某市商商業(yè)街街開發(fā)發(fā)了一一幢商商品樓樓，售售價4000元/㎡。某甲甲選中中了其其中一一套三三居室室，雙雙方簽簽訂了了購房房合同同并于于2004年2月1日辦理理了付付款交交房的的手續(xù)續(xù)，并并約定定1年之內(nèi)內(nèi)辦理理所有有權證證書。。某甲因因公需需要出出國1年，為為了方方便房房屋的的維護護，某某甲在在2004年2月18日將房房屋鑰鑰匙交交給A公司下下屬的的物業(yè)業(yè)處保保管。。3月份以以后，，該市市的樓樓價大大幅上上漲，，商品品房供供不應應求。。3月5日，A公司售售樓人人員某某乙從從物業(yè)業(yè)處取取走了了某甲甲房屋屋鑰匙匙，打打開房房門讓讓購房房者參參觀選選購。。該房房屋被被某丙丙看中中，某某乙以以A公司名名義與與某丙丙簽訂訂了購購房合合同，，雙方方于3月30日辦理理了交交房付付款手手續(xù)，，并隨隨即辦辦理了了過戶戶登記記手續(xù)續(xù)。10/27/202261某甲于于2005年5月回國國后發(fā)發(fā)現(xiàn)本本屬于于自己己的房房屋被被他人人居住住，十十分氣氣憤，，手持持購房房合同同要求求某丙丙騰退退房屋屋，遭遭到某某丙拒拒絕。。某甲甲找到到A公司交交涉，，A公司負負責人人表示示“一一房二二賣””的確確是自自己的的工作作人員員所為為，向向某甲甲道歉歉并表表示愿愿意按按照合合同約約定返返還某某甲的的全部部購房房款及及利息息，但但拒絕絕某甲甲要求求返還還房屋屋的請請求。。根據(jù)上上述案案例，，請回回答以以下問問題：：10/27/202262（1）A公司與與某甲甲的購購房合合同是是否有有效？？（2）A公司與與某丙丙的購購房合合同是是否有有效？？為什什么？？（3）A公司拒拒絕某某甲要要求返返還房房屋的的請求求，是是否成成立？？該房房屋的的所有有權應應當歸歸誰？？為什什么？？（4）A公司應應對某某甲承承擔什什么法法律責責任？？為什什么？？（5）為避避免A公司““一房房二賣賣”的的現(xiàn)象象，某某甲在在簽訂訂購房房合同同時可可以采采用我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)法規(guī)規(guī)定的的哪項項法律律制度度？10/27/202263四、房地地產(chǎn)按揭揭法律問問題（一）概概述按揭最早早起源于于英國，，即英美美法中的的Mortgage，它是英英國普通通法中的的一種以以轉移擔擔保物所所有權于于債權人人為特定定物的擔擔保制度度。按揭揭是Mortgage的粵語音音譯，并并由香港港傳入內(nèi)內(nèi)地。p262房地產(chǎn)按按揭，是是指購房房者向銀銀行貸款款來支付付房款，，并就所所購房屋屋為貸款款設定擔擔保的行行為。目前，我我國內(nèi)地地尚無明明確規(guī)范范按揭制制度的法法律或行行政法規(guī)規(guī)。僅有有一部部部門規(guī)章章，即中中國人民民銀行《個人住房房貸款管管理辦法法》，效力等等級低。。我國內(nèi)地地的房地地產(chǎn)按揭揭包括現(xiàn)現(xiàn)房按揭揭及樓花花按揭（（期房按按揭）。。10/27/202264（二）現(xiàn)現(xiàn)房按揭揭現(xiàn)房按揭揭是指購購房者以以所購現(xiàn)現(xiàn)房向貸貸款銀行行設定物物的擔保保，在還還款期限限屆滿而而購房者者不能返返還貸款款時，貸貸款銀行行得以行行使抵押押權而使使其債權權獲實現(xiàn)現(xiàn)的融資資購房方方式。現(xiàn)房按揭揭過程：：第一步：：由銀行行代為交交付約定定數(shù)額的的房款；；第二步：：開發(fā)商商與購房房人辦理理產(chǎn)權過過戶手續(xù)續(xù)；第三步：：購房者者與銀行行辦理產(chǎn)產(chǎn)權抵押押登記，，該房產(chǎn)產(chǎn)證經(jīng)背背書記載載抵押事事項后，，交銀行行保管。。（出賣人人為規(guī)避避風險，，也不能能把房產(chǎn)產(chǎn)證交由由購房人人保管。。一般是是：在原原《房屋所有有權證》上作他項項權利記記載后，，由抵押押人收執(zhí)執(zhí)（中介介或購房房者），，并向抵抵押權人人（銀行行）頒發(fā)發(fā)《房屋他項項權證》。）10/27/202265現(xiàn)房按揭的三三個法律關系系（1）購房者與銀銀行之間的借借貸法律關系系；（2）購房者與開開發(fā)商之間的的買賣法律關關系；（3）購房者與貸貸款銀行間的的擔保法律關關系（具有從從屬性）。