營銷策劃-住宅區(qū)高策2014年9月西青區(qū)付村地塊一級土地定位策劃顧問報告

顧問工作目標：通過

和專業(yè)分析，給出目標整理地塊的屬性及容積率建議，并給出開發(fā)策略建議2策劃顧問研究方法：本體分析市場競爭環(huán)境分析地塊屬性地塊價值靜態(tài)經(jīng)濟測算土地價值最大化地塊的屬性及容積率規(guī)劃設計建議開發(fā)策略建議3報告框架CONTENTS4規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議CONTENTS1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃2、地塊本體分析規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議51、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃西青區(qū)域占位西青位于城市發(fā)展軸線上，與城區(qū)接壤面積最大，

進程與產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快，科教產(chǎn)業(yè)定位明確近郊型、文化型、科技型、工業(yè)型地區(qū)位于市區(qū)西南部，東北與紅橋、

，河西、津南四區(qū)毗鄰，東南與大港區(qū)相連，南靠獨流減河與靜海縣隔河相望，西與河北省霸州市接壤，北依子牙河與北辰區(qū)交界，是

市十一個新城中唯一緊貼中心城區(qū)發(fā)展的新城；西青區(qū)位于京濱綜合發(fā)展軸、西部城鎮(zhèn)

及中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的交匯點，規(guī)劃為中心城區(qū)的一部分，同時將西青新城、大寺列為全市的科教和汽車產(chǎn)業(yè)

、電子信息產(chǎn)業(yè)

。67區(qū)域規(guī)劃西青新城以汽車、高新技術(shù)和科教研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城，以民俗文化為特色的新城、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)新城。西青未來發(fā)展主中心，承接市區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)。西青新城范圍

：東至外環(huán)線，南至津淶公路，西至津浦鐵路，北至西青道。職能：六大職能，即“以民俗文化為特色的文化新城，宜居新城，汽車產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，市的科教研發(fā)，西南部的客運交通樞紐。”西青區(qū)未來發(fā)展的主中心，承接中心城區(qū)人口疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的功能。。規(guī)模：到2020年，新城規(guī)劃人口規(guī)模50萬人，規(guī)劃建設用地規(guī)模79.8平空間發(fā)展結(jié)構(gòu)：以高速公路和快速路為分割和聯(lián)系，呈組團式發(fā)展。南河片區(qū)1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃8交通發(fā)展與

、中心城區(qū)、機場、港區(qū)以及周邊地區(qū)有十分便捷的交通聯(lián)系。西青區(qū)境內(nèi)現(xiàn)狀有4條高速公路，l2

條干線公路，8條縣鄉(xiāng)公路，總長為

217.5

公里，路網(wǎng)密度為

0.384公里/平。區(qū)內(nèi)道路

交錯，貫通

各地。津浦鐵路穿越西青區(qū)23公里，設有曹莊、楊柳青、周李莊

3

個車站。

地方鐵路——陳塘支線、周蘆鐵路、李港鐵路及南曹支線貫穿區(qū)境南

滬高速鐵路途經(jīng)西青并在張家窩鎮(zhèn)設置高鐵站。地鐵2號線、3號線、及規(guī)劃5號線均在區(qū)域內(nèi)設置首末站，2、3號線已經(jīng)開通，5號線預計2015年建成通車路網(wǎng)

交錯，3條地鐵線將大大拉近城市距離，提升區(qū)域發(fā)展速度市內(nèi)六區(qū)1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃9產(chǎn)業(yè)規(guī)劃西青區(qū)目前仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)占比逐漸提升，增幅明顯，區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日漸優(yōu)化，經(jīng)濟發(fā)展處于良好軌道上西青區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商品及集散市場、餐飲業(yè)等主要產(chǎn)業(yè)，層級不高，隨著高新區(qū)研發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來將帶動三產(chǎn)結(jié)構(gòu)性升級年份第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)所占第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)所占第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占西青區(qū)GDP20054.82.80%123.571.77%43.725.43%20063.62.44%105.771.53%38.526.03%20073.61.96%13673.96%44.324.09%20085.72.4%17172.42%59.525.18%20095.72.26%216.172.64%74.725.1%20109.82.5%247.463.9%130.233.6%2011102%290.258%20040%201210.82%343.156%258.342%29%18%8%經(jīng)濟形勢一揚，第二產(chǎn)業(yè)占比逐年縮小，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快30020010004007006005002006200720092010201120121010.8216.16.7247.49.8290.2343.143.7123.54.8200538.5105.73.444.31363.659.51715.7200874.7130.2200258.3西青區(qū)三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)西青區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展預期較好，產(chǎn)業(yè)層級將逐步提升1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第三高校區(qū)：定位于產(chǎn)、學、研

的知識型功能區(qū)，新城的教育研發(fā)及技術(shù)轉(zhuǎn)化型功能組團，規(guī)劃工業(yè)大學、理工大學、師范大學、擁有大量的教育產(chǎn)業(yè)職工5000余人海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū)（新技術(shù)和研發(fā)產(chǎn)業(yè)）：擁有企業(yè)數(shù)量達到2600家，產(chǎn)業(yè)人群在12萬左右，其中

了大批的人才本科學歷以上的3.98萬人西青開發(fā)區(qū)：擁有企業(yè)數(shù)量達到2600家，產(chǎn)業(yè)人群在12萬左右，其中

了大批的人才本科學歷以上的3.98萬人居住需求，成為未來高質(zhì)

才主要科技研發(fā)和高教產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展，將催生大量產(chǎn)業(yè)客群

和地本地塊本案1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃101、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃各類配套富家灣付村中學大南河小學師大第三附屬小學南河

