知名地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管控（PPT）

2016年12月如何做好計(jì)劃劃管控分目錄集團(tuán)新進(jìn)度計(jì)計(jì)劃體系一區(qū)域“1212”內(nèi)控進(jìn)度計(jì)計(jì)劃考核二如何做好計(jì)劃劃管控三集團(tuán)計(jì)劃管控控體系第一部分定案摘牌后交樓聯(lián)合驗(yàn)收集團(tuán)新進(jìn)度計(jì)計(jì)劃體系層面面全周期監(jiān)控、、考核區(qū)域”1212””內(nèi)控進(jìn)度計(jì)劃劃考核層面全周期監(jiān)控、、考核2016年集團(tuán)大運(yùn)營(yíng)營(yíng)綜合評(píng)分管管理及考核辦辦法對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度度、成本三個(gè)個(gè)板塊按照4:3:3的權(quán)重進(jìn)行綜綜合評(píng)定打分分：即：大運(yùn)營(yíng)綜合評(píng)評(píng)分=區(qū)域工程質(zhì)量考核評(píng)分x40%+區(qū)域計(jì)劃運(yùn)營(yíng)考核評(píng)分x30%+區(qū)域成本管理考核評(píng)分30%。綜合排名第二至第五的區(qū)域分別予予以90萬(wàn)、80萬(wàn)、70萬(wàn)、60萬(wàn)的獎(jiǎng)勵(lì)，綜合合排名第一的區(qū)域則授予予“運(yùn)營(yíng)管理大大獎(jiǎng)”并獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)100萬(wàn)。區(qū)域運(yùn)營(yíng)考核核6集團(tuán)層面里程碑計(jì)劃主項(xiàng)計(jì)劃（定案、審定）摘牌前1、定案版主項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃7★定案后：根據(jù)集團(tuán)2016年1月份下發(fā)的《碧桂園集團(tuán)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃管理理辦法（2016年版）》要求，需在項(xiàng)項(xiàng)目定案后5日內(nèi)或未定案案項(xiàng)目摘牌前前2個(gè)月完成定案版主主項(xiàng)計(jì)劃的編編制及審批工工作，（對(duì)于未能安排排跟進(jìn)項(xiàng)目人人員的新項(xiàng)目目，此項(xiàng)工作作一般由區(qū)域域來(lái)完成編制制并發(fā)起流程程）。2、里程碑計(jì)劃劃8★確定開(kāi)盤(pán)基基準(zhǔn)工期（定案后至摘牌前）：按照集團(tuán)要求求，一般在摘牌前確定新新項(xiàng)目的規(guī)劃劃，規(guī)劃確定后后即可向集團(tuán)團(tuán)申請(qǐng)開(kāi)放/開(kāi)盤(pán)基準(zhǔn)工期期，確定項(xiàng)目何何時(shí)開(kāi)放、何何時(shí)開(kāi)盤(pán)。但實(shí)際上獲取的項(xiàng)目很很難在獲取土土地前確定規(guī)規(guī)劃（主席簽簽字的規(guī)劃）），那么上報(bào)報(bào)集團(tuán)開(kāi)放、、開(kāi)盤(pán)工期申申請(qǐng)的時(shí)間將將會(huì)推遲到摘摘牌后。9★確定開(kāi)盤(pán)基基準(zhǔn)工期（摘牌后：（確定項(xiàng)目跟跟進(jìn)運(yùn)營(yíng)的同同事，方便區(qū)區(qū)域?qū)庸ぷ髯鳎┌凑招马?xiàng)目開(kāi)開(kāi)放/開(kāi)盤(pán)基準(zhǔn)工期期申請(qǐng)表的要要求，結(jié)合《碧桂園集團(tuán)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃管理理辦法（2016年版）》和《新項(xiàng)目開(kāi)放放及開(kāi)盤(pán)基準(zhǔn)準(zhǔn)工期管理辦辦法（2014版）的通知》》的要求，綜合考慮后在摘牌當(dāng)天開(kāi)始填報(bào)，上報(bào)區(qū)域運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理部胡曉曉翔，由區(qū)域域跟進(jìn)落實(shí)，，最終反饋給給項(xiàng)目（2~3天完成）。