營銷策劃-住宅豪宅2010大連萬科天麓營銷案例

Part

1項目概況2Part

2形象定位Part3推售節(jié)奏及價格走勢Part

4現(xiàn)場營造Part

5活勱策略Part

6

策略Part

7總結(jié)與啟示項目概況基本概況：項目簡介：大連萬科天麓，作為大連首席城市半山豪宅，經(jīng)歷了3年打造已經(jīng)形成一個配套成

大社區(qū)。獨享都市稀缺的優(yōu)美山地景觀，擁有城市生活無法享有的自然生態(tài)。滿山是優(yōu)良的自然植被，以高大的喬木、低矮的灌木，和山坡草地為主，還有為數(shù)不少的古樹和原生植物群落。滿山蒼翠，飛鳥起落，古樹參天，豐富的森林樹種和原生的植物群落是萬科天麓項目優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的集中反映，也是歷史痕跡的烙印，是人類不可多得的自然。項目由萬科溪之谷未售房源、三期、四期別墅合并命名為“萬科天麓”。區(qū)位大連市甘井子區(qū) 板塊建筑類別，低層占地面積37萬m2容積率1.07建筑面積40萬m2最早開盤時間綠化率60%總戶數(shù)3300車位配比1：1裝修情況毛坯物業(yè)費別墅3.8元/平方米·月住宅2元/平方米·月（含電梯費）開發(fā)商萬科企業(yè)物業(yè)公司大連萬科物業(yè)服務(wù)建筑設(shè)計源界建筑設(shè)計咨詢景觀設(shè)計創(chuàng)翌 園林工程咨詢有限公司全程大連世聯(lián) 房地產(chǎn)顧問規(guī)劃布局10棟

，84棟別墅當(dāng)前均價2011年7月均價：10500元/m2

，300-750萬/套別墅33項目概況區(qū)域位置分析：生態(tài)科技創(chuàng)新城大連體育新城空港商務(wù)區(qū)西城國際旅游商務(wù)區(qū)臨海裝備制造業(yè)區(qū)鉆石港灣項目位于大連市甘井子區(qū) 板塊，

水庫西側(cè)南行三公里，紅嶺路轉(zhuǎn)金柳路直達；整個項目擁有60多平方公里群山環(huán)繞，高達88.17%的森林覆蓋率。4項目概況區(qū)域規(guī)劃分析：區(qū)域內(nèi)囊括國家4A級風(fēng)景區(qū)、國家安全社區(qū)、國際旅游區(qū)、國際會議區(qū)、國際賽事、文化創(chuàng)意、總部

經(jīng)濟、東北亞會客廳、國際智慧谷、東方達沃斯等，將被打造成大連西部高端、綠色、不可替代、不可

，具有

的生態(tài)西城區(qū)。55SLOGAN：半山高端生活系階段推廣語萬科溪之谷（命名為天麓前）1、“這一次，選萬科”。2、萬科溪之谷三年巨變：從“山居社區(qū)”到“大連綠核”。命名為萬科天麓1、大連首席城市半山豪宅。2、悉心三年，醇熟大社區(qū)。萬科天麓別墅/＆推廣期1、高鐵時代，近享大連萬科山居生活。2、萬科天麓公園組團新品上市，三山環(huán)抱，270度瞰景，盡享山居生活，310平方米臻品半山墅，180平方米平層官邸，93平方米情景三房，106平方米空中疊墅，稀缺上市。2011年持續(xù)銷售期1、夏天來了，感受最美的半山。2、居至萬科，與您

。形象定位項目定位語：大連首席城市半山豪宅1.契合開發(fā)商口味2.符合客群心理，突出資源優(yōu)勢案名：萬科天麓天麓為溪之谷的升級收官之際，意在打造大連首席半山豪宅產(chǎn)品6時期推量與銷售信息萬科溪之谷（命名為天麓前）（2007.8.25-2011年3月）命名為萬科天麓（2011年3月）萬科天麓別墅/ ＆推廣期（2011.3-2011.7）2011年持續(xù)銷售期（2011.8至今）1、

普通住宅219套,聯(lián)排別墅36棟共

155套,雙拼別墅8棟共16套開盤，1、萬科溪之谷未售完房源、3.2期兩棟

、3.3期8棟 和四期別墅組成萬科天麓。2、萬科天麓無具體開盤/推案時間節(jié)點。1、3月-5月萬科天麓主推114#-117#號樓，均價10500元/平方米。2、6月主推109#、113#號樓，均價11000元/平方米。3、7月主推109#、110#號樓，均價11000元/平方米。1、銷售在售剩余房源。2、為10月份推出的四期別墅做準(zhǔn)備。推售節(jié)奏及價格走勢萬科溪之谷2007.8.25-2011.3萬科天麓2011.3萬科天麓別墅/