心小學師大實驗霍元甲文武學校工業(yè)大學師范大學理工大學教育資源相對較豐富，尤其是高等教育，工業(yè)大學、理工大學、師范大學作為市知名大學，不斷輸出高端人才；中小學及較為密集，整體治學質(zhì)量有限，基本能滿足普通教育需求餐飲配套，與地塊有一定距離，集中在姚村公寓周邊，與邊村光明路周邊地塊周邊銀行較少，多分布在大學城近端無大型商業(yè)中心，以分散的社區(qū)配套為主大型商貿(mào)市場較少，且距離地塊較遠餐飲區(qū)餐飲區(qū)近郊區(qū)域特征明顯，配套不完善，檔次不高，滿足基本生活需求，但便利性較差，配套主要依托大學城教育資源11區(qū)域周邊用地規(guī)劃地塊周邊規(guī)劃以二類居住用地為主，為規(guī)模型居住片區(qū)，具備一定的居住氛圍，集

業(yè)用地距本地塊較遠，難以滿足配套需求1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃目標地塊目標地塊津淶公路北側(cè)用地規(guī)劃津淶公路南側(cè)用地規(guī)劃南側(cè)用地以居住用地和商業(yè)用地為主，其

業(yè)與本地塊距離較遠，難以滿足本地塊的配套需求北側(cè)用地以居住用地為主，零散的社區(qū)內(nèi)配套，對本地塊的支持較少121、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃總結(jié)1、區(qū)域占位：以教育產(chǎn)業(yè)為主要特征的近郊地區(qū)2、發(fā)展規(guī)劃：以科教產(chǎn)業(yè)為主的新城概念，承接中心城區(qū)人口外溢及部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移3、交通規(guī)劃：與城區(qū)便捷相通，區(qū)域內(nèi)地鐵規(guī)劃較多4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快5、周邊配套：城郊特征明顯，配套不完善，檔次不高，便利性不足6、周邊用地：以二類居住用地為主，具備居住氛圍，外部商業(yè)配套難以滿足地塊

需求地塊所屬區(qū)域在城市中的占位：

教育產(chǎn)業(yè)的城郊居住區(qū)13CONTENTS1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃2、地塊本體分析規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議1415地塊四至及環(huán)境目標地塊現(xiàn)狀廠區(qū)現(xiàn)狀小區(qū)現(xiàn)狀空地津淶公路現(xiàn)狀廠區(qū)現(xiàn)狀小區(qū)豐產(chǎn)河現(xiàn)狀周邊有一

住氛圍，河景資源現(xiàn)狀不佳，東側(cè)廠區(qū)較為雜亂，整體形象感不足，近端配套較少，自身配套有一定必要性付村路2、地塊本體分析餐飲配套占地面積平米畝79466.67119.2津淶公路豐產(chǎn)河付村路現(xiàn)狀廠區(qū)地塊現(xiàn)狀地塊不規(guī)整，沿主干路展示面較窄，

尚未拆遷；地塊屬中小型規(guī)模，產(chǎn)品線不宜過于復雜，開發(fā)周期不宜過長2、地塊本體分析16項目周邊交通南河鎮(zhèn)地鐵5號線梅江會展中心快速路津淶公路海泰園區(qū)水上-奧體衛(wèi)津路姚村地鐵3號線西南外環(huán)地塊賓水西道西南板塊、外環(huán)外3KM、毗鄰主干道、對

通通達性強區(qū)域發(fā)展欠佳、市場認知不強2、地塊本體分析1718理工大學南河鎮(zhèn)地鐵5號線梅江會展中心外環(huán)線快速路津淶公路地塊周邊產(chǎn)業(yè)輻射海泰園區(qū)水上-奧體衛(wèi)津路地鐵3號線賓水西道地塊海泰工業(yè)區(qū)：包括117

、馬球會、高銀地產(chǎn)商務區(qū)等；教育產(chǎn)業(yè)：師范大學、工業(yè)大學、理工大學三個高教學府；大學城工業(yè)大學 師范大學姚村西青開發(fā)區(qū)科技研發(fā)和高教產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展，產(chǎn)業(yè)層級高且

力強2、地塊本體分析?西青開發(fā)區(qū)：電子、裝備制造、及服務外包、新型材料、生物等五大產(chǎn)業(yè)2、地塊本體分析總結(jié)1、四至及環(huán)境：

有一

住氛圍，周邊現(xiàn)狀較為雜亂，生活配套缺失2、地塊現(xiàn)狀：地塊不規(guī)整，沿街面窄，尚未拆遷；地塊規(guī)模較小，產(chǎn)品線不宜過于多元，開發(fā)周期不宜較長3、周邊交通：距離城區(qū)3公里，毗鄰主干道，與城區(qū)通達性較好4、產(chǎn)業(yè)輻射：受大學城教育輻射、海泰產(chǎn)業(yè)園輻射、西青開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)輻射地塊適宜開發(fā)的物業(yè)類型：

住宅+商業(yè)配套1920區(qū)域與地塊本體分析結(jié)論教育產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)◆居住+配套商業(yè)◆中小規(guī)模項目地塊初步定位CONTENTS1、土地市場分析2、商品住宅市場分析3、客戶分析規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議212.1土地市場梳理近五年，區(qū)域內(nèi)年均土地供需量在100-150萬㎡之間，成交率在90%以上工業(yè)用地基本占到了土地總量的90%以上12年以來，區(qū)域內(nèi)沒有經(jīng)營性用地供應，住宅用地極為稀缺用地性質(zhì)分布土地市場供需量有限，成交率較高，工業(yè)用地為主，居住性用地極為稀少