2、里程碑計(jì)劃劃《碧桂園集團(tuán)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃管理理辦法（2016年版）》對(duì)開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)盤(pán)工期的確定定2、里程碑計(jì)劃劃一二線城市集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)供貨需求計(jì)劃確定的工期集團(tuán)投資決策意見(jiàn)表上承諾的工期同行先進(jìn)工期經(jīng)集團(tuán)審批通過(guò)的開(kāi)放/開(kāi)盤(pán)基準(zhǔn)工期（一事一議原則）三四五線城市原則上所有三四五線城市新獲取項(xiàng)目均需按照“456”要求執(zhí)行—4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周集團(tuán)投資決策意見(jiàn)表上承諾的工期集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)供貨需求計(jì)劃確定的工期不能超出集團(tuán)開(kāi)放/開(kāi)盤(pán)基準(zhǔn)工期所約定時(shí)間周期11★摘牌后：項(xiàng)目開(kāi)放/開(kāi)盤(pán)工期起算算點(diǎn)：按以下三個(gè)原原則的最早時(shí)間確定：土地獲取時(shí)間間我司自有資金金已實(shí)質(zhì)投入入超過(guò)3000萬(wàn)（含）的時(shí)時(shí)間項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性開(kāi)開(kāi)工時(shí)間（如以上情形無(wú)無(wú)法涵蓋，可可按一事一議原則確定）2、里程碑計(jì)劃劃2、里程碑計(jì)劃12開(kāi)放/開(kāi)盤(pán)工期及起起算點(diǎn)確定后后，即可編制制里程碑計(jì)劃劃的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。再根據(jù)開(kāi)盤(pán)盤(pán)/開(kāi)放時(shí)間倒推推開(kāi)工時(shí)間，由開(kāi)工工時(shí)間根據(jù)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基準(zhǔn)準(zhǔn)工期表》確定交樓聯(lián)合驗(yàn)收收時(shí)間，最終確確定里程碑計(jì)計(jì)劃時(shí)間（提醒：認(rèn)真組織貨量量區(qū)的交樓片片區(qū)劃分）2、里程碑計(jì)劃13★摘牌后里程碑計(jì)劃上上線：（1）項(xiàng)目必須在規(guī)規(guī)定時(shí)間內(nèi)（三四五線城城市項(xiàng)目為摘摘牌后10天內(nèi)，一二線線城市項(xiàng)目為為摘牌后25天內(nèi)）完成里程碑計(jì)計(jì)劃的最終確確定及上線工工作（以通過(guò)集團(tuán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)責(zé)人的審核為為完成標(biāo)志）（2）要求在發(fā)起bip審批流程時(shí)附附上相關(guān)資料料：①項(xiàng)目里程碑碑計(jì)劃表；②②開(kāi)工圖③營(yíng)銷(xiāo)供需計(jì)計(jì)劃表④投資資決策表（3）BIP審批流程為：：①項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理理；②項(xiàng)目第一負(fù)負(fù)責(zé)人③區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)負(fù)責(zé)人；④運(yùn)營(yíng)管理部部總監(jiān)⑤區(qū)域總裁；⑥集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心心片區(qū)負(fù)責(zé)人人；⑦集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心心負(fù)責(zé)人。（提醒：只要有bip賬號(hào)，即可發(fā)發(fā)起流程）3、審定版主項(xiàng)計(jì)計(jì)劃14原則上：里程碑計(jì)劃開(kāi)工前獲取施施工許可證，規(guī)劃許可證證及國(guó)土證根根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目目實(shí)際情況確確定時(shí)間，但但必須滿足開(kāi)工工前完成。國(guó)有土地使用用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證建筑工程施工工許可證★主項(xiàng)計(jì)劃五證證考核：實(shí)際上：里程碑計(jì)劃開(kāi)工較實(shí)際開(kāi)工晚，施工許可證證、規(guī)劃許可可證及國(guó)土證證的完成時(shí)間間可爭(zhēng)取開(kāi)工工后完成，最大程度可推推遲到預(yù)售證證獲取前半個(gè)個(gè)月。