上市地產(chǎn)房地產(chǎn)項目成本管理控制與招投標(biāo)、合同管理深度解析378P(名師精講 圖表豐富)

xx項目成本管理控制

與招投標(biāo)、合同管理

2011年12月17日講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶xx地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；12年xx工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會。內(nèi)容xx的項目成本管理xx招標(biāo)投標(biāo)管理xx的合同管理xx的項目成本控制

內(nèi)容xx的項目成本管理xx招標(biāo)投標(biāo)管理xx的合同管理xx的項目成本控制

xx成本管理的目標(biāo)

xx成本管理的目標(biāo)

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益----提升價值xx成本管理的基本內(nèi)容----合理確定成本與有效控制成本

xx成本管理的宗旨與目標(biāo)宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。目標(biāo)：建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

價值工程房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本管理內(nèi)容有：31

人力的成本542產(chǎn)品的成本產(chǎn)品的建造、品質(zhì)時間的成本生產(chǎn)的速度、進(jìn)度人力的成本管理人員多少和水平資金的成本資金的利息管理的成本管理的程度、精細(xì)度售后的成本6售后成本有：①產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題②客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變③銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾④開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題⑤……成本經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)項目策劃銷售定位項目設(shè)計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響成本的因素自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工數(shù)據(jù)分析與儲存新項目可研規(guī)劃設(shè)計合約規(guī)劃與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動態(tài)反饋及時結(jié)算事前定價步步跟蹤準(zhǔn)確測算成本管理工作的重重心提前準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定定價、動態(tài)反饋、、及時結(jié)算xx成本管理體系思路路成本管理（提前））的基本方法……目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理的內(nèi)內(nèi)容……目標(biāo)的確定與控制兩方面為什么要進(jìn)行目標(biāo)標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理有什什么作用目標(biāo)成本管理的作作用在于心中有數(shù)數(shù)；“算了再做””而不是“做了了再算”為開發(fā)決策提供依依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷售價格格加強(qiáng)成本的計劃性性預(yù)測投資效益目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本管理內(nèi)容容編制目標(biāo)成本分階段對目標(biāo)成本本進(jìn)行檢查、修正目標(biāo)成本與實際成成本進(jìn)行比較，對對目標(biāo)成本進(jìn)行后評估目標(biāo)成本管理原則則不僅限于成本目標(biāo)標(biāo)值本身、更要關(guān)關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本管理未來的發(fā)展方向管理重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新新xx的項目成本管理xx成本管理體系制度流流程方方法工工具（工作指引、作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書）成本管理部分管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法……成本管理的管理體體系業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理辦法目標(biāo)成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細(xì)則動態(tài)成本信息報送流程招標(biāo)采購階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引責(zé)任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項目成本指標(biāo)測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標(biāo)。。。。。。項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表設(shè)計變更單/簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表計量支付表單

工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳工程結(jié)算審批表項目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。成本管理部部分制度流流程體系成本模塊：：制度流程與與管理工具具xx項目主要成成本費項主要費項科科目：一、土地費用用二、前期費費用三、建筑安安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施施、配套設(shè)設(shè)施、單體體）四、開發(fā)間間接費五、營銷費費用六、公司管管理費七、財務(wù)費費用序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學(xué)校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強(qiáng)弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部開發(fā)成本銷售費用開發(fā)間接費費稅金土地成本前期工程費費配套設(shè)施費費基礎(chǔ)設(shè)施費費建安工程費費工程相關(guān)費費后續(xù)成本管理費用財務(wù)費用建設(shè)期返工工費優(yōu)化設(shè)計費費用相關(guān)責(zé)任部門物業(yè)公司工程部造價采購部部研發(fā)設(shè)計部部發(fā)展部成本財務(wù)部本成發(fā)開接接直營銷部勘察設(shè)計費費項目全成本本的縱向分分解建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價方法法》第四章第24條明確“開發(fā)建設(shè)設(shè)投資是指指在開發(fā)期期內(nèi)完成房房地產(chǎn)產(chǎn)品品開發(fā)建設(shè)設(shè)所需投入入的各項費費用，主要要包括：土地費用、、前期工程程費用、基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費用、、建筑安裝裝工程費用用、公共配配套設(shè)施建建設(shè)費用、、開發(fā)間接接費用、財財務(wù)費用、、管理費用用、銷售費費用、開發(fā)發(fā)期稅費、、其他費用用以及不可可預(yù)見費用用等?！背杀緶y算費費項表比較較討論：你所在企業(yè)業(yè)有無成本本費項表，，表格形式式和費項順順序有哪些些不同，內(nèi)內(nèi)容有哪些些不同結(jié)論：各表形式和和費項順序序不同，但但費項的內(nèi)內(nèi)容大致相相同xx的項目成本本管理以項目為管管理對象項目的完全全直接成本本測算分解解間接成本測測算分?jǐn)傢椖康某杀颈竟芾韮?nèi)容容項目制管理理組織形式式營銷部成本管理部部工程管理部部設(shè)計研發(fā)部部計劃財務(wù)部部公司總經(jīng)理理研發(fā)專員項目負(fù)責(zé)人人項目研發(fā)經(jīng)經(jīng)理項目工程經(jīng)經(jīng)理項目成本經(jīng)經(jīng)理項目營銷經(jīng)經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)經(jīng)理專業(yè)工程師師成本專員營銷顧問財務(wù)專員公司運營總總監(jiān)xx項目部主要要職能產(chǎn)品研發(fā)定定位施工組織和和管控成本測算和和控制營銷策劃和和銷售客戶管理品品質(zhì)保證實行項目管管理后公司司和部門職職能公司土地競拍、、資金保障障部門掌握制度、、流程、方方法、工具具的制定和和更新；整理資源、、知識沉淀淀；集公司資源源協(xié)助支持持項目工作作，檢查監(jiān)監(jiān)督項目工工作培訓(xùn)項目需需要的合格格的經(jīng)理和和專員項目職能崗位項目成本管理職能設(shè)計研發(fā)1、產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)3、設(shè)計任務(wù)書4、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制5、設(shè)計費管理成本管理1、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價4、工程招標(biāo)、合同、造價管理5、資金計劃匯總工程管理1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷1、市場定位2、體驗區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn)3、銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控計劃財務(wù)1、項目成本財務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計劃的管控xx目標(biāo)成本管管理三大工工具1、目標(biāo)成本測測算與分解解2、投資分析析模型3、歷史成本數(shù)數(shù)據(jù)庫xx項目目標(biāo)成本本測算和分解解目標(biāo)成本測算算的條件經(jīng)討論確定的的方案或設(shè)計計圖（規(guī)劃指標(biāo)表表）整理建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置置市場價格及其其走勢的準(zhǔn)確確把握相應(yīng)項目工程程造價歷史成成本數(shù)據(jù)參照本企業(yè)在在建項目成本本、參照歷史史成本、參照照市場同類產(chǎn)產(chǎn)品成本測算算正向測算：測算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場情況、歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫）測算方式（估算、概算算、預(yù)算）團(tuán)隊工作反向倒逼：確定銷售價格格水平；確定利潤要求求；反推計算成本本目標(biāo)成本測算算的方法44目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定定位、產(chǎn)品預(yù)預(yù)期售價和期期望利潤，結(jié)結(jié)合目前市場場價格情況，，并預(yù)測未來來價格走向，，同時參考?xì)v歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)資料，預(yù)先制定并力力爭控制的產(chǎn)產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為為產(chǎn)品未來成本的控控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計計、采購、施施工等整個項項目開發(fā)過程程的指導(dǎo)和控控制性文件，，是企業(yè)各部部門通過技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)和管理等等措施的努力力，需要實現(xiàn)現(xiàn)的產(chǎn)品成本本的控制線目標(biāo)成本管理理的階段土地投資論證證階段目標(biāo)成本(土地版)項目啟動階段段目標(biāo)成本(啟動版)方案設(shè)計階段段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計階段段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實施階段段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本本目標(biāo)成本形成成動態(tài)及責(zé)任成成本執(zhí)行47目標(biāo)成本編制制基本程序1、項目定位2、確定設(shè)計方案案3、項目基本指標(biāo)標(biāo)4、市場調(diào)查5、成本數(shù)據(jù)收集集6、編制目標(biāo)成成本7、目標(biāo)成本論論證8、目標(biāo)成本批批準(zhǔn)土地投資論證證階段成本測測算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊配套套提供土地信息息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價采購部主持、確定項目預(yù)案目標(biāo)成本測算算通過滿足拿地成本本要求未通過審定存檔土地階段成本本測算方法：：成本經(jīng)驗值估估算法參考成本經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)，用表表格組合來完完成土地投資論證證階段成本測測算