10/27/202266（三）樓花按按揭的概念及及法律特征所謂的樓花按按揭，是指銀銀行、預購人人、開發(fā)商在在商品房預售售中共同參加加的一種融資資活動，即由由預購人依約約向開發(fā)商支支付部分房款款，其余房款款以銀行貸款款墊付，同時時預購人就房房屋所有權的的請求權（期期權）設定擔擔保，并于房房屋建成后在在該房屋上設設定抵押權而而替代原擔保保的融資購房房方式。10/27/202267樓花按揭揭的兩個個階段第一階段段（質(zhì)押押擔保））：預購購人依其其與開發(fā)發(fā)商簽訂訂的《商品房預預售合同同》交付首期期房款后后，與銀銀行辦理理按揭貸貸款手續(xù)續(xù)，簽訂訂《房地產(chǎn)按按揭貸款款協(xié)議》，以所貸貸款項墊墊付剩余余房款。。其后，預預購人在在《商品房預預售合同同》上背書設設定擔保保（實質(zhì)質(zhì)上是質(zhì)質(zhì)押擔保保）并將將該背書書事項于于房管部部門備案案，然后后將合同同之影印印件交由由貸款銀銀行保有有。第二階段段（抵押押擔保））：房屋屋竣工后后，由開開發(fā)商協(xié)協(xié)助預購購人去當當?shù)胤康氐禺a(chǎn)主管管部門辦辦理產(chǎn)權權過戶手手續(xù)，以以便購房房人及時時取得《土地使用用權證書書》和《房屋產(chǎn)權權證書》，并與銀銀行辦理理房屋抵抵押手續(xù)續(xù)。這兩種不不同的擔擔保方式式以房屋屋竣工、、辦理產(chǎn)產(chǎn)權過戶戶登記為為界。10/27/202268樓花按按揭具具有如如下特特征：：1、是一一種要要式法法律行行為。。樓花按按揭中中涉及及的法法律關關系錯錯綜復復雜，，應當當以書書面形形式來來明確確當事事人之之間的的權利利義務務關系系。2、須登登記備備案。。商品房房預售售合同同應采采取書書面形形式，，并報報縣級級以上上民政政房產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門和土土地管管理部部門登登記備備案。。3、既有有諾成成性的的法律律行為為，又又有實實踐性性的法法律行行為。。開發(fā)商商與預預購人人簽訂訂《商品房房預售售合同同》具有諾諾成性性。第第一階階段的的擔保保方式式實為為質(zhì)押押擔保保，預預購人人在擔擔保貸貸款時時，須須轉移移債權權證書書（商商品房房預售售合同同）的的占有有。10/27/202269五、房房屋租租賃法法律制制度（一））房屋屋租賃賃的概概念及及法律律特征征1、房屋屋租賃賃的概概念房屋租租賃，，是指指出租租人將將房屋屋出租租給承承租人人使用用，由由承租租人向向出租租人支支付租租金的的行為為。房屋租租賃可可以看看做是是出租租人有有期限限地出出讓房房屋的的使用用權、、占有有權、、收益益權，，換回回承租租人支支付的的代價價，即即租金金。10/27/2022702、房屋屋租賃賃的法法律特特征（1）出租租人必必須對對房屋屋具有有處分分權。。除房房屋所所有人人之外外，還還存在在其他他幾種種情況況：①房屋屋的經(jīng)經(jīng)營管管理人人。②房屋屋所有有人委委托的的代理理人，，如房房屋租租賃中中介機機構。。③經(jīng)出出租人人同意意的承承租人人。（2）房屋屋的所所有權權與使使用權權、占占有權權等權權能發(fā)發(fā)生分分離。。10/27/202271（3）房屋屋租賃賃是雙雙務、、有償償、要要式的的民事事法律律行為為。出租人人與承承租人人互享享權利利，互互負義義務；；房屋租租賃不不同于于房屋屋借用用；房屋租租賃當當事人人應在在簽訂訂房屋屋租賃賃合同同之后后30日內(nèi)，，辦理理登記記備案案手續(xù)續(xù)。（4）出租租行為為是有有期限限的，，受租租期限限制。。根據(jù)我我國《合同法法》的規(guī)定定，租租賃期期限最最長不不能超超過20年。（5）房屋屋租賃賃的標標的物物具有有特定定性。。租賃房房屋屬屬于特特定物物，而而不是是種類類物。。10/27/202272（二））房屋屋租賃賃的分分類1、按租租賃房房屋的的所有有權性性質(zhì)分分類，，可將將房屋屋租賃賃分為為公房房租賃賃與私私房租租賃兩兩類。。公房即即公有有房屋屋，又又可分分為自自管公公房與與直管管公房房。自自管公公房是是國家家授權權的單單位自自行管管理的的房屋屋，主主要是是全民民所有有制單單位管管理的的房屋屋；直直管房房屋是是指由由國家家授權權的部部門（（主要要指各各級政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門），，直接接管理理的公公有房房屋。。而私房房租賃賃則是是指出出租人人為公公民個個人的的房屋屋出租租形式式。