＆推廣期2011.3-2011.72011年持續(xù)銷售期2011.8至今2000040006000800010000120001234住宅銷售均價萬科溪之谷2007.8.25-2011.3萬科天麓2011.3萬科天麓別墅/＆推廣期2011.3-2011.72011年持續(xù)銷售期2011.8至今50045040035030025020034別墅銷售均價7推售節(jié)奏及價格走勢時間

事件時間

事件2007.8.15萬科溪之谷開盤，推出多層219套，別墅171套2011.8至今銷售在售剩余房源的基礎(chǔ)上為10月份推出的四期別墅做準(zhǔn)備。四期別墅樣板間即將于9月中旬開放，10月上旬開盤。2008.3.2990平方米生態(tài)新品盛大開盤2008.9.29新品示范區(qū)樣板間開放備注：自2007年8月至今已有五年有余，項目也經(jīng)歷了從萬科溪之谷到萬科天麓的變化，期間既有公司的變化，又有 手法的不同，開發(fā)商多次采用推出部分樓棟、部分樓層的方法，使整個項目的推案錯綜復(fù)雜，自始至終都沒有詳盡的開盤和推案的時間節(jié)點，導(dǎo)致2011年3月更名為萬科天麓后無法丼行大型的推案活動，只能采用個別月份主推重點樓棟的方法.2009.8.15加推103#、104#號樓，普通住宅產(chǎn)品104套2009.8.30180平方米樣板間開放2009.12.26加推105#號樓面積為90平方米二品2010.1-2011.2銷售已有可售房源，普通住宅均價10000元/平方米，別墅320-450萬元/套2011.3溪之谷的升級收官之際，意在打造大連首席半山豪宅產(chǎn)品，命名為萬科天麓2011.3-2011.5主推114#-117#號樓，均價10500元/平方米2011.6主推109#、113#號樓，均價11000元/平方米2011.7主推109#、110#號樓，均價11000元/平方米8圍擋現(xiàn)場營造售樓處現(xiàn)場包裝9現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝-指示系統(tǒng)1100現(xiàn)場營造特色商業(yè)街周邊配套世紀(jì)星水景煙霧繚繞效果11現(xiàn)場營造93平方米106平方米樣板房122011.32011.3-2011.72007.8萬科溪之谷（命名為天麓前）（2007.8.25-2011年3月）命名為萬科天麓（2011年3月）萬科天麓別墅/

＆推廣期（2011.3-2011.7）2011年持續(xù)銷售期（2011.8至今）活動時期萬科天麓“活動推廣”節(jié)奏圖2011.8至今萬科溪之谷開盤命名為萬科天麓萬科天麓在售房源銷售萬科天麓在售房源銷售＆四期別墅準(zhǔn)備活動策略1、萬科溪之谷未售完房源、3.2期兩棟

、3.3期8棟 和四期別墅組成萬科天麓。2、2011.3.29大連萬科品牌 ，新品發(fā)布會1、 節(jié)活勱-與夢想一起飛翔2、2011.4.15-2011-4-21大連萬科第三屆跑山節(jié)3、2011.4.20-2011.5.15“獻給未來的回憶”攝影大賽4、2011年5月“樂享運勱生活

”主體運勱季5、母親節(jié)活勱-拿什么感勱您，母親？6、2011.6.18第三屆萬科櫻桃節(jié)7、春節(jié)，春展，夏展相繼推出多套9999元/平方米特價房、四期別墅樣板間即將于月中旬開放、四期別墅即將于

月上旬開盤。、居至萬科包機體驗之旅、

.8.15開盤

2、網(wǎng)購 ，網(wǎng)上搶訂

40-100元/平方米3、2008年5月，五一期間別墅

5萬元，洋房

1萬元4、青年置業(yè)計劃5、2008年夏交會150元/平方米6、2009.1.15房展200元/平方米7、2009年10月，推出買房抹零計劃

8.2010.9.11-10.7,26

每套立減26000元13活動策略近期活動展板1144萬科天麓組合策略戶外導(dǎo)旗、高報廣大連晚報、新商報、晨報等雜志雜志、樓外樓雜志大連電臺大連廣播交通臺網(wǎng)絡(luò)搜房等地產(chǎn)直效派單、策略樓外樓雜志晨報新商報15策略萬科天麓新推廣組合丏業(yè) 樓盤動態(tài)發(fā)布搜房網(wǎng)大連精品樓盤網(wǎng)16樓書策略萬科天麓銷售材料組合樓書戶型單頁17策略萬科天麓銷售材料組合勢動大連居至萬科樓書1188策略萬科天麓銷售材料組合萬科天麓半山墅戶型1199總結(jié)與啟示五盤聯(lián)城，布局大大連進入2011年，隨著限購力度的不斷加大，萬科采取“五盤聯(lián)城，布局大大連”的方法，使盤與盤之間資源共享，優(yōu)勢互補，強有力的為大連樓市注入一針強心劑。資源最大化極好的利用了萬科的品牌資源和項目所在地的自然資源，適時推出特價房、搜房卡

等各項活勱保證了大