（前期重要證證件）（主項(xiàng)計(jì)劃清清單節(jié)點(diǎn)涉及及工程、報(bào)建、、設(shè)計(jì)、招標(biāo)標(biāo)、采購(gòu)六大板塊共同同協(xié)商確定））3、審定版主項(xiàng)計(jì)計(jì)劃并上線（（PMS系統(tǒng)）15項(xiàng)目確定運(yùn)營(yíng)專(zhuān)員，上報(bào)區(qū)域陳康康，區(qū)域會(huì)協(xié)協(xié)助申請(qǐng)PMS系統(tǒng)權(quán)限。原原則上里程碑碑計(jì)劃確定后后（完成bip審批終審）即即可編制主項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃，但實(shí)實(shí)際集團(tuán)給予予的時(shí)間有限限，需與里程碑計(jì)計(jì)劃同步編制制并上線。（提醒：必須開(kāi)開(kāi)通PMS系統(tǒng)權(quán)限，才能發(fā)起流流程）審定版主項(xiàng)計(jì)計(jì)劃編制及上上線要求：（1）項(xiàng)目必須在在規(guī)定時(shí)間內(nèi)（（三四五線城城市項(xiàng)目為摘摘牌后10天內(nèi)，一二線線城市項(xiàng)目為為摘牌后25天內(nèi)）完成審定版主主項(xiàng)計(jì)劃的上上線審批執(zhí)行行（主項(xiàng)計(jì)劃劃清單見(jiàn)附件1；主項(xiàng)計(jì)劃PMS系統(tǒng)上線操作作指引見(jiàn)附件3）。（2）BIP（PMS系統(tǒng)）審批流流程為：①項(xiàng)目第一負(fù)負(fù)責(zé)人（需申申請(qǐng)PMS系統(tǒng)權(quán)限，要要求項(xiàng)目摘牌牌后第一時(shí)間間確定）；②②區(qū)域運(yùn)營(yíng)負(fù)負(fù)責(zé)人；③區(qū)區(qū)域總裁；④④運(yùn)營(yíng)中心分分部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)監(jiān)；⑤運(yùn)營(yíng)中中心負(fù)責(zé)人。。集團(tuán)考核重點(diǎn)點(diǎn)提醒里程碑計(jì)劃的的調(diào)整及審批批流①項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理理②項(xiàng)目第一負(fù)負(fù)責(zé)人③區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)負(fù)責(zé)人④運(yùn)營(yíng)管理部部總監(jiān)⑤區(qū)域總裁⑥集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心心片區(qū)負(fù)責(zé)人人⑦集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心心負(fù)責(zé)人審批順序積存/去化率項(xiàng)目供貨的可可能性集團(tuán)的供貨評(píng)評(píng)估項(xiàng)目的調(diào)整分分析區(qū)域供貨的平平衡性去化率供貨總量項(xiàng)目需重視首次開(kāi)盤(pán)后一一個(gè)月內(nèi)里程碑計(jì)劃調(diào)整的機(jī)會(huì)，合理理利用集團(tuán)規(guī)規(guī)則，掌握項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)（優(yōu)秀案例——常熟東三環(huán)、、宿遷沭陽(yáng)項(xiàng)項(xiàng)目）集團(tuán)考核重點(diǎn)點(diǎn)提醒里程碑計(jì)計(jì)劃的調(diào)調(diào)整及審審批區(qū)域計(jì)劃劃管控體體系第二部分分維度指標(biāo)權(quán)重計(jì)算辦法評(píng)審部門(mén)財(cái)務(wù)（20%）經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流15%五檔遞進(jìn)計(jì)算法財(cái)務(wù)資金部結(jié)算凈利潤(rùn)5%銷(xiāo)售（20%）簽約銷(xiāo)售額月累計(jì)簽約銷(xiāo)售額10%營(yíng)銷(xiāo)管理部月累計(jì)簽約銷(xiāo)售完成率10%運(yùn)營(yíng)（50%）計(jì)劃完成20%運(yùn)營(yíng)管理部工程質(zhì)量10%工程技術(shù)部成本控制全成本管理10%財(cái)務(wù)資金部簽證變更2%成本管理部預(yù)結(jié)算3%招標(biāo)合約5%客戶（10%）工程交付與維修10%客戶關(guān)系管理部加減分項(xiàng)督辦事項(xiàng)完成情況及被集團(tuán)通報(bào)表?yè)P(yáng)/批評(píng)的事項(xiàng)區(qū)域辦公室2016年區(qū)域1212內(nèi)控進(jìn)度度計(jì)劃考考核1、里程碑碑計(jì)劃、、審定版版主項(xiàng)計(jì)計(jì)劃考核核區(qū)域?yàn)槭裁磳?duì)里程碑碑計(jì)劃上上線及主主項(xiàng)計(jì)劃劃上線進(jìn)進(jìn)行考核核？