成本科目成本取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段前期費用90-115（土地面積）普通樓盤

160-205（土地面積）高檔樓盤含精裝160-235（土地面積）別墅樓盤

基礎(chǔ)設(shè)施205-225（土地面積）容積率0.5-1.0

225-250（土地面積）容積率1.4左右

250-400（土地面積）容積率2.0以上

環(huán)境工程160-200（土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180（土地面積）容積率1.4左右100-140（土地面積）容積率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積

人防地下室2300-2500元/地下室面積

會所3500-5000元/會所面積

教育用房1500-1800元/教育用房面積

底商1500-1800元/商業(yè)用房面積

管理用房1500元/管理用房面積

成本科目取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段別墅項目2200-2400建筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯(lián)排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通

1600-1800建筑面積高檔

小高層1600-1800建筑面積普通

1800-2000建筑面積高檔

高層2000-2200建筑面積普通

2200-2400建筑面積高檔

《項目目標(biāo)成本本測算（土地地版）》只是土地投資資論證的一部部分；把《項目目標(biāo)成本本測算（土地地版）》與項目其他預(yù)設(shè)模塊塊進(jìn)入《項目投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析模型》進(jìn)行指標(biāo)分析析審定的《項目目標(biāo)成本本測算（土地地版）》將作為項目啟啟動階段目標(biāo)標(biāo)成本的參照照依據(jù)。項目投資經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析模型模型是什么模型就是模擬擬項目整個運運作過程，通通過數(shù)據(jù)之間間的邏輯運算算，得出項目目的評價指標(biāo)標(biāo)，從而衡量量項目的優(yōu)劣劣可以通過模型型進(jìn)行項目的的實時跟蹤，，從而了解項項目收益的動動態(tài)變化情況況。模型的基本結(jié)結(jié)構(gòu)模型由以下幾幾個模塊組成成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)表、項目分分期情況、成成本測算、項項目進(jìn)度及付付款計劃、銷銷售及回款計計劃、資金來來源及運用表表和現(xiàn)金流出出表。模型中基本財財務(wù)指標(biāo)凈現(xiàn)值指在項目計算算期內(nèi)，按行行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)現(xiàn)率或其他設(shè)設(shè)定折現(xiàn)率計計算的各年凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值之和。凈凈現(xiàn)值是一個個絕對指標(biāo)，，項目的凈現(xiàn)現(xiàn)值越大越好好。內(nèi)部收益率是指項目投資資實際可望達(dá)達(dá)到的報酬率率，也是使投投資項目的凈凈現(xiàn)值等于零零時的折現(xiàn)率率。內(nèi)部收益益率是一個相相對指標(biāo)，項項目的內(nèi)部收收益率越高越越好?，F(xiàn)金成本收益益率指投入1元的成本項目目可以帶來的的現(xiàn)金收入，，該指標(biāo)不是是衡量項目收收益高低的指指標(biāo)，而是衡衡量項目現(xiàn)金金收益情況的的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù)數(shù)指項目的權(quán)益益資本與項目目總投資的比比值，該指標(biāo)標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金金的投入可以以駕馭多少元元的總投資，，該指標(biāo)越大大越好。項目指標(biāo)的衡衡量體系影響模型的主主要因素有三三個指標(biāo)：項項目的內(nèi)部收收益率；項目目的現(xiàn)金成本本收益率；項項目的權(quán)益資資本乘數(shù)分別從三個主主要的方面衡衡量項目的優(yōu)優(yōu)劣：項目的內(nèi)部收收益率：從項項目動態(tài)收益益的角度；項目的現(xiàn)金成成本收益率：：從項目現(xiàn)金金流的角度；；項目的權(quán)益資資本乘數(shù)：從從權(quán)益資本使使用效率的角角度編制模型的意意義（通過模型財財務(wù)指標(biāo)的計計算）為土地投資決決策提供依據(jù)據(jù)；通過對項目參參數(shù)的設(shè)置，，可以控制項項目實際運作作過程中的風(fēng)風(fēng)險；通過模型可以以實現(xiàn)對項目目收益情況的的實時跟蹤，，從而為項目目運作過程中中的決策提供供依據(jù)；將公司所有項項目的模型進(jìn)進(jìn)行疊加就可可以了解公司司層面的現(xiàn)金金流情況。模型在項目運運作各階段的的作用投資經(jīng)濟(jì)分析析模型在項目目運作各階段段所起的作用用不同項目拿地階段段――決策支持，風(fēng)風(fēng)險控制項目研發(fā)階段段――經(jīng)濟(jì)控制，設(shè)設(shè)計優(yōu)化項目建設(shè)階段段――成本控制，銷銷售控制項目竣工階段段――對比分析，指指導(dǎo)新項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項目評價指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米

35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元2,1663,439

****項目工期延后對項目評價指標(biāo)的影響

單位按原工期延期1年內(nèi)部收益率％24.37%19.10%凈現(xiàn)值元16,01713,756***可售與不可售比例變化對評價指標(biāo)的影響

單位方案階段指標(biāo)初步設(shè)計指標(biāo)花園洋房平米78,44889,286地下車庫平米18,11515,110物管用房平米7991,128總建筑面積

