物業(yè)管理的經(jīng)濟學(xué)分析

59/59物業(yè)治理的經(jīng)濟學(xué)分析引言物業(yè)治理在我國是一個新興行業(yè)，而從物業(yè)治理行業(yè)本身來講，又是一個極其復(fù)雜的綜合性行業(yè)。如何適應(yīng)中國的國情，在我國的專門社會、經(jīng)濟環(huán)境下健康、順利地進展物業(yè)治理行業(yè)，是一個迫切需要解決的嚴峻課題。從物業(yè)治理體制在我國的進展實踐看，沿海發(fā)達地區(qū)的都市和一些大型省會都市開展早、進展快；但從全國范圍內(nèi)來看，全面推廣專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型的物業(yè)治理體制仍然面臨許多困難。從物業(yè)治理的研究看，近年來已有許多有識之士開展了物業(yè)治理體制的研究，一方面總結(jié)了許多成功的經(jīng)驗，另一方面也引用、借鑒了許多國際上成熟的做法。但從這些研究看，屬于實務(wù)操作性的東西較多，而屬于基礎(chǔ)理論研究的較少。綜合實踐進展和理論研究兩個方面的需要，筆者認為當前應(yīng)加強對物業(yè)治理的基礎(chǔ)理論的分析。通過這種分析，能夠更加深刻地理解物業(yè)治理的地位、作用，同時也為在進展物業(yè)治理行業(yè)的實踐中所遇到的現(xiàn)實問題提供理論解答，為進展中國物業(yè)治理的對策研究提供理論指導(dǎo)。事實上，二十年的改革開放實踐證明，任何一個方面改革的現(xiàn)實突破都首先依靠于其理論上的突破，物業(yè)治理因此也不例外。問題在于就物業(yè)治理而言，其基礎(chǔ)理論研究到底應(yīng)該包括哪些內(nèi)容，從哪些方面著手進行這種研究。物業(yè)治理作為一種現(xiàn)代社會必不可少的服務(wù)業(yè)，其進展的歷史尚不長。但分析其本身，有幾個突出的特點。其一，物業(yè)治理從房地產(chǎn)的再生產(chǎn)循環(huán)的過程中看，既要參與生產(chǎn)、建設(shè)時期，又要參與消費、使用時期；從物業(yè)治理所聯(lián)系的當事人來看，既包括開發(fā)商、業(yè)主、使用人，又包括有關(guān)政府部門、具體的專業(yè)服務(wù)企業(yè)，因而具有一般企業(yè)所不具備的復(fù)雜性。其二，物業(yè)治理企業(yè)所提供的服務(wù)是供給于特定的消費者業(yè)主和使用人，這種服務(wù)對象的獨特限定范圍使其區(qū)不于一般企業(yè)其產(chǎn)品面關(guān)于一般社會大眾的情況。其三，物業(yè)治理提供的服務(wù)是多樣的，其中既包括有形的治理、修繕、服務(wù)，也包括無形的環(huán)境、氣氛、形象；其中既有能夠“誰出鈔票、誰受益”的能夠私人消費的一般服務(wù)；也包括那些只能由全體業(yè)主和使用者集體消費、享用的具有某種“準公共物品”性質(zhì)的獨特服務(wù)。針對這三個方面的特點，我認為物業(yè)治理的基礎(chǔ)理論應(yīng)包含以下三個方面的內(nèi)容：作為物業(yè)治理的基礎(chǔ)理論，其第一個方面的內(nèi)容應(yīng)是從理論上闡明物業(yè)治理作為一個行業(yè)其產(chǎn)生、進展的必定性。不僅僅是從現(xiàn)實需要的方面去佐證，更要從物業(yè)治理作為因應(yīng)現(xiàn)代技術(shù)進展和產(chǎn)權(quán)制度安排的制度創(chuàng)新的角度去發(fā)掘其內(nèi)在規(guī)律的必定性，并從理論的高度上去審視物業(yè)治理的實質(zhì)及內(nèi)容?；A(chǔ)理論第二個方面的內(nèi)容則是闡明物業(yè)治理作為一個企業(yè)其所提供的專門“產(chǎn)品”—物業(yè)治理服務(wù)。這種物業(yè)治理服務(wù)是對房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政等進行的全方位、多功能的經(jīng)營、治理、服務(wù)。這些經(jīng)營、治理、服務(wù)中較獨特也是較復(fù)雜的部分是那些只能由全體業(yè)主、使用者集體消費的“公共性”的服務(wù)。基礎(chǔ)理論必須對這種介于一般私人物品和財政提供的公共物品之間的專門服務(wù)進行闡釋分析?；A(chǔ)理論第三個方面的內(nèi)容則應(yīng)集中于物業(yè)治理市場環(huán)境培育，即市場各行為主體的規(guī)范等問題。如物業(yè)治理企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)；業(yè)主委員會制度的建設(shè)與完善；政府相關(guān)部門與行業(yè)組織的效率改善等。從物業(yè)治理基礎(chǔ)理論研究的展開途徑上看，要緊是借鑒理論經(jīng)濟學(xué)的最新進展，用適用于物業(yè)治理那個新生事物的差不多經(jīng)濟學(xué)原理去構(gòu)造其理論分析的框架。這些差不多原理包括現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論、外部性理論、公共物品理論、公共選擇理論、社會分工理論、托付—代理理論、服務(wù)經(jīng)濟理論等等。本文下面就分四節(jié)從上述的部分經(jīng)濟學(xué)原理動身，來對物業(yè)治理的差不多問題作些初步的分析、探討。第一節(jié)物業(yè)治理與現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)、制度理論經(jīng)濟學(xué)是研究資源配置的一門社會科學(xué)，但其成功與否則在于其對人的行為的分析的科學(xué)性高低。而這種科學(xué)性則是直接基于經(jīng)濟學(xué)分析的前提假定描摹現(xiàn)實中人的行為的準確性?，F(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的新進展正是源于對傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)的某些不現(xiàn)實假定的批判與修正。這些新進展的要緊方面確實是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論及制度經(jīng)濟學(xué)。這些理論揭示了在經(jīng)濟活動中產(chǎn)權(quán)、制度的功能，以及它們對一個社會的資源配置與經(jīng)濟增長所起的作用。在這一節(jié)，筆者試圖用這些差不多的經(jīng)濟學(xué)原理來對物業(yè)治理作一番理論上的闡述。一、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)、制度理論簡介(一)產(chǎn)權(quán)b\ML財產(chǎn)在通常意義上，只是指其物理狀態(tài)自身。但實際上在更為準確的理解中，財產(chǎn)是一種權(quán)利，是一種操縱該項財產(chǎn)的排他性權(quán)利。抽象地講，當一個人擁有對另外的人的特權(quán)去操縱某一事物時，這確實是財產(chǎn)權(quán)。(張軍：《現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)》上海三聯(lián)書店1991年版第26頁。)完備的產(chǎn)權(quán)總是以復(fù)數(shù)名詞出現(xiàn)的：它同意個人在權(quán)利所同意的范圍內(nèi)以各種方式使用權(quán)利，即使用權(quán)；在不損害他人的情況下能夠享受從事物中所獲得的各種利益，即用益權(quán)；改變事物的形狀和內(nèi)容，即決策權(quán)；通過出租能夠把用益權(quán)上轉(zhuǎn)讓給不人或把所有權(quán)出售給不人，即讓渡權(quán)。從這種意義上講，一項物質(zhì)商品的交易實際上只是在該商品所有者之間的一組權(quán)利交換。G這種權(quán)利集合或權(quán)利束的概念特不有助于理解什么是物業(yè)。我們明白，物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。那么，實質(zhì)上物業(yè)則是對應(yīng)于這些房屋、設(shè)備、設(shè)施、場地的特定權(quán)利集合。具體地講，交易中的物業(yè)其完整的所有權(quán)包括如下這些權(quán)利：占有權(quán)(Possession)、治理權(quán)(Control)、享用權(quán)(Enjoyment)、排他權(quán)(Exclusion)、處置權(quán)(Disposition)(包含出售、出租、抵押、贈與、繼承)。這些權(quán)利的集合才構(gòu)成了一宗物業(yè)的完整的所有權(quán)。而業(yè)主或使用者們在使用物業(yè)時，則是在行使各自所擁有的對物業(yè)的全部或部分權(quán)利集合。L-=從權(quán)利的角度理解物業(yè)是專門重要的。一方面，不同的產(chǎn)權(quán)安排(公有或私有)必定阻礙著權(quán)利人的行為方式，決定著其對物業(yè)本身的利用和使用。