數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑：地塊近端板塊區(qū)域內(nèi)的土地市場，包括南河板塊、大寺板塊、

板塊2009-2013.8月區(qū)域內(nèi)土地供應走勢

2009-2013.8月區(qū)域內(nèi)土地成交走勢0年年年年13年住宅23.06.541.700商業(yè)00.810.50.30工業(yè)124.295.5119.3225.888.4萬㎡250200150100500年年年年13年住宅9.96.524.100商業(yè)00.810.50.30工業(yè)115.886.4159.0194.588.4萬㎡2001501005022區(qū)域分布大2.1土地市場梳理250200150100500年年年年13年南河(精武)17.016.12583.436.002.1000大寺120.278.0146142.852.4萬㎡2009-2013.8月區(qū)域土地供應板塊分布200150100500年年年年13年南河(精武)17.08.612.743.736.002.10.00.00大寺116.376.5180.9151.152.4萬㎡

本項地出讓232009-2013.8月區(qū)域土地成交板塊分布大寺板塊土地集中供應，南河板塊占比降低，為工業(yè)用地年年年年13年工業(yè)17.016.125.83.136.0商業(yè)0.3年年年年13年工業(yè)17.08.612.743.436.0商業(yè)0.3南河板塊供應用地分布南河板塊成交用地分布24經(jīng)營性地塊列表2.1土地市場梳理居住型用地全部集中在大寺，地塊近端限價房開發(fā)居多，商品房開發(fā)力度不足經(jīng)營性用地全部集中在大寺，以小幅地塊為主，在2012年之后沒有經(jīng)營性用地供應居住型用地中，近端區(qū)域多為限價房開發(fā)年份地塊成交價（萬元）溢價率%出讓面積（㎡）FAR潛在建面（㎡）樓面地價（元/㎡）畝單價（萬元/畝）地塊位置用地性質(zhì)競得單位對應項目均價2009津西青倪（掛）2009-%130417≤2.02608344217562西青區(qū)大寺鎮(zhèn)梨雙公路南側(cè)住宅遠坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遠洋萬和城13500津西青淶（掛）2009-085475100%999362.42398461981317外環(huán)線東側(cè)、泰佳路南側(cè)住宅松江松江城110002010津西青（掛）2010-0871100%80503.2257602760589西青區(qū)大寺鎮(zhèn)津港路以東商服40年市天洲房地產(chǎn)投資有限公司津西青衛(wèi)（掛）2010-056594000%649922.51625003655609西青區(qū)衛(wèi)津南路西側(cè)住宅市房地產(chǎn)發(fā)展（

）天房美域2011津西青（掛）2011-04號300300%104930≤22098601431191西青區(qū)大寺鎮(zhèn)友誼南路東側(cè)商服鼎德置業(yè)津西大寺（掛）2011-12763160-9%1250101.92375192659337西青區(qū)津港公路以東住宅70年天房投資限價房津西大寺（掛）2011-12855540-9%1160401.82088722659319西青區(qū)津港公路以東住宅70年天房投資限價房津西大寺（掛）2011-191號422200%715741.0-2.51789352360393西青區(qū)津港公路以東住宅市房地產(chǎn)有限公司限價房津西大寺（掛）2011-190號535900%1046941.0-2.02093882559341西青區(qū)津港公路以東住宅市房地產(chǎn)有限公司限價房252.1土地市場梳理由于地塊周邊近年成交居住型用地，多為限價房開發(fā)，對本地塊一級開發(fā)參考價值不大，因此，需分析西青區(qū)其他板塊居住用地情況26經(jīng)營性地塊列表2.1土地市場梳理地塊名稱用途占地面積建筑面積容積率起拍價,萬成交價，萬溢價率每畝價格（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）開發(fā)商對應項目均價2010年楊柳青津西青（掛）2010-04、05居住68851709181.03217002460013%2383469科建投資御河墅-楊柳青津西青（掛）2010-06居住1989002048671.0362670626700%2103059寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寶安江南城張家窩津西青（掛）2010-07號居住1987102980641.537800378000%1271268天安數(shù)碼城天安數(shù)碼城-2011年楊柳青津西青（掛）2011-05號住宅、商服3804564185021.11124101124100%1972686西青楊柳青森林綠野建筑工程鷺嶺-2012年張家窩津西青（掛）2011-16號住宅43760656401.5%1981981國民投資社會山·如魚張家窩津西青（掛）2012-01號住宅、商服1389722032701.539600396000%1901948一航局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-2013年張家窩津西青（拍）2013-02號城鎮(zhèn)住宅83027913301.11910046000141%3695037保利（

）房地產(chǎn)開發(fā)-張家窩津西青（拍）2013-01號城鎮(zhèn)住宅35984395831.1830019000129%3524800保利（ ）房地產(chǎn)開發(fā)-中北鎮(zhèn)津西青（掛）2011-18號城鎮(zhèn)住宅1126071238671.15415010300090%6108315金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)-中北鎮(zhèn)津西青（掛）2012-06號城鎮(zhèn)住宅1651893303792.07090013400089%5414056旭輝旭輝御府熱點板塊張家窩、中北鎮(zhèn)成交土地實現(xiàn)很高溢價水平；距南河近端-張家窩，土地價格增長較快，13年土地單價在350-370萬元/畝，遠端-中北鎮(zhèn)，土地單價在540-600萬元/㎡2.1土地市場梳理市場總結(jié)區(qū)域市場供需量較?。?00-150萬㎡），以工業(yè)用地為主（占比90%以上）南河板塊市場熱度不高，成交地塊多為工業(yè)用地，沒有住宅用地居住型用地集中在大寺區(qū)域，地塊近端均為限價房開發(fā)，商品房開發(fā)不活躍：市場非熱點區(qū)域、工業(yè)用地為主、居住用地稀缺、商品房開發(fā)27CONTENTS1、土地市場分析2、商品住宅市場分析3、客戶分析規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議2892.2商品房市場板塊市場格局楊柳青板塊：檔次：低中端客群：區(qū)域改善熱度：較低特點：項目較少，缺乏競爭板塊：檔次：中高端客群：改善、升級、城市外溢、投資熱度：較高特點：區(qū)域優(yōu)勢明顯中北鎮(zhèn)板塊：檔次：中高端并存客群：改善、城區(qū)外溢、投資熱度：高特點：項目集中競爭強張家窩板塊：檔次：低中端客群：改善、產(chǎn)業(yè)人群熱度：一般特點：項目極少，缺乏競爭大寺板塊：檔次：中高端并存客群：區(qū)域改善、城市外溢、投資熱度：較高特點：

