工程類試卷2012年房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理)真題試卷及答案與解析

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理)真題試卷及答案與解析一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有 1個(gè)最符合題意。1收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物( )之日。(A)開(kāi)始施工(B)竣工(C)登記(D)開(kāi)始營(yíng)業(yè)2下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，直接導(dǎo)致投資的實(shí)際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是 ()(A)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(B)比較風(fēng)險(xiǎn)(C)持有期風(fēng)險(xiǎn)(D)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)3以開(kāi)發(fā)居住物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過(guò)投資項(xiàng)目的( )組合來(lái)提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)。(A)地理區(qū)域(B)時(shí)間分布(C)物業(yè)類型(D)收益形式4下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)供給指標(biāo)的是 ()(A)空置率(B)預(yù)售面積(C)房地產(chǎn)價(jià)格(D)房屋空間使用數(shù)量5某城市寫字樓市場(chǎng)年初存量為1000萬(wàn)m2,空置量為40萬(wàn)m2;本年寫字樓施工面積為100萬(wàn)m2,新開(kāi)工面積為60萬(wàn)m2,新竣工面積為50萬(wàn)m2。該城市寫字樓的平均建設(shè)周期為()年。(A)1．201．672．002．80某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來(lái)較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這說(shuō)明該項(xiàng)目具有 ( )。(A)壟斷性(B)外部性(C)復(fù)雜性(D)信息不對(duì)稱性對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的( )中提出。(A)《規(guī)劃意見(jiàn)書 (選址 )》(B)《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》(C)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(D)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前的初步檢查工作，由()組織。(A)項(xiàng)目施工單位(B)項(xiàng)目監(jiān)理單位(C)項(xiàng)目建設(shè)單位(D)建設(shè)行政主管部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“以價(jià)換量”的銷售策略，該策略下的定價(jià)方法是 ()。(A)領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法(B)認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法(C)成本加成定價(jià)法(D)價(jià)值定價(jià)法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了確定開(kāi)盤價(jià)，對(duì)其樓盤所在區(qū)域房?jī)r(jià)的市場(chǎng)認(rèn)可情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，該市場(chǎng)調(diào)查的類型屬于()。(A)試探性調(diào)查(B)預(yù)測(cè)性調(diào)查(C)因果性調(diào)查(D)描述性調(diào)查11購(gòu)買者對(duì)其購(gòu)買活動(dòng)的滿意感(S)是其產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可察覺(jué)性能(P)的函數(shù),即S=f(E,P)。若購(gòu)買者非常滿意，則()。A)P=0E>PC)E=PE<P在時(shí)間序列分析法中，按各期銷售 =暈=的時(shí)間順序逐點(diǎn)推移，根據(jù)最后的移動(dòng)平均值來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)某一期銷售量的方法是 ()。(A)指數(shù)平滑法(B)移動(dòng)平均法(C)簡(jiǎn)單平均法(D)加權(quán)移動(dòng)平均法在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場(chǎng)的供需分析屬于()。(A)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(B)專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(C)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(D)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)-持有出租 -開(kāi)發(fā)-持有出租 -出售”模式的現(xiàn)金流()。(A)運(yùn)營(yíng)成本(B)裝修費(fèi)用(C)土地費(fèi)用(D)開(kāi)發(fā)成本認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的理論是 ()。(A)可貸資金利率理論(B)儲(chǔ)蓄投資決定理論(C)流動(dòng)性偏好利率理論(D)馬克思利率決定理論某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益率為8．0％，若銀行的存、貸款年利率分別為5％和6．5％，通貨膨脹率為 4．0％，則該項(xiàng)目投資的名義收益率是 ()。11．78％B)12．00％C)12．32％15．02％17某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆年利率為 6．5％，期限為 15年的住房抵押貸款，月還款額按0．4％等比遞增，若該家庭第 10年最后一個(gè)月的還款額為 3044．54元，則該筆貸款最后一個(gè)月的還款額是 ( )元。(A)3853．103868．523883．994187．3618某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款 3000萬(wàn)元，期限為2年，年利率為 7．5％。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是（）萬(wàn)元。（A）3450．003466．883480．673483．88采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本通常按 （）計(jì)算。