私私房主主要指指位于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的私私有房房屋。。10/27/202273對于農(nóng)農(nóng)村的的私房房出租租，我我國沒沒有特特別法法方面面的規(guī)規(guī)定，，主要要通過過民法法、合合同法法等進進行調(diào)調(diào)整。。對于公公房租租賃與與私房房租賃賃，我我國法法律對對之規(guī)規(guī)定有有所不不同。。總的來來說，，公房房租賃賃尤其其是公公房住住宅租租賃具具有較較強的的社會會福利利性（（如廉廉租房房具有有住房房保障障的性性質(zhì)）），，國家家法律律和政政策對對其干干預較較多。。10/27/2022742、房屋屋租賃賃按住住房的的使用用性質(zhì)質(zhì)可分分為：：住宅宅用房房租賃賃（以以居住住生活活為目目的的的房屋屋）與與非住住宅用用房租租賃（（即從從事生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活活動的的房屋屋）兩兩類。。以營利利為目目的、、房屋屋所有有權人人將劃劃撥方方式取取得使使用權權的國國有土土地上上建成成的房房屋出出租的的，應應當將將租金金中所所含土土地收收益上上繳國國家。。10/27/202275（三））房屋屋租賃賃關系系的成成立1、房屋屋租賃賃的禁禁止性性規(guī)定定下列房房屋不不得出出租：：（1）未依依法取取得所所有權權證的的；（（2）司法法機關關和行行政機機關依依法裁裁定、、決定定查封封或者者以其其他形形式限限制房房地產(chǎn)產(chǎn)權利利的；；（3）共有有房屋屋未取取得共共有人人同意意的；；（4）權屬屬有爭爭議的的；（（5）屬于于違法法建筑筑的；；（6）不符符合安安全標標準的的；（（7）已抵抵押，，未經(jīng)經(jīng)抵押押權人人同意意的；；（8）不符符合公公安、、環(huán)保保、衛(wèi)衛(wèi)生等等主管管部門門有關關規(guī)定定的；；（9）其他他情形形。p270對于第第(1)種及第第(7)種情況況，有有學者者提出出不同同意見見。10/27/2022762、房屋屋租賃賃必須須簽訂訂書面面合同同房屋租租賃，，當事事人應應簽訂訂書面面租賃賃合同同，但但是當當事人人只有有口頭頭合同同的，，并不不當然然無效效。出租人人采取取口頭頭方式式訂立立房屋屋租賃賃合同同，承承租人人亦履履行主主要合合同義義務，，則房房屋租租賃合合同可可以成成立。。對于于沒有有約定定租期期且租租期長長于6個月的的，為為不定定期租租賃。。10/27/202277簽訂《房地產(chǎn)租租賃合同同》應該注意意的幾個個問題（1）出租人人必須合合法；（2）明確租租賃用途途。租賃賃用途一一旦定明明，則承承租人不不得擅自自改變用用途，尤尤其不得得用房屋屋從事非非法活動動；（3）明確租租賃期限限。（時時間不宜宜過長））承租人有有下列行行為之一一的，出出租人可可以終止止租賃合合同：①將承租租的房屋屋擅自轉轉租的；；②擅自轉轉讓、轉轉借他人人或擅自自調(diào)換使使用的；；10/27/202278③將承租租的房屋屋擅自拆拆改結構構或擅自自改變房房屋用途途的；④拖欠房房屋租金金累計6個月以上上或違反反租賃合合同約定定的租金金繳納條條款的；；⑤公有住住宅用房房無正當當理由閑閑置6個月以上上的；⑥利用承承租房屋屋進行非非法活動動的；⑦故意損損壞承租租房屋的的；⑧擅自買買賣公有有房屋使使用權的的；⑨法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定其他他可以收收回的。。10/27/202279（4）明確修繕責責任?！逗贤ā返?20條規(guī)定：“出出租人應當履履行租賃物的的維修義務，，但當事人另另有約定的除除外?！保?）轉租的規(guī)定定。承租人不不得擅自轉租租；經(jīng)出租人人同意的轉租租，應該簽訂訂轉租協(xié)議或或在原合同上上約定轉租條條款。10/27/2022803、房地產(chǎn)租賃賃合同的登記記備案制度房屋租賃雙方方簽訂房屋租租賃合同之后后，應向房地地產(chǎn)管理部門門登記備案（（不是房屋租賃賃關系成立的的必要條件）。由于房屋租賃賃關系屬于債債權，沒有優(yōu)優(yōu)先性，因此此，不宜將房房屋租賃合同同的登記視為為對抗第三人人的要件。（如一房二租租，在后順序序的承租人，，并不能以租租賃合同登記記為由，對抗抗順序在前、、且已經(jīng)實際際占有承租房房屋的承租人人。）10/27/202281（四）租賃雙雙方的主要權權利與義務1、出租人的權權利(1)依照合同約定定向承租人收收取租金。(2)對承租人用房房情