97,362105,524內(nèi)部收益率％15.53%50.51%凈現(xiàn)值元3052,224項目啟動階段段成本測算項目團(tuán)隊確定產(chǎn)品定位位和銷售價格格、銷售進(jìn)度度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件件和市場定定位進(jìn)行預(yù)案案的調(diào)整或重重新考慮方案案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價采購部項目目標(biāo)成本本測算計劃財務(wù)部根據(jù)售價、銷銷售進(jìn)度、成成本測算、進(jìn)進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)標(biāo)計算拿地以后項目團(tuán)隊對擬擬建項目進(jìn)行行詳細(xì)策劃，設(shè)定項目市場場定位、產(chǎn)品品定位，明確項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、、配置標(biāo)準(zhǔn)、、建造標(biāo)準(zhǔn)、、交房標(biāo)準(zhǔn)、、主要設(shè)備的的檔次或品牌牌、施工安排排、工程進(jìn)度度，材料供應(yīng)應(yīng)方案，銷售售策劃，銷售售進(jìn)度等項目啟動階段段成本測算是是對土地投資資論證階段目目標(biāo)成本測算算的細(xì)化項目啟動階段段成本測算帶帶入經(jīng)濟(jì)模型型后應(yīng)達(dá)到或或超過土地版版的收益指標(biāo)標(biāo)；項目啟動階段段的成功標(biāo)志志項目啟動會目的對項目進(jìn)行沙沙盤推演，預(yù)見和決策未未來，設(shè)定產(chǎn)品定位，營銷方方案、實施計計劃，成本控控制，識別項項目風(fēng)險，提出預(yù)預(yù)案。項目團(tuán)隊明確確項目成功標(biāo)標(biāo)尺及具體指指標(biāo)，達(dá)成共共識、做出承諾主要內(nèi)容（成成果）《項目定位》《項目建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》《體驗區(qū)選址、、定位及開放放計劃》《項目一二級計計劃》（《項目分期、材材料供應(yīng)方式式范圍》）《項目目標(biāo)成本本（啟動）》（《項目合約規(guī)劃劃》）《投資分析模型型（啟動）》《方案設(shè)計任務(wù)務(wù)書》《景觀方案設(shè)計計任務(wù)書》《精裝房定位、、限價及建設(shè)設(shè)實施方案》（如有）《項目的物業(yè)、、商運的運營營人力資源配配置及運營成成本分析》設(shè)計階段成本本分解工程部提供現(xiàn)場布置置方案提供施工用水水電以及甲方方臨設(shè)設(shè)置方方案初步施工方案案及土石方平平衡對比提供方案、初初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比比造價采購部目標(biāo)成本分解解進(jìn)行成本敏感感性分析編制合約規(guī)劃劃研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標(biāo)計算算設(shè)計階段成本本分解主要是是方案設(shè)計、初初步設(shè)計階段的成本測測算和分解方案設(shè)計、初初步設(shè)計階段段是設(shè)計階段段成本控制的的重點初步設(shè)計階段段目標(biāo)成本經(jīng)經(jīng)審批后，是是項目的執(zhí)行目標(biāo)成本案例：方案設(shè)計階段成本測算算分解方式之二，按項目實體分分解方式之一，按合同計劃分分解方式之三，按考核責(zé)任分分解三種方式各有有側(cè)重但又相相互關(guān)聯(lián)目標(biāo)成本的分分解分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與與采購計劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為為每個合同項項的目標(biāo)方式之一：按按合同計劃分分解：項目合約規(guī)劃劃目的將各費項成本本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行行的合同隨項目進(jìn)展，，合約規(guī)劃逐逐步變成真實實的合同和合合同造價分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（（設(shè)計圖紙及說說明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分分部分項工程目目標(biāo)；包括功能能組件的劃分（（專業(yè)與分項工工程的劃分），，可細(xì)到分棟分分層分構(gòu)件；方式之二：按工工程實體分解分解依據(jù)：部門門或崗位成本管管理職責(zé)及考核核辦法分解內(nèi)容：總目目標(biāo)分解為每個個部門或崗位的的成本管理指標(biāo)標(biāo),以及輔助管理的的工作要求方式之三：按考考核責(zé)任分解序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學(xué)校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強(qiáng)弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部項目實施階段成成本管理工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)術(shù)核定的現(xiàn)場控控制、工程質(zhì)量量和進(jìn)度的管控控、編制進(jìn)度計計劃提供施工圖設(shè)計變更的控制制、專項工程的的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費用用審核、專項工工程的成本分析析、動態(tài)成本的的跟蹤和回顧、、成本調(diào)整研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標(biāo)的動態(tài)態(tài)跟進(jìn)資金計劃審核互動動態(tài)成本：是項目實施過程程中各個單項合合同（費項）的的實際成本與目目標(biāo)成本的控制制結(jié)果在簽訂合同時，，與合約規(guī)劃對對應(yīng)；結(jié)合合同或預(yù)算算造價對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整合同變更(包括：經(jīng)濟(jì)簽證證、設(shè)計變更、、技術(shù)洽商）所所產(chǎn)生的合同金金額變化及時對對目標(biāo)成本進(jìn)行行調(diào)整動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理成本的發(fā)生和形形成是一個不斷斷變化的過程，，決定了成本管管理是一個動態(tài)態(tài)過程動態(tài)成本管理的的目的意義保證成本處于可可控保證目標(biāo)成本實實現(xiàn)提供成本決策依依據(jù)動態(tài)成本的組成成動態(tài)成本=已結(jié)算合同成本本+未結(jié)算合同成本本+非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費用未簽約合同估價價已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本本未結(jié)算合同成本本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更更)月度成本回顧在目標(biāo)成本中對對已發(fā)生、已結(jié)結(jié)算的合同金額調(diào)整；對未發(fā)生合同費費項進(jìn)行清理、預(yù)估在目標(biāo)成本中按按已發(fā)生、已結(jié)結(jié)算的費用金額額調(diào)整；對未發(fā)發(fā)生費用進(jìn)行清清理、預(yù)估成本動態(tài)重大事事項及預(yù)警成本管理異常事事項披露重大招標(biāo)進(jìn)展補(bǔ)充預(yù)算動態(tài)狀狀況（含設(shè)計變變更及洽商）結(jié)算異常情況說說明（超合同額額及目標(biāo)成本、、以及其它異常情況均均需說明）成本目標(biāo)評審成本研究及其它它測算動態(tài)成本月報內(nèi)內(nèi)容序號項目名稱目標(biāo)成本(萬元)20090630動態(tài)監(jiān)控本月預(yù)測金額與目標(biāo)成本相比與上月相比已發(fā)生合同額變化說明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程費1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安裝工程費36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套費用6,508.006,508.00--