另一方面，這些權(quán)利束(集合)本身也決定了權(quán)利人對物業(yè)能夠做什么和不能夠做什么，這也講明業(yè)主和使用者在物業(yè)的具體使用中有著豐富、復(fù)雜的內(nèi)容。(二)產(chǎn)權(quán)的重要性及產(chǎn)權(quán)安排`3ti_1.科斯定理niN@;產(chǎn)權(quán)這一概念是重要的，它是整個經(jīng)濟系統(tǒng)中最重要的元素之一。人們的常識可不能懷疑產(chǎn)權(quán)的必要性和重要性，但從經(jīng)濟學(xué)理論講，解決這一問題的是“科斯定理”?？扑苟ɡ硎且孕轮贫冉?jīng)濟學(xué)鼻祖R?Coase命名的，由美國經(jīng)濟學(xué)家G?Stigler依照Coase的論文《社會成本問題》而提出來的?？扑苟ɡ碇v的是假如假定交易費用為零，市場運作的最終結(jié)果與法律制度(產(chǎn)權(quán)制度)無關(guān)。這句令人費解的話換成另一種易明白的講法則是：沒有交易費用的世界如同沒有摩擦力的世界一樣不可能存在；現(xiàn)實的交易費用必定存在的情況下，則能夠利用明確界定的產(chǎn)權(quán)之間的自愿交換來達到資源的最佳配置。至于什么緣故交易費用必須存在，用科斯的話來講確實是：“進行市場交易需要發(fā)覺與誰打交道，通知不人想做生意，條件是什么，為成交而進行談判，起草簽訂合同，保證合同條款的履行，進行必要的檢查等，這些活動往往成本昂貴”。2.產(chǎn)權(quán)安排與經(jīng)濟效率i從科斯定理中能夠獲知，只要交易費用不為零，產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)就會對行為和效率產(chǎn)生作用。因此，產(chǎn)權(quán)的變動必定帶來效益的差不。也確實是講，假如想將經(jīng)濟效率的潛力發(fā)揮出來，就應(yīng)當進行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的某些優(yōu)化。\a那么產(chǎn)權(quán)安排到底有哪些類型呢?用的所有權(quán)力，其核心在于私有產(chǎn)權(quán)排斥他人以同樣的權(quán)利處置該資源。(2)社團產(chǎn)權(quán)：社團產(chǎn)權(quán)是共同享有的，當某人對一種資源行使某權(quán)利時，并不排斥他人對該資源行使同樣的權(quán)利。與私有產(chǎn)權(quán)相比，社團產(chǎn)權(quán)在個人之間是完全不分完全重合的。\YdC\(3)集體產(chǎn)權(quán)：作為集體產(chǎn)權(quán)，對資源的各種權(quán)利的行使的決定必須由一個集體做出，由集體的決策機構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使做出規(guī)則和約束。(4)可交換產(chǎn)權(quán)：并非所有的產(chǎn)權(quán)都能夠交換，那些能夠轉(zhuǎn)讓，能夠交換的產(chǎn)權(quán)才稱為可交換產(chǎn)權(quán)。I(5)排他性產(chǎn)權(quán)：可交換的產(chǎn)權(quán)必定排斥那些不通過交換方式取得這一權(quán)利的人。假如產(chǎn)權(quán)不能排他，則資源就會變成公共的了。(三)制度與制度變遷產(chǎn)權(quán)盡管是決定、阻礙人的行為、資源配置和經(jīng)濟績效的重要因素，但它只是諸多變量中的一個。因此，更好地理解這些問題就必須從另一個更廣的視角—制度因素來考慮。事實上，產(chǎn)權(quán)理論本身確實是作為新制度經(jīng)濟學(xué)派的一個分支而存在的。Ts^2n01、制度}所謂制度，確實是約束人們行為的一系列規(guī)則?，F(xiàn)實世界中，制度是無處不在的。制度是某些服務(wù)的供給者，它們是應(yīng)經(jīng)濟增長、技術(shù)進步的需要而產(chǎn)生。我們能夠具體歸納出制度及其提供的服務(wù)，比如：用于降低交易費用的制度(如貨幣、期貨市場)，用于確立公共物品和服務(wù)的生產(chǎn)與分配框架的制度(如高速公路、學(xué)校、農(nóng)業(yè)試驗站)。在制度經(jīng)濟學(xué)的分析中，制度多是作為一種內(nèi)在因素被納入其模型，其差不多思想在于制度對經(jīng)濟增長、經(jīng)濟績效的阻礙重大。制度是處于不斷變遷之中的，各個時期經(jīng)濟績效的差異正是受到制度演進的全然阻礙。`lD2、制度變遷制度變遷是指從一種制度安排向另一種制度安排的轉(zhuǎn)變、過渡，亦即制度安排的不斷改變。而制度安排通俗地講確實是一種具體的制度，一種支配經(jīng)濟單位之間可能合作與競爭的規(guī)則。制度處于變遷之中，制度會被創(chuàng)新，因為個人或團體可望承擔這類變遷的成本從而獲得一些在舊有的制度安排下不可能得到的利潤。假如預(yù)期的凈收益超過預(yù)期的成本，一項制度安排就會被創(chuàng)新。而那些誘發(fā)人們?nèi)ヅΩ淖兯麄兊闹贫劝才诺氖找鎭碓磩t是一些在現(xiàn)有制度安排下無法得到的“外部利潤”。這些外部利潤源于四個方面：規(guī)模經(jīng)濟、外部性、風險、交易費用。二、現(xiàn)代物業(yè)治理產(chǎn)生的全然動因什么緣故一定會產(chǎn)生現(xiàn)代物業(yè)治理，這是個必須給予確信回答的關(guān)鍵問題。那個問題的實質(zhì)在于它在質(zhì)詢現(xiàn)代物業(yè)治理存在的價值。物業(yè)治理之產(chǎn)生有著許多現(xiàn)實的緣故，現(xiàn)有的書籍、論文中多有論及，但回答那個問題還應(yīng)從深處開掘。分析表明，現(xiàn)代物業(yè)治理產(chǎn)生的全然動因在于技術(shù)進步所帶來的人們生活、生產(chǎn)方式的變革及房地產(chǎn)利用、使用方式的變革與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化、復(fù)雜化之間的內(nèi)在矛盾?，F(xiàn)代物業(yè)治理是在近代才產(chǎn)生的，其產(chǎn)生首先是發(fā)源于技術(shù)的進步所帶來的人們生產(chǎn)生活方式以及房地產(chǎn)利用、使用方式的轉(zhuǎn)變。這種技術(shù)進步最直接地體現(xiàn)在建筑技術(shù)、交通技術(shù)的進展上。建筑技術(shù)的進展使得人們能夠建設(shè)高層建筑和多功能的綜合物業(yè)，交通技術(shù)的進展則拓廣了人們的活動空間，分離了生產(chǎn)和生活的空間。正是由于這些技術(shù)的進步，才使得現(xiàn)代化的都市生產(chǎn)、生活方式得以產(chǎn)生，而這種方式的最全然特點是它的集聚性。例如，一間現(xiàn)代化的寫字樓中可能聚攏了幾十、幾百家公司在其中辦公；工業(yè)區(qū)內(nèi)工廠和生產(chǎn)車間鱗次櫛比；住宅區(qū)內(nèi)更是聚攏了大量的住戶。這種集聚性的特點是現(xiàn)代房地產(chǎn)利用、使用、開發(fā)建設(shè)中的全然特點之一，而且隨著社會經(jīng)濟的進展、技術(shù)進步，集聚的特征會越來越明顯、越來越強。而這種集聚性帶來了兩種效應(yīng)，這兩種效應(yīng)(益)呼喚著現(xiàn)代物業(yè)治理的產(chǎn)生。(一)規(guī)模效益所謂規(guī)模效益是指由規(guī)模變動所引起的產(chǎn)出的變動。規(guī)模發(fā)生變動時，產(chǎn)出的變化有三種可能：產(chǎn)量增加比例大于投入增加的比例、小于投入增加的比例或等于投入增加的比例。對這三種可能情況，我們分不稱它們?yōu)橐?guī)模收益遞增、遞減或不變。假如我們將這種投入產(chǎn)出采納生產(chǎn)函數(shù)來表示，則能夠給出規(guī)模收益的嚴格概念。設(shè)生產(chǎn)函數(shù)為齊次函數(shù)，則關(guān)于任一不為零的λ有：λn?Q=F(λX1、λX2……)當ｎ＞1時，規(guī)模收益遞增；n＜1時，規(guī)模收益遞減；n=1時，規(guī)模收益不變。(魏塤、蔡繼明、劉俊民、柳欣編著《現(xiàn)代西方經(jīng)濟學(xué)教程》，南開大學(xué)書版社1991年版第134頁。)規(guī)模收益遞增又可稱為規(guī)模經(jīng)濟，即產(chǎn)出以高于投入的比例更快增長。那個現(xiàn)象講明，最有效(單位成本最低)的產(chǎn)出需要較大規(guī)模的企業(yè)。d/產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟的要緊緣故能夠歸結(jié)為兩點，技術(shù)和投入的不可分性、專業(yè)化和分工?？疾飕F(xiàn)代房地產(chǎn)的利用和使用，其治理、服務(wù)的生產(chǎn)也存在規(guī)模經(jīng)濟這種技術(shù)現(xiàn)象。