梅江-區(qū)域優(yōu)勢南河板塊：檔次：低中端客群：剛需、剛改熱度：一般特點：教育資源優(yōu)勢22.2商品房市場板塊市場格局楊柳青板塊中北鎮(zhèn)板塊張家窩板塊南河周邊板塊大寺板塊7500-9000洋房8500-9000別墅12000-22000公寓120007300-8500洋房8800-9300別墅130008300-10000洋房9700-13000別墅29000公寓85007500-10000洋房7500-11000別墅：13000元10000-14000洋房10000-15000別墅200009500-10000洋房11000別墅14000環(huán)內(nèi)李七莊板塊僅松江城當項目洋房：11000板塊存量（萬㎡）12年去化量（萬㎡）楊柳青

91.710.1中北鎮(zhèn)19816.4張家窩

208.620.7大寺30.711.592.1南河周邊24.4

8.6注：南河周邊板塊為研究本地塊而劃定的板塊范圍，包括本地塊、津淶公路近外環(huán)項目及南河心的遠外環(huán)項目30南河周邊板塊市場熱度不高，市場存量較小，年去化量不高，價格梯度較大小鎮(zhèn)西西里恒益隆庭宏城御溪園地塊人和院五礦正信榕園2.2商品房市場南河周邊板塊市場總體概況項目名稱總量（萬㎡）在售產(chǎn)品開盤時間存量（萬㎡）近外環(huán)宏城御溪園14.6：65-91㎡2010.10.7人和院6小高、多層2009.80五礦正信榕園10聯(lián)排：320-360㎡疊拼：173-283㎡2011.15.5遠外環(huán)小鎮(zhèn)西西里34.9小高：87-99㎡2006.112.8恒益隆庭15多層：60-126㎡2008.65.7合計24.7在售項目較少，沿津淶公路形成近外環(huán)與遠外環(huán)兩個組團多數(shù)項目開盤時間早，多為小盤項目，檔次不高，后市供應不足板塊內(nèi)小盤項目為主，缺乏精品樓盤，后市存量不足312.2商品房市場南河周邊板塊市場總體概況板塊內(nèi)供應量逐年下滑，年均成交量在8萬㎡左右；供需比逐年走低，主要消化前期存量產(chǎn)品；市場供應疲軟，成交受限，市場活躍度不高年年年年12年2013年1-7月供應量20.63.517.413.66.74.7成交量2.08.913.28.78.68.4供需比10.40.41.31.60.80.6121086420322015105025萬㎡2009-2013.7年板塊內(nèi)供需對比走勢332.2商品房市場南河周邊板塊市場總體概況為市場供需主力，多層、別墅市場疲軟0年年年年12年2013年1-7月別墅0.63.71.51.8多層20.60.76.70.93.516.13.24.32.91052520萬㎡152008-2013.7月板塊內(nèi)各類產(chǎn)品供應占比多層 別墅0.015.010.05.0年年年年12年2013年1-7月別墅1.71.90.9多層2.08.46.62.32.31.80.56.64.74.55.72008-2013.7月板塊內(nèi)各類產(chǎn)品成交占比多層 別墅=1:2:6供應：別墅：多層：

=1:4:5；成交：別墅：多層：產(chǎn)品目前區(qū)域主

品，成交較為旺盛洋

品早期集中入市，供應疲軟，去化消化前期存量別墅產(chǎn)品目前僅榕園單項目供應，別墅市場去化表現(xiàn)為榕園單盤走勢342.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-別墅產(chǎn)品開盤時間產(chǎn)品類型戶型區(qū)間（㎡）供應/去化（套）去化率13年月均去化（套）強銷期月均去化（套）13年成交價套總價五礦正信榕園2011.1聯(lián)排320-360114/7566%21313925445-500疊拼173-283168/9246%41214022236-397單盤供應，產(chǎn)品稀缺，城市型別墅，戶型偏大強銷期月均去化10余套，存在一定市場需求實現(xiàn)較高的溢價，聯(lián)排總價在400萬以上；疊拼總價230萬以上2010年2011年2012年2013年1-7月供應量0.63.71.51.8成交量1.71.90.9供需比2.20.81.92.521.510.503.02.01.00.04.0別墅產(chǎn)品整體供需走勢五礦正信榕園入市分類產(chǎn)品市場概況-市場總結(jié)-別墅產(chǎn)品產(chǎn)品供需價格近外環(huán)，城市型別墅，舒適型別墅產(chǎn)品聯(lián)排面積為320-360㎡，疊拼面積173-283㎡供應量稀缺，目前僅五礦正信榕園為別墅項目疊拼產(chǎn)品市場總價合理，市場認可度較高，月均去化4套左右聯(lián)排產(chǎn)品月均去化在2套左右，強銷期月均去化10余套溢價能力較強，聯(lián)排總價在400萬以上；疊拼總價在230萬以上：供應稀缺、城市型別墅、市場接受度較高、可實現(xiàn)一定溢價2.2商品房市場35分類產(chǎn)品市場概況-