（A）工程進(jìn)度（B）當(dāng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)際投入（C）當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率（D）當(dāng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)際投入與項(xiàng)目總投資的比例某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為1000萬(wàn)元，其中60％來(lái)自銀行貸款，其余為資本金，貸款財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為 10％。若項(xiàng)目全部投資的收益率為 16％，則其資本金的投資收益率為（）。（A）16％（B）25％26％40％由于通貨膨脹會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生影響，所以投資者在進(jìn)行投資分析時(shí)，通常要用()作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。(A)較高的期望投資回報(bào)率(B)較高的實(shí)際投資回報(bào)率(C)較低的期望投資回報(bào)率(D)較低的實(shí)際投資回報(bào)率某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計(jì)為10200萬(wàn)元，其中未償還利息累計(jì)為200萬(wàn)元。年初新增貸款 300萬(wàn)元，若貸款年利率為 7％，當(dāng)年只付息不還本，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為( )萬(wàn)元。(A)717．50721．00724．50735．0023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，表明其 ()。(A)資本金較充裕(B)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高(C)償債能力較強(qiáng)(D)資金應(yīng)變能力較強(qiáng)24某項(xiàng)目的投資額為500萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期為3年，各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為160萬(wàn)元、200萬(wàn)元和220萬(wàn)元，殘值為100萬(wàn)元。若投資發(fā)生在年初，費(fèi)用發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為 10％，則該項(xiàng)目的費(fèi)用現(xiàn)值為 （）萬(wàn)元。（A）876．03900．901051．161076．0325某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)一占地面積為 30000m2的住宅項(xiàng)目，容積率為3．0，預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)成本為 45000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5．5％，如要實(shí)現(xiàn) 30％的成本利潤(rùn)率，則住宅的平均銷售單價(jià)為 （）元／m2。（A）6500．006878．317142．867751．9426在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多因素敏感性分析時(shí)，通常假定同時(shí)變化的幾個(gè)因素發(fā)生變化的概率相同，而且是 （）的。（A）相互關(guān)聯(lián)（B）相互排斥（C）相互獨(dú)立（D）相互制約27某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬(wàn)元、300萬(wàn)元和-80萬(wàn)元，市場(chǎng)前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30％、 50％和20％，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值是 ()萬(wàn)元。(A)240284300316在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性因素發(fā)生的概率 Pi的取值范圍是()。Pi>0Pi<l0<Pi>1下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是 ()。(A)出租率(B)貸款利率(C)基準(zhǔn)收益率(D)資本金投入比例在估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，用單位工程量投資乘以工程量來(lái)估算單項(xiàng)工程投資的方法是 ( )。(A)單元估算法(B)概算指標(biāo)法(C)單位指標(biāo)估算法(D)工程最近似匡算法用于計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的財(cái)務(wù)報(bào)表是 ( )現(xiàn)金流量表。(A)資本金(B)財(cái)務(wù)計(jì)劃(C)項(xiàng)目投資(D)投資者各方從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種()契約。(A)權(quán)利(B)義務(wù)(C)信用(D)債務(wù)李某的月均收入為4500元，購(gòu)買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費(fèi)用為120元。李某的所有債務(wù)與收入比是 ()。(A)32．00％(B)34．67％49．78％(D)(D)房地產(chǎn)供求比(D)(D)商業(yè)物業(yè)不適合長(zhǎng)期投資52．44％證券市場(chǎng)上的資金供給者是 ()。(A)證券發(fā)行人(B)證券投資者(C)證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)(D)證券市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)關(guān)于收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是 ( )。(A)零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)資金調(diào)整作出規(guī)定(B)收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金(C)在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都包含在租金中(D)在出租率達(dá)到100%時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入最高二、多項(xiàng)選擇題每題的備選答案中有 2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5分。關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有 ()。