從集聚性來看，現(xiàn)代的高層建筑和小區(qū)建設(shè)中明顯存在著技術(shù)和投入的不可分性。專門明顯，這些現(xiàn)代的房地產(chǎn)的維護、保養(yǎng)、治理、服務(wù)中專門多技術(shù)裝備和設(shè)備只有在規(guī)模足夠大時才可能使用。譬如樓宇玻璃的清潔，專用的清潔技術(shù)裝備只有在規(guī)模足夠時才可能購買和使用，但一經(jīng)使用，其效率則遠高于各用戶自行設(shè)法清潔，平均成本會比各人單干更低。同時，專業(yè)化和分工也是社會經(jīng)濟進展的必定。較大的規(guī)模能夠提高專業(yè)化和分工的程度，這同樣能夠大大地提高經(jīng)濟效率。在沒有集聚性或集聚性尚不明顯的情況下，分散獨立的房地產(chǎn)的業(yè)主和使用者只會“自給自足”地自我提供房地產(chǎn)的治理和服務(wù)。但在集聚性增強，單位空間內(nèi)業(yè)主和使用者密度提高，所需的治理和服務(wù)規(guī)模急劇擴大之后，自然為專業(yè)化和分工提供了進展的空間，而專業(yè)化和分工則提高了效率并使每一位業(yè)主和使用者都從中受益。N因此，集聚性所引致的規(guī)模經(jīng)濟使得傳統(tǒng)上獨立的、自給自足式的治理服務(wù)方式變得不經(jīng)濟了。(二)外部效應(yīng)>&&\`生活中外部效應(yīng)是廣泛存在并嚴峻阻礙我們的生活的。外部效應(yīng)的定義是“私人成本小于社會成本時引起的阻礙?！保◤堒姡骸冬F(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)》上海三聯(lián)書店1991年版第96頁）即“一個或多人的自愿行為在未經(jīng)第三方同意的情況下強加于或給予他們的成本或收益?！保╗美]羅伯特?考特、托馬斯?尤倫：《法和經(jīng)濟學(xué)》，上海人民出版社1994年版第231頁。)由于外部效應(yīng)的存在，每一個所有者對自己的物品的使用都會阻礙到其它人。因此外部效應(yīng)是無處不在的，例如：鄰居在凌晨三點大聲吹奏的音樂、電梯中抽著廉價雪茄的客人，這些差不多上消費的負的外部效應(yīng)。同時，也存在著正的外部效應(yīng)，比如觀賞不人的花園所帶來的愉悅。外部效應(yīng)最要緊的特征是存在著能給人帶來收益或成本然而又沒有市場能夠出售的商品。沒有凌晨三點大聲吹奏音樂的市場，也沒有廉價雪茄煙霧的市場。因此，外部效應(yīng)的存在使得一人或多人的行為的私人成本與社會成本不相等。2h/U集聚性所導(dǎo)致的另一個突出的問題確實是這些外部效應(yīng)。集聚使得個人的行為給予他人的成本(負外部效應(yīng))和收益(正的外部效應(yīng))都大到不可不察的地步了。正如兩位新制度經(jīng)濟學(xué)家所描述的那樣“每一個家居所有者的財產(chǎn)價值的實現(xiàn)不僅僅反映在他自己的住宅、維修、決策的改進上，而且也反映在他的鄰居的這些方面上。”（［美］R?科斯等：《財產(chǎn)權(quán)利與制度變遷》上海人民出版社1994年版第280頁。）集聚性的存在，使得外部效應(yīng)更加強烈，而外部效應(yīng)的根源則是在于有沖突的產(chǎn)權(quán)。從前面對產(chǎn)權(quán)概念和作用的介紹中我們明白，財產(chǎn)制度將資源分配給人們是為了給予他們支配財產(chǎn)的自由，其動身點是創(chuàng)設(shè)一個自由處置圈，在此范圍內(nèi)所有者能夠自由處置其財產(chǎn)。但這一思想的前提假定是一個所有者對其財產(chǎn)的使用是能夠和另一個所有者對其財產(chǎn)的使用區(qū)分開來的。而當難以進行這種區(qū)分時，則構(gòu)成了有沖突的產(chǎn)權(quán)，并導(dǎo)致有外部效應(yīng)的存在。外部效應(yīng)的存在也使得獨立、自給自足的治理服務(wù)方式不可能接著存在了。譬如，各個使用者都有權(quán)自由使用其所有的物業(yè)并負責其維修、治理，但當他無法干涉其他人的類似行為時，他必定因外部效應(yīng)而受到額外的損失或收益。譬如，當他無法制止一位鄰居不合理的裝修給承重結(jié)構(gòu)帶來的損壞時，他的損失是不言而喻的。外部效應(yīng)對一種新的治理服務(wù)供給方式的產(chǎn)生的阻礙因此不僅僅是技術(shù)上的，其中更重要的則是產(chǎn)權(quán)安排的阻礙。首先，現(xiàn)代物業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是多元化復(fù)雜化的，每位權(quán)利人都能夠要求完全行使其擁有的具體權(quán)利內(nèi)容。這種權(quán)利行使必定在集聚的環(huán)境中產(chǎn)生給予他人的或正或負的外部效應(yīng)。其次是可分性問題。由于不能夠區(qū)分財產(chǎn)所有者對各自財產(chǎn)的使用，也會導(dǎo)致外部效應(yīng)的問題。集聚性的環(huán)境使得現(xiàn)代的物業(yè)在物理結(jié)構(gòu)和技術(shù)上差不多上不可分的，而各個權(quán)利人又都能夠獨立行使其具體的權(quán)利內(nèi)容。因此可分性的問題就更加嚴峻。獨立的、自給自足的“自治”式治理服務(wù)供給方式也就更不能滿足要求了。第三，也是更重要的，則是外部效應(yīng)的內(nèi)部化問題。產(chǎn)權(quán)的差不多功能就在于使資源配置更有效率，表現(xiàn)之一即是好的產(chǎn)權(quán)安排能夠盡可能地將外部效應(yīng)內(nèi)部化。既然集聚性使得現(xiàn)代物業(yè)在利用、使用中外部效應(yīng)的問題更加嚴峻，就應(yīng)該作相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)安排來使得外部效應(yīng)內(nèi)部化以使全部業(yè)主和使用者受益。一種可能的選擇是將社團產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為集體產(chǎn)權(quán)。在一種原始的情況下，現(xiàn)代物業(yè)中的許多部分（道路、大廳、電梯、公共綠地等等）是屬于社團產(chǎn)權(quán)的。社團產(chǎn)權(quán)的一個特點是每個人對如何行使這種權(quán)利的決定無需其他人的同意。如此的界定會帶來無效率的外部效應(yīng)。例如在許多都市新建的小區(qū)中，住戶經(jīng)常向樓下的綠地或空地中傾倒垃圾，這種行為帶來的必定是負的外部效應(yīng)。這不僅是一個道德問題，更要緊的是這種社團產(chǎn)權(quán)的安排無效應(yīng)。而一旦將產(chǎn)權(quán)安排轉(zhuǎn)換為集體產(chǎn)權(quán)，情況會立即改觀。在集體產(chǎn)權(quán)中，對資源的各種權(quán)利行使的決定是必定由一個集體作出的。集體產(chǎn)權(quán)會由投票表決選出一個代表各個成員的“委員會”。委員會以民主的方式進行決策來決定如何行使權(quán)利以及如何有效地利用資源和財產(chǎn)。民主的方式，多數(shù)通過的規(guī)則常常能夠在眾多權(quán)利人之間取得較中意的結(jié)果。在集體產(chǎn)權(quán)的安排之下，委員會將以“禁止”或“賠償”的方式來消除傾倒垃圾的行為。而賠償（即罰款）的方法則使得傾倒垃圾的行為有了市場、有了價格，外部效應(yīng)則內(nèi)部化了。(o4總之，現(xiàn)代物業(yè)治理產(chǎn)生的全然動因在于社會經(jīng)濟、技術(shù)的進步所帶來的集聚性與多元化、復(fù)雜化的產(chǎn)權(quán)在使用中不可分的矛盾。由于技術(shù)的緣故和產(chǎn)權(quán)安排中向更高效率轉(zhuǎn)化的緣故，與現(xiàn)代物業(yè)治理相對立的獨立的自給自足的自治式治理、服務(wù)的供給方式必定會為一種新的供給方式所取代。但什么緣故一定會為現(xiàn)代物業(yè)治理這種方式來取代，則要由下面的制度理論解釋來回答了。三、現(xiàn)代物業(yè)治理的產(chǎn)生是一種制度創(chuàng)新制度是經(jīng)濟活動中的重要變量，是阻礙經(jīng)濟增長的重要因素。在宏觀經(jīng)濟中如此，在微觀經(jīng)濟活動中也不例外。現(xiàn)代物業(yè)治理的產(chǎn)生確實是一種制度創(chuàng)新。從上面的分析中我們看到，由于技術(shù)上的緣故和產(chǎn)權(quán)安排的問題，“自治”式的治理服務(wù)供給方式必須為新的方式取代。從制度分析的角度看，這實際上確實是舊的制度差不多不適應(yīng)需要，需要來一次制度創(chuàng)新，以新的制度來提高效率。(一)制度需求、制度供給與現(xiàn)代物業(yè)治理的制度創(chuàng)新wMW人類社會經(jīng)濟生活對制度的需要是勿需懷疑的，那么對制度安排的需求也就容易理解了。對制度安排的需求能夠歸結(jié)為：按照現(xiàn)有的制度安排，無法獲得潛在的利益(或外在利潤)。制度創(chuàng)新者意識到，對現(xiàn)有制度安排的改變使他們能獵取在原有制度下得不到的利益。