營(yíng)銷(xiāo)策劃-住宅豪宅2010大連萬(wàn)科天麓營(yíng)銷(xiāo)案例

Part

1項(xiàng)目概況2Part

2形象定位Part3推售節(jié)奏及價(jià)格走勢(shì)Part

4現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造Part

5活勱策略Part

6

策略Part

7總結(jié)與啟示項(xiàng)目概況基本概況：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：大連萬(wàn)科天麓，作為大連首席城市半山豪宅，經(jīng)歷了3年打造已經(jīng)形成一個(gè)配套成

大社區(qū)。獨(dú)享都市稀缺的優(yōu)美山地景觀，擁有城市生活無(wú)法享有的自然生態(tài)。滿山是優(yōu)良的自然植被，以高大的喬木、低矮的灌木，和山坡草地為主，還有為數(shù)不少的古樹(shù)和原生植物群落。滿山蒼翠，飛鳥(niǎo)起落，古樹(shù)參天，豐富的森林樹(shù)種和原生的植物群落是萬(wàn)科天麓項(xiàng)目?jī)?yōu)良生態(tài)環(huán)境的集中反映，也是歷史痕跡的烙印，是人類(lèi)不可多得的自然。項(xiàng)目由萬(wàn)科溪之谷未售房源、三期、四期別墅合并命名為“萬(wàn)科天麓”。區(qū)位大連市甘井子區(qū) 板塊建筑類(lèi)別，低層占地面積37萬(wàn)m2容積率1.07建筑面積40萬(wàn)m2最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間綠化率60%總戶數(shù)3300車(chē)位配比1：1裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)別墅3.8元/平方米·月住宅2元/平方米·月（含電梯費(fèi)）開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科企業(yè)物業(yè)公司大連萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)建筑設(shè)計(jì)源界建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)翌 園林工程咨詢(xún)有限公司全程大連世聯(lián) 房地產(chǎn)顧問(wèn)規(guī)劃布局10棟

，84棟別墅當(dāng)前均價(jià)2011年7月均價(jià)：10500元/m2

，300-750萬(wàn)/套別墅33項(xiàng)目概況區(qū)域位置分析：生態(tài)科技創(chuàng)新城大連體育新城空港商務(wù)區(qū)西城國(guó)際旅游商務(wù)區(qū)臨海裝備制造業(yè)區(qū)鉆石港灣項(xiàng)目位于大連市甘井子區(qū) 板塊，

水庫(kù)西側(cè)南行三公里，紅嶺路轉(zhuǎn)金柳路直達(dá)；整個(gè)項(xiàng)目擁有60多平方公里群山環(huán)繞，高達(dá)88.17%的森林覆蓋率。4項(xiàng)目概況區(qū)域規(guī)劃分析：區(qū)域內(nèi)囊括國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)、國(guó)家安全社區(qū)、國(guó)際旅游區(qū)、國(guó)際會(huì)議區(qū)、國(guó)際賽事、文化創(chuàng)意、總部

經(jīng)濟(jì)、東北亞會(huì)客廳、國(guó)際智慧谷、東方達(dá)沃斯等，將被打造成大連西部高端、綠色、不可替代、不可

，具有

的生態(tài)西城區(qū)。55SLOGAN：半山高端生活系階段推廣語(yǔ)萬(wàn)科溪之谷（命名為天麓前）1、“這一次，選萬(wàn)科”。2、萬(wàn)科溪之谷三年巨變：從“山居社區(qū)”到“大連綠核”。命名為萬(wàn)科天麓1、大連首席城市半山豪宅。2、悉心三年，醇熟大社區(qū)。萬(wàn)科天麓別墅/＆推廣期1、高鐵時(shí)代，近享大連萬(wàn)科山居生活。2、萬(wàn)科天麓公園組團(tuán)新品上市，三山環(huán)抱，270度瞰景，盡享山居生活，310平方米臻品半山墅，180平方米平層官邸，93平方米情景三房，106平方米空中疊墅，稀缺上市。2011年持續(xù)銷(xiāo)售期1、夏天來(lái)了，感受最美的半山。2、居至萬(wàn)科，與您