五維保費用0.090.08-17.00-0.041

六一～五項合計61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

動態(tài)成本月度狀狀況表工程竣工階段成成本管理工程部審核工程竣工資資料對合同相關(guān)條款款進(jìn)行評估對供應(yīng)商進(jìn)行相相關(guān)履約評估設(shè)計總結(jié)造價采購部與供應(yīng)商進(jìn)行竣竣工結(jié)算（含材材料供應(yīng)結(jié)算））編制竣工成本并并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比比較研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)決算核算最終的財務(wù)務(wù)指標(biāo)項目竣工成本，是指在項目竣竣工驗收時點上上，項目的全部部成本，包括確確認(rèn)（結(jié)算）的的已發(fā)生成本和和估算的未發(fā)生生成本。其費項項包括開發(fā)成本本、營銷費用、、管理費用、財財務(wù)等全部成本費用。將《項目竣工成本》與《項目目標(biāo)成本（（執(zhí)行版）》比較，分析、說說明差異原因按規(guī)定格式形成成《項目成本總結(jié)和和分析》一、基本情況的的概要成本目標(biāo)的下達(dá)達(dá)成本目標(biāo)的分解解成本目標(biāo)的完成成二、分解和完成成的對比以費項為跟本、、對各費項的結(jié)結(jié)構(gòu)分解、完成成情況進(jìn)行對比比分析基本結(jié)論目標(biāo)成本和實際際成本的對比分分析三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管管理目前成本管理的的瓶頸和破解xx的歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫……目標(biāo)成本編制的的重要參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)庫庫歷史數(shù)據(jù)的來源源1、自身開發(fā)項目的的積累內(nèi)容完善、質(zhì)量量好、數(shù)量有限限2、同行業(yè)項目資料料收集內(nèi)容質(zhì)量不容易易準(zhǔn)確歷史成本數(shù)據(jù)庫庫主要內(nèi)容包括：成本測算基礎(chǔ)資資料開發(fā)成本匯總表表總體分項工程成成本指標(biāo)單位工程建安指指標(biāo)成本測算基礎(chǔ)資資料：搜集房地產(chǎn)工程程（歷史）已建建項目規(guī)劃指標(biāo)，已建項目概況指標(biāo)以及已建項目各各單位工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)的實際記錄新建房地產(chǎn)項目目的規(guī)劃設(shè)計條條件，擬建項目目概況指標(biāo)開發(fā)項目成本匯匯總表：是上述歷史項目目的實際成本記記錄，包括項目目各項成本費項項的竣工結(jié)算造造價的總合。專項工程成本分分析景觀工程區(qū)內(nèi)管網(wǎng)區(qū)內(nèi)強(qiáng)電區(qū)內(nèi)弱電單體建安工程單位工程建安指指標(biāo)：按項目的單位工工程編制，共分分為五大部分：：1）、工程概況。。2）、特征指數(shù)。。3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、、5）、技術(shù)指標(biāo)。。1）、工程概況主主要包括：工程名稱、建筑筑面積、結(jié)構(gòu)形形式、高度、層層高等。2）、特征指標(biāo)主主要包括：窗墻比：外墻窗窗面積/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層外墻周長×總高）一般0.23～0.28窗地比：外墻窗窗面積/建筑（地面）面面積體型系數(shù)：建筑筑面積/外表面積（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層外墻周長×總高）面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價面積與規(guī)劃劃面積由于計算算規(guī)則不一樣，，存在一定誤差差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和和技術(shù)指標(biāo)是以以造價建筑面積積分析計算的，，造價面積與規(guī)規(guī)劃面積的系數(shù)數(shù)作為調(diào)整系數(shù)數(shù)（系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系系數(shù)，系數(shù)小于于1成本指標(biāo)除以系系數(shù)）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)術(shù)指標(biāo)與面積系系數(shù)的關(guān)系3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：：分別按單位工工程的基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；；主體設(shè)備安裝工工程；公共部位精裝修修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做做法進(jìn)行描述。。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包包括：單位工程人工費費和單位面積人人工費指標(biāo)各分部工程造價價和單位面積造造價指標(biāo)各種主要材料的的消耗量和單位位面積消耗指標(biāo)標(biāo)5）、單位工程強(qiáng)強(qiáng)電、弱電、裝裝飾工程成本分分析表如何參考?xì)v史成成本測算新項目目成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)設(shè)特征系數(shù)、、體形系數(shù)產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)查找歷史項目，，對新建項目作作參考根據(jù)擬建單位工工程特征指數(shù)和和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)在歷歷史數(shù)據(jù)庫中找找出相應(yīng)項目的的歷史參數(shù)，可可以通過特征指指數(shù)、歷史成本本，結(jié)合擬建項項目的情況，測算擬建項目單單位工程的造價價成本找到相類似的歷歷史成本數(shù)據(jù)后后，要結(jié)合當(dāng)前前市場情況對主主要材料、人工工費、規(guī)費按市市場價格進(jìn)行調(diào)調(diào)整?；A(chǔ)部分：挖挖孔樁基礎(chǔ)的測測算數(shù)據(jù)見下表表以下變化規(guī)律限限于主體及粗裝裝修參考序號項目窗墻比變化率體型系數(shù)變化率1%-1%1%-1%1主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價-0.50%0.50%0.10%-0.10%參考指標(biāo)A類高層（主體））鋼筋47.72千克、水泥86.69千克、預(yù)拌砼0.33立方B類高層（主體））鋼筋53.79千克、水泥75.73千克、預(yù)拌砼0.35立方當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及及粗裝修部分的的造價基數(shù)約為為1內(nèi)容xx的項目成本管理理xx招標(biāo)投標(biāo)管理xx的合同管理xx的項目成本控制制xx的項目成本控制制項目主要成本費費項構(gòu)成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補(bǔ)償費、與土地有關(guān)的費用前期工程費勘測設(shè)計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎(chǔ)設(shè)施費滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務(wù)費用資金成本竣工驗收試運行采購施工設(shè)計勘察可行性研究項目建議書建設(shè)工程項目實實施的階段啟動階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段建設(shè)安裝完成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決立策項100%勘察設(shè)計前期工程施工采購竣工驗收項目成本控制的的要點成本控制的目標(biāo)標(biāo)原則不是最低而是合合理成本控制的核心心是合理的成本本獲得最大效益益成本測算過程的控制分為：·投資論證階段測測算·設(shè)計階段控制執(zhí)行過程的控制主要是施施工階段控制成本控制包括成本測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制土地投資論證·根據(jù)提供的土地信信息，確定擬取得得地塊的項目定位位·結(jié)合市場需求對不不同業(yè)態(tài)使用功能能建筑面積的合理理配置·結(jié)合周邊環(huán)境、相相鄰項目售價、市市場需求等情況論證項目投資可行性性·參考類似業(yè)態(tài)工程程項目歷史經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)編制投資估算算，利用投資分析模型型測算控制土地成本本投資論證階段的控控制（概念設(shè)計）方案設(shè)計初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)設(shè)計）施工圖設(shè)計項目設(shè)計階段的控控制投資決策至初步設(shè)設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案案的比較，本階段段投資控制的效果果約為75%～80%，控制投資的阻力力最小，控制投資資需要的成本最低低深化設(shè)計至施工圖圖設(shè)計階段，通過過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比比較，本階段投資資控制的效果約為為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)束至至施工階段（實施施階段），通過對對施工方案的比較較，本階段投資控控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較較大，控制成本較較高設(shè)計階段投資控制制效果概念設(shè)計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)137方案設(shè)計控制要點點產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標(biāo)準(zhǔn)，戶型組合豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷138重點關(guān)注：產(chǎn)品定定位，主要設(shè)計選選型，建筑平面，，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形形式，結(jié)構(gòu)布置，，建筑裝飾交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比比率，小區(qū)供配電電方式…在容積率指標(biāo)控制制面積，結(jié)合市場場需求對不同業(yè)態(tài)態(tài)建筑面積的合理理配置，建多少高高層、建多少多層層、建多少商業(yè)、、建多少別墅、建建多少花園洋房；；配置那些基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和配套設(shè)施，，獲得最大銷售額額和高額利潤。注意設(shè)計作品和產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層層的成本案例：

某項目指指標(biāo)如下，方案設(shè)設(shè)計階段沒有充分分利用建筑密度指指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻(xiàn)獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃劃建7棟高層，4個18層、4個33層總用地面積平方米