制度變化的供給則取決于政治秩序提供新的制度安排的能力和意愿。制度安排的需求的強度取決于創(chuàng)新者預(yù)期的潛在收益(外在利潤)的高低。制度變化的供給的阻礙因素則較多，其中重要的因素一是制度設(shè)計的成本，一是現(xiàn)有知識的積存及社會科學(xué)知識的進步，再有確實是實施新制度安排的預(yù)期成本。從現(xiàn)代物業(yè)治理的產(chǎn)生來看，舊有的治理、服務(wù)供給方式也確實是舊的制度安排已不適合需要，這種不適合需要講明現(xiàn)在有潛在的收益存在，而這種制度安排卻無法獵取這些收益。例如規(guī)模收益遞增和專業(yè)化以及外部效應(yīng)的存在，都意味著潛在收益的存在。同時，另一方面，人們也在預(yù)期著成本，當潛在收益超過預(yù)期的成本時，一次制度創(chuàng)新就發(fā)生了。M這種創(chuàng)新的制度安排是從一個可供選擇的制度安排集合中選擇出來的。至于什么緣故要選擇這一特定的制度安排則是由于那個制度安排比其他制度安排更有效。同時，創(chuàng)新也不是一蹴而就的，是一個漸進的過程。從一種自治式的方式過渡到現(xiàn)代的完善的物業(yè)治理也有一個過程。創(chuàng)新的最后結(jié)果選擇了現(xiàn)代物業(yè)治理，是由于相對其他制度安排他最有效，而且從供給的角度看也有三項緣故促成它最終被選擇出來。其一是知識的積存，包括使得物業(yè)治理得以實行的技術(shù)可能性、專業(yè)化分工的深入、觀念的轉(zhuǎn)變、現(xiàn)代企業(yè)組織的知識以及房地產(chǎn)市場的存在等等。其二是制度引進的問題，即當一國一地產(chǎn)生了物業(yè)治理這種創(chuàng)新之后，其它地區(qū)和國家的學(xué)習(xí)、引進。其三則是政府的選擇和政策的阻礙。o綜合制度的需求，制度變化的供給以及可供選擇的制度集合，現(xiàn)代物業(yè)治理得以以一種更有效率(獵取外在利潤)的創(chuàng)新制度而產(chǎn)生了。中國物業(yè)治理最早發(fā)端于深圳，迄今正處于一種全面推廣、普及的時期且遇到相當多方面的阻力。這種現(xiàn)象亦同不的許多改革舉措相似。什么緣故深圳會最早出現(xiàn)物業(yè)治理，進展最好、阻力較小，而在全國范圍內(nèi)(尤其是寬敞內(nèi)地)卻不是如此，本人嘗試用制度變遷的兩種方式來解釋這種現(xiàn)象。(二)誘致性制度變遷與中國物業(yè)治理的產(chǎn)生3誘致性制度變遷是一群(個)人在響應(yīng)由制度不均衡引致的獲利機會時所進行的自發(fā)性變遷。相應(yīng)的，強制性制度變遷則指由政府法令引起的變遷。中國物業(yè)治理在深圳的產(chǎn)生和進展是一種誘致性變遷。這種變遷的產(chǎn)生及順利推廣有以下幾個重要的緣故：1、深圳的制度需求最為強烈：從物業(yè)治理那個方面看，深圳是一個新興的現(xiàn)代化都市，其建成的房地產(chǎn)是國內(nèi)最現(xiàn)代化的，技術(shù)的先進和市場的競爭使得物業(yè)利用、使用中的集聚性最為強烈。從產(chǎn)權(quán)安排方面看，深圳是房地產(chǎn)商品化、私有化最早和最好的地區(qū)。產(chǎn)權(quán)的明晰化，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化、多元化格局較早形成。如此，二者之間的矛盾碰撞使得諸如規(guī)模效益、外部效應(yīng)等因素導(dǎo)致的潛在收益已十分明顯，引人重視，并亟待由新的制度安排來獵取。2、深圳存在著一批有眼光、有能力、敢冒險、勇于創(chuàng)新的“企業(yè)家”：這些創(chuàng)新者構(gòu)成的團體認識到潛在收益存在，他們只要進行制度的創(chuàng)新，改變舊有制度的安排就能獲得潛在收益。這些“企業(yè)家”、創(chuàng)新者確實是新制度經(jīng)濟學(xué)中談到的初級行為團體，正是那個團體啟動了制度安排創(chuàng)新的進程。而深圳是富于如此的初級行為團體的。3、學(xué)習(xí)與制度引進：學(xué)習(xí)和制度引進是深圳的物業(yè)治理得以產(chǎn)生和順利開展的重要緣故。學(xué)習(xí)是在時刻中我們所積存的知識的傳遞。制度變遷的速度也是學(xué)習(xí)速度的函數(shù)。深圳的創(chuàng)新者和深圳人顯然處在一個更好的學(xué)習(xí)氛圍之中，那個地點集中了內(nèi)地來的一些優(yōu)秀人才，接納新事物速度快。人才的集中也使得各種知識的積存更加充分，改革開放使得那個地點的人們能夠更好地與其它地區(qū)、國家的人們進行交流。學(xué)習(xí)速度快、知識存量多使得進行物業(yè)治理的創(chuàng)新速度較快、較順利。更重要的是在交流中的制度引進，這種制度引進本身使得設(shè)計、制造一種新制度安排的成本降低。而學(xué)習(xí)、初級行為團體的高素養(yǎng)又降低了這些新的制度安排的預(yù)期的實施成本。這些都降低了制度供給的成本，使得深圳的物業(yè)治理作為一種誘致性的制度變遷順利產(chǎn)生又迅速進展。4、制度環(huán)境和其它外部條件給新制度留下了足夠的空間和邊界：物業(yè)治理作為一種新制度不是孤立地存在的，大的制度環(huán)境與外部條件也決定了制度的安排及變遷。深圳的成功也得益于這些環(huán)境、條件所拓寬的新制度創(chuàng)新的空間。深圳特區(qū)作為一塊改革的試驗田，大的制度環(huán)境是寬松的。同時，深圳住房制度改革與房屋商品化、私有化的程度較深也是促進其物業(yè)治理制度創(chuàng)新的重要外部條件。K縱觀深圳的物業(yè)治理的產(chǎn)生與進展，它能夠歸結(jié)為一種誘致性的制度變遷，具有自發(fā)性、盈利性(預(yù)期收益大于預(yù)期成本)、漸進性。深圳的成功從制度變遷的成本-效益分析中能夠得到解釋：它成功地降低了預(yù)期的成本，而深圳人的經(jīng)濟價值的提高則增加了潛在收益。(三)強制性制度變遷與物業(yè)治理在中國的推廣與深圳的情況相反，物業(yè)治理推廣在中國許多地區(qū)，尤其是內(nèi)陸地區(qū)則屬于一種強制性的制度變遷。這種分析亦能夠解釋物業(yè)治理推廣遇到的困難和阻力。強制性制度變遷是由政府命令和法律引入和實現(xiàn)。什么緣故會在多數(shù)地區(qū)要依靠強制性的變遷來推廣物業(yè)治理同時存在一些阻力和困難呢?深層次的緣故能夠總結(jié)為兩個方面：件的限制和人的經(jīng)濟價值不夠大。從外部條件看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的私有化不足是最重要的。公有的產(chǎn)權(quán)安排下，財產(chǎn)的權(quán)利界定是不清晰的，這使得新制度安排在深圳的條件下所可能帶來的潛在收益是不明顯的。人的經(jīng)濟價值較低是制度需求不足的又一重要緣故。美國經(jīng)濟學(xué)家T.W.Schultz的一句名言是“我難以想象，任何經(jīng)濟的長期變動對制度改變所產(chǎn)生的阻礙會比工資相關(guān)于租金變動(即財產(chǎn)服務(wù)的價值)的阻礙更為深遠?！?[美]R?科斯等：《財產(chǎn)權(quán)利與制度變遷》，上海人民出版社1994年第260頁。)他將對制度的新的需求歸結(jié)為人的經(jīng)濟價值提高的結(jié)果。他有三個理由：制度是對勞動力的市場價值提高的反應(yīng)；制度是對人力資本投資的酬勞率提高的反應(yīng)；制度是對消費者可支配收入增加的反應(yīng)。因此，在中國的多數(shù)地區(qū)人的經(jīng)濟價值尚未能提高到深圳的水平的前提下，自然無法產(chǎn)生新的足夠的制度需求。這同樣有助于解釋什么緣故在高收入、房屋產(chǎn)權(quán)界定較清晰的地區(qū)物業(yè)治理較易開展，因為這些地區(qū)的外部條件預(yù)備與人的經(jīng)濟價值能夠產(chǎn)生足夠的制度變遷的需求。2、強制性制度變遷有其獨特的長處。作為強制性制度變遷主體的國家，其本身的差不多功能之一確實是提供制度供給。其優(yōu)勢在于，國家作為一個壟斷者，能夠用比競爭性組織(如初次行為團體)低得多的費用提供制度服務(wù)。這一方面源于國家能夠在全國范圍內(nèi)推動制度變遷從而獲得規(guī)模經(jīng)濟，另一方面源于國家可憑強制力而降低新制度的組織和實施成本。在自發(fā)性的誘致性變遷不足以產(chǎn)生的地區(qū)，因此適于用強制性變遷的方式來推廣物業(yè)治理。但強制性變遷也存在一些缺陷，這些缺陷降低了其有效性。這些缺陷在于，強制性變遷的主體是國家，而國家的潛在收益與預(yù)期成本的評價與個人是不同的，這種變遷不一定能保證一般社會成員獲得收益。有些地點物業(yè)治理的推廣阻力正源于此：政府的效用最大化與社會的并不完全一致。同時，強制性變遷的誘因更加復(fù)雜。