產(chǎn)品產(chǎn)品整體供需走勢2.2商品房市場年年年年13年1-7月供應量3.516.13.24.32.9成交量0.56.64.74.55.7供需比6.72.50.71.00.58.07.06.05.04.03.02.01.00.00.05.010.015.0萬㎡20.011年以來的供應量極低，成交受限，市場活躍度受限宏城御溪園入市30萬22萬36供應-成交分析一室二室三室60-80＜7070-9090-110110-130120-140140-160㎡供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交近外環(huán)宏城御溪園280266//576570374358//324310//人和院9588333329327212121191010遠外環(huán)小鎮(zhèn)西西里529281//176/678265//////合計904635337555733353191010去化率70%100%76%67%100%95%100%2.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-

產(chǎn)品60-80㎡一室、90-110㎡二室戶型是當前市場的供需主力120-140㎡三室戶型去化較好統(tǒng)計時間：為各項目自開盤至今37去化分析項目名稱面積區(qū)間開盤時間去化套數(shù)（套）去化面積（㎡）去化時間月均去化套數(shù)（套）月均去化面積（㎡）近外環(huán)宏城御溪園60-1302010.534906人和院60-1502009.811310267139790遠外環(huán)小鎮(zhèn)西西里60-1102006.11691419413131092數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：12年7月-13年7月月均去化在75套/6788㎡；多項目入市時間早，近一年主力去化集中在宏城御溪園，單盤月均可達53套2.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-

產(chǎn)品38價格分析項目名稱面積區(qū)間外宣價13年成交均價套總價近外環(huán)宏城御溪園60-58-125人和院60-150107001013961-152遠外環(huán)小鎮(zhèn)西西里60-1108000765346-84區(qū)位對單價影響較大，近外環(huán)

在萬元左右，遠外環(huán)不足8000元，產(chǎn)品總價形成層級差，對于客戶結(jié)構(gòu)形成直接影響2.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-

產(chǎn)品39產(chǎn)品供需價格以滿足剛需為主

流戶型60-80㎡一室、90-110㎡二室；120-140㎡三室戶型去化市場接受度較高多項目入市時間較早，去化表現(xiàn)一般年均供應量3-4萬㎡，10年宏城御溪園集中入市，供應達到峰值；成交量4-5萬㎡板塊供應不足，成交受限，市場活躍度受限區(qū)域月均去化在75套/6788㎡近外環(huán)價格較高，遠外環(huán)價格不高，價差明顯近外環(huán)項目價格在10000元/㎡左右；遠外環(huán)項目不足8000元/㎡市場供應不足，剛需產(chǎn)品為主，價格差異明顯2.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-市場總結(jié)-

產(chǎn)品40分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品多層產(chǎn)品整體供需走勢2.2商品房市場12.010.08.06.04.02.00.041萬㎡25.020.015.010.05.00.0年年年年12年2013年1-7月供應量20.60.76.70.9成交量2.08.46.62.32.31.8供需比100.12.90.4多層供應量較少，近年成交主要去化前期供應，近三年年均去化量在2-3萬㎡整體供需比1.24：142供應-成交分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：開盤至2013年7月90-110㎡二室戶型是當前市場供需的絕對主力；70-90㎡一室/小兩居、130-150㎡三室去化較好；分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品2.2商品房市場一室二室三室＜7070-9070-9090-110110-130130-150＜110110-130130-150150以上供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交近外環(huán)人和院//31302144101088129//遠外環(huán)小鎮(zhèn)西西里260203867824856//////4123942424恒益隆庭165139//339316901542////654112/6610//合計4253421171086085081873145974644475512084904132424去化率80%92%84%78%86%100%68%40%84%100%統(tǒng)計時間：為各項目自開盤至今43項目名稱面積區(qū)間開盤時間去化套數(shù)（套）去化面積（㎡）去化時間月均去化套數(shù)（套）月均去化面積（㎡）近外環(huán)人和院70-1502010.1127124591310958遠外環(huán)小鎮(zhèn)西西里40-2402009.8718761135674恒益隆庭60-1502006.111910201139785數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間：12年7月-13年7月去化分析多層去化速度緩慢，區(qū)域月均去化在24套/2417㎡；2.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品44項目名稱面積區(qū)間外宣價13年成交均價套總價近外環(huán)人和院70-150117001101777-165遠外環(huán)小鎮(zhèn)西西里60-2408000712543-171恒益隆庭60-48-120價格分析近外環(huán)多層產(chǎn)品價格較高，均價在11000元/㎡；遠外環(huán)多層價格在7000-8000元/㎡；區(qū)位對價格影響較大，價差達到2000-3000元/㎡2.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-多層產(chǎn)品產(chǎn)品供需價格以滿足剛需為主

流戶型在90-110㎡二室；70-90㎡小戶型，以及130-150㎡三室戶型去化表現(xiàn)良好供應量不大，集中在遠外環(huán)項目成交以消化前期存量，年均去化量2-3萬㎡，整體供需比1.24：1項目檔次