45975.6容積率

2.5建筑占地面積平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%

31.53%總建筑面積平方米

150528.61）地上建筑面積平方米

1149362）地下建筑面積平方米

35592.6其中地下車庫面積平方米

29403.4高層與高層層、花園洋洋房的的成成本比較

容積率密度單體建造費總成本銷售價格18～32層高層不變小大優(yōu)、中、差中12～18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高對業(yè)態(tài)和戶戶型的多方方案設(shè)計比比較，通過過比較確定定單體平面面和戶型；；通過對建建筑面積、、套內(nèi)面積積、公攤面面積的比例例測算，確確定最合理戶型和和戶型搭配配從而獲得得最大得房房率和銷售售面積，獲得最大銷銷售額和高高額利潤。。某項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項目評價指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元2,1663,439

限額設(shè)計確定限額設(shè)設(shè)計控制指指標(biāo)限額設(shè)計是是按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計任任務(wù)書及投投資估算控控制設(shè)計，，對設(shè)計規(guī)規(guī)模、設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)、工工程數(shù)量和和預(yù)算指標(biāo)標(biāo)等各方面面的控制凡是能進(jìn)行行定量綜合合的設(shè)計內(nèi)內(nèi)容，均要要通過計算算確定，要充分考考慮施工的的可能性和和經(jīng)濟(jì)性。。初步設(shè)計（（擴(kuò)初設(shè)計計）階段控控制要點各建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做法及建筑選材結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計根據(jù)初步設(shè)設(shè)計圖紙對對規(guī)劃建筑筑面積、銷銷售建筑面面積、造價價建筑面積積進(jìn)行計算算比較，盡盡量減少公公攤面積增增大得房率率。控制單體建建筑的特徵徵指數(shù)，包包括：外墻墻周長、面面積系數(shù)，，門窗面積積系數(shù)、窗窗墻比、窗窗地比指標(biāo)標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保保溫、消防防、抗震設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的的影響?？刂平ㄖO(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，，控制單體體工程配置置標(biāo)準(zhǔn)；比比較外墻保保溫材料和和作法，門門窗材質(zhì)、、標(biāo)準(zhǔn)；外外裝飾材料料的選擇搭搭配，室內(nèi)內(nèi)不同公共共部分裝修修標(biāo)準(zhǔn)、裝裝飾材料的的選擇搭配配，在滿足足必要使用功功能的同時成本本最合理。。產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)設(shè)計方方面基礎(chǔ)選型、、埋深和布置應(yīng)合合理樓面恒、活活荷載及梁梁的線荷載載，梁、柱柱或墻的集集中荷載取值合合理，安全全系數(shù)取值值合理主體結(jié)構(gòu)布布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)體系選型型合理，梁梁、柱、板板鋼筋配筋筋計算配置置合理人防地下室室結(jié)構(gòu)選型型應(yīng)正確，，設(shè)計荷載載取值、結(jié)結(jié)構(gòu)計算與與構(gòu)造強(qiáng)電設(shè)計方方面主要電氣負(fù)荷指指標(biāo)配置、、供電范圍圍、變壓器臺臺數(shù)合理進(jìn)出線通道道是否合理設(shè)備選擇、、出線回路路計算電流流、斷路器器容量和電電纜截面配配置合理發(fā)電機(jī)供電電范圍、容容量和臺數(shù)數(shù)選擇合理理敷設(shè)方式和和路徑、出出線回路、、線纜型號號截面經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理弱電設(shè)計方方面弱電各系統(tǒng)統(tǒng)功能和設(shè)備選型型合理各系統(tǒng)管線線走向布置置合理給排水設(shè)計計方面設(shè)計參數(shù)合合理、計算指標(biāo)標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系系統(tǒng)流程合合理設(shè)備房設(shè)置置位置及設(shè)設(shè)備布置合合理、使用用及維護(hù)方方便主要的設(shè)備備材料選用用經(jīng)濟(jì)合理理綜合管網(wǎng)方方案，包括括：道路工工程、雨污污水工程、、雨污水處處理、強(qiáng)弱弱電管網(wǎng)、、給水管道道工程等的的走向作法法進(jìn)行造價價分析比較較，使布置、走向向、作法更更合理，挖溝的土土石方量最最小。編制概算，，對投資進(jìn)進(jìn)行控制。。景觀工程控控制軟硬景面積積比例，包括水體體面積，鋪鋪裝面積，，喬木、灌灌木、草坪坪面積的比比例。確定項目骨骨干樹種、、基調(diào)樹種種設(shè)計階段控控制措施產(chǎn)品業(yè)態(tài)定定位模板化化設(shè)計任務(wù)書書模板化設(shè)計合同模模板主要專業(yè)施施工圖設(shè)計計指引模板板化主要專業(yè)施施工圖設(shè)計計審圖要點點模板化專業(yè)配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)模板化化制定統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作法產(chǎn)品研發(fā)模模塊化：單體研發(fā)、、單體組合合會所售樓處處結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化及裝修修模塊化、、硬景鋪裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)視系統(tǒng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化戶型拼合：：增強(qiáng)戶型拼拼合研發(fā)90%復(fù)制+10%創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改改三年年一大改產(chǎn)品復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制90%復(fù)制+10%創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改改三年年一大改重慶。xx源著電梯住宅的的公攤面積積經(jīng)濟(jì)分析析公攤面積涉涉及多個利利益主體開發(fā)商：花錢而不能能直接變?yōu)闉殇N售收入入，希望公公攤小些好好；業(yè)主：大堂、電梯梯間、公共共走道等的的空間大些些，舒適度度好和方便便些，希望望大些好。。施工單位：：管線安裝時時，希望管管井大些好好；物業(yè)公司：：抄水電表讀讀數(shù)、管道道檢修、垃垃圾臨時存存放、清潔潔用水處，，希望大些些好；對公攤面積積（公攤系系數(shù)）的管管控，第一，要明明確規(guī)范的的剛性要求求；第二，根據(jù)據(jù)項目檔次次定位和顧顧客價值敏敏感度，設(shè)設(shè)定大堂、、電梯間、、公共走道道的合理尺尺度；第三、從技技術(shù)角度通通過各公攤攤部位的相相對位置的的調(diào)整、對對單個公攤攤部位的局局部優(yōu)化降降低公攤。。公攤面積的的組成垂直通道：：樓梯間、、電梯井、、垃圾道、、通風(fēng)井、、管道井、、提物井、、室外樓梯梯；墻體面積：：本幢樓各各套與公共共建筑之間間的分隔墻墻和整幢房房屋外墻水水平投影面面積總和的的二分之一一；設(shè)備用房和和管理用房房：幢內(nèi)共共同使用的的設(shè)備用房房，輔助或或管理用房房，供本幢幢使用的其其他共同使使用的面積積影響公攤系系數(shù)的因素素公攤系數(shù)＝＝公攤面積積/套內(nèi)面積公攤系數(shù)第第一層次的的影響因素素是建筑業(yè)態(tài)超高層住宅宅＞高層公公寓＞花園園洋房＞疊疊拼別墅＞＞聯(lián)排和獨獨棟別墅公攤系數(shù)第第二層次的的影響因素素是公攤面積建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓11標(biāo)準(zhǔn)層4103506017%高層公寓32標(biāo)準(zhǔn)層6305399117%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層6035109318%高層公寓29標(biāo)準(zhǔn)層93874119727%高層公寓27標(biāo)準(zhǔn)層58647111520%高層公寓26標(biāo)準(zhǔn)層69057012021%高層公寓15標(biāo)準(zhǔn)層6265468015%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5254537216%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層72061410517%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5294597015%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層78567810716%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層80169310816%建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)花園洋房