對比誘致性、強制性變遷兩種物業(yè)治理產(chǎn)生、進展方式，我們看到：選擇哪一種方式是由各自的具體環(huán)境和成本-收益分析決定的；兩種方式是相輔相承的，采納強制性變遷不是由于居民“觀念”的問題，任何居民的選擇差不多上基于其個人的成本-收益分析的理性選擇；強制性變遷的自上而下的方式表面看更快、更簡單，然而由于缺乏誘致性變遷的自發(fā)性、盈利性，它更容易由于居民意見不一致而遭遇阻力甚至變形。第二節(jié)物業(yè)治理與房地產(chǎn)消費、使用的特點及社會分工理論對現(xiàn)代物業(yè)治理的分析應(yīng)該闡釋房地產(chǎn)商品的專門性、房地產(chǎn)消費使用的專門性、現(xiàn)代房地產(chǎn)的技術(shù)特征、物業(yè)治理與專業(yè)化、分工等問題。這能夠?qū)?quán)利、制度層面的分析構(gòu)成補充，這種分析則著重于技術(shù)層面的分析，能夠解釋另一些問題。一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)消費使用的專門性物業(yè)治理的操作對象是各類房地產(chǎn)，我們的分析就先從房地產(chǎn)及其消費使用的專門性開始。(一)房地產(chǎn)的特點區(qū)分房地產(chǎn)與其他一般商品的最要緊特征有四個：較高的價值、耐久性、異質(zhì)性和地理位置的固定性。房地產(chǎn)的較高價值要緊體現(xiàn)在其市場價格較高；耐久性更是不言而喻的，一般房產(chǎn)壽命也有幾十、上百年，而從自然形態(tài)考慮地產(chǎn)的壽命則幾近無限；異質(zhì)性是講沒有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)，即使是在同一設(shè)計、同一小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)也會因樓層、朝向、相對位置的不同而無法作到完全一樣；固定性則是更重要的，從羅馬法開始，財產(chǎn)就按是否具有這種固定性而被區(qū)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而房地產(chǎn)則是最重要和最要緊的不動產(chǎn)。這些特征直接決定了房地產(chǎn)的消費、使用上的獨特性質(zhì)和專門要求。(二)房地產(chǎn)消費、使用中的專門性房地產(chǎn)區(qū)不于一般商品的特征直接決定了其區(qū)不于一般商品的消費、使用中的專門性。這種專門性我們能夠舉出一些來，但最為全然的則是如下三點：1、作為一種耐用品，房地產(chǎn)的持有、使用既是消費又是投資：房地產(chǎn)毫無疑問是一種耐用品，其自然的耐用期限和經(jīng)濟的耐用期限都專門長。作為耐用品，最重要的特征是其產(chǎn)生的服務(wù)流量及于今后。但房地產(chǎn)這種耐用品的最大特點則是其持有和使用兼具消費、投資的雙重性質(zhì)同時能夠?qū)ｉT容易地相互轉(zhuǎn)換。例如，一個人購買了一幢住宅，假如他只是為了為其全家提供一個棲身之所，那么這幢住宅關(guān)于他而言只是一宗消費品，他從居于此住宅中得到了效用；然而他也能夠?qū)⒋朔砍鲎饨o他人使用自己收租牟利。現(xiàn)在這幢住宅對他則是一種投資；同時，那個人也能夠先以消費品的形式使用此住宅，經(jīng)歷一個時期，當房地產(chǎn)價格上升時，他再將此房轉(zhuǎn)讓給他人而牟利。這種情況下，他關(guān)于此住宅的使用是兼具消費和投資的雙重性，同時最后完成了由消費向投資的轉(zhuǎn)化。>房地產(chǎn)的那個特性是一般耐用品所不具備的，它們或者是純粹的消費或者是純粹的投資。房地產(chǎn)那個特性的由來要緊是它作為物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，有保值、增值的特性。K2、房地產(chǎn)的消費使用中，治理、服務(wù)必不可少，治理、服務(wù)是房地產(chǎn)的互補品：泛泛地講，一般產(chǎn)品在使用、消費中也會產(chǎn)生治理、服務(wù)的問題。例如，汽車的使用中也有個保養(yǎng)、維修的服務(wù)。然而這種一般產(chǎn)品的治理、服務(wù)只是低層次的而且是非經(jīng)常性的。一般產(chǎn)品的使用、消費中只需要維修和保養(yǎng)，這是一種低層次的服務(wù)，而且不是時時都需要。因此治理、服務(wù)關(guān)于一般產(chǎn)品的使用、消費達不到不可或缺的程度。房地產(chǎn)則不同，治理、服務(wù)是一種強烈的互補品，只有與這種互補品結(jié)合，房地產(chǎn)才能夠被正常地使用和消費。實際上，房地產(chǎn)的功能并不僅僅局限于提供立足之所、遮風避雨，房地產(chǎn)消費、使用中人們不僅僅是在利用、消耗它的物質(zhì)實體，更是在享用它提供的一種環(huán)境、一種氛圍、一種綜合的服務(wù)，這些遠不是作為物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)能夠獨立地完成的，而必須輔之以治理、服務(wù)。這種服務(wù)并不是簡單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的，高層次上的治理和服務(wù)。因此，一個人出鈔票購買一幢住宅，它購置的不僅僅是住宅的物質(zhì)實體，更是其附帶的優(yōu)美環(huán)境、良好的鄰里關(guān)系、安定的治安等等。尤其重要的是，治理服務(wù)是必須經(jīng)常性的。有的人可能會驚奇，作為一種存量的房地產(chǎn)如何同服務(wù)這種流量相結(jié)合。事實上，房地產(chǎn)作為一種耐用品，表面上是一個存量，實際上則是一個連續(xù)的服務(wù)流量，那個流量貫穿于其全部壽命期。因此，正是房地產(chǎn)自身的服務(wù)流量加上外部的治理、服務(wù)流量，才共同構(gòu)成完整的享用對象。這講明，治理、服務(wù)不僅是房地產(chǎn)的消費、使用不可或缺的，而且是經(jīng)常性的、貫穿于整個壽命期的行為，而不是一時之舉。3、房地產(chǎn)的消費、使用存在外部效應(yīng)：房地產(chǎn)的消費和使用不只是其所有者或使用者個人的事，消費和使用強烈依靠外部環(huán)境以及毗連的其他房地產(chǎn)的所有者、使用人的行為。尤其在現(xiàn)代社會，隨著都市化和技術(shù)的進步，更大規(guī)模、更大密度的聚攏成為房地產(chǎn)的一大特征之后，這種對外部環(huán)境和他人行為的依靠已成為不爭之事實。特不是由于技術(shù)的進步，房地產(chǎn)的功能多樣化、附屬設(shè)備的復(fù)雜化使得消費、使用中對外部環(huán)境和他人行為的依靠更加明顯和強烈了。例如，現(xiàn)代房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備的貫穿性已使那種獨門獨立、只有雞犬之聲相聞的時代一去不返了。這種依靠便產(chǎn)生了嚴峻的外部效應(yīng)(在上節(jié)中的產(chǎn)權(quán)、制度理論的分析中已詳細介紹了外部效應(yīng)的概念及其阻礙)。這些特征使得房地產(chǎn)作為一種獨特的產(chǎn)品而存在并決定了現(xiàn)代物業(yè)治理產(chǎn)生的必定性。二、現(xiàn)代物業(yè)治理產(chǎn)生的必定性從上面對房地產(chǎn)及其消費使用的專門性的剖析，我們能夠引出這些技術(shù)特點決定的物業(yè)治理產(chǎn)生的必定性。?深圳物業(yè)治理信息網(wǎng)--物業(yè)治理信息論壇，討論物業(yè)治理的方方面面。（一）消費—投資的雙重性決定了治理、服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)假如單純作為一種消費品而存在，那么其治理和服務(wù)尚能夠局限于維修、保養(yǎng)；但由于其使用的消費—投資的雙重性，它必定需要一種高于維修、保養(yǎng)的綜合性治理、服務(wù)。假如房地產(chǎn)為單純的消費品，則其治理服務(wù)將集中于對物質(zhì)損耗(由于使用或自然力的因素造成)的更新和彌補。然而作為雙重身份的房地產(chǎn)，情況不僅僅是這么簡單，這種情況下核心的問題是要使它作為一種投資而得到保值、增值并獵取收益。這時治理服務(wù)的職能將不僅是維修、保養(yǎng)，還將包括對無形損耗的彌補、更新以及經(jīng)營服務(wù)。所謂無形損耗是指那些并非由物質(zhì)形體的損耗而帶來的房地產(chǎn)的價值損失。它要緊是由功能因素和經(jīng)濟因素造成的。由功能因素造成無形損耗實際是由于功能的退化而帶來的損失，包括由于技術(shù)進步、設(shè)計進展所造成的房地產(chǎn)相對落后、設(shè)備不足、效率降低等方面。針對這種損耗，應(yīng)該提供的治理、服務(wù)包括更新設(shè)備、重新裝修、更改設(shè)計、更新相關(guān)設(shè)施等等。由經(jīng)濟因素造成的無形損耗則要緊是指房地產(chǎn)與外部環(huán)境的不協(xié)調(diào)和與市場上類似的房地產(chǎn)相比優(yōu)良性減退。針對經(jīng)濟因素的損耗，治理、服務(wù)中必須包含對外部環(huán)境(綠化、治安、道路……)的保持和改善的內(nèi)容?？