，去化較為緩慢區(qū)域月均去化僅為24套/2417㎡近外環(huán)項目價格在11000元/㎡以上遠外環(huán)項目價格在7000-8000元/㎡關(guān)不強2.2商品房市場分類產(chǎn)品市場概況-市場總結(jié)-多層產(chǎn)品452.2商品房市場市場總結(jié)南河周邊板塊市場熱度不高，價格洼地，后市存量不大；板塊內(nèi)項目較少，以剛需、初級改善產(chǎn)品主導，缺乏精品項目產(chǎn)品去化最優(yōu)，價格隨區(qū)位不同有較大差異，近外環(huán)單價達萬元左右多層產(chǎn)品去化速度不高，溢價能力不足，產(chǎn)品檔次有限城市型別墅實現(xiàn)一定溢價，存在市場空間：市場熱度不高、剛需/剛改主導、

為主力產(chǎn)品，多層產(chǎn)品溢價力低、城市型別墅存在市場需求462.2商品房市場多層市場機會判斷別墅主力去化產(chǎn)品、剛需主導，價格受區(qū)位影響大剛需戶型、檔次

、去化緩慢、溢價能力低供應稀缺、城市型別墅、存在市場需求、實現(xiàn)一定溢價1、別墅產(chǎn)品供應稀缺，市場接受程度高，可實現(xiàn)一定的利潤2、多層產(chǎn)品溢價能力低，去化速度慢3、

產(chǎn)品實現(xiàn)主力去化，

滿足主要剛性需求機會判斷47CONTENTS1、土地市場分析2、商品住宅市場分析3、客戶分析規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議482.3客戶分析整體客戶概況園區(qū)西青區(qū)薊縣 寧河縣

靜?？h

大港區(qū)

武清區(qū)

塘沽區(qū)

津南區(qū)

漢沽區(qū)

東麗區(qū)

北辰區(qū)

新產(chǎn)業(yè)

外地5811

1063套數(shù)1163占比23.5%區(qū)河西區(qū)和平區(qū)河東區(qū)河北區(qū)寶坻區(qū)紅橋區(qū)1036

757

235

231

73

54

7420.9%

15.3%

4.7%

4.7%

1.5%

1.1%

1.5%1.2%25

35

41

20.5%

0.7%

0.8%

0.4%0.3%0.3%0.2%0.3%0.5%0.2%21.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%1400120010008006004002000組板塊內(nèi)總體客戶來源分析西青地緣性客戶為主力客戶來源；環(huán)線周邊

、河西客戶受價格擠壓，外溢明顯外地客戶占比很高（20%），集中在遠端項目，主要滿足藍印需求492.3客戶分析整體客戶概況25以下25-3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060以上其他數(shù)量16580593458760344736025224216占比3.7%18.2%21.2%13.3%13.7%10.1%8.2%5.7%5.5%0.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%10009008007006005004003002001000組板塊內(nèi)客戶占比分析客戶 在25-35歲之間，客戶年輕化，以剛需、剛改置業(yè)為主502.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-別墅客戶,

49%河西,21%河東,4%和平,5%紅橋,2%北辰,2%新產(chǎn)業(yè)園,1%河北,1%塘沽,1%寧河,1%空港,1%別墅客戶占比分析西青,12%10%11%11%17%14%13%11%5%7%0%5%10%15%20%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上別墅客戶

分析客戶中高端改善型客戶最為突出，別墅客戶以市區(qū)，尤其是河西、客戶占比達70%5152環(huán)城四區(qū)15%遠郊區(qū)縣6%濱海新區(qū)1%外地11%29%河西24%和平8%紅橋河東1%

4%河北1%市內(nèi)六區(qū)67%分類產(chǎn)品客戶分析-

客戶市區(qū)客戶來源分析市內(nèi)六區(qū)67%濱海新區(qū)1%6%外地11%西青14%北辰1%津南0%東麗0%環(huán)城四區(qū)15%環(huán)城客戶來源分析遠郊區(qū)縣4%25%22%12%12%8%

8%4%3%1%0%10%20%30%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他客戶

占比分析市區(qū)外溢客戶占比最高，以河西

為主其次為西青地緣客戶外地客戶占據(jù)一定比例，藍印為主導2.3客戶分析532.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-

客戶客戶來源分析（遠外環(huán)項目）河西區(qū)西青區(qū)17%區(qū)14%9%4%河東區(qū)薊縣4%

寶坻區(qū)3%和平區(qū)3%紅橋區(qū)2%武清區(qū)1%

1%其他區(qū)域靜?？h4%外地38%4%27%28%14%10%8%5%3%2%25以下

25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上外地客戶占比最高(38%)，藍印置業(yè)需求旺盛市區(qū)外溢客戶比例較高，地緣客戶占比相對不高總體客戶年輕化，

層次集中在25-35歲之間0%5%10%15%20%25%30%客戶來源分析（遠外環(huán)項目）遠端項目項目名稱入市時間小鎮(zhèn)西西里2006.154區(qū)33%河西區(qū)24%西青區(qū)16%河東區(qū)3%紅橋區(qū)2%河北區(qū)2%薊縣大港區(qū)1%1%

寶坻區(qū)1%其他區(qū)域4%外地6%客戶來源（近外環(huán)項目）和平區(qū)7%2.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-

客戶5%28%21%12%10%7%7%4%3%1%0%5%10%15%20%25%30%25以下25

30

30

35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他市區(qū)外溢客戶為主，占比高達70%，其中（33%）、河西（24%）兩個區(qū)域最為突出西青地緣客戶占比較相對少（16%）市區(qū)剛需外溢客戶為主，地緣剛改客戶為輔客戶 分析（近外環(huán)項目）近外環(huán)項目項目名稱入市時間宏城御溪園2010遠端項目：距離城區(qū)遠，入市時間早，周邊配套尚未完善，外地藍印置業(yè)客戶為主要客戶構(gòu)成近端項目：近環(huán)線，項目單價較高，與城區(qū)通達性好，市區(qū)剛需外溢客戶占比很高552.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-