全部9001580905911011%花園洋房6單元513547363998%花園洋房5單元3516305346315%花園洋房6單元4874428958514%花園洋房5單元1183104313913%花園洋房6單元1638146117712%小商鋪3棟266424681968%小商鋪3標(biāo)準(zhǔn)層6525757613%小商鋪

單元137012739712%小商鋪

棟1342611817160914%寫字樓26棟3102922445858538%主力店5棟4523639949528613%運用價值工工程控制投投資投資測算過過程中設(shè)計計階段測算算，這一階階段運用價價值工程分分析，確定定合理功能能，有效控控制投資。。價值工程是把技術(shù)與與經(jīng)濟(jì)結(jié)合合起來的管管理技術(shù)，，通過對產(chǎn)產(chǎn)品的功能能分析，達(dá)達(dá)到產(chǎn)品適適當(dāng)?shù)膬r值值，以最低低的成本去去實現(xiàn)產(chǎn)品品的必要功功能。如何有效提提高產(chǎn)品的的價值功能F成本C1、功能不變變，成本下下降2、功能大幅幅提高，成成本略有增增加3、功能提高高，成本降降低4、功能略有有降低，成成本大幅降降低5、成本不變變，功能提提高如何有效提提高產(chǎn)品的的價值所以上表也也表示為：：功能（或效效用）價值=；成本（或費費用）F用數(shù)學(xué)公式式表示V=C表中的價值值不是從價價值構(gòu)成的的角度來理理解的，而而是從功能能角度出發(fā)發(fā)理解價值值的，表現(xiàn)現(xiàn)為功能與與成本之比比；成本也不是是一般意義義上的成本本，它是構(gòu)構(gòu)成產(chǎn)品壽命周周期的成本本，包括建造造成本和使使用成本。。如何有效提提高產(chǎn)品的的價值（1）推行價值值工程管理理，提升局局部或樓盤盤的性價比比價值工程兼兼顧功能、、成本，力力求以最低低成本，實實現(xiàn)必要的的功能，提提高產(chǎn)品價價值。功能品質(zhì)（（銷售價格格）與成本本的比值即即性價比，從單個部部品部件到到整個樓盤盤可提高性性價比那些是必要要功能，業(yè)業(yè)主對哪些些更敏感，，和成本及及售價的關(guān)關(guān)聯(lián)（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較人防工程決決策土建車庫與與機(jī)械車庫庫的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)比較電梯、空調(diào)調(diào)的配置方方式地下車庫最最少車位、、面積及收收益測算基礎(chǔ)形式、、主體結(jié)構(gòu)構(gòu)形式、擋擋墻形式……提高價值的方式功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低運用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項目成本業(yè)主不能直接感知的工程項目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動力設(shè)施等）√

