國際石材交易中心投資分析報告

關(guān)于建立北方龍祥國際石材交易中心的可行性報告與投資打算（修訂版）撰寫人：王慶2011-10-12目錄前言項目講明市場以及環(huán)境分析講明項目可行性講明投資打算與回報可能成本收回與利潤回報進(jìn)一步進(jìn)展規(guī)劃前言建筑裝飾行業(yè)是一個歷史悠久的行業(yè)，建筑裝飾石材行業(yè)同樣歷史久遠(yuǎn)。作為建筑行業(yè)的差不多構(gòu)成部分，建筑裝飾一直扮演著不可或缺的角色，從高樓外墻，廣場地面，路面基石，到精細(xì)的樓梯臺階，窗套門套，背景幕墻等，都能夠見到石材裝飾的身影，在中國當(dāng)前經(jīng)濟形勢下，建筑行業(yè)本身確實是在不斷前行的朝陽產(chǎn)業(yè)，而建筑石材更是朝陽中最出色的一朵云彩！鋼城包頭是西北地區(qū)的大型工業(yè)都市之一，“稀土之都”是對鋼城包頭工業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀的最好詮釋。隨著社會的不斷進(jìn)步，東接呼和浩特，西連寧夏銀川，南眺古城西安的包頭市逐漸成為中國西北部地區(qū)經(jīng)濟進(jìn)展的橋梁與紐帶。依照《包頭市都市總體規(guī)劃（2008—2020）》，包頭市都市規(guī)劃區(qū)面積由885平方公里增加到1901平方公里，到2020年規(guī)劃期末，市域總?cè)丝跒?40萬人，城鎮(zhèn)人口為320萬人，都市人口300萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4800億元以上，

城鎮(zhèn)化率達(dá)到94.1%，中心城區(qū)都市建設(shè)用地總規(guī)模為321.4平方公里，人均建設(shè)用地指標(biāo)為119.04平方米每人，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4800億元以上。規(guī)劃明確薩拉齊為包頭市輔城，到2020年，輔城人口30萬人。

同時，新的都市規(guī)劃提出了破解“工業(yè)圍城”的思路，進(jìn)一步整合工業(yè)用地，將向東西兩翼集中進(jìn)展，形成生態(tài)鋁業(yè)、青山裝備制造一期二期、新型工業(yè)基地、九原工業(yè)園區(qū)等四大工業(yè)園區(qū)。一座新型工業(yè)都市立即展現(xiàn)在世人面前，西北部地區(qū)一顆耀眼的新星正在冉冉升起。綜上，再加以我方擁有豐富的行業(yè)治理與人事資源，在最快時刻內(nèi)即可搭建起有關(guān)該項目的相關(guān)治理，營銷，服務(wù)等一條龍基礎(chǔ)架構(gòu)，節(jié)約了大量的人員發(fā)覺與培育時刻成本，同樣，多年的行業(yè)經(jīng)驗積存了大量市場資源，可同時在全國范圍內(nèi)開展有選擇的招商行動，配合總公司的社會資源與其他儲備等，保證最快時刻內(nèi)形成一定規(guī)模，制造效益！項目講明項目名稱：華北龍祥國際石材基地項目理念：以最新高科技力量，打造古老行業(yè)新的市場標(biāo)桿項目宗旨：運用全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，建設(shè)亞洲中部石材交易中心項目主體：包頭市龍祥寶鼎工貿(mào)有限公司市場以及環(huán)境分析講明隨著21世紀(jì)的到來，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)展不斷地催動著中國經(jīng)濟模式的迅速變革；市場作為商貿(mào)流通和經(jīng)濟進(jìn)展的重要平臺，其進(jìn)展對一個國家和地區(qū)都會產(chǎn)生重大的阻礙。當(dāng)前，包頭的整體建材與石材市場呈現(xiàn)出多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型。攤位租賃型市場占絕大多數(shù)，約占90%以上?，F(xiàn)有攤位制市場治理，大部分是物業(yè)治理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場信譽度低以及隨時有拆遷和被規(guī)劃的可能等，進(jìn)展初期尚未形成競爭壓力時期尚可維持，但隨著進(jìn)展、競爭，這種治理模式，對內(nèi)缺乏凝聚力，對外缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的治理從物業(yè)治理型向新的經(jīng)營治理型進(jìn)展是必定之勢。當(dāng)前攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一：批發(fā)零售功能不清二：市場占地規(guī)模不大三：是市場中經(jīng)營戶小而多四：市場的配送功能薄弱，物流配套等無法分離這些問題雖講是市場的培育、進(jìn)展過程中不可幸免的問題，但它阻礙著市場效率的提高，阻礙市場的進(jìn)展，隨著市場的逐步成熟規(guī)范，市場治理者和經(jīng)營戶都將以提高效率，降低營銷成本，擴展?fàn)I銷業(yè)務(wù)為目標(biāo)，在那個內(nèi)在動力作用下，必將促使市場各種功能合理有效地進(jìn)行分離。其進(jìn)展趨勢大致是：一：專業(yè)化市場將取代原有的凌亂型市場。二：大規(guī)模集約化交易中心將操縱區(qū)域內(nèi)從業(yè)者集中，批零分工明確進(jìn)展。三：充分的市場競爭將誕生或引入行業(yè)龍頭型企業(yè)。四：加工，銷售，設(shè)計，上下游配套，物流，資金流等一系列配套系統(tǒng)將得到專門好的細(xì)分與進(jìn)展，直接降低產(chǎn)品成本。五：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將能在大型，新型交易中心中得到充分的利用，降低治理成本，提高治理效率。六：在統(tǒng)一規(guī)劃與品牌運作上，區(qū)域競爭力將得到極大增強。項目可行性講明、包頭市作為西北部商貿(mào)最為集中和繁華的都市之一，人口屬于百萬以上都市，各項消費需求巨大，特不是隨著都市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開發(fā)，人民生活水平的日益提高，就石材市場來講，包頭目前還要緊以零售市場為主，盡管年收入額相當(dāng)可觀，但市場幾乎都具有雜、亂、片面不成規(guī)模等局限，建立全面、專業(yè)、系統(tǒng)、規(guī)范的大型石材批發(fā)市場能夠帶動這些市場的進(jìn)展和規(guī)范。