傊瑹o形損耗的彌補、更新需要有綜合性的治理和服務(wù)來使得房地產(chǎn)作為消費品保持并不斷改良其舒適性，又作為投資維持令人中意的收益性。在地產(chǎn)作為投資而被持有的情況下，向其提供各種經(jīng)營服務(wù)就必不可少了。對租賃的房地產(chǎn)能夠提供租賃治理服務(wù)，更為高級的則是一種財產(chǎn)治理的信托服務(wù)，在發(fā)達的房地產(chǎn)市場上這種服務(wù)也是必定存在的。例如在日本關(guān)于用來投機的土地的治理是由專門的不動產(chǎn)治理公司負責的，這顯然是對作為投資的房地產(chǎn)所提供的經(jīng)營服務(wù)。房地產(chǎn)的雙重性決定的治理、服務(wù)的綜合性使得這種治理、服務(wù)作為一種專門的服務(wù)具有了存在的價值，這是現(xiàn)代物業(yè)治理產(chǎn)生的必要條件。'(二)作為房地產(chǎn)商品互補品的物業(yè)治理是社會經(jīng)常性的需要什么是互補品呢?我們明白，商品之間有可能存在關(guān)聯(lián)的關(guān)系，我們每天每時都享用著由多種商品構(gòu)成的特定商品組合提供的效用。這種關(guān)聯(lián)關(guān)系可分為三種：替代、互補和獨立。假如以兩種商品X、Y來定義，則判定二者屬于哪種關(guān)系由下式給出：此式大于零，則x、y屬互補品關(guān)系；此式小于零，二者屬替代品關(guān)系；此式等于零，二者是獨立的(不存在關(guān)聯(lián))。那個式子的經(jīng)濟含義是，當消費y的數(shù)量固定時，x的消費量增加使得消費y的邊際效用增加。通俗地講，作為互補品，x與y結(jié)合將使效用更大，x的價格降低會使得y的消費量增加(交叉價格彈性大于零)。作為互補品，物業(yè)治理與房地產(chǎn)本身結(jié)合才能完整發(fā)揮其功能，這使得物業(yè)治理能夠獨立于房地產(chǎn)的交易而經(jīng)常性的存在。由于這種服務(wù)不僅及于新建房地產(chǎn)更及于已存在的房地產(chǎn)，因此它有寬敞的存在空間和市場的持續(xù)性。這種持續(xù)性是物業(yè)治理獨立存在的又一重要條件。`物業(yè)治理作為互補品的那個特性，使得它最易由房地產(chǎn)的開發(fā)商發(fā)覺并承擔。舉例講，所有的汽車商都明白，質(zhì)優(yōu)價廉的汽油能夠促進其銷售。而物業(yè)治理與房地產(chǎn)開發(fā)亦存在類似關(guān)系。既然關(guān)于房地產(chǎn)的使用、評價不是局限于它的物質(zhì)實體方面，良好的物業(yè)治理必將增加房地產(chǎn)的價值并促進其銷售。這種關(guān)系有助于解釋什么緣故物業(yè)治理多產(chǎn)生于開發(fā)商對自己開發(fā)房地產(chǎn)的物業(yè)治理并形成一種“兒子為老子打工”的局面。這種方式不能簡單理解為售后服務(wù)。(三)外部效應(yīng)決定了物業(yè)治理的企業(yè)化形式房地產(chǎn)消費使用中的外部性不僅有技術(shù)意義上的，更有權(quán)利制度意義上的。我們那個地點是著重談技術(shù)意義上的外部效應(yīng)問題。技術(shù)的進步使得現(xiàn)代房地產(chǎn)中的單個單位要依靠各種公共設(shè)備、設(shè)施以及其他單位的合作才能正常使用。那個地點面的治理、服務(wù)已不只是涉及單個的使用者了，而是阻礙到整個區(qū)域內(nèi)的全部使用者。如此，自給自足式的服務(wù)差不多無法適應(yīng)這種技術(shù)上的外部效應(yīng)了，物業(yè)治理服務(wù)必須作為一種專門的服務(wù)而從每位用戶的自我治理、服務(wù)中分離出來，而在市場經(jīng)濟社會中，這些獨立出來的職能必將由企業(yè)的組織形式來承擔。因此，房地產(chǎn)消費、使用中的那個特性能夠視為現(xiàn)代物業(yè)治理產(chǎn)生的一個充分條件。這種充分條件也有助于理解現(xiàn)代物業(yè)治理最初產(chǎn)生于上個世紀末，伴隨那些高層建筑、電梯的出現(xiàn)而出現(xiàn)。以及在中國，物業(yè)治理多產(chǎn)生于新建的樓宇和住宅小區(qū)。三、分工與專業(yè)化和物業(yè)治理企業(yè)上面我們是用技術(shù)的觀點來分析物業(yè)治理所提供的服務(wù)何以必須作為一種專門性的互補品供給房地產(chǎn)的業(yè)主和使用者。那個地點我們沿著那個主線分析什么緣故應(yīng)由物業(yè)治理企業(yè)來提供這類服務(wù)，這些企業(yè)什么緣故能夠獨立于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而存在，它們應(yīng)采取哪些策略來進展？（一）分工與專業(yè)化之一：職能分化我們對房地產(chǎn)消費、使用專門性所作的技術(shù)分析實際是論證了物業(yè)治理服務(wù)應(yīng)作為一種必不可少的服務(wù)商品而被經(jīng)常性地提供。換句話講，這確實是一種分工物業(yè)治理作為一種獨立的職能而從房地產(chǎn)的其他生產(chǎn)、操作活動中獨立、分化出來。這是形成物業(yè)治理企業(yè)所需經(jīng)歷的分工與專業(yè)化進程中的第一步。這種職能的分立的根源在于前面的我們對房地產(chǎn)消費、使用的專門性的分析，那個地點不再重復(fù)。那個地點需要描述一下分工與專業(yè)化的差不多含義。分工與專業(yè)化是一個問題的兩個方面。分工確實是兩個或兩個以上的個人或組織將原來一個人或組織生產(chǎn)活動中所包含的不同職能的操作分開進行；專業(yè)化確實是一個人或組織減少其生產(chǎn)活動中不同職能的操作的種類，或者講將生產(chǎn)集于較少的不同職能的操作上。關(guān)于企業(yè)而言，分工和專業(yè)化的過程確實是企業(yè)的職能不斷地分離出去，由其他專業(yè)化的企業(yè)專門承擔這些職能的過程。#*k在這專業(yè)化進程中的第一時期，物業(yè)治理成為了一種獨立的職能，須由一組織單獨來提供而不能由用戶自給自足或是簡單當作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)。這種職能分離的直接結(jié)果是開發(fā)商須設(shè)立專門部門來生產(chǎn)并提供專業(yè)治理服務(wù)?？梢?，設(shè)立獨立的物業(yè)治理部門于開發(fā)企業(yè)內(nèi)，動機并不只是促銷，而是有著深層次的必定性。（二）分工與專業(yè)化之二：物業(yè)治理企業(yè)的專業(yè)化k職能分立與職能部門的獨立只是分工與專業(yè)化的第一步，這種進程的接著進展直接導(dǎo)致了物業(yè)治理企業(yè)的專業(yè)化。物業(yè)治理企業(yè)的專業(yè)化被理解為物業(yè)治理作為一種獨立職能由專門的物業(yè)治理企業(yè)承擔。這種專業(yè)化的好處要緊有兩個：1、物業(yè)治理企業(yè)作為市場中獨立的經(jīng)濟實體，有其自身經(jīng)濟利益的追求，這將促使它提高效率。而在開發(fā)企業(yè)內(nèi)作為部門的物業(yè)治理則會因責、權(quán)、利的問題，缺乏這種追求的內(nèi)在動機。YV2、作為獨立企業(yè)的物業(yè)治理公司跳出作為職能部門的局限，能夠面對更大的市場。面對的市場越大，物業(yè)治理公司面臨的競爭也越多，而良好的市場競爭是提高效率的唯一途徑。可見，企業(yè)化的物業(yè)治理是市場經(jīng)濟中分工與專業(yè)化的必定選擇。（三）分工與專業(yè)化之三：物業(yè)治理的社會化AM物業(yè)治理的社會化是分工與專業(yè)化增進的又一時期。所謂物業(yè)治理的社會化有兩重含義，一方面它是指物業(yè)治理公司作為獨立的企業(yè)面向整個市場經(jīng)營，這是繼專業(yè)化形成企業(yè)之后的又一次增進—不僅面對所依托的開發(fā)商的物業(yè)更面對全市場上所有的物業(yè)；另一方面，物業(yè)治理的各項具體服務(wù)內(nèi)容由各專業(yè)服務(wù)隊伍來承擔。這種社會化的物業(yè)治理服務(wù)需要處理好一些關(guān)系。z1、是否需要擁有各專業(yè)服務(wù)隊伍？社會化物業(yè)治理的一種理想模式是：物業(yè)治理公司面向其服務(wù)的對象，是綜合性物業(yè)治理服務(wù)的供給者；而面向各專業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)治理公司又作為一種需求方出現(xiàn)。舉例而言，物業(yè)治理公司向住宅小區(qū)提供治安、保安服務(wù)，而這種服務(wù)又是物業(yè)治理公司從專業(yè)保安公司那兒購得的。然而否一定采納這種模式呢，不能一刀切。這種模式實際上是專業(yè)化又進一步的表現(xiàn)，然而否能夠?qū)崿F(xiàn)這種增進，取決于一些條件：（1）交易費用。所謂交易費用乃指買賣商品或勞務(wù)時除價格以外的費用。