防水工程√

√外墻保溫√

√家居智能化設(shè)施√

√√√景觀、裝修√√

√

門窗√

√√

戶型優(yōu)化

√

注：以綠化化工程為例例，在成本本不變的情情況下，改改變植物的的搭配和密密度，可以以改善綠化化效果；或或者在達(dá)到到綠化效果果的前提下下，改變植植物品種，，可以降低低成本。工程實施階階段控制要要點工程招投標(biāo)標(biāo)總分包合同同管理現(xiàn)場簽證及及設(shè)計變更更管理材料設(shè)備采采購、認(rèn)價價招標(biāo)及管管理……合理的工期期確定合理的的工期，為為了及時達(dá)達(dá)到投資效效益，搶工工期可能會會增加成本本，但搶工工期獲得的的效益是否否與增加的的成本等值值。施工方案的的比較和造造價控制一般施工方方案中可能能影響結(jié)算算的內(nèi)容施工平面布布置中施工工設(shè)備的選選擇和配置置塔機(jī)的選型型、安裝高高度、安裝裝位置基礎(chǔ)土石方方和室內(nèi)回回填土石方方平衡、外外運方案鋼筋的搭接接方式、角碼鐵的加工及布布置對拉螺桿的的設(shè)置方式式（防水、不不防水）止水帶的設(shè)設(shè)置方案和和材料選用用其他可能增增加費用的的施工措施施等施工方案可可能增加費費用的審核核方案報審批批時，由施施工單位自自己報告有有無費用增增加，無增增加費用的的方案由工工程管理部部審批；有有增加費用用的由工程程管理部審審批后，經(jīng)經(jīng)造價部再再對有無費費用和如何何計算費用用審批施工單位報報無增加費費用的，結(jié)結(jié)算時不再再考慮方案案增加費用用；有增加加費用的，，按造價部部審批意見見結(jié)算現(xiàn)場設(shè)計變更更及技術(shù)洽商商管理設(shè)計變更的原原因由設(shè)計院提出出的對原施工工圖的變更修修改由建設(shè)單位提提出的對原施施工圖的變更更修改設(shè)計變更的類型針對施工圖設(shè)設(shè)計內(nèi)容出現(xiàn)現(xiàn)漏錯項而提提出的設(shè)計理理解和確認(rèn)、設(shè)計補(bǔ)補(bǔ)充和完善在施工圖設(shè)計計基礎(chǔ)上提出出的優(yōu)化設(shè)計計，在原施工工圖設(shè)計基礎(chǔ)上改變變主要材料、、作法的優(yōu)化化設(shè)計原施工圖基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)生的功功能改變而提提出的變更專業(yè)工程師管管理不到位對對施工圖設(shè)計計漏錯項的疏疏忽技術(shù)洽商由施工單位提提出，監(jiān)理、、設(shè)計、建設(shè)設(shè)單位審核確確定針對施工圖上出現(xiàn)的不清楚楚；錯漏；平平、立、剖尺尺寸及做法要要求不統(tǒng)一，，致使工程無無法按原設(shè)計計施工而做出出的技術(shù)洽商商設(shè)計變更、技技術(shù)洽商單工工作內(nèi)容實施施完工后，建建設(shè)單位現(xiàn)場場工程師和監(jiān)監(jiān)理單位工程程師必須在實實施完工后5日內(nèi)對實施范圍、、工作內(nèi)容、、完成質(zhì)量驗驗收簽字確認(rèn)，如如屬隱蔽工程程，必須在其其隱蔽之前簽簽字確認(rèn)。設(shè)計變更、技技術(shù)洽商單是是技術(shù)資料，，原則不反映映經(jīng)濟(jì)簽證的內(nèi)容容技術(shù)資料涉及及經(jīng)濟(jì)的①無返工內(nèi)容直直接按原設(shè)計計和變更設(shè)計計算算工程量或相相關(guān)費用辦理理結(jié)算；②有返工內(nèi)容的按原原設(shè)計和變更更設(shè)計及現(xiàn)場場經(jīng)濟(jì)簽證單單計算工程量或相相關(guān)費用辦理理結(jié)算現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證證管理現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證原因現(xiàn)場簽證是對對施工管理中中發(fā)生的零星星事件的確認(rèn)認(rèn)由于施工條件達(dá)不到標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)場工程交交接未達(dá)到標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，墻面面垂直度、平平整度、凈空空尺寸、標(biāo)高高、空間方正正等）合同外工作內(nèi)容，障障礙的清除、、遷移等設(shè)計變更、材料替替換引起的拆拆除、返工現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證證類型設(shè)計變更原因因引起的設(shè)計計變更（返工工）簽證主材、主要工工藝變化引起起的變更簽證證市場價格發(fā)生生無法預(yù)測的的價格簽證技術(shù)措施和質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清清晰造成的費費用簽證場地移交不清或施工條件件變化引起的增加工程量量簽證合同出現(xiàn)漏項項或清單說明明不清引起的的簽證措施費簽證經(jīng)濟(jì)簽證以技技術(shù)資料為條條件或以現(xiàn)場場實際情況（（拆除、返工）為條件件協(xié)商辦理經(jīng)濟(jì)簽證：工程名稱、發(fā)發(fā)生時間、部部位或范圍、、簽證的內(nèi)容做法及及原因說明、、增加減少的的工程量、相相關(guān)圖紙說明。簽證記工：工作內(nèi)容及工工作量、工日日、工日單價價（如屬綜合單價，，是否包含含稅金）現(xiàn)場簽證實施施完工后，建建設(shè)單位現(xiàn)場場工程師和監(jiān)監(jiān)理單位工程師，必必須實度實量確認(rèn)完成的事事實或者工程程量、材料規(guī)格、材材質(zhì)、工日、、機(jī)械臺班等等，方能辦理理簽證手續(xù)因設(shè)計變更返返工簽證，結(jié)結(jié)算時除提交交簽證單還應(yīng)應(yīng)附相關(guān)設(shè)計變更更資料及實施施完成驗收記記錄材料設(shè)備采購購施工材料設(shè)備備采購，對材材料要比值比比價；對設(shè)備備除了滿足功功能外，要比比較質(zhì)量、價價格、運輸及及運行成本和和使用壽命，，還要考慮備備品配件價格格和維修的費費用；如：發(fā)電機(jī)、、電梯討論為什么在設(shè)計計階段控制成成本效果最好好，它有哪些些控制重點總結(jié)項目成本控制制要點的內(nèi)容容、方向要根根據(jù)：項目的定位市場的情況工程的特點客戶的敏感點點等來確定景觀工程成本本管控景觀工程成本本管理責(zé)任控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段設(shè)計研發(fā)部落實設(shè)計單位進(jìn)行方案交底，把控設(shè)計效果提供設(shè)計項目各項技術(shù)指標(biāo)造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設(shè)計研發(fā)部管理設(shè)計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀工程主要要成本構(gòu)成場地整治費苗木栽植費苗木價水體、小品、、硬鋪鋪裝、、庭院照明等等景觀效果調(diào)整整苗木?；铕B(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理費……景觀工程設(shè)計計景觀概念設(shè)計計階段確定景觀主題題確定軟景造景景原則及手法法。景觀方案設(shè)計計階段完成景觀空間間的特征塑造造，確定各種景觀觀空間（開放空間、、半開放空間間、私密空間間等）內(nèi)的平平面布局，景觀元素組織織，限定景觀觀要素的尺度度、材質(zhì)、色色彩等，景觀亮點形式式（噴泉、水景景、雕塑），，軟景布局的的空間關(guān)系，，軟景效果意向向及基調(diào)樹種種骨干樹種。。景觀初步設(shè)計計階段確定包括場地地總平面控制尺尺寸及座標(biāo)關(guān)系、、豎向高程及排水關(guān)系、、材質(zhì)鋪設(shè)及及材料樣板、、初步種植定位及物物種規(guī)格數(shù)量量、小品及景觀構(gòu)構(gòu)筑物詳圖等與效果果相關(guān)的全部部技術(shù)參數(shù)，，以及景觀家具（燈具、標(biāo)識識、休閑凳、、垃圾筒、背背景音樂等））布點及選型；提供工程量量計算供甲方方進(jìn)行成本核核算。景觀施工圖配配合所有除結(jié)構(gòu)、、防水、土木木、機(jī)電等圖圖紙外，均達(dá)達(dá)到施工要求。該該階段景觀設(shè)設(shè)計單位將配配合下游結(jié)構(gòu)構(gòu)、防水、土木、、機(jī)電設(shè)計單單位進(jìn)行設(shè)計計交底。施工現(xiàn)場設(shè)計計效果全程把把控：在全程設(shè)計---施工過程中，，景觀設(shè)計單單位需起到設(shè)設(shè)計效果的總總體把控作用用。根據(jù)甲乙乙雙方共同選選擇不同的關(guān)鍵節(jié)點設(shè)計計進(jìn)行效果檢檢查，并提出意見見景觀單方造價價限額設(shè)計參參考：道路綠化隔離離帶：￥250.00元/㎡外圍代征綠化化帶景觀：￥180.00元/㎡河岸景觀：￥150.00元/㎡樣板區(qū)景觀：：￥550.00元/㎡小區(qū)公共景觀觀：￥400元/㎡私家花園景觀觀:￥320元/㎡景觀設(shè)計成本控制制景觀設(shè)計時綜合考考慮景觀與建筑立面風(fēng)風(fēng)格的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，結(jié)合建筑筑形態(tài)進(jìn)行總體景景觀設(shè)計，打造豐豐富的園林景觀進(jìn)行豐富的豎向設(shè)設(shè)計，利用綠化造坡合理有效利用基地地與場地的高差合理利用地塊內(nèi)有有的原生植物，處處理好沿河（湖））綠化、組團(tuán)綠化化、道路綠化、公公共綠化及城市道道路綠化帶的關(guān)系系；在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景景、水系，面積不不宜過大，采用硬地淺水；設(shè)置一些面積小小、空間豐富、精精致宜人的景觀環(huán)環(huán)境節(jié)點（景觀小小品）以軟景生態(tài)植物群落落改善視覺效果，，重點節(jié)點考慮特特色景觀樹+植物群落。軟景結(jié)合部分木質(zhì)質(zhì)品，如景觀親水木平臺、木棧道、特色景觀石局部造造景、水生植物等景觀工程成本控制制的難點苗木形態(tài)不好采用用增加和替換苗木的方式進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)救,這樣引起成本增加加和返工費用發(fā)生生綠量不足增加喬木也是引起起成本增加灌木種植標(biāo)準(zhǔn)與效果，灌木種植植面廣、品種多、、數(shù)量大而且圖紙紙不完善施工隨意意性大硬景構(gòu)筑物與現(xiàn)場場關(guān)系建筑場地移交及垃垃圾、綜合管網(wǎng)施施工、水電氣管網(wǎng)網(wǎng)施工工序等原因因造成苗木損失和和增加景觀工程成成本景觀工程成本管理理措施景觀工程分不同設(shè)設(shè)計階段成本控制制，方案階段是景觀工程成本控控制最重要的前控控制階段，占景觀觀工程成本控制的的80%以上喬木或貴重苗木部部分由甲供景觀效果過程控制控制移栽等造成的的損失建立苗木基地或自自己的苗圃積累苗木資源嚴(yán)格管理現(xiàn)場收方方結(jié)算喬木、灌木種在那那里樓宇行道樹道路灌木喬木景觀綠化指標(biāo)控制制內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價…某項目景觀成本分分解景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價市政綠化隔離帶13000平米香樟、廣玉蘭、銀杏、雪松、剛竹、鳶尾、草坪等270元351萬元景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價代征地綠化帶45000平米欒樹、香樟、銀杏、雪松、樸樹、合歡、金桂、金邊黃楊，南天竹、小葉女貞草坪等200元900萬元景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價河岸植物配置8000平米楊柳、水杉、剛竹、八角金盤、云南黃馨、迎春花、木芙蓉、鳶尾、草坪等150元120萬元河岸局部水域改造含土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償180萬元景觀分區(qū)景觀面積主要材料單方成本總造價木棧道及小品、燈具300平米芬蘭木，沿河道做2米寬的木棧道、景觀小品400元12萬元景觀工程成本管理理措施景觀成本中軟硬景景的比例關(guān)系須恰恰當(dāng)、特別應(yīng)關(guān)注注豎向建筑和小品品合理選擇綠化的，，喬木、灌木、草草皮的比例關(guān)系水景土建費用與水水系的形狀有密切切的關(guān)系，合理確確定水景面積數(shù)量量關(guān)注硬質(zhì)鋪裝中各各種材料的搭配關(guān)關(guān)系；高檔材料的的使用范圍景觀工程成本管理理措施景觀成本的彈性空空間很大，其成本本的提高對項目單單位成本的影響不不是非常明顯，但但對樓盤的檔次提升升顯著（這也是一般般提高樓盤售價常常用的方法之一））了解掌握市場上標(biāo)標(biāo)桿樓盤的景觀風(fēng)風(fēng)格走向體驗區(qū)的成本管控控體驗區(qū)構(gòu)成包括：：售樓處、樣板房、、樣板景觀體驗區(qū)區(qū)體驗區(qū)的選址、定定位體驗區(qū)的選址原則則1、交通便捷2、樓盤形象展示3、客戶體驗滿足全項目整體施施工組織滿足全項目營銷進(jìn)進(jìn)度客戶到達(dá)本項目便便捷客戶從體驗區(qū)入口口到達(dá)售樓處和樣板房動線直接、、合理、舒適售樓處功能分區(qū)：：1大門輻射區(qū)2接待迎賓區(qū)3模型展示區(qū)4銷售洽談區(qū)5展板宣傳區(qū)+銷控區(qū)6工法展示區(qū)7簽約區(qū)8財務(wù)區(qū)9室內(nèi)外休閑區(qū)10辦公區(qū)**項目售樓處平平面布局圖（面積積：約600M2)門廳、前臺、模型區(qū)（290)衛(wèi)生間（40)保安保潔室（45)營銷辦公室（（40)售樓處主入口財務(wù)收銀區(qū)（30)VIP（15)售樓處實施方案洽談區(qū)（140)售樓處空間裝修關(guān)關(guān)注點：動線---功能分區(qū)、參觀路路線合理比例---各功能區(qū)空間分布布合理層次---按功能區(qū)接待遞進(jìn)進(jìn)燈光---溫馨柔和表達(dá)---體現(xiàn)人文和企業(yè)理理念驚喜---環(huán)境和服務(wù)銷售中心、樣板房房、景觀示范區(qū)成成本管理體驗區(qū)選址及規(guī)劃劃動線項目示范區(qū)示范區(qū)參觀路線1示范區(qū)參觀路線2道路交界點60米100米Pag4體驗區(qū)范圍