一：消費群體與針對客戶

1、消費群體：要緊是本區(qū)域和周邊都市的地產(chǎn)，政府工程，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等建筑裝飾材料消費群體。2、針對客戶：全國范圍內(nèi)認(rèn)可華北經(jīng)濟現(xiàn)狀與消費能力的石材經(jīng)營商，本區(qū)域內(nèi)石材零售商等。區(qū)域毗鄰的鄂爾多斯市為了迎接“十二個五年規(guī)劃”的到來早在2008年就提出了新的都市規(guī)劃。規(guī)劃中提到2011——2015年那個時期是以后進(jìn)展的關(guān)鍵時期。在這一進(jìn)展時期，除了接著提升全市政治、經(jīng)濟、文化、教育和科技進(jìn)展中心功能的質(zhì)量、水平和效益的同時，將不斷加快產(chǎn)業(yè)進(jìn)展和經(jīng)濟進(jìn)展。大量農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)、都市人口的轉(zhuǎn)變，造就了許多的剛性需求和都市服務(wù)體系的升級改造，此間的巨大商機毋庸置疑。20世紀(jì)，石油工業(yè)的崛起，完全改變了中東以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)為主的經(jīng)濟面貌，使該區(qū)域一舉成為了全球最為富饒的地區(qū)?，F(xiàn)在，這一“中東故事”正在中國西北部的兩座都市陜西榆林與內(nèi)蒙古鄂爾多斯上演。

高和投資與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心近日公布的《中國民間資本投資調(diào)研報告》（鄂爾多斯篇與陜北篇）稱，保守可能鄂爾多斯擁有資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人，榆林的億萬富豪人數(shù)則不在鄂爾多斯之下。

煤炭作為地下的“黑金”，使鄂爾多斯的人均GDP在不到十年的時刻內(nèi)超越香港居全國第一，使榆林成為陜西經(jīng)濟增長速度最快的地區(qū)?，F(xiàn)代化的重工業(yè)基地、高速公路、豪華住宅區(qū)、夾道而建的銀行與投資公司，如同雨后春筍般建立。能源產(chǎn)業(yè)拉動了這兩個都市的房產(chǎn)投資熱潮以及民間資本市場的繁榮。

*注《中國民間資本投資調(diào)研報告》（下稱“報告”）由住建部政策研究中心副主任秦虹主持。據(jù)該報告介紹，高和投資是一家以民間資本為要緊募資渠道及基金出口的投資機構(gòu)，“是目前最了解民間資本投資方向的機構(gòu)之一?！币勒沾蛩悖搱蟾娴臏刂萜蜕轿髌矊㈥懤m(xù)公布。據(jù)報告描述，榆林的大柳塔距鄂爾多斯的康巴什沙漠僅半小時車程，但那個地點的氣候明顯偏暖，綠樹更多。這幾乎是一個圍繞中國最大的能源集團神華集團興起的小鎮(zhèn)。圍繞已干涸河床的是綿延至遠(yuǎn)方一眼望不到邊的露天煤礦。沿河床顛簸的縣道一直向西，便是神府東勝煤田世界八大煤田之一，煤炭預(yù)測儲量達(dá)2800億噸，天然氣預(yù)測儲量達(dá)5萬億立方米。此外，還有約6萬億噸的巖鹽，約占全國已探明總量的26%，以及6億噸石油。