客戶客戶對比562.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-多層客戶多層市區(qū)客戶來源分析環(huán)城四區(qū)30%濱海新區(qū)1%遠郊區(qū)縣3%外省市28%14%河西11%河東6%和平4%紅橋河北1%2%市內(nèi)六區(qū)38%市內(nèi)六區(qū)38%遠郊區(qū)縣3%濱海新區(qū)1%外省市28%西青區(qū)30%東麗區(qū)0%津南區(qū)0%北辰區(qū)0%環(huán)城四區(qū)30%多層環(huán)城客戶來源分析2%13%22%14%16%11%8%7%6%0%25%20%15%10%5%0%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他多層客戶占比分析市區(qū)外溢、地緣、及外地客戶占比相對均衡藍印需求特征明顯2.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-多層客戶區(qū)24%河西區(qū)21%西青區(qū)15%和平區(qū)7%河東區(qū)5%

河北區(qū)3%靜?？h2%寶坻區(qū)紅橋區(qū)1%1%寧河縣 薊縣2%

2%其他區(qū)縣5%外地12%多層產(chǎn)品成交客戶分析（近外環(huán)項目）5%12%28%21%10%7%7%4%3%1%25%20%15%10%5%0%30%多層產(chǎn)品成交客戶分析（近外環(huán)項目）25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-60

60以上其他以河西、

客戶為主，西青地緣為輔市區(qū)價格擠壓外溢，中端改善客戶占比相對較高客戶

集中在30-35歲近外環(huán)項目項目名稱入市時間人和院2009572.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-多層客戶2%13%22%14%16%11%8%7%6%0%25%20%15%10%5%0%25以下25-30

30-35

35-40

40-45

45-50

50-55

55-6060以上其他多層客戶占比分析西青地緣改善型客戶占比最高市內(nèi)河西、

外溢型客群為次主力客群藍印需求較多，產(chǎn)業(yè)

客戶也有一定占比西青區(qū)29%14%河西區(qū)11%河東區(qū)6%和平區(qū)4%紅橋區(qū)1%河北區(qū)2%其他區(qū)縣5%外地28%多層產(chǎn)品客戶來源分析（遠外環(huán)項目）區(qū)遠外環(huán)項目項目名稱入市時間小鎮(zhèn)西西里2006.1恒益隆庭2008.6582.3客戶分析分類產(chǎn)品客戶分析-多層客戶客戶對比遠端項目：入市較早，總價不高，滿足大量地緣性改善以及外地客戶藍印置業(yè)需求近端項目：近外環(huán)區(qū)位優(yōu)勢，單價較高，地緣客戶的

力有限，市區(qū)客戶成為多層產(chǎn)品的主力客群59602.3客戶分析區(qū)域客戶總結(jié)別墅客戶中，市區(qū)客戶占80%，西青地緣占12%，城市型別墅改善特征明顯客戶，總體以市區(qū)外溢為主，地緣為輔，外地藍印占據(jù)一定比例；近外環(huán)項目以市區(qū)外溢為主，遠外環(huán)項目以藍印客戶和市區(qū)外溢為主，西青地緣客戶占比均在16%左右多層客戶，近外環(huán)項目的市區(qū)外溢現(xiàn)象顯著，遠外環(huán)項目地緣客戶及藍印客戶占比明顯：市區(qū)外溢特征十分明顯，地緣客戶占比穩(wěn)定，藍印客戶對于總價較為敏感集中于遠外環(huán)項目2.3客戶分析1、以剛需剛改產(chǎn)品為主力，滿足地緣性剛性需求，引導城市價格擠壓客群，吸引藍印客群及產(chǎn)業(yè)

客群2、滿足城市中高端改善和地緣改善型需求機會判斷客戶機會判斷別墅多層612.市場背景梳理土地市場處于非熱點板塊，工業(yè)用地供應量大，居住型用地極為稀缺，用地價格水平不高；商品房開發(fā)強度不

塊內(nèi)供需量不足，沒有精品或是品牌項目入市在售項目，以剛需剛改產(chǎn)品為主，

實現(xiàn)主力去化；多層產(chǎn)品力不足，價格實現(xiàn)能力不強；城市型別墅較稀缺，且具備一定市場接受度河西、 客戶價格擠壓外溢傾向明顯，地緣性客戶為較為穩(wěn)定，藍印及產(chǎn)業(yè)

客戶占一定比例作為中小體量項目，不具備改變市場現(xiàn)狀的能力，因此以穩(wěn)健

操作為根本，以剛需剛改為主導方向62市場競爭環(huán)境分析分析結(jié)論通過對現(xiàn)狀市場環(huán)境分析，對于小體量規(guī)模地塊，適宜開發(fā)的住宅產(chǎn)品類型：1、

別墅+2、63地塊定位本體分析市場競爭環(huán)境分析地塊整體定位1、別墅+

+配套商業(yè)+配套商業(yè)or

2、通過靜態(tài)經(jīng)濟測算，分別對二種方案進行價值實現(xiàn)比對地塊價值評估CONTENTS66規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議津淶公路豐產(chǎn)河付村路現(xiàn)狀廠區(qū)占地面積平米畝79466.67119.2市環(huán)外二級居住用地容積率：1≤Far