(A)商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來(lái)越成為一種趨勢(shì)(B)商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行(C)區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性(E)商業(yè)物業(yè)投資收益全部來(lái)自出租收益王某花50萬(wàn)元購(gòu)買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為 10％，但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為()萬(wàn)元。(A)23456關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的說(shuō)法，正確的有 ( )。(A)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)存在的主要原因之一(B)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性(C)合理空置率可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)(D)在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第二階段，市場(chǎng)空置率高于合理空置率(E)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金的下滑始于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有 ( )。(A)房?jī)r(jià)收入比(B)租金售價(jià)比(C)實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比(E)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件包括 ()。(A)建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理(B)建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的 30%(C)已按規(guī)定辦理了工程安全監(jiān)督手續(xù)(D)已按規(guī)定確定了施工企業(yè)(E)施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查的有 ()(A)房地產(chǎn)銷售價(jià)格調(diào)查(B)房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查(C)城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查(D)城市人口地理分布調(diào)查(E)城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查從投資的角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有 ()。(A)投資利潤(rùn)率(B)通貨膨脹率(C)投資風(fēng)險(xiǎn)(D)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率(E)存款準(zhǔn)備金率張某以400萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪用于自營(yíng)，流動(dòng)資金為50萬(wàn)元。如果張某投入的資本金為240萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均經(jīng)營(yíng)收入為150萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營(yíng)收入的 40％，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營(yíng)收入的10％，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有 ()。(A)投資利潤(rùn)率為 16．67％(B)投資利潤(rùn)率為22.50%(C)資本金利潤(rùn)率為31.25%(D)資本金利潤(rùn)率為37.50%(E)資本金利潤(rùn)率為62.50%房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有 ()。(A)備選方案差異原則(B)備選方案獨(dú)立原則(C)最低可接受收益率原則(D)不行動(dòng)原則(E)備選方案關(guān)聯(lián)性原則盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有()。(A)產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化(B)產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量(C)單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化(D)(D)施工執(zhí)照費(fèi)(D)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化(E)單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化決策的有效性程度通常從決策的( )等方面來(lái)評(píng)價(jià)。(A)合理性(B)可接受性(C)時(shí)效性(D)參與性(E)經(jīng)濟(jì)性房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括 ()。(A)接受委托(B)投資機(jī)會(huì)研究(C)初步可行性研究(D)詳細(xì)可行性研究(E)項(xiàng)目評(píng)估與決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資中其他工程費(fèi)用包括 ()。(A)可行性研究費(fèi)(B)臨時(shí)用地費(fèi)(C)場(chǎng)地平整費(fèi)(E)竣工圖編制費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方案比選時(shí)，通常會(huì)選擇 ( )的方案。(A)資金來(lái)源可靠(B)審核程序復(fù)雜(C)資金結(jié)構(gòu)合理(D)融資成本較低(E)融資風(fēng)險(xiǎn)較小下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有 ()。(A)公用設(shè)施的維修費(fèi)(B)人員的工資(C)抵押貸款還本付息額(D)房產(chǎn)稅(E)保險(xiǎn)費(fèi)三、判斷題請(qǐng)判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。51在資本資產(chǎn)定價(jià)模型中，§是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)后得出的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。()(A)正確(B)錯(cuò)誤由于買賣雙方主要為分散的普通居民，所以存量住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)特征為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷。()(A)正確(B)錯(cuò)誤投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。()(A)正確(B)錯(cuò)誤全部使用國(guó)有資金投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定施工單位。()(A)正確(B)錯(cuò)誤55在一定的時(shí)間范圍內(nèi)，首套住房需求量與改善性住房需求量之間的距離表示住房需求的市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性。()(A)正確(B)錯(cuò)誤56復(fù)利可分為間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利，由于資金在不停地運(yùn)動(dòng)，所以在實(shí)際使用中通常采用的是連續(xù)復(fù)利計(jì)息方式。()(A)正確(B)錯(cuò)誤57從名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系來(lái)看，實(shí)際利率一定大于名義利率。()(A)正確(B)錯(cuò)誤對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要表現(xiàn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。()(A)正確(B)錯(cuò)誤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金密集性和較高的資金借貸額，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率和流動(dòng)比率。()(A)正確(B)錯(cuò)誤如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是同步變化的，那么該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)將基本保持不變。()(A)正確(B)錯(cuò)誤不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以代替風(fēng)險(xiǎn)分析。()(A)正確(B)錯(cuò)誤構(gòu)造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估方案，就是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。()(A)正確(B)錯(cuò)誤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度與將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額進(jìn)行編制。()(A)正確(B)錯(cuò)誤REITs可以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場(chǎng)的資金不斷流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。()(A)正確(B)錯(cuò)誤物業(yè)管理人員一般通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉的宣傳方式來(lái)吸引租戶。()(A)正確(B)錯(cuò)誤四、計(jì)算題要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，要寫出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后二位。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。66甲公司花4．3億元購(gòu)買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。該公司自有資金投入為購(gòu)買價(jià)格的 60％，其余為年利率 7．5％、期限 20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000m2,前兩年的租金均為150元/(m2月)，以后租金每年遞增5％。另有地下停車位 310個(gè)，租金為500元／(個(gè).月)。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10％，包括營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的 30％。建筑物采用直線折舊，年折舊額為 600萬(wàn)元，土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)年攤銷額為800萬(wàn)元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。67甲公司在2009年12月31日通過(guò)竟拍，以400萬(wàn)元／畝的價(jià)格獲得一宗面積為200畝的建設(shè)用地，土地費(fèi)用一次性付清。該宗土地為居住用途，使用期限為70年，容積率為2．0。該項(xiàng)目的計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為 6年，其中建設(shè)期5年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和方案設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目建設(shè)成本為 3200元/m2。甲公司在獲得該宗土地后的第一年和第二年，分別投入了總建設(shè)成本的20％、 5％以及共計(jì) 1200萬(wàn)元的管理費(fèi)，未進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)售。由于資金原因，甲公司計(jì)劃從第三年開(kāi)始，尋找合作伙伴共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。甲公司與乙公司簽訂了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同，并約定從第三年開(kāi)始，乙公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售及承擔(dān)項(xiàng)目續(xù)建的全部成本和費(fèi)用，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不變，銷售收入的 60％歸甲公司所有， 40％歸乙公司所有。乙公司的開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃是：項(xiàng)目續(xù)建的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本分 3年投入，投入比例分別占總建設(shè)成本的20％、25％和 30％；銷售從合作開(kāi)發(fā)的第一年開(kāi)始，各年銷售量占總銷售量的比例分別為20%、30%、30%和20%,銷售均價(jià)為8500元/m2;管理費(fèi)、銷售費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅金及附加分別占銷售收入的 2％、 3％和 5．5％。假定管理費(fèi)和銷售費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)平均支出，營(yíng)業(yè)稅金及附加與銷售收入同步發(fā)生，除土地費(fèi)用外，開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的項(xiàng)目收支均發(fā)生在年末。