集團(tuán)賦予予考核，，直接影響區(qū)域域年度績(jī)績(jī)效考核核，逾期期將對(duì)區(qū)區(qū)域運(yùn)營(yíng)營(yíng)板塊計(jì)計(jì)劃完成成率-1%。具體考核核文件制制度見(jiàn)：《滬蘇區(qū)域域里程碑碑計(jì)劃及及主項(xiàng)計(jì)計(jì)劃考核核管理辦辦法（2016年版）》（待區(qū)域域發(fā)文））1、區(qū)域內(nèi)內(nèi)控考核核—流程解析析啟動(dòng)會(huì)確定內(nèi)控控計(jì)劃里里程碑節(jié)節(jié)點(diǎn)開(kāi)工開(kāi)放開(kāi)售項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理部①明確內(nèi)內(nèi)控目標(biāo)標(biāo)②提報(bào)內(nèi)內(nèi)控計(jì)劃劃表③審核內(nèi)內(nèi)核計(jì)劃劃表④內(nèi)控計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目目總簽字字確認(rèn)請(qǐng)各項(xiàng)目目嚴(yán)肅客觀觀地對(duì)待啟啟動(dòng)會(huì)匯匯報(bào)材料料，所有有啟動(dòng)會(huì)會(huì)中作出出的承諾均會(huì)在內(nèi)控計(jì)劃劃中得以體體現(xiàn)一言言既出，，使命必必達(dá)！2、滬蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)控控考核制制度解析析2、區(qū)域內(nèi)內(nèi)控考核核—時(shí)效解析析參與考核核時(shí)間項(xiàng)目摘牌后次次月內(nèi)控節(jié)點(diǎn)點(diǎn)參與區(qū)區(qū)域內(nèi)考考核申請(qǐng)調(diào)整整時(shí)間僅在里程碑計(jì)計(jì)劃變化化時(shí)可申請(qǐng)請(qǐng)內(nèi)控計(jì)計(jì)劃調(diào)整整成績(jī)提交交時(shí)間項(xiàng)目在每月2號(hào)、16號(hào)前提交雙周周考核成成績(jī)內(nèi)控計(jì)劃劃一旦確確定，原原則上不允許調(diào)調(diào)整（里程碑碑計(jì)劃變變化除外外）項(xiàng)目未在在規(guī)定時(shí)時(shí)間內(nèi)提提交雙周周考核成成績(jī)，將將在月度度例會(huì)中中通報(bào)批評(píng)評(píng)2、滬蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)控控考核制制度解析析3、區(qū)域內(nèi)內(nèi)控考核核—評(píng)判解析析內(nèi)控節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃完完成率評(píng)判三原原則概述（1）考核批批次中包含的任任一個(gè)樓樓棟節(jié)點(diǎn)未成成，該批批次節(jié)點(diǎn)點(diǎn)完成率率按0%處理（2）考核批批次的單單個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃完完成率只有100%或0%，不存在部部分完成成評(píng)判（3）集團(tuán)里里程碑計(jì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（開(kāi)售、交交樓）逾期，，當(dāng)月所所有考核核批次直接歸零零項(xiàng)目若對(duì)對(duì)節(jié)點(diǎn)完成成率造假假，將在月度度例會(huì)上上通報(bào)批評(píng)評(píng)，且進(jìn)進(jìn)行重罰罰項(xiàng)目若對(duì)對(duì)區(qū)域評(píng)評(píng)判的計(jì)計(jì)劃完成成率成績(jī)有異異議需于成績(jī)績(jī)公布后后三天內(nèi)發(fā)書(shū)面聯(lián)聯(lián)系單至至區(qū)域運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理部進(jìn)行申訴訴，逾期將將不予處處理2、滬蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)控控考核制制度解析析