≤2地塊指標67210萬/畝541萬/畝562萬/畝198萬/畝364萬/畝目標地塊09年摘得10年摘得12年摘得13年摘得68西青區(qū)土地成交價格參考由于本地塊所在南河區(qū)域近年無商住類地塊，參考周邊地區(qū)成交情況：2013年，中北鎮(zhèn)成交地塊土地價格為541萬/畝；熱點張窩區(qū)域成交地塊價格為364萬/畝本地塊土地價格可以參考如下區(qū)間：364萬/畝---541萬/畝宏城御溪園本地塊區(qū)位區(qū)域位置43發(fā)展前景43周邊環(huán)境43交通規(guī)劃43生活便利性33項目規(guī)模44商業(yè)配套33產(chǎn)品力景觀資源34景觀視野33產(chǎn)品品質(zhì)34綜合各項總分3633比準系數(shù)1.091（本項目得分÷比準項目得分）均價表現(xiàn)9500比準均價8950與別墅價格比對由于本地塊所屬近端板塊內(nèi)，

項目僅有宏城御溪產(chǎn)品可實現(xiàn)價園，根據(jù)價格基準比對，預判本地塊格為：8950元/㎡別墅價格僅參考板塊內(nèi)唯一純別墅項目五礦正信榕園，別墅價格為：13000元/㎡69綜合容積率的最優(yōu)選根據(jù)市場及行業(yè)經(jīng)驗值別墅售價13000元/㎡售價8950元/㎡別墅建安2500元/㎡建安2300元/㎡在總占地面積7.9萬㎡的情況下，配比別墅與

兩種產(chǎn)品根據(jù)市場主流別墅指標，本次測算別墅容積率取定值0.6以二級居住用地標準，結(jié)合區(qū)域地塊特性，限定本地塊綜合容積率為1.0-2.0之間取值隨著別墅與

的占地面積占比變化，

的容積率在不停變化，考慮到

的容積率高于3時，

層的建筑成本將出現(xiàn)大幅提升，因而

的容積率應低于370綜合容積率別墅總體占地面積容積率建筑面積銷售收入建安成本占地面積容積率建筑面積銷售收入建安成本總收入建安成本其他成本土地價格樓面地價每畝價格毛利潤毛利率2300000.6180001300023400000045000000490002.86140000895012530000003220000001487000000367000000223050000599550000379550629740000020%1.5400000.6240001300031200000060000000390002.429450089508457750002173500001157775000277350000173666250475203750300840123155500020%1600000.6360001300046800000090000000190002.26430008950384850000989000008528500001889000001279275003654525002313308%綜合容積率的最優(yōu)選二級開發(fā)商毛利潤率依行業(yè)水平取20%，進行土地價格方案比對不同綜合容積率下，同時滿足

容積率不高于3的條件下，取土地價格最高的方案，得出如下列表參考區(qū)域內(nèi)土地價格：364萬/畝---541萬/畝在毛利率20%條件下，綜合容積率達到1.5、2.0時，對應的土地價格符合市場可接受范圍71純

方案下，方案比對：不同容積率下，對應不同毛利率，可實現(xiàn)土地價格不同：占地面積容積率建筑面積總收入建安成本其他成本土地價格樓面地價每畝價格毛利潤毛利率790002.015800089501414100000363400000212115000555765000281446928282000020%790001.511850089501060575000272550000159086250416823750211135221211500020%790001.07900089507070500001817000001060575002778825001407235%72綜合容積率毛利率別墅占面別墅容積率占面容積率總建面樓面地價元/平米每畝價格萬元/畝土地價格萬元2.020%300000.6490002.861580003795506599551.520%400000.6390002.42118500300840147520二種方案對比：別墅+容積率毛利率占面建面總建面樓面地價元/平米每畝價格萬元/畝土地價格萬元2.020%790001580008950197500281446955576.5可實現(xiàn)最高土地價值的方案：別墅+

，綜合容積率2.0，土地價格最高73CONTENTS規(guī)劃設計建議和開發(fā)策略建議74住宅75商業(yè)規(guī)劃設計建議商業(yè)體量占總體量的5-10%；住宅容積率：2.0津淶公路商業(yè)布局：沿主路布局商業(yè)配套地塊東西兩側(cè)路況較窄，不具備發(fā)展商業(yè)的條件，因而地塊商業(yè)需布置于主路側(cè)，且有一定街面展示性；76商業(yè)開發(fā)建議1、商業(yè)規(guī)劃可參照規(guī)劃指標，按照地塊總體量的5%-10%排布在沿主路側(cè)2、也可不做商業(yè)地塊規(guī)劃，由用地規(guī)范的公建配比解決個案分析五礦正信榕園項目概述：總占地：100000㎡總建面：60000㎡容積率：0.6產(chǎn)品規(guī)劃：聯(lián)排、疊拼開盤時間：2011年8月項目配套：4000㎡歐式水畔項目區(qū)位分析：位于西青區(qū)，距西南外環(huán)線1.8公里毗鄰大學城，

奧城水滴大型商圈近外環(huán)，城市型別墅低密社區(qū)項目自

析：純別墅項目，中高端定位，高品質(zhì)內(nèi)部環(huán)境和產(chǎn)品力打造，跳出區(qū)域形象區(qū)位優(yōu)勢，吸引市區(qū)中高端改善客戶77個案分析五礦正信榕園產(chǎn)品面積區(qū)間，㎡單價，元/㎡總價，萬元聯(lián)排320-36013000-16000440-590疊拼170-28310000-16000280-450產(chǎn)品分析：城市型別墅定位，舒適度高，不同產(chǎn)品呈現(xiàn)不同價格梯度，總價偏高客戶分析：市區(qū)中高端改善客戶為主，尤其是河西、

客戶占比很高地緣客戶為輔，占比不高戶型偏大，舒適度高，總價高，單價適中，市區(qū)客戶為主力

人群聯(lián)排：320㎡戶型疊拼：171㎡戶型78個案分析宏城御溪園項目概述：總占地：97500㎡總建面：146000㎡容