自己不擁有專業(yè)服務(wù)隊伍（如上例）與自己擁有各專業(yè)服務(wù)隊伍，物業(yè)治理進行選擇的要緊依據(jù)是交易費用的比較。查找托付各專業(yè)服務(wù)公司花費成本，這是市場交易費用；企業(yè)內(nèi)治理、協(xié)調(diào)各專業(yè)隊伍的成本則是企業(yè)內(nèi)部的交易費用。前者高于后者，則企業(yè)會選擇自己組織并擁有專業(yè)服務(wù)隊伍；后者高于前者，則理想模式可取。（2）市場規(guī)模。市場規(guī)模大小是物業(yè)治理企業(yè)選擇的又一依據(jù)。一般來講，市場規(guī)模的擴大帶來專業(yè)化的增進。市場化的進程加快和市場規(guī)模容量的增大會促使物業(yè)治理向我們設(shè)想的理想模式進展。2、一業(yè)為主，多種經(jīng)營現(xiàn)在國內(nèi)的物業(yè)治理企業(yè)多提出一業(yè)為主多種經(jīng)營的經(jīng)營戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略是可取的，當然是由于要以經(jīng)營收入彌補治理費用但也有其重要的經(jīng)濟緣故。一業(yè)為主，多種經(jīng)營實際上是講企業(yè)的多樣化，即企業(yè)在原有的產(chǎn)品和市場之外的經(jīng)營活動。當前物業(yè)治理公司多樣化經(jīng)營要緊是利用所接管的物業(yè)進行一些經(jīng)營活動（從租場地辦農(nóng)貿(mào)市場到開發(fā)經(jīng)營電子商務(wù)等等）。這種經(jīng)營的要緊緣故是范圍經(jīng)濟，即由物業(yè)治理公司搞這些經(jīng)營成本較低。至于另一種多樣化，即物業(yè)治理公司從事獨立于物業(yè)治理及其托管物業(yè)擴其它經(jīng)營。則是現(xiàn)代公司的一種常見經(jīng)營策略，不在本文討論之列了。第三節(jié)物業(yè)治理與公共物品理論物業(yè)治理行業(yè)提供的是專門的服務(wù)商品。這種商品的專門性就在于其服務(wù)中有相當?shù)牟糠质菍儆趲в泄参锲沸再|(zhì)的俱樂部物品。這種專門性決定了物業(yè)治理行業(yè)的專門性，并決定了其收費、供給、服務(wù)形式與內(nèi)容以及經(jīng)營宗旨方面的復(fù)雜性。Yq現(xiàn)代物業(yè)治理的治理范圍已相當廣泛，服務(wù)項目業(yè)已多元化。概括起來，物業(yè)治理的差不多內(nèi)容包括：日常維修養(yǎng)護、治安保衛(wèi)、清掃保潔、消防安全、日常小修急修項目或工程等等。從這些項目上分析，這些治理和服務(wù)都與一般的服務(wù)商品有所不同。一般的服務(wù)，譬如講雇傭的保姆為雇主提供的服務(wù)，只能由出鈔票購買的雇主享用，然而物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容中許多部分卻不是如此。對一高層樓宇的電梯的維護保養(yǎng)，可不能由個不的業(yè)主或使用者負責，但這種服務(wù)卻使所有的業(yè)主、使用者甚至來訪者受益。那個地點，我嘗試以這種專門性為分析的動身點來解釋、解答物業(yè)治理的另一些差不多問題。一、私人物品與公共物品我們上面提到的物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容與一般服務(wù)的差不，也正是經(jīng)濟學(xué)家們極為關(guān)注的一種普遍現(xiàn)象。這種現(xiàn)象歸納起來確實是私人物品與公共物品的差異。(一)公共物品與私人物品>公共物品是如此一種物品：它一旦生產(chǎn)出來，生產(chǎn)者就無法決定誰來得到它。換言之，公共物品一旦提供出來，生產(chǎn)者無法排斥那些不為此物品付費的個人，或者排他的成本高到使排他成為不大可能的情況。最常舉的例子是一個國家的國防。與公共物品的非排他性相對應(yīng)，私人物品的定義源于其使用或消費中的排他性。換句話講，具有使用或消費上的排他性的物品確實是私人物品。公共物品和私人物品的差不能夠從兩個方面來看。從消費上看，差不在因此否有排他性：私人物品消費上具有排他性，公共物品則不具有消費上的排他性。從生產(chǎn)上看，兩者的差不也專門明顯：私人物品的生產(chǎn)者能夠決定誰能夠獲得此物品誰支付了價款，誰才能夠得到，因此私人物品意味著私有的權(quán)利；公共物品則不行，它一經(jīng)生產(chǎn)出來，生產(chǎn)者就無法決定誰將得到它，不付費的人也可能獲得它并消費使用它。因此，我們通常分析中的市場機制是以私人物品為基礎(chǔ)的，全部消費量等于全部的生產(chǎn)量，而關(guān)于公共物品來講，單個的生產(chǎn)就可滿足全部的消費，而單個人的消費就意味著全部的生產(chǎn)。(二)俱樂部物品從公共物品、私人物品的定義和區(qū)不中我們能夠看出，公共物品和私人物品差不多上一種極端或純粹的物品，但在實際中，有許多物品是難于劃歸純粹的公共物品或純粹的私人物品的。ckreF1965年，JauresBuchanan寫了一篇創(chuàng)新的文章《俱樂部的經(jīng)濟學(xué)理論》，其中他在純公共物品和純私人物品之間的一個連續(xù)體上定義了另一種物品：俱樂部物品。所謂俱樂部物品確實是介于純公共物品和純私人物品之間的產(chǎn)品或服務(wù)。它既和私人物品相區(qū)不又不完全等同于公共物品，它的要緊特征有二：1、排他性：俱樂部物品僅能由俱樂部的全體成員(具有某種資格并遵守俱樂部規(guī)則的單個成員組成)消費，針對非俱樂部成員，其消費是排他的。這是它近似于私人物品而區(qū)不于公共物品的性質(zhì)。2、非對抗性：即單個俱樂部成員對俱樂部物品的消費可不能阻礙或減少其他俱樂部成員對此物品的消費。這是它近似于公共物品而與私人物品相區(qū)不的性質(zhì)。二、俱樂部物品的概念與物業(yè)治理服務(wù)現(xiàn)在我們試用俱樂部物品的概念來分析一下物業(yè)治理服務(wù)的收費問題和“免費搭乘”問題。(一)物業(yè)治理的收費問題從微觀角度分析，一個物業(yè)治理企業(yè)對其治理的一幢樓宇或一個小區(qū)的服務(wù)供給存在一個最優(yōu)邊界。當供給的服務(wù)數(shù)量過多、質(zhì)量過高，其邊際成本超過各業(yè)主的邊際替代率之和時，這種供給就不是有效的。這能夠解釋什么緣故不同的物業(yè)單位其物業(yè)治理服務(wù)是不同的。它講明不是服務(wù)提供得越多(或質(zhì)量越高)就最好，關(guān)鍵是滿足業(yè)主和使用者的需求，符合有效供給條件。這也講明，低收入?yún)^(qū)的物業(yè)服務(wù)應(yīng)是低檔次的，而高收入?yún)^(qū)則反之。高收入?yún)^(qū)的業(yè)主的私人財貨會更多，若以同樣水平(相關(guān)于低收入?yún)^(qū))的物業(yè)治理服務(wù)供給之，則由于效用遞減，其邊際替代率會較高，而以更高的邊際成本提供更多的物業(yè)治理服務(wù)是可取的。在物業(yè)治理向全國范圍尤其中西部地區(qū)推廣時，牢記那個最優(yōu)供給邊界、注意檔次的拉開是具有相當重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義的。8`B(;t在一個最優(yōu)的物業(yè)治理服務(wù)供給量確定的情況下，從理論上講，各位業(yè)主情愿為之支付的價格是不同的。物業(yè)治理服務(wù)應(yīng)該如何收費，這是個極復(fù)雜的問題，但現(xiàn)實中卻有一個極簡單的解決方式：現(xiàn)實中收費標準是固定的，一般是按每單位使用面積固定費用水平來征收，對各個業(yè)主和使用者是一視同仁的。這種現(xiàn)實的簡單化的處理方式卻有著深刻的合理性，有兩點理由能夠講明：QFbgw1、每位業(yè)主的真實支付意愿是難以調(diào)查而易于隱蔽的。業(yè)主對一定的物業(yè)治理服務(wù)的支付意愿是由他個人的偏好決定的，但這種偏好是難以測度的。能夠想象，向一個小區(qū)的幾百、幾千位業(yè)主或使用者調(diào)查其偏好和支付意愿將會是一項費時耗力甚巨的工程。而且，更重要的是人們是可不能輕易表露其真實的支付意愿的。因為假如按支付意愿收費的話，所有的人都將隱瞞其真實的支付意愿而盡量壓低其所支付的費用。甚至自稱支付意愿為零而不支付費用因為物業(yè)治理服務(wù)中的俱樂部物品在俱樂部內(nèi)消費是非對抗性的。2、在“俱樂部”內(nèi)收費應(yīng)是均等的。將物業(yè)治理服務(wù)供給的全體對象視為一個俱樂部時，其收費應(yīng)是均等的。俱樂部向不同的成員收取不同的費用的任何試圖，都將趕走一部分成員(收費高出其個人的支付意愿)從而導(dǎo)致整個集體的不穩(wěn)定。對收費方式的分析也有助于我們對物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營宗旨的討論。一般描述這種宗旨，多是強調(diào)其“保本微利”。實際上作為一種企業(yè)組織，物業(yè)治理公司的追求利潤的動機是無可厚非的，是否保本微利應(yīng)該由市場上的供求競爭最后決定。