。形象定位項(xiàng)目定位語(yǔ)：大連首席城市半山豪宅1.契合開(kāi)發(fā)商口味2.符合客群心理，突出資源優(yōu)勢(shì)案名：萬(wàn)科天麓天麓為溪之谷的升級(jí)收官之際，意在打造大連首席半山豪宅產(chǎn)品6時(shí)期推量與銷(xiāo)售信息萬(wàn)科溪之谷（命名為天麓前）（2007.8.25-2011年3月）命名為萬(wàn)科天麓（2011年3月）萬(wàn)科天麓別墅/ ＆推廣期（2011.3-2011.7）2011年持續(xù)銷(xiāo)售期（2011.8至今）1、

普通住宅219套,聯(lián)排別墅36棟共

155套,雙拼別墅8棟共16套開(kāi)盤(pán)，1、萬(wàn)科溪之谷未售完房源、3.2期兩棟

、3.3期8棟 和四期別墅組成萬(wàn)科天麓。2、萬(wàn)科天麓無(wú)具體開(kāi)盤(pán)/推案時(shí)間節(jié)點(diǎn)。1、3月-5月萬(wàn)科天麓主推114#-117#號(hào)樓，均價(jià)10500元/平方米。2、6月主推109#、113#號(hào)樓，均價(jià)11000元/平方米。3、7月主推109#、110#號(hào)樓，均價(jià)11000元/平方米。1、銷(xiāo)售在售剩余房源。2、為10月份推出的四期別墅做準(zhǔn)備。推售節(jié)奏及價(jià)格走勢(shì)萬(wàn)科溪之谷2007.8.25-2011.3萬(wàn)科天麓2011.3萬(wàn)科天麓別墅/

＆推廣期2011.3-2011.72011年持續(xù)銷(xiāo)售期2011.8至今2000040006000800010000120001234住宅銷(xiāo)售均價(jià)萬(wàn)科溪之谷2007.8.25-2011.3萬(wàn)科天麓2011.3萬(wàn)科天麓別墅/＆推廣期2011.3-2011.72011年持續(xù)銷(xiāo)售期2011.8至今50045040035030025020034別墅銷(xiāo)售均價(jià)7推售節(jié)奏及價(jià)格走勢(shì)時(shí)間

事件時(shí)間

事件2007.8.15萬(wàn)科溪之谷開(kāi)盤(pán)，推出多層219套，別墅171套2011.8至今銷(xiāo)售在售剩余房源的基礎(chǔ)上為10月份推出的四期別墅做準(zhǔn)備。四期別墅樣板間即將于9月中旬開(kāi)放，10月上旬開(kāi)盤(pán)。2008.3.2990平方米生態(tài)新品盛大開(kāi)盤(pán)2008.9.29新品示范區(qū)樣板間開(kāi)放備注：自2007年8月至今已有五年有余，項(xiàng)目也經(jīng)歷了從萬(wàn)科溪之谷到萬(wàn)科天麓的變化，期間既有公司的變化，又有 手法的不同，開(kāi)發(fā)商多次采用推出部分樓棟、部分樓層的方法，使整個(gè)項(xiàng)目的推案錯(cuò)綜復(fù)雜，自始至終都沒(méi)有詳盡的開(kāi)盤(pán)和推案的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致2011年3月更名為萬(wàn)科天麓后無(wú)法丼行大型的推案活動(dòng)，只能采用個(gè)別月份主推重點(diǎn)樓棟的方法.2009.8.15加推103#、104#號(hào)樓，普通住宅產(chǎn)品104套2009.8.30180平方米樣板間開(kāi)放2009.12.26加推105#號(hào)樓面積為90平方米二品2010.1-2011.2銷(xiāo)售已有可售房源，普通住宅均價(jià)10000元/平方米，別墅320-450萬(wàn)元/套2011.3溪之谷的升級(jí)收官之際，意在打造大連首席半山豪宅產(chǎn)品，命名為萬(wàn)科天麓2011.3-2011.5主推114#-117#號(hào)樓，均價(jià)10500元/平方米2011.6主推109#、113#號(hào)樓，均價(jià)11000元/平方米2011.7主推109#、110#號(hào)樓，均價(jià)11000元/平方米8圍擋現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝9現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝-指示系統(tǒng)1100現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造特色商業(yè)街周邊配套世紀(jì)星水景煙霧繚繞效果11現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造93平方米106平方米樣板房122011.32011.3-2011.72007.8萬(wàn)科溪之谷（命名為天麓前）（2007.8.25-2011年3月）命名為萬(wàn)科天麓（2011年3月）萬(wàn)科天麓別墅/