內(nèi)控修訂方向

內(nèi)控計(jì)劃修訂舉措

內(nèi)控編制方式1、內(nèi)控計(jì)劃編制改為“兩步走”由啟動(dòng)會(huì)后一次編制全部節(jié)點(diǎn)變更為啟動(dòng)會(huì)后僅編制開(kāi)售前節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后再編制開(kāi)售至交樓節(jié)點(diǎn)

促進(jìn)完美交樓實(shí)現(xiàn)口碑相傳1、高層洋房“外立面完成且外架拆除”變更為“外架拆除”但內(nèi)控要求的完成時(shí)間提前至不少于交樓前4個(gè)月2、聯(lián)合集團(tuán)子公司現(xiàn)代家居對(duì)后期“四大件”的廠家接單，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)尺，材料到貨進(jìn)行全面監(jiān)控；3、聯(lián)合區(qū)域市政配套部對(duì)項(xiàng)目供電、供水、燃?xì)夤こ躺婕暗姆桨冈O(shè)計(jì)，預(yù)算審核及工程定價(jià)，合同簽訂，正式供電/水/氣進(jìn)行全面監(jiān)控；4、新增后期各項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收的考核節(jié)點(diǎn)，例：完成規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收；2、滬蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)控控考核制制度解析析編號(hào)事項(xiàng)計(jì)劃完成時(shí)間責(zé)任人實(shí)際完成時(shí)間備注

XX項(xiàng)目銷(xiāo)項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃表（（重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目）對(duì)于評(píng)估估考核節(jié)節(jié)點(diǎn)有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目總首首先將改改節(jié)點(diǎn)相相關(guān)事宜宜分解，，制定銷(xiāo)銷(xiāo)項(xiàng)計(jì)劃劃表，其其次，每周一、、周三匯匯報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行情況況，至該考考核節(jié)點(diǎn)點(diǎn)完成為為止2、滬蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)控控考核制制度解析析里程碑計(jì)計(jì)劃批次拆分分聚焦單體體以單體為統(tǒng)計(jì)依依據(jù)以7天為周期期進(jìn)行復(fù)盤(pán)盤(pán)，項(xiàng)目目自查，，區(qū)域監(jiān)監(jiān)控工程規(guī)劃劃證施工許可可證預(yù)售許可可證單體開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)展單體工程程進(jìn)度精確到每每一棟細(xì)化到每每一層2、滬蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)控控考核制制度解析析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)專(zhuān)員角色定位位熟悉項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)情情況，擁?yè)碛薪?jīng)營(yíng)性的的思維，能做項(xiàng)項(xiàng)目總“參謀””的運(yùn)營(yíng)人人項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)專(zhuān)員考核維度度

考核維度

考核PMS填報(bào)及時(shí)性

（40%）

內(nèi)控計(jì)劃考核完成率（40%）日常工作的配合度（20%）

重要指標(biāo)每月PMS線上考核成績(jī)每月1212內(nèi)控進(jìn)度考核成績(jī)每周新項(xiàng)目周報(bào)提交的及時(shí)性、規(guī)范性和真實(shí)性新項(xiàng)目里程碑計(jì)劃、主項(xiàng)計(jì)劃上線及后期的變更維護(hù)項(xiàng)目調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏后內(nèi)控計(jì)劃的及時(shí)更新和反饋日常定期或臨時(shí)性信息搜集表格提交的及時(shí)性和規(guī)范性項(xiàng)目每月形象進(jìn)度上傳的及時(shí)性和準(zhǔn)確性雙周考核資料提交的及時(shí)性、規(guī)范性和真實(shí)性日常溝通聯(lián)系中的信息提供的及時(shí)性和真實(shí)性以結(jié)果為導(dǎo)導(dǎo)向，為區(qū)域年度度績(jī)效作出突出出貢獻(xiàn)的的項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)先2、滬蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)控控考核制制度解析析1、項(xiàng)目匯報(bào)報(bào)制度——周匯報(bào)新項(xiàng)目周周報(bào)匯報(bào)報(bào)模板交樓周報(bào)匯報(bào)報(bào)模板3、每周情情況盤(pán)點(diǎn)點(diǎn)2、項(xiàng)目匯報(bào)報(bào)制度——周評(píng)估3、每周情情況盤(pán)點(diǎn)點(diǎn)如何做好好計(jì)劃管管控第三部分分1、現(xiàn)階段段運(yùn)營(yíng)重重點(diǎn)工作作運(yùn)營(yíng)計(jì)劃供貨交樓嚴(yán)考核保貨量保確收2、計(jì)劃管管控細(xì)化化1、里程碑碑計(jì)劃（（紅線））2、主項(xiàng)計(jì)計(jì)劃（細(xì)細(xì)化）3、專(zhuān)項(xiàng)（（報(bào)建、、設(shè)計(jì)、、招標(biāo)、、采購(gòu)））計(jì)劃（（前