從外表上看，榆林依舊一個經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)的區(qū)域。榆林下屬的兩個全國百強縣神木與府谷，看上去仍是嘈雜并有些破落的小縣城，跟中國其他地區(qū)的一般縣城沒什么兩樣。但保守可能，神木縣資產(chǎn)過億元的富豪人數(shù)可達(dá)2000人，府谷縣亦與此水平相當(dāng)。實際上，整個榆林市資產(chǎn)過億富豪人數(shù)并不比鄂爾多斯少。自上世紀(jì)80年代中期，神府煤田被發(fā)覺并大規(guī)模開發(fā)，2010年神木已成全國排名第44位的百強縣，府谷排名第91位。榆林因此也被稱為中國的科威特。

另一資源型都市鄂爾多斯快速的財寶爆炸更是不足十年。2004年后，煤礦開始為鄂爾多斯帶來源源不斷的財寶。鄂爾多斯煤炭已探明儲量1496億噸，約占全國已探明儲量的六分之一。此外，鄂爾多斯還有被譽為“軟黃金”的阿爾巴斯山羊絨。鄂爾多斯的天然氣已探明儲量7504億立方米，占全國三分之一。天然堿儲量6000萬噸，食鹽1000萬噸，芒硝70億噸，石膏儲量35億噸，石灰石65億噸，高嶺土65億噸。鄂爾多斯人把這稱作“揚眉吐氣（羊、煤、土、氣）。

鄂爾多斯市是中國最富有的地點政府之一，每年的稅收在400億元以上，2010年稅收達(dá)538.2億元。政府將公共資金大量投入到公共建筑和都市改造上。

報告提供的數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，鄂爾多斯城區(qū)共拆遷765.4萬平方米。2011年打算拆遷300萬平方米，這幾乎是過去五年的一半。鄂爾多斯對核心區(qū)域的補償達(dá)8000元/平方米以上。一些臨時居住在安置房的鄂爾多斯人，甚至在五年間能得到雙重的補償。

保守可能，鄂爾多斯擁有資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人。

依照這篇文章列舉的各項數(shù)字，僅這兩個地區(qū)以后都市的進(jìn)展將提升至一個新的高度，大量的都市改造與房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對各種建材（包括石材）的需求量將是空前的大，為此西部龍祥國際石材基地的誕生是使然也將是必定。具體投資打算與回報可能一：具體投資打算自籌資金300萬元整（不包含前期招商的投入與產(chǎn)出）有關(guān)本次投資的現(xiàn)金流向：園區(qū)內(nèi)水電，交通，廣告牌位等基礎(chǔ)建設(shè)園區(qū)辦公樓裝修，查找酒店治理加盟園區(qū)精品小戶型門店建設(shè)，綠化配套建設(shè)園區(qū)貨場建設(shè)，貨場專用公路建設(shè)招商部門運作，全國各地大型招商咨詢會廣告品牌推廣，周邊媒體廣告職員招聘，培訓(xùn)相關(guān)政府批文與手續(xù)等電子商務(wù)平臺建設(shè)其他配套二：投資回報分析以下分析參照包頭市低一檔次門店租金情況，每平米（不含公攤）價格在25.00/月計算，我方地塊總面積按63000平方米計，可使用面積為63000*0.7=44100平方米，則每年最大收益可為：項目單價/年預(yù)算最大收益/年/萬元44100平米出租25.00*12=300.001323廣告位5000平米50*12=600.0030電子商務(wù)平臺1個10000*12=1200012內(nèi)部酒店1個10000*12=1200012按照當(dāng)?shù)匦劫Y水平，水電價格，消費價格指數(shù)等核算，則每年差不多支出費用大約為：支出項目總價/年/萬元備注基礎(chǔ)設(shè)施維護120道路等公用設(shè)施維修水電費60路燈，綠化營銷推廣50招商投入品牌廣告120媒體廣告人員薪資150按照60人*2.5萬計辦公費用20包含通訊，用品，電腦等其他費用100接待，交通，公關(guān)等總計支出620綜上：收益最大理論值為：1323+30+12+12-620=757萬元，最大年投資收益率為：30.28%，且擁有巨大的投資升值潛力。保守可能，按照第一年出租率為30%，第二年60%，第三年90%，第四年保證90%情況下增值10%，第五年在第四年基數(shù)保證90%情況下增值10%，則列表如下：年份總收入（萬元）總支出（萬元）盈虧（萬元）第一年1377*30%=413620-207第二年1377*60%=826620206第三年1377*90%=1239650589第四年1377*1.1*9