＆推廣期（2011.3-2011.7）2011年持續(xù)銷(xiāo)售期（2011.8至今）活動(dòng)時(shí)期萬(wàn)科天麓“活動(dòng)推廣”節(jié)奏圖2011.8至今萬(wàn)科溪之谷開(kāi)盤(pán)命名為萬(wàn)科天麓萬(wàn)科天麓在售房源銷(xiāo)售萬(wàn)科天麓在售房源銷(xiāo)售＆四期別墅準(zhǔn)備活動(dòng)策略1、萬(wàn)科溪之谷未售完房源、3.2期兩棟

、3.3期8棟 和四期別墅組成萬(wàn)科天麓。2、2011.3.29大連萬(wàn)科品牌 ，新品發(fā)布會(huì)1、 節(jié)活勱-與夢(mèng)想一起飛翔2、2011.4.15-2011-4-21大連萬(wàn)科第三屆跑山節(jié)3、2011.4.20-2011.5.15“獻(xiàn)給未來(lái)的回憶”攝影大賽4、2011年5月“樂(lè)享運(yùn)勱生活

”主體運(yùn)勱季5、母親節(jié)活勱-拿什么感勱您，母親？6、2011.6.18第三屆萬(wàn)科櫻桃節(jié)7、春節(jié)，春展，夏展相繼推出多套9999元/平方米特價(jià)房、四期別墅樣板間即將于月中旬開(kāi)放、四期別墅即將于

月上旬開(kāi)盤(pán)。、居至萬(wàn)科包機(jī)體驗(yàn)之旅、

.8.15開(kāi)盤(pán)

2、網(wǎng)購(gòu) ，網(wǎng)上搶訂

40-100元/平方米3、2008年5月，五一期間別墅

5萬(wàn)元，洋房

1萬(wàn)元4、青年置業(yè)計(jì)劃5、2008年夏交會(huì)150元/平方米6、2009.1.15房展200元/平方米7、2009年10月，推出買(mǎi)房抹零計(jì)劃

8.2010.9.11-10.7,26

每套立減26000元13活動(dòng)策略近期活動(dòng)展板1144萬(wàn)科天麓組合策略戶外導(dǎo)旗、高報(bào)廣大連晚報(bào)、新商報(bào)、晨報(bào)等雜志雜志、樓外樓雜志大連電臺(tái)大連廣播交通臺(tái)網(wǎng)絡(luò)搜房等地產(chǎn)直效派單、策略樓外樓雜志晨報(bào)新商報(bào)15策略萬(wàn)科天麓新推廣組合丏業(yè) 樓盤(pán)動(dòng)態(tài)發(fā)布搜房網(wǎng)大連精品樓盤(pán)網(wǎng)16樓書(shū)策略萬(wàn)科天麓銷(xiāo)售材料組合樓書(shū)戶型單頁(yè)17策略萬(wàn)科天麓銷(xiāo)售材料組合勢(shì)動(dòng)大連居至萬(wàn)科樓書(shū)1188策略萬(wàn)科天麓銷(xiāo)售材料組合萬(wàn)科天麓半山墅戶型1199總結(jié)與啟示五盤(pán)聯(lián)城，布局大大連進(jìn)入2011年，隨著限購(gòu)力度的不斷加大，萬(wàn)科采取“五盤(pán)聯(lián)城，布局大大連”的方法，使盤(pán)與盤(pán)之間資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，強(qiáng)有力的為大連樓市注入一針強(qiáng)心劑。資源最大化極好的利用了萬(wàn)科的品牌資源和項(xiàng)目所在地的自然資源，適時(shí)推出特價(jià)房、搜房卡

等各項(xiàng)活勱保證了大