①請(qǐng)計(jì)算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；②若乙公司的目標(biāo)收益率為 10％，請(qǐng)計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值并說(shuō)明乙公司能否達(dá)到投資目標(biāo)（不考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅 ）。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理）真題試卷答案與解析一、單項(xiàng)選擇題每題的備選答案中只有 1個(gè)最符合題意。TOC\o"1-5"\h\z【正確答案】 B【正確答案】 D【正確答案】 C【試題解析】房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度?！菊_答案】A【試題解析】B、C選項(xiàng)屬于交易指標(biāo)；D選項(xiàng)屬于需求指標(biāo)。TOC\o"1-5"\h\z【正確答案】 C【試題解析】平均建設(shè)周期=房屋施工面積／新竣工面積 =100／50=2（年）?！菊_答案】 B【正確答案】 A【試題解析】 《規(guī)劃意見(jiàn)書（選址）》中，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括三個(gè)方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求?！菊_答案】 C【正確答案】 D【試題解析】 “以價(jià)換量 ”的銷售策略就是薄利多銷，為價(jià)值定價(jià)法。此題無(wú)正確選項(xiàng)。【正確答案】A【試題解析】試探性調(diào)查即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法?！菊_答案】D【試題解析】 若E=P,則消費(fèi)者會(huì)滿意；若E>P,則消費(fèi)者不滿意，若E<P,則消費(fèi)者會(huì)非常滿意?！菊_答案】 B【正確答案】 B【試題解析】專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是對(duì)特定區(qū)域內(nèi)某一物業(yè)類型房地產(chǎn)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè) ）或特定房地產(chǎn)子市場(chǎng)的供需分析，是在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定的子市場(chǎng)進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。14【正確答案】A他造成本域相關(guān)費(fèi)用土地成本利金收人道首應(yīng)色轉(zhuǎn)許稅費(fèi)建造成本城梢美觀用他造成本域相關(guān)費(fèi)用土地成本利金收人道首應(yīng)色轉(zhuǎn)許稅費(fèi)建造成本城梢美觀用為：.【試題解析】開(kāi)發(fā)-銷售”模式現(xiàn)金流量圖為:開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金圖轉(zhuǎn)管收入15【正確答案】C【試題解析】C選項(xiàng)，認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A選項(xiàng)，認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的。 B選項(xiàng)，認(rèn)為利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的； D選項(xiàng)，以剩余價(jià)值在不同的資本家之間分割為起點(diǎn)，認(rèn)為利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來(lái)的一部分剩余價(jià)值。16【正確答案】C【試題解析】實(shí)際利率=［（1+名義利率）/（1+通貨膨脹率）］-1,則（實(shí)際利率+1）中+通貨膨脹率）=1+名義利率,（8.0%+1）*1+4.0%）=1+名義利率,則名義利率=12.32%。17【正確答案】B【試題解析】（1）已知：A120=3044.54元，s=0.4%,n=15M2=180（月）,i=6.5%/12=0.54%（2）第10年最后一個(gè)月份的還款額A120為：A1=A1（1+s）t-1,Ai20=Ai（1+s）t-1,3044.54=AiX（1+0.004）120-1抵押貸款首次月還款額為：Ai=1893.26元（3）第15年最后一個(gè)月份的還款額Ai80為：Ai80=A（1+s）t-1=1893.26R1+0.4%）180-1=3868.52（元）。18【正確答案】A工5?！驹囶}解析】F=P+phi=3000X（1+2M2X門）=3450（萬(wàn)元）19【正確答案】C【試題解析】對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本。20【正確答案】B【試題解析】資本金=1000M0%=400（萬(wàn)元），資本金收益=400M6%=64（萬(wàn)元）,投資者收益=1000X60%M6%-1000>60%X10%=36（萬(wàn)元），資本金總收益=64+36=100（萬(wàn)元），資本金的投資收益率=100/400=25%。21【正確答案】A【試題解析】通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失。22【正確答案】C本年借款額【試題解析】每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+ 2 ）沒(méi)款利率=（10200+300/2）>7%=724.5（萬(wàn)元）。23【正確答案】B【試題解析】資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。24【正確答案】B500+ *一—~?+-2203 幽產(chǎn)900.90【試題解析】費(fèi)用現(xiàn)值= 門+⑷%）（1*10轉(zhuǎn)）3（】十|0%『25【正確答案】B【試題解析】總建筑面積（產(chǎn)量）=30000M=9（萬(wàn)m2）,總開(kāi)發(fā)成本=450000萬(wàn)元，禾I」?jié)?45000>^0%=13500（萬(wàn)元）,根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入-利潤(rùn)-稅費(fèi)=總開(kāi)發(fā)成本，設(shè)銷售單價(jià)為x,M：xX9-13500-X9X5.5%=45000,x=6878.31（元/m2）。26【正確答案】C27【正確答案】B【試題解析】50030%+300>50%-8020%=284（萬(wàn)元）。28【正確答案】C【試題解析】各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于 1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于 1。29【正確答案】C【試題解析】A選項(xiàng)屬于收益相關(guān)參數(shù)；B、D選項(xiàng)屬于融資相關(guān)參數(shù)。30【正確答案】C31【正確答案】C32【正確答案】A33【正確答案】D【試題解析】(800+1440+120)/4500=52.44%。