真正應(yīng)該重視的是，物業(yè)治理公司一旦被業(yè)主委員會選定，它就作為一個唯一的治理服務(wù)供給者而在“俱樂部”內(nèi)成為一壟斷廠商。應(yīng)有一些規(guī)則來限制這種壟斷者的不利行為。從現(xiàn)在流行的治理費用按實際開支預(yù)算，用總使用面積分攤的方法實際上是一種平均產(chǎn)品定價行為，這種行為中物業(yè)治理公司本身是沒有降低開支、壓低成本的內(nèi)在動機的，這是值得注意的問題。業(yè)主委員會的監(jiān)督和操縱作用是解決這一問題的重要手段。'(二)“免費搭乘”問題及其解決人們常講天下沒有免費的午餐，然而涉及到公共物品或是俱樂部物品，情況則不是如此。從物業(yè)治理服務(wù)的俱樂部物品的性質(zhì)來看，俱樂部范圍內(nèi)，其消費是不能排他的。例如，小區(qū)的治安保衛(wèi)服務(wù)一經(jīng)提供，全體業(yè)主和用戶都可享受到，一人的享用可不能阻礙他人的享用。既然如此，人們發(fā)覺，只要不人出資使得這種服務(wù)被提供出來，自己不付費用即可坐享這種服務(wù)。這種希望他人獨自購買服務(wù)而自己坐享其成的問題實際上確實是人們之間試圖互相免費搭車，即想吃免費的午餐。那么什么緣故作為俱樂部物品的物業(yè)治理服務(wù)仍然被提供出來且不存在免費搭車的問題呢?這是一個比收費問題更深層次的問題。1、免費搭乘與博弈考察人們之間的互相試圖免費搭乘的問題，我們能夠用博弈論（gametheory）中“囚犯的難題”的模型來分析當事人的行為策略。現(xiàn)在我們假定有兩位業(yè)主(A、B)，每人擁有的財產(chǎn)假定為1000元，物業(yè)治理服務(wù)的費用為300元，而每個人認為這種物業(yè)治理服務(wù)對他本人而言價值200元(給其提供200元的效用)。若二人都認為應(yīng)購買這種服務(wù)，則300元的費用二人平攤；假如一個講應(yīng)購買而另一個人認為不應(yīng)購買，則費用全部由認為應(yīng)購買的人支付。如此我們得到下面的支付矩陣。矩陣中左上角元素（1050，1050）意味著二人決定平攤費用，每人負擔150元，同時得到200元的效用，因此私人物品與治理服務(wù)共同提供給每個人1050元的效用。左下角則意味著A決定購買而B決定不買，因此費用全部由A負擔而200元的收益則二人都享有，因此A、B二人的私人物品與服務(wù)共同提供的效用分不為900元和1200元。右上、右下元素內(nèi)容也是這么得來的。<從那個支付矩陣看，兩個人都決定不購買是一種最佳的策略選擇：從A來看，不管B選擇買依舊不買，他的總效用差不多上選擇不買為大(1200＞1050，1000＞900)；B也一樣，不管A選擇買依舊不買，B選擇不買都會得到更多的總效用(1200＞1050，1000＞900)。那個結(jié)論確實是，由于兩個人都試圖從對方那兒免費搭乘，結(jié)果對二人來講確實有利的物業(yè)治理服務(wù)(二人的效用之和400元大于總費用300元)卻不能被購買。本來能夠給兩個都帶來效用提高的帕累托改善卻由于免費搭車的企圖而不能實現(xiàn)。這種情況看起來專門難理解，然而各人的“合理”追求確實會造成這種不合理的結(jié)局—這也體現(xiàn)了個人理性和集體理性之間的差不。當集體中成員增加時情況會更差，因為能夠在更多的人那兒免費搭乘。那個模型的最有用的引論是在自愿均衡的情況下物業(yè)治理這種俱樂部物品的供給量，要大大少于帕累托有效的供給量(即使俱樂部全體成員效用提高的有效供給量)。那個引論能夠解釋什么緣故在傳統(tǒng)的房屋治理中治理、服務(wù)水平的低劣。沒有組織的業(yè)主和使用者們在大伙兒的博弈中最后達成的均衡確實是誰也不為現(xiàn)有的服務(wù)治理改善而作額外支付。最后集團內(nèi)的各種治理、服務(wù)只停留在政府職能部門提供的公共服務(wù)的最低限度水平上。也正因為如此，小區(qū)“一年新、二年舊、三年破”的不合理狀況后隱藏的是個人主義行為的“合理”性。2、免費搭乘問題的解決免費搭乘問題的實質(zhì)是免費搭乘的傾向?qū)е碌募瘓F成員之間的不合作。從個人主義行為的邏輯來看，為集體利益而作的犧牲不值得。那個問題的解決則在于集體的組織，業(yè)主委員會實際上確實是解決物業(yè)治理服務(wù)供給這一個體問題的集體組織的現(xiàn)實存在形式。業(yè)主委員會的重要作用體現(xiàn)在兩個方面：（1）業(yè)主委員會的組成使得追求集體利益，實現(xiàn)對物業(yè)治理服務(wù)的一致支付成為可能。在業(yè)主委員會成立后，不再由那種受到免費搭乘誘惑的個人的選擇來決定物業(yè)治理的供給，而代之以業(yè)主委員會的集體決定。不管集體采納何種民主方式作出決定，這種決定對集體成員差不多上帶有一種強制約束的。集體成員現(xiàn)在必須為集體利益的改善而貢獻自己的支付。（2）業(yè)主委員會作為一個集體對成員提供了一種動力機制。最要緊的確實是懲處，即制訂出一套保證個人行為與集體利益相一致的規(guī)則制度，使得違背的人遭至懲處。這是從反方向?qū)崿F(xiàn)集體利益改善的必要措施。這種分析的一個重要啟發(fā)是，物業(yè)治理是否為人同意，物業(yè)治理公司的組織、完善，政府部門的積極推動當然重要，業(yè)主和使用者的組織也極為重要，作為集團組織的業(yè)主委員會是至關(guān)重要的一環(huán)。第四節(jié)物業(yè)治理中的托付—代理關(guān)系在前面幾節(jié)中，我們著力分析的是物業(yè)治理作為一種專門服務(wù)商品的性質(zhì)，但實際上物業(yè)治理公司與業(yè)主和用戶之間的關(guān)系不只是服務(wù)的買賣那么簡單。那個地點我們集中從托付—代理關(guān)系的角度來審視物業(yè)治理及物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主和用戶之間的關(guān)系。一、托付—代理關(guān)系物業(yè)治理公司與業(yè)主和用戶之間存在一種托付—代理關(guān)系。那個地點我們先來看一下什么是托付—代理，它的產(chǎn)生源于什么。(一)托付—代理的含義一個人(或組織)受雇于另一個人(或組織)，為雇主的利益采取某種行動，這就構(gòu)成了一種托付—代理關(guān)系。那個地點，受雇于人并為雇主利益而采取行動的一方即代理人，而雇主一方則為托付人。一旦托付—代理關(guān)系形成，代理人則能夠代表托付人采取行動從而使托付人自己（它的每一個成員）變成受束縛的。(二)托付—代理關(guān)系產(chǎn)生的緣故托付—代理關(guān)系產(chǎn)生的根源在于托付人沒有能力或者不愿進行他托付代理人去進行的活動。另一種描述的方法是由托付人自己來進行那些活動機會成本或高。由于經(jīng)濟的進展、分工的深化，從事某項活動所需的專門知識要求越來越高，托付-代理關(guān)系在經(jīng)濟生活中也就越來越常見。值得注意的是，托付—代理關(guān)系實際上是托付人將自己擁有的某種權(quán)力臨時、有條件地讓渡給代理人，因此必須有法律上的認定。缺乏法律依據(jù)的托付—代理關(guān)系專門容易產(chǎn)生糾紛。而且法律上對托付-代理關(guān)系的認可也不是從來就有的，羅馬法的一般原則中一個人是不能代表另一個人的。然而現(xiàn)代法律中托付代理的關(guān)系則是受法律愛護的。二、托付—代理關(guān)系與物業(yè)治理的特點物業(yè)治理中的托付—代理關(guān)系體現(xiàn)在物業(yè)治理公司作為代理人代理業(yè)主委員會對物業(yè)進行治理并提供服務(wù)。這種關(guān)系決定了物業(yè)治理的一些特點。(一)物業(yè)治理既是服務(wù)又是治理，治理寓于服務(wù)物業(yè)治理作為一種專門的服務(wù)，也是一種治理，治理和服務(wù)是互相滲透密不可分的，這體現(xiàn)在物業(yè)治理公司在為業(yè)主、用戶營造良好的居住、使用環(huán)境時，硬件當然重要，軟件也不可小視。從托付代理的關(guān)系看，業(yè)主是將自己對房地產(chǎn)的全部權(quán)力集合中分離出治理權(quán)，并將這種治理權(quán)讓渡給物業(yè)治理公司。物業(yè)治理公司行使治理權(quán)的依據(jù)在于他是業(yè)主的代理人。這正是物業(yè)治理區(qū)不于一般服務(wù)業(yè)的重要特征。(二)物業(yè)治理與權(quán)利分離從分析中能夠看出，物業(yè)治理公司行為的依據(jù)在于托付人讓渡給予它這些權(quán)利。因此，物業(yè)治理存在的前提是托付人擁有這些權(quán)力，并能夠?qū)⒅卫淼臋?quán)利分離出來。打個比方講，在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不能分離的情況下，經(jīng)理階層是無法出現(xiàn)的，因為所有人作為托付人無法將不分離的經(jīng)營權(quán)讓渡給經(jīng)理(代理人)。傳統(tǒng)的房屋治理的一大弊病即在于此。國家作為所有者對公有房屋進行治理、經(jīng)營，房管單位只是按行政指示行事，不存在托付代理的關(guān)系，房管