項目面積（㎡）樣板區(qū)景觀臨時景觀9887永久景觀1082市政公園4600售樓處售樓處560樣板房精裝樣板房500清水房包裝

銷售中心功能部分面積表地區(qū)面積備注入口門廳、接待咨詢臺、模型展示區(qū)250模型區(qū)包括區(qū)位模型（上墻）、項目總規(guī)模型、戶型模型洽淡區(qū)150含吧臺區(qū)公用衛(wèi)生間45各設(shè)置獨立洗手臺，男女各三個蹲便位，其中各包含一個殘疾人衛(wèi)生間財務(wù)收銀區(qū)20要求面對面服務(wù)，位置相對安全、私密性好VIP室20用于簽約營銷辦公室40經(jīng)理室+1個辦公室（4人獨立位）+8人位會議區(qū)兼日常辦公儲藏室20含營銷資料庫和財務(wù)資料庫。保安、保潔室15監(jiān)設(shè)備監(jiān)控室總面積560其中445為客戶接待區(qū)，115為后勤區(qū)體驗區(qū)造價框算表分類功能面積平方單價元/㎡總價萬元備注1備注2市政市政公園460015069BT工程，不計入示范區(qū)投入費用

景觀示范區(qū)永久景觀108250054.1

景觀示范區(qū)平均單方造價393元/㎡臨時景觀9887360355.9335%可回收(喬木灌木等）設(shè)計費109691920.84

小計10969

430.87

銷售中心接待區(qū)4454000178含設(shè)計費、隔墻土建、硬裝、軟裝平均單方造價約為3486元/㎡工作區(qū)115150017.25含設(shè)計費、隔墻土建、硬裝、軟裝，30%可回收

小計560

195.25

樣板房精裝樣板房500

4500225含軟裝，50%可回收

清水房包裝

3小計

228合計854.12

銷售中心、樣板房房的成本范圍包括：銷售中心建造費、、裝修工程費，樣樣板房建造費、裝裝修工程費，銷售售中心、樣板房家家具及樣板房小品品擺設(shè)等裝飾工程主要成本本構(gòu)成硬裝物料（標(biāo)準(zhǔn)、、質(zhì)感、顏色、厚厚度）

軟裝效果果影響售樓處裝飾成成本的主要因素1）、售樓處裝飾風(fēng)格定位，銷售理念定位2）、售樓處功能分區(qū)的的裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝飾飾材料分配和表現(xiàn)現(xiàn)3）、售樓處風(fēng)格影響響環(huán)境氛圍、環(huán)環(huán)境風(fēng)格和造價價控制售樓處裝飾飾成本的措施1）、售樓處裝飾成本本原則應(yīng)該控制制在目標(biāo)成本執(zhí)執(zhí)行版的分解測測算控制范圍內(nèi)內(nèi)2）、確定合適的售樓樓處裝飾風(fēng)格以以控制裝飾成本本和環(huán)境氛圍成成本3）、控制主要裝飾材材料標(biāo)準(zhǔn)，好材材料用在關(guān)鍵部部位4）、耐用品回收和周周轉(zhuǎn)使用影響樣板房裝修修成本的主要因因素1）、樣板房裝飾風(fēng)格格定位2）、樣板房裝飾材料料標(biāo)準(zhǔn)3）、樣板房風(fēng)格影響響樣板房家具小小品風(fēng)格和造價價控制樣板房裝修修成本的措施1）、樣板房裝飾成本本原則應(yīng)該控制制在目標(biāo)成本執(zhí)執(zhí)行版的分解測測算控制范圍內(nèi)內(nèi)2）、確定合適的樣板板房裝飾風(fēng)格以以控制裝飾成本本和家具小品成成本3）、控制主要裝飾材材料標(biāo)準(zhǔn)，好材材料用