【正確答案】 B【正確答案】 C【試題解析】A選項(xiàng)，在租約中必須對(duì)租金調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用；B選項(xiàng)，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入 （不含保證金和大修基金 ）；D選項(xiàng)，若物業(yè)租金低于市場(chǎng)租金，雖然出租率達(dá)到100％，其獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入并非一定理想。二、多項(xiàng)選擇題每題的備選答案中有 2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5分。【正確答案】B，C【試題解析】A選項(xiàng)，開(kāi)發(fā)一持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有模式越來(lái)越成為一種趨勢(shì)。 D、E選項(xiàng)，由于商用物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長(zhǎng)期投資。【正確答案】 A，B，C【正確答案】 A，B，C【試題解析】D選項(xiàng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第二階段，空置率降到了合理空置率以下；E選項(xiàng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)租金在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段的上漲趨緩或者停止，出現(xiàn)下滑是在第四階段。【正確答案】A，C，E【試題解析】衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)包括“實(shí)際價(jià)格／理論價(jià)格”“房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／實(shí)際 GDP增長(zhǎng)率 ”“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)／居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) ”“房?jī)r(jià)收入比”“個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率／居民平均家庭收入增長(zhǎng)率 ”“房地產(chǎn)投資需求／房地產(chǎn)使用需求 ”等指標(biāo)。【正確答案】A，C，D，E【試題解析】B選項(xiàng)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50％，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保?！菊_答案】A，B【試題解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型；C、E選項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；D選項(xiàng)屬于人口資源環(huán)境調(diào)查?！菊_答案】A，B，C【試題解析】資金時(shí)間價(jià)值大小取決于多方面因素，從投資的角度來(lái)看主要有：①投資利潤(rùn)率；②通貨膨脹率；③風(fēng)險(xiǎn)因素。【正確答案】A，C【試題解析】 投資利潤(rùn)率二年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資 =[150*1-40%)-15010%]/(400+50)=16.67%;資本金利潤(rùn)率二年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=[150X1-40%)-15010%]/240=31.25%?！菊_答案】A，C，D【試題解析】在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。【正確答案】 B，C，D【正確答案】 A，B，C，E【試題解析】決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是評(píng)價(jià)決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。【正確答案】B，C，D，E【正確答案】 A【正確答案】 B【試題解析】 市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性?！菊_答案】 B【試題解析】 從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。【正確答案】B【試題解析】名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系為：實(shí)際利率 =（1+名義利率／計(jì)息周期）計(jì)息周期一 l。【正確答案】B【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。【正確答案】B【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。TOC\o"1-5"\h\z【正確答案】 A【正確答案】 B【試題解析】不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析?！菊_答案】 A【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。64【正確答案】A65【正確答案】B【試題解析】一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶。四、計(jì)算題要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，要寫出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后二位。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。f年凈收入一年還本付息戡)一年稅前現(xiàn)金流一66［正確答案］稅前現(xiàn)金回報(bào)率二資術(shù)金或權(quán)益資本-資本金或權(quán)益資本第一年凈收入Ai=(150漢2>36000+500M2>310)41-10%-30%)=39996000何)第五年凈收入A5=A1X1+5%)3=46300369.5(元)每年還本付息額430000000x40%±7二2］ 5= (1?7,5優(yōu)產(chǎn) =16871856.96(元)稅前現(xiàn)金回報(bào)率=(46300369.516871856.96)/(43000000060%)=11.41%償債備付率可用于還本付息資金=年凈收益=當(dāng)期應(yīng)還本碓、資金一年還本付息額=46300369.5/16871856.96=2.7442、67【正確答案】總建筑面積=200>666.67>2=266668(m)總建設(shè)成本=3200>266668/10000=85333.76(萬(wàn)元)總銷售收入=8500>266668/10000=226667.80(萬(wàn)元)(1)計(jì)算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR設(shè)i1=7%NP>,=-400x200-8533176x2O^

1+7%85333.76NP>,=